世联_上海临港新城主城区居住小区WSW-C1地块产品定位思
世联-湾厦后海项目前期定位及物业发展建议212379230-
实 现 短 期 价 值 实 现 长 期 价 值
要解决的关键问题
风险
销售物业
• 如何尽可能快、尽可能多的收 回项目投资？（收回投资）
短期市场 风险
经营物业
• 如何实现一定量长期稳定收益？ 长期经营 风险 （实现利润）
本报告是严格保密的。
4
本项目运作要遵循的大原则
► 两个地块容积率尽量达到“4”，在市场可实现的
► 地块可统一开发，规模较大
► 片区纯净，具有山海景观资源
► 周边配套缺乏，商业氛围较淡。
本报告是严格保密的。
14
报告研究思路
根据项目约束条件 及客户目标确定 1、项目可发展的物业方 向如何 2、各类可发展物业配比 通过经济测算 确定利润最大 化方案
约束条件及 目标
项目界定
问题解析
定位方向研判
物业配比建议
1、项目可发展的物业方向 如何 2、各类可发展物业配比
根据项目约束条件 及客户目标确定
通过经济测算确定
利润最大化方案
约束条件及 目标
项目界定
问题解析
定位方向研判
物业配比建议
1、区域属性界定 2、项目属性定位
1、酒店 2、办公 3、商业 4、住宅
本报告是严格保密的。
17
项目各物业的定位方向研判
可能的物业方向
本报告是严格保密的。
27
定位方向研判之一：酒店
口岸酒店市场研究
南山酒店市场研究
酒 店
酒店客户访谈 酒店定位建议
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28
酒店客户访谈
根据项目地块属性，选取以下酒店作为代表：
星级酒店代表：雅兰 经济型酒店：7 days inn，城市客栈 投资客代表：某国际知名旅行社老板陈先生
上海市城乡建设和交通委员会关于公布
2010年度上海市文明示范工程、上海市文明示范工地、上海市文明工地（场站）表彰名单一、2010年度上海市文明示范工程名单1、上海东方体育中心上海东方体育中心工程建设指挥部2、轨道交通13号线一期轨道交通十三号线发展有限公司3、上海中心大厦上海中心大厦建设发展有限公司4、上海国际航运服务中心（含海运大厦）上海国际航运服务中心开发有限公司5、外高桥港区六期工程上海国际港务（集团）股份有限公司6、崇明至启东长江公路通道（上海段）上海长江桥建设发展有限公司二、2010年度上海市文明示范工地名单1、浦东供电分公司生产调度楼上海市第二建筑有限公司上海海龙良策工程顾问有限公司上海市电力公司市东供电公司2、静安豪景苑（常德路95号街坊B地块住宅工程7-8号楼）上海市第一建筑有限公司3、上海区域管制中心生产附属用房工程上海市第一建筑有限公司—1 —4、绿地望海CBD(A区)商品房建设项目上海域邦建设工程有限公司5、上海爱达工具制造有限公司旧厂房改建上海新长征建设发展有限公司上海新马建设(集团)有限公司众兴建设监理6、上海外贸仓储浦东储运公司新建仓储.物流中心、堆场上海市第二建筑有限公司上海浦惠建设管理有限公司7、瑞虹新城第三期4号地块发展项目1-3、5、6号楼及地库中建三局建设工程股份有限公司现代工程咨询公司8、风荷丽景尚城二期3、4、5、12#楼及配套项目龙元建设集团股份有限公司9、海光大厦华东电网调度中心上海市第二建筑有限公司10、朱家角新镇D18地块水上宾馆中国建筑第八工程局有限公司11、曹家渡旧区改造地块（江南宴花园1号楼）中天建设集团有限公司12、杨浦区30、33街坊（东块）商品住宅江苏省苏中建设集团股份有限公司新光工程咨询13、1#工业研发大楼(除桩基)江苏省苏中建设集团股份有限公司14、宝山顾村镇新选址一号基地配套商品房B4-2 地块上海市第四建筑有限公司上海海龙工程技术—2 —15、南京西路1788号（4507地块）上海市第五建筑有限公司上海市建设工程监理有限公司上海世纪静安房地产开发有限公司16、通利大厦装修工程中国装饰有限公司上海市静安建设工程监理有限公司迅销（中国）商贸有限公司17、轨道交通11号线北段二期GT-5标中国中铁股份有限公司上海富达工程管理咨询有限公司18、轨道交通11号线北段二期11.G8标上海市隧道工程股份有限公司上海申诚隧道轨道交通工程建设监理有限公司19、轨道交通11号线南段10标上海市基础工程有限公司上海浦桥工程建设监理有限公司20、轨道交通12号线3标中交隧道工程局有限公司上海斯美科汇建设工程咨询有限公司21、轨道交通12号线2标中铁隧道集团有限公司上海地铁咨询监理科技有限公司22、轨道交通13号线GT.4标宏润建设集团股份有限公司上海申诚隧道轨道交通工程建设监理有限公司23、轨道交通13号线6标上海市基础工程有限公司上海建工桥隧筑港工程有限公司上海建科建设监理咨询有限公司24、静安寺公交枢纽工程浙江宝业建设集团有限公司上海同济工程项目管理咨询有限公司25、赵家沟航道整治工程0标上海港务工程公司上海东华工程咨询公司—3 —26、青草沙水源地原水工程凌桥支线QLZ-C3标中铁十六局集团有限公司上海金桥建设监理有限公司27、崇明至启东长江公路通道（上海段）V标上海市基础工程有限公司上海公路工程监理有限公司28、南祝公路（振兴街—浦东区界）新建工程上海两港市政工程有限公司上海东旭建设工程监理有限公司29、上海国际航运服务中心（西块）上海建工集团股份有限公司上海建科建设监理咨询有限公司30、外高桥港区六期多层停车场工程上海港务工程公司上海远东水运工程建设监理咨询公司31、50万伏练塘输变电工程上海送变电工程公司上海市电力工程建设监理有限公司32、上海东方体育中心上海建工股份有限公司上海建科建设监理咨询有限公司上海上咨建设工程咨询有限公司33、复旦大学附属金山医院整体迁建工程上海市第一建筑有限公司上海上咨建设工程咨询有限公司34、上海中心大厦总承包工程上海建工(集团)总公司上海建科建设监理咨询有限公司35、中国商用飞机设计研发中心大型客机综合试验室厂房建设项目中国建筑第六工程局有限公司英泰克工程顾问（上海）有限公司36、林海公路6标上海市第二建筑有限公司江苏交通工程咨询监理有限公司37、迎宾三路隧道新建工程2标（盾构隧道工程）上海隧道工程股份有限公司上海市建通工程管理有限公司—4 —38、青浦区盈港路（漕盈路-诸卫路）新改建一期工程上海市第一市政工程有限公司上海智达工程顾问有限公司上海市青浦区公路管理署39、长兴岛配套商品房动迁基地（镇西区）市政配套道路工程2标上海市第五建筑有限公司上海宏波工程咨询管理有限公司上海长兴岛开发建设有限公司40、浦东新区黎明生活垃圾卫生填埋场扩建工程上海市浦东新区建设(集团)有限公司上海市富达工程管理咨询有限公司上海浦东工程建设管理有限公司三、2010年度上海市文明工地名单1、工行上海数据中心建设工程主体工程上海市第一建筑有限公司2、小上海新城二期上海南汇建筑工程有限公司3、招商银行大厦上海市第四建筑有限公司4、上海船厂（浦东）区域2E2-1、2E2-5地块项目上海市第四建筑有限公司5、嘉定博物馆上海市第五建筑有限公司6、上海船舶研究设计院浦东中试基地项目上海市第二建筑有限公司7、上海金桥出口加工区T28号地块通用厂房建设项目上海市第七建筑有限公司8、漕河泾开发区新建酒店、西区W19-1地块商品房项目保华建筑（中国）有限公司9、杨浦区154街坊就近安置动迁配套商品房（保障性中国建筑股份有限公司—5 —住房）项目C块10、闵行区七宝镇35号A地块住宅项目上海市第五建筑有限公司11、新建上海江桥万达广场（北区）中国建筑第二工程局有限公司12、上海杨浦中央社区发展有限公司一期5-5、5-7、5-8地块上海市第一建筑有限公司13、中国人寿数据中心上海市第一建筑有限公司上海建科监理有限公司14、上海康桥现代金融服务集聚区江苏省苏中建设集团股份有限公司15、周浦镇社区综合服务中心上海南汇建筑工程有限公司16、东方金融广场中国建筑股份有限公司17、中国人民银行上海重点库改扩建工程工地上海市第一建筑有限公司上海申海建设监理有限公司中国人民银行上海分行18、迁建朱家角人民医院浙江中元建设股份有限公司19、中星海上名豪苑一期三标变电站、商业楼及公建配套浙江海滨建设集团有限公司20、江镇社区卫生服务中心新建上海浦东江镇建筑安装工程有限公司21、小南国花园大酒店上海建工（集团）总公司上海市第二建筑有限公司—6 —22、东大名路81号街坊地块（浦江国际金融广场）上海市第七建筑有限公司23、松江九亭镇65号（A、B）66号地块二期上海鸿立装饰设计工程有限公司24、浦江镇127-3号地块（幼儿园）上海家树建筑工程有限公司25、严家湾塘桥路99弄地块住宅舜杰建设（集团）有限公司26、上海市消化病医院上海市第七建筑有限公司上海建通工程建设有限公司27、东海救助局救助指挥业务用房浙江海天建设集团有限公司上海联合工程监理造价咨询有限公司上海东方蓝海置业有限公司28、远香湖景观工程上海园林（集团）有限公司上海市建设工程监理有限公司上海嘉定新城发展有限公司29、徐泾三号地块舜杰建设（集团）有限公司30、中欧大厦中铁建工集团有限公司上海海龙工程技术发展有限公司上海中欧房地产发展有限公司31、浦东唐城第一幼儿园(暂名)上海龙象建设有限公司32、机动车交通事故快速理赔中心改建项目上海市第四建筑有限公司33、浦江镇127-3号西块工程上海家树建筑工程有限公司—7 —34、临港新城主城区WSW-C1街坊东侧地块普通商品房项目一标上海南汇建筑工程有限公司35、张江集成电路产业设计中心上海市浦东新区建设（集团）有限公司36、解放大厦(办公楼) 上海市第四建筑有限公司37、瑞和国顺大厦上海市住安建设发展股份有限公司上海大通工程监理有限公司38、迁建松江区泗泾医院项目江苏江都建设工程有限公司39、上海豪全花园一期B标江苏南通三建集团有限公司40、上海临港国际物流仓储转运物流园区一期仓库工程五洋建设集团股份有限公司上海市建设工程监理有限公司上海临港国际物流发展有限公司41、上海港机重工有限公司总部研发大楼上海龙象建设有限公司42、龙之梦虹口购物中心（地上）上海市第一建筑有限公司43、杨浦区30街坊（西块）商办项目浙江八达建设集团有限公司44、新华东国际大厦上海市第四建筑有限公司45、圣和圣广场二期12号地块9号楼、10号楼中天建设集团有限公司上海建浩工程顾问有限公司46、航运科研大厦中国建筑第八工程局有限公司47、崇明县堡镇人民医院整上海市第七建筑有限公司—8 —体迁建项目48、上海张江集电港建设研发及产业配套用房空军第一建筑安装工程总队49、金山新城滨海名邸地下室（华府海景）龙元建设集团股份有限公司上海市工程建设咨询监理有限公司上海上置房地产发展有限公司50、天山星城（一期）C块1.1标浙江中成建工集团有限公司51、建造保利家园二期二标住宅龙元建设集团股份有限公司52、上海浦东国际机场生活服务中心江苏南通二建集团有限公司(沪)53、碧海金沙嘉苑二期项目舜杰建设（集团）有限公司54、不夜城406地块项目中国建筑第八工程局有限公司55、曹路基地5号地块商品住宅1标段上海鑫煌建设工程有限公司56、紫气东来景观工程（一标）上海市园林工程有限公司上海市建设工程监理有限公司上海嘉定新城发展有限公司57、南京政治学院上海分院中铁建工集团有限公司58、大型居住区江桥基地一期配套商品房项目上海绿地建设(集团)有限公司59、张江汤臣豪园二期住宅A区（一标）中天建设集团有限公司上海浦惠建设管理有限公司—9 —60、浦东软件园陆家嘴分园E-5地块工业研发楼江苏南通二建集团有限公司61、浦江镇新选址1号基地3号地块配套商品房项目B标宏润建设集团股份有限公司62、豪景苑2#楼中天建设集团有限公司63、上海国际研发总部基地真大园项目Ⅰ标段上海家树建筑工程有限公司64、漕河泾开发区浦江高科技园F地块工业厂房上海同济建设有限公司65、南桥镇2252号地块商品住宅项目（西区）上海域邦建设工程有限公司上海精达工程建设咨询有限公司上海绿地南桥置业有限公司66、上海月星环球商业中心上海市第二建筑有限公司67、上海虹桥机场扩建工程航空业务管理楼中建四局第六建筑工程有限公司68、市委党校行政学院新建综合楼和宿舍楼工程上海市第二建筑有限公司69、浦东软件园三期B地块研发及研发配套用房I标上海龙象建设有限公司中国建筑技术有限公司上海浦东软件园股份有限公司70、上海中信国健药业新建二期工程工地龙元建设集团股份有限公司71、奉贤曙光中学迁建项目上海南汇建筑工程有限公司72、松江礼品城管理服务中心浙江省东阳第三建筑工程有限公司上海三维工程建设咨询有限公司上海松江礼品城有限公司—10 —73、上海创峰市政工程有限公司1#、2#研发车间项目上海东奉电力工程(集团)有限公司74、青草沙水源地区原水工程金海支线QJZ-C5标上海建工桥隧筑港工程有限公司上海宏波工程咨询管理有限公司75、金山棕榈湾一期至四期、五期商品住宅上海宝建集团宝山建筑发展有限公司76、吴泾镇来沪人员管理服务中心（Ⅱ）新建工程通州建总集团有限公司77、上海市保障性住房三林基地4#(C5-1)地块1标上海市浦东新区建设（集团）有限公司78、建国西路68号地块B地块上海市第二建筑有限公司79、盛源科技园舜元建设（集团）有限公司80、上海市保障性住房三林基地4#(C5-1)地块2标上海市浦东新区建设（集团）有限公司81、新南路一号地块商业及住宅项目上海绿地建筑工程有限公司82、东方汽配城综合改造一期工程三号地块地下车库浙江海天建设集团有限公司83、杨浦区112街坊保障性住房项目（一期）中国建筑股份有限公司上海杨浦建设工程监理有限责任公司上海市杨浦区住房保障中心84、复旦大学邯郸路校区子彬院改扩建（子彬楼本体、扩建附属用房）上海市建筑装饰工程有限公司85、社科院一期改造工程华锦建设股份有限公司—11 —86、上海电影博物馆暨电影艺术研究所业务大楼上海市第七建筑有限公司87、春江美庐商品住宅项目工地浙江中富建筑集团股份有限公司88、嘉定区东云街4-1地块（商务办公楼）龙元建设集团股份有限公司89、上海金寰置业有限公司新建工业厂房及开发中心浙江中元建设股份有限公司90、上海临港新城皇冠假日酒店（暂名）上海市第一建筑有限公司上海市机械施工有限公司91、庙行镇场北村共康北二块E-06商品房住宅（暂名）项目浙江舜杰建筑集团股份有限公司上海申邑工程咨询有限公司上海康德利房地产经营有限公司92、浦东新区公利医院置换征地改扩建工地浙江国泰建设集团有限公司93、上海外高桥保税区物流园区K7-1地块二期工程仓库中国第一冶金建设有限责任公司94、上海化工研究院扩建综合办公楼、门卫项目上海新马建设(集团)有限公司95、康桥水都二期（盛高香逸湾庭院）E－8地块商品住宅（2D11、2D12、2D13)龙信建设集团有限公司96、上海市南汇区人民法院迁建工程1标段上海国际建设总承包有限公司97、臣风大厦项目宏润建设集团股份有限公司—12 —98、曹路基地公建配套设施中初级中学江苏南通二建集团有限公司99、99、上海烟草机械有限公司厂区改扩建及高速包装机组技术改造项目上海海怡建设(集团)有限公司上海金桥建设监理有限公司上海烟草机械有限责任公司100、新江湾城4#地块住宅项目长业建设集团有限公司上海同济工程项目管理咨询有限公司101、上海大众汽车有限公司技术中心研发楼技改项目上海绿地建设(集团)有限公司上海大众汽车有限公司102、上海电力学院平凉路校区扩建二期工程（图文信息中心和地下车库）上海市第七建筑有限公司103、东方蓝海·黄兴路1700号工程(暂定名) 中建三局建设工程股份有限公司上海海龙工程技术发展有限公司中国人民解放军南京政治学院上海分院104、共康北二块经济适用房11-1地块、10-2 地块浙江舜杰建筑集团股份有限公司105、复华高新技术园区新建一期工业研发用房五洋建设集团股份有限公司106、静安区63号街坊新建商品住宅上海建工（集团）总公司上海市安装工程有限公司107、虹桥综合交通枢纽长宁动迁基地北块项目（二标）上海舜恒建设有限公司108、阿斯利康新园区（一期）办公楼项目南通四建集团有限公司—13 —109、松新建20号地块（名仕豪庭二期）工程上海瑾笙建设工程有限公司110、崇明县文化科技中心一期工程上海崇明建设（集团）有限公司111、张江汤臣豪园二期住宅A区（二标）南通四建集团有限公司112、协和世界广场中建三局建设工程股份有限公司上海现代工程咨询有限公司上海静安协和房地产有限公司113、绿城玫瑰园二期会所及配套用房华升建设集团有限公司114、地杰国际城C街坊商品住宅上海市第二建筑有限公司115、宝山区顾村镇配套商品房一号基地B3-2地块上海市第四建筑有限公司116、安亭镇111街坊9/1宗地块商品住宅项目上海城建建设实业（集团）有限公司117、上海兰田实业有限公司研发中心上海星宇建筑工程有限公司118、湖山在望花园二期住宅及商业公建上海广厦（集团）有限公司119、上海世博会浦西江南广场上海建工（集团）总公司上海市第五建筑有限公司上海绿地建设（集团）有限公司120、三泾北宅商办综合楼上海市第五建筑有限公司—14 —121、滨洲路(华东路-川南奉公路)新建工程4标上海申伸强建设有限公司上海富达工程管理咨询有限公司上海浦东工程建设管理有限公司122、滨洲路(华东路-川南奉公路)新建工程5标上海合庆建筑安装工程有限公司上海容基工程项目管理有限公司上海浦东工程建设管理有限公司123、高清路(上南路—杨高南路)新建工程上海浦东路桥建设股份有限公司上海浦东新区建设监理有限公司上海浦东工程建设管理有限公司124、金科路(中科路-华夏中路)新建工程1标上海浦林城建工程有限公司上海浦桥工程建设监理有限公司上海浦东工程建设管理有限公司125、浦东新区黎明生活垃圾卫生填埋场扩建工程上海市浦东新区建设(集团)有限公司上海市富达工程管理咨询有限公司上海浦东工程建设管理有限公司126、青浦区盈港路（漕盈路-诸卫路）新改建一期工程上海市第一市政工程有限公司上海智达工程顾问有限公司上海市青浦区公路管理署127、上海市配套商品房顾村一号基地市政配套工程3标上海建设机场道路工程有限公司上海正信建设工程管理有限公司上海明馨置业有限公司128、上海市配套商品房顾村一号基地市政配套工程4标上海市第一市政工程有限公司上海正信建设工程管理有限公司上海明馨置业有限公司129、陈家镇中滨路（裕陈路）新建工程一标上海新河市政建设有限公司上海联合工程监理造价咨询有限公司上海陈家镇建设发展有限公司—15 —130、陈家镇中滨路（裕陈路）新建工程二标上海崇明市政工程有限公司上海联合工程监理造价咨询有限公司上海陈家镇建设发展有限公司131、陈家镇中滨路（裕陈路）新建工程三标上海崇明公路建设有限公司上海联合工程监理造价咨询有限公司上海陈家镇建设发展有限公司132、六奉公路三标改建工程中达建设集团股份有限公司上海天佑工程咨询有限公司上海南汇汇集建设投资有限公司133、上海市保障性住房三林基地规划阳光大道工程2标上海市第四建筑有限公司上海市工程建设咨询监理有限公司上海市住宅建设发展中心134、万航渡路（武宁南路—北京西路）道路改建工程II标段(新闸路) 上海华佳建设发展有限公司上海市静安工程建设监理有限公司上海市静安区市政工程和配套管理局135、长兴岛配套商品房动迁基地（镇西区）市政配套道路工程2标上海市第五建筑有限公司上海宏波工程咨询管理有限公司上海长兴岛开发建设有限公司136、丰溪路（零陵路-规划滨江路）道路新建工程上海徐汇市政工程有限公司上海城建工程建设监理有限公司上海汇众建设管理有限公司137、大叶公路整治工程2标段上海振奉公路建设有限公司上海精达工程建设咨询有限公司上海市奉贤区公路管理署138、大叶公路整治工程9标上海弘路建设发展有限公司上海公路工程监理有限公司上海市奉贤区公路管理署—16 —139、川南奉公路大修工程上海永昌公路养护工程管理有限公司上海东港工程监理有限公司上海市浦东新区公路管理署140、申港路DN1400自来水排管工程上海自来水管线工程有限公司141、 200KV吴中变电站进出线电缆排管工程上海市南电力工程有限公司142、青草沙水源地原水工程QYZ-C2标上海市第二市政工程有限公司143、 110KV金运变电站电缆排管工程上海市南电力工程有限公司144、沪青平公路DN1000给水管道工程上海自来水管线工程有限公司145、 35KV横泾变电站电缆排管工程上海市南电力（集团）有限公司146、 110KV合川变电站电缆排管工程上海市南电力工程有限公司147、轨交9号线松江段一站110KV排管及松申1167/1169电缆搬迁工程上海上电电缆管道工程建设有限公司上海华贻电力市政建设工程有限公司148、林海公路给水管排管工程上海水务建设工程有限公司149、上海天然气主干管二期工程I标上海市安装工程有限公司工业工程公司150、轨道交通10号线防灾报警系统敷设二期工程上海市安装工程有限公司—17 —151、青浦镇城中南路、城中北路架空线入地排管工程上海市电力公司青浦供电公司152、龙吴路高压天然气改造工程上海煤气第一管线工程有限公司153、长兴岛合作路燃气排管工程上海煤气第二管线工程有限公司154、上海天然气主干网二期工程2标段上海煤气第二管线工程有限公司155、 220KV大场变电站进线排管工程上海电力实业总公司156、 220KV大场变电站进线排管3标工程北京金港机场建设有限责任公司上海分公司157、军工路隧道金桥路架空线入地上海市电力公司检修公司158、 35KV物流变电站电力排管工程上海市电力公司检修公司159、 l1OKV白玉站电缆进出线工程上海市电力公司检修公司160、 l1OKV大田站输配电工程上海市电力公司检修公司161、宝安公路中压燃气排管工程上海煤气第一管线工程有限公司162、双柏路天然气排管工程上海煤气第二管线工程有限公司上海宝润煤气管道安装有限公司163、轨道交通10号线13标上海市第五建筑有限公司上海海龙工程技术发展有限公司—18 —。
中国知名代理公司——世联地产商业及城市综合体部分案例
世联价值:对市场的全面清晰梳理，客户价值的在规划阶段的产品实现，豪宅领
域的全国领先理念的整合导入
上海世联服务的工商全程业务案例
世聯地産
江苏常熟鸿泰商业综合体项目——前期顾问
项目位置：常熟市虞山镇镇政府对面
项目类型： 集中商业、主题商业、高档公寓
世联价值:突破区域价值，充分挖掘项目的潜力
上海世联服务的工商全程业务案例
世聯地産
江苏昆山衡山城综合商业体项目——前期顾问
项目基本情况： 江苏省 昆山－工商类城市综合体－10万平米以下－1.5~2.5容积率－前期顾问 发展商: 江苏衡山置业有限公司 项目位置: 昆山市城南片区，北临衡山路，西临黄山路，南临中华园路 项目规模: 占地面积30000平方米，可建建筑面积为80000平 项目界定: 位于城市新兴发展区，前景看好，尤其商业开发潜力大，但周边环 境尚未成熟，且用地性质尚为住宅，需争取改为综合性质
世联价值： 国内外类似开发案例的研究与借鉴，通过产品户型创新弱化项
目劣势，提升项目价值，提出可操作可提升溢价空间的设计要点。
上海世联服务的工商全程业务案例
世聯地産
江苏南通圆融综合体项目——前期顾问
发展商: 苏州圆融发展有限公司
项目位置: 南通青年路工农路
项目规模: 项目占地面积：7万多平米；建筑面积：约22万㎡ 项目界定: 三线城市新中心综合体 客户的要求:
世联价值:1.确定项目形象定位、营销推广价值诉求点；2.初定项目整体规划及 涵盖物业类型；3. 确定各物业类型的产品模式及目标客群；4. 确定各类型物 业体量配比；5.确定整体租售比例，以满足开发目标和政府规划目标；6. 提出 项目设计建议，为设计规划提供市场意见
世联XX北海北部湾一号海景豪宅项目营销战略
u 广西北部湾经济区由南宁、 北海、钦州、防城港四市 组成。由于特殊的地理位 置，北海在北部湾经济区 中占据核心战略地位。
u 北部湾经济区规划的五大 组团中，北海独占两席。 一是以电子信息产业、旅 游休闲度假和港口物流产 业为主导的北海组团，并 明确发展生态宜居房地产 业。二是铁山港(龙潭)组 团，重点建设船舶物流业、 石化、能源等临港产业和 承接产业转移。
市场 北海中高端项目对于配套的私享性与专属性需求打造不足。
北海中高端市场介于初级至高级发展阶段, 理念及形象尚停留在物质 理念 堆砌层面。
与普通住宅相比二线海景高层产品户型基本雷同于普通住宅产品， 产品 产品缺乏创新。
在首付差距不大的购买前提下，其二线海景资源对于销售未有明显 速度 的支撑。
趋势一：本项目作为豪宅的市场定位已得到普遍认可，冠头岭2000 趋势 亩项目将成为本项目主要竞争对手。
Points——竞争要点
要点一 要点二
在客户已形成项目高端物业认知基础上，设置更多体验环节，巩固认知。 强化项目海景资源，特别是对沙滩的利用，提升客户对海景资源认识。
域不同，自出众 ！ 紧临城市中心+艺术建筑+海景的项目均好性成为本项世联目XX最北海大目北营部的销湾竞战一略号争海景优豪势宅项。
CONCLUSION 结论
大盘开发,一线海景+旅游+地产的高尔夫配套型开发模式对本项目形成较大竞争。 世联XX北海北部湾一号海景豪宅项 目营销战略
高端豪宅市场趋势
与主要潜在竞争对手冠头岭2000亩项目相比，本项目 主要优势在于宜居性与项目入市时机的占先性
Superiority——优势
本项目
VS
冠头岭 2000亩
入市时间较早，在北海已形成高端物业之客户认知。 艺术建筑，紧临城市中心，入则幽静，出则繁华，更具易居性。 一线海景+高尔夫+旅游资源+私家沙滩更具度假氛围与海景资源。
世联上海康城前广场商业项目商业定位报告中稿drdk
莘庄将打造成上海新兴地区商业中心之一
区域商业
地理位置:莘庄地区位于上海西南，土地面积约２０平方公里。是闵行区行政和文化、公共活动中心所在地.人口规模:由于城市大规模交通设施建设和房产开发，莘庄地区成为上海人口导入的主要区域之一。现有总人口１２万人，其中常住人口约１１．５万人，外来人口３万—５万人。预期未来五年将达到３０万人。
上海由于人口多，平均收入水平高，一直是全国最重要的零售市场之一，在发展步调上也一直保持国内的领先地位。与全国其它主要城市零售业的发展情况相比，上海具有总体规模大、人均零售额高、增长相对比较平稳的特点，上海已经走过了许多其它城市正在经历的快速成长期，率先进入稳定发展期和结构调整期。
数据来源《上海商业统计年鉴》
1F家电、餐饮、专卖店、眼镜店、茶具、手机专卖；2F食品含生鲜、药店；3F日用品、鞋类、服饰、五金、床上用品、办公用品、化妆品
良好
大润发（银都路）
三层
中档
约25,000㎡
1F停车场.商业街.KFC 2F食品(含生鲜) 3F电器、服饰. 百货、
良好
易买得（银都路）
三层
中档
约25,000㎡
1F食品.日用品2F服饰.家电.百货3F傲运会“运动品牌.停车场.美食
闵行商圈
便捷的交通和大量居住人口聚集是闵行商圈形成的关键支撑因数。莘庄：分为行政中心和居住区.目前行政区的消费形式属于过路性消费，档次较低；依托春申版快大型居住区（春申景城、万科假日风景、上海春城），属于片区日常消费，档次中档。七宝：依托七宝大型居住区（万科郎润园、），运动休闲配套设施齐全，档次较高，在建巴黎春天。七莘路乐购的人流量、档次、营业额在闵行大卖场中名列前矛；
B1地下停车场1F 餐饮.化装品. 星巴克 必胜客2F-4F品牌服装
世联上海浦东新区大盘项目城市化规划设计与发展战略
► 成都－翡翠城
1. 背景：
2.
城市二环线附近，区域不成熟
3.
区域有良好规划前景
4.
项目周边自然环境优越
5.
项目有较强势的自然资源
2. 问题：大体量，必须吸引城市客户
3. 解决：主动城市化，开放，与城市共享配套资源，利用城市 机理克服新区的客户支撑不足的问题
世联上海浦东新区大盘项目城市化规 划设计与发展战略
研究目的：
1. 新区大盘该如何定位，如何持续性发展？ 2. 新区大盘如何启动？前期如何保证回现速度？ 3. 新区大盘的盈利模式？
案例选择原则：
1. 城市新区 2. 中低密度大盘
成都－中海国际社区
发展战略、启动策略
上海－浦江新城
如何落实自主城市化
成都－翡翠城
区域核心价值分析
5000亩森林公园、体育公园（生态）； 处于城市两大经济增长极之间
它是： 城市中独一无二的 明显区别于竞争对手的 不可复制的
世联上海浦东新区大盘项目城市化规 划设计与发展战略
► 2000亩的大盘，封闭、低容积率的高档社区规划 VS 小区域市场、 中端消费者，缺乏持续开发的支撑
机 会：城市新区，处于城市两大经济增长极之间，独一无二的森林公园
世联上海浦东新区大盘项目城市化规 划设计与发展战略
华润.翡翠城——区域运营
一期
项目整个地块被一湖、两 河、三个公园层层环抱， 104亩的住宅依托近600 亩的公园展示区。
世联上海浦东新区大盘项目城市化规 划设计与发展战略
► 1245亩的项目，中高密度的中高档社区规划 VS 区域市场、缺乏消 费支撑持续开发
总规模及分期 总 占 地 1.8 平 方 公 里 ， 总 工业建园面区130 平 方 米 ， 邻游里艇守俱乐 望理念引导的规划布部局、形医院 式； 总 体 容 积 率 0.726 ， 以 中 央河道为界，以北容积率商业配套 在0.7以下，以南容积率在 办公配1.套0以上； 商业配套约26 万平米； 办公配套约23 万平米；
上海市临港某地块海绵城市设计要点及案例分析
37【规划设计】住宅与房地产2019年3月上海市临港某地块海绵城市设计要点及案例分析包 涵（上海天华建筑设计有限公司，上海 200235）摘 要：本项目位于上海市临港片区，通过分析研究项目情况，确定海绵城市的设计原则和设计思路，并且在设计过程中因地制宜，选择合适的海绵设施，以最终达到最佳运行效果的目的。
关键词：海绵城市；建筑与小区；设计要点中图分类号：TU992 文献标志码：A 文章编号：1006-6012（2019）03-0037-02图1 建筑小区类海绵城市设计技术路线图海绵城市是指城市像“海绵”一样，下雨时将雨水蓄存净化，需要时将雨水错峰释放或利用的过程。
海绵城市通过各种低影响开发（LID）手段，采取“渗、蓄、滞、净、用、排”的各项措施，将宏观的海绵城市拆分为各种小规模的源头控制，使开发后的状态尽量与开发前的自然状态一致，以达到改善整个城市水循环的目的。
1 项目背景概况1.1 项目背景上海市是全国第二批海绵城市试点城市，编制了《上海市海绵城市建设技术导则》，而临港片区是上海市海绵城市建设试点区域，颁布了《上海市临港地区海绵城市专项规划》，并制定了试点区内三年计划项目的管控指标，涉及水系整治与生态修复、新建或改建海绵型建筑小区等一百多个计划项目，相关的计划项目均需通过相关部门的审批及验收。
通过海绵城市建设，保证规划区域内实现“5年一遇降雨不积水、100年一遇降雨不内涝、水质有提升、热岛有缓解”的总体目标。
1.2 项目概况本地块位于临港地区滴水湖附近。
临港地区具有明显的海洋性季风特征，雨量充沛，短历时设计降雨强度大于上海主城区。
另外，临港陆域地势平坦，土壤入渗率偏低，综上，临港地区适合于海绵城市建设。
本地块由3栋多层住宅、9栋高层住宅和两栋商业建筑组成，地下为两层，总用地面积89313.7m 2，总建筑面积278599.4m 2，建筑占地面积29653.25m 2，建筑密度33.2%，绿化率25%。
世联产品定位模板
总价 160万 140万 120万 100万
80万 60万
2居 3居
3居集中区间 未来域 翡翠上南 海上国际 大华锦绣
2居集中区间 未来域 翡翠上南
新昌里公寓 大华锦绣华城
80
100
120
140
160 面积（平米）
本项目产品定位原则：在指标限制条件下，寻找市场空缺与产品创新的方向
1、项目规划指标 ❖容积率位1 ❖小高层比例35% ❖限高40米
项目研究工作的阶段划分
第一阶段
第二阶段
工作 内容
项目整体定位及发展战略
启动期定位 物业发展建议
提交 成果
❖项目发展战略 ❖项目整体定位
具体 内容
❖项目背景研究 ❖核心问题梳理 ❖竞争性供给分析 ❖目标客户及其需求分析 ❖项目发展战略和定位 ❖项目的发展策略
❖启动期定位 ❖物业发展建议
❖启动期市场现状分析 ❖成功启动模式研究 ❖项目开发次序 ❖单体和户型设计建议 ❖园林和景观建议 ❖公共设施和配套建议
楼书
万润完全生活手册
格调生活
单张
展示区－总原则
展示区为项目营销最重要的发力点，一定要 做到连云港顶级 展示区整体风格和档次：大气、具有强势的 视觉，听觉等一切感观冲击力。 一定要有统一的调性，围绕共同的格调主题。
完善、标准的的形象包装使客户心理产生高价值确认，合理 的接受本项目销售单价，保障目标利润的实现。
贵、品质感；
样板房 ——突出项目的主题－ 名仕的生活 原则：一定要做到顶级，一定要彰显名流生活的格调，一定要苛求细节
建议一：聘请知名的室内设计公司；
建议二：强有力的展示项目买点；
建议三：样板房突破传统，设计中充满生活场景，要营造家居的氛围而 不是冷硬但遥远的时尚。
世联上海临港新城主城区居住小区WSWC1地块产品定位思
引领性
开创差异化的居住理念和生活方式，开启未来滨海居住新纪元。
标杆性
在规划、布局、产品品质、新技术、管理方式等综合方
面
具备前瞻性。成为片区乃至上海的风向标。
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世联上海临港新城主城区居住小区 WSWC1地块产品定位思
•新城住宅开发模式解读
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世联上海临港新城主城区居住小区 WSWC1地块产品定位思
世联上海临港新城主城区居住小区 WSWC1地块产品定位思
万科城——统领多种物业类型
•在鲜明的营销主题统领 下突出主力产品形象
•首先是一个城，有广场和 商业街，有各色各样有声有 色的建筑形态。然后才是深 圳首个大型Townhouse社 区。1.1容积率、亲地性居 住。
•启动即推出商业及景观 配套和所有物业类型， 尽展城居生活样板间
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世联上海临港新城主城区居住小区 WSWC1地块产品定位思
•临港新城规划具备坚实的政策支撑和发展战 •临港新城—规划 略意义，同时具备综合产业支撑的规划前景
政策支撑 优势
城市战略 发展优势
城市战略 枢纽优势
综合产业 优势
规划建设临港新城，是上海市委、市政府准确
把现握经上济海跨经越•政济和府社城会市的发持重展 续大现 发状 展战， 而略审 作决时 出策度 的势 一， 项为 重实 大
19.79% 35.1% 0.92 2764
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世联上海临港新城主城区居住小区 WSWC1地块产品定位思
•临港新城—定位
•临港新城定位上海城市辅城，要发展成为占位 于大上海、具备产业支撑的综合型滨海新城；
功能定位
上海的辅城
托集装箱国际深水枢纽港、亚太地区航 空枢纽港和国家级现代装备业园区，充分体 现新世纪上海建设水平、相对独立、功能完
世联_上海临港新城项目定位与营销策略报告_124页_XXXX年
上海市07年9月-08年10月商品房成交情况
3000000 2000000 1000000
0
20000.0 15000.0 10000.0 5000.0 0.0
前期过度开发及捂盘销售 行为使得楼盘存量在08年 集中释放，而购房需求却 不足，市场供求严重失衡
000000000000088888888887770.............71000000000111.09876543212109
南汇房地产价格07年至今一直呈缓慢增长趋势，交易量却 波动剧烈，08年下半年以来持续走跌。随着交易量的持续 低迷，价格的下降将是不可避免的趋势。
短期价格虽有波动，但长期来看，价格呈上 涨趋势，并且涨幅较小，08年5月以后，价 格的平稳是以成交量骤降为代价的
180000 160000 140000 120000 100000
策 一
成都 契税减免以及财政补贴，公积金贷款两成首付，贷款最长期30年；
览
重庆 小于等于90平米普通商品房免征契税，购二手普通商品房，符合条件，
Байду номын сангаас
相关税收给予财政全额补贴；
上海 调高公积金贷款限额；14条新政救楼市
杭州
24条政策救市其中包括购房入户、政府给予个人买房一定的税缴补贴、 放宽房企受让及开发期限等系列措施；
价格预期
单价不低于7000元/平米
预计开盘时间 2009年8月
预期工程展示 因一期地库工作量较大，预计开盘时现场样 板段、样板房和售楼处很难使用
规划及产品已定，如何调整可提升项目的品质和形象？
陌生区域郊区大盘，如何增强项目认知度和美誉度？
项目成本高，工程如何排期可提高资金使用效率？
项目市场地位剖析
【优秀项目】临港新城主城区WNW-C1街坊内限价房概念规划设计与设计总控
【优秀项目】临港新城主城区WNW-C1街坊内限价房概念规划设计与设计总控项目地点上海市浦东新区设计规模67公顷，总建筑面积约60万平方米项目时间2011年7月-2012年8月一、规划背景该项目是面向临港新城产业工人的示范型限价房居住区，单套面积约50、70、90平方米。
项目用地为上海市浦东新区临港新城中心区一期建设区WNW—C1地块，由临港大道-杞青路-铃兰路-环湖路西侧绿地围合而成。
周边道路交通便利，轨道交通16号线已经通车，东南方向距滴水湖站约900米，距临港大道站800米。
总用地为69.59公顷，其中城镇建设用地面积为67.31公顷，水域面积为2.28公顷。
设计条件：容积率1.1，限高40米，多层为主。
图1二、主要挑战近二十年，上海住宅涉及几乎全部为行列式散点布局，既无特色也无法创造街区环境。
本次规划的核心是创造开放共享的街区生活，将街道、庭院、人有机的融合，创造一个“活的”居住空间。
1、规划目的建设具有传统特色的创新型居住空间，打造上海特色的住宅街区空间。
2、规划意义•城市大型居住区的反思与城市形态的研究•城市居住区发展样板•规划、土地、治安等系列改革的实验区•现行规范调整的技术积累3、基本策略•小街坊格局;•多样活力空间;•开放的内部街道;•围合住宅;•多层高密度建设三、创新成果1、规划体系创新改变传统的大社区的整块单一用地模式，利用概念设计，将社区服务、社区道路引入控规设计，从设计根源上打造真正开放的社区。
依据概念规划，将次级支路直接引入居住地块内部，直接对接土地、建管、公安、市政等各部门，以期达到整体开放的街区环境。
图22、街区空间创新规划以街道、林荫步道、围合庭院、入户环境等层层递进的公私空间为主线，强调城市界面的完整性，塑造整齐统一的街区形象为出发点，设计以街坊为单元的居住空间。
开放街区——有限开放式管理，打破现有的封闭小区概念，引入小型化管理模式，大区域适度开放，小街坊封闭管理，从而创造开放、轻松的街区氛围。
临港新城主城区居住小区WSW-C1地块产品定位思路
产业新城
边缘新城
Radburn（美国，纽约） � Columbia哥伦比亚新城（美国，马里兰州）
�
新城发展 模式
世 聯 地 産
世联版权所有
新城住宅开发模式解读 新城住宅开发模式解读
世 聯 地 産
世联版权所有
世界的新城
典型新城分布
�Radburn �Columbia (美国/纽约、马里兰 州)
拉德芳斯副中心 (法国/巴黎) �筑波科学城 �千里新城 �多摩新镇 �东京临海副中心新城 (日本/筑波、大阪、东京) Canberra (澳大利亚/堪培拉) Brasilia (巴西/巴西利亚)
二环 三环
� 优美的生态环境 在临港新城，主色调不再是建筑的灰色，而 是红的花、青的草、绿的树、飞翔的小鸟，加上 蓝天大海和新城超过40%的绿化覆盖率，到处都是 一幅美丽的风景画，突显优美的生态环境。
滴水湖
一环
本报告是严格保密的。
5
临港新城—规划
临港新城规划具备坚实的政策支撑和发展战 略意义，同时具备综合产业支撑的规划前景
谨呈：港城集团
临港新城主城区居住小区（街坊编号 WSW-C1地块）产品定位思路
世 聯 地 産
2011-6-23
世联版权所有
项目界定 项目界定
世 聯 地 産
世联版权所有
项目概况
临港新城主城区。 湖 西 三 路
项目位于临港新城主城区建设范围内第三环带城 市主轴申港大道西侧 规划范围：北至申港大道红线、南到橄榄路（规 划D2道路）、西至茉莉路（规划G1道路）、东到 规划城市行政中心用地西侧的规划道路
�Letchworth �Welwyn Garden City �Port Sunlight (英国/伦敦、利物浦)
上海市人民政府关于印发《中国（上海）自由贸易试验区临港新片区发展“十四五”规划》的通知
上海市人民政府关于印发《中国（上海）自由贸易试验区临港新片区发展“十四五”规划》的通知文章属性•【制定机关】上海市人民政府•【公布日期】2021.07.22•【字号】沪府发〔2021〕13号•【施行日期】2021.07.22•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】自由贸易试验区正文上海市人民政府关于印发《中国（上海）自由贸易试验区临港新片区发展“十四五”规划》的通知沪府发〔2021〕13号各区人民政府，市政府各委、办、局：现将《中国（上海）自由贸易试验区临港新片区发展“十四五”规划》印发给你们，请认真按照执行。
上海市人民政府2021年7月22日中国（上海）自由贸易试验区临港新片区发展“十四五”规划为加快推进中国（上海）自由贸易试验区临港新片区（以下简称“临港新片区”）建设，根据《中国（上海）自由贸易试验区临港新片区总体方案》（以下简称《总体方案》）和《上海市国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标纲要》，制定本规划。
一、发展基础2019年8月20日临港新片区挂牌成立，为上海当好新时代全国改革开放排头兵和创新发展先行者、推动经济高质量发展提供了重大历史机遇，以高水平开放引领高质量发展进入了新的阶段。
（一）经济发展稳中加速2020年，临港新片区工业总产值完成1703亿元，全社会固定资产投资完成618.2亿元。
集成电路、生物医药、人工智能、民用航空等前沿产业加快布局，智能新能源汽车和高端装备制造产业集群效应初步显现。
智能制造研发与转化平台等5个科技创新功能型平台落地，世界顶尖科学家社区和国际联合实验室启动建设。
滴水湖金融湾项目开工，全国首家外资控股合资理财公司等一批项目签约落地。
航运贸易服务功能持续强化，运营高效的航运枢纽基本建成，洋山港集装箱吞吐量达到2022万标箱。
（二）改革开放取得重大突破《总体方案》明确的各项改革试点任务已基本完成，国务院印发《中国（上海）自由贸易试验区临港新片区管理办法》，本市出台《关于促进中国（上海）自由贸易试验区临港新片区高质量发展实施特殊支持政策的若干意见》《关于以“五个重要”为统领加快临港新片区建设的行动方案（2020-2022年）》等120余个政策文件。
2008年上海土地市场回顾报告-18页
2008年上海土地市场回顾土地政策回顾2008年，政府继续加强土地管理及调控力度，打击囤地行为、完善土地管理制度、坚守18亿亩耕地红线是土地调控的基本方向，并先后出台了《国务院关于促进节约集约用地的通知》、《2008年国土资源管理工作要点》、《国家土地总督察1号公告》、《关于建立健全土地执法监管长效机制的通知》等相关文件。
另一方面，土地执法也开始倾向“政府主体”。
土地部门最容易滋生腐败现象，因此国家特别加强了对土地相关部门的监管力度，并对官员违法违规操作做了明确的处罚规定，及时发布了《土地利用年度计划执行情况考核办法》、《违反土地管理规定行为处分办法》等文件，一场大规模的反腐斗争正在紧张的开展。
现已有原上海房地局副局长殷国元、原江苏省建设厅厅长徐其耀等多个大官被查出严重腐败问题，曾经叱咤政界风云的官员纷纷落马，且判刑非常严厉，表明了国家不惜一切代价，彻底扫腐的决心。
当然，2008年最具影响力的土地政策便是10月19日中共十七届三中全会通过的《关于推进农村改革发展若干重大问题决定》。
该决定是在国家面临内忧外患的背景下产生。
外部市场中，次贷危机带来全球经济萧条，消费缩减，依靠外向型发展经济的中国也陷入了出口减缓，经济放缓的窘境中。
而内部市场的“三架马车”已折损两架，出口、投资无力拉动中国经济，刺激消费成为唯一选择。
而城市消费饱和，因此8亿农民必须扛起拉动内需的大旗。
因此，加强农村制度建设成为了本次决定的重中之重，也是土改中一次质的飞跃。
文件指出，要赋予农民更充分有保障的土地承包权；允许农民以转包、出租、互换、转让、股份合作等形式流转土地承包经营权，发展多种形式的适度规模经营；允许农民参与开发集体土地建设非公益项目；允许农村小型金融组织从金融机构融资；推进户籍改革，放宽中小城市落户条件；逐步实现农民工与城镇居民同等待遇。
此次“新土改”，是政府选择的一条独木桥，其目的在于寻找中国经济新的增长点，但最终利弊到底如何表现，要看相应的配套改革是否全面以及实施的监管是否到位。
世联地产简介
世联地产世联地产成立于1993年，是国内最早从事房地产专业咨询的服务机构。
2007年，世联地产整体改制，成立深圳世联地产顾问股份有限公司。
2009年8月28日，世联地产在深圳证券交易所成功挂牌上市，成为首家登陆A股的房地产综合服务提供商。
（股票代码：002285）。
经过18年的发展，世联地产现已成为全国性的房地产市场服务提供商。
至今，世联地产拥有27家分支机构，已为全国100多个城市的客户、超过1000个房地产项目提供了高品质的房地产综合服务。
世联地产以深圳为总部，分别在珠三角、长三角、环渤海等区域建立起华南、华东、华北、华中、山东五大业务中心，形成“咨询+实施”独特的业务模式，提供从区域开发、旧城改造、土地出让到项目开发、销售以及二手房租售的综合服务，并凭借本地智慧和全国共享的知识平台，为客户跨地域和细分市场下的多样化、精细化发展提供强有力的支持。
世联地产以“为客户挖掘物业价值，降低交易成本，解决房地产问题”作为经营之本，不断强化持续推动中国房地产市场发展的服务力量，致力于成为中国房地产市场服务的第一选择。
1993年，创立期1993年，世联房地产咨询服务（深圳）有限公司成立，正式进入国内房地产服务领域。
1994年——1996年，起步期1994年7月，世联公司取得深圳市规划国土局的批文，核准公司开展房地产信息咨询、交易代理、价格评估、投资策划等咨询业务。
这是深圳市政府为房地产咨询企业颁发的第一张正式批文。
1994年，世联开始探索新的业务方向――代理。
1996年，以景桦花园为标志，世联地产代理业务树立了另一杆旗帜——策划领先和前期介入；该楼盘同时成为快速营销和大户型豪宅萌芽的代表。
1997年——2000年，成长期1997年，以丰润、居雅、柏景轩、万达丰、柏丽等一批物业为代表，世联开始对各种物业类型代理销售的全面探索。
1997年5月，世联最早尝试店铺式经营，设立世联地产上步分行。
1997年12月，世联与中房指数系统(CREIS)办公室签订协议，承办中房深圳指数的数据收集、整理、发布和产品销售工作，并于1998年第一季度开始正式发布中房深圳指数。
高品质住宅实践与探索——以临港滴水湖金融湾02-01地块项目为例
高品质住宅实践与探索——以临港滴水湖金融湾02-01地块项目为例关键词：生态节能可持续发展高品质公共通廊视线模拟“品”字型布局景观渗透无雨通行 LDK设计空间多样性金融风闭环设计小线脚小阴影公建化立面超低能耗无胶化设计预制混凝土夹心保温外墙系统碳达峰碳中和三玻两腔中置百叶前言随着社会高速发展，人们对住宅品质的要求逐步提升，对生态节能及可持续发展意识日渐增强，高品质住宅系列运应而生。
高品质住宅的目标是提升居住空间品质，节约资源与能源，在区域内形成可持续发展的生活方式，打造符合现代人们生活需求的高质量住宅产品。
中国（上海）自由贸易试验区临港新片区作为飞速发展的一颗新星，率先发布并落实高品质住宅设计导则，指导设计，提高设计标准及建设管理水平。
本文结合实际项目，以临港滴水湖金融湾02-01地块项目为例，从总图规划、产品设计、造型立面以及构造节点设计四个方面，阐述分析在高品质住宅实践过程中的一些思考点以及探索心得体会，供与大家交流。
项目概况本项目位于临港新城滴水湖东扩片区，北接滨港大道，东临云鹃东路，南侧为银佰路，西侧水芸东路。
用地面积41805平方米（含商办及住宅两部分），容积率2.4，绿地率28.25%，地上住宅及配套面积54204.83平方米，限高60米。
项目规划有两个难点，亦突破点。
一是地块规划需遵循滴水湖的上位规划，如何在限制的条件下做出亮点。
二是地块东西向有一条十米宽的公共通廊，南北向有一条六米宽的人行公共通道，对地块的整体性有一定的影响，如何化解。
总图规划一承接片区上位规划肌理规划体现地块的特色，好的规划因地制宜。
滴水湖的整体上位规划，以滴水湖中心为圆心，通过射线和同心圆分割为若干个单元地块，然后在单元地块内再做一个呈一定角度的斜切分割。
本地块总图规划的突破点在于如何在继承上位规划的同时，深度挖掘地块价值，做出亮点。
我们巧妙地利用上位规划这一切割，中间五栋楼选取南偏东15度的朝向，不仅保证了有效日照时间，而且通过模型视线分析模拟确定了每个楼栋的位置，使得大部分住户透过前排建筑之间的空间，都可以看到滴水湖的美景，一石三鸟。
浅析建筑的地下施工技术——以临港新城主城区WNW-C1街坊限价房项目为例
浅析建筑的地下施工技术——以临港新城主城区WNW-C1街坊限价房项目为例发表时间：2017-07-14T17:24:31.670Z 来源：《基层建设》2017年第8期作者：何伟明[导读] 摘要：地下施工技术是建筑中重要的组成部分，对于建筑的成功建造与否有着重要作用，因此我们一定要对其加以重视。
文章就以临港新城主城区WNW-C1街坊限价房项目为例，分析了地下施工技术在项目中的具体应用，并阐释了技术中所遇到的问题，最后提出了注意事项。
希望能为相关类似工程提供参考。
上海市建工机械工程有限公司摘要：地下施工技术是建筑中重要的组成部分，对于建筑的成功建造与否有着重要作用，因此我们一定要对其加以重视。
文章就以临港新城主城区WNW-C1街坊限价房项目为例，分析了地下施工技术在项目中的具体应用，并阐释了技术中所遇到的问题，最后提出了注意事项。
希望能为相关类似工程提供参考。
关键词：地下施工技术 1 工程概况本工程总建筑面积99000m2（含地下建筑面积28700m2），项目建设主要内容为17幢多层住宅楼及两幢地下车库。
工程所处地块位于临港新城中心区WNW-C1地块，东至夏涟河、南至杞青路、西至规划经一路、北至夏栎路。
本工程建筑均为地上4～5层的多层建筑；地下车库均为地下一层框架结构。
桩基工程已由专业施工单位施工完毕。
混凝土：地下室底板、侧壁为C30（P6）；地下室顶板为C30（P6）；墙柱为C30；梁板为C30。
本工程由街坊6B、7B组成。
其中，街坊6B由一座全埋式车库和13#～24#房5层组成，街坊7B由一座全埋式独立车库和29#～33#房5层组成；13#～24#房座于地下车库上，下设二层地下室；24#房下设一层地下室。
本工程抗震设防烈度7度，场地类别Ⅳ类，设计地震分组为第一组，场地特征周期0.9s，基本地震加速度0.1g。
13#～24#房及2#地下车库基础设计等级为乙级，其余29#～33#房及4#地下车库基础设计等级为丙级。
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规划
注重规划的合理性，充分参考社会各界的意见，并 预留待发展用地
立法和政策 政府在立法和政策上对新城建设给予支持
交通 产业结构
新城与中心城之间要有便捷的交通系统相连接 新城内部的交通要充分考虑公交系统、步行系统和 主要交通干道的合理性和便捷性
产业结构的非单一性、二、三产业都应齐备
功能
具备生活、居住、工作、休闲等多重功能
临港新城 中国/上海
沙田新市镇 中国/香港
本报告是严格保密的。
✓筑波科学城 ✓千里新城 ✓多摩新镇 ✓东京临海副中心新城 (日本/筑波、大阪、东京)
Canberra (澳大利亚/堪培拉)
Brasilia (巴西/巴西利亚)
10
世界的新城
新城发展 模式
资料来源：文献检索、世联分析
依据新城发展的内在核心驱动因素和城市功 能的不同，可以分为6大新城发展模式
主城区先行的规划理念：
环状的空间布局
滴水湖的几条环形大道将主城区的空间分解了 三个功能带，形成“一个中心、三个城市环带” 和谐共生、科学发展的城市主导结构框架。
优美的生态环境
在临港新城，主色调不再是建筑的灰色，而是 红的花、青的草、绿的树、飞翔的小鸟，加上蓝 天大海和新城超过40%的绿化覆盖率，到处都是 一幅美丽的风景画，突显优美的生态环境。
•2700亩的项目，低容积率的中高档社区规 划 VS 区域市场、缺乏消费支撑持续开发
将被60平方公里世博森 林（规划）环绕的魅力之 城；
新浦江城规划有80万平 米各种低密度住宅，同时 有27万平米都市产业办公 区和23万平米综合商业区。
本报告是严格保密的。
低密度产品+拔高容积率的产品组合构成 丰富的产品线，不断扩大客户层面
深圳首个大型TOHO社区，亲地 社居……
3、独创主题歌，以及flash动画
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万科城——统领多种物业类型
在鲜明的营销主题统领 下突出主力产品形象
首先是一个城，有广场和商 业街，有各色各样有声有色 的建筑形态。然后才是深圳 首个大型Townhouse社区。 1.1容积率、亲地性居住。
19.79%
绿地率
35.1%
35.1%
35.1%
停车率
1
1.09
0.92
总户数世 聯 地 産5153
2389
2764
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临港新城—定位
临港新城定位上海城市辅城，要发展成为占位 于大上海、具备产业支撑的综合型滨海新城；
功能定位
上海的辅城
托集装箱国际深水枢纽港、亚太地区航 空枢纽港和国家级现代装备业园区，充分体 现新世纪上海建设水平、相对独立、功能完
项目简介：
项目背景 •紧邻上海外环，距城市中心车行距离在20
新浦江城地处上海闵行 区浦江镇中心城区，至人 民广场15公里，距陆家嘴 约17公里；
是规划的浦江镇中心城 区的示范区，将被建成一 个高尚的、低密度、生态 型的居住城区；
分钟，远期将有地铁六号线经过项目，但目 前没有公交线路至此
•该项目是浦江板块的首先启动的房地产项 目，有良好的高起点规划，但当时周边城市 配套匮乏
15800元/平 19000元/平 24000元/平
8000元/平
8200元/平 8500元/平
最初定位：因考虑到无法以周边产业支撑，力争以艺术气氛（建设何香凝艺术馆） 吸引艺术气质高尚人群，以产品走高吸引大富的有钱人（引入丹桂轩）
成交客户：第一居所为主，城市客户为主，客户层面不断扩大
主要来自以城市干道为导向的卢湾、徐汇、三林市区，追求居住舒适度、主动郊区 化客户，以及浦江镇本地居民升级置业和产业人口带来的居住需求
制造业为核心的重要产业基地之一。
2020/11/7
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4
临港新城—规划
集制造、物流、教育、城市生活等功能为一 体的综合性产业新城
主产业区
综合区
重装备 产业区
临港新城 （主城区）
二环
三环
滴水湖
一环
临港新城共分为： 中心区（主城区）、 主产业区、 综合区、 重装备产业区和物流园区四大片区。
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主题明确，主线清晰
主题：一座万科式生活城
主线：由城市宏观到社区微 观，强势引导白领居住理念
深圳人，未来生活在哪里？
1、深圳人未来生活在哪里？ 出位广告抢得注意力，引发争 议，令人印象深刻。
万科在建一座城
大深圳格局下的万科城
谁动了大深圳的居住观？
四季花城，为坂雪岗准备了什么？ 2、基石文章，奠定软文、广告的基调
2020/11/7
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5
临港新城规划具备坚实的政策支撑和发展战 临港新城—规划 略意义，同时具备综合产业支撑的规划前景
政策支撑 优势
城市战略 发展优势
城市战略 枢纽优势
综合产业 优势
规划建设临港新城，是上海市委、市政府准确
把现握经上济海跨经越政济和府社城的会市发持重展 续大现 发战状 展， 而略审 作决时 出策度 的势 一， 项为 重实 大
战略决策。
对于加快上海“四个中心”和现代国际大都市
建升设上，海对城于市发能对展级上先和海进综的制 合造 竞城业 争市和 力建现 ，代 对设服 于务 上业 海， 拓提 展 城市发展空间有，举优足化轻城镇重布的局作和功用能布局，都
具有举足轻重的作用。
位于长江和杭州湾的交汇处与大、小洋山深水
港浦区东隔国海际相机得望场天。20独距公离里厚远、的洋上地国海际理市深中条水心件港703公2公里里、、 上海火车站独75一公无里，二海的陆区空位“三优位势一体”的
九年制学校； 幼儿园
开 放 式 广 场
TOHO
总规模43万平米，3万平 米商业，多种创新产品组 合： Townhouse 情景洋房 宽景house 透天小高层 Loft工作室（挑高） 退台式商铺、集中商业
商业中心； Loft
本报告是严格e
形象鲜明，高举“新城市主义”大旗
项目界定
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项目概况
临港新城主城区。50万方。74/90限制。低 密度现代欧式建筑风格。
项目位于临港新城主城区建设范围内第三环带城 市主轴申港大道西侧 规划范围：北至申港大道红线、南到橄榄路（规 划D2道路）、西至茉莉路（规划G1道路）、东 到规划城市行政中心用地西侧的规划道路
申港大道
万科城——万科里程 碑式项目，真正步入 城市运营商的行列。 居住、商业及公共配 套与高新产业区形成 一个“综合社区”。
一、两大组团，组团之间开设一条市政道路，与外界形成开 放性衔接，将大型商业中心、幼儿园、学校、会所、泳池都 沿开放性道路布置，社区居民从社区的任何一个地方，都能 实现5分钟步行距离。 二、遵循“公共空间优先”原则，首先把社区内的公共区域规划清楚，然后才围绕公共 区域去布置房屋； 三、万科城共分4个邻里单元，每个单元都实现了居住、购物、娱乐的“多样化”； 四、强调街道的多功能性，多数采用“机动车道+非机动车道+绿化带+人行道” 模式，社区内道路网密度较高，住户可选择出行方向增多。
时间轴 大事记 产品 配套 价格
客户
2005.4.2 7
2005. 5
2005. 5
2005.8.28 2005.10.2 2005.12. 3
第一批住 宅院墅开 盘，三天 售罄
OCT当代艺 朮中心正式 揭幕
何香凝美朮 馆揭幕
花园公寓开 盘，当天上 午售罄
第一批联 排別墅开 盘，当天 上午基本 售罄
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临港新城是一 个规划立意起 点高的新城 临港新城建设 在世界范围内 都是具有唯一 性的、是独一 无二的
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项目属性界定
位于强势规划支撑，具备产业经济拉升的陌生新城， 依托轨道交通缔结的大规模低密度房地产项目
政府规划的滨海新区，未来的上海城市辅城
产业园经济强力支撑区域发展
轨道交通缔结城区
谨呈：港城集团
临港新城主城区居住小区（街坊编号 WSW-C1地块）产品定位思路
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2020/11/7
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启动即推出商业及景观 配套和所有物业类型， 尽展城居生活样板间
多功能社区：
以亲地Townhouse产品统 领宽景洋房、情景洋房、小 高层、Loft、商业等；
多频次开盘，以产品创新来 引导市场。
宽景house Loft
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情景洋房 商铺
Townhouse
案例借鉴2：城市资源共享的意大利生活 样板——上海新浦江城
产品：低密度产品+拔 高容积率的产品组合构 成丰富的产品线。依托 最好的资源，展示部分 高端产品，带动主流的 中高端产品回现，高中 端产品联动推售
配套：以生活配套先 行，后期随着区域成熟 逐渐形成具有丰富的城 市功能的配套设施
客户：从最初的高端 定位，有限的客户群， 到后来客户层面不断扩 大，不但没有影响项目 价值，反而加快了销售 速度，截至2006.10底 整个项目还剩极少量高 层，其他售罄。
茉 莉 路
橄榄路
全区
一期
二期
规划用地面积 636654.89㎡ 243948.06㎡ 392706.83㎡
总建面
627637.18㎡ 281082.66㎡ 346554.53㎡
住宅建筑面积 459905.47 212934.16 246971.32
容积率
0.79
0.9
0.72
建筑覆盖率