2009年房地产估价理论与方法考试试题
房地产估价师考试《房地产估价理论与方法》真题(附答案)
房地产估价师考试《房地产估价理论与方法》真题(附答案).第 1 题题目分类:未按章节分类的试题（如真题模拟预测题） > 单项选择 > 不同的注册房地产估价师对同一估价对象在同一估价目的、同一价值时点下的评估值可能有所不同，主要原因是（）。
{A}. 掌握的估价信息不同{B}. 遵循的估价原则不同{C}. 履行的估价程序不同{D}. 估价对象的状况不同正确答案：A,第 2 题题目分类:未按章节分类的试题（如真题模拟预测题） > 单项选择 > 根据《房地产估价机构管理办法》，不同资质等级房地产估价机构的业务范围按照（）划分。
{A}. 行政区域{B}. 估价目的{C}. 估价对象规模{D}. 价值类正确答案：B,第 3 题题目分类:未按章节分类的试题（如真题模拟预测题） > 单项选择 > 在估价中选取估价依据应有针对性，主要是根据（）来选取。
{A}. 估价假设和估价原则{B}. 价值类型和估价结果{C}. 估价程序和估价方法{D}. 估价目的和估价对象正确答案：D,第 4 题题目分类:未按章节分类的试题（如真题模拟预测题） > 单项选择 > 房地产利用中存在外部性，这体现了房地产（）的特性。
{A}. 不可移性{B}. 独一无二{C}. 相互影响{D}. 用途多正确答案：C,第 5 题题目分类:未按章节分类的试题（如真题模拟预测题） > 单项选择 > 关于房地产互补品的说法，正确的是（）。
{A}. 商业用房与工业用房是互补品{B}. 新建商品房与存量房是互补品{C}. 经济适用住房与普通商品住房是互补品{D}. 郊区住宅与连接它和市区的高速公路收费是互补品正确答案：D,第 6 题题目分类:未按章节分类的试题（如真题模拟预测题） > 单项选择 > 某公司5年前与一办公楼所有权人签订了租赁合同，租用其中建筑面积1000m2的写字楼，约定租赁期限为20年，第一年租金为24万元，以后每年租金在上年租金基础上增加1万元，第8年以后每年租金与第8年租金相同。
房地产估价理论与方法：房地产估价理论与方法考试卷及答案.doc
房地产估价理论与方法：房地产估价理论与方法考试卷及答案 考试时间：120分钟 考试总分：100分遵守考场纪律，维护知识尊严，杜绝违纪行为，确保考试结果公正。
1、单项选择题 房地产交易中的替代原理，导致了在同一市场中效用相同的房地产之间，其价格应当（ ）。
A.完全相同 B.剧烈变动 C.差距加大 D.应当相近 本题答案： 2、多项选择题 搜集交易实例的途径有（ ）。
A.出国考察 B.向房地产交易当事人了解交易情况 C.与房地产出售者洽谈获得其房地产的要价资料 D.同行之间相互提供 E.Internet 上搜索 本题答案： 3、判断题 在实际估价中，我们采用的是实际成本。
( ) 本题答案： 4、多项选择题 商业保险包括( )。
A.保证保险姓名：________________ 班级：________________ 学号：________________ --------------------密----------------------------------封 ----------------------------------------------线----------------------B.存款保险C.财产保险D.养殖业保险E.劳动工伤保险本题答案：5、多项选择题下列指标中，属于控制性详细规划中规定性指标的有( )。
A.用地面积B.建筑红线后退距离C.建筑高度D.建筑密度E.建筑间距本题答案：6、单项选择题豪华住宅用地的土地使用权出让的最高年限为( )年A、40B、50C、66D、70本题答案：7、判断题单纯的建筑物或者土地都属于房地产，是房地产的一种存在形态。
( )本题答案：8、问答题计算题:某酒店总建筑面积10000m2;一层建筑面积2000m2，其中500m2为酒店大堂，1500m2出租用于餐厅和咖啡厅;其余各层为酒店客房、会议室和自用办公室。
该酒店共有客房190间(建筑面积7600m2)，会议室2间(建筑面积200m2)，自用办公室3间(建筑面积200m2)。
2009年房地产估价师真题及答案
2009年房地产估价师真题及答案前言2009年的房地产市场是不稳定的一年。
房价波动剧烈、政策频繁调整，给房地产估价师的工作带来了更多的挑战。
这篇文档将介绍2009年房地产估价师真题及答案，供广大房地产估价师参考。
真题一、单项选择题1.房地产市场处于供大于求状态时，下列说法正确的是（）A.购房人员寻找房子的选择范围会变窄B.购房人员寻找房子的选择范围会变大C.购房人员更容易获得折扣，购买价格会更便宜D.购房人员更难获得折扣，购买价格会更贵2.以下关于企业资产评估的说法，错误的是（）A.资产评估应当是独立、公正的B.评估对象必须是标的物所处市场的情况及未来变动的客观因素，而不是单一的商业模式或专业知识C.评估对象必须符合资产评估的基本要求，如完整、确定、不受限制等D.评估价格的确定应以即期现金流量为基础，对未来现金流量进行预测二、判断题1.资产评估应当依靠专业性高的评估师（）2.估价师需有扎实的市场知识、数据分析能力和精准的估房能力（）三、简答题1.房地产经济的错配效应主要表现在哪些方面？四、综合题A. 某城市某区域写字楼的出租价格为每平方米每月80元，某金融机构负责出租的写字楼建筑面积为13637.8平方米，安装电视监控系统的费用为100万元，评估的折现率为8%，请根据这些数据计算出上述建筑物的投资回收期。
B. 分别列举现法规定的评估师资格中A、B、C三种职级需要具备的主要条件。
答案一、单项选择题1. A2. B二、判断题1.√2.√三、简答题1.房地产经济的错配效应主要表现在以下四方面：（1）供需错配，即供求失衡。
供求失衡导致房价上涨或下跌，进而影响市场价格。
（2）行业错配，即不同城市和区域的房地产市场存在巨大的差异。
经常是一些城市或区域因为人口增长、产业变化等原因而导致房地产市场价格上涨，而一些城市或区域则呈现出房地产市场价格下跌的趋势。
（3）供给错配，即房地产市场存在过剩的供应情况，而市场需求不足，导致市场供给没有被充分利用。
09年房地产估价理论与方法模拟训练（二）
单选题:
1、下列不属于导致建筑物经济折旧的因素是( )。
A．交通拥挤
B．建筑技术减少
C．城市规划改变
D．⾃然环境恶化
标准答案：b
2、某8年前建成交付使⽤的建筑物，建筑⾯积是120㎡，单位建筑⾯积的重置价格为800元／㎡，建筑物残值率为6％，年折旧率2．2％，计算该建筑物的现值是( )。
A．76880
B．79104
C．77952
D．81562
标准答案：b
3、某建筑物实际经过年数为10年，估价⼈员现场查勘后认为该建筑物建筑设计过时和维修保养差造成功能折旧和物质折旧⾼于正常建筑物，判断其有效经过年数为18年，剩余经济寿命为22年，残值率为4％，⽤直线法计算该建筑物的成新率为( )。
A．43．2％
B．50％
C．56．8％
D．70％
标准答案：c
4、某商场建成3年后补办了⼟地使⽤权出让⼿续，⼟地使⽤权出让年限为40年，建筑物的⾃然寿命为50年，在这种情况下，建筑物的经济寿命为( )年。
A．40
B．43
C．47
D．50
标准答案：b
5、下列关于农地征收费⽤的表述中不正确的是( )。
A．青苗补偿费的标准由省、⾃治区、直辖市规定
B．征地管理费的标准由省、⾃治区、直辖市规定
C．新菜地开发建设基⾦的缴纳标准由省、⾃治区、直辖市规定
D．地上附着物补偿费的标准由省、⾃治区、直辖市规定
标准答案：b。
2009年土地估价师考试理论与方法真题及答案
2009年土地估价师考试理论与方法真题及答案一、判断题1.估价期日是进行估价资料调查、分析和价格评估工作的日期。
( )2.容积率越大，意味着单位面积土地上可以建设的建筑面积越大。
因此，当其他条件相同时，容积率与楼面地价成反比关系。
( )3.一些因素对土地价格的影响难以用数学模型度量或难以量化，在估价中可以不予考虑。
( )4.地价是土地权利的价格或价值，但是，土地估价结果中可以包括地上物和其他相关权利的价值。
( )5.基准地价、标定地价是我国地价体系的核心。
( )6.宗地甲的单位面积地价为650元/平方米，土地使用权年限为25年;宗地乙的单位面积地价为700元/平方米，土地使用权年限为30年。
当土地还原率为8%时，实际上宗地甲的单位面积地价高于宗地乙。
( )7.承租土地使用权与出让土地使用权相比，在投资风险和收益水平方面都存在差异，一般在采用收益还原法评估承租土地使用权价格时，所确定的还原率应高于评估出让土地使用权的还原率。
( )8.建筑物现值是建筑物的原始购建价格扣除使用过程中的折旧(价值减损)后的余额。
( )9.地价是指地上权利的价格，地下空间按照构筑物进行估价。
( )10.在某新建成住宅的估价中发现，其平面设计采用的是20世纪80年代的布局，则采用成本法和市场比较法进行评估，确定结果时，需要计算并扣减折旧。
( )二、单项选择题11.在土地估价中，需要将影响土地价格的因素条件修正到估价期日的水平，是依据土地估价的( )进行的。
A.替代原则B.供需原则C.变动原则D.预期收益原则12.根据马克思地租理论，土地价格存在的根源是( )。
A.垄断地租B.级差地租C.绝对地租D.农业地租13.在城镇土地分等中，假设某因子对应指标与土地利用效益呈正相关，某参评对象对应指标值为500，评价对象中该指标的最高值为800，最低值为300，则采用极值标准化法计算参评对象的指标得分为( )。
A.40B.60C.62.5D.66.714.以下关于中心地职能的说法不正确的是( )。
2009年房地产估价师考试《房地产估价案例与分析》真题及答案-中大网校
2009年房地产估价师考试《房地产估价案例与分析》真题及答案总分：100分及格：60分考试时间：150分一、问答题(共3题，每题10分)(1)甲房地产估价机构（以下简称甲机构）于2007年8月出具了一份房地产抵押估价报告，银行据此发放了抵押贷款。
2009年1月，因借款人不能如期偿还贷款，处置该抵押房地产时实现的价格比甲机构当时的评估价值低很多，银行认为甲机构存在高估，并委托乙房地产估价机构对甲机构2007年8月出具的估价报告进行复核估价。
请问：1．复核估价时应如何确定估价时点、估价对象状况及房地产市场状况?2．复核估价的估价目的和价值定义应如何表述?(2)甲公司为购买某在建工程项目委托乙房地产估价机构评估其市场价值，估价结果为7500万元。
购得该项目后，甲公司对原设计方案进行了修改并取得了政府主管部门的批准。
该项目重新开工半年后，甲公司为筹措资金拟以该在建工程向银行申请抵押贷款，委托丙房地产估价机构评估其抵押价值，估价结果为9000万元。
请问：若上述两个估价结果均是合理的，产生两者差异的原因有哪些?(3)某城市规划建设一条环城公路，经过某商品住宅小区南侧。
该小区已建成使用3年，共有15幢多层住宅楼，总建筑面积为14000㎡。
建设环城公路需占用该小区500㎡绿地，并拆除一幢面积为900㎡的住宅楼。
政府拟按规定进行有关补偿和赔偿，委托房地产估价机构进行评估。
请问：理论上政府补偿和赔偿的内容应包括哪些方面?二、单项选择题(共3大题，10小题，每小题2分)(1)（一）某商品住宅开发项目，征收土地面积5000㎡，其中建设用地面积4500㎡，代征地面积500㎡，规划建筑面积为15000㎡。
甲房地产开发公司（以下简称甲公司）于2008年10月18日以出让方式取得该项目用地，支付了地价款和3%的契税，取得了国有土地使用证。
至2009年10月18日，该项目已投入70%的建设资金，完成了主体结构，预计1年后可全部竣工。
2009年房地产估价师《房地产估价理论与方法》真题及详解 【圣才出品】
2009年房地产估价师《房地产估价理论与方法》真题及详解一、单项选择题（共35题，每题1分。
每题的备选答案中只有一个最符合题意）1．一个估价项目中的估价目的，本质上是由（）决定的。
A．估价机构B．估价师C．估价报告使用者D．估价委托人的估价需要【答案】D【解析】估价目的本质上是由委托人的估价需要决定的，应当由委托人根据其估价需要提出。
任何估价项目都有估价目的，估价目的可通过询问委托人将要拿未来完成后的估价报告或估价结果去满足何种需要、解决什么问题、交给谁使用或者由谁来认可明确。
2．一个估价项目中的价值类型，本质上是由（）决定的。
A．估价委托人B．估价师C．估价目的D．估价对象【答案】C【解析】价值类型与估价时点一样，在本质上既不是由委托人决定的，也不是由估价师决定的，而是由估价目的决定的。
在实际估价中，不同的估价目的要求评估的价值类型可能不同。
3．下列关于价值类型的表述中，错误的是（）。
A．在用价值为市场价值B．投资价值属于非市场价值C．市场价值的前提之一是继续使用D．同一估价对象可能有不同类型的价值【答案】A【解析】现状价值是指估价对象在某一特定时间的实际状况下的价值。
当某一特定时间为现在时，则现状价值是估价对象在现在的实际状况下的价值。
实际状况包括当前的用途、规模和档次等，它可能是最高最佳利用，也可能不是最高最佳利用；可能是合法利用，也可能不是合法利用。
在合法利用下，现状价值低于或等于市场价值。
当在合法利用下的实际状况为最高最佳利用状况时，则现状价值就等于市场价值。
在不是合法利用下，现状价值有可能高于市场价值。
【说明】新教材已将“在用价值”改为“现状价值”。
4．李某购买的商品房交付后，经检测室内空气质量不符合国家标准。
预计李某治理空气污染的费用为5000元，并延迟入住3个月。
当地类似商品房的月有效毛租金为3000元，运营费用占有效毛租金的15%。
若月报酬率为0.5%，则室内空气质量不符合国家标准给李某造成的损失为（）元。
房地产估价师《理论与方法》练习题
房地产估价师《理论与方法》练习题导语：房地产估价和土地估价师的资格认证可以通过技术体系互融进行合并。
下面和小编一起来看看房地产估价师《理论与方法》练习题。
希望对大家有所帮助。
多项选择题1、下列情况，会导致成交价格偏离正常价格的是（）。
A.相邻房地产合并交易B.交易双方成交前进行了超长时间的协议磋商C.交易双方存在利害关系D.交易税费非正常负担E.交易中的某一方特别熟悉和了解市场行情【正确答案】：ACD【答案解析】：交易前的协议磋商时间长，则说明双方信息都比较充分，有足够的形成合理价格的时间，不会导致成交价格偏离正常价格；交易中的某一方特别了解市场行情，但是不以为着另一方不熟悉和了解市场行情，也不会必然导致成交价格偏离正常价格。
参见教材P187。
2、选取可比实例时，应符合的要求包括（）等。
A.可比实例与估价对象所处的地区必须相同B.可比实例的交易类型与估价目的吻合C.可比实例的规模与估价对象的规模相当D.可比实例的成交价格是正常价格或可修正为正常价格E.可比实例大类用途与估价对象的大类用途相同【答案解析】选取的可比实例应满足下列要求：①与估价对象的区位相近。
②与估价对象的用途相同。
③与估价对象的权利性质相同。
④与估价对象的档次相当。
⑤与估价对象的规模相当。
⑥与估价对象的建筑结构相同。
参见教材P181～182。
3、在实际估价中，运用假设开发法估价结果的可靠性，关键取决于（）。
A.房地产具有开发或再开发潜力B.将预期原理作为理论依据C.正确判断了房地产的最佳开发方式D.正确量化了已经获得的收益和风险E.正确预测了未来开发完成后的房地产价值【正确答案】：CE【答案解析】：在实际估价中，运用假设开发法估价结果的可靠程度，关键取决于下列两个预测：①是否根据房地产估价的合法原则和最高最佳使用原则，正确地判断了房地产的最佳开发利用方式（包括用途、规模、档次等），②是否根据当地房地产市场行情或售求状况，正确地预测了未来开发完成后的房地产价值。
房地产估价师《理论与方法》训练题：多选题
房地产估价师《理论与方法》训练题：多项选择题房地产估价师《理论与方法》训练题：多项选择题多项选择题1、形成房地产有效需求必须具备的条件有〔〕。
A.消费者有购置房地产的意愿B.城市经济高速开展C.人口急剧增长D.消费者可以承受并支付得起房地产价格E.房地产供应大于房地产需求【正确答案】：AD【答案解析】：有效需求＝意愿＋支付才能。
参见教材P82。
2、本钱法中的“开发利润”是指〔〕。
A.开发商所期望获得的利润B.开发商所能获得的最终利润C.开发商所能获得的平均利润D.开发商所能获得的税后利润E.开发商所能获得的税前利润【正确答案】：CE【答案解析】：开发利润是该类房地产开发工程在正常条件下房地产开发商所能获得的平均利润，而不是个别房地产开发商最终实际获得的利润，也不是个别房地产开发商所获得的平均利润。
开发利润是所得税前的利润。
参见教材P282。
3、房地产租赁包括〔〕。
A.房屋租赁B.土地租赁C.土地使用权租赁D.动产租赁E.土地所有权租赁【正确答案】：ABC【答案解析】：参见教材P19。
房地产租赁包括房屋租赁、土地租赁、土地使用权租赁。
4、估价中的最高最正确利用详细包括〔〕等。
A.最正确用处B.最正确位置C.最正确规模D.最正确环境E.最正确集约度【正确答案】：ACE【答案解析】：最高最正确利用包括最正确的用处、最正确的规模、最正确的集约度和最正确的档次。
参见教材P165。
5、收益法中确定报酬率的根本方法不包括〔〕。
A.市场提取法B.累加法C.指数调整法D.投资报酬率排序插入法E.收益乘数法【正确答案】：CE【答案解析】：收益乘数是求取收益法中计算估价对象价值的方法。
参见教材P248～251。
6、以下关于房地产估价原那么的表述中，错误的选项是〔〕。
A.独立、客观、公正原那么属于普适性原那么B.合法原那么属于一般性原那么C.最高最正确使用原那么属于技术性原那么D.慎重原那么属于一般性原那么E.估价时点原那么是特殊【正确答案】：DE7、决定房地产供应量的因素有〔〕。
2009年房地产估价理论与方法模拟试题(C)
2009年房地产估价理论与方法模拟试题(C)
2009年房地产估价理论与方法模拟试题作者：佚名
时间：2009-5-8
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2009年房地产估价理论与方法模拟试题
单选题:
、目前,我国土地使用权出让不正确的方式是。
A、招标
B、拍卖
c、挂牌和协议
D、自由买卖
标准答案:d
2、在我国招标出让土地使用权的出让人可以是。
A、市、县人民政府办公室
B、乡人民政府土地行政主管部门
c、市、县人民政府土地行政主管部
D、村委会
标准答案:c
3、在房地产抵押过程中,债务人或者第三人房地产的占有。
A、不转移
B、转移
c、暂不转移
D、暂时转移
标准答案:a
4、房地产作为财产抵押后,该房地产的价值所担保债权的余额部分,可以再次抵押,但不得超出其余额部分。
”
A、大于
B、小于
c、等于
D、小于或者等于
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2009年房地产估价师考试真题及答案详解(全4科)
2009年房地产估价师考试真题及答案详解（全4科）2009年房地产估价师考试《基本制度与政策》真题及答案一、单项选择题(共40题，每题0.5分。
每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号)第 1 题廉租住房租金由( )构成。
A.维修费和管理费B.维修费和利润C.维修费、管理费和利润D.维修费、利润和税金【正确答案】： A第 2 题房地产开发项目的动工日期，超过土地使用权出让合同约定满一年未动工开发的，可以不征收土地闲置费，其原因是( )。
A.发现地下文物B.银行贷款未按期到账C.相关建材供应缺货D.更改建筑设计【正确答案】： A第 3 题甲房地产开发公司取得一居住用地使用权后2年未动工开发，国家依法将其收回，并改为业用地出让给乙房地产开发公司。
乙房地产开发公司取得该土地使用权的最高年限为( )年A.38B.40C.68D.70【正确答案】： B第 4 题拆迁当事人双方对被拆迁房屋的性质不能协商一致的，应当由( )确认。
A.房地产行政主管部门B.房屋拆迁管理部门C.城市规划行政主管部门D.房屋登记机构【正确答案】： C第 5 题房地产开发公司应当在商品住宅交付时，向购买人提供《住宅质量保证书》和( )。
A.《住宅使用说明书》B.《住宅验收说明书》C.《住宅保修说明书》D.《住宅保修保证书》【正确答案】： A第 6 题房地产开发公司对商品住宅的保修期从商品住宅( )之日起计算。
A.竣工B.竣工验收C.入住D.交付【正确答案】： D第 7 题建设工程竣工验收由( )单位组织实施。
A.施工B.建设C.监理D.工程质量监督管理【正确答案】： B第 8 题在城市规划中，用来确定城市地表水体保护和控制地域界线的是( )。
A.城市蓝线B.城市绿线C.城市紫线D.城市黄线【正确答案】： A第 9 题在房地产抵押估价中，应扣除的法定优先受偿款不包括( )。
A.拖欠的建筑工程材料费B.拖欠的建筑工人工资C.抵押担保债权D.出租房屋租金【正确答案】： D第 10 题下列行为中，不属于房地产有偿转让的是( )。
[工程类试卷]2009年房地产估价师(房地产开发经营与管理)真题试卷及答案与解析
![[工程类试卷]2009年房地产估价师(房地产开发经营与管理)真题试卷及答案与解析](https://img.taocdn.com/s3/m/316dde880029bd64783e2cec.png)
2009年房地产估价师（房地产开发经营与管理）真题试卷及答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有1个最符合题意。
1 对于收益性房地产来说，从建筑物竣工之日算起，在正常市场和正常运营状态下，净收益大于零的持续时间称为( )。
（A）设计寿命（B）经济寿命（C）法定寿命（D）自然寿命2 地铁站的建成使周边写字楼的租金显著提高，这说明房地产投资具有( )的特性。
（A）变现性差（B）易受政策影响（C）依赖专业管理（D）效益外溢和转移3 甲乙物业2008年10月的价值均为1100万元。
预计2009年10月甲物业的价值为1200万元和1000万元的可能性均为50%，乙物业的价值为1300万元和900万元的可能性也均为50%。
甲、乙物业投资风险比较的结果是( )。
（A）甲物业投资风险大（B）乙物业投资风险大（C）甲、乙物业的投资风险相同（D）难以判断甲、乙物业的投资风险大小4 如果整个投资市场的平均收益率为15%，国债收益率为9%，房地产投资市场相对于整个投资市场的系统性市场风险系数为0.23，则按资本资产定价模型计算出的房地产投资折现率是( )。
（A）10.38%（B）11.07%（C）12.45%（D）13.62%5 2008年，某市可供租售的房屋面积为3000万m2，其中可供销售的住宅面积为1800万m2，可供出租的住宅面积为450万m2；当年销售和出租的房屋总面积为2750万m2，其中销售的住宅面积为1680万m2，出租的住宅面积为320万m2。
该市2008年住宅市场吸纳率为( )。
（A）71.11%（B）88.89%（C）91.67%（D）93.33%6 某市2008年存量商品住宅的吸纳率为50%，该市同期存量商品住宅的吸纳周期是( )。
（A）半个月（B）2个月（C）半年（D）2年7 房地产市场供给垄断性的原因不包括( )。
（A）房地产市场需求的广泛性（B）房地产市场供给的异质性（C）土地所有权的排他性（D）土地的有限性8 房地产市场自然周期中，在需求增长率由大于变为小于供给增长率的转折点上，空置率由( )。
2009年房地产估价师_房地产估价理论与方法_试题
免费提供各种资格考试真题、模拟题、练习题、精选题及答案二〇〇九年度全国房地产估价师执业资格考试《房地产估价理论与方法》试题 （本试题包含客观题和主观题两部分）中华人民共和国 监制二〇〇九年四月人力资源与社会保障部人事考试中心———————————装——————————————订——————————————————线—————————————————考生姓名：____________________ 身份证号：________________________ 准考证号：________________________客观试题部分重要提示：要求用2B铅笔在答题卡中按题号顺序填涂答题，否则按无效答题处理。
（1）单项选择题的答案填涂在答题卡中题号1至35信息点；（2）多项选择题的答案填涂在答题卡中题号36至50信息点；（3）判断题的答案填涂在答题卡中题号71至85信息点；一、单项选择题(共35题，每题1分。
每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号)1.某期房年后建成入住，类似现房的价格为 5 000元/㎡，出租的年末总收益为500元/㎡，管理费用等其他支出为100元/㎡。
估计折现率为10%，风险补偿为现房价格的3%。
该期房目前的价格为（）元/㎡。
A．4395B．4486C．4636D．48502.某宗房地产未设立法定优先受偿权利下的价值为600万元，法定优先受偿款为50万元，贷款成数为七成，则该房地产的抵押贷款额度为（）万。
A．370B．385C．420D．5503.一套总价60万元的住房，在实际交易中的付款方式可能有下列几种情况：（1）要求在成交日期一次性付清；（2）如果在成交日期一次性付清，则给予5%的折扣；（3）首付款20万元，余款以抵押贷款方式支付，贷款期限15年，按月等额偿还贷款；（4）约定自成交日期起一年内一次性付清；（5）自成交日期起分期支付，首期支付20万元，余款在一年内分两期支付，每隔半年支付20万元。
房地产估价师房地产估价案例与分析真题2009年_真题-无答案
房地产估价师房地产估价案例与分析真题2009年(总分100,考试时间90分钟)一、问答题1. 甲房地产估价机构(以下简称甲机构)于2007年8月出具了一份房地产抵押估价报告，银行据此发放了抵押贷款。
2009年1月，因借款人不能如期偿还贷款，处置该抵押房地产时实现的价格比甲机构当时的评估价值低很多，银行认为甲机构存在高估，并委托乙房地产估价机构对甲机构2007年8月出具的估价报告进行复核估价。
请问：1．复核估价时应如何确定估价时点、估价对象状况及房地产市场状况? 2．复核估价的估价目的和价值定义应如何表述?2. 甲公司为购买某在建工程项目委托乙房地产估价机构评估其市场价值，估价结果为7500万元。
购得该项目后，甲公司对原设计方案进行了修改并取得了政府主管部门的批准。
该项目重新开工半年后，甲公司为筹措资金拟以该在建工程向银行申请抵押贷款，委托丙房地产估价机构评估其抵押价值，估价结果为9000万元。
请问：若上述两个估价结果均是合理的，产生两者差异的原因有哪些?3. 某城市规划建设一条环城公路，经过某商品住宅小区南侧。
该小区已建成使用3年，共有15幢多层住宅楼，总建筑面积为14000m2。
建设环城公路需占用该小区500m2绿地，并拆除一幢面积为900m2的住宅楼。
政府拟按规定进行有关补偿和赔偿，委托房地产估价机构进行评估。
请问：理论上政府补偿和赔偿的内容应包括哪些方面?二、单项选择题(共3大题，10小题，每小题的备选答案中只有1个最符合题意)某商品住宅开发项目，征收土地面积5000m2，其中建设用地面积4500m2，代征地面积500m2，规划建筑面积为15000m2。
甲房地产开发公司(以下简称甲公司)于2008年10月18日以出让方式取得该项目用地，支付了地价款和3%的契税，取得了国有土地使用证。
至2009年10月18日，该项目已投入70%的建设资金，完成了主体结构，预计1年后可全部竣工。
甲公司拟以该在建工程申请抵押贷款，委托乙房地产估价机构评估其于2009年10月18日的抵押价值。
09年房地产估价理论与方法强化练习（一）
单选题:1、某企业开发某⼟地，⼟地重新取得成本为1000元／㎡，正常开发成本为1500元／㎡，管理费⽤为前两项的5％，投资利息占直接成本的5％，销售费⽤为100元／㎡，直接成本利润率为6％，则开发后的地价为( )元／㎡。
A．1840B．2840C．2966D．3000标准答案：d2、某宗房地产建筑物建成于1991年10⽉1⽇，经济寿命为60年。
后于1996年10⽉1⽇补办了⼟地使⽤权出让⼿续，⼟地使⽤权出让年限为50年(从补办之⽇算起)。
2006年10⽉l⽇对该房地产进⾏评估。
经计算，该房地产的⼟地重新购建价格为2000万元，建筑物重新购建价格为3000万元，残值率为0。
则在估价时点(2006年10⽉l⽇)该房地产的评估价值为( )万元。
A．4091B．4182C．4250D．5000E．4454.54标准答案：e3、某幢写字楼，建筑物重新购建价格为2000万元，经济寿命为50年，有效经过年数为10年。
其中，门窗等损坏的修复费⽤为10万元；装修的重置价格为200万元，平均寿命为5年，有效经过年数为4年；设备的重置价格为250万元，平均寿命为15年，有效经过年数为9年。
假设残值率均为零，则该幢写字楼的物质折旧额为( )万元。
A．400B．628C．656D．700标准答案：b4、某企业拥有⼀办公楼，建成于1996年1⽉，1998年1⽉补办了⼟地出让使权⼿续，出让年限为50年(⾃补办之⽇算起)。
在2006年1⽉时，建筑物剩余尚可使⽤经济寿命为45年，则在计算建筑物折旧时，经济寿命应取为( )年。
A．45B．50C．52D．55标准答案：c5、某在建⼯程，⼟地使⽤权年限为50年，⾃取得权证⽇起开⼯。
预计该项⽬建成后的建筑⾯积为17500㎡，年净收益为350万元。
⽬前该项⽬已建设2年，估计⾄项⽬建成还需2.5年。
已知市场同类房地产报酬率为7％，则评估该项⽬续建完成时的总价值为( )万元。
A．3758.57B．3942.03C．3966.10D．4769.85标准答案：d。
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2009年房地产估价理论与方法考试试题及答案解析一、单项选择题（共35题，每题1分。
每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号）1．一个估价项目中的估价目的，本质上是由（）决定的。
A．估价机构B．估价师C．估价报告使用者D．估价委托人的估价需要2．一个估价项目中的价值类型，本质上是由（）决定的。
A．估价委托人B．估价师C．估价目的D．估价对象3．下列关于价值类型的表述中，错误的是（）。
A．在用价值为市场价值B．投资价值属于非市场价值C．市场价值的前提之一是继续使用D．同一估价对象可能有不同类型的价值4．李某购买的商品房交付后，经检测室内空气质量不符合国家标准。
预计李某治理空气污染的费用为5000元，并延迟入住3个月。
当地类似商品房的月有效毛租金为3000元，运营费用占有效毛租金的15%。
若月报酬率为0．5%，则室内空气质量不符合国家标准给李某造成的损失为（）元。
A．5000 B．12574 C．12650 D．139115．下列经济活动中，不需要进行房地产估价的是（）。
A．了解某宗房地产的出租人权益价值B．了解某企业包括房地产及特许经营权等在内的企业价值C．了解某地区地震后房地产价值的变化D．了解某宗房地产的应纳城镇土地使用税额6．任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费，并且要受制于其所在的空间环境。
房地产开发利用的这一特点，本质上是由房地产的（）特性决定的。
A．易受限制B．相互影响C．独一无二D．不可移动7．下列房地产中，变现能力相对较强的是（）。
A．用途专业的房地产B．价值较大的房地产C．独立使用的房地产D．不可分割的房地产8．下列影响某套住宅价格的因素中，不属于实物因素的是（）。
A．户型B．楼层C．层高D．装修9．对于同一估价对象和同一估价时点，下列价值类型中评估价值最大的一般是（）。
A．谨慎价值B．市场价值C．残余价值D．快速变现价值10．某套200㎡、单价4000元/㎡的住宅，要求成交时首付20万元，余款在3年内分3期支付，每期末支付20万元。
如果折现率为5%，则该套住宅的实际价格为（）万元。
A．71．84 B．74．47 C．75．23 D．80．0011．下列房地产价格中，相对能更好反映地价水平高低的是（）。
A．土地总价B．土地单价C．楼面地价D．商品房价格12．设立地役权通常会使（）。
A．供役地的价值下降B．需役地的价值下降C．供役地与需役地的价值都下降D．供役地与需役地的价值都上升13．下列关于房地产价格影响的表述中，正确的是（）。
A．在卖方市场下，增加卖方的税收通常会导致房地产价格上涨B．增加房地产持有环节的税收，通常会导致房地产价格上涨C．在买方市场下，增加卖方的税收通常会使房地产价格下降D．严格控制房地产开发贷款，通常会使房地产价格下降14．在建工程抵押价值评估中扣除拖欠的建设工程款，符合房地产估价普适技术性原则中的（）。
A．谨慎原则B．替代原则C．合法原则D．最高最佳利用原则15．近日出具的一份估价报告中的估价时点，估价对象状况和房地产市场状况所对应的时间均为一年前的某个日期，其估价类型可能是（）。
A．在建工程抵押估价B．房地产损害赔偿估价C．期房市场价值评估D．房地产估价的复核估价16．在某旧城改造的房屋拆迁中，因有的房屋登记的是使用面积，有的房屋登记的是建筑面积，所以在对可比实例建立比较基准时应特别注意的环节是（）。
A．统一房地产范围B．统一付款方式C．统一价格单位D．统一市场状况17．估价对象是一套不带车位的住宅，选取的可比实例成交价格为86万元，含有一个现价为8万元的车位和一套全新状态下价值为3万元的家具，家具为八成新。
该可比实例经统一房地产范围后的价格为（）万元。
A．75．00B．75．60C．83．60D．86．0018．某写字楼的采光受到影响，为克服该影响，改造该写字楼照明系统需花费30万元，每年增加电费等运营费用5万元。
该写字楼的预期剩余经济寿命为30年，报酬率为8%，该写字楼因采光受影响造成的损失为（）万元。
D．180．00A．35．00B．56．29C．86．2919．某房地产2009年4月的价格为6500元/㎡，已知该类房地产2009年3～10月的价格指数分别为105．53、103．85、100．04、99．86、98．28、96．45、92．17、90．08（均以上个月为基数100），该房地产2009年10月的价格为（）元/㎡。
A．5110．51D．5638．13B．5307．26C．5549．9520．报酬率是一种与利率，内部收益率同性质的比率，对其内涵的理解应是（）。
A．投资率是投资回收与投入资本的比率B．风险大的投资，不确定因素多，故报酬率应低。
反之，报酬率应高C．当投资于房地产能获得某些额外好处时，投资者将提高所要求的报酬率D．当把土地看作特别可靠的投资时，其报酬率要低于其他较长期投资的报酬率21．对于收益性房地产来说，建筑物的经济寿命是（）。
A．建筑物竣工之日起到不能保证其安全使用之日的时间B．在正常市场和运营状态下净收益大于零的持续时间C．由建筑结构、工程质量、用途与维护状况等决定的时间D．剩余经济寿命与实际年龄之和的时间22．某宗已抵押的收益性房地产，年有效毛租金收入500万元，年房屋折旧费30万元，维修费、，保险费、管理费等50万元，水电供暖费等40万元，营业税及房地产税等65万元，年抵押贷款还本付息额70万元，租赁合同约定，保证合法、安全、正常使用所需的一切费用均由出租人负担。
该房地产的净收益为（）万元。
A．245D．345B．275C．31523．某宗房地产年收益为60万元，建筑物价值为200万元，建筑物资本化率为12%，土地使用期限为30年，土地报酬率为6%，该房地产的价值为（）万元。
A．489．99D．800．00B．495．53C．695．5324．某房地产开发商开发一幢建筑面积10000㎡的写字楼，开发完成后销售均价为3000元/㎡，已知取得土地时楼面地价为1000元/㎡，开发成本和管理费用为1200元/㎡，开发成本和管理费用在开发期内均匀投入，开发完成后即开始销售，销售费用为销售价格的2%，销售税费为销售价格的5．5%，开发期为1．5年，年利率为10%。
该幢写字楼的销售利润率为（）。
D．13．73%A．7．90%B．11．08%C．11．83%25．某成片荒地面积1k㎡，进行“七通一平”的开发后分块有偿转让，开发成本及管理费用、销售费用等为3亿元，年贷款利率为7．2%，开发经营期为1年。
上述费用均匀投入，可转让土地面积比率为65%，该地块可转让土地的应计成本是（）元/㎡A．310．61 B．321．60C．477．87D．494．7726．某写字楼的建筑面积为4000㎡，剩余经济寿命为32年，由于没有电梯，出租率仅为80%，月租金为30元/㎡。
当地有电梯的类似写字楼的平均出租率为90%，月租金为40元/㎡，报酬率为6%，如果修复没有电梯这一功能缺陷，则该写字楼可升值为（）万元。
D．2433．72A．67．60B．811．24C．1622．4827．在假设开发法的现金流量折现中，估价对象开发完成后的价值对应的时间一般是（）。
D．开发完成之后的某个时间A．取得待开发房地产的时间B．开发期间的某个时间C．开发完成后的时间28．现评估一个半年前停工的在建工程价值，经测算，完成全部工程的建造费用为1500元/㎡，其中主体工程900元/㎡，安装及装饰装修工程费为600元/㎡。
该在建工程主体部分已完成，未施工的安装及装饰装修工程按原设计要求在1年内完成，未完成部分的费用均匀投入。
若折现率为15%，则在估价时点的续建费用为（）元/㎡。
D．1398．76A．486．52B．521．74C．559．5029．直线趋势法y=a+bX中的常数a、b，是由（）决定的。
D．估价师选取的现时和未来的价格资料A．房地产的历史价格资料B．房地产的未来价格资料C．房地产的现实价格资料30．某类商品房2004～2008年的售价分别为6000元/㎡、6300元/㎡、6678元/㎡、7212元/㎡、7645元/㎡。
利用平均增减量法，该类商品房2009年的价格为（）元/㎡。
D．8078．00A．7974．00B．8023．00C．8056．2531．威廉•阿郎索的在任意区位处的地租计算公式Pc（t）=N[Pc-C-kc（t）]中，Ⅳ表示（）。
A．单位面积土地上农产品的产量B．市场上每单位农产品的价格C．生产每单位农产品的成本D．向市场运输每单位农产品的成本32．某工业用地总面积为3000㎡，容积率为0．5，楼面地价为1000元/㎡。
现按城市规划拟变更为商业用地，容积率为4．0，相应的楼面地价为1500元/㎡。
该改变用途理论上应补地价为（）万元。
D．1650A．500B．525C．60033．某估价报告中采用收益法评估估价对象价值，估价结果偏高，其原因可能是（）。
D．报酬率偏高A．空置率偏小B．运营费用偏大C．收益期限偏短34．某估价报告中的估价对象为写字楼在建工程，采用假设开发法求取其价值时，开发完成后的价值同时采用了市场法和收益法求取；采用成本法求取其价值时，土地采用了基准地价修正法求取。
该估价报告求取写字楼在建工程的价值，实质上采用了（）。
A．假设开发法和基准地价修正法两种方法B．假设开发法和成本法两种方法C．假设开发法、市场法、收益法和成本法四种方法D．假设开发法、市场法、收益法、成本法和基准地价修正法五种方法35．在估价假设和限制条件说明中，当无理由怀疑建筑物的结构存在安全隐患时，应（）。
A．假定建筑结构是安全的B．肯定建筑物是安全的C．强调建筑结构安全须进行相关专业鉴定D．说明建筑结构安全难以确定二、多项选择题（共15题，每题2分。
每题的备选答案中，有两个或两个以上符合题意的答案，请在答题卡上涂黑其相应的编号。
错选或多选均不得分；少选且选择正确的，每个选项得0．5分）1．下列经济活动中，需要评估房地产抵押价值的是（）。
A．增加抵押贷款B．抵押期间对抵押房地产进行动态监测C．抵押贷款到期后需继续以该房地产抵押贷款D．处置抵押房地产E．租赁抵押房地产2．下列法律法规和标准中，应作为城市房屋拆迁估价依据的有（）。
A．中华人民共和国物权法B．中华人民共和国城市房地产管理法C．城市房地产开发经营管理条例D．房地产估价规范E．城市房屋拆迁估价指导意见3．下列引起房地产价格上涨的因素中，属于房地产自然增值的因素有（）。
A．对房地产本身进行投资改良B．需求增加导致稀缺性增加C．通货膨胀D．外部经济E．提高建造成本4．在实际的房地产估价中，房地产抵押价值通常是抵押房地产未设立法定优先受偿款下的价值扣除估价师知悉的法定优先受偿款后的余额。