房地产估价考试重要公式(整理)复习进程

房地产估价理论与方法重要公式1. 2房地产的概念•建筑密度 %= 建筑基底总面积X 100%建筑用地面积•容积率=总建筑面积建筑用地面积•总建筑面积=土地总面积X 建筑密度X 建筑层数 •容积率=建筑密度X 建筑层数•套内建筑面积=套内房屋使用面积+套内墙体面积+套内阳台面积 •建筑面积=套内建筑面积+分摊的共有建筑面积 2. 3房地产的供求与价格•供给量=存量一拆毁量一转换为其它种类的房地产量+其它种类房地产转换为该种房地产量+新开发量 •弹性=作为因变量的经济变量的相对变化作为自变量的经济变量的相对变化房地产需求量变化的百分比 房地产价格变化的百分比 房地产需求量变化的百分比 消费者收入量变化的百分比 房地产需求量变化的百分比 人口数量变化的百分比= 一种房地产需求量变化的百分比 另一种房地产或商品价格变化的百分比 = 房地产需求量变化的百分比预期的房地产价格变化的百分比 房地产供给量变化的百分比 房地产价格变化的百分比 = 房地产供给量变化的百分比要素价格变化的百分比 2. 4房地产价值和价格的种类•一个良好的评估价值 =正常成交价格=市场价格•基准地价：在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、居住、工业 等用途，分别评估确定的某一估价期日上法定最高年期土地使用权区域平均价格。

•标定价格：政府根据管理需要，评估的某一宗地在正常土地市场条件下，于某一估价期日的土地使用权价格， 它是该类土地在该区域的标准指导价格。

•房屋重置价格：某一基准日期，不同区域、不同用途、不同建筑结构、不同档次或等级的房屋，建造它所需要 的一切合理必要的费用、税金及应获得的利润。

•房地价格=土地价格+建筑物价格 •土地价格=房地价格一建筑物价格 建筑物价格=房地价格一土地价格楼面地价=土地总价总建筑面积楼面地价= 土地总价X 土地总面积 =土地单价总建筑面积 土地总面积容积率•期房目前的价格=现房价格一（预计从期房达到现房期间）现房出租的净收益的折现值一风险补偿 -补地价=改变后的地价一改变前的地价 =现楼面地价X 现容积率一原楼面地价X 原容积率 =补地价（单价）X 土地总面积=原楼面地价X （现容积率一原容积率） •补地价（单价）=原容积率下的土地单价 X （现容积率一原容积率）-房地产需求的价格弹性 = -房地产需求的收入弹性 = -房地产需求的人口弹性 = -房地产需求的交叉价格弹性 -房地产需求的价格预期弹性 -房地产供给的价格弹性 = -房地产供给的要素成本弹性-补地价（单价）-补地价（总价）原容积率4 . 4建立价格可比基础•建筑面积下的价格=套内建筑面积下的价格X套内建筑面积建筑面积•建筑面积下的价格=使用面积下的价格X使用面积建筑面积•套内建筑面积下的价格=使用面积下的价格X 使用面积套内使用面积•1公顷=10 000平方米•1亩=666.67平方米•1平方英尺=0.09290304平方米•1坪=3.30579平方米•平方米下的价格=公顷下的价格出0 000•平方米下的价格=亩下的价格代66.67•平方米下的价格=平方英尺下的价格弋.09290304•平方米下的价格=坪下的价格为.305794. 5交易情况修正•采用百分率法进行交易情况修正的一般公式为：可比实例成交价格X交易情况修正系数二可比实例正常市场价格可比实例成交价格X 1 二可比实例正常市场价格1士S % 或者：可比实例成交价格X 100 二可比实例正常市场价格100 士S %上式中, 1 或100 是交易情况修正系数1 士S% 100士S%•采用差额法进行交易情况修正的一般公式为：可比实例成交价格士交易情况修正数额二可比实例正常市场价格•正常成交价格一应有卖方缴纳的税费二卖方实际得到的价格•正常成交价格+应有买方缴纳的税费=买方实际付岀的价格•应有卖方缴纳的税费=正常成交价格X卖方缴纳税率•应有买方缴纳的税费二正常成交价格X买方缴纳税率•正常成交价格= 卖方实际得到的价格1 —卖方缴纳税率•正常成交价格= 买方实际付岀的价格1+买方缴纳税率4. 6交易日期调整•可比实例在成交日期时的价格X （1寸％戸可比实例在估价时点时的价格•可比实例在成交日期时的价格X （100日）/100二可比实例在估价时点时的价格•采用定基价格指数进行交易日期调整的公式为：可比实例在成交日期时的价格X估价时点时的价格指数=可比实例在估价时点时的价格成交日期时的价格指数•采用环比价格指数进行交易日期调整的公式为：可比实例在成交日期时的价格X成交日期的下一时期的价格指数X再下一时期的价格指数X…X估价时点时的价格指数二可比实例在估价时点时的价格•采用逐期递增或递减的价格变动率进行交易日期调整的公式为：可比实例在成交日期时的价格X （1 士价格变动率）期数二可比实例在估价时点时的价格•采用期内平均上升或下降的价格变动率进行交易日期调整的公式为：可比实例在成交日期时的价格X （1 士价格变动率X期数）二可比实例在估价时点时的价格-百分率法下的修正、调整系数累加公式：估价对象价格二可比实例成交价格 估价对象价格 X （1 士 S% 士 R %）=可比实例成交价格估价对象价格二可比实例成交价格100 士 S 士 R±交易情况修正系数 士交易日期调整系数 士房地产状况调整数额5. 2房地产价格的构成•开发利润二开发完成后的房地产价值 •计算基数=土地取得成本+开发成本，即：直接成本利润率 =开发利润/ （土地取得成本+开发成本）•计算基数二土地取得成本+开发成本+管理费用：投资利润率=开发利润/ （土地取得成本+开发成本+管理费用）•计算基数二土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息+销售费用，相应的利润率可称为 成本利润率，即：成本利润率=开发利润/ （土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息+销售费用）•计算基数二开发完成后的房地产价值 （售价）,相应的利润率可称为 销售利润率，即：销售利润率=开发利润/开发完成后的房地产价值5 . 3成本法的基本公式•成本法最基本的公式为：房地产价格=重新购建价格一折旧•新开发土地价格二取得待开发土地的成本+ 土地开发成本+管理费用+投资利息+销售费用十销售税费+开发利润 上式中： •开发完成后可转让土地面积的比率二开发完成后可转让土地面积的总面积/开发区用地总面积X 100% •新开发区某宗土地的单价 =（取得该用地的总代价+土地开发总成本+总管理费用+总投资利息+总销售费用+总 销售税费+ 总开发利润）/（用地总面积X 开发完成后可转让面积的比率）X 用途、区位等因素调整系数•求取该荒地开发完成后可转让熟地平均单价的过程如下：该荒地开发完成后可转让熟地的总价=取得该荒地的总代价十土地开发总成本 十总管理费用十总投资利息+总销售费用+总销售税费+总开发利润=取得该荒地的总代价十土地开发总成本十总管理费用十总投资利息+可转让熟地的总价 埒肖售费用、销售税费和开发利润的比率4. 7房地产状况调整•房地产状况调整的方法主要有百分率法和差额法、回归分析法•可比实例在其房地产状况下的价格或者：X 房地产状况调整系数二可比实例在估价对象房地产状况下的价格X 1二可比实例在估价对象房地产状况下的价格可比实例在其房地产状况下的价格1 士 R%X 100二可比实例在估价对象房地产状况下的价格•可比实例在其房地产状况下的价格 •可比实例在其房地产状况下的价格注：上式（）为估价对象房地产状况相对于标准房地产状况的得分 4. 8求取比准价格•百分率法下的修正、调整系数连乘公式：估价对象价格二可比实例成交价格100 士 RX 100/ （）=可比实例在估价对象房地产状况下的价格X 100/ （） X （） /100二可比实例在估价对象房地产状况下的价格估价对象价格 X （1 士 S %） X （1 士 R %）=可比实例成交价格X 交易情况修正系数 X 交易日期调整系数 X 房地产状况调整系数 X （1 士 T %）或者： X 1 X （1 士 T %） X 1 或者：1 士 S%估价对象价格二可比实例成交价格 X 100 X 100 士 T X 100100 士 S 100 100 士 RX （1 +交易情况修正系数 +交易日期调整系数+房地产状况调整系数）X （1 士 T %）或者：X 1 士 T % 或者：估价对象价格二可比实例成交价格 1 士 S%士 R %X 100 士 T-差额法下的公式：估价对象价格二可比实例成交价格 —土地取得成本 一开发成本一管理费用一投资利息一销售费用一销售税费得出：•该荒地开发完成后可转让熟地的总价=(取得该荒地的总代价十土地开发总成本十总管理费用十总投资利息)1—销售费用、销售税费和开发利润的比率•该荒地开发完成后可转让熟地的平均单价=取得该荒地的总代价+土地开发总成本+总管理费用+总投资利息(1—销售费用、销售税费和开发利润的比率)可转让熟地面积= (取得该荒地的总代价+土地开发总成本+总管理费用十总投资利息)(1 —销售费用、销售税费和开发利润的比率)＞可转让熟地面积比率X该荒地总面积•新建房地价格=土地得成本+土地开发成本+建筑物建造成本+管理费用+投资利息+销售费用+销售税费+开发利润•新建建筑物价格=建筑物建造成本+管理费用+投资利息销售费用+销售税费+开发利润•旧房地价格=土地的重新取得价格+建筑物的重新购建价格一建筑物重新购建价格•旧建筑物价格二建筑物的重新购建价格一建筑物的折旧5 . 5建筑物的折旧•建筑物的折旧二建筑物重新购建价格一建筑物市场价值•剩余经济寿命=经济寿命一有效经过年数•直线法的年折旧计算公式：Di = D = C —S/N=C (1 —R) /N上式中：Di――第i年的折旧额。

D是一个常数；C――建筑物的重新购建价格；S――建筑物的净残值N――建筑物的经济寿命；R――建筑物的净残值率；(C —S)――称为折旧基数；•年折旧率d=D/C X 100% =(C —S)/(C X N) X 100 % =(1 —R)/N X 100 %•有效经过年数为t年的建筑物折旧总额Et=D X t = (C —S)t/N = C(1 —R) t/ N•直线法折旧下的建筑物现值的计算公式为：V=C —Et = C —(C —S)t/ N = c[1 —(1 —R)t/N]上式中：Et ――建筑物的折旧总额；V ――建筑物的现值；(C —S)――称为折旧基数；•成新折扣法V=C + q 式中：V――建筑物的现值；C――建筑物的重新购建价格；q――建筑物的成新率(％)；•用直线法计算成新率的公式为：q = [1 —(1 —R)t/ N] X 100% 当R= 0 时，q = (1 —t/ N) X 100 %=[1 —(1 —R) N —n/N] X 100 % = t/ N X 100%=[1 —(1 —R) t/ t + n] X 100% = n/ t+ n X 100%•建筑物经济寿命二1/年折旧率•修复所必需的费用w修复后的房地产价值一修复前的房地产价值•扣除功能过剩引起的折旧后的成本=重置成本一超额持有成本•扣除功能过剩引起的折旧后的成本=重置成本一(无效成本+超额持有成本)5. 6成本应用中涉及的有关规定•年折旧额二原价X (1—残值率”耐用年限6.1收益法的基本原理•地价二年地租X购买年•地价二地租/利息率•某笔资金X利率=房地产的净收益•房地产价格=房地产的净收益/利率6. 2报酬资本化法的公式-V=A/1 +Y1+ A2/(1 + Y1) X (1 + 丫2) +…+ A n/(1 + Y) X (1 + Y2)--X (1 + Y n)]n A-V=A 1/1 + 丫+ A2/(1 + Y)2+ A3/(1 + 丫)3+ …+ An/(1 + 丫)n 17V (1 Y)1-A 末=A 初(1 + Y)A (1 Yj)-V=A/Y[1 — 1/(1 + Y)n ] -V=A/Y-K n =1 — 1/(1 + Y)n =(1 + Y)n — 1/(1 + Y)n -V 70=V ^ XK 70 -V 50=V * XK 50 -V TO =V30/K 50 -V 40=V 40 X K 40/K 50 -Vn= V N X K n / K NN _nnN=V N X (1 + Y ) X [(1 + 丫)一 1] / (1 + Y )— 1-Vn= A/Yn 〔 1 —1/(1 + Yn)n 〕或 V N = A/Y N 〔 1—1/(1 + Y N )N 〕 以上几个公式中： V —房地产收益价格又称现值；n —收益年限；A1, A...A ――第n 期净收益;Y 1 , Y …Y n ――第丫期报酬率（折现率）限为有限年公式为：V =I /(Y — g i )X [1 — (1 + g i )/(1 + 丫)n ]—E /Y — g EX [1 —(1 + g E”(1 + Y ) n ] 上式中：I —有效毛收入；E-运营费用；g i —逐年递增的比率； g E —逐年递增的比率;A,则公式为：V=A/Y[1 — (1 + 丫)j + v t /(1 + Y) t ,则公式为：V=(A/Y + b/Y 2) [1—1/(1 + 丫)) — b/Y X t/(1 + 丫)t + V t/(1 + 丫)t,则公式为：V=A/Y — g [1— (1+ g/1 + Y) t ] + b/Y X t/(1 + 丫)t + V t/ (1 + 丫)t,贝9公式为:V=A/Y— g [1 — (1 + g/1 + 丫)j + V t/ (1 + 丫)七,贝9公式为:V=A/Y + g [1 — (1 + g/1 + 丫)t ] + V t/ (1 + Y)七 :V=A[ (1 + 丫才一1] /Y[(1 + Y)」(1 +△)]•收益期限为有限年的公式：V［占后［11代］式中t 为净收益有变化的期限（1 Y ）•收益期限为无限年的公式 :VA iiy (1 +丫)A Y(1 Y)t-净收益按一定数额递增有限年V=(A/Y+b/ Y 2) X [1 — 1/(1 + Y)n ] — b/Y X n/(1+ Y)n 未来第 n 年为[A 十(n — 1)b]-净收益按一定数额递减-净收益按一定比率递增 -净收益按一定比率递减收益年限为无限年 V=A/Y+b/ Y 2有限年 V=(A/Y — b/Y 2) X 1— 1/(1+Y) n W A/b+1n ]+b/Y X /(1+Y) n 未来第n 年为[A — (n — 1)b]有限年 无限年 有限年 无限年V=A/(Y — g) X 1 — (1+g)/(1+Y) V=A/(Y — g)V=A/(Y+g) X [1 — (1 — g)/(1+Y)V=A/Y+g未来第n 年为A(1+g) n — 1n]未来第n 年为 A(1 — g)n — 1以上几个公式中： V —房地产收益价格又称现值； b —净收益逐年递增 （减）的数额；g —净收益逐年递减的比率;-净收益为有效毛收入减运营费用公式：有效毛收入逐年递增的比率为g i ，运营费用逐年递增的比率为 g E ,收益年-预知未来若干年后的价格的公式:—亠-如果净收益每年不变为 -如果净收益按一定数额递增 -如果净收益按一定数额递减 -如果净收益按一定比率递增-如果净收益按一定比率递减 -如果难以预测未来的价格公式为=A/ Y —△x Y/(1 + Y)」仁A/ Y —△ a上式中：a —偿债基金系数；A —净收益；V —房地产收益价格又称现值； 丫一报酬率(折现率)；△—增值率；6 . 3净收益•潜在毛收入(PGI) ； •有效毛收入(EGI) ； •净运营收益(NOI) ； •税前现金流量(PTCF) ； •运营费用率(OER) •税后现金流量(ATCF) ； •净收益率(NIR)•净收益率=1—运营费用率•净收益二潜在毛收入一空置等造成的收入损失一运营费用二有效毛收入一运营费用(运营费用，不包含房地产抵押贷款还本付息额、会计上的折旧额、房地产改扩建费 用和所得税)•有租约限制下的价值=无租约限制下的价值一承租人权益的价值6. 4报酬率•报酬率二无风险报酬率+投资风险补偿+管理负担补偿+缺乏流动性补偿一投资带来的优惠6. 5直接资本化法•资本化率=年收益/价格 • V = NOI/R•收益乘数是房地产的价格除以其某种年收益所得的倍数，即：•利用收益乘数将年收益转换为价值的直接资本化法公式为： •房地产价值二毛租金x 毛租金乘数•毛租金乘数是市场上房地产的价格除以其毛租金所得的倍数，即 讲的租售比价”)•V = PGI x PGIM 潜在毛收入乘数是市场上房地产的价格除以其年潜在毛收入所得的倍数，即:PGIM=V/PGI•V = EGI x EGIM 有效毛收入乘数是房地产的价格除以其年有效毛收入所得的倍数，即:EGIM=V/EGI•V = NOI X NIM 净收益乘数是房地产的价格除以其年净收益所得的倍数，即 :NIM=V/NOI由于净收益乘数与资本化率是互为倒数的关系，通常很少直接采用净收益乘数法形式，而采用资本化率将净收益转换 为价值的形式，即：V=NOI/R•净收益率与有效毛收入乘数之比求取综合资本化率的公式为：Ro=NIR/EGIM因为NIR=1 — OER 所以 Ro=(1 — OER)/EGIM上述公式的来源是：因为 Ro=NOI/V 所以，将上述等式右边的分子和分母同时除以有效毛收入(EGl)得:Ro=NIR/EGIM上式中：Ro —综合资本化率；OER —运营费用；V —房产价格；NIR —净收益率；EGIM —有效毛收入乘数； NOI —某一年的净收益；•在净收益每年不变且持续无限年的情况下，报酬资本化法的公式为： V=A/Y•在净收益每年不变但收益年限为有限年的情况下，报酬资本化法的公式为：V=A/Y [1 — 1/(1 + Y)、 R=Y/[1 —1/(1 + Y)]•在净收益按一定比率 g 递增并收益期限为无限年的情况下，报酬资本化法的公式为： V=A/Y — g•在预知未来若干年后的价格相对变动的情况下，报酬资本化法的公式为：V=A/Y —△X Y/(1 + 丫厂一1或R= Y — △x Y/(1 + Y)」1 6.6投资组合和剩余技术式中：R 。