房地产住宅科技化产品研究报告

某房地产开发有限公司住宅科技化产品研究报告编制部门：编制日期：2009-6-15目录一、住宅科技化的定义二、住宅科技化的分类三、住宅科技化的研究目的四、住宅科技化的发展方向五、住宅科技化代表产品研究1、地源热泵技术系统2、混凝土顶棚辐射制冷制热系统3、绝缘墙体系统4、外遮阳系统5、严密外窗系统6、24 小时持续置换新风系统7、隔音降噪系统8、24 小时中央生活热水系统9、中水利用处理技术六、住宅科技化应用推广与发展趋势住宅科技化的定义在当今社会，住宅已不仅仅是遮风避雨、隔热御寒、繁衍后代的栖身之处，还是学习、娱乐、休息和社交的重要场所。

因此，人们在期望有一套自己的住宅的同时，还十分关心住宅的功能和性能。

联合国人类居住委员会在《到2000年全球住房战略》中提出了“适当的住房”概念，这个概念包含：适当的秘密性、适当的空间、适当的安全性、适当的通风和采光、适当的基础设施等项内容。

根据我国的实际情况，将住宅的性能和功能归纳为安全性、居住性、耐久性、环境性能和经济性等五项内容更为贴切。

随着科学技术的不断进步，人们对住宅要求的不断提高，科技化住宅也不断的涌现在人们面前，并不断的更新发展。

住宅科技住宅能带给人们更加人性、更科学、更时尚、更有现代都市节奏感的全新生活，包括分户式中央空调、太阳能集中供热系统、家居新风系统、循环管道直饮水及先进的家居智能化系统等科技、生态建设，为业主带来的是一种高安全、高舒适度的全新享受。

科技住宅就是提供更加健康、舒适、节能和环保的住宅，住宅科技化就是以科技创新为主，利用科技手段和科技成果建设住宅小区，增加住宅小区的科技含量，使住宅更人性化、更符合生态科学。

二、住宅科技化的分类目前科技住宅从技术角度来说，分为三种，一种是智能化住宅，第二种是节能住宅（降低能耗），第三种是利用太阳能、风力等自然的可再生资源的住宅。

国家建设部住宅产业化办公室提出了关于住宅小区智能化的基本概念，即：住宅小区智能化是利用4C（即计算机、通讯与网络、自控、IC卡）技术，通过有效的传输网络，将多元信息服务与管理、物业管理与安防、住宅智能化系统集成，为住宅小区的服务与管理提供高技术的智能化手段，以期实现快捷高效的超值服务与管理，提供安全舒适的家居环境。

智能化住宅是指将各种家用自动化设备、电器设备、计算机及网络系统与建筑技术和艺术有机结合，以获得一种居住安全、环境健康、经济合理、生活便利、服务周到的感觉，使人感到温馨舒适，并能激发人的创造性的住宅型建筑物。

小区的安防一直是物业公司最头疼的问题，保安减少，安全性就会降低；保安增加，成本相应就增加。

小区24小时安防系统的引用，让不少小区都享受到了高科技带来的低成本高安全的服务。

在节能方面，有中水回用、外墙外保温、红外感应LED 节能灯等技术。

通过中水系统，把平时的生活废水重新处理利用，用来浇花、冲洗、清洁、做到废物利用，减少浪费；外墙外保温技术则可以大大提高热能的利用率，减少能源消耗，降低住户的热源开支。

在利用太阳能等自然资源方面，有太阳能LED 灯、太阳能热水器、垃圾处理回收应用等技术。

有的小区引入太阳能热水器（提供生活热水、采暖）、太阳能遮阳板（小区照明），充分利用“取之不尽，用之不竭”的太阳能能源。

三、住宅科技化的研究目的“十一五”计划已经明确中国将从能源、资源消耗大国向着节能、保护资源型的大国方向前进，在这个背景下，科技必将以更快的速度全面地渗透到房地产的每一个环节中，越来越多的城市建设管理层和房地产开发商认识到这个趋势，并做出实践。

昔日的高科技，如今正在走进寻常百姓家。

LOV—E中空玻璃、外墙外保温、中水回用、住宅室内新风系统、小区24小时安防系统……这些原来只是在写字楼、高档公寓中应用的高科技技术，如今已经引起了越来越多的住宅开发商的注意，并将其应用到自己开发的住宅中去。

科技住宅不等于开发商的楼盘炒作概念，它是一种实实在在的东西，它涵盖了住宅开发的理念、设计以及技术的运用，最终达到人们居住健康、舒适、安全、方便的功能，从长远来看是经济合理的住宅。

为响应政府号召，作为有社会责任的开放商，我公司更应在科技化住宅方面作出相应的研究，同时也是为了增加销售卖点。

本次研究主要是针对目前国内住宅市场科技化的一次学习与研究，从住宅档次、品位、配套设施等方面看，研究内容对我公司的未来住宅发展的能够提供必要的依据与参考，从而将我司的住宅产品更好的推向市场，赢得业主的认同。

四、住宅科技化发展方向目前国内外对住宅科技化的研究方向主要还是从技术层面来进行不断地改进与完善。

一是智能化方面，无论是安全防卫系统还是便捷式服务，智能化产品日新月异的创新，来满足人类对居住生活质量提高的要求。

未来，智能化产品越来越集中化，一个产品不可能由单一的功能，而是一个智能化服务、防卫的综合体；智能化系统也越来越复杂化，不断更新于产品的研发与新产品的应用推广。

二是节能方面，从住户的需求来看，一个住宅不光要求舒适，还必须能够有效地控制成本来达到舒适度的要求。

三是利用自然能源方面，由于煤炭、石油等不可再生地球能源的日益衰竭，人们不得不将目光投向可再生资源，如风力、太阳能、水力、地热等。

为了从根本上解决建筑耗能，调整节能的消耗结构，发展再生资源的技术应用势在必行，使健康绿色环保的低耗能建筑真正走进我国的百姓生活。

五、住宅科技化代表产品研究（一）地源热泵技术系统——摆脱空调的束缚1、地源热泵概念：地源热泵技术是一项值得大面积推广的建筑供能技术。

地源热泵是一种利用浅层和深层的大地能量，包括土壤、地下水、地表水等天然能源作为冬季热源和夏季冷源，然后再由热泵机组向建筑物供冷供热的系统，是一种利用可再生能源的既可供暖又可制冷的新型中央空调系统。

抽取地下水水源热泵，但由于技术限制，全部回灌不易做到，监督实施也比较困难，而且容易造成地下水污染。

在国外目前大面积推广使用的是埋管式地源热泵技术，是充分利用浅层地热的最佳技术途径。

目前埋管式地源热泵在欧美国家已得到普遍应用，已被充分证明是成熟可行的技术，在我国，建设部和一些省市的建筑节能政策中明确提出要推广使用地源热泵。

（欧美普遍使用的是在别墅中，在冬天取暖、夏天空调的地区）据美国10年来的统计资料，地源热泵的运行费用（采暖）比耗电空调节约22%- 25%比燃油、燃煤锅炉运行费用节约40%- 60%系统平均寿命预计15〜18年，开式循环系统30年，闭式循环系统寿命预计50年。

卜也冏:怎：亦平机2、工程范例:广东省恩平市良西镇地表水式系统建筑总面积为2950m2;室外换热系统采用地表水式换热方式；室内换热系统为地源热泵机组换热系统。

用地源热泵系统供暖时，其运行费用可 比传统中央空调系统降低 30%-70%地源热泵系统制冷时，其运行费用可 比传统中央空调系统降低40%-50%USFT 誨1 地擴爆亲仝I制诣和K 徽彳共冷辛毛*ti <1 EiWc；« ||■130 丄乂供块耗电12Ci9ifiO |•洪泠荒用5" 巧 N- H曰m 届N. B供处脣用<5f;> 5?-4ARFiFi.年E 亘行脣用审〉1 AriRRR年度节省运:行贤 地游撤乐十学勺半ESI 180. 1G北京市海淀区地埋管式系统夏秋季节恥知I选房间四层综合楼，总建筑面积为2070.8m2。

空调使用面积约为1600m2制冷效果：室外38C有太阳照射时，室内25C以下；供暖效果：室外-15 C夜间时，室内20C以上；舒适性：送风均匀，室内最大温差士1C,气流速度小于0.3米/秒, 无吹风感。

空气品质大大优于风机盘管系统。

北京嘉和丽园地下水式系统建筑类型：高档公寓总建筑面积：88, 000平方米采暖空调面积：70, 000平方米运行费用对比图3、利弊经济性比较:长江流域及其周边地区具有丰富的低温环境资源，夏热冬冷，需要供热和空调。

因此该地区地源热泵技术具有广阔的应用前景。

地源热泵在南方地区使用可以，但是不如夏热冬冷地区理想，所以要进行必要的经济分析和技术分析：初投资大体与传统中央空调加锅炉系统的投资相同，但运行费用比传统中央空调加锅炉系统低40-60%,即使用地源热泵系统供暖后, 其运行费用可比传统中央空调系统降低30%-70%用地源热泵系统制冷后, 其运行费用可比传统中央空调系统降低40%-50%实现了真正意义上的节能，环保，舒适。

根据市场调研得出地源热泵的建安费用与运行费用为：（二）混凝土顶棚辐射制冷制热系统--- 住宅像人体一样调节温度1、基本概念常温水不断循环，冷却夏天闷热的混凝土楼板，加热冬季干冷的顶棚C 通过辐射效应调节室温，室内常年保持20-26 C,终结严寒酷暑，让居家生活更温馨。

楼面没有难看的空调“补丁”，室内没有机轮运转的噪音，更减少热胀冷缩对楼板的损伤。

家人告别皮肤问题的困扰，远离空调病。

2、优势与成本预算：通过预埋在混凝土楼板中的均布水管，依靠常温水为冷热媒来进行制冷制热。

夏季送水温度为20 C左右，回水温度为26 C左右；冬季送水温度28 C左右，回水温度为20C左右，温差加热或制冷混凝土楼板，再通过楼板以辐射方式进行传热，调节室内温度。

该系统温度分布均匀，室内没有机械转动部件，辐射温度与空气温度相差小，没有吹风感且空气洁净，安静无噪声且不占用室内空间。

该系统初始投入成本较高，运行成本较低，较空调系统节能50%左右郎诗国际街区案例说明◊耗能功率期诗匡I 际街区建筑能耗远远低于传统住宅或 节能50%住宅每年比传统彳王宅节能约50%朗诗•国际街区节能80%采用地源热魚天梯锚射龙澳新凤f 全年保持室温2。

公度握度3^-70%),毎年 比传统住宅节能约80貉第潇国kHr/ |O 热环境◊热的传递3、利弊经济性比较:普通居室内的热环境分析幼诗•国际街区寿咐I 分祈本系统初步投入成本较高，户式系统大约每平方在200元。

但后期维护费用较低，运行效果较好，比传统住宅节能约50%（三）“绝缘”墙体系统一一建筑的保温衣1、基本概念住宅的主体结构以钢筋混凝土墙体为主，在其外侧设置高密度保温板，再留出空气对流层，设置开放式的干挂外墙。

中间流动空气层能带走保温板上的凝结水，有效保证保温材料的长期干燥，维护其保温性能持续有效。

空气层加上干挂的外墙，夏季起到了很好的遮阳隔热作用，也有效地防止雨水的侵入。

外墙在结构之外，设置了特别增厚的保温层，起到保温隔热的作用，像给房子穿了保温隔热的外衣。

此系列的技术整合，使住宅的制冷采暖能耗大大低于传统住宅。

另外从楼基到楼顶，女儿墙、屋顶及地下保温系统形成了严密的隔热保温体系，保持只能居所的独立性，减少能量散失。

屋顶设置较厚的保温层，女儿墙部分也严密包裹，并且把隔热层延伸到地面冻土层以下，形成闭合的保温隔热体系，全方位阻隔能量流失。