资产评估实务(一)剩余法知识点
资产评估实务1知识点总结
资产评估实务1知识点总结一、资产评估的基本概念资产评估是指定性资产、债务状况或企业业务的综合评价, 这种评价通过专业人员, 借助于科学的技术和方法, 应运用经济学、财务学、统计学和管理学等学科的知识, 以实质性和客观性为原则来进行。
资产评估内容包括：资产现有情况、价值级别、价值与未来收益的关系、保值增值潜力情况等。
基本概念的理解是学习资产评估实务1的首要任务，只有正确理解了资产评估的含义，才能更好地进行后续的学习和实践。
二、资产评估方法资产评估方法是指对资产价值进行评定的一种手段或途径。
资产评估方法包括市场比较法、收益法、成本法等。
市场比较法即根据市场中具有相似特征的资产进行比较得出评估价值；收益法指的是根据资产未来的经济收益来评估其价值；成本法则是通过资产的成本和价值来评估资产。
对于不同类型的资产和不同的评估目的，需要采用不同的评估方法。
因此，了解各种资产评估方法的特点、适用范围和实际操作步骤是资产评估实务1课程中的重点内容。
三、资产评估的实务操作资产评估实务操作是资产评估实务1课程的核心内容。
它包括评估对象的选择、评估前准备工作、评估实施过程和评估报告编制等多个环节。
在实际操作中，评估师需要具备一定的法律、财务和业务知识，对于不同类型的资产，评估师需要采用相应的评估方法，并保持客观、公正的态度进行评估。
此外，评估师还需要具备良好的沟通能力和团队合作意识，因为资产评估通常是一个团队合作的过程。
四、资产评估法律法规资产评估涉及多方面的法律法规，包括财产所有权法、土地管理法、房地产法、公司法等。
此外，评估师还需要了解相关的司法解释、行政法规等规范文件。
在资产评估的实践中，评估师必须遵守相关的法律法规，保护当事人的合法权益，确保评估结果的客观、公正。
五、资产评估的应用资产评估实务1课程学完后，学生不仅要掌握资产评估的基本理论和实务操作，还需要了解资产评估在实际应用中的相关内容。
资产评估在企业重组、资产买卖、财务报告、税收申报等方面都有着重要的应用。
怎样用剩余法评估在建工程抵押价格
资产评估︱怎样用剩余法评估在建工程抵押价格根据《城市房地产抵押管理办法》第三条规定，在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行。
从上述定义可看出，在建工程抵押得来的贷款只能用于该工程的建造。
因此，对已完工甚至已竣工验收了的工程就不能进行在建工程抵押登记，而应该督促其尽快完善产权后再进行产权抵押登记。
资料搜集以在建工程抵押的，委托估价方应当提供《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》等材料。
也就是说，在建工程必须取得合法建造手续方能抵押，上述三证缺一不可。
另外，可根据具体情况要求其提供下列材料：《固定资产投资许可证》、《国有土地使用权出让合同》、《施工执照》、有关图纸等。
作为评估人员，首先应仔细审查上述资料的合法性，并认真进行实地踏勘，否则可能给评估机构带来巨大的风险。
如果在评估中发现实际建筑面积大于规划批准建筑面积的情况，就应按照本地抵押管理部门的要求，确定有效的评估范围及合理的评估价格。
土地面积的分摊在评估在建工程项目时常常遇到如下情况：某工程设计为一栋地上10层的综合大楼，估价时主体工程已建至第三层。
若对标的物第一至第三层主体工程进行抵押，随之抵押的只能是其应摊土地面积，而不能将整块土地一起抵押。
这时就要对土地面积进行分摊，常用的分摊方法主要有两种，即按建筑面积均摊或按房地产价格大小来分摊。
剩余法的使用剩余法是评估在建工程的一种科学实用的估价方法，又称假设开发法、预期开发法、倒算法、余值法等。
其基本理论依据与收益法相同，是预期原理。
计算公式为：V＝A－（B＋C＋D＋E＋F）V——在建工程价值；A——续建完成后的不动产价值（指该工程按设计标准完工后的市场可以接受的销售价格，常用市场比较法求得，不能按委托方制定的预售价格）；B——续建成本（土建工程费用、设施设备及安装费用、内外装修工程费用、专业费及不可预见费）；C——投资利息；D——税金；E——续建投资利润；F——租售费用采用剩余法计算在建工程的步骤为：调查在建工程的基本情况掌握该工程所在城市的性质、该工程在城市中的具体坐落位置及其周围的土地条件和利用状况；查清该工程占地面积大小、形状、地质和基础设施状况，为估算建筑费用提供依据；根据规划掌握该工程用途、容积率、覆盖率、建筑高度限制等；调查此地块的权利状况，包括权利性质、使用年限、能否续期等。
[知识]土地剩余法
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根据《城镇土地估价规程》（以下简称<规程>），通行的估价方法有市场比较法、收益还原法、假设开发法、成本逼近法、基准地价系数修正法等。
估价方法的选择应按照地价评估的技术《规程》，根据当地地产市场发育情况并结合估价对象的具体特点及估价目的等，选择适当的估价方法。
估价对象为居住用地，拟进行房地产开发，且经规划、国土部门确定土地利用条件，根据土地的最佳最有效使用原则，可选择剩余法评估；由于估价对象位于威海市，属威海市基准地价覆盖范围之内，故可采用基准地价系数修正法进行评估。
（一）剩余法剩余法是在估算开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除建筑物建造费用和与建筑物建造、买卖有关的专业费、利息、利润、税收等费用后，以价格余额来确定估价对象土地价格的一种方法。
其计算公式为：V=A-B-C式种：V————待估土地价格A————开发完成后房地产总价值B————整个开发项目的开发成本C————开发商合理利润1、确定估价对象最佳开发方式估价对象位于武昌区沙湖地区，东临沙湖，西眺长江，紧挨武青三干道，毗邻武昌区政府及湖北大学。
近几年，随着所在区域的尚隆地球村、东龙世纪家园等大型住宅小区对本区域房地产市场的拉动、积玉桥片区的拆迁改造、周边环境的改善以及武青三干道的建成通车，不断提升本区域的居住品质，扩大本区域房地产的需求，使之具有相当的潜在发展空间。
结合待估宗地的临湖优势、交通优势、区位优势及地块具体规划条件，确定待估宗地拟建成中档住宅区。
根据威海市城市规划管理局出具的《规划设计（土地使用条件）》（建设项目选址意见书武规选[2002]××号附件一）：1、规划用地总面积为29792平方米（以实测面积为准），其中：净用地面积24348平方米（以实测面积为准）；代拆、、代征规划道路面积5444平方米（以实测面积为准）。
2、规划建筑总面积56000平方米；容积率：<2.3；建筑密度：<30%；建筑高度：36米以下；层书：11层以下。
2021年最新房地产估价师考试复习第六章 土地估价方法——剩余法
而为了得到这块土地,开发商首先得仔细分析这块土 地的内外条件，如坐落位置、面积大小、形状、周 围环境、规划允许的用途、建筑高度和容积率等， 以便分析该地块在规划许可的范围内最适宜的用途 和最大开发程度；
拿地
项目完成
估价时点
2剩余法原理
剩余法是一种科学实用的估价方法，其基本思路和理论 依据，用一个例子来说明。
假如一个房地产开发商面对一块可供开发利用的土地， 那么他愿意以多高的价格来购买它？
很明显，他购买这块土地的目的不是为了自己使有，而 是要通过开发后出售为其赚取利润。
他很清楚想得到该块土地的开发商不止他一个，他们都 怀有与他一样的动机。
所谓生地，指已完成土地使用批准手续(包括土 地使用权出让手续)可用于建筑的土地，该建筑 用地无基础设施，或者有部分基础设施，但尚 不具备完全的“三通”(通路、通水和通电)条件， 同时地上地下待拆除的房屋、构筑物尚未拆迁。
所谓毛地，指已完成土地使用批准手续(包括土 地使用权出让手续)，具有“三通”或条件完备 的基础设施，但未进行拆迁的可用于建筑的土 地。
所谓熟地，指具有完善的基础设施，且地面平 整，可用于建筑的
公 生地价格= 式 开发完成后房地产价格
－由生地建成房屋的开发成本 －管理费用 －投资利息 －销售税费 －开发利润 －买方购买生地应负担的税费
剩余法更深层的理论依据完全类似于地租原理，只不过地租是每年 的租金剩余，剩余法是一次性的价格剩余，但计算原理是一致的。
资产评估实务(一)市场价倒算法、收获现值法、周期收益资本化法知识点
市场价倒算法、收获现值法、周期收益资本化法3.市场价倒算法（最基本方法）（1）含义市场价倒算法又叫剩余价值法，是将被评估林木资产皆伐后所得木材的市场销售总收入，扣除木材生产经营所消耗的成本和合理利润后，剩余的部分作为林木资产评估值的一种方法。
（2）公式（3）适用对象①主要用于对成熟林、过熟林林木资源资产评估。
②在收益现值法、林地期望价法、收获现值法中，其林分主伐的预期收获的计算均是采用该法进行。
【教材例5-1】某民营林业公司拟转让100公顷杉木林，该林分经营类型为一般用材林，林龄为28年，已过主伐期，处于成熟林组，林分平均胸径为18cm，平均树高为16m，平均蓄积为160m 3/hm 2，请评估该小班价值。
据调查相关技术经济指标为：（1）木材价格。
木材价格以委估资产附近林产品交易市场木材销售价为基础，结合待评估林木资产的实际平均胸径综合确定木材的平均售价。
经调查分析，杉原木售价为800元/m 3，杉综合材售价650/m 3。
（2）木材经营成本。
木材经营成本主要包含伐区设计费、检尺费、采造集装费、运费、销售管理费等，以出材量为计算基数，合计为170元/ m 3。
（3）木材销售税费。
木材销售税费主要包含增值税、城建税、维简费、不可预见费等，合计按销售收入的18.0%征收。
（4）经营利润率。
按主伐成本的16.0%计算。
（5）出材率。
按委估资产地方标准《X X市县林区商品林主要树种出材率表》计算。
胸径为18cm的杉木出材率70%（其中原木25%；综合材45%）。
根据上述指标，评估过程及结论如下：①主伐收入W＝（160×25%×800+160×45%×650）×100＝7 880 000（元）②主伐成本C=经营成本+销售税费＝160×70%×100×170+7 880 000×18%＝3 322 400（元）③木材经营利润F＝3 322 400×16%＝531 584（元）该林分评估值为＝7 880 000-3 322 400-531 584＝4 026 016（元）4.收获现值法（1）定义收获现值法是通过预测林分生长到主伐时可生产的木材的数量，并利用木材市场价倒算法测算出其立木的价值并将其折成现值，然后再扣除评估基准日后到主伐前预计要进行各项经营措施成本（含地租）的折现值，将其剩余部分作为被评估林木资产的评估值。
土地估价方法之剩余法
土地估价方法之剩余法本页仅作为文档封面，使用时可以删除This document is for reference only-rar21year.March土地估价方法之剩余法1、剩余法的定义、特点及适用范围2、剩余法的估价的程序与方法第七章土地估价方法之三——剩余法一、剩余法概述1、剩余法的定义与原理又称假设开发法、倒算法、残余法或余值法等。
是指在估算开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除建筑物建造费用和与建筑物建造、买卖有关费用后，以价格余额来确定估价对象土地价格的一种方法。
剩余法更深层的理论依据完全类似于地租原理，只不过地租是每年的租金剩余，剩余法是一次性的价格剩余，但计算原理是一致的。
剩余法还可以通过求取残余的纯收益后，再进行资本还原，求得房地价格。
除适用于土地估价外，剩余法还大量应用于房地产开发项目评价和投资决策，具体可应用于三个方面：（1）确定投资者获取待开发场地所能支付的最高价格（2）确定具体开发项目的预期利润（3）确定开发项目中的最高控制成本费用2、剩余法的计算公式基本公式：V=A–(B+C)V—购置开发场地的价格?A—总开发价值或开发完成后的不动产价值?B —开发成本?C—开发商合理利润实际估价中常用的具体计算公式：土地价格=房屋的预期售价-建筑总成本-利润-税收-利息计算时还需要考虑各项费用的时间价值3、剩余法的特点与适用范围（1）剩余法估价的可靠性取决于三个正确确定：正确确定土地最佳利用方式，正确确定开发完成后的不动产售价，正确确定土地开发费用和正常利润等。
（2）剩余法估价的三个假设和限制条件：关键变量稳定、价格稳定、投入均匀（3）剩余法的适用范围A.待开发土地的估价B.待拆迁改造的再开发房地产的估价C.仅将土地或房产整理成可供直接利用的土地或房地产的估价D.现有新旧房地产中地价的单独评估二、剩余法估价的程序与方法1、剩余法估价的基本程序（1）查清待估宗地的基本情况；（2）确定土地的最佳开发利用方式；（3）估计开发完成后的不动产总价；（4）估计建筑费、专业费、利息、税费、租售费用和开发商应得利润等；（5）测算土地价格。
不动产估价剩余法
二、适用范围
具有投资开发或再开发潜力的土地的估价，如: 1）将土地开发整理成可供直接利用的土地估价 （包括生地、毛地） 2）可装修改造或可改变用途的旧房（包括装修、 改建、扩建，重建） 3）在建工程 4）现有房地产中，地价的单独评估
除适用于土地估价外，剩余法还大量应用于房地产开 发项目评价和投资决策 评价和投资决策，具体可应用于三个方面： 评价和投资决策 （1）确定投资者获取待开发场地所能支付的最高价格 （2）确定具体开发项目的预期利润 （3）确定开发项目中的最高控制成本费用
2）适用于在生地上进行房屋建设的公式：
生地价格＝开发完成后的房地产价值－由生地建 成房屋的开发成本－管理费用－投资利息－销售 费用－销售税费-开发利润－买方购买生地应负担 的税费
2、求毛地价格的公式
谓毛地，指已完成土地使用批准手续 (包括土地使用权出让手续)，具有 “三通” 条件或完备的基础设施， 但未进行拆迁的可用于建筑的土地。
举例
根据当前房地产市场的租金水平，与所开发不动 产类似的不动产月租金水平为每建筑平米200 元，其中维修费、管理费等出租费用为30%， 该类不动产的还原率为8%，总建筑面积4000 ㎡ ，可出租率为85%，则所开发不动产的总 价可确定为：
1 200 × (1 − 30 %) × 12 × 4000 × 85 % × 8% = 7140 ( 万元）
开发建设周期应根据项目可行性研究、 项目的特点、工程技术要求及不动产市场 的状况等综合确定。对于大型开发项目， 应分期建设，分期投入资金。
五、开发完成后不动产价值的测算
开发完成后的房地产价值一般是通过预测来求取。 （１）对于习惯出售 习惯出售的不动产：采用市场比较法 市场比较法确 习惯出售 市场比较法 定开发完成后的不动产总价（总售价）； （2）对于习惯出租 习惯出租的不动产：如写字楼、商场， 习惯出租 预测其开发完成后的价值，可以先预测其租赁或 经营收益，再采用收益法将该出租纯收益转换为 房地产价格。
考试----剩余法、成本法(讲稿。幻灯)
如何应对全国土地估价师资格考试？一、全面掌握知识点，不能局限于只复习某些重点章节。
主要复习依据说明：1、以考试大纲为依据；2、以辅导教材为基础；3、以试题汇编为方向；4、以规程及最新颁布的法律法规为补充；（特别是估价实务）二、灵活理解知识点，融会贯通、举一反三三、在全面复习的基础上要有所侧重。
四、立足于知识点的复习，不要依靠各种模拟题。
第一部分 ---- 剩余法第一节剩余法概述一、剩余法的定义①剩余法是在估算开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除总开发成本，包括：建筑物建造费用与建筑物建造、买卖有关的专业费、利息、利润、税收等费用后，以价格余额来确定估价对象的一种方法。
动产总价中扣除成本费用和社会平均预期收益后的“剩余价格”；因此，剩余法也常常称谓为“假设开发法”，另外也可称为倒算法、残余法或余值法、预期开发法。
二、剩余法的原理剩余法的理论依据类似于地租原理（在本书第二章已作介绍），只不过地租是每年的租金剩余，剩余法是一次性的价格剩余。
根据地租理论：“一切地租都是剩余价值，是剩余劳动的产物。
”具体而言，地租是土地产品价格扣除了其生产费用后的余额。
从纯理论上来说，地租不仅是扣除成本、利润后的余额，而且还是扣除利息、税收后的余额。
用公式表示即为：地租量 = 市场价格－正常成本－正常利润－正常利息－正常税收剩余法与地租量的计算原理是一致的，只不过在剩余法的计算中是以不动产出售价格或楼价代替地租计算中市场价格，以建筑物成本代替地租计算中正常成本而已。
剩余法往往被称为残余法或余值法，就是剩余法还可以通过求取残余的纯收益后，再进行资本还原，求得土地或房屋的价格。
残余法具体可分为土地残余法和建筑物残余法两种。
所谓土地残余法，首先依据收益还原法以外的方法如：市场比较法、成本逼近法求得建筑物价格，通过建筑物的还原利率和折旧率求得建筑物的纯收益，然后从不动产的纯收益中将其扣除，求得土地纯收益，再用收益还原法还原，就可得到土地的价格，其计算公式为：a － B（r2＋d）L = ——————————（无限年期）r1a － B（r2＋d） 1L = ———————— [1－—————— ] （有限年期）r1 （1＋r1）n建筑物残余法，首先依据收益还原法以外的方法（如：市场比较法、成本逼近法……）求得基地价格，然后从不动产的纯收益中减去土地纯收益（土地价格×土地还原利率），套用公式求得建筑物的纯收益，再将纯收益以建筑物的还原利率还原，就可得到建筑物的收益价格，其计算公式为：a － L r1B = ————————（无限年期）r2＋ d土地残余法→求土地价格建筑物残余法→求建筑物价格三、剩余法的计算公式（一）基本公式根据剩余法的原理，利用剩余法评估土地价格的基本公式是：总开发价值↗V = A －（B＋C）（购置开发场地价格）↙↓↘开发商合理利润总开发成本在实际估价中，常用的一个具体公式为：地价 =房屋的预期售价－建筑总成本－利润－税收—利息地价 = 楼价－建筑费－专业费用（建筑费×i）－利息[（建筑费＋专业费＋地价）×r]－开发商利润[(建筑费＋专业费＋地价)×p]****全部预付资本 = 地价＋建筑费＋专业费＋不可预见费 (考点)(2002年的判断题19题,就考了这个内容.)楼价－建筑费（1＋i＋r＋p＋ir＋ip）地价 = --------------------------------------------------------1＋r＋p式中：i———以建筑费为基数的专业人士费用的百分比；r———正常利息率；p———正常利润率（税收负担这里忽略不计）公式中，专业费用通常按照建筑费的一定比率估算（建筑费×i）利息、利润的估算，根据等量资本要获得等量利润的经济原理，应以全部预付资本为基础计算的在实际工作中，比较常用的一个公式为：地价 = 楼价－建筑费－专业费用－不可预见费－利息－开发商利润－租售税费（二）海外及国外的一些公式1、台湾剩余法的计算公式为：销售总价↗V = P － C －O－R）（土地价格）↙↙∣↘合理利润营建成本↓其他成本2、日本剩余法实则为原价法的倒算法，公式为：f 1 1X = {A×——}－[(B＋K)(1＋np)＋C]}×———×———×D100 1＋n’p (1＋r)m式中：X——开发前素地价格A——开发后土地的出售价格f——有效宅地化率。
资产评估实务(一)剩余法知识点
剩余法四、剩余法（一）概述1.基本思路剩余法，又称假设开发法、倒算法或预期开发法，是将待估不动产开发后的预期价值，扣除正常投入费用、正常税金及合理利润后，依据该剩余值测算被估不动产价值的方法。
2.适用范围剩余法主要适用于下列不动产的评估：（1）待开发不动产的评估（假设开发）（2）对已建成不动产中的房屋或土地的评估。
（3）将生地开发成熟地的土地评估。
用开发完成后的熟地价减去土地开发费用。
（4）待拆迁改造的再开发地产的评估。
这时的建筑安装费用还应包括拆迁费用。
3.前提条件（1）不动产开发必须有明确的规划，且规划应得到相关规划部门的批准，并在有效期内。
（2）假设土地或不动产的利用方式为最高最佳开发利用方式，包括用途、使用强度、建筑物的设计等（保证准确性的关键因素）。
（3）售价的预测（保证准确性的关键因素）和成本的测算必须符合合法原则，在正确分析不动产市场行情，掌握不动产市场中的有关数据信息的情况下，与当地不动产市场的实际相吻合。
4.评估步骤（1）调查不动产及其开发项目的整体情况，确定被估不动产的最佳开发利用方式；（2）预测不动产开发完成后的收益；（3）测算开发总投资，测算开发利润；（4）测算投资利息和税费，估算待估对象价值。
5.基本公式（1）基本公式一P＝A－（B＋C＋D＋E）（4－30）式中，P—待估对象价值；A—开发完成后的不动产总价值；B—项目后续开发的开发成本；C—后续开发的投资利息；D—开发商后续开发的合理利润；E—后续开发的正常税费。
（2）基本公式二P＝A－B或P＝A－C （4－31）式中，P—待估土地（房屋）价值；A—已建成的不动产总价值；B—房屋价值；C—土地价值。
（二）待开发不动产的剩余法待开发不动产价值＝待开发不动产的预期总开发价值－续建开发成本－续建管理费用－续建投资利息－续建部分销售税费－续建投资利润－投资者购买待开发不动产应负担的税费（4－32）1.调查不动产及其开发项目的整体情况2.确定待估不动产最佳的开发利用方式根据调查的不动产及其开发项目的状况和不动产市场条件等，在城市规划及法律法规等限制所允许的范围内，确定地块的最佳利用方式，包括确定用途、建筑容积率、土地覆盖率、建筑高度、建筑装修档次等。
资产评估师 cpv 《评估实务一》-讲义--剩余法(假设开发法)
第03讲剩余法（假设开发法）考点二：剩余法（假设开发法）【本考点说明】今年重点关注不动产的假设开发法，但是也有可能考森林资源评估。
一、不动产评估的假设开发法（一）基本思路剩余法，又称假设开发法、倒算法或预期开发法，是将被估不动产开发后的预期价值，扣除正常投入费用、正常税金及合理利润后，依据该剩余值测算被估不动产价值的方法。
（二）适用范围剩余法主要适用于下列不动产的评估：（1）待开发不动产的评估（假设开发）（2）对已建成不动产中的房屋或土地的评估。
（3）将生地开发成熟地的土地评估。
用开发完成后的熟地价减去土地开发费用。
（4）待拆迁改造的再开发地产的评估。
这时的建筑安装费用还应包括拆迁费用。
（三）待开发不动产的剩余法待开发不动产价值＝待开发不动产的预期总开发价值-续建开发成本-续建管理费用-续建投资利息-续建部分销售税费-续建投资利润-投资者购买待开发不动产应负担的税费（4-32）1.预测不动产售价（1）对于出售的不动产可采用市场比较法确定开发完成后的不动产总开发价值。
（2）对于出租的不动产首先采用市场法，确定所开发不动产出租的净收益，再采用收益法将出租净收益转化为不动产总开发价值。
具体确定时需要把握以下几个关键参数：①当前市场情况下的市场租金和实际租约情况；②不动产出租的空置率；③不动产出租的相关税费；④不动产还原利率；⑤未来租金水平的变动趋势。
2.估算各项续建成本费用3.续建成本的投资利息不动产开发的预付资本包括地价款、开发建造费、专业费和不可预见费等。
4.确定开发商的合理利润方式1：投资回报利润率计算基数一般为地价、开发费、管理费用和专业费方式2：销售利润率计算基数一般为不动产售价。
【注意】（1）利息和利润教材理论讲解和例题矛盾（例题计算考虑了销售费用，理论部分没有明确说明是否包括销售费用），考试的时候，还是以例题为准（也就是包括销售费用），我们期望考试题目不要涉及销售费用。
（2）销售费用、销售税费、土地增值税的计算都是按照“待开发不动产的预期总开发价值”为基数计算的。
资产评估实务一知识点总结
资产评估实务一知识点总结一、资产评估概述1.资产评估的概念：是指评估人员依据相关法律、法规和资产评估准则，对被评估资产的现时价值进行评定、测算，并发表专业意见的行为和过程。
2.资产评估的特点：（1）现实性：评估基准日、现场调查、信息资料与现时的经济技术状态相符。
（2）公平性：资产评估活动必须站在客观、公正的立场上。
（3）专业性：资产评估活动涉及多方面的知识和技能，需要具备相关专业知识和丰富经验。
（4）咨询性：资产评估活动不具有行政的强制性，是一种咨询行为。
3.资产评估的基本假设：（1）交易假设：假设被评估资产正处于交易过程中，或者在适当、可能的条件下会交易。
（2）公开市场假设：假设被评估资产在公开市场上进行交易。
（3）持续使用假设：假设被评估资产将按照目前的用途和使用状况继续使用下去。
（4）清算假设：假设被评估资产所有者遇到财务危机或破产等情况，需要在非持续经营的条件下变卖其资产。
4.资产评估目的：明确评估对象、评估范围、价值类型、评估基准日和得出评估结果等目的要素。
5.资产评估程序：（1）明确资产评估业务基本事项（2）签订资产评估业务约定书（3）编制资产评估计划（4）进行现场调查，获取评估业务所需的数据资料（5）分析测算，形成资产评估报告（初稿）（6）内部审核（7）出具资产评估报告6.资产评估的价值类型：包括市场价值和非市场价值两类。
市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下进行公平交易而取得资产的预期价值；非市场价值包括投资价值、在用价值、清算价值等。
7.资产评估的方法：主要包括收益法、市场法和成本法。
各种方法均有适用的前提条件，根据评估目的、市场条件、被评估对象的特点等因素选择适当的评估方法。
二、流动资产评估1.流动资产的概念：是指企业可以在一年或者超过一年的一个经营周期内变现或者耗用的资产，主要包括现金及银行存款、应收及预付款项、存货等。
2.流动资产的分类：按照流动性可分为速动资产和非速动资产；按照形态可分为货币类流动资产和非货币类流动资产。
资产评估实务(一)其他长期性资产评估知识点
其余长久性财产评估第一节长久待摊花费的评估知识点：一、长久待摊花费的基本观点与特色二、长久待摊花费的评估程序及清核查实方法三、长久待摊花费的评估方法一、长久待摊花费的基本观点与特色（一）长久待摊花费的基本观点长久待摊花费是指公司已经支出，但摊销限期在括创办费、租入固定财产的改进支出以及摊销期在行花费等。
1 年以上（不含 1 年）的各项花费，包1 年以上的固定财产大维修支出、股票发应当由本期负担的借钱利息、租金等，不作为长久待摊花费办理。
（二）长久待摊花费的特色（ 1）长久待摊花费是公司发生的摊销限期在 1 年以上的各样预支花费的会合，属于公司的长久财产。
（2）长久待摊花费是公司已经支出的各项花费，不可以进行转让。
公司的固定财产是有形财产，自己拥有价值，能够对外转让；无形财产固然没有实物形态，但它代表着一种权益，自己拥有价值，也能够对外转让。
长久待摊花费一经发生就已经花费完了，固然将其作为一项财产核算，但它不过一项虚财产，不可以对外转让。
（3）长久待摊花费应能使此后会计时期得益。
长久待摊花费为公司所带来的经济利益主要表此刻此后的会计时期，且花费数额一般较大，得益限期较长。
依照权责发生制原则，长久待摊花费独自核算，并在各花费项目的得益限期内分期均匀摊销。
二、长久待摊花费的评估程序及清核查实方法（一）长久待摊花费的评估程序（1）认识长久待摊花费核算状况、形成新财产和权益状况获取长久待摊花费评估申报表，复核其共计的正确性，并与明细账、总账及报表核实一致；抽查大额长久待摊花费发生的原始凭据及有关文件、资料，以核查其发生额的合法性、真切性和正确性；抽查大额待摊花费得益期的有关文件、资料，认识长久待摊花费的摊销政策并对其摊销进行复核计算，确认待摊花费得益期及其摊销额能否正确。
（2）选择适合的评估方法可依据评估目的实现后财产的据有状况和尚存状况、资料采集状况及长久待摊花费的构成状况选择评估方法。
一般可采纳花费分摊法、账面余额法。
5.6房地产估价的剩余法
第二篇资产评估实务第五章房地产评估第六节房地产估价的剩余法1基本思路与计算公式剩余法又称假设开发法、倒算法或预期开发法。
思路：剩余法是评估待开发房地产，用假设开发后的价值减去各种费用，求取土地评估值。
待开发房地产的价值＝开发完成后房地产的价值－开发成本－资金成本－开发商合理利润－正常税费地价＝预期楼价－建筑费－专业费用－销售费用－利息－税费－利润专业费指测量、设计等专业技术费用销售费用指销售人员的工资、办公费、设备使用费、差旅费、推销费等。
利息：包括自有资金和借贷资金的利息2适用范围及注意事项2.1适用范围1）待开发土地的估价。
2）将生地开发成熟地的土地估价。
3)待拆迁改造的再开发地产的估价。
2.2注意：1)选择最佳开发形式（在政府规定的用途、容积率、覆盖率、层高的要求下）。
2)正确判断预期售价3)将各期发生的费用转换为评估基准日3操作步骤（略）4应用举例有一宗七通一平的待开发建筑用地，土地面积为2000平方米，建筑容积率为2.5，拟开发建设写字楼，建设期为两年，建筑费用为3000元/ 平方米，专业费为建筑费的10%建筑费和专业费在建设期内均匀投入。
该写字楼建成后即出售，预计售价为9000元/平方米，销售费用为楼价的2.5%，销售税费为楼价的6.5%，当地银行年贷款利率为6% ，开发商要求的投资利润率为10%。
试估算该宗地目前的单位地价和楼面地价。
1）确定评估方法现已知楼价的预测值和各项开发成本及费用，可用剩余法评估，计算公式为：地价= 楼价—建筑费—专业费—利息—销售税费—利润2）计算楼价楼价=2000×2.5×9000=45000000(元)3）计算建筑费和专业费建筑费=3000×2000×2.5=15000000(元)专业费=建筑费×10%=15000000×10%=15000004）计算销售费用和税费销售费用=45000000×2.5%=1125000(元)销售税费=45000000×6.5%=2925000(元)5）计算利润利润=（地价+建筑物+专业费）×10%=（地价+16500000）×10%6）计算利息利息=地价×[（1+6%）2—1]＋（15000000＋1500000）×[（1+6%）1—1] =0.1236 ×地价+9900007）求取地价地价=45000000—16500000—1125000—2925000—0.1×地价—1650000—0.1236×地价－990000地价=21810000/1.2236=17824452(元)8）评估结果单位地价=17824452/2000=8912（元/平方米）楼面地价=8912÷2.5=3565（元/平方米）公式：用假设开发后的价值减去各种费用，求取土地评估值地价＝楼价－建筑费－专业费用－利息－利润－税费－租售费用专业费＝建筑费×i i为一定百分比专业费指测量、设计等专业技术费用。
资产评估师资格全国统一考试《资产评估实务(一)》第四章考点分析及典型例题讲解
第四章 建（构）筑物及在建工程评估第一部份重要考点一、收益法的运用二、剩余法的运用三、市场法的运用第二部份次要考点一、成本法相关知识二、房地产概述及其他知识第一部份重要考点【考点1】收益法的运用一、要求收益和折现率的计算与匹配；各种折现率之间的关系；建造物年贬值额与年限关系；收益额的认定。
二、出题模式：单选题、多选题和综合题（一）综合题【例题1.综合题】注册资产评估师受托评价一处土地的价值，经过调查，获得以下资料： （1）该土地位于繁华商业街，于2000年5月以有偿出让方式取得，但是获得使用权是商业用地的最高出让年限，并于2001年5月在此地块上建成一座砖混结构的写字楼。
经济耐用年限为35年，残值率为5%。
假设土地使用权出让年限届满，土地使用权及地上建造物由国家无偿收回。
（2）当时该写字楼的造价是每平米3000元，2001年5月至评估基准日间，物价每年上涨2%。
（3）该被评估房地产，2005年1月订约了2年期的租约，整幢出租月租金收入为3万元。
评估基准日估计同类房地产年租金应为1000元／平方米；空置率为22%，房产税按租金收入的12%计算，管理费以年租金的3%计算；（4）各年修缮费以评估基准日房屋现值的1.5%计算；各年保险费以房屋评估基准日现值的3‰计算；土地使用税以每年每平方米2元计算。
（5）假设建造物的资本化率为10%，土地资本化率为8%。
（6）该土地面积360平方米，建造面积510平方米。
试评估本例房屋基地在2022年5月的土地使用权价格。
『正确答案』（1）房屋的重置成本=3000×510×（1+2%）6=1723028.5元（2）计算房屋现值（3分）①房屋年贬值额土地出让总年限是商业用地的最高出让年限40年（应该记住155页土地出让年限的数据），但是房屋建设完成于获得土地后的第一年，所以房屋所占用土地的剩余使用年限是40-1=39年，房屋的使用寿命年限是35年，折旧年限应该是取两者中的短者，同时由于房屋使用寿命小于土地剩余使用年限，计算折旧应该考虑残值，所以年贬值额=建造物重置价（1-残值率）/使用年限=1723028×（1-5%）/35=46767.92（元）②房屋现值=建造物重置价-年贬值额×6=1723028-46767.92×6=1442420.5元（3）计算房地产总收入：年租金总收入=1000×78%×510=397800（元）（4）计算房地产年总费用①房产税按租金收入的12%计算，故应纳房产税为：397800×12%=47736（元）②管理费以年租金的3%计算：397800×3%=11934（元）③修缮费以房屋现值的1.5%计算1442420.5×1.5%=21636.3（元）④保险费以房屋现值的3‰计算：1442420.5×3‰=4327.26（元）⑤土地使用税以每年每平方米2元计为：2×360=720（元）⑥房地产年总费用=47736+11934+21636.3+4327.26+720=86353.56（元）（5）计算房地产净收益=397800—86353.56=311446.44（元）（6）求取土地纯收益①房屋年净收益为：1442420.5/（P/A，10%，29）= 1442420.5/9.3696=153946.86（元）②土地纯收益＝房地产的净收益-房屋纯收益=311446.44-153946.86=157499.58 （元）（7）求土地使用权价格评估基准日土地剩余使用年限是：40-7=33年土地总价=157499.58×〔1-（1＋8%）-33〕/8%=157499.58×11.5139=1813434.41（元）土地单价=1813434.41÷360=5037.32（元）【说明】有的同学认为这里土地应该按照房屋的剩余使用年限35-6=29年的收益对待，土地总价为157499.58×〔1－（1＋8%）－29〕/8%。
土地估价中的收益法-剩余法
土地估价中的收益法-剩余法5.2 收益还原法521收益还原法的基本原理收益还原法是将预计的待估土地未来正常年纯收益(地租)，以一定的土地还原利率将其统一还原为评估时点后累加，以此估算待估土地的客观合理价格的方法。
土地未来地租的资本化是其基本原理。
收益还原法的基本公式如下：P=a/r[1-1/(1+r) ]式中：P——有限年期土地收益价格；a 年土地纯收益；r ――土地还原利率；m 土地使用年期。
5.2.2运用收益还原法评估宗地价格的程序1 .搜集与待估宗地有关的收益和费用等资料；2 .估算年总收益；3 .估算年总费用；4 .计算年纯收益；5 .确定还原利率；6 .选用适当的计算公式求得试算收益价格；7 .确定待估宗地地价。
5.2.3总收益指客观总收益，即合理使用不动产过程中持续而稳定获得的正常年收入，包括租金收入、保证金和押金的利息收入等。
5.2.4总费用5.2.4.1 土地租赁中的总费用土地租赁中的总费用主要包括：1. 土地使用税；2. 土地管理费；3. 土地维护费；4. 其他费用。
5.2.4.2 房地出租中的总费用房地出租中的总费用主要包括：1. 经营维修费；2. 经营管理费；3. 房屋年保险费；4. 房屋出租年应交税金；5. 房屋年折旧费；6. 建房资本的利息7. 其他费用。
5.2.4.3 经营性企业房地产中的总费用经营性企业房地产中的总费用主要包括：1. 销售成本；2. 销售费用；3. 经营管理费；4. 销售税金；5. 财务费用；6. 经营利润。
5.2.4.4 生产性企业房地产中的总费用生产性企业房地产中的总费用主要包括：1. 生产成本，包括原材料费、人工费、运输费等；2. 产品销售费；3. 产品销售税金及附加；4. 财务费用；5. 管理费用；6. 企业利润。
5.2.5 求取年纯收益1. 土地租赁中的土地年纯收益求取：土地年纯收益二年租金收入一年总费用2. 房地出租中的土地年纯收益求取：土地年纯收益二房地产年纯收益一房屋年纯收益房地产年纯收益=房地产出租年总收入-房地产出租年总费用房屋年纯收益=房屋现值X建筑物还原利率3. 经营性企业房地产中的土地年纯收益求取：房地产年纯收益二经营总收入一经营总费用土地年纯收益=房地产年纯收益- 房屋年纯收益4. 生产性企业房地产中的土地年纯收益求取：土地年纯收益二生产总收入一生产总成本5. 自用土地或待开发土地的年纯收益求取：自用土地或待开发土地的年纯收益可采用比较法求取，即比照类似地区或相邻地区有收益的相似土地的纯收益，经过区域因素、个别因素的比较修正，求得其土地纯收益。
第五章剩余法
第三节 剩余法的估价程序 剩余法估价按下列基本程序：调查不动产基本情况——确定待估不动产 的最佳开发利用方式——预测不动产开发完成后的收益——测算更新或 开发总投资——确定开发利润——估算待估不动产价格。 一、调查待估对象的基本情况
1．调查土地的限制条件。 2．调查土地位置，掌握土地所在城市的性质及其在城市中的具体坐落 以及周围土地条件和利用现状。 3.调查土地面积大小和土地形状、地质状况、地形地貌、基础设施状况 和生活设施状况以及公用设施状况等。 4.调查不动产利用要求，掌握城市规划对此宗地的规划用途、容积率、 覆盖率、建筑物高度限制等。 5.调查此地块的权利状况。
• 2．对于出租的不动产，如写字楼和商业楼字等，其开发完成后不动 产总价的确定，可采用市场比较法确定所开发不动产出租的纯收益， 再采用收益还原法将出租纯收益转化为不动产总价 。
四、估算各项成本费用及税金
(一)估算开发建筑成本费用 (二)估算专业费用 (三)确定开发建设周期，估算预付资本利息 (四)估算税金 (五)估算开发完成后的不动产租售费用
五、确定开发商的合理利润 开发商的合理利润一般以不动产总价或预付总资本的一定比例计算。按 预付总资本的一定比例计算利润，该比例称作投资回报率；按不动产总 价(售价)的一定比例计算利润，该比例称作销售回报率。比例高低随地 区和项日类型不同而有所不同。 六、估算待估不动产价格 地价＝不动产总价—建筑开发费—专业费—利息—销售费用—开发商合
• 选择评估方法： • 该宗地为待开发空地，适宜采用剩余法评估，地价测算公式为： • 地价=不动产总价—建筑费—专业费—利息—税费—利润 • (一)测算不动产总价值 • 可以采用收益还原法测算不动产总价值。 • 由于土地使用权年期为50年，开发期为2年，因此的年限为48年。 • 不动产年纯收益：300×8000×90％×(1—25％)=1620000(元) • 不动产总价=19746401(元) • (二)测算建筑费及专业费 • 建筑费及专业费=1000×8000=8000000(元) • (三)计算利息
资产评估师 cpv 《评估实务一》-讲义-收益法的运用
第01讲收益法的运用第一部分重要考点一、收益法的运用二、剩余法的运用三、市场法的运用四、成本法的运用第二部分次要考点一、不动产的概述及其他知识第一部分重要考点【考点1】收益法的运用一、要求收益和折现率的计算与匹配；各种折现率之间的关系；建筑物年贬值额与年限的关系；收益额的认定。
二、出题模式：单选题、多选题和综合题（一）综合题【例题1.综合题】注册资产评估师受托评价一处土地的价值，经过调查，获得以下资料：（1）该土地位于繁华商业街，于2000年5月以有偿出让方式取得，当时获得使用权是商业用地的最高出让年限，并于2001年5月在此地块上建成一座砖混结构的写字楼。
经济耐用年限为35年，残值率为5%。
假设土地使用权出让年限届满，土地使用权及地上建筑物由国家无偿收回。
（2）当时该写字楼的造价是每平米3000元，2001年5月至评估基准日间，物价每年上涨2%。
（3）该被评估不动产，2005年1月订约了2年期的租约，整幢出租月租金收入为3万元。
评估基准日预计同类不动产年租金应为1000元/平方米；空置率为22%，房产税按租金收入的12%计算，管理费以年租金的3%计算；（4）各年修缮费以评估基准日房屋现值的1.5%计算；各年保险费以房屋评估基准日现值的3‰计算；土地使用税以每年每平方米2元计算。
（5）假设建筑物的资本化率为10%，土地资本化率为8%。
（6）该土地面积360平方米，建筑面积510平方米。
试评估本例房屋基地在2007年5月的土地使用权价格。
『正确答案』（1）房屋的重置成本＝3000×510×（1＋2%）6＝1723028.5（元）（2）计算房屋现值①房屋年贬值额土地出让总年限是商业用地的最高出让年限40年（应该记住151页表4－21土地出让年限的数据），但是房屋建设完成于获得土地后的第一年，所以房屋所占用土地的剩余使用年限是40－1＝39年，房屋的使用寿命年限是35年，折旧年限应该是取两者中的短者，同时由于房屋使用寿命小于土地剩余使用年限，计算折旧应该考虑残值，所以年贬值额＝建筑物重置价×（1－残值率）/使用年限＝1723028.5×（1－5%）/35＝46767.92（元）②房屋现值＝建筑物重置价－年贬值额×6＝1723028.5－46767.92×6＝1442421（元）（3）计算不动产总收入：年租金总收入＝1000×（1－22%）×510＝397800（元）（4）计算不动产年总费用①房产税按租金收入的12%计算，故应纳房产税为：397800×12%＝47736（元）②管理费以年租金的3%计算：397800×3%＝11934（元）③修缮费以房屋现值的1.5%计算1442421×1.5%＝21636.3（元）④保险费以房屋现值的3‰计算：1442421×3‰＝4327.26（元）⑤土地使用税以每年每平方米2元计为：2×360＝720（元）⑥不动产年总费用＝47736＋11934＋21636.3＋4327.26＋720＝86353.56（元）（5）计算不动产净收益＝397800—86353.56＝311446.44（元）（6）计算土地净收益①房屋年净收益为：1442421/（P/A，10%，29）＝1442421/9.3696＝153946.91（元）②土地纯收益＝不动产的净收益－房屋纯收益＝311446.44－153946.91＝157499.53 （元）（7）求土地使用权价格评估基准日土地剩余使用年限是：40－7＝33（年）土地总价＝157499.53×〔1－（1＋8%）－33〕/8%＝157499.53×11.5139＝1813433.84（元）土地单价＝1813433.84÷360＝5037.32（元）【说明】有的同学认为这里土地应该按照房屋的剩余使用年限35－6＝29（年）的收益对待，土地总价为157499.53×〔1－（1＋8%）－29〕/8%。
房地产估价剩余估价法
税金
➢ 土地使用税
➢ 经营税金及附加
包括城镇土地使用税和农村耕地占税，是土地使 用者在开发建设期间按照既定税率向国家缴纳的税款。
计算因素： 土地面积、每年每平米土地面积的税额、占用年数。
第二节 剩余法的基本公式和适用范围
➢ 建筑物本
➢ 期间费用
是指计入土地转让价格的“七通一平”（或“三通一 平”）费用和基础设施费用
“七通一平”：指施工道路、施工用水、排水排污、电力、通讯、 煤气、热力的修建、安装以及平整场地。
“三通一平”：指施工道路、施工用水、施工用电的的修建、安 装以及平整场地。
“基础设施费用”：指修建道路、桥梁、地下管道、园林绿化等 基础设施的投资。
出租的房地产：市场法、收益法
房屋建筑物的预期销售收入 预期单方售价建筑面积 建筑面积 土地面积容积率
容积率：房屋建筑面积与该房屋所占建筑基地面积的比例关系。
第二节 剩余法的基本公式和适用范围
土地价格 = 期房销地售产收预入—房除地土产地开价发格建以设外成的本— 税金 — 正常利润
除土地价格以外的房地产开发建设成本
率≤3.0；绿地率≥30%。 该宗地未纳入本年度房地产用地计划，竞得者须自行申请。
二、中华人民共和国境内外公司、企业、其他经济组织和个人，除法律另有规定 外，均可单独或联合参加竞价。 三、该宗地的付款方式为：成交之日起十五日内付清地价款。 四、地块挂牌招标的竞价时间从2004年6月16日始，至2004年6月17日下午4：00 （以现场悬挂的时钟为准）止。 五、有意参与竞价者请于2004年6月9日后到我中心购买《挂牌招标文件》，并在 报价前到我中心交付竞价保证金100万元，填写竞价申请书，并办理竞价申请手 续。保证金到达我中心指定账户后，方可参加竞价。 六、竞价及定标地点在佛山市禅城区国土资源局三楼会议室（江湾三路28号原石 湾区政府大院5号楼），报价截止时间请各竞价人届时参加。
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剩余法四、剩余法（一）概述1.基本思路剩余法，又称假设开发法、倒算法或预期开发法，是将待估不动产开发后的预期价值，扣除正常投入费用、正常税金及合理利润后，依据该剩余值测算被估不动产价值的方法。
2.适用范围剩余法主要适用于下列不动产的评估：（1）待开发不动产的评估（假设开发）（2）对已建成不动产中的房屋或土地的评估。
（3）将生地开发成熟地的土地评估。
用开发完成后的熟地价减去土地开发费用。
（4）待拆迁改造的再开发地产的评估。
这时的建筑安装费用还应包括拆迁费用。
3.前提条件（1）不动产开发必须有明确的规划，且规划应得到相关规划部门的批准，并在有效期内。
（2）假设土地或不动产的利用方式为最高最佳开发利用方式，包括用途、使用强度、建筑物的设计等（保证准确性的关键因素）。
（3）售价的预测（保证准确性的关键因素）和成本的测算必须符合合法原则，在正确分析不动产市场行情，掌握不动产市场中的有关数据信息的情况下，与当地不动产市场的实际相吻合。
4.评估步骤（1）调查不动产及其开发项目的整体情况，确定被估不动产的最佳开发利用方式；（2）预测不动产开发完成后的收益；（3）测算开发总投资，测算开发利润；（4）测算投资利息和税费，估算待估对象价值。
5.基本公式（1）基本公式一P＝A－（B＋C＋D＋E）（4－30）式中，P—待估对象价值；A—开发完成后的不动产总价值；B—项目后续开发的开发成本；C—后续开发的投资利息；D—开发商后续开发的合理利润；E—后续开发的正常税费。
（2）基本公式二P＝A－B或P＝A－C （4－31）式中，P—待估土地（房屋）价值；A—已建成的不动产总价值；B—房屋价值；C—土地价值。
（二）待开发不动产的剩余法待开发不动产价值＝待开发不动产的预期总开发价值－续建开发成本－续建管理费用－续建投资利息－续建部分销售税费－续建投资利润－投资者购买待开发不动产应负担的税费（4－32）1.调查不动产及其开发项目的整体情况2.确定待估不动产最佳的开发利用方式根据调查的不动产及其开发项目的状况和不动产市场条件等，在城市规划及法律法规等限制所允许的范围内，确定地块的最佳利用方式，包括确定用途、建筑容积率、土地覆盖率、建筑高度、建筑装修档次等。
在选择最佳的开发利用方式中，最重要的是选择最佳的土地用途。
3.估计合理开发建设期开发建设周期是指从取得土地使用权一直到不动产全部销售或出租完毕的时间。
开发建设期多为政府规定，有的由开发商自己确定。
若不能从上两方面得到，则根据市场同类开发项目所需时间来确定。
另外，估价师还必须估计出建设完成到租出或售出的时间。
估计开发建设期的主要目的是把握建筑物的竣工时间，为预测建筑物竣工时的价格、建筑费用等的投入、利息的负担以及各项收入与支出的折现计算等服务。
估计开发建设期的方法应参照各地的工期定额指标进行估计，也可采用比较法，即根据其他相同类型、同等规模的建筑物已有正常建设周期进行估计。
有些不动产项目，因各种原因停工或延期，其开发建设周期不能直接按照实际发生的时间计算，要扣除不正常的因素后，合理确定开发建设周期。
4.预测不动产售价（1）对于出售的不动产可采用市场比较法确定开发完成后的不动产总开发价值。
（2）对于出租的不动产首先采用市场法，确定所开发不动产出租的净收益，再采用收益法将出租净收益转化为不动产总开发价值。
具体确定时需要把握以下几个关键参数：①当前市场情况下的市场租金和实际租约情况；②不动产出租的空置率；③不动产出租的相关税费；④不动产还原利率；⑤未来租金水平的变动趋势。
5.估算各项续建成本费用6.续建成本的投资利息不动产开发的预付资本包括地价款、开发建造费、专业费和不可预见费等，即使这些费用是自有资金，也要计算利息。
7.销售税费包括销售费用（即销售广告宣传费、委托销售代理费等）、销售税金及附加（即增值税、城市维护建设税、教育税附加）、土地增值税、其他销售税费（即应当由卖方负担的印花税、交易手续费、产权转移登记费等）。
8.确定开发商的合理利润方式1：投资回报利润率计算基数一般为地价、开发费、管理费用和专业费。
方式2：销售利润率计算基数一般为不动产售价。
9.估算待估对象价值估算待估不动产价格分为动态法和静态法两种方法。
考虑资金时间价值的计算称为动态计算，而不考虑资金时间价值的计算称为静态计算。
（三）已建成不动产的剩余法1.计算房屋的价值房屋的价值＝已建成不动产价值－土地的价值（1）已建成不动产价值可以通过市场法或收益法确定。
（2）土地价值可以通过市场法、基准地价系数修正法、成本逼近法等确定。
2.计算土地的价值土地的价值＝已建成不动产价值－房屋的价值【说明】房屋价值可以通过成本法确定。
（四）应用举例（待开发不动产的剩余法）1.估价对象概况本次评估对象为××置业有限公司开发建设的“JT广场”部分综合项目，位于××市××区××新城24－2、24－4地块，是××置业有限公司将在××新城24－2、24－4地块上建成的集办公、商业为一体的综合性项目。
（1）位置状况评估对象位于××市××区新城，项目东至国亮路，南至政高路，西至国霞路，北至三门路。
（2）权益状况根据产权方提供的资料，该项目用地已于2008年4月21日签订《国有土地使用权出让合同》（编号略）和2011年9月20日签订《国有土地使用权出让合同》（编号略），至本次评估基准日，并已取得相应的××市房地产权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证等。
根据产权方提供的《房屋土地权属调查报告书》（编号略），本次评估对象24－2地块建有3栋建筑，总建设面积为29500.15平方米，其中收益面积为19552.59平方米及地下车库的239个机动车停车位；24－4地块建有7栋建筑，总建设面积为24750.91平方米，收益面积为15056.70平方米及地下车库的99个机动车停车位。
根据房屋分套建筑面积计算成果表（预测），24－2地块和24－4地块的建筑面积分别为29500.15平方米和24750.91平方米。
（3）实物状况××置业有限公司在××市××区开发建设的“JT广场”综合项目，位于××市××区三门路以南，属于内外环间区域。
本次评估范围为“JT广场”部分项目，具体为24－2、24－4地块的土地使用权及在建工程。
24－2地块占地面积6915平方米，建筑密度为44%，建筑物限高50米，容积率2.6，建筑布局采用围合式布局。
地块内设计有3栋主楼，地下2层停车库，地块内设有一个地下车库出入口。
地上总建筑面积为17842.85平方米，地下总建筑面积为11657.30平方米，总建筑面积为29500.15平方米。
24－4地块用地面积5644平方米，建筑密度为46.56%，建筑物限高50米，容积率2.7，地块内设计有7栋主楼，地下2层停车库（人防停车库），地块内设有一个地下车库出入口。
地上总建筑面积为15204.59平方米，地下总建筑面积为9546.32平方米，总建筑面积为24750.91平方米。
本项目整体地下室结构采用钢筋混凝土框架体系，商业及低层办公为框架结构，高层办公楼为框筒结构。
截至本次评估基准日，2号地块室外总体施工，室内装修；4号地块均结构封顶，外幕墙施工中，主体验收，室内抹灰。
（4）基础设施状况评估对象宗地红线内基础设施状况达到“六通一平”（即通路、供电、供水、排水、通讯、供气及场地平整）。
通路：西邻国安路，北接三门路；供电：接市政供电管网；供水：接市政供水管网；排水：雨污分流排水，接地下市政管网；通讯：接市政通讯网络；供气：接市政供气管网。
2.评估方法（1）假设开发法测算公式在建工程价值＝开发完成后的不动产价值－取得在建工程的税费－续建成本－续建管理费用－销售费用－后续投资利息－销售税费－投资利润－土地增值税。
（2）选择最佳的开发利用方式，确定开发完成后的不动产状况评估对象规划用途为商业、办公用地，规划房产用途为商业、办公及车库，开发完成后为规划的相应物业。
（3）估算后续开发经营期确定后续合理的开发期为0.25年。
（4）预测开发完成后的不动产价值根据产权方提供的《房屋土地权属调查报告书》（编号略），本次评估对象24－2地块总建设面积为29500.15平方米，收益面积为19552.59平方米及239个机动车停车位；24－4地块总建设面积为24750.91平方米，收益面积为15056.70平方米和99个机动车停车位。
根据产权方的拟定的运营方案，办公、商业及车位部分拟全部对外出售。
本次采用市场比较法确定相关物业的不动产价值。
①办公部分开发完成后不动产首层评估单价30131元/平方米（具体计算过程略）。
评估专业人员通过对周边写字楼的调查咨询，确定按以下原则对各层写字楼销售单价进行修正（各楼层修正价格表略）。
②商业部分开发完成后不动产价值的确定首先采取市场比较法确定首层商铺的市场单价，在此基础上进行相应的楼层修正，进而确定各层价值。
根据替代原则，通过调查分析，选取基准日近期同一供需圈内三个类似用途项目的比较案例，首层商铺评估单价67251元/平方米（计算过程略）。
通过对大型综合性商场的调查咨询，对各层商业销售单价进行修正（见表4－18）表4－18 各层商业修正价格表③车库部分开发完成后不动产价值的确定同类型车位的售价一般在20万～25万元/个。
本次评估结合本项目的实际情况，确定销售单价为22万元/个。
项目开发完成后预计总价值＝24－2地块开发完成后的不动产价值＋24－4地块开发完成后的不动产价值＝74413.40＋54220.90＝128634.30（万元）（5）续建成本参照产权方提供的预计总投入成本，扣除已计入开发成本的相关合理成本。
项目续建成本＝24－2地块续建成本＋24－4地块续建成本＝6354.20＋5334.19＝11688.39（万元）（6）续建管理费用确定续建管理费用率按续建成本的2%计算。
续建管理费用＝11688.39×2%＝233.77（万元）（7）销售费用按不动产开发完成后价值的3%计算。
销售费用＝128634.30×3%＝3859.03（万元）（8）销售税费销售税费包括增值税、城市维护建设税、教育费附加等。
增值税、城市维护建设税、教育费附加、河道管理费合计为销售收入的5.65%即128634.30×5.65%＝7267.84（万元）。
（9）土地增值税考虑到本次评估对象目前仍处于在建状态，未来在进行土地增值税清算时税务部门对项目合理成本等扣除项目的认定存在较大的不确定性，本次评估按照××市规定的土地增值税预征率进行测算。