2010年重庆房地产市场研究报告

序言：2010年中国房地产市场调控政策迭出，力度空前，被称为“史上最严厉”。

然而三轮调控打压之下，市场却走出了三轮快速消化期。

有人说2010年是楼市走低的一年，这一年，调控不间断，勒紧了房企的脖子；又有人说2010年是楼市发展的一年，调控的挑战带来新的发展机遇，经过政策洗礼的房企会如破土春生的绿芽，稳健发展。

2010年，从年度调控转变为季度调控，从控制投机、投资需求扩散至首置、改善性需求，调控已然成为2010年楼市的常态，但不管是年初的国11条、4月份的新“国十条”还是十一前后的限购、差别信贷政策，都被市场快速消化，这一定程度上势必坚定了有关部门继续调控房地产市场的决心和意愿。

面对通胀和流动性资金过剩的大环境，房地产的投资品属性被再度看好。

2010年，楼市调控让房企们有些应接不暇，重庆楼市在调控下跌宕起伏,从天量成交的春交会到秋交会的“过于冷清”。

从供求关系来看，市场存量较低，从供求比来看，近几年市场需求持续旺盛，尽管2010年供不应求状况较2009年有所缓解，但存销比在10个月以下，重庆仍处供不应求态势，市场没有明显去化压力。

对于2011年，调控仍然是房地产市场的主基调，而房产税的出台、房产交易税、保障性住房建设等政策关键词将备受关注，楼市背后的精彩剧情还在继续上演。

2011年，调控不松绑，无论是房企，还是购房者，都期待着新一轮好戏开锣，我们将拭目以待……第一章 产业政策一、2010年国家房地产政策解读1、“新国十条” “ 新国五条”国家宏观调控政策事件回放：“新国十条”国家：最严厉——差别化住房信贷政策4月17日，国务院要求实行更为严格的差别化住房信贷政策，对购买首套且套型建筑面积在90平方米以上的家庭（包括借款人、配偶以及未成年子女），贷款首付比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍，对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付比例和贷款利率应大幅度提高。

事件评述：“新国十条”，与年初的“国11条”相比，变化最大的主要体现在需求的调控上，住房信贷政策收紧力度前所未有；而增加供给和市场监管的措施较之前基本一致。

通过需求方面进行调控，主要打击投机购房，一方面首付的大幅提高，另一方面银行可以根据情况暂停发放购买第三套及以上住房贷款；除了信贷政策外，税收政策也明显加大调控作用，虽然没有明确的税收政策出台，但本次政策已经释放出房产消费税或房地产保有税的出台预期信号。

言外之意，如果目前的政策调控对高房价上涨还是不能起到抑制作用的话，税收工具作为更强有力的杀手锏将随后登台，力求加速楼市降温，而年末的房产税试点城市的决定同样证实了这一观点。

地方: 弱化的地方新政事件评述：4月17日新“国十条”勇猛亮相，业界人士均惊呼其为“史上最严”的调控政策。

而在新“国十条”的威慑下，各地新政也陆续出台，纵观各城市地方版房地产调控细则，力度松紧不一，除北京的地方调控细则明确要求每个家庭限购一套房较为严厉之外，其余各地方房地产调控细则大多“温和”落地。

地方版房产新政似乎并没有让人满意，政策出台后，部分出城出现“量跌价跌”的局面，但是却并未给全国楼市带来较大的降温效果，可见，地方城市调控力度随时间而转弱，并逐渐弱化中央坚决压制房价增长的力度。

但是经历了“新国十条”以及地方调控细则的轮番出击后，购房者似乎从中看来未来房价下行的希望，从而导致的一个较长时期的观望期。

重庆：地方房地产调控细则同样在经历一个缓冲期后于2010年5月21日“温和”落地，与大多数城市一样，主要内容包括酝酿对个人房产收益征税试点、公积金结余建保障住房、严禁向别墅供地、首套住房主城纳税人有按揭补助以及第二套住房贷款首付比例不低于50%，由此看来重庆的地方调控细则严厉程度并不高，自调控细则出台后，重庆房市观望气氛浓厚，出现短期的“量跌价稳”局面，此后，重庆地方房地产调控政策始终跟随国家政策脚步。

2、 央行年内第六次上调存款准备金率事件评述：央行年内6次上调存款准备金率，频度密集属罕有。

而货币政策的效果不能一蹴而就，有时滞，一般需要经过几轮上调存款准备金率和加息后对市场才会产生影响，央行目前的经济政策为积极的财政政策和稳健的货币政策，上调存款准备金率为央行眼下最安全与温和的货币工具，而如此密集地施以准备金率上调，意在进一步加强当前流动性调控，控制银行信贷投放和管理通胀预期，同时也显示央行抗通胀的决心。

3、 2011政策走势—平稳过渡，调控趋于合理化国家对房地产政策将会不断进行调整，总体走向趋于合理，而在国家政策调整过程中房地产业或将进行大洗牌，但是购房者刚性需求仍然存在，而公租房与廉租房的落实将是缓解刚需压力的关键点，其建设力度也将继续加大。

但商品房却必须按市场经济规律来管，经历了2010年的一个政策频发期和调控力度最严期，预计2011年，国家的房地产宏观调控将不断趋于合理化，楼市主基调将以平稳过渡为主，而房产税的出台、房产交易税、保障性住房建设等政策关键词将备受关注。

二、2010年重庆市政规划解读1、重庆两江新区挂牌成立事件回放：重庆两江新区于2010年6月18日,也就是重庆直辖13周年之际挂牌成立，是我国内陆地区唯一的国家级开发开放新区，也是继上海浦东新区、天津滨海新区后，由国务院直接批复的第三个国家级开发开放新区。

2、成渝经济区规划获批准事件回放： 12月17日，四川省发改委副主任郑备透露，酝酿已久的成渝经济区区域规划已获国家发改委审批通过。

按照规划，未来的成渝经济区将成为西部大开发的增长极和经济高地，国家重要的先进装备制造业、现代服务业、高新技术产业和农产品基地，全国统筹城乡综合配套改革试验区，国家内陆开放示范区和国家生态安全保障区。

3、“畅通重庆”再添新意从各国城市化发展的实践来看,轨道交通以其运量大、速度快、安全可靠、准点舒适的技术优势。

在日、美、欧等国家和地区已经成为主要的城市交通工具。

通过对纽约、巴黎、伦敦、东京和莫斯科等城市市内交通客运量结构的分析与研究表明,在这些发达城市,公共交通所占比例一般为60%～80%,其中有轨交通的比例达30%～45%。

无论私人交通如何发展,公共交通作为主体的地位一直没变,轨道交通往往又占有较大优势,居主导地位。

第二章、土地市场2010年重庆市土地市场供应1411.78万平方米，较2009年减少203.35万平方米，跌幅为12.6%。

2010年重庆土地市场成交885.59万平方米，较2009年减少156.97万万平方米，下滑幅度34%。

成交均价3787.4元/平方米。

一、经营性土地市场供应分析2010年重庆市主城区供应138宗土地，供应面积为1096.85万平方米，供应面积比2009年增加312.37万平方米，环比上涨39.82%，预出让土地综合价金为456.86亿元，土地预出让均价为4165.2元/平方米，土地单价为277.82万元/亩。

其中，渝北区以212.64万平方米成为供应土地宗数最多和供应土地面积最大的区域。

二、经营性土地土地成交分析2010年重庆主城区土地成交94宗，成交面积为935.21万平方米，成交总金额为468.68亿元，成交均价为5011.39元/平方米。

从各区域成交情况来看，渝北区成交宗数和成交面积均位列各区域之首，分别是，21宗和192.36万平方米。

从单月成交情况来，12月成交19宗土地，合计 299.93万平方米，成为全年成交宗数最多和成交面积最高的月份。

第三章 市场交易一、商品房市场1、市场综述截止2010年12月，重庆主城区商品房市场成交2141.3万方，同比下降9.4%。

市场供应2004.7万方，同比涨幅约14.5%。

整体市场呈供不应求态势，截止2010年12月，全年主城区市场供求比为0.94。

2010年重庆市场整体火热，但全年成交量却不及2009年，主要有以下三个原因： 市场供应不足：2010年市场供应持续保持供不应求势态，截止到11月底，市场供求缺口达200万方，特别是10月底秋季房交会过后，很多项目由于工程进度赶不上，导致无房源销售。

2、供求关系分析综观2010年1-12月，重庆商品房市场整体供应2004.7万方，成交2141.3万方，整体市场供求比为0.94。

全年供不应求势态明显，除9月和11月、12月市场供求得到逆转，市场供应相对充足以外，其余月份市场供应都稍显紧张，特别是10月秋季房交会期间，市场集中成交，供应更呈现出严重不足。

3、供应量分析2010年重庆房地产市场一波三折，2010年2、3月市场受“国十一条”影响，开发商谨慎推盘，市场放量较小，到4月春季房交会期间才全面放开。

但4月中旬“新国十条”又突然来袭，开发企业对后市持观望态度，继续采用较小放量试探市场情况。

到7、8月份市场全面回暖，开发商信心十足，于是在“金九”时期，市场到达供应高峰，但接着出台的“新国五条”又让开发商的供应热情降温。

目前年底将至，供需双方对市场普遍看好，市场供求持续上升。

4、成交量分析本月商品房成交194.9万方，较上月增长约20万方，2010年第四季度商品房市场基本处于一个比较平稳的态势，并没有季节性因素转冷。

出现这种情况的原因在于：一方面是，10月房交会后市场集中供应，市场有一个缓冲期，11月市场放量已经开始减少；而进入12月之后，楼市的持续高调使购房者纷纷下叉买房，开发商则相应的在12月推出较多的新房源；另一方面，9.29新政的影响已经淡化，在10月份处在博弈中的买卖双方在11月、12月都相继入市。

随着年底接近，许多项目都抓紧时间开盘，期望在新年到来之前快速去化房源，这也是12月供应、成交都比11月活跃的原因。

5、成交均价分析重庆主城区商品房成交价格持续上涨趋势明显，截止到2010年11月，市场整体成交均价5905元/平米，较去年的成交均价4332元/平米上涨近1600元，涨幅达36.3%。

2010年全年成交均价有望突破6000元/平米大关。

其中，11月成交均价为6850元/平米，直逼7000大关，较年初的均价4786元/平米上涨2074元，月平均涨幅约为4%，价格上涨速度令人咋舌。

6、市场小结2010年中国房地产市场调控政策迭出，力度空前，被称为“史上最严厉”。

然而三轮调控打压之下，市场却走出了三轮快速消化期。

面对通胀和流动性资金过剩的大环境，房地产的投资品属性被再度看好。

2010年重庆楼市也是在波动中增长，全年供不应求，价格快速上涨明显。

从重庆整体市场来看，2010年房地产市场尽管走势出现波动，但总体仍保持平稳增长态势 。

二、商品住宅市场1、供应量根据本机构对2010年重庆市商品住宅市场监控得出，2010年1-12月，重庆商品住宅新增供应1751.9万方，而2009年全年的商品住宅为1493.94万方。