最新房地产开发企业会计核算与纳税申报实务
有关房地产行业的会计实务及纳税申
有关房地产行业的会计实务及纳税申报开发产品成本的内容为了增强开发产品成本的管理，降低开发过程耗资的活劳动和物化劳动，提升公司经济效益，一定正确核算开发产品的成本，在各个开发环节控制各项花费支出。
要核算开发产品的成本，一定明确开发产品成本的种类和内容。
开发产品成本是指房地产开发公司在开发过程中所发生的各项花费支出。
开发产品成本按其用途，可分为以下四类：1．土地开发成本指房地产开发公司开发土地（即建设场所）所发生的各项花费支出。
2.房子开发成本指房地产开发公司开发各样房子（包含商品房、出租房、周转房、代建房等）所发生的各项花费支出。
3.配套设备开发成本指房地产开发公司开发能有偿转让的大配套设备及不可以有偿转让、不可以直接计入开发产品成本的公共配套设备所发生的各项花费支出。
4．代建工程开发成本指房地产开发公司接受拜托单位的拜托，代为开发除土地、房子以外其余工程如市政工程等所发生的各项花费支出。
以上四类开发产品成本，在核算大将其花费分为以下六个成本项目：1．土地征用及拆迁赔偿费或批租地价指因开发房地产而征用土地所发生的各项花费，包含征地费、布置费以及原有建筑物的拆迁赔偿费，或采纳批租方式获得土地的批租地价。
2．先期工程费指土地、房子开发前发生的规划、设计、可行性研究以及水文地质勘探、测绘、场所平坦等花费。
3．基础设备费指土地、房子开发过程中发生的供水、供电、供气、排污、排洪、通信、照明、绿化、环卫设备以及道路等基础设备花费。
4．建筑安装工程费指土地房子开发项目在开发过程中按建筑安装工程施工图施工所发生的各项建筑安装工程费和设备费。
5.配套设备费指在开发小区内发生，可计入土地、房子开发成本的不可以有偿转让的公共配套设备花费，如钢炉房、水塔、居委会、派出所、幼托、消防、自行车棚、公厕等设备支出。
6.开发间接费指房地产开发公司内部独立核算单位及开发现场为开发房地产而发生的各项间接花费，包含现场管理机构人员薪资、福利费、折旧费、维修费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。
房地产企业会计实务及纳税
房地产企业会计实务及纳税申报房屋开发本钱核算一、开发房屋种类及其核算对象与本钱工程房屋开发，是房地产开发企业主要经济业务。
开发企业开发房屋，按其用途可分为如下几类；一是为销售而开发商品房；二是为出租经营而开发出租房；三是为安置被拆迁居民周转使用而开发周转房。
此外，有开发企业还受其他单位委托，代为开发如职工住宅等代建房。
这些房屋，虽然用途不同，但其所发生开发费用性质与用途，都大体一样，在本钱核算上也可采用一样方法。
为了既能总括反映房屋开发所发生支出，又能分门别类地反映企业各类房屋开发支出，并便于计算开发本钱，在会计上除设置“开发本钱——房屋开发本钱〞账户外，还应按开发房屋性质与用途，分别设置商品房、出租房、周转房、代建房等三级账户，并按各本钱核算对象与本钱工程进展明细分类核算。
企业在房屋开发过程中发生各项支出，应按房屋本钱核算对象与本钱工程进展归集。
房屋本钱核算对象，应结合开发地点、用途、构造、装修、层高、施工队伍等因素加以确定：1．一般房屋开发工程，以每一独立编制设计概〔预〕算，或每一独立施工团预算所列单项开发工程为本钱核算对象。
2.同一开发地点，构造类型一样群体开发工程，开竣工时间相近，同一施工队伍施工，可以合并为一个本钱核算对象，于开发完成算得实际开发本钱后，再按各个单项工程概预算数比例，计算各幢房屋开发本钱。
3.对于个别规模较大、工期较长房屋开发工程，可以结合经济责任制需要，按房屋开发工程部位划分本钱核算对象。
开发企业对房屋开发本钱核算，应设置如下几个本钱工程：〔1〕土地征用及拆迁补偿费或批租地价；〔2〕前期工程费；〔3〕根底设施费；〔4〕建筑安装工程费；〔5〕配套设施费；〔6〕开发间接费。
其中土地征用及拆迁补偿费是指房屋开发中征用土地所发生土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费，以及有关地上、地下物拆迁补偿费，或批租地价。
前期工程费是指房屋开发前期发生规划设计、工程可行性研究、水文地质勘察、测绘等支出。
房地产开发企业会计核算与纳税申报实务要求
目前，房地产企业可能执行的是《企业会计准则 （2006）》、《企业会计制度》或《房地产开发企 业会计制度》。
□ 房地产企业会计科目设置
除会计准则中一般规定性会计科目外，房地产
企业至少根据本行业特点，开设以下会计科目：
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房地产开发企业会计核算与纳税申报实 务要求
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一、存货类
● 材料采购
合同金额的0.5‰ 契税 1. 自有房产投入本人独资经营，免税 2.接受以土地使用权等不动产出资。 按照土地使用权出让、出售及房屋 价的3%- -5%
+资 买卖
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房地产开发企业会计核算与纳税申报实 务要求
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第二阶段：获取土地阶段
ห้องสมุดไป่ตู้
税种
计算依据
印花税
同上
契税
同上
耕地占用税 1.获取土地使用权，符
房地产开发企业会计核算与纳税申报实务要求
2020/11/23
房地产开发企业会计核算与纳税申报实 务要求
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第一模块：会计科目设置与税种
一、房地产开发业务范围与特点
□ 业务种类 ○ 土地使用权的转让、买卖与租赁 ○ 房屋的开发、销售与出租
住宅、公寓、办公楼、商业营业用房 办公楼 其他建筑物、附着物等配套设施 代建工程 周转房
合耕地条件的，根据面
积和税额一次性缴纳；
2.不合条件，不缴纳。
第三阶段：开发建设阶段
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房地产开发企业会计核算与纳税申报实 务要求
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税种
计算依据
印花税
据
各类合同的0.3-0.5 ‰
城镇土地使用税 从取得的红线图次月起，
有关房地产行业的会计实务与纳税申报
有关房地产行业的会计实务与纳税申报引言随着经济的不断发展，房地产行业作为一个重要的支柱产业，在国家经济建设和社会发展中扮演着重要角色。
房地产行业的繁荣与发展离不开精确的会计实务和合规的纳税申报。
本文将重点讨论房地产行业的会计实务和纳税申报方面的知识和要点，帮助读者更好地理解和应用相关规定。
1. 房地产行业的会计实务1.1. 会计主体的确认房地产企业作为独立的法人实体，需要按照会计准则的规定进行会计主体的确认。
根据《企业会计准则》的规定，具备独立核算和财务决策能力的组织应作为会计主体进行核算。
房地产企业通常包括开发商、建筑公司、物业管理公司等，根据具体的经营模式和组织结构，需要确定会计主体的范围。
1.2. 资产的确认和计量房地产行业的核心资产是不动产，包括土地、房屋和相关设施等。
根据《企业会计准则》，房地产企业应按照成本模式或公允价值模式确认和计量资产。
成本模式是指房地产企业按照实际支出的成本确认和计量资产；公允价值模式是指房地产企业按照公允价值确认和计量资产。
选择何种模式需要根据具体情况和准则的规定进行判断和决策。
1.3. 费用的核算和分摊房地产企业在项目开发和销售过程中会产生各种费用，包括土地使用权出让金、建设工程费用、销售费用等。
这些费用应按照相关准则的规定进行核算和分摊。
费用的核算包括确认费用的性质、计量和记录等；费用的分摊包括确定费用的分配基础和方法、分期分段进行分摊等。
1.4. 收入的确认和确认时机房地产企业的主要收入来自于项目销售和物业租赁等。
根据《企业会计准则》，房地产企业应按照实质经济发生制原则确认收入。
具体来说，房地产企业应根据销售合同或租赁协议的约定，确认相应的收入和确权时机。
销售收入一般在交付产权发生时确认，物业租赁收入一般按照租赁期间进行确认。
2. 房地产行业的纳税申报2.1. 纳税主体的确定房地产企业作为纳税主体，需要按照税法的规定进行确定。
根据《中华人民共和国企业所得税法》，房地产企业应作为企业所得税的纳税人。
房地产会计做账及报税流程五篇
房地产会计做账及报税流程五篇房地产会计做账及报税流程1 1、地税申报的税金有：营业税、城建税、教育费附加、个人所得税、印花税、房产税、土地使用税、车船使用税。
(1)每月7号前，申报个人所得税。
(2)每月15号前，申报营业税、城建税、教育费附加、地方教育费附加。
(3)印花税，年底时申报一次(全年的)。
(4)房产税、土地使用税，每年4月15号前、10月15号前申报。
但是，各地税务要求不一样，按照单位主管税务局要求的期限进行申报。
(5)车船使用税，每年4月份申报缴纳。
各地税务要求也不一样，按照单位主管税务局要求的期限进行申报。
(6)如果没有发生税金，也要按时进行零申报。
(7)纳税申报方式：网上申报和上门申报。
如果网上申报，直接登陆当地地税局网站，进入纳税申报系统，输入税务代码、密码后进行申报就行了。
如果是上门申报，填写纳税申报表，报送主管税务局就行了。
2、国税申报的税金主要有：增值税、所得税。
(1)每月15号前申报增值税。
(2)每季度末下月的15号前申报所得税。
(3)国税纳税申报比较复杂，需要安装网上纳税申报系统，一般国税都要对申报单位进行培训的。
房地产会计做账及报税流程2 来到公司时间也不短了，算一算有一年半时间，从开始对于账目不了解，犯错出问题，到现在已经可以自己主动完成账务处理工作。
其实做账最主要还是要牢记一点细心，任何一点小错误，到都会导致整个账目出问题，影响到最后的计算，虽然我们财务部门早已经教导了我们高效做账方法，却需要我们把握细节，制定好各种方针策略才行，不然所做的一切都不能完成。
同时有问题，不能藏在心中，需要及时的向其他同事询问。
在工作中要注重自己的成长，这样才能把账目做的好，完成公司的任务，有时候工作担子重了需要处理账单，需要导出表报，详细计算每一笔业务。
我们需要保持耐心，尤其是复杂的工作，更需要记住认真耐心做好工作，不然就算我们完成了当前的任务，却也无法做好自己的工作。
哪怕只想着做好自己上手的任务，也需要认真分析考虑自己的工作，学习一些基础的工作技巧，不可能靠着自己所掌握的一点知识完成工作，做账不是看起来那么简单，反而非常复杂，需要靠我们自己去努力做好。
有关房地产行业的会计实务及纳税申1(1)
有关房地产行业的会计实务及纳税申报开发产品成本的内容为了加强开发产品成本的管理，降低开发过程耗费的活劳动和物化劳动，提高企业经济效益，必须正确核算开发产品的成本，在各个开发环节控制各项费用支出。
要核算开发产品的成本，必须明确开发产品成本的种类和内容。
开发产品成本是指房地产开发企业在开发过程中所发生的各项费用支出。
开发产品成本按其用途，可分为如下四类：1．土地开发成本指房地产开发企业开发土地（即建设场地）所发生的各项费用支出。
2 .房屋开发成本指房地产开发企业开发各种房屋（包括商品房、出租房、周转房、代建房等）所发生的各项费用支出。
3. 配套设施开发成本指房地产开发企业开发能有偿转让的大配套设施及不能有偿转让、不能直接计入开发产品成本的公共配套设施所发生的各项费用支出。
4．代建工程开发成本指房地产开发企业接受委托单位的委托，代为开发除土地、房屋以外其他工程如市政工程等所发生的各项费用支出。
以上四类开发产品成本，在核算上将其费用分为如下六个成本项目：1．土地征用及拆迁补偿费或批租地价指因开发房地产而征用土地所发生的各项费用，包括征地费、安置费以及原有建筑物的拆迁补偿费，或采用批租方式取得土地的批租地价。
2．前期工程费指土地、房屋开发前发生的规划、设计、可行性研究以及水文地质勘察、测绘、场地平整等费用。
3．基础设施费指土地、房屋开发过程中发生的供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、绿化、环卫设施以及道路等基础设施费用。
4．建筑安装工程费指土地房屋开发项目在开发过程中按建筑安装工程施工图施工所发生的各项建筑安装工程费和设备费。
5.配套设施费指在开发小区内发生，可计入土地、房屋开发成本的不能有偿转让的公共配套设施费用，如钢炉房、水塔、居委会、派出所、幼托、消防、自行车棚、公厕等设施支出。
6.开发间接费指房地产开发企业内部独立核算单位及开发现场为开发房地产而发生的各项间接费用，包括现场管理机构人员工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。
房地产行业的会计实务及纳税申报
有关房地产行业的会计实务及纳税申报开发产品本钱的内容为了加强开发产品本钱的管理，降低开发过程消耗的活劳动和物化劳动，提高企业经济效益，必须正确核算开发产品的本钱，在各个开发环节控制各项费用支出。
要核算开发产品的本钱，必须明确开发产品本钱的种类和内容。
开发产品本钱是指房地产开发企业在开发过程中所发生的各项费用支出。
开发产品本钱按其用途，可分为如下四类：1．土地开发本钱指房地产开发企业开发土地〔即建设场地〕所发生的各项费用支出。
2 .房屋开发本钱指房地产开发企业开发各种房屋〔包括商品房、出租房、周转房、代建房等〕所发生的各项费用支出。
3. 配套设施开发本钱指房地产开发企业开发能有偿转让的大配套设施及不能有偿转让、不能直接计入开发产品本钱的公共配套设施所发生的各项费用支出。
4．代建工程开发本钱指房地产开发企业接受委托单位的委托，代为开发除土地、房屋以外其他工程如市政工程等所发生的各项费用支出。
以上四类开发产品本钱，在核算上将其费用分为如下六个本钱工程：1．土地征用及拆迁补偿费或批租地价指因开发房地产而征用土地所发生的各项费用，包括征地费、安置费以及原有建筑物的拆迁补偿费，或采用批租方式取得土地的批租地价。
2．前期工程费指土地、房屋开发前发生的规划、设计、可行性研究以及水文地质勘察、测绘、场地平整等费用。
3．根底设施费指土地、房屋开发过程中发生的供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、绿化、环卫设施以及道路等根底设施费用。
4．建筑安装工程费指土地房屋开发工程在开发过程中按建筑安装工程施工图施工所发生的各项建筑安装工程费和设备费。
5.配套设施费指在开发小区内发生，可计入土地、房屋开发本钱的不能有偿转让的公共配套设施费用，如钢炉房、水塔、居委会、派出所、幼托、消防、自行车棚、公厕等设施支出。
6.开发间接费指房地产开发企业内部独立核算单位及开发现场为开发房地产而发生的各项间接费用，包括现场管理机构人员工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。
房地产开发企业会计核算与纳税申报实务
三、成本类
● 开发成本
● 开发间接费用
● 工程施工
● 工程结算
四、两个成本类二级明细科目
成本类两个重要科目必须进行详细的明细核算，归
集房地产行业的产品开发成本，具体如下：
2019/12/8
厚积薄发，成会计英才
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房屋开发成本- - -土地征用及拆迁补偿费
- - -前期工程费
- - - 基础设施费
- - - 建筑安装工程费
厚积薄发，成会计英才
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一、存货类
● 材料采购
● 在途材料
● 原材料
● 材料成本差异
● 开发产品
● 分期收款开发产品
● 委托加工物资
● 周转房
二、非流动资产类
● 投资性房地产
● 投资性房地产累计折旧（摊销）
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厚积薄发，成会计英才
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● 投资性房地产减值准备
● 长期应收款
● 在建工程
● 工程物资
厚积薄发，成会计英才
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非货币出资的程序： 如果出现股东非货币出资，则按照以下程序办 理：
货币出资
公司注册成立
财产评估
营业执照变更
审计验资
办理产权转移 手续
房地产资质：1、2、3、4共四个等级，经营范 围，资质年检
2019/12/8
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二、设立阶段纳税案例 案例一：上海发达房地产公司于2012年1月1日 设立了一房地产开发企业，注册资金5000万， 其中2000万为甲股东以土地使用权出资。会计 开设账本10个，总账记账资金，其他明细账本 与日记账9个，于1月31日获取营业执照。此外 ，还有房屋产权证和土地使用证各一个。印花 税一共缴纳多少？（契税在下章） 答案：（5000 万+2000万）*0.5‰+(9+1+2)*5
房地产会计最新实务及纳税详解(DOC 67页)
第一章开发产品成本为了加强开发产品成本的管理，降低开发过程耗费的活劳动和物化劳动，提高企业经济效益，必须正确核算开发产品的成本，在各个开发环节控制各项费用支出。
要核算开发产品的成本，必须明确开发产品成本的种类和内容。
开发产品成本是指房地产开发企业在开发过程中所发生的各项费用支出。
开发产品成本按其用途，可分为如下四类：一、土地开发成本指房地产开发企业开发土地（即建设场地）所发生的各项费用支出。
二、房屋开发成本指房地产开发企业开发各种房屋（包括商品房、出租房、周转房、代建房等）所发生的各项费用支出。
三、配套设施开发成本指房地产开发企业开发能有偿转让的大配套设施及不能有偿转让、不能直接计入开发产品成本的公共配套设施所发生的各项费用支出。
四、代建工程开发成本指房地产开发企业接受委托单位的委托，代为开发除土地、房屋以外其他工程如市政工程等所发生的各项费用支出。
以上四类开发产品成本，在核算上将其费用分为如下六个成本项目：一、土地征用及拆迁补偿费或批租地价指因开发房地产而征用土地所发生的各项费用，包括征地费、安置费以及原有建筑物的拆迁补偿费，或采用批租方式取得土地的批租地价。
二、前期工程费指土地、房屋开发前发生的规划、设计、可行性研究以及水文地质勘察、测绘、场地平整等费用。
三、基础设施费指土地、房屋开发过程中发生的供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、绿化、环卫设施以及道路等基础设施费用。
四、建筑安装工程费指土地房屋开发项目在开发过程中按建筑安装工程施工图施工所发生的各项建筑安装工程费和设备费。
五、配套设施费指在开发小区内发生，可计入土地、房屋开发成本的不能有偿转让的公共配套设施费用，如钢炉房、水塔、居委会、派出所、幼托、消防、自行车棚、公厕等设施支出。
六、开发间接费指房地产开发企业内部独立核算单位及开发现场为开发房地产而发生的各项间接费用，包括现场管理机构人员工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。
有关房地产行业的会计实务及纳税申报讲义
有关房地产行业的会计实务及纳税申报开发产品成本的内容为了加强开发产品成本的管理，降低开发过程耗费的活劳动和物化劳动，提高企业经济效益，必须正确核算开发产品的成本，在各个开发环节控制各项费用支出。
要核算开发产品的成本，必须明确开发产品成本的种类和内容。
开发产品成本是指房地产开发企业在开发过程中所发生的各项费用支出。
开发产品成本按其用途，可分为如下四类：1．土地开发成本指房地产开发企业开发土地（即建设场地）所发生的各项费用支出。
2 .房屋开发成本指房地产开发企业开发各种房屋（包括商品房、出租房、周转房、代建房等）所发生的各项费用支出。
3. 配套设施开发成本指房地产开发企业开发能有偿转让的大配套设施及不能有偿转让、不能直接计入开发产品成本的公共配套设施所发生的各项费用支出。
4．代建工程开发成本指房地产开发企业接受委托单位的委托，代为开发除土地、房屋以外其他工程如市政工程等所发生的各项费用支出。
以上四类开发产品成本，在核算上将其费用分为如下六个成本项目：1．土地征用及拆迁补偿费或批租地价指因开发房地产而征用土地所发生的各项费用，包括征地费、安置费以及原有建筑物的拆迁补偿费，或采用批租方式取得土地的批租地价。
2．前期工程费指土地、房屋开发前发生的规划、设计、可行性研究以及水文地质勘察、测绘、场地平整等费用。
3．基础设施费指土地、房屋开发过程中发生的供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、绿化、环卫设施以及道路等基础设施费用。
4．建筑安装工程费指土地房屋开发项目在开发过程中按建筑安装工程施工图施工所发生的各项建筑安装工程费和设备费。
5.配套设施费指在开发小区内发生，可计入土地、房屋开发成本的不能有偿转让的公共配套设施费用，如钢炉房、水塔、居委会、派出所、幼托、消防、自行车棚、公厕等设施支出。
6.开发间接费指房地产开发企业内部独立核算单位及开发现场为开发房地产而发生的各项间接费用，包括现场管理机构人员工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。
(财务会计)有关房地产行业的会计实务及纳税申
有关房地产行业的会计实务及纳税申报开发产品成本的内容为了加强开发产品成本的管理，降低开发过程耗费的活劳动和物化劳动，提高企业经济效益，必须正确核算开发产品的成本，在各个开发环节控制各项费用支出。
要核算开发产品的成本，必须明确开发产品成本的种类和内容。
开发产品成本是指房地产开发企业在开发过程中所发生的各项费用支出。
开发产品成本按其用途，可分为如下四类：1．土地开发成本指房地产开发企业开发土地（即建设场地）所发生的各项费用支出。
2 .房屋开发成本指房地产开发企业开发各种房屋（包括商品房、出租房、周转房、代建房等）所发生的各项费用支出。
3. 配套设施开发成本指房地产开发企业开发能有偿转让的大配套设施及不能有偿转让、不能直接计入开发产品成本的公共配套设施所发生的各项费用支出。
4．代建工程开发成本指房地产开发企业接受委托单位的委托，代为开发除土地、房屋以外其他工程如市政工程等所发生的各项费用支出。
以上四类开发产品成本，在核算上将其费用分为如下六个成本项目：1．土地征用及拆迁补偿费或批租地价指因开发房地产而征用土地所发生的各项费用，包括征地费、安置费以及原有建筑物的拆迁补偿费，或采用批租方式取得土地的批租地价。
2．前期工程费指土地、房屋开发前发生的规划、设计、可行性研究以及水文地质勘察、测绘、场地平整等费用。
3．基础设施费指土地、房屋开发过程中发生的供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、绿化、环卫设施以及道路等基础设施费用。
4．建筑安装工程费指土地房屋开发项目在开发过程中按建筑安装工程施工图施工所发生的各项建筑安装工程费和设备费。
5.配套设施费指在开发小区内发生，可计入土地、房屋开发成本的不能有偿转让的公共配套设施费用，如钢炉房、水塔、居委会、派出所、幼托、消防、自行车棚、公厕等设施支出。
6.开发间接费指房地产开发企业内部独立核算单位及开发现场为开发房地产而发生的各项间接费用，包括现场管理机构人员工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。
论房地产行业的会计实务与纳税申报(doc 33页)
论房地产行业的会计实务与纳税申报(doc 33页)2 .房屋开发成本指房地产开发企业开发各种房屋（包括商品房、出租房、周转房、代建房等）所发生的各项费用支出。
3. 配套设施开发成本指房地产开发企业开发能有偿转让的大配套设施及不能有偿转让、不能直接计入开发产品成本的公共配套设施所发生的各项费用支出。
4．代建工程开发成本指房地产开发企业接受委托单位的委托，代为开发除土地、房屋以外其他工程如市政工程等所发生的各项费用支出。
以上四类开发产品成本，在核算上将其费用分为如下六个成本项目：1．土地征用及拆迁补偿费或批租地价指因开发房地产而征用土地所发生的各项费用，包括征地费、安置费以及原有建筑物的拆迁补偿费，或采用批租方式取得土地的批租地价。
2．前期工程费指土地、房屋开发前发生的规划、设计、可行性研究以及水文地质勘察、测绘、场地平整等费用。
3．基础设施费指土地、房屋开发过程中发生的供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、绿化、环卫设施以及道路等基础设施费用。
4．建筑安装工程费指土地房屋开发项目在开发过程中按建筑安装工程施工图施工所发生的各项建筑安装工程费和设备费。
5.配套设施费指在开发小区内发生，可计入土地、房屋开发成本的不能有偿转让的公共配套设施费用，如钢炉房、水塔、居委会、派出所、幼托、消防、自行车棚、公厕等设施支出。
6.开发间接费指房地产开发企业内部独立核算单位及开发现场为开发房地产而发生的各项间接费用，包括现场管理机构人员工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。
从上可以看出：构成房地产开发企业产品的开发成本，相当于工业产品的制造成本和建筑安装工程的施工成本。
如要计算房地产开发企业产品的完全成本，还要计算开发企业（公司本部）行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的管理费用、财务费用，以及为销售、出租、转让开发产品而发生的销售费用。
管理费用、财务费用和销售费用，也叫期间费用。
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合耕地条件的，根据面
积和税额一次性缴纳；
2.不合条件，不缴纳。
第三阶段：开发建设阶段
2020/10/7
厚积薄发，成会计英才
10
税种
计算依据
印花税 的0.3-0.5 ‰
据各类合同
城镇土地使用税 从取得的红线图次月起，
据实际占用面积与定额
税率计算
第四阶段：转让及销售阶段
税种
计算依据
营业税
5%Leabharlann 城建税 2020/10/7
3.土地使用权转让与出让使用合同,
合同金额的0.5‰
契税
2020/10/7
1. 自有房产投入本人独资经营，免税
2.接受以土地使用权等不动产出资。
按照土地使用权出让、出售及房屋
买卖价的3%- -5%
厚积薄发，成会计英才
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第二阶段：获取土地阶段
税种
计算依据
印花税
同上
契税
同上
耕地占用税 1.获取土地使用权，符
项目完工后计算实际毛利，
以前毛利合并到其他
调整
项目计入当年损益计算纳税
2.销售完工。税率25%
核定征收
印花税 同上
第五阶段：房产持有阶段
2020/10/7
厚积薄发，成会计英才
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税种
计算依据
营业税
租金的5%
城建税
7%、5%、1%
教育费附加 营业税的3%
城镇土地使用税 同上
房产税
自用：计税余值 *1.2%
7%、5%、1% 厚积薄发，成会计英才
11
教育费附加 营业税的3%
土地增值税 查账征收：1.项目全部
竣工结算前，转让房地
产收入，预征；2.待项
目全部竣工且办理结算
后进行清算，多退少补
核定征收
印花税
同上
企业所得税 查账征收：1.销售未完工
产品取得收入，按预计
2020/10/7
厚积薄发计，成税会计英毛才 利率，计算毛利额12 ，
元=35000+60=35060元
2020/10/7
厚积薄发，成会计英才
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三、设立阶段账务处理案例 此阶段涉及到资本投入和前期开办费账务： 案例二：上海发达房地产开发有限责任公司由 甲、乙两个公司和张凯个人共三个股东投资设 立，三股东分别持股比例为50%、30%、20% 。2012年1月1日，三个股东以货币资金一次性 缴足款项，工商已办好营业执照。 财务程序：先在银行开立临时验资户，股东一 将出资款存入临时账户，会计师事务所审计验 资，根据验资报告和公司章程等工商注册。
出租：租金的12%
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第二模块：企业设立阶段的会计核算与纳税计算
自本模块开始，结合房地产企业业务特点，
系统讲解各阶段的实务案例。在讲解案例前，
请先跟随我一道浏览一下房地产标杆企业--- 万
科2010年的年报。
之后，我们将系统讲解案例：设立阶段
获取土地阶段
开发与建设阶段
- - 会计科目和会计报表》
● 1989.1.1
《国营城市综合开发企业会计制度
- - 会计科目和会计报表》
● 1992
《企业会计准则》和《企业财务通
则》，《分行业会计制度与分行业
财务制度》即两则两制
● 1993.1.7
《房地产开发企业会计制度》
● 1998.1.27
《股份有限公司会计制度 - -
会计科目和会计报表》
● 企业所得税
● 城镇土地使用税
● 耕地占用税
● 印花税
● 契税
● 城建税
● 教育费附加与河道管理费
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二、房地产开发经营各阶段纳税税种与税率
第一阶段：企业设立阶段
税种
计算依据
印花税
1.权利与许可证照
5元/件
2.记录资金的账簿
(实收资本
+资本公积)*0.5‰,其他5元/件
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一、存货类
● 材料采购
● 在途材料
● 原材料
● 材料成本差异
● 开发产品
● 分期收款开发产品
● 委托加工物资
● 周转房
二、非流动资产类
● 投资性房地产
● 投资性房地产累计折旧（摊销）
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● 投资性房地产减值准备
● 长期应收款
转
让与销售阶段
持有阶段
投资性房
地产
合作开发房地产
利润形成与
分配
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所得税汇算阶段
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纳税筹划
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一、公司注册法规要求与出资方式
● 房地产企业注册成立是需满足以下法规 √ 《公司法》 √ 《城市房地产管理法》 √ 《城市房地产开发经营管理条例》
● 出资方式 √ 货币出资≥ 30%的注册资金 √ 非货币财产 实物 知识产权 非专利技术 工业产权 土地使用权
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非货币出资的程序： 如果出现股东非货币出资，则按照以下程序办 理：
货币出资
公司注册成立
财产评估
营业执照变更
审计验资
办理产权转移 手续
房地产资质：1、2、3、4共四个等级，经营范 围，资质年检
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二、设立阶段纳税案例 案例一：上海发达房地产公司于2012年1月1日 设立了一房地产开发企业，注册资金5000万， 其中2000万为甲股东以土地使用权出资。会计 开设账本10个，总账记账资金，其他明细账本 与日记账9个，于1月31日获取营业执照。此外 ，还有房屋产权证和土地使用证各一个。印花 税一共缴纳多少？（契税在下章） 答案：（5000 万+2000万）*0.5‰+(9+1+2)*5
● 在建工程
● 工程物资
三、成本类
● 开发成本
● 开发间接费用
● 工程施工
● 工程结算
四、两个成本类二级明细科目
成本类两个重要科目必须进行详细的明细核算，归
集房地产行业的产品开发成本，具体如下：
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房屋开发成本- - -土地征用及拆迁补偿费
- - -前期工程费
- - - 基础设施费
- - - 建筑安装工程费
- - - 公共配套设施费
- - - 开发间接费
开发间接费 - - - 人工费
- - - 折旧费
- - - 办公费
- - - 水电费
- - - 劳保费
- - - 其他
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□房地产企业税种与税率
一、主要税种
● 营业税
● 房产税
● 土地增值税
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● 2001.1.1 ● 2006.2.25
《企业会计制度》 《基本会计准则及38项具体准则》
目前，房地产企业可能执行的是《企业会计准则 （2006）》、《企业会计制度》或《房地产开发企 业会计制度》。
□ 房地产企业会计科目设置
除会计准则中一般规定性会计科目外，房地产 企业至少根据本行业特点，开设以下会计科目：
2012房地产开发企业会计核算 与纳税申报实务
二、房地产企业经营业务流程
公司注册
获取土地 使用权
房地产开 发与建设
持有房地 产
转让房地 产
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三、房地产会计核算体系与科目设置
□ 房地产企业会计核算制度的演进
● 1983年底前
《基本建设简易会计制度》
● 1984.1.1– 1988年底 《 国营建设单位会计制度