房地产估价案例与分析模拟题及答案解析10

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房地产估价《案例与分析》练习题

房地产估价《案例与分析》练习题2015年房地产估价《案例与分析》练习题一、问答题(共3 题，每题10分。

请将答案写在答题纸对应的题号下)(一)甲上市公司为收购其大股东某处空置的商业用房，委托乙评估机构对该商业用房地产进行估价，由于甲上市公司要求出具评估报告的时间短，乙评估机构未能对该商业用房进行实地查勘，但要求甲上市公司提供了该商业用房的全面详细状况，并询问了其评估期望值。

估价中选用收益法为主要的估价方法，搜集了3宗类似房地产。

分别测算得到该商业用房的月租金为280元/M2、300元/M2和350元/M2。

然后根据最高最佳利用原则选取350元/M2作为该商业用房的有效毛收入，扣除30%的运营费用后，求出年净收益为2940元/M2，再选用银行贷款利率为折现率，测算出了该商业用房的市场价值。

请问：上述估价工作中有哪些错误或不当之处?(二)甲公司拥有的某汽车加油站，于1年前进行了装修改造。

站内建有营业楼及加油棚各1幢。

有若干个储油罐、加油机和加油枪。

现因公司经营方向调整，甲公司拟放弃加油站业务，为此转让该加油站，委托乙房地产估价机构评估该加油站的市场价值.请问：1.该估价项目的估价对象范围具体应包括哪些?2.乙房地产估价机构应要求甲公司提供哪些资料?二、单项选择题(共3大题，10小题，每小题2分。

每小题的备选答案中只有1个最符合题意，请将这个答案对应的字母填在答题纸各小题相应的括号内)(一)2009年10月1日，甲公司以其拥有的一幢总建筑面积为25000M2的综合楼申请了期限为1年的抵押贷款，该综合楼的市场价值和抵押价值经评估均为12亿元。

2010年3月1日，甲公司再次以该综合楼申请了期限为2年的抵押贷款，经评估，该综合楼的市场价值为15亿元。

截至该时点，2009年申请的抵押货款余额为2亿元。

当地同类房地产抵押贷款成数一般为50%;2011年7月1日，政府因公共利益需要，对该综合楼做出了征收决定并公告，经评估，该综合楼在完全产权状况下的市场价值为16亿元，甲公司尚未偿还的抵押货款余额为4亿元。

一九九九年《房地产估价案例与分析》试卷及标准答案

一九九九年《房地产估价案例与分析》试卷及标准答案第一部分：案例选择与分析案例一：某城市的一处住宅小区现有10栋楼房，每栋楼含有5层，每层有5个房间，每个房间的建筑面积均为100平方米。

该小区的建造年代为1990年，总共占地面积为2000平方米。

请根据以上信息回答以下问题：1. 请选择适当的房地产估价方法，并解释为什么选择这种方法。

2. 通过使用所选的房地产估价方法，计算该小区目前的市场估价。

3. 列举可能影响该小区市场估价的因素，并简要解释每个因素对估价的影响。

4. 假设该小区所在城市的房地产市场未来几年可能发生变化，请描述可能对该小区市场估价带来的影响。

答案：1. 房地产估价方法选择：成本法。

解释：选择成本法的主要原因是该小区的建筑年代相对较新，且不存在租金收入等附加价值，适合使用成本法进行估价。

2. 计算市场估价：小区总建筑面积 = 10栋楼 × 5层 × 5个房间× 100平方米 = 25000平方米。

根据该地区的市场行情，每平方米建筑价格为5000元。

因此，总市场估价 = 25000平方米× 5000元/平方米 = 125000000元。

3. 影响市场估价的因素：- 地段：该小区所在的城市区域是否处于交通便利、生活配套完善的地段，以及未来规划中是否会有更多公共设施的建设。

这些因素会直接影响房地产的市场需求和价值，从而对估价产生影响。

- 房屋状况：小区的整体建筑质量、装修情况和维护程度等因素，会直接影响房地产的使用价值和市场竞争力，进而影响估价。

- 市场供需关系：如市场上同类型房产的供应量、购房需求、租金水平等，都会对估价产生影响。

如果市场上类似房产供应过剩或购房需求不足，可能会导致价格下降。

4. 城市房地产市场变化对市场估价的影响：- 房地产市场上涨：如果市场上涨，小区的市场估价可能随之增加。

这是因为市场需求的增加会推动房产价格上涨。

- 房地产市场下跌：如果市场下跌，小区的市场估价可能下降。

房地产估价案例与分析试题及答案

房地产估价案例与分析试题及答案一、问答题（共3题，每题10分）。

（一）某评估公司接受甲公司委托，对其拥有的一处自建房产进行评估。

估价目的为抵押。

该房地产占地面积为3500m2，总建筑面积为4500 m2，2002年1月竣工。

评估公司的评估结果为850元/ m2。

甲公司拿到报告后颇感不解，因为其实际投入的成本已达960元/ m2，而且还未考虑开发利润和利息，而评估公司认为自己的评估报告是合理的。

请问评估公司有何理由认为其评估结果是合理的？（二）某企业购得一已停工五年的在建工程，结构封顶，其中1-4层为商业裙楼，2-20层为住宅，裙楼部分已完成部分设备安装。

现该企业拟以商业裙楼2、3、4层的各一部分和5-8层的住宅部分向银行申请抵押贷款。

请说明拟优先选用的估价方法及技术路线，以及确定评估价值时的主要因素。

（三）有一临街商铺要转让，建筑面积500 m2，土地使用年限40年，自2000年10月13日起计。

该商铺现已出租，租金为每月50000元，租期为2年，自2001年10月13日计。

当地商业房地产租赁的综合税率为租金收入的10%，现转让价格为510万元。

假如你欲购买该商铺用于出租，作为长期投资，期望收益率为10%。

请回答根据上述资料你能否决定购买？为什么？二、单项选择题（共10题，每题2分）。

（一）甲房地产公司拟投资开发一大型居住区，预计工程全部完工需要三年时间，目前市场对该类房地产的需求较旺，但由于周围正在规划或建设较多的住宅小区，预计在今后三年内的住宅空置率会从目前的2%上升至10%左右。

问：甲公司拟将其所拥有的该项目的部分土地向银行申请抵押贷款，以下判断中正确的是（）。

A、因为目前房地产市场需求较旺，采用假设开发法（现金流量法）估价时，预计未来房屋售价，可适当比同类房屋售价高。

B、因为预计空置率会有较高的升幅，采用假设开发法（现金流量法）估价时，预计未来房屋售价，可适当予以降低。

C、该部分土地的价值等于该部分土地占全部土地的份额乘以项目全部土地的价值。

2024年房地产估价师之房地产案例与分析题库附答案(典型题)

2024年房地产估价师之房地产案例与分析题库附答案（典型题）单选题（共45题）1、某工厂为企业改制进行资产重组，委托估价机构对其以划拨取得的土地上建成的两幢房屋进行估价。

该工厂的房屋所有权证上记载着该两幢房屋的用途均为工业。

估价人员根据现场勘察的结果，发现该两幢房屋中一幢为厂房，另一幢原为厂房，后自行改为办公楼用于出租。

A.该两幢建筑物抵押评估价值之和B.该两幢建筑物及其土地的抵押评估价格之和扣除划拨土地改为出让土地时应补交的土地使用权出让金C.该两幢建筑物的抵押评估价格之和乘以银行抵押率后的价格D.该两幢建筑及其土地的抵押评估价格之和乘以银行抵押率后的价格【答案】 B2、Outlook Express是一个（）处理程序。

A.文字B.表格C.电子邮件D.幻灯片【答案】 C3、完成一个房地产估价项目需要经历若干环节和过程，不同的环节需要完成相应的估价文书。

A.建立受法律保护的委托与受托关系B.明确委托人和房地产估价机构的权利和义务C.载明估价的有关事项D.作为估价机构内部存档管理的凭据【答案】 D4、（）是指系统或其组成部分能在其他系统中重复使用的特性。

A.可扩充性B.可移植性C.可重用性D.可维护性【答案】 C5、The （） in e-mail messages has affected almost every computer around the world and has caused the damage of up to US$1 billion in North AmericAA.illnessB.virusC.weaknessD.attachment【答案】 B6、在程序运行过程中，（）时可能需要进行整型数据与浮点型数据之间的强制类型转换。

①访问数组元素②进行赋值运算③对算术表达式求值④进行递归调用A.②③B.①②C.①③D.②④【答案】 A7、在“Excel 2000”表处理中，假设A1=2， A2=2.5，选择A1:A2区域，并将鼠标指针放在该区域右下角填项充柄上，拖动至A10，则A10=（），SUM（A1:A10）=（）。

历年房地产估价案例与分析试题解析.doc

注本资料由本人搜集整理仅供参考学习如有雷同纯属巧合历年房地产估价案例与分析试题解析《房地产估价案例与分析》试题一问答题40分1有一宗待建商品住宅的用地需要进行地价评估你认为可以优先选用哪四种估价方法并简述理由。

10分2就某私人的出租住宅进行交易价格评估时你认为可以优先选用哪三种估价方法分别需要搜集哪些资料15分3在某市旧城区改造中需拆迁一批六十年代建造的私有住宅请写出你对这批住宅建筑进行作价补偿评估时的技术思路及基本步骤。

15分二改错题60分分析下述评估报告指出其中存在的问题并加以说明。

××市华兴酒家评估报告一、评估单位宇辰房地产估价公司二、委托单位康达工贸公司三、评估日期1995年8月1日1995年8月30日四、评估目的为入股评估房地产价格五、评估人员略六、评估原则与依据略七、华兴酒家概况华兴酒家位于××市江南大道1号所处地段优越交通便利。

华兴酒家共二层砖混结构外墙为铝合金玻璃幕墙。

首层为大餐厅建筑面积305㎡内墙为不锈钢架镜玻璃屏风墙、大理石地板、轻钢龙骨石膏板吊顶主要经营自助火锅每位消费20元二层为包厢建筑面积450㎡每间楼面铺地毯内墙挂彩色壁毯每间设有29英寸彩电并配有卡拉OK单放机和旋转彩灯以川菜风味为主平均每位消费40元。

华兴酒家占地500㎡土地使用年限为40年从1990年8月30日起至2030年8月30日止。

八、评估过程注本资料由本人搜集整理仅供参考学习如有雷同纯属巧合1选择评估方法考虑到华兴酒家收益比较稳定其收益状况在同类酒家中属于等水平故选用收益还原法。

其计算公式为评估价格V=(A C)/r[11/(1+r)n]式中A年总收入C年总支出r土地还原利率n收益年期。

2. 确定还原利率根据市统计局提供资料列表如下该市1995年一年期贷款年利率该市1995年酒楼物业租售比该市1995年同类酒楼物业平均收益率该市1995年比1994年物价上涨率该市1995年经济增长率13% 15% 15% 15% 12%对上表数据进行分析后拟定以其平均值作为还原利率比较合适r=13%+15%+15%+15%+12%÷5=14%3. 计算年总收入1首层大餐厅有200个座位每天中午、晚上两次营业上座率均为65%每人次自助火锅消费20元一年按350天计算则一年总收入为200×2×65%×20×350=1820000元2二层有20间包厢每包厢平均6个座位每天按中午、晚上两次营业计算平均上座率70%每人次平均消费40元一年按350天计算则一年总收入为20×6×2×40×350=3360000元3年总收入为1820000+3360000=5180000元4. 计算年总支出1营业税及附加按总收入的5.5%计算5180000×5.5%=284900元2餐饮成本原材料、能源、人工工资及福利费等按总收入的50%计算5180000×50%=2590000元3管理人员工资40人每人每月400远则400×40×12=192000元4综合管理费每年按总收入的5%计算5180000×5%=259000元注本资料由本人搜集整理仅供参考学习如有雷同纯属巧合5保险费按投保金额200万元的0.3%计算2000000×0.3%=6000元6固定资产折旧费按注册资金800万元的9%计算8000000×9%=720000元7广告宣传费按总收入的0.5%计算5180000×0.5%=25900元8房屋及设备更新费按注册资金的1%计算8000000×1%=80000元9人员培训费按总收入的0.5%计算5180000×0.5%=25900元10其他费用按总收入的5%计算5180000×5%=259000元11年总支出为4442700元5. 评估价格计算根据公式V=(A C)/r[11/(1+r)n]V=(51800004442700)/15%×[11/(1+15%)40]=4896983元=489.7万元九、评估结论经采用收益还原法评估华兴酒家房地产在评估日期的市场价值为489.7万元。

土木工程类房地产估价案例与分析真题2010年模拟试题与答案

土木工程类房地产估价案例与分析真题2010年模拟试题与答案一、问答题2010年5月，甲公司将其拥有的一幢登记用途为办公用的临街房屋出租给乙公司，租赁期限为20年。

租赁合同约定，租赁期满后所有装修与房屋一同由甲公司无偿收回。

乙公司承租后，将该房屋装修改造成酒楼，并加盖了厨房，现该区域被列入拆迁范围，某房地产估价机构接受委托对该房屋进行拆迁估价。

[请问1. 拆迁估价中如何考虑甲、乙双方签订租赁合同?答案：拆迁估价的价值标准为公开市场价值，不考虑房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。

故估价时不考虑租约的影响。

2. 拆迁估价中如何确定该房屋的用途、面积?答案：根据《城市房屋拆迁估价结果指导意见》规定：(1) 被拆迂房屋的性质和面积一般应以房屋权属证书或登记簿的记载为准。

(2) 各地被拆迂房屋的面积认定有特别规定的，从其规定。

(3) 拆迁人与被拆迁入对被拆迁房屋的性质和面积协商一致的，可以按照协商结果进行评估。

(4) 若对房屋性质不能协商一致的，应当向城市规划行政主管部门申请确认。

(5) 对被拆迁房屋的面积不能协商一致的，可以向依照《房产测绘管理办法》设立的房屋面积鉴定机构申请鉴定；没有设立房屋面积鉴定机构的，可以委托具有房产测绘资格的房产测绘单位测算。

3. 拆迁估价中如何考虑乙公司的装修补偿?答案：被拆迁房屋内装饰装修的补偿金额由拆迁人与被拆迁人协商确定；协商不成的，可以委托评估确定。

或：乙公司的装修补偿应与出租人协商解决。

或：乙公司应得的装修补偿应为甲公司从拆迁人处得到的装修补偿款(或根据时点的装修的现值)减去租赁期满后装修的残余价值。

4. 近期，某城市房地产市场发生较大变化，房地产成交量明显萎缩，住宅市场价格出现下跌趋势，某房地产估价机构承接了该市一处住宅小区在建工程的房地产抵押业务，请问：结合该市房地产状况，采用假设开发法评估该在建工程的抵押价值应注意哪些问题?答案：在当前市场环境下，运用假设开发法时应特别注意：(1) 预测开发完成后的价值宜谨慎。

房地产估价师估价案例与解析考题试卷及答案

房地产估价师估价案例与解析考题试卷及答案(总分：100.00，做题时间：90分钟)一、问答题(总题数：3，分数：30.00)1.某估价公司于1999年8月1日对一宗房地产进行了估价，估价目的为抵押贷款，按当时正常市场价格评估的结果为1000万元，银行据此贷款给其业主800万元。

10月1日，因该业主无力偿还贷款，银行申请，经法院判决将该房地产拍卖。

拍卖所得扣除各项税费后为600万元，加上业主已偿还给银行的部分本金及利息，业主仍欠银行100万元。

为此，银行要求估价公司赔偿该100万元的损失，而估价公司认为自己没有责任。

请问估价公司应如何说明自己没有责任和解释其原因?（分数：10.00）正确答案：()解析：1．银行按估价值的八成贷款给业主，对风险考虑不够。

2．抵押估价时点为1999年8月1日，拍卖的时间为10月1日，由于时间变化，房地产价值会发生变化。

3．由于短期(快速)和强制性变现因素，拍卖价格可能会低于公开市场价值。

4．房地产拍卖所得扣除各项税费后得款可能低于公开市场价值。

5．如果估价公司当时的估价结果是客观合理的，就没有赔偿责任。

2.某公司欲将其位于商业区的一栋自建4层厂房，转让给某集团改建为百货超市。

根据该公司提供的房地产权证，该厂房为框架结构，建筑面积为6000m2，竣工日期为1980年5月。

现委托某估价公司评估其转让价格，请问该估价公司应搜集哪些资料?（分数：10.00）正确答案：()解析：1．对该地区房地产价格有普遍影响的资料。

2．有关估价对象的实物、权益、区位等资料。

3．了解城市规划是否允许该房地产改变为商业用途。

4．如果城市规划允许改变为商业用途，需了解商业用途下的类似房地产的租金、售价等资料。

5．改变用途所需投入的改建费用等资料。

6．需要补交的土地使用权出让金的标准等。

3.商业区某商场共6层，每层建筑面积3000m2，土地使用年限为40年，从1996年5月18日起计。