陈萍生房地产建筑业营改增政策前瞻及应对暨税收策划方案全新调整

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每平米单价10000，成本7800。按60%取得增 值税专用发票计算进项税额。 销项税额=10000÷(1+11%)×11%=991
进项税额=7800×60%÷1.11×11%=464 增值税=991-464=527 税负=527÷10000=5.27%(527÷9009=5.85%) 利润=(10000-991)-(7800-464)=1673
率。
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误读：国税局征收的增值税不是地方税！
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现行增值税税率归纳
应税项目 税率
其他货物、加工修理修配、有形动产租赁
粮食、食用植物油；自来水、暖气、冷气、热水、 煤气、石油液化气、天然气、沼气、居民用煤炭制 品；图书、报纸、杂志；饲料、化肥、农药、农机、 农膜、国务院规定的其他货物
何协调关联方内部各公司利益？
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五、如何积极应对营改增？哪些措施能合理 转嫁增值税负担？ 六、企业采购、生产、管理和销售等内设机 构的工作内容和职能是否需要改进？ 七、过渡期的处理非常重要，企业在过渡期 要做好哪些准备？过渡期营销策略需要调整？
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八、营改增政策变化后，税收筹划发生哪些 变化和调整？
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何时计算缴纳增值税？
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销项税额与进项税额对比
纳 税
不 纳 税
进项税
销项税
进项税
销项税
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举例：某公司一般纳税人2015年10月取得销
售收入1000万元，当月支付建筑业劳务和购进货
物支付价款等，增值税专用发票上注明增值税70
万元。当期购车20万元，机动车销售统一发票上 注明的增值税额3.4万元。专用发票增值税款已 按规定认证。 • 当月应纳税额=1000÷（1＋11%）×11%－
得的全部收入减去其代委托方支付的拆迁补偿费
后的余额为营业额计算缴纳营业税。
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财税[2003]16号
•Hale Waihona Puke 从事物业管理的单位，以与物业管理有关的
全部收入减去代业主支付的水、电、燃气以及代 承租者支付的水、电、燃气、房屋租金的价款后 的余额为营业额。
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单位和个人销售或转让其购置的不动产或受 让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地 使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。
• 三、增值税的征收管理
• 四、增值税的会计处理
• 五、营改增的应对思路
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一、营改增背景 • 按照国务院的既定目标，力争“十二五”期 间全面完成“营改增”改革。
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1994年税制改革，确立了增值税和营业税两
税并存的货物和劳务税税制格局。 增值税对销售、进口货物；提供加工、修理 修配劳务等增值额征税，基本税率17%，具有消除 重复征税、促进专业化协作的优点。
理有关事项的公告.doc
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一般计税方法与简易计税方法
• 销项税额
• • • 销项税额，是指纳税人提供应税服务按照销 售额和增值税税率计算的增值税额。 计算公式：销项税额=销售额×税率 某增值税一般纳税人，当月取得一笔收入100 万元，不含税销售收入额=100÷(1+11%)=90,09， 增值税销项税额=90.09×11%=9.91 误读：增值税是价外税，不是企业负担，不 影响企业利润！
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财税[2003]16号 购置/受让 销售/转让 征税方法
差额 差额 全额
备注
合法有效 凭证 合法有效 凭证
土地使用权 土地使用权 不动产 土地使用权 不动产 不动产
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国税发[2004]69号
住房专项维修基金是属全体业主共同所有的
一项代管基金，专项用于物业保修期满后物业共
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误读：税负分析按新口径！
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二、 应纳税额计算
• • 一般纳税人和小规模纳税人 增值税纳税人分为一般纳税人和小规模纳税
人。
• 应税服务的年应征增值税销售额（以下称应
税服务年销售额）超过财政部和国家税务总局规
定标准的纳税人为一般纳税人，未超过规定标准 的纳税人为小规模纳税人。
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用部位、共用设施设备的维修和更新、改造。鉴 于住房专项维修基金资金所有权及使用的特殊性， 对房地产主管部门或其指定机构、公积金管理中 心、开发企业以及物业管理单位代收的住房专项
维修基金，不计征营业税。
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增值税特征
增值税是对销售货物、提供加工、修理修配 劳务货物以及提供应税服务的单位和个人就其实 现的增值额征收的一个税种。具有以下特点： 1、对销售货物、提供加工修理修配劳务或 者提供应税服务各个环节中新增的价值额征收。 2、核心是税款的抵扣制。 3、实行价外征收。日常会计核算中，其成 本不包括增值税。 误读：税负高利润低；税负低利润高！
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建筑业营改增税负测算二
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工程收入为10000，营业成本9000，原材料占 55%(建筑材料45%、钢材40%、其他15%)，人工30%， 机械使用费5%，其他费用10%。 销项税额=10000÷1.11×11%=990.99
进项税额=9000×30%÷1.17×17%=392.31 9000×30%÷1.03×3%=78.64 增值税=990.99-(392.31+78.64)=520.04
九、从财务管理出发，应该给公司管理层提 出哪些建议？
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主要内容
• 第一节 • 第二节 • 第三节 房地产和建筑业营改增政策前瞻分析 营改增后涉及目前税收政策变化分析 营改增后企业税收策划方案全新调整
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第一节 房地产和建筑业营改增政策前瞻分析 • 一、营改增的背景 • 二、应纳税额的计算
产和转让无形资产，原则上适用增值税一般计 税方法。金融保险业和生活性服务业，原则上 适用增值税简易计税方法。 • 3、计税依据。纳税人计税依据原则上为发
生应税交易取得的全部收入，但不含增值税。
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已营改增行业范围
试点选择与制造业密切相关的部分行业，覆 盖范围：交通运输业、邮政、电信业和部分现代 服务业包括研发和技术、信息技术、文化创意、 物流辅助、有形动产租赁、鉴证咨询以及广播影
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• 税负率=520.04÷10000=5.2%，上升2.2004%
• 利润=(10000-990.99)-(9000-470.95)=479.96
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中国建设会计学会对建筑业营改增的建议 一、(五)、(六).doc
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房地产营改增测算(11%)
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财税〔2009〕9号
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一般纳税人销售自产的下列货物，可选择按 照简易办法依照6%征收率计算缴纳增值税：
1、建筑用和生产建筑材料所用的砂、土、石 料。 2、以自己采掘的砂、土、石料或其他矿物连 续生产的砖、瓦、石灰（不含粘土实心砖、瓦）。
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3、自来水。 4、商品混凝土（仅限于以水泥为原料生产的 水泥混凝土）。
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中华人民共和国营业税暂行条例
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第五条 纳税人的营业额为纳税人提供应税 劳务、转让无形资产或者销售不动产收取的全部 价款和价外费用。但是，下列情形除外： …… （三）纳税人将建筑工程分包给其他单位的， 以其取得的全部价款和价外费用扣除其支付给其 他单位的分包款后的余额为营业额；……
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试点方案
财政部国家税务总局关于印发《营业税改征
增值税试点方案》的通知.doc
1、税率。在现行增值税17%标准税率和13% 低税率基础上，新增11%和6%两档低税率。租赁 有形动产等适用17%税率，交通运输业、建筑业 等适用11%税率，其他部分现代服务业适用6%税
销项税额=10000÷1.11×11%=990.99 进项税额=9000×60%÷1.17×17%=784.62 增值税=990.99-784.62=206.37
• 税负率=206.37÷10000=2.0637%，下降0.9363%
• 利润=(10000-990.99)-(9000-784.62)=793.63
房地产建筑业营改增政策前瞻及应对暨 税收策划方案全新调整
大成方略纳税人俱乐部 陈萍生
营改增的挑战
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一、增值税如何计算？税负是否会增加？增
加税负计算？
二、本单位净利润预测增加还是减少？收入
和成本费用发生哪些变化？ 三、对上下游业务产生哪些影响？能否协调 好相关各方在同一价值链上利益分配？ 四、对关联方企业哪些业务产生的影响？如
减去进项税额后的余额为应纳税额。
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• 增值税一般纳税人资格认定管理办法
• 国家税务总局令第22号
• 第十条 主管税务机关应当在一般纳税人《税 务登记证》副本“资格认定”栏内加盖“增值税 一般纳税人”戳记。 第十一条 纳税人自认定机关认定为一般纳税 人的次月起（新开业纳税人自主管税务机关受理 申请的当月起），按照《中华人民共和国增值税 暂行条例》第四条的规定计算应纳税额，并按照 规定领购、使用增值税专用发票。