中原2019年07月西安航天城神州四路600亩项目开发定位策略 89页PPT
博达商业广州西安万国丝路东方项目定位报告精品PPT课件
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[ 广州 香港 北京 天津 ]
前言· 思路决定出路
这是一片贫瘠 却又充满了理想的土壤 剑走偏锋，颠覆传统 才是这片土壤在
现实的狭缝中得以生根发芽的唯一出路
悉心的耕耘与扶植，种子方能在这片土 壤中开花结果
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目录
项 目 市 场 定 位
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第一部分 第二部分 第三部分 第四部分 第五部分 第六部分
住宅产品机会
现代／简约／清新/实用之机会
西安适中的户型的面积需求庞大，实用型的居所存在良好的机会； 西安住宅建筑多为火柴盒模式，缺乏时代感；现代清新简约、线条流
畅的建筑具备热销的潜力；
住宅主题机会
新概念／水景主题的机会
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西安常年缺水，作为生命之源的物质，是城市居住理想的载体； 新加坡主题楼盘在发达城市已成崛起之势，同类风格主题在西安住宅 市场尚未出现代表之作，打造一个极至的清新住宅市场具有广泛的空 间。
传统商业氛围
传统商业难以立足
莲湖区经济虽然发达，但宗地周围缺乏有实力的规模投资群体； 枣园路是城市的快速干线，车流大而人流不大，对传统零售商业而言，
难构成强有力的支撑； 枣园路被路中绿化岛隔离，马路两侧人流通行不易；宗地与路受绿化带
隔离，商业氛围大打折扣；
住宅区域档次
区域档次难以走高档路线
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枣园路一带属老工业区，城中村分布广泛，兼且配套设施不全，交通不 畅，周边配套设施不完善，缺乏生活氛围，导致楼盘价格一直在低位徘 徊； 作为区域的居住习惯，往往是项目周围组成的基础群体，其购买力决定 大户型的豪宅难以形成项目的主力。
项目竞争分析
SWOT分析 [机会1]
机会分析
城市发展机会
2019年4月西安W科长安新城项目定位报告89p 共90页
项目操作思路
合则两利，分则俱损
“合则两利”
因此，我们必须要全力获得，保证成片开发！
成片开发的优势：
规模运作能够将项目提升到区域运营的高度，带动区域发展 成片开发有利于分摊商业、学校等配套引入的成本 成片开发可以在前期提升项目地块属性，后期逐渐拉升项目价值，产生大
0.4
325
3.2
262 149 244 915 1590 6526 2019 2949 1282 287
2.6 1.5 2.4 9.1 15.7 64.6 19.9 29.2 12.7 2.8
常住人口（万 常住人口密度 人） （人/平方公里）
837.52 646.23 64.43 82.75 74.56 55.26 61.3 112.27 25.76 67.9
子 午
韦郭路
郭杜板块
本项目
大 道
大学城板块
长 安
2019年曲江扩区
南
2009年
民路 用航天基地
文化传媒产业聚集区
项目具有地缘优势，但客流会被道路周边项目阻截，并非唯一地缘优势项目。
地块分布及指标
项目总占地：75.48万m2 住宅总建面：166.47万m2 商业总建面：61.28万m2
规划总建筑面积：246.83万m2 住宅综合容积率：3.42 学校总建面：2.83万m2 文化娱乐建面：16.08万m2
以郭杜教育科技产业开发区为首的产业开 发区将成为长安区新一轮发展的核心引擎
随着西安创建国际化大都市，城市发展骨架进一步拉大，长安成为“大西安”新拓的主要区 域，在西安市第四轮总体规划（2019—2020年）中已经将其大部分地域纳入主城区，打造大西安 城南副中心。
2011年西安航天城神州四路600亩项目开发定位策略88P
航天 基地
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航天产业基地规划概况
西安航天基地近期规划图
西安国家民用航天产业基地高举产业报国、四节约一环保的旗帜，大力推行 “大区域谋划、大集群发展、大集团引领、大项目 支撑”的产业思路，按照“一次规划，分期开发，市场化运作”的建设模式，科学确立了以“航天产业立区，高科技产业兴 区”的发展战略，托起大项目建设的高地。 到2010年，西安航天基地的销售收入将达到200亿元，就业人口达到10万人，用2到3年时间完成兄弟开发区8到10年的里程。 到2015年十二五末时，形成产值过千亿，形成几家产值过十亿、百亿的龙头企业，成为我国西部航天科技自主创新平台、民 品产业孵化平台、国际大企业合作平台，努力打造世界知名、国内一流的国家级高技术产业基地。
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基于区域竞争的角度来挖掘区域价值
项目区位属性：
竞争板块
曲江板块 大学城板块 航天城板块
发展定位
国家级文化 产业示范区
住宅标签
打豪宅牌 打教育牌 打？牌
发展模式
休闲地产 教育地产 ？模式
郭杜教育产 业科技开发区
国家级航天 民用产业基地
处在不同区位和市场环境的航天基地，当曲江模式和 大学城模式不能被直接嫁接，找到一个适合航天城住 宅产业新的发展模式及住宅标签，打造属于基地投资 发展公司的自有品牌和模式，才是持续赢得市场的长 久发展之计！ 不过寻找模式的途径还得从自身所具备的素质和房地
产行业的发展趋势入手进行考虑。
未来供应和需求预测
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航天地产西安曲江山水芙蓉别墅项目定位提案报告_63页
情景街区的私家名宅
航天地产山水芙蓉项目演绎版
目 录
报告正文的主要内容
土地思考
市场研究
项目定位
项目市场定位 项目产品定位 项目核心形象 项目价值分解
土地周边配套 土地深度体验 土地价值研判 土地利用分析
市场趋势判断 竞争产品研究 消费需求分析 市场机会判断
土
地
思
考
土地周边配套
土地深度体验
曲江宾馆 国际会议中 心
本案
杜陵
曲江政务中心
土地思考——周边配套
地块人文项目一览图
雁塔广场
丰景佳园
大唐不夜城 长安芙蓉园
惠宾苑宾馆
曲江酒店
地块
绿化带公园
中伟外商会所
世界娱乐园
千亩南湖
杜陵生态林
国际会展中心 射击会馆
土地思考——周边配套
项目名称 雁塔广场 大唐不夜城 长安芙蓉园 世界娱乐园 千亩南湖 绿化带公园
假日新嘉园
曲江春晓苑
湖滨花园
地块深度体验四：位于曲江分水岭以北，开发条件优越 由于政府的大力扶持，大雁塔北广场建 成开放，大幅提升了投资者、市民对曲 江新城的信心，人气急剧上扬，“热 “气滚滚，其影响辐射至周遍范围内。 从而带动了周围区域土地价格。
辐 射 范 围
地块
分
水
岭
土地思考——土地价值研判
启动南湖, 中央商务区
面状区域开发
开发完成
时间
土地思考——土地价值研判 5-10年内,本案土地价值必将 急剧攀升, 辐射全市
土地思考——土地利用分析
地块指标
用地性质：一类居住用地 容积率小于0.8 控制高度:9_12米
住
西安及卫星城
【摘要】当大城市发展到一定阶段后，人口过多、交通拥挤、公共设施供应不足、环境污染等城市问题开始日益严重起来。
原有的城市空间范围无法满足城市发展的需要，大城市空间地域的扩张带动了郊区的发展，其重要趋势之一是在大城市周边形成的若干卫星城镇。
对于西安这样的大城市来说，加快外围组团和卫星城镇建设，是缓解城市中心区人口压力、实现产业链深度整合、提高城市竞争力、缩小城乡差距、促进城乡一体化的重要战略。
本文在对西安建设卫星城进行条件分析和对有关的西安规划进行研究以后，提出了“一主、一副、六组团、七卫星城、六独立新城”的城市空间布局和卫星城镇规划布局体系，最后通过对卫星城发展战略的分别论述，提出了近期的重点发展对象。
1 引言城市形成与演变通常是从单中心城市向多中心城市发展。
在城市形成发展的初期，在某一个区域范围内形成单中心城市有利于城市规模经济和聚集效应的形成，因此区域范围内的经济中心总是首先在条件较好的区位发展起来，作为增长极核。
随着经济社会的发展，中心城市由于规模经济效益和聚集经济效益的巨大优势，吸引着区域内外的资金、技术、劳动力、信息等经济要素加速向其集中，促使城市集聚的人口和产业越来越多，发展规模越来越大。
但是，当单中心城市的规模扩张到一定程度时，原有的城市空间范围无法满足城市发展的需要，城市规模过大，产生了聚集的不经济，同时也出现了交通拥挤、环境污染、人口拥挤、经济发展缺乏持续动力等问题。
于是城市空间结构开始向多中心发展，其最为典型的形式之一就是在原有单中心城市的基础上发展卫星城。
2 西安建设卫星城的条件分析2.1 西安建设卫星城的宏观背景分析2.1.1国家区域发展战略的指导将近30年的改革开放，我国彻底改变了在计划经济体制下长期推行的均衡发展模式。
改革开放以来，在市场经济体制的引导下，采用了投资倾斜、政策倾向东南沿海地区的非均衡的区域发展战略。
非均衡战略的区域发展模式促进了区域经济的快速增长，大大提高了宏观经济效益。
西安规划方案说明PPT
西安中银万泰浐河居住区规划方案说明西安中银万泰浐河居住区，基地位于西安古城东侧浐河沿岸，占地177公顷。
该项目于2002年11月进行国际竞赛，同年12月20日开标。
上海翌德建筑设计有限公司以全票获得第一名，并于2003年1月起，着手进行方案调整及报批工作，目前规划已经通过报批并付诸实施。
一、背景分析规划基地位于城市东部灞桥区内。
作为城市东部最具潜力的增长区，灞桥区正日益成为西安城市发展的重要区域，由于城市化进程相对滞后，大型城市建设的投资对该区域无论是在经济层面还是在社会层面都具有非常重要的意义。
本项目的实施一方面有助于加强城市东部形象、改善城市生态环境、强化区域可识别性，同时具也有相当重要的社会意义，如解决农村地区剩余劳动力、调整地区产业结构、引导城市平衡发展等。
基地位于西安市东郊城乡结合处，规划用地东至规划中的三环路，南临城市主要东部交通性主干道——长乐东路，西依浐河，北靠市级公路——华清路，并有西临高速公路自西向东穿过基地被侧。
基地内部相对比较平整，地势较低。
由于基地西临浐河，因此水景景观是基地内值得依托的重要景观资源。
同时，浐河沿岸为西安市政府确定的滨河世纪公园，为该地区形成具有地方文化特色和水文化的大型开放空间奠定了良好的基础。
另外，基地内现状为村民聚居点及大量果林用地，具有经济价值的果林同时也为未来良好的生态居住环境提供了基础。
基于对于规划区及周边区域的考量，本次规划设计将重点处理的问题包括：——超大规模对于住区物质和空间结构所产生的影响——服务于社区内部居民和面向西安市民的开放空间在同一基地内的组织——城市对于稀缺的水体河流资源的利用——基地处于城市高等级交通网络节点，可达性好，但被周边高等级道路包围，对外交通组织复杂——区域基础设施与公用配套设施不成熟二、创新特色本次规划正是在综合解决问题的基础上，形成了自身的创新特色与优势特点。
具体体现在规划手法方面主要包括：1-区别于小型居住区的规划手法，引入城市设计与生活组织的概念，合理建构超大尺度与规模下的住区空间框架。
西安航天城简介
西安航天城简介西安航天城位于西安国家民用航天产业基地，西安航天城总规划用地945亩，汇集特色主题公园、集中式主题商业、高科技生态居住为一体，从航天主题出发，打造航天特色文化，在集群化、特色化、市场化、生态化等方面树立航天品牌，为航天产业基地的可持续性发展提供有效服务与补充，将航天科技应用在建筑中，将航天主题精神贯注在建设中，提升航天产业基地的品质形象，树立航天产业基地的宜居标杆。
西安航天城是在中国航天科技集团公司与西安国家民用航天产业基地进行战略合作的框架下，由专业开发公司航天时代置业倾力打造的生态科技居住示范区。
西安航天城以打造“航天主题生态科技社区”为开发理念，以百万平米级建设规模，为西安国家民用航天产业基地配套建设具有航天特色的宜居之城、科技之城、生态之城、航天之城，以服务航天人、服务航天产业、服务航天基地为建设目标，是基地内首屈一指的宜居示范项目。
“十二五”规划,西安航天基地将紧紧抓住“关中－天水经济区发展规划”和新一轮西部大开发深入实施以及西安建设国际化大都市的历史性发展机遇，以打造西安国际化大都市副中心为主线，坚持“航天产业立区、高新产业兴区、文化产业繁区”的根本定位，按照国际化标准，紧紧围绕“三六”方针，即：“六大”（大产业、大服务、大融资、大招商、大交通、大组团）；“六高”（高效率、高标准、高环境、高投入、高知度、高投资），“六强”（科学创新能力强、辐射力强、产业关联度强、人才支撑能力强、组团聚合力强、管理提升能力强），加快推进“两区（一期规划核心区和二期扩展区）一带（陇海铁路西线和关中城镇连绵带，即：关天经济区带）三辐射（西北、西南、中部的辐射区）”空间发展态势，大力培育和发展五大产业体系（民用航天产业、新能源新光源产业、数字创意产业、生物医药产业、现代物流产业），实现错位发展，突出航天特色，着力打造战略性新兴产业聚集区、中国卫星应用之都、统筹城乡发展先导区，努力构建“特色鲜明，世界知名”航天产业新城。
西安香江泾渭分明财富中心商业项目全程提案PPT课件
——休闲度假物业案例研究—— The most successful Market plan analysis in China
项目简介
北京华侨城旅游主题社区
项目位于北京市东四环和京沈高速路交接处。项目总占 地1.5平方公里，其中主题公园占地100公顷，房地产及商业 占地约50公顷，总投资约为25亿元。项目从功能上主要分成 三大区域，分别是主题公园区、主题居住区和主题商业区。 在北京世纪华侨城旅游主题社区的建设过程中，主题公园与 主题居住区、主题商业区将在概念上互为依托，景观上互为 借用，将建设成为一个绿色、生态、环保、人文、休闲、高 尚的大社区。
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[项目物业 规划建 议]
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项目地块规划原则
1、将建成一个集国际会议接待中心、区域性生产和科研服务中心、商务型休闲度假中心和综合 商务服务中心的国际化、现代化、特色化、多功能的新城区，一个汇聚活力的财富创新之源； 一个生态环保、可持续发展的宜居新区；一个拥有深厚文化底蕴的休闲之洲。
小高、高层、社区配套
272487.65
小高、高层、多层、社区配套
515157.27
小高、高层、医院、幼儿园、底层商业、社区配套
/
生态湿地公园
23830.87
度假别墅、文体休闲设园、度假别墅、文体休闲中心、
244607
超五星级酒店、公寓、国际会议中心、
407255.65
O机遇
O1.区域未来规划发展前景看好； O2.城市的发展，土地逐渐稀缺，远郊项目
越来越被人们所关注； O3.生态观念，逐渐受到重视，生态化
西安国家民用航天产业基地“航天公寓”项目可行性研究报告
西安国家民用航天产业基地“航天公寓”项目可行性研究报告预览说明:预览图片所展示的格式为文档的源格式展示,下载源文件没有水印,内容可编辑和复制西安国家民用航天产业基地“航天公寓”项目可行性研究报告目录第一章总论 (1)1.1开发单位简介 (1)1.2建设项目简介 (2)1.3项目建设的必要性 (3)1.4可行性研究编制依据 (4)1.5技术经济指标 (4)1.6可行性研究的主要结论 (6)第二章市场分析 (7)2.1房地产宏观市场分析 (7)2.2西安房地产市场分析 (9)2.3项目区域房地产市场分析 (12)2.4项目SWOT分析 (18)2.5典型案例分析 (19)2.6价格定位 (20)2.7拟建项目定位 (22)第三章项目建设条件 (24)3.1自然条件 (24)3.2项目规划用地条件 (24)3.3项目外部协作条件分析 (25)3.4建设实施条件分析 (25)第四章项目开发方案 (26)4.1建设规模 (26)4.2项目规划设计思想 (26)4.3劳动安全 (27)4.4环境保护 (27)4.5建筑节能 (29)4.6建设进度安排 (29)第五章项目营销策划方案 (31)5.1项目营销策划方案 (31)5.2项目定价 (31)5.3项目市场推广 (31)5.4项目销售 (34)5.5项目销售面积及销售收入实现计划 (35) 第六章投资估算及资金筹措 (39)6.1项目总投资估算的依据 (39)6.2项目的总投资估算的原则 (39)6.3总投资估算 (40)6.4项目总投资的资金来源 (43)第七章财务评价 (44)7.1基础数据的确定 (44)7.2财务盈利能力分析 (44)7.3清偿能力分析 (44)7.4盈亏平衡分析 (44)7.5敏感性分析 (45)7.6静态评价指标 (46)7.7项目财务评价结论 (46)第八章结论及建议 (47)8.1方案评价结论 (47)8.2对建设单位的建议 (47)附件：1.项目建设进度图2.财务评价报表第一章总论1.1 开发单位简介西安航天科技产业基地开发建设有限公司是在贯彻落实党中央、国务院关于建设创新型国家和实施西部大开发的战略决策背景下，依据陕西省政府、西安市政府与中国航天科技集团公司签订的战略合作框架协议、共建协议于2006年设立,2009年经第二届董事会批准更名为西安国家民用航天产业基地开发有限公司。
西安航天城简介
西安航天城简介西安航天城位于西安国家民用航天产业基地，西安航天城总规划用地945亩，汇集特色主题公园、集中式主题商业、高科技生态居住为一体，从航天主题出发，打造航天特色文化，在集群化、特色化、市场化、生态化等方面树立航天品牌，为航天产业基地的可持续性发展提供有效服务与补充，将航天科技应用在建筑中，将航天主题精神贯注在建设中，提升航天产业基地的品质形象，树立航天产业基地的宜居标杆。
西安航天城是在中国航天科技集团公司与西安国家民用航天产业基地进行战略合作的框架下，由专业开发公司航天时代置业倾力打造的生态科技居住示范区。
西安航天城以打造“航天主题生态科技社区”为开发理念，以百万平米级建设规模，为西安国家民用航天产业基地配套建设具有航天特色的宜居之城、科技之城、生态之城、航天之城，以服务航天人、服务航天产业、服务航天基地为建设目标，是基地内首屈一指的宜居示范项目。
“十二五”规划,西安航天基地将紧紧抓住“关中－天水经济区发展规划”和新一轮西部大开发深入实施以及西安建设国际化大都市的历史性发展机遇，以打造西安国际化大都市副中心为主线，坚持“航天产业立区、高新产业兴区、文化产业繁区”的根本定位，按照国际化标准，紧紧围绕“三六”方针，即：“六大”（大产业、大服务、大融资、大招商、大交通、大组团）；“六高”（高效率、高标准、高环境、高投入、高知度、高投资），“六强”（科学创新能力强、辐射力强、产业关联度强、人才支撑能力强、组团聚合力强、管理提升能力强），加快推进“两区（一期规划核心区和二期扩展区）一带（陇海铁路西线和关中城镇连绵带，即：关天经济区带）三辐射（西北、西南、中部的辐射区）”空间发展态势，大力培育和发展五大产业体系（民用航天产业、新能源新光源产业、数字创意产业、生物医药产业、现代物流产业），实现错位发展，突出航天特色，着力打造战略性新兴产业聚集区、中国卫星应用之都、统筹城乡发展先导区，努力构建“特色鲜明，世界知名”航天产业新城。