项目定位及招商策略报告

凯里世纪兴城

商业定位及招商策略报告

深圳市泛珠江地产顾问有限公司

2010年11月

致“世纪兴城”项目开发公司：一个大盘，要有灵魂；

一种创新，要有勇气；

一个大型商业入市更需要有一个全新的概念来贯穿,掀起一场商业地产营销运动，在营销上没有特色的项目不能引起消费者与市场更多的关注。没有主题的项目各个卖点不能成为系列，只是一个个孤立的元素，虽然也能发挥它的作用，但这就象一个手指和一只手相比一样，市场能量是有限的。

“世纪兴城”以具有独创性的市场理念，向消费者推介一种全新的消费文化和生活方式，这种消费回归原创性的理念，将对凯里商业甚至整个凯里的购物格局进行一场革命性的刷新----我们是龙头老大，我们是引领者，我们是第一个吃螃蟹的人。

我们期冀“世纪兴城”成为一面旗帜，一个在凯里地产市场中独具特色的商业大盘，从而带动和引导凯里新的商业市场。

因此，拒绝平凡，敢于创新，科学策划，出奇制胜，是我们永远不懈的追求，也是我们永远恪守的策划观。我们坚信：只有导入实效全新的整合营销概念和专业的整合营销模式，为项目实施全程整合营销策划运作，我们的项目才能获得圆满的成功，才能获得项目效益的最大化与风险的最小化。

谢谢！

泛珠江地产策划创作组

报告纲要

在本项目的定位及招商过程中，我司综合研究了目前凯里商业市场的发展情况和未来商业的发展趋势，通过赋予项目以主题、概念和形象，将项目目前所具备的优势一一放大，使之成为能够真正引领凯里商业市场发展的领头羊。

我司经过一系列的市场调查和研究，在充分分析了项目优劣势的基础之上，结合市场空白点和未来发展机遇，建议将本项目定位于“摩登世界•以女性为主要消费对象的一站式时尚情景体验购物中心”，此定位将进一步拉升项目品质，也使业态规划更为明晰，为项目今后的运营发展提供良好的动力。

针对这一主题定位，我司对商场的业态也进行了相应的规划，在充分考虑到商场的人流动向和消费循环与商场格局的关系之后，我司针对项目的格局也提出了相应建议，如增加扶手梯的数量、重新分割商铺面积、绿化广场加盖、内街人流导线设计等。此外，为了全面擢升项目的品质和形象，我司还建议项目从形象包装上和VI系统上务必尽善尽美，尤其对于中高档商业项目而言，形象包装好坏对于销售将产生十分重大的影响。

影响本项目销售进程和销售效果的另一个重大因素便是招商的效果，尤其是在主力店和次主力店的招商上更需要花大工夫。在目前的市场环境和项目所在区位条件来分析，我司建议项目应该立即启动招商，并应将招商目光立足凯里，跳跃向深圳、贵阳、重庆、湖南等城市。争取更多优质商家的进驻，提升项目品质，促进销售。

本项目自身具备很强的竞争优势，在定位环节和招商环节处理的更为精细、更为理性、更为符合市场发展的规律，我司相信本项目将成为凯里未来商业的真正“执牛耳者”。

项目定位及招商策略报告目录

第一篇、定位篇

一.策略导语

1.“四个领先”的核心策略观

2.营销推广的五大核心步骤

二.本项目操作的几个核心问题

三.项目SWOT分析和重点竞争分析

1.项目SWOT综合分析

2.商业市场竞争分析

四.项目市场定位

1.定位思考

2.出路解决

3.定位依据

4.定位推导

5.消费客层定位

6.商业需求特征分析

五. 项目总体定位

1.项目主题定位

2.核心价值体系建立

3.定位内涵解析

4.项目业态设计

5.财务价值分析

第二篇、产品篇

一.现有平面图不足之处

1.项目各楼层技术指标

2.项目平面图建议

3.项目设计建议

二.对现有商业格局之建议

1.人流导向建议

2.广场设计建议

3.商业氛围营造建议

4.项目及品牌识别建议

6.物业规划建议

5.VI设计定位

7.案例借鉴

三.项目形象包装建议

1.形象展示原则

2.形象包装要求

3.地盘包装建议

4.售楼处建议

5.售楼资料的设计建议

第三篇、招商建议篇

1.招商策略

2.招商商家目标客户群定位

3.入驻商户“放水养鱼”策略

4.租金策略

5.招商原则

6.招商渠道

7.招商推广目标

8.招商推广计划

9.项目招商流程图

10.核心租户的引进和规划

11.各商业业态建筑规划与选址要求

12.招商系统计划

13.项目操作示意图

第一篇定位篇

我们的一切研究都必须以现实条件为基础，以客户的目标为导向。基于开发商希望全部出售、价值最大和降低风险、赢得口碑的企业战略目标，打造高利益、高形象的商业品牌。我司根据这一核心内涵为项目提供更为详尽的策略过程。

一.策略导语

1.世纪兴城秉承地产营销推广“四个领先”的核心策略观

领先的市场消费群体精确的目标客户群体介定，超越已有领先的市场消费需求兴奋点建立项目核心价值体系，打破僵局领先的市场轰动效应引导差异化营销战略的制定与实施领先的销售业绩目标追求规范运作体系保障下的工作成效2.世纪兴城有关地产项目营销推广的五大核心步骤

（1）.前期规划招商；包括产品的独特性，业态的创新。

对委托项目进行综合价值评估的过程。涉及市场分析、区域特征、项目功能、项目价值、市场切入等的全方位判断与核定。

目的：对项目及目标客户准确定位，制订差异化营销策略，降低市场风险，保障开发商利益最大化。

（2）.建立物业崭新形象：增加服务方面的附加值。

目标客户对项目初步认知的过程。涉及项目定位、形象定位、个性定位、广告推广主题定位。

目的：引起市场关注，进行市场需求评判与区隔，作出目标层面的划分及锁定。

（3）.创意主题、概念提升及营销现场展示，开始建立崭新的新