资本化比率
资本结构相关的财务指标
资本结构相关的财务指标资本结构：股东权益比率也叫净资产比率，是股东权益与资产总额的比率，该比率反映企业资产中有多少是所有者投入的。
股东权益比率应当适中。
若是权益比率过小，表明企业过度欠债，容易减弱公司抵御外部冲击的能力；而权益比率过大，意味着企业没有踊跃地利用财务杠杆作用来扩大经营规模。
值得一提的是，有时一些公司不是由于股东权益比率太低而致使亏损，而是由于行业不景气致使亏损。
这样的公司较容易实现扭亏。
以昆明机床为例，这家公司2000年中期的资本充沛率高达92.34%，在国内外机床市场回暖的带动下，下半年主营业务收入环比增加91%，一举实现全年扭亏目标。
长期欠债比率又称"资本化比率"，是从整体上判断企业债务状况的一个指标，它是长期欠债与资产总额的比率。
资产总额是长期欠债与股东权益之和。
用公式表示如下：长期欠债比率=(长期欠债/资产总额)×100%该指标值越小，表明公司欠债的资本化程度低，长期偿债压力小；反之，则表明公司欠债的资本化程度高，长期偿债压力大。
该指标主要用来反映企业需要偿还的及有息长期欠债占整个长期营运资金的比重，因此该指标不宜太高，一般应在20%以下。
股东权益与固定资产比率--股东权益与固定资产比率是衡量公司财务结构稳定性的一个指标。
它是股东权益除以固定资产总额的比率，用公式表示为：股东权益与固定资产比率=股东权益总额/固定资产总额×100%。
这个比率反映了购买固定资产所需要的资金有多大比例是来自于所有者资本的。
债务股本比(Debt to Equity Ratio)债务股本比也称为欠债股权比率(debt-to-equity ratio)、欠债对所有者权益的比率，是衡量公司财务杠杆的指标，即显示公司成立资产的资金来源中股本与债务的比例，计算方式为将公司的长期债务除以股东权益。
部份投资者在计算时只采用需要支付利息的长期债务，而不采用总欠债。
它可用来显示在与股东权益相较时,一家公司的借贷是不是太高。
信贷常用的几个公式指标和说明
总债务/ebitda1、该指标反映一企业所创造的税前利润和留在企业内部的固定资产折旧费用、摊销费用在支付利息前对总债务的保障能力。
2、该指标越小，企业还债能力越强，一般水平为5，优秀的企业可以达到1以内。
全部资本化比率1、该指标反映企业付息总债务所占比例的大小。
2、一般来说，全部资本化比例越大，企业所面临的支付利息费用和偿付本金的压力也越大，对债务的保障能力也就越弱。
3、全部资本化比率能够比资产负债率更好的反映企业短期内可能存在的还款违约风险。
成本费用利润率1、成本费用利润率是从企业管理的角度对企业的收益情况进行考察。
2、该指标越高，表明企业为取得收益所付出的代价越小，成本费用控制得越好，企业获利能力越强。
总资产报酬率1、总资产报酬率表示企业全部资产获取利益的水平，全面反映了企业的获利能力和投入产出状况。
通过对该指标的深入分析，可增强各方对企业资产的关注，促进企业提高单位资产的收益水平。
一般情况下，企业可据此指标与市场资本利率进行比较，如果该指标大与市场利率，则表明企业可以充分利用财务杠杆，进行负债经营，获取尽可能多的收益。
2、该指标越高，表明企业投入产出的水平越好，企业的资产运营越有效。
净资产收益率1、净资产收益率是评价企业自有资本及其积累获取报酬水平的最具综合性与代表性的指标，又称权益经利润率，反映企业资本运营的综合效益。
该指标通用性强，适用范围广，不受行业局限。
在我国上市公司业绩综合排序中，该指标居于首位。
2、一般认为，在资产负债率一定的条件下企业净资产收益率越高，企业自有资本获取收益的能力越强，运营效益越好，对企业债权人的保证程度越高。
总资产周转率(次数)总资产周转率是考察企业1、资产运营效率的一项重要指标，体现了企业经营期间全部资产从投入到产出周而复始的流转速度，反映了全部资产的管理质量和利用效率。
由于该项指标是一个包容性比较强的综合指标，因此，从因素分析的角度来看，它要受到流动资产周转率、应收帐款周转率等指标的影响。
【全部资本化比率】企业资本结构与资产周转
【全部资本化比率】企业资本结构与资产周转企业资本结构是指在企业的总资本中，股权资本和债权资本的构成及其比例关系。
资本结构决定企业的财务结构、财务杠杆的运用和融资决策的制定。
股东权益比率--股东权益比率是股东权益总额与资产总额的比率。
其计算公式如下：股东权益总额/资产总额×100%；也可以表示为：股东权益比率=股东权益总额/(负债总额+股东权益总额)×100%。
该项指标反映所有者提供的资本在总资产中的比重，反映企业基本财务结构是否稳定。
资产负债比率--计算公式为：资产负债比率=(负债总额/资产总额)×100%。
资产负债率是负债总额除以资产总额的百分比，也就是负债总额与资产总额的比例关系。
资产负债率反映在总资产中有多大比例是通过借债来筹资的，也可以衡量企业在清算时保护债权人利益的程度。
公式中的资产总额是扣除累计折旧后的净额。
这个指标也称为举债经营比率。
长期负债比率--长期负债比率是从总体上判断企业债务状况的一个指标，是长期负债与资产总额的比率，用公式表示为：长期负债比率=长期负债/资产总额×100%。
股东权益与固定资产比率--股东权益与固定资产比率是衡量公司财务结构稳定性的一个指标。
它是股东权益除以固定资产总额的比率，用公式表示为：股东权益与固定资产比率=股东权益总额/固定资产总额×100%。
这个比率反映了购买固定资产所需要的资金有多大比例是来自于所有者资本的。
存货周转率--存货周转率是衡量和评价企业购入存货、投入生产、销售收回等各环节管理状况的综合性指标，是销售成本被平均存货所除得到的比率，或叫存货的周转次数，用时间表示就是存货周转天数。
其计算公式为：存货周转率=销货成本/平均存货；存货周转天数=360天/存货周转率。
该指标的好坏反映企业的存货管理水平，不仅影响企业的短期偿债能力，也是整个企业管理的重要内容。
原材料周转率--原材料周转率就是耗用原材料成本与平均原材料存货的比率。
房地产收益法评估中资本化率
房地产收益法评估中资本化率收益法是房地产评估的基本方法之一，其公式一般为：V＝Ai÷R（无限年）（1）V＝Ai÷R×［1-1÷(1+R)I］（有限年）（2）V为评估值，Ai(i=1，2，…n)为净收益， R为资本化率（收益还原利率）。
由于目前土地使用权一般有年限限制，且房屋建筑物本身的经济寿命为有限年，故一般实务中适用公式（2）。
从以上公式中可以看出，资本化率的细微差异，将会直接导致评估结果的巨大差异。
因此资本化率是收益法评估中最重要的参数之一。
一、资本化率的概念资本化率是将房地产的未来预期净收益折算成现值的比率。
从本质上讲资本化率是一种投资的收益率，是假设未来预期收益稳定的收益率，在评估房地产公允价值时又是在同等风险下的社会平均收益率。
一般房地产资本化率应等于同等风险下的其他投资收益率。
一般来说，资本化率应包含无风险报酬率和风险报酬率。
无风险报酬率是指资产在没有风险和没有通货膨胀情况下的平均获利水平；风险报酬率则是冒风险取得报酬与资产的比率。
每一种资产投资，由于其使用条件、用途、行业不同，风险也不一样。
因此，资本化率也不相同。
二、影响资本化率的因素1、时间影响房地产受社会经济发展水平及投资偏好影响。
在社会稳定、经济发展时期，对房地产需求上升，资本化率下降。
而当社会动荡、经济衰退时期，由于不动产的不可移动性，不易逃避社会风险，对房地产投资的收益要求会提高。
在历史上由于土地看作身份的象征，把房地产投资看作特别可靠的投资，这时房地产不仅仅具有经济属性，还具有政治、社会等属性，房地产资本化率会低于同等风险的其他投资收益率，甚至会低于银行利率。
再比如近几年房价涨幅较大,那么前几年的投资收益率与目前的投资收益率肯定不同,因此不同基准日之间在选取资本化率的时候也因考虑此因素.2、房地产位置影响由于房地产是不动产，无法只有自由流动，故房地产市场的区域性很强。
不同国家、地区、城市甚至同一城市不同小区的收益率会相差很大。
技改项目资本化率计算公式
技改项目资本化率计算公式技术改造项目是企业为了提高生产效率、降低生产成本、改善产品质量和环境保护等目的而进行的一系列技术更新和设备改造的活动。
技术改造项目的资本化率是评价技术改造项目投资效果的重要指标之一。
本文将介绍技术改造项目资本化率的计算公式，并分析其在企业投资决策中的重要性。
一、技术改造项目资本化率的计算公式。
技术改造项目的资本化率是指技术改造项目的实际投资与资本化后的投资之比，通常以百分比的形式表示。
其计算公式如下：资本化率=（资本化后的投资/实际投资）×100%。
其中，资本化后的投资是指技术改造项目投资后经过资本化处理后的投资额，实际投资是指技术改造项目实际投入的资金总额。
资本化后的投资包括直接投资和间接投资两部分。
直接投资是指直接用于技术改造项目的资金投入，包括设备购置费、工程费、安装调试费等；间接投资是指与技术改造项目相关的其他费用，如项目前期调研费、技术咨询费、人员培训费等。
二、技术改造项目资本化率的重要性。
技术改造项目资本化率是评价技术改造项目投资效果的重要指标，对于企业的投资决策具有重要的指导意义。
具体体现在以下几个方面：1.评估投资效果。
技术改造项目资本化率可以帮助企业评估技术改造项目的投资效果。
通过计算资本化率，企业可以了解技术改造项目的投资回报情况，判断投资是否值得。
如果资本化率较高，表明技术改造项目的投资回报较好，可以带来较高的经济效益；如果资本化率较低，可能需要重新评估技术改造项目的投资效果，或者调整投资方案。
2.指导投资决策。
技术改造项目资本化率可以为企业的投资决策提供重要参考依据。
在进行技术改造项目投资决策时，企业可以通过比较不同技术改造项目的资本化率，选择投资回报较好的项目进行投资，从而实现资金的有效利用和经济效益的最大化。
3.监控项目进度。
技术改造项目资本化率还可以用于监控项目进度。
在技术改造项目实施过程中，企业可以通过定期计算资本化率，了解项目的投资进度和效果，及时发现问题并采取措施加以解决，确保项目的顺利实施和投资效果的实现。
资本化率计算方法(资产评估师)
资本化率计算方法(资产评估师)四、资本化率资本化率又称为还原利率，它是决定评估价值的最关键的因素。
(一)资本化率的实质提示：这里实质上和教材第二章50页的内容一致，请大家对比学习。
2.资本化率的大小与投资风险的大小成正相关的关系。
3.投资风险越大，资本化率越高，在净收益不变的情况下，房地产价值越低。
(二)求取资本化率的方法1.净收益与售价比率法(这个方法本质上和139的例题方法接近)(1)收集市场上近期交易的与被评估地产相同或相近似的房地产的净收益和价格等资料。
(2)计算各个交易实例的净收益与售价比率(这实质上就是投资收益率)，视作资本化率。
(3)对所得实例的资本化率进行简单算术平均或者加权算术平均值，视作是被评估房地产的资本化率。
[例5-1]在房地产市场中收集到五个与待估房地产类似的交易实例，见表5-1(假设交易价格为无限年期)。
表5-1 净收益与售价交易实例『正确答案』对以上五个可以实例的资本化率进行简单算术平均就可以得到资本化率为：r=(7.1%+7.5%+6.9%+7.3%+7.8%)/5=7.32%注意：(1)在这里，净收益/交易价格=投资收益率=折现率，事实上隐含着一个假设，即该收益是无限年限的，同时交易价格也是房地产无限使用年限的交易价格。
这样就有P=A/r，从而有r=A/P。
(2)但是在教材139页那个例题是基于机器设备的使用年限最大为n，所以P= A×(P/A,i,n)=A/rA，从而有rA=A/P，在使用内插法才能够计算获得折现率r。
资本化率=安全利率(银行中长期利率)+ 风险调整值(三)资本化率的种类(1)定义将土地和附着于其上的建筑物看作一个整体评估所采用的资本化率。
(2)适用对象及净收益的范围内涵评估的是房地产整体的价值，采用的净收益也是房地合一的净收益。
(1)适用对象建筑物资本化率用于评估建筑物的自身价值。
(2)净收益的范围内涵采用的净收益是建筑物自身所产生的净收益，把房地产整体收益中的土地净收益排除在外。
核骨名词解释
核骨名词解释“核骨名词”是财务语言“人人皆知”的重要部分，它代表了财务报告中最重要的数字。
核骨名词包括综合收益率、剩余价值、债务比率、资本化率和每股收益等重要指标，它们提供有关公司财务状况的重要信息，可以帮助投资者做出判断。
综合收益率是一项重要的核骨名词，它衡量的是公司一定时期内的经营表现，是投资者进行投资决策时最重要的参考指标之一。
它用来衡量一定时期内公司盈利能力及其财务状况的健康程度，是判断公司财务状况的有效指标。
综合收益率可以反映出公司当年每单位资产所产生的综合收益，以进一步表现出公司的经营水平。
剩余价值是投资者经常使用的核骨名词，它是未来现金流的现值总和。
剩余价值反映的是做投资的收益。
由于它和未来的收益有关，当剩余价值为正时，可以认为该投资较为可行；当剩余价值为负时，可以认为该投资较为不可行。
因此，投资者在投资决策的过程中应特别关注剩余价值的变化，以便做出有效的投资决策。
债务比率也是一项重要的核骨名词，它衡量的是公司负债水平和资产水平之间的比率，表明公司资产是否能够偿还债务，投资者是否会因公司未来可能发生的债务履行不良而造成损失。
债务比率低表明公司发展较为稳健，可以增加公司信用度，吸引投资者。
反之，债务比率高表明公司风险较大，财务状况较脆弱，可能会破坏投资者的利益。
资本化率也是一项重要的核骨名词，它表明公司负债和股东权益的比例。
资本化率越高，表明负债更多，股东权益更少；资本化率越低，表明股东权益更多，负债更少。
资本化率也可以衡量公司的偿债能力，表明公司抵抗经济风险的能力，削减财务风险的效果。
最后，每股收益也是一项重要的核骨名词，它衡量的是一定时期内公司每股股票的实际收入。
它反映了投资者是否能够从公司的股票投资中获得收益，是投资者进行投资决策时十分重要的参考指标。
它不仅反映公司的盈利能力，还反映公司经营状况及其未来发展前景。
总而言之，“核骨名词”是财务语言重要部分，它们提供了有关公司财务状况的重要信息，可以帮助投资者做出有效的投资决策。
资本比率公式
资本比率公式
资本化比率，全称为全部债务资本化比率，是指扣除应付款等无息债务部分后企业对应的杠杆比率。
资本化比率反映公司刚性债务水平。
由于其扣除了无息债务部分，资本化比率是固定收益领域常用的衡量债务负担指标。
该指标值越小，表明公司债务负担越低；反之，则表明公司债务负担越高。
根据公开市场1000余家样本进行统计分析，资本化比率与资产负债率的差值约为10个百分点。
资本化比率= 有息债务/（有息债务+所有者权益）*100%。
长期债务资本化比率= 长期有息债务/（长期有息债务+所有者权益）*100%。
资本化比率反映公司负债的资本化（或长期化）程度。
该指标值越小，表明公司负债的资本化程度低，长期偿债压力小；反之，则表明公司负债的资本化程度高，长期偿债压力大。
资本化率计算方法(资产评估师)
四、资本化率资本化率又称为还原利率，它是决定评估价值的最关键的因素。
(一)资本化率的实质1.资本化率在一定程度上反应了投资收益率提示：这里实质上和教材第二章50页的内容一致，请大家对比学习。
2.资本化率的大小与投资风险的大小成正相关的关系。
3.投资风险越大，资本化率越高，在净收益不变的情况下，房地产价值越低。
(二)求取资本化率的方法1.净收益与售价比率法(这个方法本质上和139的例题方法接近)(1)收集市场上近期交易的与被评估地产相同或相近似的房地产的净收益和价格等资料。
(2)计算各个交易实例的净收益与售价比率(这实质上就是投资收益率)，视作资本化率。
(3)对所得实例的资本化率进行简单算术平均或者加权算术平均值，视作是被评估房地产的资本化率。
[例5-1]在房地产市场中收集到五个与待估房地产类似的交易实例，见表5-1(假设交易价格为无限年期)。
表5-1 净收益与售价交易实例『正确答案』对以上五个可以实例的资本化率进行简单算术平均就可以得到资本化率为：r=(7.1%+7.5%+6.9%+7.3%+7.8%)/5=7.32%注意：(1)在这里，净收益/交易价格=投资收益率=折现率，事实上隐含着一个假设，即该收益是无限年限的，同时交易价格也是房地产无限使用年限的交易价格。
这样就有P=A/r，从而有r=A/P。
(2)但是在教材139页那个例题是基于机器设备的使用年限最大为n，所以P= A×(P/A,i,n)=A/rA，从而有rA=A/P，在使用内插法才能够计算获得折现率r。
2.安全利率加风险调整值法资本化率=安全利率(银行中长期利率)+ 风险调整值3.各种投资收益率排序插入法(三)资本化率的种类1.综合资本化率(1)定义将土地和附着于其上的建筑物看作一个整体评估所采用的资本化率。
(2)适用对象及净收益的范围内涵评估的是房地产整体的价值，采用的净收益也是房地合一的净收益。
2.建筑物资本化率(1)适用对象建筑物资本化率用于评估建筑物的自身价值。
折现率和资本化率
折现率和资本化率一是折现率（discount rate）。
折现率是指将未来有限期的预期收益折算成现值的比率。
它也是特定条件下的收益率，与资本化率的本质区别并不大，主要是折现率强调的是有限期，而资本化率是指未来无限期的预期收益这算成现值的比率。
他们都是一种期望投资回报率。
它和资本化率的大小反映的也是增值率的高低。
例如1万元在一个市场，一年后可以达到1.2万元，那么它的折现率就是20%，高折现率预示着高收益，但同时也伴随着高风险。
所以折现率=无风险利率+风险报酬率，无风险报酬率亦称安全利率，在具体实践中，它参照银行存款利率、国债利率或者政府发放的短期债券利率等。
例如人民银行一年定期存款利率为1.5%，二年为2.1%；例如某期国债利率为4%等。
风险报酬率取决于市场和资本主体，有的行业发展向好，资本主体的担保能力强，所以风险报酬率相应较低。
因而折现率是评估专业人员根据评估时的实际情况，分析确定的。
二是资本化率（Capitalization Ratio）。
它又称还原利率，收益利率。
它与折现率反映有限期的时间不同，资本化率代表的是未来永续性收益（年金）转化为现值的比率。
因收益持续时间的不同，折现率需要考虑机会成本和收益的不确定性，即无风险报酬率和风险报酬率。
资本化率在此基础上还应考虑，资产收益的长期远景。
同等条件下，收益期的长短和收益率的大小成正向关系。
一般情况下，有收益的房地产（商铺的租金收益）、具有收益的非上市债券（企业债券的分期付息）等。
这时候，折现率和资本化率就转化成为房地产、资产评估中的收益率，它也是收益法在评估中的完美的体现，但它也是该方法中最需要确定的要素之一。
2018年6月17日于南大和园。
房地产收益法评估中资本化率房地产估价师考试考试大
房地产收益法评估中资本化率收益法是房地产评估的大体方式之一，其公式一样为：V＝Ai/R（无穷年）（1）V＝Ai/R*［1-1/(1+R)i］（有限年）（2）V为评估值，Ai(i=1，2，…n)为净收益，R为资本化率（收益还原利率）。
由于目前土地利用权一样有年限限制，且衡宇建筑物本身的经济寿命为有限年，故一样实务中适用公式（2）。
从以上公式中能够看出，资本化率的细微不同，将会直接致使评估结果的庞大不同。
因此资本化率是收益法评估中最重要的参数之一。
一、资本化率的概念资本化率是将房地产的以后预期净收益折算成现值的比率。
从本质上讲资本化率是一种投资的收益率，是假设以后预期收益稳固的收益率，在评估房地产公平价值时又是在一样风险下的社会平均收益率。
一样房地产资本化率应等于一样风险下的其他投资收益率。
一样来讲，资本化率应包括无风险报酬率和风险报酬率。
无风险报酬率是指资产在没有风险和没有通货膨胀情形下的平均获利水平；风险报酬率那么是冒风险取得报酬与资产的比率。
每一种资产投资，由于其利用条件、用途、行业不同，风险也不一样。
因此，资本化率也不相同。
二、阻碍资本化率的因素一、时刻阻碍房地产受社会经济进展水平及投资偏好阻碍。
在社会稳固、经济进展时期，对房地产需求上升，资本化率下降。
而当社会动荡、经济衰退时期，由于不动产的不可移动性，不易逃避社会风险，对房地产投资的收益要求会提高。
在历史上由于土地看做身份的象征，把房地产投资看做专门靠得住的投资，这时房地产不单单具有经济属性，还具有政治、社会等属性，房地产资本化率会低于一样风险的其他投资收益率，乃至会低于银行利率。
再比如近几年房价涨幅较大,那么前几年的投资收益率与目前的投资收益率确信不同,因此不同基准日之间在选取资本化率的时候也因考虑此因素.二、房地产位置阻碍由于房地产是不动产，无法只有自由流动，故房地产市场的区域性很强。
不同国家、地域、城市乃至同一城市不同小区的收益率会相差专门大。
资本化率确定几种方法
．《房地产估价规范》（GB/T50291一1999）规定了资本化率的四种确定方法：1 市场提取法：搜集市场上三宗以上类似房地产的价格、净收益等资料，选用相应的收益法计算公式，求出资本化率。
2 安全利率加风险调整值法：以安全利率加上风险调整值作为资本化率。
安全利率可选用同一时期的一年期国债年利率或中国人民银行公布的一年定期存款年利率；风险调整值应根据估价对象所在地区的经济现状及未来预测、估价对象的用途及新旧程度等确定。
3 复合投资收益率法：将购买房地产的抵押贷款收益率与自有资本收益率的加权平均数作为资本化率，按下式计算：R= M·Rm 十（1-M ）Re（5．3．5）式中R ----资本化率（% ）；M----贷款价值比率（％），抵押贷款额占房地产价值的比率；Rm--抵押贷款资本化率（％），第一年还本息额与抵押贷款额的比率；Re--自有资本要求的正常收益率（％）。
4 投资收益率排序插入法：找出相关投资类型及其收益率、风险程度，按风险大小排序，将估价对象与这些投资的风险程度进行比较，判断、确定资本化率。
二．《城镇土地估价规程》(GB/T18508-2001)规定了土地还原利率三种确定方法：1．土地纯收益与价格比率法：选择三宗以上近期发生交易的，以交易实例的纯收益与其价格的比率的均值作为还原利率。
2．安全利率加风险调整值法：即：还原利率=安全利率+风险调整值。
安全利率可选用同一时期的一年期国债利率或一年期定期存款年利率;风险调整值应根据估价对象所处地区的社会经济发展和土地市场等状况对其影响程度而确定。
3．投资风险与投资收益率综合排序插入法：将社会上各类相关类型投资，按它们的收益率与风险大小排序，然后分析判断估价对象所对对应的范围，确定其还原利率。
此外，国土资源部《关于发布实施〈全国工业用地出让最低价标准〉的通知》（国土资发[2006]307号）规定，还原利率不得低于同期中国人民银行公布的人民币五年期存款利率。