2012中国房地产百强企业研究报告(开发企业)_All

2011年上半年销售均价 2010年上半年销售额占全年比例
53.6% 11575.3 10920.6
32.9%
保利
14133 60.1%
70%
60%
11355
50%
43.2% 40%
30%
20%
10%
0% 中海
2011年下半年销售均价 2011年上半年销售额占全年比例
图 2 部分百强标杆企业 2011 年上半年销售占比情况
在分析总结历年研究经验的基础上，针对中国房地产企业的最新发展状况，研究组进一 步完善了研究方法和评价指标体系，继续从规模性、盈利性、成长性、稳健性、融资能力、 运营效率和社会责任感等七个方面全面、客观地评价企业的综合实力，引导企业持续健康的 发展，促进行业的良性发展、平稳运行。
中国房地产百强企业研究目的 （1）通过企业规模性、盈利性、成长性、稳健性、融资能力、运营效率和社会责任等 指标的量化研究，发掘综合实力强、经营稳健以及具备较强社会责任感的优秀企业群体； （2）通过系统研究，打造“中国房地产百强企业”品牌，提升企业知名度和影响力， 发挥百强企业的行业示范效应，推动房地产企业做强做好做大； （3）通过企业评价，鼓励企业为社会多做贡献，以营造行业重视社会责任的氛围，发 挥房地产业作为国民经济重要支柱产业和重要民生行业的作用。
保利
龙湖
二三线线城市销售额占比
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中国房地产百强企业研究
图 3 部分百强标杆企业 2009­2011 年二三线城市销售额和销售面积占比 百强企业持续加大二三线城市的布局力度和拓展步伐，成为促进其良好销售表现的重 要因素。恒大、万科、保利、龙湖等百强企业继续加快向二三线城市拓展的步伐，在优化业 务布局的同时，为业绩的可持续增长提供了重要保障。从销售面积来看，这 4 家企业 2011 年二三线城市占比都达到 80%以上，较上年平均提高 3 个百分点；从销售额来看，二三线 城市也为这些企业贡献了大部分业绩，如万科 2011 年二三线城市销售额占比为 78%，比上 年提高了近 9 个百分点，龙湖则提升了 14 个百分点。二三线城市前几年拿地成本较低，而 近两年来房价上涨幅度普遍高于一线城市，为这些早期布局二三线市场的百强标杆企业提供 了较大的业绩增长空间。 在调控背景下，品牌软实力更是百强企业获取客户持久关注、保持业绩稳定的利器。 由于消费者对企业品牌的高度认同，百强企业在一线城市销售溢价高于同行，进入二三线城 市后品牌优势更加明显，特别是全国布局的百强企业，其品牌联动效应促进各地市场旺销， 如综合实力 TOP10 企业 2011 年销售面积同比增长 12.5%，销售溢价水平也明显居于行业前 列，有力支撑了全年的销售表现。 （2）百强企业市场份额持续提升，内部分化更趋明显
2.2 百强企业整体发展特点分析
2.1.1 销售业绩稳步增长，市场份额持续提高 （1）百强企业1积极调整销售策略，业绩增速领先全国
100% 80% 60% 40% 20% 0% ­20%
97.1% 81.9% 76.9%
43.6%
­8.1%
­9.8% ­16.1%
­14.7%
2008年
2009年
百强企业销售额增长率 全国商品房销售额增长率
2
中国房地产百强企业研究
福星惠誉房地产有限公司 宝龙地产控股有限公司 鑫苑（中国）置业有限公司 广州市时代地产集团有限公司 沿海绿色家园集团 旭辉集团股份有限公司 中国奥园地产集团股份有限公司 禹洲地产股份有限公司 上海爱家集团 协信地产控股有限公司 武汉地产开发投资集团有限公司 方圆地产控股有限公司 上海三盛宏业投资（集团）有限责任公司
30%
25%
20%
18.1%
15% 9.6%
10%
5%
19.8% 10.2%
22.1% 12.9%
26.9%
28.1%
14.4%
15.2%
0% 2007年
2008年
2009年
2010年
2011年
百强企业销售额市场份额
百强企业销售面积市场份额
图 4 百强企业 2007­2011 年市场份额及变化 百强企业行业集中度持续提高，综合实力 TOP10 企业领先优势显著。百强企业 2011 年 的市场份额上升至 28.1%，较上年提高 1.2 个百分点，销售面积市场份额则上升至 15.2%， 提高 0.8 个百分点；在市场调整与整合的过程中，百强企业的市场地位进一步巩固，带动行 业集中度持续提高。而综合实力 TOP10 企业的销售额均值达 555.2 亿元，在百强企业及行 业中的领先优势仍然较为显著。
5
中国房地产百强企业研究
百强企业内部阵营间的分化继续加快。2011 年销售额在 700 亿以上的百强企业有 5 家， 较上年增加了 4 家。销售额前 5 名企业的整体实力迅速增强，销售额均值同比涨幅超过 20%， 与其它百强企业间的差距进一步扩大。鉴于百强企业在业务模式、布局结构方面发展特点的 不同，以及土地、资金等资源分布的不均衡性加强，未来百强企业内部各梯队之间的分化将 更趋明显。 2.1.2 资产增长注重质量，规模提升扩大布局
44.3%
22.9% 18.3%
10.1%
17.5%
12.7% 11.2% 5.3%
201
图 1 百强企业 2008­2011 年销售增长情况 2011 年，在宏观调控持续深化的形势下，中国房地产百强企业展现出了较强的抗波动 能力，经营业绩再创新高：在销售表现方面，百强企业全年实现销售总额 16583 亿元，销售
2012 中国房地产百强企业研究报告
中国房地产 TOP10 研究组 2012 年 3 月
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中国房地产百强企业研究
1 研究背景与目的
由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院三家单位 共同主办的“中国房地产百强企业研究”，自 2004 年来已连续进行了九年，引起了社会各界 的广泛关注，相关研究成果已经成为评判房地产企业经营实力及行业地位的重要标准。
1 如无特别说明，本报告中的“百强企业”均指“2012 中国房地产百强企业”；数据为“2012 中国房地产 百强企业”的历年数据。
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中国房地产百强企业研究
面积 16679 万平方米，同比分别增长 17.5%和 11.2%，均高于全国平均水平 5 个百分点左右， 在促进行业稳健发展、保障国民经济平稳运行方面继续发挥着重要作用。
82.1% 85.5%
84.8% 86.0%
76.5%
84.8% 77.7%
78.0% 69.0%
76.4%
76.3% 66.7%
74.2%
60.6%
60.4% 51.8%
2009 2010 2011 2009 2010 2011 2009 2010 2011 2009 2010 2011
恒大
万科
二三线线城市销售面积占比
2012 年在国家积极的财政政策和稳健的货币政策下，中国经济将稳中求进。在此背景 下，中央经济工作会议提出既“要坚持房地产调控政策不动摇”，同时也要“促进房地产市 场健康发展”，房地产行业将迎来变革和转型。优秀房地产企业要积极顺应行业发展大势， 固本强基，提升企业经营水平，实现稳健而有质量的成长，为行业树立发展榜样。为此，中 国房地产 TOP10 研究组启动“2012 中国房地产百强企业研究”，以“顺势而为，稳健发展” 为主题，发掘行业中综合实力强、成长稳健的优秀房地产企业群体，鼓励企业在理性认识当 前形势的基础上，准确把握发展节奏，抓住机遇做强做大。
上海景瑞地产（集团）股份有限公司 福建正荣集团有限公司 联发集团有限公司 重庆东原房地产开发有限公司 中粮地产（集团）股份有限公司 龙光地产股份有限公司 上海实业城市开发集团有限公司 深圳香江控股股份有限公司 百步亭集团有限公司 广州颐和集团有限公司 深圳市富通房地产集团有限公司 杭州开元房地产集团有限公司 苏宁置业集团有限公司 武汉三江航天房地产开发有限公司 上海中房置业股份有限公司 宁波奥克斯置业有限公司 云南俊发房地产有限责任公司 名流置业集团股份有限公司 宋都房地产集团有限公司 天津津滨发展股份有限公司 上海证大房地产有限公司 广西东方航洋实业集团有限公司 浙江金龙房地产投资集团有限公司 三湘股份有限公司 光耀集团 浙江金昌房地产集团股份有限公司 上海城建置业发展有限公司 中骏置业控股有限公司 星河控股集团有限公司 翠屏国际控股有限公司 深圳市合正房地产集团有限公司 浙江祥生房地产开发有限公司 上海保集(集团)有限公司 新鸥鹏地产集团 东方银座集团中国有限公司
单位：亿元
500
400
300
200 154.3
100
45.2
42.8%
37.6%
18.4%
175.2 13.5% 53.5
241.1 76.4
43.4% 345.8
22.4% 93.5
445.0
50%
40%
28.7% 30%
26.8% 20%
118.6 10%
0 2007年
2008年
2009年
2010年
0% 2011年
总资产均值
净资产均值
总资产均值增长率
净资产均值增长率
图 5 百强企业 2007­2011 年资产状况及变化 百强企业 2011 年资产规模持续增长。总资产均值为 445 亿元，同比增长 28.7%；净资 产均值为 118.6 亿元，同比增长 26.8%。虽然总资产增速仍快于净资产，但两者的增长更趋 协调，主要是由于百强企业 2011 年适度控制了负债的增长速度，有效改善了资产增长质量。 百强企业规模化扩张也表现为布局城市数量的持续增加。百强企业 2011 年布局的城市 数量进一步增加：综合实力 TOP10 企业平均进入城市数量达 40.5 个，较 2010 年增长 5.8 个； 位居百强企业综合实力 11­30、31­100 位的企业平均进入城市数量分别达到 24.5、13.6 个， 较 2010 年同期也有不同程度增加。区域布局的持续扩张一方面可以有效分散政策与经营风 险，保障企业经营业绩的稳定增长，为经营规模的扩大提供保障；另一方面，百强企业依托