日本房价启示录世界经济史上空前的房地产泡沫
案例日本房地产泡沫
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1985年9月后日本国内的货币供应量呈不断扩 张的趋势。1987年2月日本中央银行下调贴现 率后，货币供应量增长率超过10%，已超过 了实际经济需求。从而有一部分货币供应量 游离于实体经济之外，成为房地产和股票投 资的资金来源，间接导致了资产价格上涨。 地价的大起大落是房地产泡沫的主要表现形 式，而导致地价暴涨的直接原因就是长期低 贴现率。
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受房价骤涨的诱惑，许多日本人纷纷拿出积 蓄炒股票和房地产。到1989年，国土面积仅 相当于美国加利福尼亚州的日本，其地价市 值总额竟相当于整个美国地价总额的4倍。当 年日本的GDP为3万亿美元左右，而当年的全 国住宅价值为6.47万亿美元。
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也就是说日本房地产最疯狂的时候住宅价值 为GDP的200%以上。到1990年，仅东京都的 地价就相当于美国全国的总地价。一ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ工薪 阶层即使花费毕生储蓄也无力在大城市买下 一套住宅，能买得起住宅的只有亿万富翁和 极少数大公司的高管。
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第二、 失误的低利率政策。
表现：日本政府连续多次降低利率放松银根，基础 利率跌至历史最低点，1986年开始，日本银行连续 降息，基准利率从1986年1月的4.5%下调至1987年2 月的2.5%，货币供应量连续几年超过10%。
原因：其一、为完成外向型向内需型经济过度而低 利率。1985年“广场协议”签订之后，日元升值导 致日本企业生产成本上升，出口竞争力下降。为了 降低成本，日本企业纷纷投资海外，特别是日本传 统的制造业向海外转移劳动密集型生产，日本出现 产业空心化趋势。
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日本因地产泡沫失落十年的启示
其次，日本政府当时的工作重心是摆脱由于日元升值带来的经济衰退、促进内需、稳定物价以及保持国际收支平衡，认为中长期制约日本经济的主要因素是劳动力不足、能源缺乏、储蓄率下降等问题，根本没有将房地产泡沫这一新生的关键因素考虑在内。因此当房地产价格快速上涨时，政府只注重它与其它经济发展指标之间的关系，完全忽视了房地产泡沫对整个经济、特别是金融体系的危害性。
第二，人们相信利率不变，企业从银行贷款非常容易。
借款方不考虑一旦利率提高了还不起利息该如何办，而贷款方也忘记了升息的风险，只是一味地贷款给房地产公司，并天真地认为如果这些企业暂时资金出现紧张时只需将手里的房地产项目卖掉就可以解决问题。
当时的日本，企业借银行的钱、或者银行贷款给企业是相当容易的事情。并且企业一般贷款购置房地产之后又将该资产向银行作抵押，从而又可以轻松的再次贷到款，整个银行的房地产抵押贷款就这样像滚雪球一样迅速扩大。英国《金融时报》驻日本记者站泰特主任曾对这种现象进行了如下的描述：“1980年代的泡沫期间，日本人的贷款数目已经翻倍，产生了额外的260万亿日元的信用。这些新贷款中，绝大多数发给了不动产公司，或者给了准备从事不动产投资的个人和非制造企业。事实上，到了20世纪90年代初期，所有银行贷款中的25%直接地流向了不动产和建筑部门，同时，人们相信另外的55%也间接地与土地有关。”
当时整个日本房地产业需求旺盛，投机盛行，房地产价格持续走高，然而泡沫经济破灭之后，从1990年开始至今，日本全国大部分城市的房地产价格持续下跌，造成银行大量不良资产。2003年3月，日本七家大型银行共核销了大约5.6万亿坏账，日经指数也跌入历史最低位的8000点内。
日本房地产泡沫崩盘启示录
日本房地产泡沫崩盘启示录作者：三爷来源：《投资与理财》2021年第11期阿琼是北京写字楼里面的一个普通白领，在这个城市挣扎又不失倔强地前行，看着飙升的房价和干瘪的积蓄，心里充满着矛盾，心有不甘地愤愤道，如果能早出生个七八年就好了。
终于，在国家的限购限贷的政策下，房价降温了，阿琼终于决定用父母一辈子的积蓄，加上自己的收入，买一套房子。
从此，背上了重重的房贷，每个月收入的百分之七八十都搭进去了，而自己只能收紧腰带过日子。
事实上，这样的情况在中国太常见了，最新的数据显示，居民收入接近一半都用来还房贷，一线城市更甚。
其实，早在30年前，日本人早就经历此种劫难，并且失去了20年的发展。
今天我要给大家讲的是“日本房地产泡沫的故事”，也许听听别人家的故事，我们才能更清晰和理智地去判断，自己家的故事更多的是让我们顾影自怜。
往事并不如烟，時代变迁，人性不变，不同的国家、不同的阶层、不同的时代，在所有的不同之中，人性往往是共通的。
而所有房地产危机的爆发，背后都是人性的贪婪与恐慌。
从20世纪60年代开始，日本经济成为发展速度最快的国家，向全世界展示了从战败阴影中复兴的形象，被称为“日本奇迹”。
在80年代初期，日本连续赶超意大利、法国、英国和德国，成为亚洲第一经济强国和仅次于美国的世界第二经济强国，并且取代美国成为世界上最大的债权国。
美国人的银行、超市，甚至好莱坞的哥伦比亚电影公司和纽约的标志性建筑——洛克菲勒大楼都成为了日本人的囊中之物。
日本经济进入了令人炫目的鼎盛时期，但在空前繁荣的背后，一场危机正在酝酿当中。
从1979年底到1984年底，为了治理通胀，美联储开始大幅加息，美元汇率上涨了近60%，美元过强导致美国对外贸易逆差大幅增长。
为了改变这种处境，1985年，美国老大哥开始把自己的小弟叫到一起，美、日、德、法、英签订了“广场协议”，小弟们一致同意帮助美国老大哥让美元贬值，以缓解美国大幅逆差以及美元的升值压力。
然而站在历史的角度看，日本应该感到细思极恐，美国当时的目的还是为了打击自己最大的债权国—日本，而当时日本仿佛并没有意识到已经陷入美国老大哥的圈套。
日本房地产泡沫破灭给我们的启示
日本房地产泡沫破灭会在中国重演吗上世纪90年代初日本爆发的房地产泡沫破裂，是世界各国历史上迄今为止最大也是最深的一次房地产危机，十几年过去了至今仍无完全恢复的迹象。
最近有人认为中国将发生类似日本泡沫破裂的危机，由于目前中国经济与泡沫破裂时日本所处的阶段和状况完全不一样，中国绝对不会发生类似情况。
但是由于日本泡沫扩张和破裂的直接原因是日元升值和基础货币过多，与中国目前面临人民币升值压力和基础货币过多的情况相似，因此分析日本房地产泡沫破裂的经验教训有着积极的意义。
现在中国房地产业经过了一个高速发展时期，房地产价格在短短二三年时间里上涨了百倍，有人说中国房价疯狂了，疯狂的结果是和日本一样的下场，在这种论调下，我认为日本房产破灭是内在原因决定的必然结果，而中国在十年之内不太可能出现日本式的房产泡沫破灭危机。
从市场分析来说，假设房地产市场是一个自由市场，只有卖方和买方，主要矛盾为供给和需求之间的矛盾，当供给大于需求的时候，房价就降，供给小于需求的时候，房价就涨。
房屋作为一种产品有其特殊性，一批房屋从开工建设，到投入使用，一般需要一到两年的时间，而土地资源是有限资源，因此每年房屋供给量因此比较固定，所以在一般情况下，我们可视供给为一个固定值，这个时候，房价的起伏就决定于需求量，决定于买方。
但在中国，房地产市场并不是一个完全的自由市场，它还受到政策调控影响，而政策调整主要是提高买房门槛和买房成本，就是控制和减少需求。
但不管怎么调控，这都是外部影响。
由于住宅的不可替代性，而现有投资渠道狭窄，通货膨胀高企，政策调控长期来说对于需求总量影响较小，即使在一段时间内受到压抑，消费反弹也将随调控结束而来。
我们认为，房屋购买需求取决于三个内在因素，即城市年龄结构，经济发展水平，城市人口增减。
基于这三个因素我们来分析日本90年代的情况。
日本的城市化率由1960年的60%到1989年的87%之后一直递减，到1995年都稳定在85%左右，也就是说在日本经济腾飞的20年，日本持续推进城市化，人们不断由农村涌入城市，这给房地产市场带来了巨大的需求。
日本房地产泡沫对我国房地产市场的启示
日本房地产泡沫对我国房地产市场的启示随着我国经济的快速发展和城市化进程的加速推进，房地产市场的发展成为各界关注的焦点。
然而，我们不能忽视过去发生在日本的房地产泡沫，该事件给我们带来了许多宝贵的启示。
本文将探讨日本房地产泡沫对我国房地产市场的影响以及启示。
一、泡沫形成的原因1. 信贷政策过度宽松：日本房地产泡沫的形成与当时的信贷政策过度宽松有关。
银行对于购房者提供大量的低利贷款，导致购房需求迅速上升，推动房价飞涨。
2. 过度投资和滞胀预期：投资者普遍预期房地产价格将持续上涨，致使许多人纷纷投资房地产市场，加剧了泡沫的形成。
3. 土地供给不足：日本土地资源稀缺，供不应求，也成为泡沫形成的一个重要因素。
二、泡沫破裂的影响1. 经济衰退：泡沫破裂后，日本房地产市场崩溃，带动了整个经济的衰退。
大量房地产企业破产，银行不良贷款激增，金融危机加剧了经济的衰退。
2. 负债累累：购房者在泡沫破裂后负债累累，房产抵押价值大幅贬值，无力偿还债务，不少人陷入经济困境。
3. 社会影响：泡沫破裂后，房价大幅下跌，这导致许多人的财富缩水，社会不稳定因素增加，引发了社会的不满和不安。
三、对我国房地产市场的启示1. 注重信贷政策的合理调控：我国应当警惕过度宽松的信贷政策，避免房地产泡沫的形成。
政府和金融机构应加强对住房贷款的监管，避免其过度膨胀。
2. 加强土地供应：我国土地资源相对丰富，但供给不足的问题需要引起重视。
政府应加大土地供应力度，推动土地市场的健康发展，避免供需失衡。
3. 多元化投资渠道：作为投资者，我们应当认识到房地产市场也存在风险。
在配置资产时，应合理分散投资，同时关注其他领域的机会。
4. 建立健全的风险防范机制：政府和金融机构应建立健全风险防范机制，加强监管力度，预防金融风险和房地产市场泡沫的形成。
5. 提高住房保障能力：政府应加大力度推动住房保障政策的实施，为居民提供安全、稳定的居住环境，避免类似于日本泡沫破裂后的社会动荡。
日本房地产泡沫对我国房地产市场的启示
日本房地产泡沫对我国房地产市场的启示近年来，中国房地产市场一直备受关注。
随着城市化进程的加速和人口增长，房地产市场的发展迅猛。
然而，我们也需要借鉴历史经验，特别是日本在上世纪八九十年代所经历的房地产泡沫。
本文将就日本房地产泡沫对我国房地产市场的启示进行探讨。
一、认识日本房地产泡沫上世纪八九十年代，日本房地产市场迅速升温，泡沫随之形成。
在这个时期，日本房地产价格飞涨，泡沫越来越大。
然而，由于供应过剩、投资过度以及金融体系过于宽松等因素的影响，泡沫最终破灭，日本经济陷入困境，引发了严重的经济危机。
二、房地产泡沫对我国的启示1. 规范房地产市场管理日本房地产泡沫的破裂让我们认识到，房地产市场的管理必须更加规范。
我们应该建立健全的监管机制，加强对市场运行的监测和预警。
同时，要加强对开发商、中介机构等市场主体的管理，防止市场出现不正当竞争和恶意炒作。
2. 控制房地产供应量日本房地产泡沫的形成与供应过剩有着密切关系。
因此，我们应该根据实际需求，合理控制房地产供应量，避免过度开发。
同时，要注重开发土地的可持续利用，避免浪费和环境破坏。
3. 避免过度投资在日本房地产泡沫时期，过度投资是导致泡沫破裂的重要原因之一。
为了避免类似情况的再次发生，我们需要加强对房地产投资的监管和引导，鼓励合理的投资行为，避免“投机性”和“盲目性”投资。
4. 加强金融风险管理金融体系的过度宽松是日本房地产泡沫形成的重要原因之一。
在我国，我们应该加强金融风险管理，保持金融政策的稳健和合理，防止过度放松信贷政策，避免房地产市场形成不必要的资金过剩和债务风险。
5. 发展多元化的住房市场日本房地产泡沫破裂后，人们对住房市场有了更多的选择。
由此启示，我们应该发展多元化的住房市场，鼓励租赁市场的发展，提供多样化的住房选择，满足不同群体的需求。
6. 提高房地产市场透明度在日本房地产泡沫时期，市场信息的不对称导致了投资者对市场的误判。
我们应该加强房地产市场信息的公开透明度，提供准确、及时的数据，使市场参与者能够更加全面地了解市场状况，做出明智的决策。
日本房地产泡沫
20世纪70年代，日本中央银行实行低贴现率等宽松的金融政策，居民住宅贷款额同比增长了1．3倍。
80年代以后，日本经济高速增长，生产和需求十分旺盛，大量剩余资金涌动，一些房地产商、建筑公司甚至一些中小企业利用土地担保向银行贷款，再购买土地进行房地产开发，致使股票和房地产价格暴涨。
越来越多的日本城市居民把大部分收入用于住宅储蓄。
日本金融机构也纷纷发放贷款．形成了房地产不断升值和信贷规模不断扩大的循环。
最初是东京地区的地价急剧上涨，随后蔓延到大阪、名古屋及其他大城市。
1985年一1989年间．日本土地评估额达到GDP的2．5倍；在银行贷款的128万亿日元增加额中，50％流向房地产业和非金融机构。
从1986年起，日本资产价格经历了5年的持续上涨时期。
短短5年，El本地价上涨了2倍多，其中1987年，商业用地和住宅用地价格的年上升率甚至超过了76％的异常水平。
另据日本国土厅公布的调查统计数据，1985年，东京都的商业用地价格指数为120．1(1980年为100)。
但到了1988年就暴涨到了334．2，在短短的3年间暴涨了近2倍，形成了世界经济史上空前的房地产泡沫。
在房地产泡沫初见端倪时，日本政府没有及时采取有力措施遏制，反而一方面任凭大量信贷资金流入房地产领域．扩大对土地和股票担保的融资；另一方面，连续9次大幅度下调官方利率，从1985年的8．5％降低到1987年2月的2．5％，无疑起了推波助澜的作用。
日本房地产泡沫从1989年末开始，就已经出现“破裂”迹象。
同年12月．新一届日本银行总裁上任仅仅8天，就开始对日本经济实施所谓的“电击疗法”。
几个月内，多次提高政府贴现率，并对商业银行施加压力，要求其停止对房地产企业及股票投机者贷款。
这一系列举措一下子刺破了泡沫。
1990年初，以东京证券交易所股市迅速下滑为开端。
日本地价随之暴跌。
13本房地产泡沫的破灭引起了连锁反应：首先，重创经济。
从泡沫破灭至今，日本经济一直处于低迷状态，步人了战后历时最长的“平成萧条”时期。
日本泡沫经济启示录
日本泡沫经济启示录日本经济泡沫启示录日本泡沫经济启示录连载（长）日本泡沫经济启示录之一：一个泡沫的膨胀与破裂上世纪80年代到90年代初，日本——这个曾经红极一时的经济体开始陷入泡沫经济危机的泥淖，难以自拔，直到现在还处于恢复期。
当前，从经济学家到平民百姓，许多中国人都在议论人民币升值、房价大涨、股市飞涨，这一切经济的表象与日本当年何其相似。
有一些人提出了善意的担忧，中国是否会重蹈日本的覆辙？无论如何，探究上世纪80年代到90年代初的日本“失去的10年”对于今天的中国有着重大的启示意义。
为此，本报推出特别策划“日本泡沫经济启示录”，特派记者组寻访银座这个昔日世界地产之最，采访东京街头的流浪汉，在那些建筑工人和破产者的回忆中追述泡沫时代的片段。
我们拜访昔日的日本首相、主管经济事务的部级官员、参与当年政府决策，并活跃在日本经济界的知名学者、在泡沫经济危机中破产的公司负责人等等。
系列报道将剖析当年日本经济是怎样在泡沫的不断膨胀中被摧垮的，客观地复制关于泡沫的各种观念。
而这一切努力的归宿是：日本经济危机对当今的中国经济有何借鉴意义？在推进贸易自由化、资本全球化的同时，中国该如何避免遭遇经济危机的冲击和伤害？10月底，深秋的东京已经很有些凉意。
走在忙碌的东京街头，随便哪一个日本人都可以给你讲一段泡沫经济的故事。
年轻的出租车司机会感慨地说，如果赶上泡沫经济年代开车就好了，那时候动不动就会有人拿出大把钱来，要求从东京打的到名古屋（大约300公里），东京的出租车司机一年的收入可以达到1000万日元。
但现在是钱少车多，出租车的生意大不如前了。
言语间满是对泡沫时代的向往。
在地铁老工作人员的记忆中，JR中央线在泡沫破裂的20世纪90年代，似乎成了破产者自杀的最热门地点，只要一报告JR中央线紧急停运，那肯定又有人卧轨自杀了。
所以你可以看到，东京的地铁都安装了半高的屏蔽门，其最初的安装目的是为了防范自杀的人。
今天的大学毕业生会告诉你：80年代有一种说法叫“割青麦”，就是公司在学生快毕业的时候就把他订下来，然后以进修的名义送到夏威夷去，因为怕被其它企业抢走。
日本楼市崩盘始末
第一，利率太低，资金泛滥，引导失误监管失控。1985年9月美英德法日五国财长聚会纽约的广场饭店，就争执许久的日元升值达成协议。之后一年时间里日元对美元升值一倍以上，由此对出口造成巨大冲击。日本政府为了刺激国内经济，完成外向型向内需型经济过度，连续五次降低利率放松银根，基础利率跌至历史最低点，货币供应量连续每年超过10%，1998年超过15%，造成市场上资金极其充沛。但是由于当时日本上下对日元升值和经济转型的困难认识和准备不足，大量资金并不如政府所希望的那样流入制造业和服务业，而是流入容易吸纳和“见效”的股市楼市，造成股市楼市价格双双飙升。1985年以后的4年时间中，东京地区商业土地价格猛涨了2倍，大阪地区猛涨了8倍，两地住宅价格都上涨了2倍多。在此过程中日本政府并没有采取有效措施引流资金和监管资金，而是听之任之。
由于日本泡沫扩张和破裂的直接原因是日元升值和基础货币过多，与中国目前面临人民币升值压力和基础货币过多的情况相似，因此分析日本房地产泡沫破裂的经验教训有着积极的意义
文/俞坚
上世纪90年代初日本爆发的房地产泡沫破裂，是世界各国历史上迄今为止最大也是最深的一次房地产危机，十几年过去了至今仍无完全恢复的迹象。最近有人认为上海将发生类似日本泡沫破裂的危机，由于目前中国经济以及上海房地产与泡沫破裂时日本所处的阶段和状况完全不一样，上海绝对不会发生类似情况，这样的判断是不现实和没有根据的。但是由于日本泡沫扩张和破裂的直接原因是日元升值和基础货币过多，与中国目前面临人民币升值压力和基础货币过多的情况相似，因此分析日本房地产泡沫破裂的经验教训有着积极。在资金泛滥的情况下，原本应该紧缩的信贷不仅没有紧缩，相反进一步扩张，推波助澜火上加油。为了追逐高额利润，日本各大银行将房地产作为最佳贷款项目，来者不拒有求必应。1990年危机已经一触即发，但是银行继续大规模贷款。这一年在东京证券交易所上市的12家日本最大银行向房地产发放贷款总额达到50万亿日元，占贷款总额的四分之一，五年间猛增2.5倍。尤其错误的是为了扩大杠杆作用增加利润，日本银行违反国际清算银行的巴塞尔协议，将持股人未实现利润当作资本金向外出借，造成流通领域里的货币数量进一步扩张。1991年日本银行总贷款额达到当年国民生产总值的90%，而美国仅为37%。为了争夺利润和分享市场，日本上千家财务公司和投资公司等非银行机构也不顾政策限制，跻身于房地产金融行业，直接或间接向房地产贷款，总额高达40万亿日元。可以说日本金融机构是房地产泡沫的最大鼓吹者和最后支撑者，为泡沫源源不断输送能量直到最后一刻。
日本房地产泡沫对中国的启示
日本房地产泡沫对中国的启示1980年代末至1990年代初，日本经历了一场空前的房地产泡沫，这个泡沫直到今天仍然被人津津乐道。
虽然与当今中国的市场环境不同，但是日本房地产泡沫对中国有着重要的启示。
日本房地产泡沫的形成与抑制日本的房地产泡沫形成主要源于以下几个原因：第一，日本政府实行了降低借贷利率的政策，导致了大量的资金流入房地产市场；第二，日本的土地一直以来都非常稀缺，而城市化的进程不断推进，导致土地的价格不断上涨；第三，二战后日本的经济快速崛起，人们的消费能力也随之提高，加上一些政策的刺激，投资者开始涌入房地产市场大肆投资。
由于日本的房地产泡沫的形成，导致了在当时极为疯狂的投资热潮，楼市价格一度飞涨，甚至有过楼房价格超过土地价格的现象。
实际上，由于泡沫经济背后存在的问题，这个疯狂的局面不可能维持太久，而在1990年，泡沫经济最终破裂，日本进入了漫长的低迷状态。
日本房地产泡沫的教训日本房地产泡沫为中国提供了许多有价值的教训。
首先，日本的例子告诉我们，泡沫经济不可能一直维持下去，白色污染、大楼竞赛、空房无人住、库存过剩、银行风险暴露等问题是泡沫经济下的必然结果，最终结果是不可避免的。
中国也同样面临着这些问题，如何走出泡沫经济的困境，是中国所需要思考的问题之一。
其次，日本房地产泡沫的教训表明，在调控时，政府需要采取果断措施，遏制投机行为。
一旦出现波动，政府必须严格控制供给和需求的平衡，避免房地产市场出现过热的情况。
此外，政策制定者应该注重宏观调控的效果，私心私欲只会让问题更加恶劣。
最后，日本房地产泡沫的教训可建立在公共服务的基础上，注重分配问题。
要认识到，房地产是一项公共服务，而并非商品，因此其真正的价值在于满足人们的居住需求。
相对于价格指数，人们的买房倾向应该更关注的是可负担性和居住环境是否匹配。
结语总之，日本房地产泡沫带给了我们重要的启示，尽管两国市场背景不同，但是在经济发展以及房地产市场运作上有很多共性，因此及时思考和应对泡沫经济现象，对于避免陷入危机和促进健康经济发展具有积极意义。
日本房地产泡沫破灭记录
日本房地产泡沫破灭记录1987年，日本的地产价格,经过50年代中期之后两个阶段的上涨,已经到了一个相当高的水平。
1987年末,日本全国的土地价格总额为美国地价总额的4倍,房地产平均价格是美国的96倍,东京都市区的土地比美国整个加利福尼亚州的还要贵。
此时，日本已连续5次下调官定利率，中央银行贴现率和官定利率都达到了历史最低水平。
调低利率的结果是货币供应量大幅增加，而这时日本金融业从70年代开始尝试的金融自由化,特别是利率市场化的步伐加快，并已达到一定的水平。
“自由”了的银行业为追逐利润并获得竞争优势,毫无节制地向房地产投资者融资，房地产投资者可以从银行得到贷款，而用贷款购得的地产又可以作为抵押,从银行得到相当于地产价格70％以上的更多贷款。
如此反复贷款，新增加的巨量货币供给的很大一部分，通过银行业流入了房地产业。
不动产抵押贷款在全国银行的贷款总额中所占比例，1984为17％，1992年达到36%。
此外，7家不受银行法限制的住宅专业金融公司向个人购房者提供的大量贷款，使贷款额度进一步膨胀.同时，很多大型企业也为追逐房地产业的超额利润，将资金投资于房地产业。
房地产业供需两旺，一片繁荣。
非理性预期和投机对日本房地产泡沫的积聚起到了推波助澜的作用。
和整个社会的房地产存量相比，无论是新建房还是二手房，其每年在市场上交易的数量实际上十分有限。
但问题在于，整个房地产的价格是以这些有限的交易价格作为标价尺度的，如果交易中有大量地产投机的因素存在，加上信息的不对称,人们对炒房利润的非理性预期就会被引导出来，直至也参加到房地产的投机之中去。
土地和税收政策加快了泡沫的形成。
日本征收的土地保有税率很低,由于价格的上涨，实际有效税率仅为0.2%—0。
3%，而美国、加拿大为2%左右。
从需求角度，低的地产保有税刺激了人们拥有更多房地产的意愿，空置待售成为普遍现象；从供给角度，土地闲置、待机转手和低密度、低容积率利用成为常态,大片空置待建的土地成为城市的景观，这更加剧了房地产供给的短缺，价格迅速上涨成为必然。
日本房地产债务危机启示录
日本房地产债务危机启示录日本房地产债务危机启示录引言：房地产是一个国家经济中不可或缺的一部分，它不仅直接影响国家的财政状况，还关系到人民的生活和社会稳定。
然而，房地产市场也存在着诸多潜在风险，其中之一就是债务危机。
20世纪80年代末至90年代初，日本曾经历了一场严重的房地产债务危机，给日本经济造成了巨大的冲击，这一事件给全世界提供了宝贵的教训和启示。
本文将通过回顾日本房地产债务危机的经过、分析其原因以及探索其启示，以期为其他国家避免或应对类似情况提供参考。
一、日本房地产债务危机的经过1. 崩盘前景的迹象：20世纪80年代，日本房地产市场出现了空前的繁荣，房价急剧上涨。
然而，1989年开始，这一泡沫开始破裂。
房屋需求减少，房地产价格下跌。
2. 银行业的受创：日本的金融体系与房地产市场紧密相连。
银行业是最大的受影响群体之一，它们因大量投资于房地产项目而亏损严重。
许多银行因贷款违约和不良资产而陷入困境。
3. 经济衰退的循环：房地产价格下跌直接导致了日本的经济衰退。
企业倒闭、失业率上升，消费减少，进一步打击了房地产市场。
这种恶性循环使得整个经济陷入了长期的低迷状态。
二、导致日本房地产债务危机的原因1. 过度投资和借贷：在20世纪80年代，许多公司和个人一窝蜂涌入房地产市场，导致投资和借贷过度。
这使得房地产价格人为上涨，最终引发了泡沫的破灭。
2. 不透明的金融体系：在危机爆发前，日本的金融体系缺乏透明度，银行对于自身的风险敞口估计不准确，无法准确评估房地产市场的风险。
这使得金融体系无法合理应对危机。
3. 政府对策的不当：当房地产泡沫破灭后，政府采取了错误的对策，过度注重经济刺激和维稳，而忽略了对金融市场和经济结构的调整。
这进一步深化了危机。
三、日本房地产债务危机的启示1. 预防过度投资和借贷：政府和金融机构需要加强监管，严格控制资金的流动和房地产市场的开发。
避免出现投资和借贷过度的情况，防止泡沫的产生。
2. 加强金融体系的透明度：建立健全的金融监管体系，要求金融机构提供准确、透明的财务和风险披露。
关于20多年前的日本地产泡沫
关于20多年前的日本地产泡沫日本给世界留下的两宗“财富”之一是房地产“泡沫”（另一宗是“经济奇迹”）。
房地产泡沫，是日本政府放松宏观调控，放任房地产投机造成的必然恶果。
据日本国土交通省公布的数据，1985年～1988年的短短3年间，东京的商业用地价格指数暴涨了近两倍，东京中央区的地价上涨了3倍。
在20世纪80年代末，日本的土地财富已经占到国家财富总额的约70%，而同期美国仅占25%。
到1989年，国土面积仅为美国4%的日本，其地价市值竟相当于整个美国地价总额的4倍。
到1990年，仅东京都的地价就相当于美国全国的总地价，空前的房地产泡沫产生了。
只要是泡沫，必然会破灭。
从1990年秋季开始，房地产泡沫自东京开始破裂，迅速蔓延至日本全境。
1991年，东京、大阪、京都等大城市的房地产价格下降了15%～20%。
到1993年，日本房地产泡沫全面崩溃。
据日本不动产研究所统计，截至2000年3月，东京圈平均地价已从1990年的3月峰值下滑58.9%，同期商业用地平均地价更跌落了71.4%。
日本人为泡沫经济付出了沉重的代价。
1992年由于股票和土地价格下降所造成的资产损失相当于当年的国民生产总值的90%。
1994年3月，日本政府公布，日本1992年的国民总资产比1991年减少了448万亿日元，这个数字相当于日本当年的GDP。
日本土地总价值减少了223万亿日元，股票价值减少了178万亿日元。
泡沫经济还给日本金融系统造成了巨额坏账。
1998年底，日本官方认为金融机构坏账达7131亿美元。
到了1999年，有学者估计这个数字超过了高达10000亿～12000亿美元。
西方有些经济学家估计，日本泡沫经济带来的直接损失超过了6万亿美元。
日本政府总结泡沫经济惨痛教训的《经济白皮书（1993）》，将泡沫经济肆虐的10年称之为“失去的10年”。
白皮书沉痛地总结说：“泡沫经济有害无益，土地等价格暴涨暴跌对实体经济的长远发展留下了巨大的…负遗产‟。
日本房地产泡沫对我国的启示
日本房地产泡沫对我国的启示日本房地产泡沫对经济金融体系造成了巨大的伤害，其惨痛的教训也给后人启示。
通过对日本房地产泡沫的分析，给予我国房地产市场和金融系统的健康发展诸多启示。
一、房地产泡沫与金融风险联系紧密日本房地产泡沫与金融风险相互作用，一方面是房地产泡沫影响金融稳定，表现在泡沫形成和膨胀过程中对金融系统的危害，以及泡沫破灭所引发的金融危机，房地产泡沫膨胀期间的累积风险是威胁金融安全的主要来源，金融危机的爆发是前期累积风险的释放;另一方面是金融不稳定对房地产市场的影响，表现在信贷扩张收缩、利率起伏、股价波动等深刻影响房地产泡沫的发展。
总结而言，尽管各国房地产泡沫大小不一样，对金融系统的影响程度也不尽相同，但房地产泡沫与金融风险密切联系、相互作用。
金融风险贯穿于房地产泡沫形成、膨胀和破灭的整个过程，而房地产泡沫又刺激金融风险，导致金融风险不断累积。
二、完善房地产调控政策日本房地产泡沫形成时期，较完善的公共住房政策并没有发挥抑制地价上涨的作用。
一方面，日本公共住房政策着力点存在缺陷。
公共住房政策没有随着居民住房条件的改善而有所转变，没有有效抑制房地产投机;另一方面，商业地产投机远远超过住宅地产投机。
政府应该充分利用好有限的财力，将公共政策向保障中低收入家庭的基本住房需求上倾斜(任兴洲等，2013)。
同时，仔细回顾此次房地产泡沫危机，我们可以发现，土地投机是泡沫危机的重要原因，银行等金融机构成为有力的“帮凶”，市场预期变化起着动力作用，而政府接连的金融政策失误，则是危机最终爆发的关键。
因而，政府进行房地产调控时，要密切关注房地产价格波动，提高调控政策的前瞻性。
此外，在房地产调控过程中，要避免过急的紧缩政策，逐步挤出房地产泡沫。
日本正是因为实行了快速上调利率、控制房地产融资等过急的紧缩政策，才导致经济的长期疲软。
三、加大金融监管力度任何资产价格泡沫都存在金融监管缺失的影子，日本房地产泡沫也是如此。
20世纪80年代，日本政府放松了金融管制，同时过分注重缩小财政赤字而忽视了宏观经济的运行状况，导致经济陷入了极端的困境。
从日本楼市三十年变迁,汲取经济发展正能量
从日本楼市三十年变迁，汲取经济发展正能量自1990年代初以来，日本楼市经历了被称为“失去的30年”的漫长低迷期。
这一时期，日本房地产价格持续下跌，市场萎靡不振，对日本经济产生了深远的影响。
本文将深入探讨这背后的原因、影响以及日本楼市的未来走势。
一、日本楼市泡沫的形成与破裂在1980年代，日本经济迅速发展，成为世界第二大经济体。
在此期间，日本政府采取宽松的货币政策，大量资金涌入房地产市场，导致房价飙升。
然而，这一繁荣背后隐藏着巨大的泡沫。
1990年代初，随着地价上涨和股市崩盘，日本泡沫经济破裂，楼市开始走下坡路。
二、日本楼市长期低迷的原因1. 政策因素：为了遏制泡沫经济，日本政府实行紧缩性货币政策，提高利率，限制房贷。
此外，政府还出台了一系列房地产调控政策，如限制土地供应和加强房产税征收等。
2. 人口结构变化：日本社会老龄化严重，人口减少，导致房地产需求下降。
此外，年轻人对购房的热情减弱，更倾向于租房或与父母同住。
3. 经济增长乏力：自泡沫破裂以来，日本经济陷入长期停滞，企业盈利下滑，失业率上升，居民收入增长缓慢，进一步削弱了购房能力。
三、日本楼市的影响1. 对经济的拖累：房地产业是日本经济的重要支柱之一，楼市低迷导致投资减少、消费疲软，进而影响整体经济增长。
2. 银行不良贷款问题：房地产泡沫破裂后，许多企业和个人无力偿还房贷，导致银行不良贷款堆积，金融体系风险增加。
3. 社会问题：房价下跌导致许多家庭财富缩水，甚至陷入负资产困境。
此外，年轻人买不起房，加剧了社会不满情绪。
四、日本楼市未来走势展望尽管日本楼市长期低迷，但近年来出现了一些积极变化。
首先，政府推出了一系列刺激措施，如降低房贷利率、放宽购房限制等。
其次，随着东京奥运会的举办，基础设施建设和外国投资者的涌入为楼市带来了新的活力。
最后，随着人口结构的变化和技术的进步，共享住宅和小户型住宅等新兴市场逐渐兴起。
场变革的推动下，未来日本楼市有望逐步回暖。
日本泡沫经济对中国的启示概要
日本泡沫经济对中国的启示概要近几年，中国的经济不断发展，成为全球经济的重要角色。
然而，在追求经济增长的过程中，中国也面临着一些潜在的风险和挑战。
在这方面，我们可以从日本曾经经历过的泡沫经济中得到一些启示。
泡沫经济是指在某一特定经济领域或整个经济体中出现极高的资产价格，这种价格远远超过了其真实价值。
它通常由过度借贷、投机炒作和市场过热等因素引起。
日本在上世纪80年代曾经历过一次泡沫经济，当时房地产和股市价格飙升，财富被大量集中。
然而，泡沫最终破灭，导致了经济的严重衰退和长期的经济低迷。
第一点，日本泡沫经济给中国敲响了警钟，提醒我们警惕资产市场的过热。
在过去的几年里，中国的房地产市场经历了类似日本泡沫经济的迹象。
房价不断攀升，一些地区甚至出现了明显的投资炒作现象。
然而，我们必须警惕，过度依赖房地产市场可能导致不稳定性和风险。
为了避免泡沫经济带来的经济崩溃，中国需要制定合适的政策来控制房地产市场的波动，并且加强对其他资产市场的监管。
第二点，日本泡沫经济也提醒我们注意金融风险的防范。
泡沫经济的形成往往伴随着过度借贷和过度投机，这会给金融系统带来潜在的风险。
中国的金融体系也面临类似的挑战。
在中国，一些非银行金融机构规模庞大，风险隐患也在逐渐积累。
因此，我们需要加强金融监管，防范金融风险，并确保金融体系的稳定和健康发展。
第三点，日本泡沫经济的教训还包括鼓励科技创新和提升产业竞争力。
泡沫经济崩溃后，日本长期陷入经济低迷的原因之一是缺乏新兴产业的创新和转型。
中国目前也正面临着一些相似的挑战。
为了保持持续的经济增长，中国应加大科技创新的投入，提高产业竞争力，推动经济结构的转型升级。
最后，日本泡沫经济的启示还包括了加强金融监管和完善市场机制。
泡沫经济的崩溃一定程度上是由于监管不力和市场机制的缺陷。
因此，我们需要加大金融监管的力度，建立健全的市场机制，以避免泡沫经济的出现和崩溃对经济的冲击。
总之，日本泡沫经济为中国提供了宝贵的启示。
日本房地产泡沫对中国的启示1
日本房地产泡沫对中国的启示引言20世纪80年代，日本经历了一场引人注目的房地产泡沫，在短短几年内，房价出现了惊人的上涨，最终导致了泡沫的破裂和经济的崩溃。
这场经济灾难对于日本以及全球经济体系都产生了深远的影响。
中国作为世界上人口最多的国家和世界第二大经济体，在发展自己的房地产市场时，应当从日本的经验中吸取教训，避免重蹈覆辙。
本文将从房地产泡沫的根源、爆发和影响三个方面探讨日本房地产泡沫对中国的启示。
根源日本房地产泡沫的根源可以追溯到上世纪70年代末80年代初的经济繁荣时期。
当时，经济增长迅猛，金融机构放贷宽松，低利率环境下，房地产投资成为了最赚钱的项目之一。
大量的资金涌入房地产市场，推动了房价的上涨。
同时，日本政府也采取了一系列措施推动房地产市场的繁荣。
典型的例子是土地供给不足和严格的规划制度。
政府对于土地的开发、出售和使用进行了严格的控制，导致土地供给不足，进而推高了土地和房屋的价格。
此外，政府还通过减税政策、贷款优惠等手段刺激了房地产市场的发展。
爆发日本房地产泡沫的爆发可以追溯到1986年。
当年，东京的房价已经达到了历史高点，平均价格超过了美国的几倍。
然而，房价的上涨远远超过了实际需求，出现了供过于求的情况。
随着房价的高涨，许多人开始把房地产作为投资工具，投机行为愈发盛行。
人们炒房炒地，购买投资物业，进一步推高了房价。
这形成了一个恶性循环，人们追逐高涨的房价，形成了投资热潮。
然而，房价的高涨无法持续，最终在1991年，泡沫破裂。
房地产市场崩溃，房价急剧下跌，许多购房者遭受了巨大的财务损失，金融机构面临着巨大的坏账风险。
影响日本房地产泡沫的破裂对日本经济产生了深远的影响。
首先，经济增长急剧减缓，失业率上升，福利开支增加，社会压力增大。
其次，金融机构面临着巨大的风险，许多银行破产或陷入困境，金融体系遭到严重冲击。
对于中国来说，日本房地产泡沫的启示是不可忽视的。
首先，必须警惕房价的快速上涨，避免形成投机炒房的氛围。
日本房地产泡沫破灭的借鉴与启示
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日本房价启示录:世界经济史上空前的房地产泡沫核心提示：作为亚洲经济强国，日本的经验值得后来者学习借鉴。
从日本的历史教训来看，房地产价格的高速上涨和下跌，与整个日本宏观经济的兴衰有着密切的关系。
可以说，日本经济奇迹的顶点，伴随着东京等地房价的冲天而到来；而这一切的终结，也是从日本房价的暴跌开始的。
他山之石，可以攻玉。
作为亚洲经济强国，日本的经验与教训值得后来者学习与借鉴。
从日本的历史教训来看，房地产价格的高速上涨和下跌，与整个日本宏观经济的兴衰有着密切的关系。
可以说，日本经济奇迹的顶点，伴随着东京等地房价的冲天而到来；而这一切的终结，也是从日本房价的暴跌开始的。
目前的中国，伴随房地产价格高涨而红火的经济，尚未到达日本鼎盛时的高度，但房地产泡沫所带来的一些隐忧已经显现。
2012年7月13日，一套位于东京都南麻布，面积约410平方米的公寓标出18亿日元的售价，成为全球最贵的公寓。
这套公寓目前由日本苏富比国际地产公司挂牌出售，地产公司起初未料想会有多少人问津，但结果颇让人吃惊，已经“有好几对夫妇来咨询了相关情况”。
客户里面不乏“商界著名人士”，连一年只在东京待一两个月的国际商务人士也对它颇有兴趣。
东京依然是世界上寸土尺金之地，尽管其相对历史最高峰已经大大缩水。
作为日本邻国的中国，对日本房价的概念也慢慢从热播电视剧《上海人在东京》时代那种带着不可思议的遥望到现在感慨“和中国也差不多了”。
关于中国的房价，先行的日本人也有许多建议。
日本《东洋经济》7月4日刊文称，中国的房地产现状虽然经常被拿来同日本上世纪80年代作比较，但地价并未出现高涨局面，总体上更接近日本上世纪70年代。
另外，中国采取“先易后难”的改革路径，这导致接下来的改革课题都分外棘手，整体状况比日本上世纪70年代更严峻。
实际上，《东洋经济》的该文并不以谈房价为主，而是意在探讨中国经济降速下的未来走向。
但是从日本经历的历史教训来看，房地产价格的高速上涨和下跌，确实和整个日本宏观经济的兴衰有着密切的关系。
可以说，日本经济奇迹的顶点，伴随着东京等地房价的冲天而到来，而这一切的终结，也是从日本房价的暴跌开始的。
日本房价起伏史《东洋经济》所指的上世纪70年代，最大的特征就是“日本列岛改造计划”。
所谓列岛改造计划，用时任日本首相的田中角荣在1972年的《日本列岛改造论》中的话来说就是：大胆转变向城市集中的洪流，将民族的活力和日本经济的强大余力发散到整个日本列岛。
以工业的全国性重新配置和知识集约化、全国新干线和高速公路的建设、信息通信网络的形成为杠杆，一定能消除城市与农村、日本沿海与内陆的差距。
简而言之，就是大力在日本全国普及现代化的基础设施，消除城乡差距，这是以工农业区域的重新规划和高速公路、新干线（高速铁路）为核心的。
列岛改造计划是经济历史上经典的以国家指导宏观经济发展的案例，其总体评价正面。
“上世纪70年代前期的日本，为了防止尼克松冲击（即美国放弃金本位导致布雷顿森林体系崩溃）以后的经济恶化，采取了积极的财政政策，导致了地价的上涨。
这段时间发表的《日本列岛改造论》对此起了火上浇油的作用。
”日本富士通综合研究所高级主任研究员米山秀隆接受时代周报采访时表示。
而上世纪70年代日本房价的上涨也和宽松的金融政策有关，当时日本中央银行实行低贴现率，使得居民住宅贷款额同比增长了1.3倍。
实际上这种宽松的金融政策在80年代以后更进一步造就了庞大的资产泡沫。
日本在上世纪70年代经历的大规模的基础建设和城市化过程也确实和现在的中国有较多相似之处。
而与此相对，80年代，特别是1985年广场协议后的日本，经济已经进入了全盛期，国内基建基本完成，居民收入也因为“所得倍增”计划而跃入发达国家水平，人均国内生产总值历史上第一次超过了美国。
经济泡沫开始进入高速膨胀阶段。
相比之下，中国目前尚没有达到这个阶段。
日本一桥大学经济研究所所长浅子和美教授接受时代周报采访时表示：“如果以名义GDP 的变化为基础来解释的话，中国的房地产业确实存在泡沫。
所以短期内泡沫破碎，住宅价格下跌的话也不奇怪。
但是毫无疑问，中国今后名义GDP将会继续增长，长期来看，住宅价格可能还会继续突破泡沫时的最高额，这种状况和日本高速成长期及石油危机以前的泡沫状况相似，而和日本80年代后半期的泡沫状况及90年代的崩盘有别。
特别不同的一点是，90年代日本泡沫破灭时，很多人因为名义GDP已经停止增长，所以干脆认定房价不会再涨了（也就是所谓土地神话的破灭）。
特别重要的是，中国还处于‘尽管资产价格在短期内泡沫成分不小，但是考虑到总体经济成长的基础，很多人还是会考虑到房价尚有上涨的空间’这样的阶段。
”但是如果说今天房价是中国人最关心的民生议题，那么对很多日本人来说，70年代的主题倒并不是房价。
今年已经59岁，在千年古都京都经营一家公司的枥下满轮告诉时代周报记者：“1975年的时候，京都中心地区，一套30坪（1坪约等于3.3平方米）的房子大概要1500万日元。
普通人花个30年也是可以买下来的，当时一个普通大学毕业生的月工资差不多是4万日元。
”“其实一直到1980年，房价还和整个70年代差不了太多。
真正开始疯涨还是在1985年到1989年之间。
1980年同样一套30坪的房子在京都市中心还只要3000万日元，涨得不算特别狠。
但是1985年就要5000万日元，1987年就要8000万日元了。
”枥下满轮回忆，“而普通大学生的月收入也就是在1980年上升到10万日元，后来也就是10多万日元。
”另外，在上世纪70年代，日本出现很多官商勾结，炒高地铁站或者新干线车站附近土地价格的事情。
“往往就是依靠和政府官员的关系，预先获知修建车站的地点，然后提前买下附近的土地高价牟利。
不过现在这些事情都绝迹了。
”枥下满轮说。
从这个角度来看，70年代的日本的房价和今天的中国还是有些不同，至少房价没有成为困扰民生和政府政策的头等大事，即使在一些大城市，也不至于奋斗一辈子都没有买房的希望。
米山秀隆认为：“从全国来看，70年代日本的房地产泡沫和现在的中国不太一样，当时价格上涨还只是一段时期内的问题，而且那时房价泡沫破碎的恶性影响力也是短期的。
但是与此相对80年代则不同了。
发生了全国性的庞大的房价泡沫，然后这个泡沫破碎后，整个日本经济一下子陷入了超过10年的经济停滞。
”关于中国是否正面临“先易后难”的境地，米山秀隆认为也未必如此，他分析：“以中国整体来看，住宅价格的上涨还是和个人收入上涨的步伐相匹配，所以不能说是泡沫。
不过在一部分大城市，确实有住宅价格上涨的幅度远远超过收入提高幅度的状况。
这种情况和较强的投机因素有关，也有经济刺激政策下，大量过剩货币的流入有关。
而依靠政策调控房价，让其恢复到和收入相匹配的程度上去，花一点时间作调整，不会对宏观经济有太大的影响。
但是考虑到对住宅实际的潜在性需求很强，所以这种调控一旦结束，房价还是会慢慢地回到上升的轨道上。
”疯狂时代到来真正让后世记忆犹新，并且留下了许多逸事的超级房价泡沫，出现在上世纪80年代，特别是1985年日美《广场协定》签订以后。
由于《广场协定》让日元对美元大幅升值，所以海外热钱大量涌入日本，而且更多的日本资金也从制造业中被解放出来，日本央行为了维持景气的状况，也一直保持着低利率。
从1985年到1990年，从房价到股市，从海外收购到融资放贷，整个日本经济都陷入了一种极为疯狂的状态，特别是1987年后更进入了所谓“超泡沫时代”。
当中许多事情，至今让人生畏。
实际上，在80年代日本泡沫经济期间，消费者价格指数（CPI）没有什么很大变动，主要体现是“资产通货膨胀”上，也就是股价和地价的狂升。
以股价来说，广场协定后第一个营业日的1985年9月24日，东京证券交易所的平均股价是12755日元。
1987年1月30日平均股价超过了2万日元，而到了1989年年底的12月29日，这个数字创下了38915日元的历史纪录。
那年的5月2日，东证一部的上市公司股价总额达到了500万亿日元，占当时世界份额的45%，东京证券交易市场成为了世界上最大的股票交易市场。
从1983年算起，到1989年为止，日本股票价格在四年时间内平均增长率高达49%，而同期GDP增长率只有4％，股价在这五年内上升了3倍之多。
地价同时也急剧上涨，最初是东京地区极度火热，随后这个上涨风蔓延到大阪、名古屋及其他大城市。
进入1987年之后，可以用“狂乱”来形容地价的上涨了，东京的商业用地价格在一年中上涨了48.2%，住宅用地价格上涨了21.5%，上涨幅度已经超过了“日本列岛改造”时期。
1988年更为恐怖，东京的商业用地价格上涨了61%，住宅用地价格上涨了68%，和开始上涨的1985年时候相比，东京的商业用地价格上涨了2.9倍，住宅用地价格也涨了2.1倍。
到1987年底，日本全国土地的时价总额为1673万亿日元，是国土面积为日本26倍的美国全国土地时价总额的2.9倍。
在银行贷款的128万亿日元增加额中，50％流向房地产业和非金融机构。
1987年，日本商业用地和住宅用地价格的年上升率甚至超过了76%的异常水平。
据日本国土厅公布的调查统计数据，1985年，东京都的商业用地价格指数为120.1(1980年为100)。
但到了1988年就暴涨到了334.2，可谓世界经济史上空前的房地产泡沫。
在这种情况下，各种怪诞之事接连发生。
比如有一个著名的说法就是一个东京的地价可以买下整个美国，日本皇室的土地可以买下整个纽约。
实际上正确的说法应该是包括皇室在内坐落着日本众多重要机构的东京都中心区的千代田区，当时的地价市值确实接近纽约或者一个欧洲小国的总地价。
房地产业的狂热也滋生了无数的富豪。
千叶商科大学一位教授的学生家长是地产商，为了显示自己出手阔绰，某个晚上，这个学生拿了200万日元请自己的老师到俱乐部去喝酒。
直接用现金，2沓1万一张的日币堆在酒桌之前。
也因为房地产如此火爆，越来越多的公司开始“不务正业”，进行炒股和炒楼。
为了追逐高额利润，日本各大银行将房地产作为最佳贷款项目。
1990年，在东京证券交易所上市的12家日本最大银行向房地产发放贷款总额达到50万亿日元，占贷款总额的1/4，5年间猛增2.5倍。
一些日本银行甚至违反国际清算银行的巴塞尔协议，将持股人未实现利润当作资本金向外出借，造成流通领域里的货币数量进一步扩张。
而1984年日本银行业对房地产贷款的比例占制造业贷款的比例是27%，到1989年就上升到74%，经济已严重失衡，直接打击了作为国民经济支柱的其他制造业产业。
当然，这样的结果是，到2003年日本7家大型银行还需要核销坏账5.6万亿日元。
为了争夺利润和分享市场，日本上千家财务公司和投资公司等非银行机构也不顾政策限制，跻身于房地产金融行业，直接或间接向房地产贷款，总额高达40万亿日元，而且重复抵押贷款严重。