办公设施、沿街商业及附属用房,设置夏季空调制冷和冬季采暖系统,

海拔80.5m
大气压力的：冬季1016.9hPa
夏季995.6hPa
冬季采暖室外计算温度-8°C
冬季通风室外计算温度-3°C
冬季室外计算相对湿度52%
冬季空调室外计算温度-11°C
夏季通风室外计算温度31°C
夏季空调室外计算干球温度35.1°C
夏季空调室外计算日平均温度29.7°C
夏季空调室外计算湿球温度26.6°C
冬季室外平均风速 1.8m/s
夏季室外平均风速 1.5m/s
冬季最多风向及其频率C32% N10%
夏季最多风向及其频率C35% SE10%
全年最多风向及其频率C32% SE9% N9%
1）根据项目要求，办公设施、沿街商业及附属用房，设置夏季空调制冷和冬季采暖系统，办公冷负荷指标为110W/m²；餐厅冷负荷指标为180W/ m²；会议室冷负荷指标为180W/ m²；商业冷负荷指标为14W/m²。

办公楼采暖热负荷为55 W/ m²；餐厅采暖热负荷为60；W/ m²；会议室热负荷指标为55W/ m²；商业热负荷指标为60W/m²。

夏季制冷总负荷为2915.52kw;采暖总热负荷为1241.06kw。

2）制冷、采暖系统采用电动压缩式冷水机组供给，能风空调的风管采用镀锌钢板，有防腐要求的采用难燃玻璃钢材料，空调风管和空调冷凝水管的保温材料为难燃B1级橡塑。

5、防炎排烟
1）对不满足自然排烟要求的房间（灶间）设机械排烟。

对不满足自然排烟要求的防烟楼梯间及前室，消防电梯前室或全用前室高加压送风系统。

2）消防排烟系统的控制均在消防控制中心。

6、工程技术
1）所有风机均采用低噪声设备，并采取减振措施，与设备相连管道采用柔性连接。

通风系统中均设置消声器，减少噪声传播。

2）所有敷设在非采暖房间及地沟内的管道，空调冷水管道均保温，降低管道热损失，系统采用房间温度可调装置。

6.3.3供配电工程
1、设计依据
1)《10KV及以下变电所设计规范》GB50053—94
2）《供配电系统设计规范》GB50052—95
3）《低压配电设计规范》GB50054—95
4）《建筑物防雷设计规范》GB50057—94
5）《建筑设计防炎规范》GB50016—2006
6）《建筑照明设计标准》GB50034—2004
7）《公共建筑节能设计标准》GB50189—2005
2、设计范围
本工程设计范围包括规划区内各建筑物的电力系统、照明系统、防雷及接地系统，10kV 配变电所以及室外照明设计。

3、负荷等级及用电主要指标
消防用电设备、应急照明及制冷（热）机房用电设备及照明为二级负荷，其他用电为三级负荷。

经初步估算本工程设备安装容量约2315.5kW，需要容量约1587.96kW，无功补偿容量550kvar，需要视在容量2306.96Kva,补偿后功率因数0.95，变压器安装容量2520kVA。

用电负荷见下表：
为保证供电可靠性，本工程需从市电网引两路10kV电源供电，两路10kV电源引自友谊大街和赵陵路市政电力电网。

拟在临街建筑地下设10kV变电所2座，内高S11-630/10kV A变压器4台，负责向建筑物供电，10kV系统为单母线分段结线，电力电网两路10kV电源以电缆引入配变电所，同时工作，互为备用。

各建筑物设电力配电箱，建筑物的电力、照明设备的用电电压均为380/220伏，电源引自变电所，电缆放射式供电。

消防设备双电源供电，末端自动切换，制冷设备采用专用回路供电。

6.3.4建筑物的防雷与接地系统
本工程考虑防雷击措施，防雷等级按有关规范要求设计。

低压配电系统的接地型式为TN—C—S系统，变电所变压器中性点直接接地，各建筑物电源进线设重复接地，防雷接地、工作接地、保护接地及电子设备等接地均共用接地装置，接地电阻按规范及有关设备要求的最小值设计。

6.3.5照明设计
本工程各建筑物设正常工作照明和应急照明，照度标准及功率密度值按GB50034—2004《建筑照明设计标准》规范要求设计。

6.3.6弱电设计
1、通信
为了满足总部经济项目内部及与外部的通话要求，在项目内部设电话系统，设专用的电话通信交换设备，满足内部通讯。

外部可根据需要设置市网电话，满足外部通讯。

电话终端高在办公、服务、商业等场所。

2、有线电视系统
在办公、会议室、酒店等场所高电视终端，系统分配网络采用分去分配方式，用户输出口电平为64±4dB。

电视信号来自市有线电视网。

3、消防报警及联动系统
根据相关规范要求，在会展及拍卖中心、服务配套楼等建筑物内设消防报警及联动系统，消防控制室设在服务配套楼的一层。

一旦有火灾发生，火灾探测器可迅速将火警信号传到消防控制室，报警控制器经分析处理后发出报警信号，同时启动相应的消防联动设施，扑灭火灾。

达到预防火灾，减少火灾损失的目的。

4、广播系统
在物流中心设一套广播系统，广播音箱高在室外道路，便于播送通知或信息。

6.4设备方案
本项目作为总部经济建设项目，设备配置选择智能化、标准化，技术先进、环保节能的机电设备。

主要设备选择见表：
第十五章财务评价
15.1评价依据
依据《建设项目经济评价方法与参数》及现行的财会、税收等有关政策、法规进行经济评价。

15.1.1基础数据
15.1.1.1实施进度
本项目建设期3年，从第3年开始预售商务及办公楼，第4年全部售完。

15.1.1.2基准收益率
本项目参考同期银行贷款利率及同行业盈利水平确定本项目基准收益率为7%。

15.1.1.3营业收入估算
销售价格石家庄市现行商务用房价格而制定。

办公楼按6500元/m²计算；临街商业按7000元/m²计算。

本项目总营业收入为101473.45万元。

15.1.1.4营业税金及附加估算
本项目应缴纳营业税、城市维护建设税、中央教育费附加、地方教育费附加、印花税、土地增值税、河道费。

营业税按销售收入的5%计算、城市维护建设税按营业税的5%计算、城市建设维护税按营业税的7%、教育费附加按营业税的4%计算。

经计算，本项目应缴纳营业税及附加税5631.78万元。

15.1.1.5利润估算
经计算，本项目利润总额为42756.7万元，所得税按利润总额的25%计取，应纳所得税10689.2万元，税后利润32067.5万元。

15.2财务评价
15.2.1盈利能力分析
根据“利润和利润分配表”及“财务现金流量表”计算得出下列主要经济指标：投资利润率：20.14%
投资利税率：22.79%
财务内部收益率（税前）：45.97%
财务内部收益率（税后）37.14%
财务净现值（税前）：29125.23万元
财务净现值（税后）：20970.52万元
投资回收期（税前）：3.24年
投资回收期（税后）：3.30年
以上计算指标表明项目具有一定的盈利能力。

15.2.2不确定性分析
15.2.3盈亏平衡分析
以销售收入表示的盈亏平衡点为：
年固定成本
BEP=----------------------------------------------×100% ==55.39% （年营业收入—年可变成本—年营业税金及附加）
计算表明，本项目商品房售出面积达55.39%时可收回建设成本。

15.2.4敏感性分析
当售房价格、土地价格和建设投资发生变化时对项目税后财务内部收益率的影响如下表所示：
计算表明，售房价格对项目收益影响较大。

15.2.5临界点分析
当项目所得税前财务内部收益率不低于基准收益率时允许商品房售价、开发建设投资
15.2.6财务评价结论
由财务评价可以看出，本项目财务评价指标优于基准指标，具有较强的财务盈利能力、投资回收能力和抗风险能力。

因此，本项目是可行的。

15.3社会效果分析
15.3.1社会影响分析
（1）项目对所在地区居民生活水平和生活质量的影响。

项目实施后，改善了周边居民的居住环境，能够繁荣当地商业，对提高居民生活水平和生活质量有着积极的作用。

因此该项目的建设可以提高所在地区居民生活质量。

（2）项目对所在地区不同利益群体的影响。

项目的建设需要大量的钢材、木材、水泥等建筑材料，该地区的建筑材料承销商将从中受益。

对其他利益群体没有不利影响。

（3）项目对所在地区文化、教育、卫生的影响。

该项目的建设符合当地社区、文化、风俗。

因此该项目的建设对所在地区文化、教育、卫生事业的影响是正面的。

（4）项目对当地基础设施、社会服务容量和城市化进程等的影响。

该项目的建设期间，会增加或占用当地和基础设施。

包括道路、供电、给排水等设施。

建议项目单位与各部门做好协调工作，尽量减少对当地居民的不利影响。

（5）项目对所在地区少数民族风俗习惯和宗教的影响。

该项目的建设和运营符合国家的民族和宗教政策，不会引发民族矛盾、宗教纠纷。

15.3.2互适性分析
（1）与项目直接相关的不同利益群体对项目建设和运营的态度及参与程度。

该项目的建设期间，建筑材料承销商将从中受益，他们对该项目持积极支持态度。

周边居民为改善自己的居住环境对该项目持积极支持态度。

因此与项目直接相关的不同利益群体对项目建设持支持态度并会积极参与项目的建设。

（2）与项目所在地区的各类组织对项目建设的态度。

石家庄市政府对该项目的建设持支持态度，在基础设施等的后勤保障上大力支持。

周边居民希望该项目建成后能名、改善居住环境提高生活水平，因此对该项目的建设持支持态度。

（3）项目所在地区现有技术、文化状况能否适应项目建设和发展。

石家庄市拥有充裕的高素质的人力资源，能够满足该项目建设所需的建设人员和所需增加的物业管理人员，能够保证实现项目的既定目标。

15.3.3社会风险分析
该项目的建设没有移民安置问题，不会产生民族矛盾、宗教问题。

给予原土地所有者足额资金补偿，不会产生社会问题。

15.3.4社会评价结论
通过以上社会影响分析、互适性分析、社会风险分析，说明本项目的建设具有良好的社会效果。