物业经营管理 第三章 房地产投资分析技术
浅谈如何顺利通过物业管理师考试(1)
浅谈如何顺利通过物业管理师考试在2010年全国物业物业管理师考试中，我的4科成绩全部合格，总分323分，平均每门成绩80.75。
为此，我写下了这篇如何顺利通过注册物业管理师的心得，谈一下自己备战学习的方式、方法。
如果对大家有借鉴、帮助的话，我很荣幸。
在2006年度全国只有具备高级职称的人员免考2科的情况下，通过注册物业管理师的考试，我就敏锐地感觉今后物业管理项目经理必须要有资格证书、要像律师一样具有执业资格。
在2007年初我自费报名参加北京青宇文化交流中心举办的“注册物业管理师”的培训班，当时大多数人没有意识到报考注册物业管理师的重要性，可以说我在学习“注册物业管理师”的方面走在了前面，并取得了先机。
虽然由于政策方面的原因，物业管理师资格在2010年10月份才首次面向社会大众考试，但是因为在这4年时间里的自我学习，也顺利通过了此次考试。
所以说能顺利通过物业管理师的考试，也是必然结果，不是偶然因素。
谈起“通过考试”这个话题，我只想告诉大家一个信息，“人的大脑在短时间内不能记住多种变量”，这是科学研究的结果。
有些人侥幸在2010年度用突击学习的方法也顺利考过了“注册物业管理师”，那只能说是全国第一年考试，出题相对简单，国家需要一批人具有执业资格的人才，所以第一年通过的人越多越好，依靠这部分人规范物业管理。
2011年考试是什么标准？只有考试主管单位才知道。
总的来说，所有资格考试通过率不会超过20%，人力资源和社会保障部会逐年提高考题的难度，会控制通过率，确保证书的含金量。
所以如果有人有兴趣要通过“物业管理师”的考试，最好在这一、二年内通过为妙，否则也许有一些人员虽然努力参加考试了，但是永远也通不过，拿不到证。
下面该谈一下实质的内容了：如何通过物业管理师的考试！年初要选定学习班接受培训个人建议选择培训班应选择具有一定规模、专业的、具有影响力的培训机构，（例如：在2010年为长城物业培训，通过率60%的好成绩。
物业经营管理.ppt课件
房地产资产管理
（写字楼、商场）
主 要
职
责
房地产资产管理 （公寓）
物业管理 设施管理
物业管理 设施管理
物业管理 设施管理
物业管理 设施管理
物业经营管理
三、物业经营管理中的战略性工作 确定战略 确定标准 构建信息基础 决策分析 进行资产组合 注意：根据每项工作的主要内容来判别属于哪项工作
物业经营管理
自然环境或背景以及在该区位进行房地产投资 所须支付的成本的高低和所面临的竞争关系
“宁要浦西一张床，不要浦东一套房” ------发展、动态变化的眼光
物业经营管理
二、不同类型房地产投资对区位的特殊要求
市政公用和公建配套设施完备的程度
居
公共交通便捷程度
住
物 业
环境因素
居民人口与收入
物业经营管理
写
与其它商业设施接近的程度：聚集效应
学习的主要内容
传统物业管理与物业经营管理 物业经营管理的内容是什么？ 物业经营需要掌握和了解那些知识？ 如何确定物业的价格或价值？ 如何评价物业项目的投资？ 如何选择适合投资的物业项目？ 如何加强成本控制？
物业经营管理
第一部分 物业经营管理概述
物业经营管理
第一节 物业经营管理的概念
物业经营管理
（二）公式与系数
1、一次支付的现值系数和终值系数
F
0 12
n-1 n
P
已知资金现值P、i、n，求终值F计算公式：
F=P(1+i)n
【一次支付终值系数：(1+i)n】
已知资金现值F、i、n，求终值P计算公式
P= F /(1+i)n 【一次支付现值系数：1 /(1+i)n】
物业管理师《物业经营管理》真题与答案
应试人员注意事项1.全卷共两大题，包括单项选择题和多项选择题。
2.作答时，采用2B 铅笔在答题卡上涂黑所选的选项。
3.考试时间为 150 分钟。
1.判断写字楼等级时，不考虑的因素是( )。
A.建造形式B.建造装璜C.建设单位D.建造质量2.房地产资产管理和房地产投资组合管理以( )管理为主。
A.运行B.策略性C. 日常D.设施3.关于房地产置业投资的说法，错误的是( )。
A.房地产置业投资属于直接投资B.房地产置业投资的对象只能是旧房地产C.房地产置业投资的目的是自用或者获取时常性收入D.房地产出租属于房地产置业投资4.关于房地产投资利弊的说法，错误的是( )。
A.房地产投资能够抵消通货膨胀B.房地产投资会降低投资者的资信等级C.房地产投资能够得到税收方面的好处D.房地产投资收益通常高于社会平均利润5.房地产投资需要估价师、会计师、律师等提供专业服务，这反映了房地产投资特性中的( )。
A.适应性B.相互影响性C.政策影响性D.专业管理依赖性6.下列风险中，属于房地产投资的系统风险是( )风险。
A.收益现金流B.未来经营费用C.利率D.资本价值7.关于净运营收益的说法，正确的是( )。
A.净运营收益等于有效毛收入的税后收益B.净运营收益等于潜在毛收入的税后收益C.净运营收益等于潜在毛收入与运营费用之差D.净运营收益等于有效毛收入与运营费用之差8.下列费用中，不属于运营费用的是( )。
A.房产税B.城镇土地使用税C.抵押贷款还本付息D.保险费9.当每年计息周期大于 1 时，实际利率( )。
A.小于名义利率B.等于名义利率C.大于名义利率D.不存在10.下列财务评价指标中，不属于房地产投资项目财务评价指标体系中静态指标的是( )。
A.税前现金回报率B.税后现金回报率C.财务净现值D.投资回报率11.关于物业价格特征的说法，正确的是( )。
A.物业价格受区位影响小B.物业价格实质上是物业权益的价格C.物业价格不容易受交易者的个别因素影响D.物业价格形成的时间较短12.关于拍卖底价的说法，错误的是( )。
物业管理师《物业经营管理》辅导：房地产直接投资和间接投资的区别与联系
投资在⽅式上可分为两⼤类，即直接投资和间接投资。
直接投资是指投资主体将⾦融资产转化为实物资产进⾏⽣产、经营活动，并从经营活动中取得盈利；间接投资是指投资主体⽤货币资产购买各种有价证券，以期从持有和转让中获取投资收益和转让增值。
直接投资形成各种形式的企业，企业的⽣产经营成果既要征收流转税，如增值税，其纯收益还要征收企业所得税。
⽽间接投资的交易须征收证券交易税（⽬前仍征收印花税），其收益则征收企业所得税。
对直接投资的综合评估主要考虑投资回收期、投资的现⾦流出和现⾦流⼊的净现值、项⽬的内部报酬率等财务指标。
我们需要考虑的税收因素主要是指影响这些指标的税收政策。
投资者⾸先要判定其投资项⽬按照税法规定应征收哪些流转税，是征收增值税，还是征收营业税？如征收增值税，是否还要征收消费税？除了征收增值税、消费税、营业税外，还有城市维护建设税和教育费附加，其税率或费率是多少？这⼀切都将影响企业的税费负担，并因此进⼀步影响到投资者的税后纯收益。
这需要投资者在估算销售收⼊的时候必须考虑销售税⾦及附加，搞好税收筹划。
下⾯⽤⼀案例来说明税收筹划的重要性。
某企业有A、B两个项⽬可投资，假设这两个项⽬的企业所得税税率没有差别。
且预计两个项⽬投产以后，年含税销售收⼊均为100万元，外购各种⾮增值项⽬含税⽀出为90万元。
已知A项⽬产品征收17％的增值税，B项⽬征收5％的营业税。
选择哪⼀个项⽬收益更⼤呢？考虑税后销售收⼊净值：A项⽬年应纳增值税＝ （100－90）／（1＋17％）×17％＝1.45万元A项⽬税后销售净收⼊＝（100－90）／（1＋17％）＝8.55万元B项⽬年应纳营业税＝100×5％＝5万元B项⽬税后销售净收⼊＝100－90－5＝5万元8.55－5＝3.55万元。
通过以上⽐较可知，由于两个项⽬的应征税种和税率存在差异，在其他条件⼀致的情况下，A项⽬将为投资者带来更多的盈利（3.55万元），故应该选择A项⽬。
物业经营管理_第三章 第四、五节_2012年版
中大网校引领成功职业人生
中大网校 “十佳网络教育机构”、 “十佳职业培训机构” 网址： 1、某投资者向银行贷款2000万元，期限为3年，年利率为8%，若该笔贷款的还款方式为期间按季度单利付息，到期后一次偿还本息，则开发商为该笔贷款支付的利息总额为（ ）万元。
A:160
B: 240
C: 320
D:480
答案:D
解析:见教材例题3-2。
2、上题中如果计算先期支付利息的时间价值，则贷款到期后开发商实际支付的利息是（ ）万元。
A: 365.23
B:486.57
C:536.48
D:684.75
答案:C
3、偿债备付率是指项目在借款偿还期内各年用于还本付息的资金与当期应还本付息金额的比率。
对于一般房地产投资项目，该指标值应该大于（ ）。
A:12
B:1.2
C: 2
D:0.2。
房地产开发与经营作业
《房地产开发与经营》作业答案第一章绪论一、名词解释1．房地产房屋及其附属物（与房屋相关的建筑物如小区设施、建筑附着物、相关林木等）和承载房屋及其附属物的土地，以及与它们相应的各种财产权利。
2．房地产开发与经营•房地产开发是房地产企业的生产和再生产过程，也是完成房地产产品的生产和建设的过程。
•房地产经营是指房地产企业为实现预期目标，确定实现目标的战略和策略，并有意识、有计划地加以实现的经济活动过程。
3．土地储备开发是指政府依法通过收购、回收、征收等方式储备国有建设用地，并组织实施拆迁和市政基础设施建设，达到土地供应条件的行为。
4．房地产企业房地产业是从事房地产的开发组织、经营管理、买卖和租赁经营，以及中介、咨询、评估等服务的行业。
5．房地产项目定位是指在房地产相关法律法规和城市规划的指导下，根据宏观发展背景、项目地段价值以及市场空间判断，结合项目自身特有的其他制约因素，找到适合干项目的客户群体，在客户群体消费特征的基础上，进一步进行产品定位。
包括住宅地产项目、商业地产项目、写字楼项目、工业地产项目等。
二、问答题1．对比分析房地产企业五种一般组织结构设计的优缺点。
2．我国房地产企业的特征有哪些？3．房地产开发与经营有哪些特点？•难度大，产品的固定性、单件性、复杂性•风险大，投资大，周期长•政策性强1、重要产业2、民生热点4．简述房地产开发与经营的程序和内容。
（1）投资机会的选择与决策：重要环节（2）前期工作（3）建设阶段（4）租售阶段5．简要叙述市场宏观环境包括哪些因素。
6．房地产经营决策程序是什么？1、发现问题2、确定目标3、拟定方案4、分析评价5、选择方案6、实施追踪7. 简述房地产开发与经营决策的内容8．简述房地产行业管理的主要内容。
三、论述题1．阐述我国房地产价格上涨的原因。
•初期房地产调控措施不协调，加剧了供求矛盾–初期“管住土地，控制信贷”的调控措施，抑制投资增长力度较大，加剧了供求矛盾；–一些地方政府对调控措施贯彻不力。
物业管理师考试大纲
物业管理师考试大纲物业管理师，物业经营管理考试大纲第一章物业经营管理概述（一）考试目的本部分的考试目的是测试应考人员对物业经营管理及其管理对象和工作内容等知识的熟悉程度。
（二）考试基本要求掌握：物业经营管理的内容，收益性物业的类型及特点，物业经营管理的层次及各层次之间的相互关系。
熟悉：物业经营管理的战略性工作内容和常规工作内容。
了解：物业经营管理和传统物业管理的异同和相互关系。
（三）要点说明1．物业经营管理的性质和管理对象2．物业经营管理的目标3．管理型物业管理企业、专业型物业管理企业、综合型物业管理企业的区别4．物业经营管理的类别5．物业经营管理的工作内容第二章房地产投资及其区位选择（一）考试目的本部分的考试目的是测试应考人员对房地产投资、房地产投资风险等内容的熟悉程度。
（二）考试基本要求掌握：房地产投资及其特性，房地产直接投资和间接投资的区别与联系。
孰悉：房地产投资的形式及利弊，房地产投资风险的种类，房地产区位的内容。
了解：不同类型房地产投资项目对区位的特殊要求。
（三）要点说明1．房地产投资的目的与内容2．房地产直接投资的内容3．房地产开发投资的内容4．房地产投资信托基金运作方式5．房地产投资的主要特征及利弊6．房地产投资市场风险和非市场风险的区别7．狭义的区位与广义的区位的区别第三章房地产投资分析技术（一）考试目的本部分的考试目的是测试应考人员对资金时间价值、复利计算公式、设备更新经济分析方法和房地产投资财务评价指标的熟悉程度，以及运用复利系数、设备更新经济分析方法和房地产投资财务评价方法，解决房地产经营管理实际问题的能力和知识水平。
（二）考试基本要求掌握：现金流量、资金时间价值、单利计息与复利计息的计算方法；设备更新经济分析方法。
熟悉：现金流量图的绘制方法，资金等效值的计算公式及其应用；投资回收与投资回报的区别与联系，房地产投资经济效果的表现形式及净态盈利指标的计算方法。
了解：名义利率与实际利率的区别，房地产投资动态盈利指标和清偿能力指标的计算方法。
物业管理师《物业经营管理》讲义、真题、预测三合一 第三章 市场调查与市场分析 第一节 物业经营管理市
第三章市场调查与市场分析第一节物业经营管理市场概述一、市场的含义市场主要有两种含义：一种是指交易场所，如农贸市场、股票市场、期货市场等。
另一种指交易行为的总称，即市场不仅仅指交易场所，还包括在此场所进行的所有交易行为。
同时，交易的对象也从有形的货物扩展到无形的产品，如专利、品牌、服务等。
关于市场的另一种解释是，卖方组成行业，买方组成市场，市场指的是产品的现实和潜在的购买者。
二、物业经营管理市场的含义物业经营管理市场是对物业服务企业所提供的服务产品的现实和潜在购买者的集合，这些购买者构成物业服务企业的客户。
所谓潜在的购买者是指对特定物业服务产品有某种程度兴趣的购买者集合。
所谓现实的购买者是指对特定的物业服务产品有兴趣，并且有足够的支付能力、具有一定的购买途径的购买者集合。
三、物业经营管理市场的特性物业经营管理提供的产品是在物业管理基础上形成的服务产品，因此形成了这一市场不同于一般市场的特性。
（一）物业经营管理市场的供给特点物业经营管理的对象通常为收益性物业，主要包括写字楼、零售商业物业、出租型别墅或公寓、工业物业、酒店物业和休闲娱乐场所等。
物业经营管理的主要服务对象是业主和租户。
物业服务企业围绕着物业设施管理、物业资产管理、物业组合投资管理等向服务对象提供服务产品，并在此基础上提供诸多的衍生产品。
从服务产品的供给来看，产品的供给具有多样性和灵活性。
【例题3.1】下列各类物业中，不属于物业经营管理活动管理对象的是（）。
［2011年真题］A．丙级写字楼B．居住区商场C．公立小学D．出租型别墅【答案】C（二）物业经营管理市场需求的特点由于物业的业主和租户在购置或承租物业时通常有不同的目的，在物业使用过程中对提升其生活价值、投资价值和经营价值又有不同的期望，不同类型的物业又有各自的特点。
所以物业经营管理市场需求也具有多样性。
（三）物业经营管理市场交易的特点物业经营管理市场的交易并不是物业本身产权的交易，而是物业管理服务产品的交易。
物业经营管理_第二章 第三节 房地产投资区位的选择_2013年版
中大网校引领成功职业人生
中大网校 “十佳网络教育机构”、 “十佳职业培训机构” 网址： 1、投资者进行房地产投资的主要目的是（ ）。
A:财富最大化
B:抵制通货膨胀
C:获得作为房地产业主的荣誉
D:降低投资组合的总体风险
答案:A
2、以下各项中，不属于房地产间接投资的是（ ）。
A:住房抵押贷款
B:房地产投资信托基金
C:房地产投资证券
D:房地产企业债券
答案:A
3、下列选项不属于房地产投资弊端的是（ ）。
A:流动性差
B:投资数额巨大
C:投资回收期长
D:进入门槛低
答案:D
4、房地产投资形式有（ ）。
A:直接投资
B:间接投资。
房地产经营管理电子版课本
房地产经营管理电子版课本
第一章：引言
房地产作为一个重要的产业领域，在现代经济体系中扮演着至关重要的角色。
本课本将围绕房地产经营管理展开讨论。
第二章：房地产市场概述
房地产市场是一个复杂而多变的市场，受多种因素影响。
本章将介绍房地产市
场的基本概念和运作方式。
第三章：房地产投资与风险管理
房地产投资是一项高风险高回报的活动，对于投资者来说，风险管理至关重要。
本章将探讨房地产投资的策略和风险管理技巧。
第四章：房地产开发与规划
房地产开发是一个复杂的过程，需要涵盖土地规划、建筑设计、施工管理等多
个环节。
本章将讨论房地产开发的基本流程和规划要点。
第五章：物业管理与运营
物业管理是房地产经营中的重要环节，直接影响到物业的价值和租金收入。
本
章将介绍物业管理的基本原则和最佳实践。
第六章：房地产市场监管与法律风险
房地产市场经常受到监管部门的干预，而法律风险也是投资者需要警惕的重要
问题。
本章将介绍房地产市场的监管机制和法律规定。
结语
通过学习本课本，读者将对房地产经营管理有一个全面而深入的了解，为未来
从事相关领域的工作和研究打下坚实的基础。
希望本文档能为读者提供有益的信息和启发，谢谢阅读！。
(最新)注册物业管理师复习资料-经营管理(内部版)
最新经营管理物业经营管理概述第一节：物业经营管理的概念1、物业经营管理：又称物业资产管理，是指为了满足业主的目标，综合利用物业管理、设施管理、房地产资产管理、房地产组合投资管理的技术、手段和模式，以收益性物业为对象，为业主提供的贯穿于物业整个寿命周期的综合性管理服务。
2、物业经营管理活动的管理对象通常为收益性物业。
主要包括：写字楼、零售商业物业、出租性别墅或公寓、工业物业、酒店和休闲设施等。
这些收益性物业通常出租给租户（又称为租客或承租人）使用，可获得经常性租金收益，是房地产投资信托基金和机构投资者进行商业房地产投资的主要物质载体。
3、我国尚无统一的写字楼分类标准，专业人员主要依照其所处的位臵、楼宇设计装修状况和收益能力等进行分类，通常分为甲、乙、丙三级甲级：优越、优良、超过（重点字）乙级：良好、良好、达到（重点字）丙级：年限较长、不能满足（重点字）4、零售商业物业分为6大类1）区域购物中心：规模巨大、10㎡以上、商业服务半径200km2) 市级购物中心：3万㎡以上、服务人口30万以上、年营业额5亿以上、由一家或数家大型百货公司为主要租户。
3）地区购物商场：1—3万㎡之间、服务人口10—30万、年营业额1—5亿元、中型百货公司往往是主要租户。
4）居住区商场5）邻里服务性商店6）特色商店5、别墅：除独立式住宅外，其他均不具有别墅类产品的独有性复式公寓：一套公寓住宅的诸房间在相连的两层楼上6、物业经营管理服务的目标：从业主的角度出发，在物业经济寿命的全寿命周期内，持续满足租户正常空间使用需求，在实现物业各期净收益最大化的基础上，保持和提高物业的市场价值以及未来发展潜力。
物业业主：包括直接持有物业产权的企业或机构，也包括这些企业或机构背后的投资者7、物业管理企业：管理型（处于总包位臵）、专业型、综合型第二节：物业经营管理的层次与工作内容1、物业经营管理的内容与物业类型和业主持有物业的目的密切相关，分为：物业管理、设施管理、房地产资产管理、房地产组合投资管理。
房地产估价考试科目目录
目录第一部分房地产基本制度与政策第一章房地产业第二章建设用地制度与政策第三章城市房屋拆迁管理制度与政策第四章房地产开发经营管理制度与政策第五章规划设计与工程建设管理制度与政策第六章房地产交易管理制度与政策第七章房地产权属登记制度与政策第八章房地产中介服务管理制度与政策第九章物业管理制度与政策第十章房地产税收制度与政策第十一章住房公积金制度与政策第二部分房地产开发经营与管理第一章房地产投资与投资风险第二章房地产市场及其运行规律第三章房地产开发程序与管理第四章房地产市场调查与分析第五章现金流量与资金时间价值第六章经济评价指标与万法第七章风险分析与决策第八章房地产开发项目可行性研究第九章房地产金融与项目融资第十章物业资产管理第三部分房地产估价理论与方法第一章房地产估价概论第二章房地产及其描述第三章房地产价格和价值第四章房地产价格影响因素第五章房地产估价原则第六章市场法及其运用第七章成本击及其运用第八章收益法及其运用第九章假设开发击及其运用第十章长期趋势法及其运用第十一章地价评估与分摊第十二章房地产估价程序第四部分房地产估价案例与分析第一章房地产估价报告写作第二章各种类型房地产的估价第三章各种目的的房地产估价第四章房地产市场分析与项目评估第五部分房地产估价相关知识第一章规划知识第二章环境知识第三章建筑工程知识第四章工程造价知识第五章房地产测绘知识第六章经济学知识第七章金融知识第八章证券知识第九章保险知识第十章统计知识第十一章会计知识第十二章法律知识第十三章拍卖知识。
物业经营管理教材电子版
中国物业管理师执业资格考试参考教材物业经营管理目录第一章物业经营管理概述第一节物业经营管理的概念一、物业经营管理的内涵二、物业经营管理活动的管理对象三、物业经营管理服务的目标四、物业经营管理企业第二节物业经营管理的层次与工作内容一、物业经营管理的层次二、物业经营管理不同层次之间的关系三、物业经营管理中的战略性工作四、物业经营管理的常规工作复习思考题第二章房地产投资及其区位选择第一节房地产投资一、房地产投资的概念二、房地产投资的形式三、房地产投资的特性四、房地产投资的利弊第二节房地产投资的风险一、房地产投资风险的基本概念二、系统风险三、个别风险四、风险对房地产投资决策的影响第三节房地产投资区位的选择一、区位的含义二、不同类型房地产投资对区位的特殊要求复习思考题第三章房地产投资分析技术第一节投资分析的基本概念一、现金流量二、现金流量图三、房地产置业投资四、房地产置业投资的现金流量第二节现值与现值计算一、资金的时间价值二、利息与利率三、单利计息与复利计息四、名义利率与实际利率五、复利计算公式与系数六、复利系数的应用第三节设备更新中的经济分析一、设备更新的原因与特点二、设备经济寿命的确定三、物业管理中的设备更新问题第四节房地产投资财务评价指标一、投资回收与投资回报二、财务评价指标体系三、盈利指标计算方法四、清偿能力指标计算方法五、财务评价指标计算实例第五节某出租公寓项目投资分析案例一、项目概况二、规划设计和建造标准三、购买投资和运营费用分析四、财务评价复习思考题第四章收益性物业价值评估第一节收益性物业的概念第二节收益性物业价格的概念和特征一、物业价格的概念和形成条件二、物业价格的形成条件三、物业价格的特征第三节收益性物业价值和价格的种类一、使用价值和交换价值二、投资价值和市场价值三、成交价格、市场价格和理论价格四、总价格和单位价格五、实际价格和名义价格六、现房价格和期房价格七、起价、标价、成交价和均价八、评估价、保留价、起拍价、应价和成交价九、买卖价格、租赁价格十、市场调节价、政府指导价和政府定价十一、原始价值、账面价值、市场价值第四节影响收益性物业价格的因素一、物业价格的影响因素概述二、人口因素三、居民收入因素四、物价因素五、利率因素六、汇率因素七、物业税收因素八、城市规划因素九、交通管制因素十、心理因素第五节收益性物业估价的基本方法一、市场法二、成本法三、收益法复习思考题第五章房地产市场与市场分析第一节房地产市场概述一、房地产市场的概念二、房地产市场的运行环境三、推动房地产市场转变的社会经济力量第二节房地产市场的供求关系一、房地产市场的需求二、房地产市场的供给三、房地产市场的机制第三节房地产市场结构与市场指标一、房地产市场结构二、房地产市场细分三、房地产市场指标第四节房地产市场的特性与功能一、房地产市场的特性二、房地产市场的功能三、房地产市场的政府干预第五节房地产市场分析一、房地产市场分析的概念与作用二、房地产市场分析的内容第六节物业经营管理计划一、物业经营管理计划的概念二、编制物业经营管理计划的基础工作三、构造物业管理方案四、物业管理计划中的预算技术复习思考题第六章租赁管理第一节物业租赁概述一、物业租赁及其特征二、物业租赁的分类三、物业租赁管理模式四、房屋租赁的行政管理第二节租赁管理与租赁方案一、租赁管理的概念与内容二、租赁方案与策略三、租户选择四、租金确定与调整五、租约谈判与签约管理六、租赁管理中的市场营销第三节房屋租赁合同一、房屋租赁合同的概念和法律特征二、房屋租赁合同的基本条款第四节租户关系管理一、客户关系管理理论简介二、租赁管理中的租户关系管理复习思考题第七章成本管理第一节物业管理中的成本及其分类一、物业管理中的成本二、物业管理成本的分类第二节成本估算方法一、成本估算的目的二、主要成本项目的估算方法三、成本估算结果汇总第三节成本预算一、成本预算的意义与要求二、成本预算的编制方法三、成本预算的编制程序第四节成本控制一、成本控制的含义与分类二、成本控制的原则与程序三、成本控制的组织体系四、成本的日常管理复习思考题第八章合同与风险管理第一节物业管理中的主要合同类型一、合同的概念二、物业管理活动中主要的合同类型三、物业管理合同的构成要素第二节物业服务合同一、物业服务合同的类型二、物业服务合同的特征三、物业服务合同的主要内容四、物业服务合同的签订要点第三节招标投标阶段的合同管理一、物业管理招投标概述二、物业管理招标三、物业管理投标四、物业管理企业投标的关键事项第四节风险管理理论一、风险理论二、风险管理理论第五节保险与物业保险一、保险的概念二、保险合同概述三、物业保险的目的四、物业保险的主要险种五、物业管理中的投保决策复习思考题第九章财务管理与绩效评价第一节财务管理概述一、财务管理对象二、财务管理目标三、财务管理的内容四、财务管理的手段第二节财务报告分析一、财务报告的构成与内容二、财务报告分析的概念与形式三、财务报告分析的主要方法四、财务报告分析的一般过程第三节物业管理绩效评价一、物业管理绩效评价的概念与意义二、物业管理绩效评价的类型三、物业管理绩效评价的基本要素四、物业管理绩效评价的指标体系五、物业管理绩效评价的标准六、物业管理绩效评价结果与报告第四节绩效评价的主要方法一、功效系数法二、综合分析判断法三、定量和定性相结合计分法第五节物业管理报告一、物业管理报告及其类型二、物业管理报告的构成与内容三、编写物业管理报告的注意事项四、物业管理报告的公布或送达五、物业管理报告示例复习思考题第十章写字楼物业经营管理第一节写字楼及写字楼物业管理一、写字楼物业的特点二、影响写字楼分类的因素三、写字楼物业管理的目标四、写字楼物业管理的工作模式五、写字楼物业管理的内容六、写字楼管理中的策略第二节写字楼租赁管理一、写字楼的租户选择二、写字楼租金的确定与调整三、写字楼的租约制定第三节写字楼安全与风险管理一、写字楼安全管理二、写字楼风险管理三、写字楼的物业保险第四节写字楼物业管理企业的选择与评价一、物业管理企业的选择标准二、物业管理工作的评价三、写字楼物业经营管理的绩效评价复习思考题第十一章零售商业物业经营管理第一节零售商业物业及其分类一、零售商业物业简介二、零售商业物业的发展简史三、零售商业物业经营管理的内容四、零售商业物业经营管理的类型第二节零售商业物业经营管理中的经济学原理一、选址与规划二、经营与运作第三节零售商业物业的租赁管理一、租户选择二、租金确定与调整三、租约制定第四节零售商业物业的现场管理一、策略与计划二、管理范围三、管理目标第五节风险与安全管理一、零售商业物业管理的风险及其防护二、零售商业物业管理中的安全管理第六节零售商业物业管理案例一、基本情况二、案例点评三、经验与教训复习思考题第十二章物业经营管理的未来发展第一节房地产组合投资管理一、房地产组合投资管理的概念二、组合投资管理的内容与步骤三、组合投资理论在房地产领域的应用第二节大型企业物业资产管理一、企业物业资产及其管理二、大型企业物业资产管理三、企业物业资产管理信息系统第三节设施管理一、基本概念二、设施经理与设施管理的主要内容三、设施管理在我国的发展现状四、设施管理的发展第四节不良物业资产管理一、不良资产与不良物业资产二、不良物业资产形成的原因及过程三、不良物业资产处置的目标和原则四、不良物业资产管理五、不良物业资产管理的配套服务第五节可持续的物业管理一、可持续发展的基本概念二、可持续发展与物业管理第六节新技术应用带来的变革一、物业管理信息系统二、物业管理信息系统的建立与应用三、智能化小区管理复习思考题第一章物业经营管理概述第一节物业经营管理的概念随着房地产投资规模的不断扩大和投资形式的多样化，对物业经营管理的需求与日俱增。
房地产投资分析
式中，“(1+i)n”称为“一次支付终值系数”。 根据上述公式，在已知F和i时，就可以计算复利计息条件下
的P为：
P=F/(1+i)n
式中，“1/(1+i)n”称为“一次支付现值系数”。
LOGO
影响房地产市场需求的主要因素有以下 几个方面:
（1）人口数量和结构的变化。 （2）房地产价格。 （3）家庭收入。 （4）城市化进程。 （5）宏观调控。 （6）消费者预期。
3.2 房地产市场分析概述
3.2.1 房地产市场分析的必要性
1．房地产投资决策需要市场分析 2．房地产经营管理需要市场分析 3．房地产价格策略的制定需要市场分析
1．调节供求的功能 2．优化资源配置的功能 3．政府宏观管理的基础
• 3.1.3 房地产市场的结构
1．房地产一级市场 2．房地产二级市场 3．房地产三级市场
• 3.1.4 房地产市场的分类
• 1. 按照区域划分
如北京房地产市场、安徽房地产市场、华北房地产市场、 华东房地产市场等。
• 2．按照用途划分
”。
F=A[(1+i)n-1]/i ❖ 式中，“[(1+i)n-1]/i”称为“等额序列支付终值系数”。
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❖ （5）等比序列的现值系数和年费用系数
❖ 等比序列是指资金的流出或流入在每个计息期之间以固
定的比例递增或递减。这种等比递增或递减在房地产市场
的租金和折旧中也有所体现。将递增或递减比例记作g， 第n年的资金流出或流入为A1(1+g)n，则计算等比序列的
将一定的资金直接或间接地投入到房地产开发、 经营、管理、服务和消费等活动中，期望获得未 来房地产资产增值或收益的经济行为。
房地产投资分析答案
房地产投资分析答案【篇一：房地产投资分析试题1】>一、单项选择题(在每小题的四个备选答案中，选出一个正确答案，并将正确答案的序号填在题干的括号内。
每小题1分，共24分)1.基于房地产投资( )的特征，房地产投资者特别重视房地产位置的选择。
a.适应性强b.受政策影响大 d.不可移动性b.投资房地产投资信托基金 d.购买房地产抵押贷款证券 b.投入的借贷资本 d.投入的自有资本c.对专业管理依赖强 a.房地产置业投资2.房地产间接投资不包括( )。
c.投资于房地产企业债券 a.投入的全部资本 c.投入的全部现金3.权益投资收益率是衡量投资者( )收益水平的内部收益率指标。
4.某物业投资的年毛租金收入35万元，扣除成本费用后年净经营收入为30万元，年还本付息数额为20万元，则该物业投资的还本付息比率为( )。
a.0.146 c.1.75b.0.125 d.1.50b.等额序列支付现值 d.等额序列支付终值5.（p/a，i，n）是( )公式的复利系数标准表示法。
a.一次支付现值 c.等差序列现值用地。
a.一 c.三b.二 d.五6.第( )类居住用地是指以多层住宅为主、建筑密度较低、绿地率较高且环境良好的居住7.某居住区总建筑用地面积为5万平方米，居住建筑基底土地面积2.5万平方米，居住区总建筑面积为10万平方米，公共建筑面积为0.5万平方米,则居住区容积率为( )。
a.2.0 c.2.1模和结构。
a.银行利率b.社会资金供应量 d.税收c.土地供应计划b.4.0 d.0.58.在我国( )对房地产市场具有更为直接、明显的调节功能，可直接控制房地产开发的规9.房地产市场的自然周期和投资周期是相互联系和影响的，投资周期在( )滞后于市场周期的变化，其他阶段则超前。
a.第一阶段和第三阶段初期b.第三阶段和第四阶段初期c.第二阶段和第三阶段初期d.第一阶段和第二阶段初期10.房地产商品供给弹性受时间因素的影响，短期供给曲线是一条( )直线。
物业经营管理_第三章 第五节 某出租公寓项目投资案例分析_2013年版
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中大网校 “十佳网络教育机构”、 “十佳职业培训机构” 网址： 1、 净运营收益的表达式是（ ）。
A:净运营收益＝有效毛收入—运营费用
B:净运营收益＝实际租金收入—运营费用
C:净运营收益＝有效毛收入—发生的所有费用
D:净运营收益＝实际租金收入—发生的所有费用
答案:A
2、《物业管理条例》中将住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的准备金称为（ ）。
A:专项维修资金
B:专项准备金
C:专项资金
D:非住宅物业准备金
答案:A
3、下列关于内部收益率的表述，正确的是（ ）。
A:内部收益率在数值上等于基准收益率
B:内部收益率是到项目寿命期终了时所有投资可以被收回的比率
C:如果贷款利率高于内部收益率，项目投资应会面临亏损
D:内部收益率小于基准收益率时，项目在财务上是可接受的
答案:C
4、 对于房地产投资项目来说，现金流入通常包括（ ）。
A:销售收入。
物业经营管理重点资料
物业经营管理重点资料第一章物业经营管理概述1、物业管理从传统的物业运行管理服务，向策略性的物业资产价值管理方向拓展。
P12、物业管理又称资产管理，为满足业主目标，综合利用物业管理、设施管理、房地产资产管理、房地产组合投资管理的技术、手段和模式，以收益性物业为对象，为业主提供的贯穿于物业整个寿命周期的综合性管理服务。
P13、物业经营管理强调为业主提供价值管理服务，满足其物业投资收益或企业发展战略及主营业务发展目标的需求。
P14、物业经营管理活动的管理对象通常为收益性物业，可通常出租，可获得经常性租金收益，是房地产投资信托基金和机构投资者进行商业房地产投资的主要载体（特征）。
P25、国外通常将写字楼分为甲、乙、丙三个等级。
P26、零售商业物业是用于零售商业经营活动的建筑，包括从小型店铺到大型购物中心的各种零售商业空间。
P37、零售商业物业的一分类依据：（1）建筑规模（2）经营商品（3）商业辐射区域的范围 P38、零售商业物业分为六种类型1）区域购物中心2）市级购物中心3）地区购物商场4）居住区商场5）邻里服务性商店6）特色商店P3-4除了上述区分零售商业物业的方法人们还常从另一个角度来区分不管商场的规模多大，零售商业物业基本上有两种存在形式，（一）是只经营零售业的独立的建筑或建筑群，（二）是某综合用途物业内的一部分P59、出租型别墅或公寓P5（1）别墅是指在风景区或在郊外建造的供休养的住所。
中国人的别墅概念跟欧美发达国家有很大的不同，通常把独立式住宅、联排住宅、低密度复合住宅等统统称为别墅，出现了独栋别墅、郑排别墅、叠拼别墅、叠加别墅、双拼别墅。
甚至“空中别墅”等概念。
实际上除独立式住宅外，其他均不具有别墅类产品的独有性。
而国外的住宅和别墅是分开的。
（2）公寓是指包含有许多住宅单元的建筑物，通常不分割产权出售，供出租或短期居住。
10、工业物业：必须保证能源供应和内部运输系统的通畅，还要兼顾物业资产的有效利用状况及运行成本对企业生产成本和经营利润的影响。
房地产开发经营各章知识点
第一章：房地产：指土地与其地上的定着物，建筑物，包含物质实体和依托物质实体的权益。
是房产和地产的总称，即房屋和土地两种财产的总称。
房地产的物质实体是指房地产中看得见，摸得着的有形实体部分，包括土地，在建工程和建成后的物业三种。
房地产权益是指房地产中无形的，不可触摸的部分，是基于房地产实物而衍生出来的权益和收益。
房地产的所有权是指房地产所有权人对自己房地产依法享有占有使用，收益和处分的权利。
即房地产的所有权和土地使用权。
房地产的分类：（1）按使用功能和用途的不同：居住房地产；工业房地产；商业房地产（收益性物业）；农业房地产；特殊房地产。
（2）按房地产的开发程度:土地；毛地；熟地；在建工程；现房。
（3）按经营使用方式划分：销售的房地产；出租的房地产；营业的房地产；自用的房地产。
（4）从实物状态出发房地产的特征：（1）位置固定性和不可移动性（重要发征）（2）差异性，个别性（3）寿命周期长，具有耐久性（4）房地产流动性差，难于实现（风险所在）（5）房地产具有保值，增值性（6）房地产建设周期长，投资大（7）房地产用途多样性（8）于周围环境相互影响，相互适应（9）受政策影响性强房地产开发经营：指房地产开发企业在城市规划区域内国有土地上进行基础设建设，房屋建设，并转让房地产开发项目或销售，出租商品房行为。
分类：（1）按开发经营的区域性划分（2）按开发经营的规模划分（3）按开发经营对象划分房地产开发经营程序：（1）投资机会选择与决策分析阶段产品定位内容：区域分析；分析土地用途和开发周期；规划设计研究；建筑与结构设计研究；开发方式；项目价格属性研究（2）前期准备工作：三通一平：是进行房屋建设必备条件。
包括水，电，路通畅和场地平整。
七通一平：是土地开发建设，将生地开发成为熟地。
包括给水，排水，照明，通信，燃气，道路通畅和场地平整。
（3）建设阶段（4）租售与资产管理阶段房地产划分三个行业：房地产开发与经营业，房地产管理业，房地产经纪与代理业第二章：2000年初，中国的福利分房制度终止，货币化分房反感全面启动，住房制度改革继续深化并稳定发展，刺激了商品房市场发展。