世联住宅产品实用率研究

国家现行的政策对住房使用率有一个 指导性规定，即要求高层建筑使用率不 低于70%，多层建筑使用率不得低于 75%。
实用率的大小取决于公摊面积。 公摊面积由两部分组成： （1）大堂、公共门厅、走廊、过道、公用厕所、电梯前厅、楼梯间、 大堂、 电梯前厅、 大堂 公共门厅、走廊、过道、 电梯前厅 楼梯间、 电梯井、 消防通道、变电 电梯井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道 消防通道 室、煤气调压室、调机房、热水锅炉房、电梯工休息室、值班警卫室、 物业管理用房、垃圾道、通风井、配电间、屋顶水箱间、地下室、技 术设备层等为本幢服务的公共用房和管理用房等。 （2）套（单元）与共用建筑空间之间的分隔墙，外墙（包括山墙）墙 体水平投影。幢与幢之间连结的通廊按相连两幢的建筑面积成比例分 摊通廊面积。 不计入共有建筑面积的范围 1、独立使用的地下室、车棚、车库。 2、为多幢服务的警卫室、管理用房、设备用房。 3、作为人防工程的地下室。 4、作为路面或街道使用的穿过楼内的通道。
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研究思路
影响住宅实 用率的因素
解决 方案 针对性 研究 案例 分析 规律 整合
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实用率影响因素分析
定义回顾 套内建筑面积＝套内 使用面积＋套内墙体 面积＋阳台建筑面积 销售面积=套内建筑 面积 +分摊公用建筑 面积 使用率＝套内使用面 积÷商品房销售面积 ×１００％ 实用率＝套内建筑面 积÷商品房销售面积 ×１００％
11-18层，板楼（短板楼和拼合半楼）相对塔楼实用率高；
18层以上，塔楼的实用率高于板楼；由于塔楼的消防实施面积较小，走廊等 公摊面积相对较小。
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提高实用率的途径
…
建筑形式选取
适当层数
户型设计
…
…
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提高实用率的途径
建筑形式选取：11-18层的拼合式小高层板楼； 建筑形式选取：
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实用率规律探寻（塔楼） 实用率规律探寻（塔楼）
塔楼实用率一般规律： 塔楼11-18层，实用率为81-83%，随层数的增高实用率上升，但上升幅度较小； 18-30层，实用率为76%-87%，随层数的增加，实用率下降；18层以上塔楼由 于有消防要求，因此，增加了大量的消防梯和消防管井面积； 电梯数增加，对塔楼的实用率影响较板楼大，以1平层4户为例，每增加1部电 梯，实用率下降1.5%左右； 各种形式的塔楼实用率不同，从大到小依次是：T形、品形、十字形、碟形、 圆形、方形；其中，十字形塔楼相对T形塔楼的实用率低，18层2梯4户为例， 低3%； 其中，拼合碟形塔楼的实用率相对比独单元的塔楼实用率高； 板楼塔楼对比： 板楼塔楼对比：
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实用率规律探寻（板楼） 实用率规律探寻（板楼）
多层板楼的实用率最高，一般可达到90%以上；小高层板楼（11-18层）的实 用率一般可达到80%-84%，高层板楼的实用率一般在75%-78%； 板楼实用率最主要的影响因素有：走廊面积、平层面积（长板楼、短板楼）、 电梯间面积、楼梯面积、消防设施面积、墙体面积； 长板楼受走廊面积影响最大，因此，多层的长板楼实用率最高，随着层数的 增加，实用率下降，超过18层的长板楼，由于需要抗震等结构层的增加，分摊 面积更多，一般在75%以下； 短板楼11-18层，随层数的增加，实用率上升，但上升幅度较小；层数差异在 2-5层左右实用率变化幅度不大；18层以上的短板楼，实用率随层数增加而下 降，下降幅度较大； 拼合板楼受电梯间的影响较大，以18层，4户为例，每增加一部电梯，实用率 下降4%左右；11-18层，随楼层的增加，实用率上升，但幅度较小；22层以上， 随楼层的增加，实用率下降幅度较大，平均每增加1层，实用率下降1%-2%左 右； 18层以上板楼由于消防要求更高，因此，增加了大量的消防梯和消防管井面 积； 各类型的8层以上板楼实用率由大到小排序为：拼合板楼、短板楼、长板楼； 拼合单元数越多，实用率越高； 目前市场上需求较大的产品是1梯2户，11-18层，2-3单元拼合板楼。
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实用率较高 的塔楼产品 增加电梯 增加层数
幸福海岸 东方盛世 花园 幸福海岸 金地· 金地·梅 陇镇 锦明花园
增加层数
电梯增加
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蝶形
建筑形式 信义 锦绣花园 蝶形 蝶形 蝶形 蝶形 荔和馆 澳城花园 花和小城 慢城 拼合蝶形 品字形 品字形 品形 圆形 圆形
总层数 18 26 28 30 28 18 18 18 11 18
电梯数 1 2 2 2 1 1 1 1 1 1
户数 2 4 4 4 4 3 3 3 2 2
实用率 82% 81% 80.6% 80.7% 83.13% 83%-84.56% 84.86% 84.18% 82.4% 80%
增加层数实 用率降低
天鹅湾
相对蝶形实 用率较低
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创新形塔楼
户， 高
较低 改造， 好
， ，宜 度高， 好
居住舒适 度 对较 低
好 ，居住密度 高 ，通风采光不好
楼
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板楼分类
拼合板楼（2单元以上）
短板楼（2单元以下）
短板楼（2单元以下）
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长板楼
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塔楼分类
十字形塔楼
T形塔楼
蝶形塔楼( 平面图）
蝶形塔楼
创新形塔楼
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典形案例研究（同楼盘板楼、 典形案例研究（同楼盘板楼、塔楼实用率 对比） 对比）
航天晴山月
B
C 板楼（2房拼合成4房）
T形塔楼（2单元拼合）
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航天晴山月板楼与塔楼对比 总层高 板楼 30 套内面积（㎡） 建筑面积（㎡）实用率 赠送面积（㎡） 65.95 89.37 73.79% 约50平米 合并后 减少墙体面积，增 加了分摊基数，实 用率大大提高 减少墙体面积，实 用率大大提高
创新形塔楼
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塔楼分类
品字形塔楼平面图
创新型塔楼平面图
圆形塔楼
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各类形塔楼特点
方形塔楼
多数户型朝向、采光较差，多有无采光室，通风不好，各房间存在遮挡。 用地节约，容积率高； 共摊面积在塔楼中最大，由于通风结构，消防楼梯，电梯间等相对占用 面积较大。
蝶形塔楼
朝向、采光、通风上有突破，避免遮挡； 户型不方正，存在斜角； 建筑结构的复杂性，使得结构层较多，外墙面积较大，共摊面积相对较大。
该面积在可比 的各类形塔楼 中的相对大小 较小 中 较大 大 对公摊面积中占比较高 的外墙面积、结构层、 电梯间、消防楼梯在体 量相同的各类塔楼中的 面积进行比较，为下一 步分析各类塔楼的实用 率差异至关重要。
各类塔楼公摊面积对比
外墙面积 方形 圆形 蝶形 结构层 电梯间 消防楼梯
T形
品形 十字形
18层以上T形塔楼
可适当考虑：高层建筑的电梯外挂式多联廊结构： 可适当考虑：高层建筑的电梯外挂式多联廊结构：用电梯外 挂式多联廊结构包括联系廊，电梯塔，联系廊沿建筑主体的 外侧分布，联系廊的外侧外挂电梯塔，电梯塔内设电梯，使 得建筑主体各单元房的朝向、通风、采光良好。 可精心设计户型，以达到提高客户的实际实用面积。 具体建筑形式和公共面积设计时，首先要考虑与定位相匹配， 消费者偏好，开发商经济效益等因素，不能单纯的考虑实用 率因素。需要在舒适性、实用性、经济效益三方面找到平衡。
板楼实用率调研
实用率变化 影响因素分析
泰然广场 香域中央花园 建筑形式 拼合板楼 短板楼 拼合板楼 短板楼 短板楼 拼合板楼 拼合板楼 拼合板楼 短板楼 短板楼 总层数 6 11 11 11 18 18 18 23 30 33 电梯数 无 1 1 1 1 1 2 2 2 1 2 2 2 2 4 4 4 4 4 户数 实用率 94% 82.55% 84.28% 83.83% 84.67% 85.25% 80.77% 73.75% 72.5% 78.54% 赠送比例27.34% 18层以上，随层数增加， 实用率下降。 2单元拼接，有架空层 （2、3单元）错位平行排 布 设计特征
圆形
多为单体结构，近年来也出现与版式楼相结合的创新型建筑形式； 由于平面户型不利于分隔的特点，多为大户型，1梯2-4户； 同体量相比，在塔楼中基地面积最小，即可达到最高的容积率，最大化节约 用地。 视野宽扩，无遮挡，部分户型采光、通风较差； 因结构特征，消防楼梯等公摊面积较多。
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T形塔楼
户数相对方形、圆形、蝶形较少； 避免北向房，朝向、通风、采光较好，部分户型和实现南北通透， 遮挡较少；户型方正； 共摊面积在塔楼中相对较小，外墙面相对蝶形较少。
本报告是严格保密的。9源自各类形塔楼特点十字形
户数较T形多，无遮挡，通风性，通透性好； 部分户型朝向、采光较差；
品形
分为单体式和2-3单元拼合式； 多为1梯3户，采光 、通风性较好； 因外墙墙体面积较碟形少，较T形多。
住宅实用率研究
2012-2-22
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住宅实用率研究背景及目的
研究目的：
探寻不同建筑形式产品的实用率特征； 挖掘市场中高实用率，高品质的典形案例，并研究 其设计特征； 基于物业排布、建筑特征、采光通风、户型实用性 等因素，综合考虑如何提高住宅的实用率，达到集 约化。 研究背景： 需求方面的关注： 消费者购房决策越来越趋 于理性，在对住宅品质、配套、园林等要求 提升的同时，对一些实实在在指标的关注也 在提升。(本质是关注空间感） 供给市场中的关注：越来越多的楼盘营销中， 把实用率高作为营销亮点。开发商也越来越 关注成本与实用率的平衡。
设计特征