基于对比的中国房地产泡沫解决方案

上海市川沙中学研究型课程学生研究成果课题名称基于对比的中国房地产发展方案研究课题负责人闵天宇所属年级高二班级 5课题组成员：刘宇翔伍悦指导教师：田春玲所属学科地理课题研究时间：2016.7——2016.9摘要p3一、中国房地产发展现状1.1中国房地产发展概况 p31.2中国房地产销售情况 p41.3中国房地产需求情况 p4二、中国房市与日本房地产泡沫危机的异同2.1日本房地产泡沫概况 p32.2与中国现状对比 p4三、零八年金融危机美国房地产泡沫危机与中国的异同3.1零八年金融危机概况 p43.2零八年金融危机的原因 p53.3与中国现状对比 p5四、避免房地产泡沫的解决方案4.1国内方案 p5 4.2国际方案 p6参考文献………………………………………………………… p7在当今，中国一、二线城市的房价持续多年不断增长，人们甚至把房地产视为不断增值的投资对象，而回看世界各发达国家的发展路程，房地产金融的辉煌之后，常常是由此引发的房地产泡沫崩溃，甚至影响一个国家、乃至全球多国的经济危机。

在零八年的经济危机中，正是由房地产泡沫的崩溃引发了波及全球的金融危机，世界经济也由此陷入了发展平缓期。

回顾上世纪九十年代，1991年日本房地产价格在异常的飞速增长后，房地产泡沫迅速崩溃，尽管没有波及其他国家，但也连锁式的对日本各行业领域造成不同程度的影响。

如今面对一二线城市不断增长的房价，本文以历史上的房地产泡沫崩溃为例，分析中国房地产存在的隐患，以及中国房地产泡沫崩溃后可能的后果。

SummaryAt present, a second tier city China prices continued years of continuous growth, even the real estate as a constant value of the investment object, and look back at the development process of developed countries in the world, after the real estate financial brilliance, is often caused by the real estate bubble collapse, and even affect a country the global economic crisis in many countries. In the 08 years of economic crisis, it is by the real estate bubble collapse triggered a global financial crisis, the world economy has thus fall into a flat period. Review of last century in 90s, 1991, the Japanese real estate prices in the rapid growth of abnormal, the real estate bubble collapse rapidly, although not spread to other countries, but also to the Japanese chain industries impact. Now face a second tier cities rising prices, this article in the history of the real estate bubble collapse as an example, analysis of the existence of China's real estate risks, as well as China's real estate bubble after the collapse of the possible consequences.一、中国房地产发展现状（1）概况目前国内市场对房地产的刚兴需求依然强烈。

我国当前房地产市场已经发生改变，由供给端走向需求端，房地产市场整体处于供大于求的局面，但房地产市场的区域差异较大。

在一二线城市，房价将不断增长已成为人们的多数观点，导致炒房热情高涨，甚至出现了恐慌性购房，造成房价虚高；而在三四线城市，住房面积急需去库存，房价稳中有进。

但就目前看来，房价快速的下跌是政府不愿看到的，房地产增加值占整个GDP的比重达到了6.1%，房地产开发投资占固定资产投资的约20%。

除了房地产本身快速发展，它也带动了其他产业的增长。

目前中国的适龄购房者高峰已近过去，随着人口福利的减退购房需求也将随之下降。

但是最近二胎生育政策的正式出台，从近期看导致家庭成员增加，需求更大的房子，将会产生对大户型的改善型需求，人口总量的增加会加大对住房的需求。

（2）房地产销售情况从房地产市场的销售情况来看，销售量呈现出一定的波动，从2004年至2010年，销售量不断增加，即使在2008年中间有过短暂回落，但是从全年来看，销售量仍然是增加的，国家统计局公布的数据显示，2010年全国商品房销售面积10.43亿平方米，比上年增长10.1%，首度超过10亿平方米。

尽管面临严厉的楼市调控，商品房开发投资全年同比增速仍然达到33.2%。

但是这一情况到2011年随着国家调控的坚决执行而发生了改变，数据报道2011年房地产市场相比2010年下降了14.8%左右，且这一比例依然在继续增加中。

但是房地产销售价格和销售量有所不同，虽然调控力度很大，但是房价近年来依然处于高位运行，虽然在个别地区稍有回落，但是不具代表性，从全国范围来看，房地产价格依然较高。

（3）房地产需求情况从房地产市场的需求来看，受中国城镇化运动的影响以及年轻人落户大城市的主观意愿，房地产的刚性需求依然很强，而且还有一个很重要的因素就是投资性购房热度依然不减。

中国城镇化是目前世界上有人类历史以来最大规模的城镇化，在“十一五”期间城镇化已经到了46.6%，规模是非常巨大的，这场城镇化运动也使中国人的生活发生了非常深刻的变化，也直接促使了房地产的火热。

另外，国家高等教育持续扩招，越来越多的年轻人有机会接受高等教育，而他们最终绝大多数也会落户城市，这也是一个不小的购房群体。

再就是投资性住房，很多人在有了一定充裕资金后就开始考虑资产的增值问题，而随着人民币的不断贬值，通货膨胀的持续，国内实体经济以及股市的低迷，房地产市场便成为很多人的首选，这也是促使房价高位运行的重要因素。

二、中国房市与日本房地产泡沫危机的异同（1）概况以日本为例，在1955年至1991年间，日本六大主要城市住宅地价格上涨了211倍，而在1992年至2000年期间，日本六大城市住宅用地价格下跌55%。

其中，日本经历了1974年与1991年两次周期性房地产泡沫，第一次的泡沫危机影响较小，是由于城市化进程还有发展的空间，购房人口数量维持在较高水平。

而第二次的泡沫危机却持续多年，是由于战后生育潮所导致的适龄购房人群急剧下降，城市化发展路程接近尾声，日本政府所采取的严厉的财政紧缩政策也加剧了房地产泡沫的破裂。

而这次房地产泡沫不仅影响了房地产行业，还连锁导致了经济长期通缩，居民财富大幅缩水即收入不断下降，企业资产负债表恶化，银行不良率上升，日本政治影响力下降等等。

（2）对比日本房地产泡沫是随着二十到五十岁购房人群的快速减少而破裂，中国在2014年也出现了购房人群上升后急剧下降的大拐点，这也值得我们警惕。

日本的经济在1974年前后处于增速换挡时期，之后依旧保持着中高速的发展水平。

但在1991年，日本已经是高等收入阶段，对房地产的快速膨胀无法消化。

中国目前也正在采取“调结构，稳增长”的政策，处于经济增速换挡的阶段，未来中国或许还能持续一段时间的中高速增长，这对不断膨胀的房地产能起一定的消化作用，但试想，一旦经济发展出现困境，房地产泡沫就必然与上世纪九十年代的日本一样破裂。

三、零八年金融危机美国房地产泡沫危机与中国的异同（1）概况零八年金融危机始发于美国的次贷危机，而这场次贷危机实际是美国房地产市场上的次级按揭贷款的危机（次级按揭贷款就是给没有或缺乏足够还款能力证明的人发放房地产按揭贷款）。

（2）原因这次金融危机的原因主要有三个方面：第一，美国金融监管当局，美联储采取货币宽松政策，开始了加息转变为减息的周期，这时货币政策趋于宽松，13次降利后，联邦基准利率降低到百分之1。

宽松的货币政策环境反映在房地产上，房贷款利率同期下降，30年期固定按揭贷款利率自2000年至后3年降低百分之2.3。

这一现象推动了美国房产几年的持续繁荣，是次级房贷市场泡沫膨胀的重要因素。

利率的下降，使许多高风险的金融创新产品在房产市场上有了产生的可能性与扩张机会，其表现在于浮动利率贷款和只支付利息的贷款占总按揭贷款的发放比例大幅上升。

这从表面上减轻了购房的还款压力，由于房地产业是国民经济的支柱产业，因此也推动了美国经济持续多年的繁荣局面。

泡沫膨胀到一定程度必将破灭。

自2004年6月，美联储的低利率开始逆转，1年内连续13次利率调高，联邦基准利率从百分之1反弹到百分之4.25。

到06年8月，上调到百分之5.25。

这提高了购买房屋的借贷成本，因而产生了抑制房产需求和降温房产市场的作用，促发了房价的下跌，以及按揭贷款违约风险的大量增加。

第二，进入21世纪，金融的全球化经济加大，在全球范围，利率长期下降，美元贬值，以及资产价格上升，使追求高回报，忽视风险的金融品种开始流行。

次级房贷衍生产品在客观上有着投资回报的空间，低利率环境中，它能使投资者获得较高回报，于是吸引了越来越多的投资者，投资的追加推高了人们的乐观情绪。

由于美国金融市场具有强大的影响力，并且开放性高，面对巨大的投资需求，许多放贷机构降低贷款条件，提供更多的次级房贷产品，于是埋下了隐患。

美国包括欧亚，乃至中国在内的全球主要商业银行和投资银行均参加了美国次级房贷衍生产品的投资，而且投资金额巨大，致使危机发生后波及全球，对全球经济影响严重。

此外，金融监管缺失，许多银行，特别是美国银行和金融机构违规操作，忽略风险的按揭贷款和证券打包行为较为普遍。

（3）带给我国的警示由上文概况可知，2008年美国房地产泡沫的主要起因是贷款利率的大幅下调和缺乏约束的次贷，使购房需求快速增加，房价不断上涨，但在2008年美国房地产泡沫之后，与1991年的日本陷入经济发展困境不同，美国房价不久又再创新高。

这是由于美国开放的移民政策，促使适龄购房者源源不断的为美国消化房地产泡沫。