XXXX-世联-西安新鸿基项目整体定位及物业发展建议
世联富力西安北郊高端综合体项目前期策划
世联富力地产在西安市场具有丰富的开发经验，拥有良好的品牌影响力和市场口碑 ，为项目成功提供了有力保障。
项目开发目标与定位
项目定位
打造集购物、休闲、娱乐、商务于一体的综合性高端商业中心，满足消费者全 方位、高品质的需求。
推广方案
制定有针对性的推广方案，包括线上推广、线下推广 、联合推广等，以吸引潜在客户的关注和购买。
营销活动策划与实施计划
要点一
活动策划
根据项目特点和目标客户的需求，策划有趣的营销活 动，如楼盘开放日、音乐会、品鉴会等，以增强客户 参与度和体验感。
要点二
实施计划
制定具体的活动实施计划，包括活动时间、地点、人 员组织、预算分配等，以确保活动的顺利进行和目标 的实现。
加强信息共享和协同合作，确保项目顺利实施。
THANKS
感谢观看
合作各方共同确定项目目标和实 施计划，明确各自的责任和义务
；
合作伙伴选择依据与合作方案制定
合作各方共同确定项目投资和收益分配方案，确保各 方的利益得到有效保障；
合作各方共同确定项目风险管理和应对方案，确保项 目的风险得到有效控制。
与政府及相关部门沟通协调方案
• 与政府及相关部门沟通协调的必要性：在项目前期策划阶段， 与政府及相关部门的沟通协调非常重要。通过与政府及相关部 门的沟通协调，可以了解政府对项目的态度和支持意向，确保 项目符合政府的规划和政策导向。同时，也可以借助政府及相 关部门的力量，解决项目实施过程中可能遇到的问题和困难。
回报期分析
通过投资回报率、净现值、内部收益率等指标，分析项目的投资回报期，以评估项目的投资价值。
某地区项目管理及整体定位管理知识分析发展建议(PPT 136页)
临近主城区
独栋 联排 叠加
0
航天御苑价格变化
17000 14300
11500 8990
8380 6700
5000 10000 15000 2007.03 2007.07
20000
车程1.5小时 秦岭
市场产品以大为 美，以豪为美， 规划呆板，精细 不足，配套欠缺，
➢ 单体规划以行列式布局为主，建筑密度过高； ➢ 景观园林主题不鲜明，欠缺软景、层次感，精细化不足； ➢ 建筑外观缺乏创新，外立面粗糙，品质感差；
西高新
车程半小 时内 曲江 新区
本项目
坡屋顶，不可出现独栋， 容积率在1.8以下可调整 ➢有利因素： ➢曲江区位优势 ➢限高条件较为宽松 ➢无拆迁压力 ➢不受政府90/70等政策限 制
区域属性： 二线省会城市 新兴高档居住区 非核心地段
西安在房地产市场划分中属二线城市
2004年以来，随着政府规划的利好，曲江高档居 住区的地位日益显现
府主导融入资源主导，本项目的地段价值将
快速提升 ➢二级资源
➢一级资源
➢配套较弱
➢配套核心区
价值承接区
价值峰值区
随着曲江池公园的建成，本项目所在地段 将成为片区资源价值的峰区。
香蜜山
枫丹雅苑
瀚城
翠海花园
香格丽苑 香域中央 新天国际名苑 香蜜湖1号
中旅公馆
熙园
香
水榭花都
蜜
湖
大雁塔 旅游区
中海国际社区
海洋馆
西安新鸿基曲江项目整体定位 及物业发展建议
项目定位审视
项目限制性条件 本项目属二线省会城市、新兴高档居住区非 占地面积 153.149亩 核心地段、无强势景观资源的中等规模项目
xxxxxx南路高端社区项目前期策划定位及物业发展建议
本项目的关注点应是关注开发大于关注产品，关注速度大于关注利润； 即是在开发的前期，以快速平衡现金流为导向；平衡现金流之后，追逐 利润的最大化
本报告是严格保密的。
8
核心问题分解
本项目实际关注的 核心问题是提高资 金的运营效率
由于地块自身条件的限 制，根据世联操作此类 项目的经验，以项目的 定位作为划分依据，本 项目可能有的开发方向 包括三种模式：
选择多种物业类型并存的综合体模式，有利于 优化解决本项目核心问题
低端定位： 普通高层住宅（顶峰国际公寓）
此种开发模式的市场价值实现度低；
中端定位： 综合体模式（怡丰新都会）
此种开发模式可能包含有写字楼、公寓、 住宅、商业等多种产品类型；
根据本项目企业目标的 深入解析及项目自身条 件的综合考量：适于本 项目的可能开发模式为 定义中端的综合体模式
青 弋 江 路
地块北部相邻青戈江
路规划中心线 目前原有沿路形象破 旧的民房等待拆迁； 沿xx路延伸，地块北 部有烟草局、广播电 视学校等单位
南部相邻多层 地块西部正对的省广 播电视中心，易造成 产业集群
南部相邻小高层
本报告是严格保密的。
地块东部相邻青戈江路
规划中心线； 目前较为破旧的建筑计 划拆迁 地块南部相邻华苑新村， 建设有小高层、多层
写字楼市场现状 写字楼市场未来发展格局
本区域为xx老城区， 区域内集中大量老城 写字楼的分布主要 中村； 集中在政务区大量 新建的高档写字楼； 人口密集，住宅氛围 北一环沿线、中心 浓厚 区的原有和在建的 未来将会形成具有较 中高档写字楼；各 高居住价值的区域； 区域分布的商住办 公楼
本报告是严格保密的。
区域内民房
地块所在区域原为xx老城区； xx路沿线集中曙红新村等类似城中村； 区域内住宅主要以此类城中村形成存在，形 象破旧
5月世宏1号项目项目定位及物业发展建议
合蚌路示范街区详细规划鸟瞰图
区域总结 虽无强势的政府和自然资源，但从城市发展角度
来看，俨然是崛起中的板块。
城区扩张带来的机会 定城城区扩张方向上，承接县城发展的区域，本案 是进入城区的第一站； 产业发展的机会 工业园区的发展和扩大一方面为区域带来购房需求， 另一方面能提高现有从业人员的购买力，并且提高 区域的成熟度； 人口导入的机会
借鉴点
竞争分析
项目名称
伟华新天地
地理位置
开发商 占地面积 安徽同济集团 5.196公顷（88.6亩） 101494帄米,其中住宅建筑面积：55486㎡ 框架 多层 80-90两房
项目概况
建筑面积 建筑结构 物业类型 主力户型
销售价格 销售状况
2300元/帄米 凭借地段优势，09年8月8月住宅开盘，当天销售率95%， 均价2300元/帄米。10月18商业开盘，1、2层联体均价 10000元/帄米，认购率达到80%。自8万以来，共完成5 万帄米销售体量，年底5万帄米体量推出。 创新产品，赢取市场。凭借专业地产代理公司，提高营销 水帄，在竞争市场情况下，销售业绩迅速提高。
借鉴点
与项目地块同处于合蚌路，相距百米左右，目前住宅销售 状况良好。对于购房客户而言，片区可接受。
竞争分析
项目名称
名仕嘉园 地理位置 开发商 占地面积 滁州铭威置业 96416帄米 17万帄米
项目概况
建筑面积
建筑结构
物业类型 主力户型
框架
多层、高层
95—110帄米
销售价格
2550元/帄米 105帄米以上房源去化较为缓慢，高层产品咨询客户甚少。 小高层、高层产品在定远市场关注程度较低，抗性巨大， 没有独特附加值，难以打开市场。 与项目地块同处于工业园区，相距千米左右，目前销售状 况良好。对于购房客户而言，片区可接受。
世联西安中贸世纪龙城北区定位与物业发展建议103PPT
19000 19000
90.00 40.00
19000
3470.12
171.0 76.0 247.0 6593.2
北区5#楼 定位探讨
附件：防噪措施研究——目前区域内住宅、公寓项 目多应用中空玻璃作为防噪措施，已成为区域购买 基本平台要求，故住宅方案在防噪方面没有额外增 加建筑成本
无论住宅、公寓产品，中空玻璃塑钢 窗已经成为市场平台要求，没有成本差异
的可能性很大
0
2000
08.1 08.2 08.3 08.4 08.5 08.6 08.7 08.8 08.9 08.10 08.11 08.12 09.1 09.2
北区5#楼 经济效益评价——经济测算基础
定位探讨
项目 占地面积 （基座面积） 建筑面积
土地成本
方案一（公寓） 指标参照于最新版5号楼公寓方案
政府规划审批部门未对中轴线两侧物业 类型的强制性规定；住宅物业能满足规范要 求前提；
之于整体定位——规模较小，对整体 功能定位影响有限
政府规划审批部门未对中轴线两侧物业类型 的强制性规定；住宅物业能满足规范要求前 提；
探讨视角
市场角度——
住宅产品与公寓产品相比消化 速度与消化风险相对小，在市场 调整期内，这一结论将在1-2年内 延续
北区5#楼
市场角度——区域内可见住宅项目供应不多，但个 盘市场实现差异性大，荣城项目表现突出，09年
定位探讨 月均销售约6812平米
荣城与新地城20091月-4月销售面积情况 单位：平米
项目
1月 2月 3月
4月
平均
万科新地城 荣城
1086 -
4055 2154
3000-4000 6899
某地产项目项目定位建议
某地产项目项目定位建议尊敬的领导：作为一名房地产行业从业者，我认为在当前景气不稳的市场环境中，一个地产项目的成功与否与项目的规划和定位息息相关。
因此，我非常荣幸能够向您提供一些建议，以帮助您的某地产项目更好地定位和规划。
1.房地产市场分析在确定项目定位之前，我们需要仔细分析该地区的房地产市场。
通过对该行业的广泛研究，我们意识到，当前的市场是一个非常竞争的市场。
因此，我们需要根据当前的市场情况，能够更好地了解该地区客户的需求，以便更好地满足他们的需求和期望。
2.项目定位建议（1）定位清晰：要想有竞争力，首先要确立项目定位和开发战略。
该项目的定位需要具有清晰的目标市场，能够满足该地区客户的需求。
结合市场研究，我建议将该项目定位为高端住宅产品和商业综合体，面向高端人群阶层。
（2）战略性布局：该项目需要具有战略性布局，能够为未来带来长期利益。
从建筑的角度来看，我们建议在建筑风格和用途上进行合理规划。
该项目应该合理规划空间利用，包括绿地、公共配套设施、空间结构等等，使得项目满足花园小区的居住需求，吸引更多的年轻购房者。
（3）核心价值：在市场上，核心价值是项目定位的关键。
该项目定位应该聚焦于高端住宅和商业综合体，充分利用当地的资源和优势，强化品牌形象和服务品质，以此来吸引更多的高端人群。
（4）市场营销：在市场营销方面，我们建议积极推广品牌形象，并注重客户体验。
该项目在中高端客户中的市场号召力很强，因此市场营销需要注重细节，为客户打造舒适、便捷、时尚的生活环境，满足客户需求，建设品牌信誉度。
3.项目优势（1）地理优势：该项目位于市中心，交通便利，周边人口密集。
加上当地的良好城市基础设施和各种资源，这些都为项目的发展提供了非常好的条件。
（2）高端住宅：该项目的高端住宅产品，具有优质的材料，高品质的配套设施，以及人性化的空间规划，这些都能够吸引高端客户。
（3）商业综合体：该项目的商业综合体也是项目的强项之一。
商业综合体将包括多种业态，例如高端购物中心、高端餐饮街、星级酒店、影院、娱乐设施等等。
项目定位及物业发展建议
xx年xx月xx日
目录
• 项目定位 • 物业类型及分布 • 物业发展策略及建议 • 物业经营管理及服务 • 项目投资及财务分析
01
项目定位
城市综合体
1
依托城市核心区位，打造集住宅、商业、文化 、娱乐等多元功能于一体的城市综合体。
2
塑造地标性建筑，提升城市形象和品牌价值。
3
品牌商家引进
积极联系和引进各类品牌商家，提升项目整体形象和商业氛围。
招商策划与推广
制定招商计划，运用多种营销手段，推广项目优势，提高项目知 名度。
统一运营管理
统一商业规划
制定商业规划和业态布局，确保 项目商业生态的合理性和科学性 。
统一招商管理
建立招商管理制度和流程，严格 把控商家入驻标准，维护项目商 业形象。
需求分析
随着城市化进程的加速和人口增 长，住宅物业的需求量也在逐渐 增加。
发展趋势
未来住宅物业将更加注重品质、 环境和配套设施，同时将更加智 能化和绿色化。
商业物业
分布情况
商业物业主要分布在城市中心商业区和各社区的商业街。
需求分析
随着消费升级和城市发展，商业物业的需求量和品质要求都不断提高。
发展趋势
建设具有品牌特色和地方特色的商业 街，吸引消费者和游客前来购物、休 闲、娱乐。
02
引入多种商业业态
引入餐饮、购物、娱乐等多种业态， 满足居民多样化的消费需求。
03
创新商业模式
探索线上线下融合的商业模式，推广 电商和移动支付等新兴消费方式。
创新产业集群
聚集优质企业
吸引创新型企业、高科技企业等优质产业资源，推动产业升级 和发展。
公共服务设施
世联新鸿基曲江项目整体定位物业发展建议
随着曲江池公园的建成，本项目所在地段 将成为片区资源价值的峰区。
香蜜山
枫丹雅苑
瀚城
翠海花园
香格丽苑 香域中央 新天国际名苑 香蜜湖1号
中旅公馆
价值逐 级递减
熙园
香榭里
香
水榭花都
蜜
湖
堤香名苑
深圳香蜜湖
东海花园
大雁塔 旅游区
中海国际社区
海洋馆
大唐芙蓉园
金地芙蓉湖畔
爱情谷
曲江池公园
金地南湖项目
本项目
本报告是严格保密的。
6
机会四
西安曲江的低密度市场充满机会，高端的低密度 市场存在巨大空缺
未央 车程1小时
板块
城北未央 湖
长安秦岭
主城区 车程半小时 曲江
曲江
总结
自然景观资源为主 休闲度假/生活区 位于城市边缘
人文景观资源为主 观光旅游区 临近主城区
定位
曲江位于城 市豪宅的价 值体系，竞 争优势明显
本报告是严格保密的。
2
本项目面临的四大机会
机会 1
资本流动性过剩带来资产升值，房地产成为财 富工具，市场补涨，房价逐步拉升，整体大势 向好
机会 2
曲江作为西安唯一的城市豪宅片区，已经确立 其富人区地位
机会 3
在景观日益丰富的前提下，曲江将逐渐由政府 主导融入资源主导，本项目的地段价值将快速 提升
机会 3
主流豪宅 中大规模 多数人进入
高端住宅
本报告是严格保密的。
大气 私密 神秘 含蓄 个性
规模 张扬 强势 开放 速度
13
从突破周边项目的价值认知，彰显区域价值，切 合市场客户需求出发，主攻高端市场均有支撑
华润新鸿基物业服务行为规范
华润新鸿基物业服务行为规范华润新鸿基物业服务行为规范旨在明确华润新鸿基物业服务公司员工的行为准则，以提供高质量、高效率、高满意度的物业服务。
本文档详细介绍了员工在工作中应遵守的规范，以保证物业服务的专业性和公正性。
1. 介绍物业服务行业是一个服务于住宅和商业综合体的重要行业。
华润新鸿基物业服务公司是致力于提供优质物业管理服务的专业机构。
通过规范员工的服务行为，我们将不断提升客户满意度，增加企业竞争力。
2. 服务态度在与业主、租户和其他相关方沟通交流时，员工应保持积极、友好和尊重的态度。
在日常工作中，员工应努力回应业主的需求和反馈，确保及时解决问题。
3.专业素养员工应具备专业知识和技能，以提供专业的物业管理服务。
具体要求如下：•熟悉物业管理法规和政策，确保工作符合相关要求。
•熟悉所负责物业的结构、设备和管理规范，以便及时发现和解决问题。
•及时了解社区环境和需求变化，为业主提供最新的信息和建议。
•定期参加培训和学习，保持自身专业素养的更新。
4. 诚信员工应以诚实、正直、公正的态度对待工作和业主。
具体要求如下：•不得向任何人索要或接受贿赂、礼物或其他形式的回扣。
•保护业主的隐私和权益，不得泄露业主的个人信息。
•不得利用职务之便牟取私利，不得违背公司规定从事任何形式的买卖行为。
•不得利用职务之便滥用权力，对待所有业主应一视同仁。
•对于违反服务规范的行为应立即纠正，并与相关部门配合进行调查处理。
5. 安全和保密员工应维护物业的安全和保密，确保所有业主和租户的安全。
具体要求如下：•遵守物业安全规定，确保业主和租户的人身和财产安全。
•保护物业的基础设施和设备，防止意外损坏和破坏。
•不得泄露物业安全和保密信息，包括但不限于保安措施、系统密码等。
6. 紧急事件处理员工应在紧急事件发生时，及时采取措施并向相关部门报告。
具体要求如下：•在火灾、水灾、电力故障等紧急情况下，及时报警并组织疏散。
•熟悉紧急事件处理流程，能够迅速响应和处置事故。
西安曲江“鸿基紫韵”项目整体定位及物业发展建议
西安曲江“鸿基紫韵”项目整体定位及物业发展建议西安曲江“鸿基紫韵”项目整体定位及物业发展建议*项目定位审视*本项目属二线省会城市、新兴高档居住区非核心地段、无强势景观资源的中等规模项目项目属性：区域属性：二线省会城市西安在房地产市场划分中属二线城市新兴高档居住区2004年以来，随着政府规划的利好，曲江高档居住区的地位日益显现非核心地段目前曲江新区以雁塔南路为中轴线，以大雁塔和大唐芙蓉园为核心，项目处于非核心地段中等规模占地153亩，在曲江片区属于中等规模没有强势外部资源目前周边无强势资源，西、北、南方向楼盘档次不高，地块东侧为空地有利因素：曲江区位优势限高条件较为宽松无拆迁压力不受政府9><#990099'>90/70等政策限制片区规划前景向好不利因素：目前周边不成熟、生活配套少、物业相对档次较低相比中海、金地，品牌知名度相对较弱曲江新区西高新主城区市中心（钟楼）本项目项目限制性条件占地面积153.14<#990099'>9亩容积率≤1.8覆盖率≤ 30%绿化率≥40%限高60m取地成本200万/亩车位<#990099'>91<#990099'>9个坡屋顶，不可出现独栋，容积率在1.8以下可调整车程半小时内*本项目面临的四大机会资本流动性过剩带来资产升值，房地产成为财富工具，市场补涨，房价逐步拉升，整体大势向好机会 1机会 2曲江作为西安唯一的城市豪宅片区，已经确立其富人区地位机会 3在景观日益丰富的前提下，曲江将逐渐由政府主导融入资源主导，本项目的地段价值将快速提升机会 32项目不能成功联动，而是内部竞争，贬损价值*资本流动性过剩带来资产升值，房地产成为财富工具，市场补涨，房价逐步拉升，整体大势向好机会一07年5月起，居民储蓄余额出现滑坡，最高缩水幅度2.5%市场现象1：储蓄搬家，民间资本主动寻找投资对象市场现象2：资产价格全面升值国家发改委统计，07年上半年全国商品房价格涨幅为14.22%，全国36个大中城市连续4个月环比上涨超过1.5%，二线城市全面上涨。
综合体项目整体定位及物业发展建议
城市的发展基 础，与区域面临 的发展机会
城市及区 域机会
市场机会
项目的成 功开发
城市房地产整 体水平及未来发 展脉络
品类 基于目标 机会 下的各物业
类型的机会
评价
1.城市经济指标支撑房地产平稳发展
【城市经济】哈尔滨经济保持持续高速发展，GDP年均增速13.5%， 人均GDP已超过40000元，房地产市场步入平稳高速发展阶段
➢立汇美罗湾 ➢滨才城 ➢天鹅湾 ➢中山国际 ➢悦城 ➢欧美亚世界阳光 ➢盛和天下 ➢哈电置业朝阳镇、 团结镇前期顾问项目 ➢永泰地产香坊区住 宅前期顾问项目
江北片 区
道里滨江 片区
群力片 区
哈西片 区
道外片区
会展片 区
香坊片 区
经沟通，世联项目团队基于以下限制条件开展工作
项目可利用占地面积： ——融府大厦占地11976.2㎡+银行核算中心占地4186.3㎡=16162.5㎡
项目整体容积率与未来建筑属性可做灵活考虑项目整体容积率与未来建筑属性可做灵活考虑截至目前世联项目团队已完成以下几个阶段的研究工作从而形成本次提交的终期成果截至目前世联项目团队已完成以下几个阶段的研究工作从而形成本次提交的终期成果核心成果汇报核心成果汇报阶段性方向沟通阶段性方向沟通市场调研市场调研地块及周边调研地块及周边调研地块内部及周边环境地块内部及周边环境融府大厦内部化境及建筑格局融府大厦内部化境及建筑格局房地产市场调研房地产市场调研调研范围涉及住宅写字楼公寓酒店调研范围涉及住宅写字楼公寓酒店及商业及商业重要访谈重要访谈盛和地产工程负责人岳鹏盛和地产工程负责人岳鹏金爵万象营销总监金爵万象营销总监远大购物广场策划负责人王洋远大购物广场策划负责人王洋各物业类型的市场判断各物业类型的市场判断地块的限制条件研判地块的限制条件研判项目初步打造方向项目初步打造方向本项目的研究结论均基于全面且深入的实地调研与分析本项目的研究结论均基于全面且深入的实地调研与分析深入分析与研究深入分析与研究重要访谈重要访谈房地产市场调研房地产市场调研业内专业人士业内专业人士中建设计院设计总监刘丹中建设计院设计总监刘丹世联华北建筑研究中心高级建筑研究员李晶晶世联华北建筑研究中心高级建筑研究员李晶晶上实海上商业广场大客户上实海上商业广场大客户经理周汇欣经理周汇欣银泰置地销售主管李凤娟银泰置地销售主管李凤娟豪庭策划责任人杨豪庭策划责任人杨金鑫金鑫富力江湾新城营销主管徐莹富力江湾新城营销主管徐莹盛和地产工程负责人岳鹏盛和地产工程负责人岳鹏金爵万象营销总监金爵万象营销总监远大购物广场策划负责人王洋远大购物广场策划负责人王洋重点板块重点板块核心区群力哈西江北核心区群力哈西江北重点项目重点项目盛世江南住宅项目盛世江南住宅项目海商银座写字楼项海商银座写字楼项目调研目调研哈西万达广场综合商业体哈西万达广场综合商业体项目调研项目调研江北华润欢乐颂项目江北华润欢乐颂项目哈西金爵万象商务公寓项目哈西金爵万象商务公寓项目群力远大群力远大sohosoho项目项目道里银泰置地项目道里银泰置地项目富力江湾新城项目富力江湾新城项目本体条件分析本体条件分析区位交通资源等区位交通资源等区域发展机会分析区域发展机会分析区域在哈尔滨城市发展阶段及宏观经济环区域在哈尔滨城市发展阶段及宏观经济环境下的发展机会境下的发展机会市场研究市场研究各物业类型的机会研究各物业类型的机会研究案例研究案例
世联西安高新唐延路项目定位及物业发展建议报告
项目属性：城市插建型项目
项目本体解析1——高新区城市核心区域·周边居住氛围成熟 项目本体解析2——中小规模·高容积率·90/70限制
本报告是严格保密的。
开发商目标
以稳健的开发策略实现利润的最大化，同时将项 目打造成为西安的明星项目，建立市场口碑
发展商西安开发战略
陕西置地投资发展有限公司投资1.37亿元取 得高新区唐延路项目的土地开发权
居住区用地 住宅用地 公建用地 容积率 总建筑面积 商业面积 住宅建筑面积 绿地率 用地性质
3.39万平米 2.45万平米
0.33 4.4 14.92万平米 1.5万平米 12.83万平米 27% 商住用地
中小规模·高容积率·90/70限制
中海华庭 群贤庄
道路 地块形状 呈梯形， 两侧临主 干道，北 侧为规划 绿化带， 南侧临中 海华庭、 群贤庄项 目用地。
降； 三级市场：各大中介缩减分店数量。
07年5月至08年2月西安商品房月成交量
1200000
1000000
800000
600000
400000
200000
0
2007年5月
2007年6月
2007年
11月 2007年
12月 2007年
2008年1月
西安12月、1月、2月商 品房成交量持续下降
深圳国土房产 局公布享受优 惠政策的普通 住房价格标准
六大举措调
开征土地增 控市场，严
值税
惩哄抬房价
政府金融6 部门合力， 8招调控深
圳房价
《关于调整住 房供应结构稳 定住房价格的
意见》
<深圳住房 建设规划 2006-2010>
启用新版售 房合同
对西安市物业管理现状的分析及建议
对西安市物业管理现状的分析及建议物业管理作为房地产消费环境中一项重要的产业经济活动，是今后房地产管理领域的一项重要内容，也是城市文明发展进步的客观要求。
物业管理的好坏将关系到房改能否顺利进行，关系到房地产行业发展的趋势，也直接关系到广大居民的生活、工作和学习。
从西安市近几年物业管理的发展趋势来看，物业管理的水平在不断提高，规模也在不断扩大。
经过几年的探索和努力，总结积累出不少经验，为西安市城市建设做出了一定的贡献。
但在工作实践中，还有些不相适应的地方，如现有的机制还不能适应快速发展的城市建设需要，法制还不健全。
这些问题有待于我们进一步研究和探讨。
在不久前建设部举办的“全国城市物业管理优秀住宅小区”评选活动中，西安市竟拿不出一个象样的住宅小区参选（指房地局系统），可想这之间的差距。
我们应看到这不仅是内陆与沿海的差距，就是与少数民族区域相比也相差甚远。
为什么呢？关键是思想观念的转变和市场经济竞争意识的强弱问题，这不能不引起我们文明古都各级领导和房地产行业的重视。
就目前物业管理的现状来看，有几个不容忽视的问题：一、分清产权结构，建立管理机制产权结构多元化，其表现在住宅范围内：（1）有原来私房产权人。
（2）有公房经过改造后的有限产权人。
（3）有个人购买商品房和集体购买商品房产权人。
（4）还有以前的单位产。
非住宅范围内：（1）有私房商业户、有私房租赁经营户。
（2）有原公房租赁经营户。
（3）有单位经营户。
（4）新出售给单位或个人的商品房户等等。
另外还有配套设施的这部分房屋产权，物业管理办公用房等等。
居住人员的文化层次、工作单位、生活标准、民族风俗等比较繁杂，对于这样一个产权结构多元化的具体管理，不是谁说了算的问题，应有一个共同协商的部门，成立一个合法的组织，即小区业主管理委员会。
这里应注意两点：（1）小区管委会应由产权人组成。
而现实是大部分住宅小区根本没有这样的机构，只有物业管理公司。
对管委会似乎还不明确，搞不清两者之间的关系，小区内一旦出现了问题，一是解决不了，二是根本没有能力解决，所以成立管委会，促使物业管理的规范，使物业管理部门能够正常发挥其职能，以维护居民的正常生活和安全保证是非常重要的。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
8
挑战一
项目南北侧为高层的集资房，西侧为低品质的安 居房，对本项目的形象与价位都存在负面影响
西安新鸿基曲江项目整体定位 及物业发展建议
项目定位审视
本报告是严格保密的。
1
项目限制性条件
占地面积 153.149亩 容积率 ≤1.8
本项目属二线省会城市、新兴高档居住区非核心 地段、无强势景观资源的中等规模项目
覆盖率 ≤ 30%
绿化率 限高
≥40% 60m
市中心 主城 （钟楼） 区
取地成本 200万/亩
西安市部分楼盘06-07价格对比情况表
6000 5000 4000 3000
5190
4282
3669
3537
3412
3054
2861
2000
1000
5000 4000
4800 3300
4800 3800
2006 4500
3580
2007 4900
4100
3700
3800
4500 3700
4200 3400
车位
919个
坡屋顶，不可出现独栋， 容积率在1.8以下可调整
西高新
车程半小 时内 曲江 新区
区域属性：
本项目
➢有利因素： ➢曲江区位优势 ➢限高条件较为宽松 ➢无拆迁压力 ➢不受政府90/70等政策限制 ➢片区规划前景向好
二线省会城市 新兴高档居住区
非核心地段
西安在房地产市场划分中属二线城市
2004年以来，随着政府规划的利好，曲江高档居 住区的地位日益显现
目前曲江新区以雁塔南路为中轴线，以大雁塔和 大唐芙蓉园为核心，项目处于非核心地段
➢不利因素：
➢目前周边不成熟、生活配套 少、物业相对档次较低
➢相比中海、金地，品牌知名 度相对较弱
项目属性：
中等规模
没有强势外部资源
占地153亩，在曲江片区属于中等规模
目前周边无强势资源，西、北、南方向楼盘档次不 高，地块东侧为空地
2项目不能成功联动，而是内部竞争，贬损价值
本报告是严格保密的。
3
机会一
资本流动性过剩带来资产升值，房地产成为财富 工具，市场补涨，房价逐步拉升，整体大势向好
市场现象1：储蓄搬家，民间资本主动寻找投资 对象
07年5月起，居民储蓄余额出现滑坡，最高缩水幅度2.5%
市场现象2：资产价格全面升值
国家发改委统计，07年上半年全国商品房价格涨幅为 14.22%，全国36个大中城市连续4个月环比上涨超过1.5%， 二线城市全面上涨。
3000
2000
1000
0 成都 武汉 南昌 沈阳 西安 长沙 重庆
0
白桦林居 雅荷春天 西安印象 锦园新世纪 绿地世纪城 假日花城 紫薇馨苑
本报告是严格保密的。
4
机会二
曲江作为西安唯一的城市豪宅片区，已经确立其 富人区地位
曲江被赋予文化旅游区的定位，其内核在于片区所承接的“皇家园林”历史形象和文化价值
本报告是严格保密的。
6
机会四
西安曲江的低密度市场充满机会，高端的低密度 市场存在巨大空缺
未央 车程1小时
板块
城北未央 湖
长安秦岭
主城区 车程半小时 曲江
曲江
总结
自然景观资源为主 休闲度假/生活区 位于城市边缘
人文景观资源为主 观光旅游区 临近主城区
定位
曲江位于城 市豪宅的价 值体系，竞 争优势明显
本报告是严格保密的。
2
本项目面临的四大机会
机会 1
资本流动性过剩带来资产升值，房地产成为财 富工具，市场补涨，房价逐步拉升，整体大势 向好
机会 2
曲江作为西安唯一的城市豪宅片区，已经确立 其富人区地位
机会 3
在景观日益丰富的前提下，曲江将逐渐由政府 主导融入资源主导，本项目的地段价值将快速 提升
机会 3
本报告是严格保密的。
7
本项目面临的三大挑战
挑战 1
项目南北侧为高层的集资房，西侧为低品质的 安居房，对本项目的形象与价位都存在负面影 响
挑战 2
本项目虽临近未来的曲江池公园，但与公园之 间却为金地项目所阻隔
挑战 3
本项目将面临中海、金地、融侨等品牌开发商 的竞争，且多数项目地段优于本项目
本报告是严格保密的。
消费者针对房地产的心态发生变化
房地产作为高端客户的财富工具而存在
•作为固定资产的商品房成为投资出口，资产升 值又放大了他们手中的财富和购买力；
低端消费者提前为居住资料买单
•居住资料对他们而言是生活必需品，在房价快 速上升的过程中，低端消费者比以往更加容易放 弃过多的要求购置房产。
07年上半年部分二线省会城市主要区域平均房价（元/平米） 6000
曲江是西安历史积淀的凝结，是城市文明的聚合，是整个西安菁华之所在，是城市房地产 价值峰值区。
本报告是严格保密的。
5
机会三
在景观日益丰富的前提下，曲江将逐渐由政府主 导融入资源主导，本项目的地段价值将快速提升
➢远离核心资源 ➢远离配套
价值辐射区
➢二级资源 ➢配套较弱
价值承接区
➢一级资源 ➢配套核心区
独栋 联排 叠加
0
航天御苑价格变化
17000 14300
11500 8990
8380 6700
5000 10000 15000 2007.03 2007.07
20000
车程1.5小时 秦岭
市场产品以大为 美，以豪为美， 规划呆板，精细 不足，配套欠缺， 品质感有限
➢ 单体规划以行列式布局为主，建筑密度过高； ➢ 景观园林主题不鲜明，欠缺软景、层次感，精细化不足； ➢ 建筑外观缺乏创新，外立面粗糙，品质感差； ➢ 户型设计浪费大量空间，人性化不足，实用性较差； ➢ 内部缺乏配套，且档次不高，难以满足顶端客户的需求。
以唐文化为主题的多个大型旅游休闲娱乐项目的开发，为片区塑造了丰厚的人文景观资源
临近城市核心区，周边片区收入水平较高，片区内外交通发达，通达性良好
景观 资源
城市
富人区
历史 文化 资源
城市 资源
景观资源 文化积淀 配套资源 交通资源 土地资源 依托板块 政府规划
大雁塔、大唐芙蓉园、曲江池公园等 自古以来的皇家园林，坡水园林相得益彰 现主要依托雁塔城区，未来有大唐不夜城等商业配套 四周为主要交通干道环绕，通达性良好 开发中期，核心区土地资源稀缺 位于科教文化发达的雁塔区内，临近碑林区、西高新 低密度居住区，中国传统文化为主题的文化旅游区
价值峰值区
随着曲江池公园的建成，本项目所在地段 将成为片区资源价值的峰区。
香蜜山
枫丹雅苑
瀚城
翠海花园
香格丽苑 香域中央 新天国际名苑 香蜜湖1号
中旅公馆
价值逐 级递减
熙园
香榭里
香
水榭花都
蜜
湖
堤香名苑
深圳香蜜湖
东海花园
大雁塔 旅游区
中海国际社区
海洋馆
大唐芙蓉园
金地芙蓉湖畔
爱谷
曲江池公园
金地南湖项目
本项目