某项目价格策略报告

100% 90% 80% 100% 90%
600-2000 万
85%
550-1000 万
环湖基本售罄，整体 较好
已售 30% 500-800 万（精装修）
600-650 万 480-640 万
43 栋，基本售罄 未入市
250-400
签订协议 20 余套
90%
400-750 万
300-400 300-510
模糊区间 外因分析 主动定价
精确区间 内因分析 敏感验证
Baidu Nhomakorabea
【二、均价的确定】
均价确定的方法
交叉替代法决定产品均价区间 市场结构决定产品定价决策 参考发展商的成本控制利润目标价 位 敏感性分析的验证\客户心理预期敏
【二、均价的确定】
北京别墅市场价格总结
类区
景观
均价
目标客户特征
别墅项目
型域
亚 人 造 景 观 或 8000-290 以居住为目的的富豪阶层 紫玉山庄、玫瑰
均价 2300 美金 3500 美金
300-1000
1250-3000 美金 （精装修）
300-400 300-1000 300-600 290-600
1800-2200 美金 (精 装 修 )
2000 美金
2000-2300 美金 （精装修）
1000 美金左右 （精装修）
销售状况 签订协议 20 余
1级 2级 3级 4级 5级 6级 7级 特殊F 特殊E 双拼
合计
数量
6 15 14 10 20
6 7 1 6 24 109
数量比 5.50% 13.76% 12.84% 9.17% 18.35% 5.50% 6.42% 0.92% 5.50% 22.02% 100.00%
面积 2257.30 5552.91 4956.89 3740.82 8560.38 2286.23 2486.04 391.79 3185.12 5622.74 39040.22
【三、交叉替代法确定均价区间】
参考项目的确定
原则 目标客户接近的自用型别墅细分市场
项目的档次、规模及客户具有相似性
项目名称 西山美墅
馆 碧海方舟
玫瑰园三 期
优山美地
碧水庄园 三期
大湖庄园
那帕溪谷
参考项目表
套数
82
55 300 左右 （具 体未 定） 一期 200 余
343
150 左右
600
户型面积（平米） 200-1000 450-1000
▪ 第五部分的价格将在很大程度上决定本项目的 整体价格走势
各类别地块总价及户型
类别 总价 户型类别
1级
689-739 E/F/G/A
2级
625-688 A/B/C/E/F/G
3级
621-636 D/H/B/C
4级
603-643 E/F
5级
584-595 B/C/H
6级
543-578 E/F/A
7级
混 北 者 依 靠 温 渝 00 元
购买者为主，他们除了注重 园、碧水庄园、
合 - 河上游水景
别墅良好的景观外，对交通 水印长滩、万万
类 京 概念
的方便通达性、别墅生活配 树、那帕溪谷
型昌
套的成熟程度都有较高的
沿
要求。
线
马 自 然 野 外 绿 8000-120 以度假为目的的享受型富 龙苑、枫桥、北
坡 地 景 观 和 高 00 元
豪阶层，外销比例较大，购 京乡村高尔夫、
涉
尔夫球场、奥
者大多注重物业的独立性 华中园别墅
外
运赛马场概
和服务配套水平以及形成
租
念
的外籍人士聚集气氛。对自
赁 天 温 渝 河 水 景 13000-26 然景观的要求不高。
莱蒙湖、丽高王
竺 概 念 和 人 造 000 元
府、名都园、香
526-535 B/C/H
双拼 375-378
紫玉山庄二期 碧水庄园三期 玫瑰园三期 水印长滩二期
大湖庄园
西山美墅馆
优山美地 那帕溪谷
参考项目决定均价户型列表
主力户型地上面积范 占项目全部套数的比 总价区间
围（平方米）
例
销售情况
300-600 350-600
400-600 370-390 300-400
贵人·贵地 ·贵宅
西山美庐
价格策略报告
第一部分、项目基本情况
【一、项目基本情况】
▪ 本项目是目前北京别墅市场 中极为稀缺的山地别墅
▪ 本项目是西山地区目前唯一 真正的“西山上的别墅”
▪ 本项目与城市核心区具有通 畅便利的交通联系
▪ 本项目规划设计为纯粹的别 墅群，户型面积在370-1000平米， 主要集中在370-400平米
景观环境
江花园、长岛澜
桥、大湖庄园、
传 西 山 地 自 然 景 10000 — 以长期居住为目的的富豪 半山枫林、香山
统 山 观 及 香 山 地 — 20000 阶层购买者为主，对本地区 艺墅、西山美墅
生
区 的 人 文 景 元 （ 上 限 都有较为强烈的地域情节， 馆、檀香山
活
观
没有经过 带有军方背景的人士及业
20.11.2904:52:2804: 5204:5220.11.2920. 11.2904:52
谢谢
04:5204:52:2 820.11.2920.1 1.2904:52:28
2020年11月29日星期日4时52分28秒
生活中的辛苦阻挠不了我对生活的热 爱。20. 11.2920 .11.29Sunday , November 29, 2020 人生得意须尽欢，莫使金樽空对月。0 4:52:28 04:52:2 804:52 11/29/2 020 4:52:28 AM 做一枚螺丝钉，那里需要那里上。20. 11.2904 :52:280 4:52No v-2029 -Nov-2 0 日复一日的努力只为成就美好的明天 。04:52:2804:5 2:2804:52Sund ay , November 29, 2020 安全放在第一位，防微杜渐。20.11.29 20.11.2 904:52:2804:5 2:28No vember 29, 2020 加强自身建设，增强个人的休养。202 0年11 月29日 上午4时 52分20 .11.292 0.11.29 精益求精，追求卓越，因为相信而伟 大。202 0年11 月29日 星期日 上午4时 52分28 秒04:5 2:2820. 11.29 让自己更加强大，更加专业，这才能 让自己 更好。2 020年1 1月上 午4时52 分20.1 1.2904:52November 29, 2020 这些年的努力就为了得到相应的回报 。2020 年11月2 9日星 期日4时 52分28 秒04:5 2:2829 November 2020 科学，你是国力的灵魂；同时又是社 会发展 的标志 。上午4 时52分 28秒上 午4时5 2分04:52:2820 .11.29 每天都是美好的一天，新的一天开启 。20.11. 2920.1 1.2904:5204:52 :2804:5 2:28No v-20 相信命运，让自己成长，慢慢的长大 。2020 年11月2 9日星 期日4时 52分28 秒Sund ay , November 29, 2020 爱情，亲情，友情，让人无法割舍。2 0.11.29 2020年 11月29 日星期 日4时5 2分28 秒20.11. 29
整体销售较好
80%
450-700 万(精装修)
一期认购 50%左右
70%
260-500 万
第五级试价区间： （ 550-650）万人民币
说明：此价格为本项目中间产品的前期试探价格 经敏感性分析的验证综合推算一期全部产品的价格
确定价格表的必要条件
穿越小区的道路 庭院面积与设计 各户型的镜像户型图
Thanks
本项目均价区间为 （1800-2200）美金
第三部分 项目内部调差
内部调差假定条件
制定依据： 9.4日规划图 道路为市政路 八大处干休所道路对社区无影响
内部调差原则
一级 景观 1山 2 绿化带/景观轴 3 组团绿化
二级 庭院 三级 私密性 四级 户型/朝向/阳光/地下室
景观带 绿 化 带
山
分级地块权重分析
面积比 5.78% 14.22% 12.70% 9.58% 21.93% 5.86% 6.37% 1.00% 8.16% 14.40% 100.00%
▪ 第五级部分的面积占总面积的近四分之一，是 本项目一期面积构成的最重要的部分
▪ 与其他各部分都存在关联，并且与第二、三部 分关系最为紧密，此三部分组合构成本项目一期 的主体
套 内购阶段
整体销售 30%左 右
销 售 20 余 套 ，整 体一般
临湖部分已基本 售罄，销售势态
较好 还未正式入市 销售情况较好， 一期定购 50%左
右
【四、市场结构决定定价策略】 本项目所处同质项目竞争市场结构分析
项目名称 西山美庐
同质单元 少量
差异性
差别较大 外延丰富 较少替代
进退壁垒
资源稀缺 区域优势 进入较困难
市场信息 市场结构 不够充分 垄断竞争
房地产E网倾力打造房地产物业管理资料库, 汇聚海量的免费管理资料。
【四、市场结构决定定价策略】 ▪ 本项目处于垄断竞争的地位
▪ 在同档项目中采用谨慎领导的定价策略
▪ 考虑未来市场的竞争态势和不确定性，在保证销 ▪ 售速度的前提下，结合采用同步定价策略
▪市场中的位置 ▪认可度 ▪自身形象的保证
自
市 场 验 内人士占相当比例
用
证）
▪ 同类产品相对城市核心的距离，依次可以排列为城市 别墅—郊区别墅的序列，其市场价格也随之由高到低递 减
▪ 各别墅区中项目的市场价格个体差异较大，区域中的 代表性项目引领本区域的价格水平
▪ 本项目处于城市别墅—郊区别墅序列的中间位置，规 划设计和地块价值在本区域均具有代表性
第二部分 西山美庐均价的确定
【二、均价的确定】
均价确定的背景
▪ 属于市场中稀缺的产品 ▪ 无法通过直接市场竞争的比较确定价格 ▪ 未来市场将会受到亚北及天竺等地区同档产品价格走 ▪ 势的影响 ▪ 销售条件及项目卖点展示直接关联前期价格定位 ▪ 下半年要求资金回笼3000万
【二、均价的确定】
均价确定的原则
谢谢大家！