《房地产评估》PPT课件

1、土地价格及其构成
土地价格的主要类 型 1．土地所有权价 格(购买价、征地 价格）和土地使用 权价格（租赁价格、 出让金，出让年限） 2．基准地价、标 定地价、出让底价、 转让地价和租赁地 价 3．土地总价、单 位地价和楼面地价 （容积率）
土地价格的基本构成
1．土地取得费 （1）征地费 （2） 拆迁安置补偿费
1．土地个别因素 （1）面积与形状（2）地形与地势（3）地力与地质 （4）容积率 （5）土地用途 （6）土地使用年期 2．房屋建筑物个别因素 （1）面积、结构、材料等（2）设计、设备等 （3）施工质量 （4） 产权状况、已使用年限、物业管理情况等 （5）建筑物是否与周围 环境协调 6
收益法在房地产评估中的应用
（二）单独评估土地价值
1．单纯空地的评估 土地评估值 = （土地年总收入－土地年总费用）/土地还原率
= 土地年纯收益/土地还原率 2．房地合一情况下，土地价值的评估 土地评估价值 = （房地产年纯收益－建筑物年纯收益）/土地还原率 其中：建筑物年纯收益 = 建筑物现值×建筑物还原率 或：建筑物年纯收益 = 建筑物现值×（建筑物还原率+建筑物年折旧率）
建筑物现值 = 建筑物重置成本×成新率 （三）房地合一情况下，房屋建筑物价值评估
房屋建筑物价格的基本构成
1．前期费用 2．建筑安装工程费 3．配套费用 4．合理利润 5isu@
❖容积率，是指一个小区的总建筑面积与用 地面积的比率。对于发展商来说，容积率 决定地价成本在房屋中占的比例，而对于 住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适 度。一个良好的居住小区，高层住宅容积 率应不超过5，多层住宅应不超过2，绿地 率应不低于30%。但由于受土地成本的限 制，并不是所有项目都能做得到。
❖容积率=建筑总面积÷土地面积
❖楼面地价=单位地价÷容积率
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房地产价格的影响因素
一般 因素
区域 因素
个别 因素
三个影响因素
1．经济因素。 2．社会因素。 3．行政因素
1.商业用房地产区域因素：区域业态类别及竞争状况，经营者的 经济实力与经营才能，商业繁华程度，顾客质量，交通状况等。 2.工业用房地产区域因素：与产品及原料集散中心的距离，产业 集聚度，交通运输状况，劳动力市场供求状况，对水质、空气产 生污染的程度，与关联产业群的距离，行政干预及管理程度等。 3.住宅用房地产区域因素：日照、温度、湿度等气候条件，离市 中心的距离，交通状况，当地居民职业、文化程度，学校、公园、 医院配置状况，商店、购物中心布局，噪音、空气污染状况，政 府对土地利用程度的管理等。
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房屋建筑物及其分类 1．按房屋的使用性质划 分，主要有： （1）工业厂房（2）商 业用房（3）住宅（4） 文教卫生用房（5）其他 用房
2．按房屋的结构类型划 分，主要有： （1）砖木结构： （2） 砖混结构 （3）框架结 构 （4）剪力墙结构 （5）框架—剪力墙结构
房地产特性和评估特点
二、房地产评估的特点
2．土地开发费 （1）基础设施配套 费 （2）公用事业建 设配套费（3）小区 开发配套费
3．土地所有权收益 4．其他。 （1）税费 （2）投 资利息 （3）利润
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2、房屋建筑物价格及其构成
房屋建筑物价格主要类型
1、出售价格和租赁价格； 2、房地产（或建筑物）的总 价格和单位面积价格； 3、现房价格和期房价格； 4、销售价格、租赁价格、抵 押价格、课税价格和典当价格 等。 评估中可以根据具体情况进行 房地分估或房地合一评估，针 对具体的资产业务情况，对评 估价值的种类和内涵予以定义 和披露。
一、收益法在房地产评估中的对象及适用范围
❖ 收益法是被广泛地运用于收益性房地产价值评估的方法，又称资本化法 或收益还原法。收益法是将房地产的年纯收益按一定的还原率资本化， 即在一定的折现率下计算出的未来纯收益的现值总和，作为房地产的评 估价值。
❖ 运用收益法评估房地产价值，只要待估对象具有连续的、可预测的纯收 益，则评估对象可以是单纯的土地，也可以是地上的纯建筑物，也可以 是房地合一的房地产。适用于有收益的房地产价值评估，如商场 写字楼 旅馆 公寓等。
第六章 房地产评估
房地产评估的对象、类别及相关概念 房地产的特性以及评估特点 房地产价格体系，影响房地产价格的因素 房地产评估市场法的应用 房地产评估收益法的应用 土地价值评估的剩余法
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房地产评估对象及其分类
❖ 房地产
通常是指房屋建筑物 （含相关建筑物和附 着物）和承载房屋建 筑物的土地的合称， 法律上称为“不动 产”。对城镇某宗房 地产，通常称为物业。
二、收益法在房地产评估中的基本模式
评估房 地合一 的房地 产价值
单独评 估土地 价值
房地合一情 况下，房屋 建筑物价值
评估
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收益法在房地产评估中的基本模式
假设年收益不变，收益年期为永续的条件下
（一）评估房地合一的房地产价值
房地产评估值 = （房地产年总收入－房地产年总费用）/房地产还原率 = 房地产年纯收益/房地产还原率
由于房地产商品的特殊性，在房地产评估中， 以下几点与其他有形资产评估有较大区别：
1．非完全竞争性 2．非成本因素重要性 3．房地不可分割性
一、房地产的特
性
1．位置固定性 2．供求区域性 3．经济用途的可 变性
4．价值量大，生 产周期长，使用时 间长
5．保值与增值性 6．内在、外在环 境的统一性。
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土地、房屋建筑物价格及其构成
资产评估中，因具体 评估业务项目和评估 处理的需要，通常可 以将房地产区分为三 种评估对象：单纯评 估土地价值、单纯评 估房屋建筑物价值、 房地合一价值（或称 房地产价值、物业价 值）。
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土地及其分类
1．国有土地和集体土地。 2．工业用地、商业用地、 住宅用地、其他用地（如 教育用地、交通用地、公 用事业用地等）。 3．市中心区土地、城区土 地、郊区土地、开发区土 地等。 4．划拨土地、出让土地、 转让土地、租赁土地等。 5．生地，指不具备城市基 础设施的土地；毛地，指 具有一定城市基础设施， 但地上有需要支付迁移安 置房屋费用的土地；熟地， 指有完善的城市基础设施， 土地平整能直接在其上进 行房屋建设的土地