成都建工地产XXX项目定位报告

Cuiyuehu Project positioning 成都建工地产开发有限责任公司（2014年02月）

一、区域综述

二、项目定位

区域综述

一、区域宏观概述

1、区域概况

翠月湖镇位于都江堰市以南，东与金马河为界，西至沙沟河，北与中兴镇接壤，南与石羊相连，距都江堰市15公里，幅员面积18.7平方公里，辖6个行政村，83个农业合作社，1个居委会,总人口15000余人,有基本农田14000亩。境内有“AAA”景区——翠月湖风景名胜区，以翠月湖公园为主体，目前正在按创建中国最佳旅游城市目标打造“AAAA”级风景区。

翠月湖镇区域属于热带湿润季风气候，海拔高度为670米，地势平坦，全年无霜期长达300余天，年平均气温14℃左右，年降雨量900毫米，年平均日照1240小时。区域内岷江河、黑石沟、沙沟河贯穿全境,有干渠8000米，斗渠28000米。

翠月湖镇：

地处都江堰市新城区与世界文化遗产地青城山之间。都江堰市委、市政府建设“三纵三横、交通枢纽”，将岷江4号大桥规划选址定位于区域内，宽34米长6.2公里的聚青路建成后，区域位置距世界文化遗产地青城山仅4公里，新的路网建设，打破了制约镇域经济发展瓶颈。聚青路和岷江4号桥的规划建设，给该镇带来了新的发展机遇。

翠月湖风景名胜区：

这里属亚热带湿润气候，常年最低气温为 4.6°C，最高气温为34°C，年平均气温15.2°C,是理想的避暑胜地。因其出众的绿色生态自然环境，享有“蜀中小西湖”的美誉。

翠月湖占地800亩，内有森林150亩，湖泊200亩，草坪近200亩。宽阔的翠月湖水波飘渺，长年栖息着成群的白鹭。园内林木苍翠，鱼果相戏，景色如画。走进翠月湖，仿若置身桃花圣境，绿柳、红树，令人心旷神怡，美不胜收。

美丽的地方总伴有美丽的传说，相传蜀郡太守李冰父子组织修建都江堰水利工程后，岷江外江下游不远的地方便形成了一片美丽的湖泊，湖边景色优美，草树丛生，居栖着成群白鹭和梅花鹿。李冰的后

代中有一位叫翠月的姑娘经常顺江而下，来这里赏景观鸟，戏水沐浴，久而久之这片湖水便被人们称为翠月湖。

为打造国际休闲旅游度假，都江堰市专门成立了翠月湖风景名胜管理局。翠月湖风景名胜区以翠月湖公园为主体，集休闲、旅游、度假、会议和园林为一体。典雅温馨的中式建筑与豪华浪漫的欧式建筑错落有致地分布于院内各处。拥有高、中、低档客房350余间（套），床位750张，是集疗养、旅游、度假、会议、培训为一体的大型综合性疗养院，年接待能力超过50万人（次）。

【链接】

2014年1月21日，法国阿卡瑞利亚集团董事长罗兰·布朗一行到翠月湖镇考察旅游养老项目相关事宜。

考察组对位于翠月湖镇新桥社区3000亩有条件建设区内的项目地块进行了实地察看，询问了解了关于项目地块的相关条件和配套等情况。考察组一行对翠月湖镇的投资环境表现出浓厚的兴趣。该集团公司拟在成都寻找合适的地点，建立中国首家法资高端老年福利院，为集团全球会员客户提供一个新的旅游养老胜地。

配合已有的空军疗养院和高铁培训中心等大型国家项目，必将极大的提升本区域价值。（新闻由翠月湖镇官网提供）

二、区域房地产市场

1、都江堰、青城山板块房地产市场情况

（1）都江堰板块

都江堰区域新增供应45.9万平米，销售备案45.6万平米，存量备案100.4万平米；2013年新开工面积129万平米，按现今去化速度，需要2-4年才能去化完成。

（2）青城山板块

青城山板块以别墅为主，新增供应13万平米，销售备案9.2万平米，均价12250元/㎡，存量33.6万平米，按现今去化速度，需要4-6年才能去化完成。（以上数据由锐理2013年报提供）

（3）青城山板块各项目成交情况

青城山板块的楼盘以别墅产品为主，均价大多在11000∽16000元/㎡之间。在2013年成交（备案）数据最多的是置信·芙蓉青城和中信·云栖谷，均在120套以上，均价在12100元/㎡左右。距离项目地块较近的海航·香颂湖项目去年备案套数为27套，成交均价为

11677元/㎡。

（4）土地成交情况

都江堰区域成交802亩，楼面地价为1255元/㎡，土地平均溢价率则仅为27%。其中青城山板块成交596.2亩，成交数为10宗，其中除集团拿地140亩，蓝光也在都江堰中兴镇沿江村沙沟河岸边相邻的100.87亩、94.66亩两块地，容积率1.1，楼面地价2045元/㎡。

2、部分在售楼盘情况

海航·香颂湖国际社区

位于世界双遗产、国家AAAAA级风景区都江堰-青城山风景区，紧临800亩国家AAA级风景区翠月湖公园、4000亩生态公园、1万亩中央公园和湿地公园。

香颂湖国际社区采用国际领先的PUD开发模式分期开发，打造建筑面积约80万平方米、满足约3万余人居住的集洋房、别墅、欧洲

商业街、城市级配套于一体的国际化低密度欧陆小镇。

原生态的建材、古老的装饰、苛刻的细节刻画，营造出粗犷、坚硬的野性之美；红瓦坡屋顶、精致的线角、浪漫的铁艺等元素则是纯正的意大利格调。

近期用地2000亩，远期规划用地6000亩（近期2000亩+远期发展4000亩），近期规划即可容纳2500户业主。

项目分组团开发，产品包括洋房（90-147㎡）、联排（98-220㎡）独栋（227-600㎡）。主要卖点在于其打造的内部河道流水景观。

目前，海航香颂湖国际社区在售“悦湖岛”房源，228-470㎡亲水独栋，总价400余万元/套起；约138-177㎡联排，总价约130余万元/套起；94-140㎡洋房，总价70余万元/套起。全款优惠6%，按揭优惠3%。

周边配套：

欧洲商业街、紧临800亩国家AAA级风景区翠月湖公园、4000亩生态公园、1万亩中央公园和湿地公园。

交通：临成都-青城山高铁

学校：江堰市翠月湖镇翠月小学、都江堰市中兴镇上元小学校、都江堰市第一中学、玉堂中学

医院：骨伤专科医院、中兴镇公立卫生院

银行：农业银行、农村信用社

购物：惠民百货、乐万家超市、名澜会所、浪漫法式香溢西餐厅、

运动中心、文艺中心、lohas休闲主题商业街、超市、酒吧…