B-2009-11-长沙蔡锷北路商业概况市调分析报告-P6
主要商圈分布报告
长沙、株洲、贵阳概况及主要商圈分布报告一、长沙市下辖：芙蓉区、天心区、岳麓区、开福区、雨花区、望城区及长沙县、宁乡县、浏阳市，共六区二县一市，总人口704万人（2010年）。
1、商圈分布长沙市区主要分五个商圈：五一商圈、河西商圈、火车站商圈、东塘商圈、伍家岭商圈。
⑴五一商圈⑵溁湾镇商圈⑶火车站商业圈⑷东塘商业圈⑸伍家岭商业圈伍家岭商圈属于长沙北部。
北城的商业一直比较弱，并没形成气候。
主要商场有岁宝百货、麦德龙，现以周边社区消费为主体。
⑹商圈以外的百货友阿集团：全称湖南友谊阿波罗股份有限公司，简称友阿集团，原为国营企业，在湖南是老牌百货龙头企业。
友阿集团在长沙现有5家百货门店：阿波罗商业广场、阿波罗商城、友谊商城、友谊商店及春天百货。
2、2010年长沙各商场销售前12名平和堂一店、王府井一店、友谊商店、友谊商城、阿波罗商业广场、春天百货、平和堂二店、香港新世界百货、通程商业广场、长沙百联东方广场、天虹百货、家润多百货。
3、长沙各商场档次排名✧第一档：美美、金色家族名品中心、友谊商店(排名不分先后)；✧第二档：平和堂一店、王府井一店、通程金色家族名品中心东塘店、香港新世界百货、长沙百联东方广场（排名不分先后）；✧第三档：平和堂二店、友谊商城、春天百货、家润多百货、通程商业广场麓山店、阿波罗商业广场、通程百货红星店、指南针商业广场、天虹百货、岁宝百货、崇尚百货、崇尚百货宁乡店、步步高百货星沙店(排名不分先后)。
二、株洲市下辖：芦淞区、荷塘区、石峰区、天元区、云龙示范区及醴陵市、株洲县、攸县、茶陵县、炎陵县，共五区四县一市，总人口391万人（2010年）。
1、芦淞商圈2、主要服装批发市场业态的分布状态三、贵阳市下辖：云岩区、南明区、小河区、花溪区、乌当区、白云区及修文县、息烽县、开阳县、清镇市，共六区三县一个县级市，总人口432万人。
1、商圈分布贵阳有4个商业圈，分别是喷水池、大十字、大西门、大南门，均是贵阳传统商圈。
精品资料-2009年长沙大北城市场综合研究报告
其他配套
茵特拉根火车站、东部华侨城大剧院、四季植物馆、花钟教堂、茶翁古镇
青竹湖国际会展中心、湘一外国语学校、图书馆、影剧院、医院全部建成，自来水、天然气、污水处理、公共交通等城市配套一应俱全
投资主体
单一投资（华侨城股份公司）
金鹰城作为湖南广播影视产业的重要基地，经过多年的配套建设，现已初具规模。 电视湘军、娱乐湘军因金鹰城而得名，两年一度的中国金鹰电视艺术节就在这里举行。 金鹰大厦是湖南广电的大本营，常驻机构有湖南省广播电视局、湖南广播影视集团，湖南电视台卫星频道、金鹰卡通两个上星频道，经济频道等七个地面电视频道，七个广播频率，一家电视购物公司——快乐购，一家上市公司——电广传媒，还有报纸、杂志、网站等一系列媒体。 长沙世界之窗将世界奇观、古今名胜以及大型机械游乐、时尚主题活动等汇集于一园，让人一天之内“周游世界”。 海底世界汇集了各种海洋生物。 湖南国际影视会展中心是全国一流的五星级园林式酒店，造价达一亿美金的湖南国际会展中心是目前华中地区规模最大、集现代建筑艺术、服务设施为一体的高科技、智能化、现代化场馆。
大北城概况 2. 大北城近期规划与建设 3. 现阶段大北城版块格局 4. 评定大北城
目录
大河西
大北城
星沙板块
大东城
大南城
中心板块
壹。 巍巍山河—大北城概况
面积 187平方公里 人口 46万人(2007年) 开福区西北部与望城县接壤，东北部和东部与长沙县为邻，南部与芙蓉区和天心区为界，西面隔湘江与望城县和岳麓区相望，面积187平方千米。
青竹湖外国语学校
青竹湖影剧院
青竹湖医院
青竹湖大道
青竹湖生态科技园
长沙市区商圈分布及分析说明ppt课件
一个市级中心： 两个市级副中心： 十个区级中心： 传统商圈： 新兴商圈： 项目点：
望城 坡商 圈
观沙 岭商 圈
荣 湾 镇 商 圈
伍家 岭商
圈1
五一 广场 商圈
东塘 商圈
鸥波港湾项目
星沙 镇商 圈
火车站 商圈
马托 岭商 圈
21 豪庭广场项目
黎托 商圈
红星 商圈Байду номын сангаас
大托
1
商圈
核心商圈---五一商圈分析 五一商圈有“泛五一商圈”之说，主要是因为该商圈商圈的核心位于
场群，每年的成交金额巨大。
3
次级商圈---伍家岭商圈分析
伍家岭商圈分布区域较大，商圈内超市、便利店、大型综合超市、仓储式 超市、百货商场、廉价店和家居中心等多种商业业态全面。
入世后首家亮相湖南省的世界著名商业集团麦德龙，在长沙开办了一家楼 高两层、场外有400多泊车位的仓储式超市。它采用“仓储式会员制”营销方式 ，并不直接参与零售竞争，反倒给零售业和餐饮业主提供货源支持，帮助中、 小业主降低进货成本，甚至连商场装潢、商品陈列、建筑风格、场地选址等方 面也都有其明确的目的和特定的服务指向。
随着长沙城市的大发展，还有其它一些区域也将发展成为新的重要商圈 ,如：河西的望城坡、观沙岭，河东的黎托、星沙、大托等等区域。
6
交汇中心。
火车站商圈分布的范围也较大，商业圈内以袁家岭友谊商店、阿波罗商
业广场、家润多超市、通程电器、三湘南湖大市场、国储电脑城、QQ电脑城、
合峰电脑城、华海3C电脑城、赛博电脑城、长沙数码步行街、金苹果服装市场
、朝阳服装市场等为代表。
由其是该商圈的IT市场规模很大，是湖南最大、最集中的IT批发、零售市
2011年长沙商业房地产市场分析报告(58页)
长沙市商业发展各阶段特征
商业网点主要分布在是五一广场与黄兴路步行街； 计划经济按需增长期-80年代 以国营百货商店为主； 此时长沙市的零售业态有大型百货、食品店、服装店、文具店、饭店等； 代表项目有韶山路百货、东塘百货大楼、友谊商店、晓园百货大楼。
“五虎争霸期”-90年代
五一广场商圈、东塘商圈、袁家岭商圈、火车站商圈、红星商圈； 国营百货商店依然占主要地位； 商业营业面积迅速扩张；
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根据商业的发展特征，长沙已经形成以五一商圈、东塘商圈、火车站商圈、荣湾 镇商圈、伍家岭商圈和红星商圈为代表的多个商圈
长沙目前有五一、袁家岭、东塘、火车站、荣湾镇、伍
家岭、红星、高桥等成熟商圈； 五一商圈： 王府井百货、新世界百货、东方 百联、平和堂、春天百货、黄兴商业步行街、 金满地下商业街等；
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新中路商圈
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长沙商业业态发展分析
商业市场供应业态构成
25%
75%
百货
购物中心
长沙优质商业供应主要为百货，约占75％，而购物中心项目仅有3个， 约占市场供应总量的25％
百货公司在进行不断的调整升级的同时，购物中心这种新兴的模式也在被市场 逐渐接受，并不断地走向成熟
酒店等
通程商业广场、易初莲花超市、新一佳、 步步高、苏宁、通程电器、迪信通、星沙 商业步行街 井湾子家具城、汽配城、天剑商场、红星
星沙商圈
家居建材、超市、电器、足浴等
红星商圈
家具城、汽配城、商场、百货、超市、 建材市场等 百货超市、服装、通信、电器等
长沙市商业地产市场分析状况
长沙湘江旅游客运中心项目可行性研究报告深圳市金润地产顾问有限公司二零零六年五月6、长沙市与其它重要城市/区域的空间关系图一—1：长沙市与其它重要城市/区域的空间关系图长沙在“沪港渝大三角”的经济圈中具有不可小视的区位优势，规划中的重庆—上海高速公路将使长沙处于这两个中心城市8小时物流圈的交汇点；即将建设的武汉—广州高速铁路又将使长沙融入武汉、广州两个中心城市3小时经济圈中。
过去长沙物流成本过高形成的困境将得到极大缓解，城市资本竞争力迅速提升。
受沪港渝大三角经济圈和珠三角经济圈的交互影响，长沙的比较优势大为提升。
另外，长株潭城市群的区位“比较优势”也很突出：它比郑州、武汉等城市群更靠近珠三角经济圈，是支撑港澳地区、沿海（江）开放地区发展的后方基地，在接受粤港澳地区产业的梯度转移方面具有不可比拟的优势。
可以说，长沙的区位优势正在凸现。
3、城市规划与发展趋势二、长沙市商业业态分析（一）零售行业分析目前，长沙已形成五一广场、东塘、火车站、袁家岭、荣湾镇6大主要商圈；全市初步形成了综合市场与专业市场相结合，大中小网点相结合的市场体系。
1、五一路—黄兴路商圈处于城市最核心地带，是长沙最早形成的商圈，是目前长沙规模最大、业态最齐全的商圈，主要以百货、购物中心、超市、专卖店、餐饮等组成，此商圈也是长沙人流量最密集，生意最好的商业圈，主火车站商圈荣湾镇商圈东塘商圈五一商圈袁家岭商圈本项目2、典型中餐店分析：名称位置规模M2层数物业类型客户群特征人均消费水平营运方式营运情况富临饭店（维一店）唯一国际三楼1500 一层裙楼商务50-100 连锁好大蓉和酒楼迎宾路169号4000二层裙楼商务40-80 连锁好秦皇食府总店湘江大道218号5000 二层裙楼商务40-80 连锁好长沙市中高档中餐厅经营面积在2000平方米至5000平方米不等，最大的达1万多平方米，人均消费30以上。
较大型餐饮店都形成了自已的特色，市场竞争主要体现在特色、品牌、品位等方面。
长沙商业圈分析报告
2006年，长沙市商业地产向品牌化、规模化、郊区化、开放型、人防型发展，不断更新换代，趋向标准与成熟。
2005年7月《长沙市商业网点布局规划》定案，令长沙商业未来15年的发展有了更明晰的发展方向，基本形成与长沙市社会经济发展和对外开放水平相适应、区域布局合理、业态结构优化、服务功能齐全的市区网点三级体系，板块效应日趋明显。
数据显示，2004年至2006年9月，长沙市商业用房新开工面积共计654．78万平方米，竣工面积452.2万平方米，销售量161.87万平方米，呈现出明显的供过于求的状况。
由于零售业竞争加剧，导致数个管理不善的(或是定位不准的)大型商场、写字楼暂时停业以重新定位或装修，也有部分商场、写字楼缩减零售楼面，改做其他用途。
综合市场调研可了解到，从2006年开始的往后三年之内，长沙市商业物业将历经一个放量的高潮期。
一、长沙商业地产现状1、长沙市商业格局；根据二OO五年七月通过我省专家评审会的《长沙市商业网点布局规划》，确定了长沙未来15年城市商业发展总体目标：到2020年，建设完善1个市级商业中心、2个市级商业副中心、10个区域性商业中心、30个社区级商业中心和18条主要商业街，并就长沙城市商业发展战略与发展目标、城市商业中心布局以及特色商业街、商品批发市场、商业零售业态、物流配送业等方面的建设进行了专项规划。
根据专家的看法，此次规划遵循三个方面：〔1〕随着需求的变化，对商业网点布局会提出新要求。
〔2〕规划要进一步与长株潭融城及长沙一小时经济圈的战略相结合，提高辐射能力。
商业今后的布点不一定集中在核心城区，而要向交通便捷，辐射力强的城市外环、城郊接合部分布。
〔3〕三是规划要将整合控制现有城区网点与规划引导新城区网点相结合。
长沙传统商圈分析五一广场商业中心——地位稳固的市级商圈区域范围：以五一大道与黄兴路交汇立交为圆心，步行在30分钟的范围简介：五一商圈有2000多年历史，最初由居民聚居形成原始商业发展而成。
长沙商业写字楼调研报告及文化产业园项目
从小范围集中商业到服务(fúwù)网点四处开花、辐射全省，近20年来长沙的商业发生巨变。
阶段划分 第一阶段 第二阶段 第三阶段
目前
时段 80年代 90年代前段 1998-2006 2008以后
发展特点
代表
人群的聚集形成繁荣的街铺商业
中山百货大楼/女人街/黄兴 北路
本土百货繁荣，出现竞争“五虎”，主 中山/晓园/东百/友谊/阿波
广大环球家具超市
三湘(sān
马王堆陶瓷建材城
xiānɡ场)南万湖家大丽市建材广场
金苹果服装
(fúz高h桥u建ā材n市g场 )大市长场沙建材
批发大市场
马王堆汽车
汽配大市场
高桥友谊 汽配大市场
高桥大市场
精品文档
红星建材大市场
红星农副产品
批发大市场
红星商业广场
商业规划对商圈格局(géjú)的影响
根据《长沙(chánɡ shā)城市商业网点布局规划20052020》
长沙(chánɡ shā)商业写字楼分析 报告
目标项目商业写字楼市场定位分析
精品文档
目录(mùlù)
1. 长沙市整体商业发展分析 2. 长沙市写字楼市场发展分析
3. 目标项目(xiàngmù)商业写字楼市场定位分 析
精品文档
整体商业(shāngyè)发展综述
精品文档
商业物业(wù yè)市场发展历程
红星美凯龙国际家具广场（万达 四楼） 苏宁电器（黄兴路步行街内）
精品文档
商圈格局(géjú)分析——五一商圈
商圈概况(gàikuàng)：
起源于旧居民区：居民的聚居形成了原始的商业，有2000多年的发展历史 交通便利：南北、东西两大主干道汇集 城市CBD的定位：高集中的商务与金融配套奠定了其于市内的商业主导地位，
戴德梁行2009年长沙泊富国际广场商业市场研究报告
21.80%
19.70%
长沙
武汉
南京
消费品零售总额
25.50%
24.00%
30% 23.20% 25% 1206.2 20%
588.36 528.89
15% 10%
5%
合肥
南昌
0% 郑州
消费品零售总额增长率
在2008年六对比城市社会消费品零售总额， 长沙市位居第三，增长率为22.8%， 表明长沙消费品市场结构明显升级，逐步形 成了多样化、多层次的消费市场，呈持续及 稳定增长态势。
25000 20000 15000 10000
23122.69
18282
16.40% 16712.44
13.15.60% 15112
5000
0 长沙
武汉
南京
合肥
南昌
18%
14.90% 16%
2008年社会消费品零售总额为1273.87亿元，长沙位居比较城市的第三,增长率为22.8%；长沙进出 口总额排名第四，增长率为26.9%。
六大城市中， 长沙市的年人均可支配收入为18282元，排名第二，高于武汉、合肥、郑州、南昌；而 长沙人均消费性支出为12960元，排名第二，仅次于南京。
DTZ 观点——
长沙泊富国际广场商业市场研究报告 致 [湖南珈鼎置业发展有限公司]
序言
本报告主要就长沙市现时商业布局、商业氛围、商场概况作出分析，同时对长沙市未来 商圈及在建重点商业项目分析，从而对本项目的市场背景进行总结，了解本项目未来目 标及发展方向等。
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目录
1 2 3 4
长沙宏观经济与周边城市经济数据比较 长沙市现有商圈与未来商圈布局分析 长沙市现有商业项目及在建重点商业项目分析 项目市场背景总结及定位/规划方向
长沙市房地产商业市场分析报告
2.长沙宏观经济指标分析2.1 国内生产总值与人均生产总值1999-2009年长沙GDP 指标分分析✧ 1999至2009年十一年期间，长沙GDP 总量及人均GDP 基本保持10%以上的增长率，特别从2003年起长沙市GDP 总量增幅均在14%以上，长沙城市经济处于高速发展阶段。
✧ 2009年长沙GDP 总量在全省的占比为29%，人均GDP 为全省的2.8倍，经济总量在长株潭三市中的占比达68%，长沙在湖南及长株潭城市群中龙头地位不言而喻。
1999-2009年长沙人均GDP 指标分析✧ 据世界银行的收入分组标准，人均GDP 在745美元及以下的为低收入国家，746～2975美元为中下收入国家，2976～9205美元为中上收入国家，9206美元及以上为高收入国家。
2009年长沙人均GDP 折合约为8,292美元，达到中上收入国家水平。
2.2 人口情况与城市化率2005-2009年长沙人口及城市化率指标分析✧ 长沙市常住人口规模小，且增幅不明显，这是一直制约长沙市零售商业规模扩大的主要因素。
但此制约因素在逐步得到解决，一是随着长株潭城市群路网交通的建设，长沙中高档零售商业辐射范围已经逐步延伸包括株洲、湘潭在内的长沙周边城市；二是长沙经济实力提高及产业结构升级，对于高素质人才的引进及回流创造良好条件。
✧ 长沙市2009年城市率达到62.63%，按照世界城市化率发展阶段划分，处于快速发展阶段。
这个阶段表现为：人口及资本均向城市集聚，城市规模不断扩大，城市化对于城市经济的贡献度日益明显。
可见，长沙城市化率的提高将影响到长沙零售商业网点布局及增大城市商业网点的规模。
2.3 长沙市产业结构分析1999-2009年长沙三大产业指标分析✧ 长沙11年间第二产业及第三产业分别实现7.5、6.3倍的增幅，且发展速度日益加快。
发展阶段 初期发展阶段加速发展阶段 稳定发展阶段 对应表现 a.城市数量少b.规模小c.城市化水平发展缓慢 a.人口向城市集聚 b.资本向城市集聚 c.城市数量迅速增加 d.城市规模不断扩大f.城市化水平大约每年提高一个百分点城市规模不断扩大 a.城乡差别近乎消灭 b.人口城市化趋缓 c.郊区城市化(逆城市化)开始出现✧近四年长沙三大产业中第一产业发展相对平稳，增速基本维持6%左右的水平，而第二、三产业发展势头强劲，增速在15%左右，特别是第二产业，达到15%以上的发展速度。
长沙市各大商圈现状分析
第一部分：长沙市各大商圈现状分析一、长沙市商圈规划根据《长沙市城市商业网点布局规划（2005年－2020年）》公布，到2020年，长沙将建设完善1个市级商业中心、2个市级商业副中心、以及10个区域性商业中心。
1个市级商业中心即五一广场商业中心，2个市级商业副中心指星沙商业副中心和溁湾镇商业副中心，10个区域性商业中心分别是火车站商业中心、伍家岭商业中心、东塘商业中心、红星商业中心、望城坡商业中心、捞霞商业中心、马坡岭商业中心、黎托商业中心、观沙岭商业中心、大托商业中心。
（具体情况见下图）二、长沙市区五大商圈现状分析1、火车站商业中心火车站商业中心位于长沙市东部，属于口岸物业，交通便利、人流汹涌，区域内汇集了如以电脑、小电器为主营的国储电脑城、QQ电脑城、合峰电脑城、华海3C、赛格电子广场、晓园电器城；以三湘南湖市场、万家丽市场、马王堆市场为主的建材市场；以阿波罗商业广场、家润多百货为主的百货商场等，同时还包括长沙最大的服装市场金苹果服装市场群。
2、东塘商业中心东塘商业中心是除五一广场商业中心外，与火车站并重的商圈，目前东塘不仅拥有百年老店火宫殿，还有金色家族、东塘百货大楼、友谊商城、百幸鞋城、通程电器、步步高生活超市、家润多赤岗店、大都市商业街、神禺、东一国际商业广场等，而且还有麦当劳、肯德基落户东塘商圈，构筑了东塘大商业格局，成为长沙南部一个重要的节点，使如今东塘商圈的商业生态链趋于和谐、商业业态分布也日趋成熟和完美。
3、溁湾镇商业副中心溁湾镇商业副中心位于最靠近市中心的位置，曾经是岳麓区的核心。
该商圈近年发展速度迅猛，2000年时，该区域仅一家西城超市，现在溁湾镇汇聚了通程电器、通程百货、家润多超市、新外滩商业中心等知名企业在此落户。
高校商业是河西商业的代表，在名校荟萃的河西，学生的消费能力是一大支撑，各高校旁直至深夜仍灯火通明的商业街印证了这一点。
但是其商铺多比较小，主要经营各类服装和学生用品为主，代表项目如通程商业广场、金苹果天马创意集市、锦绣潇湘创意市场、后期艺术城等。
长沙商业市场调查报告.doc
长沙商业市场调查报告湖南凌立投资顾问有限公司09-01-21 长沙市商业调查报告湖南凌立投资顾问有限公司09-01-21 报告结构全国商业市场简述重点商圈全面解读长沙商业市场分析结论一、全国商业市场简述1、2008年全国商业房地产发展的显著特征理性和稳定并存,激情与风险共生业态结构上具备复合业态大体量的商业地产供应持续走高,并逐渐成为市场的主流; 建设规模上全国商业地产无序建设的阴影继续存在,许多住宅开发企业开始转向商业地产的运作,这与国内经济形势的利好有关；投资情况上新的商业地产投资形势发生了一定的变化,商业地产投资商开始上山下乡大规模的进行二线或者三线城市商业地产的开发建设；持有状况上市场供应量的激增和企业发展转型的需要,直接导致了很多开发企业对持有商业地产的思路变的理性了.但是,多数均部分持有,仅仅是为了销售而持有；租售价格上商业地产的实际租售价格并未有大幅度的上扬,保持在相对一个理性的增长幅度之内. 需要着重指出的是未来三两年内社区商业将面临巨大的销售租赁压力.无住不商的状况,必须引起开发企业和政府机构的足够重视. 2、2008年影响全国商业地产发展的主要因素2008年影响全国商业地产发展的主要因素如下在政策层面来看首先是过于强烈的外汇管制,导致了资本难以与项目对接,间接二线乃至三线城市商业地产不温不火状态；其次是各地虽然出台了相应的商业网点规划,但是实际执行力度有限,盲目混乱建设的情况时有发生；最后,随着商业零售领域的逐渐开放和国家对房地产的宏观调控,对于原来施行产权售后返租的商业地产项目2008年全国的商业地产已经初步进行了一次洗牌,未来将面临新一轮的洗牌。
从市场层面来看首先影响全国商业地产发展的主要因素是供求关系,很多城市的商业地产供应量已经远远大于需求量. 其次是商业地产开发种类和形态得到了充分的展现,工业地产和旅游地产逐渐成为新的商业地产开发热点,间接上提高了商业地产人均拥有值. 最后,部分产权返租商业地产项目未能够实现良好的经营,兑现经营回报承诺,直接导致了综合来说影响200８年全国商业地产的发展诱因主要是投资资金的缺位和经营水平的缺位,导致了200８年全国商业地产外火内冷的尴尬局面. 3、2009年全国商业地产发展的趋势将会怎样产品进行优化创新2009年全国受到大市的影响，商业市场也不可避免的受到波及，商业地产的供应量将逐步放缓,整体上将持续维持供大大于求的局面.结构性的调整将出现在产品的优化创新上,创新类型的商业地产项目将继续获得相应的生命力. 商业地产企业并购上市尽管国家对金融体系的监管力度的松动,但是受到之前的影响和经济危机的威胁，多数开发企业将面临融资难的困境,为了谋求资本市场的支持,我们有理由相信2009年将是中国商业地产企业的并购上市年,这个热潮将持续相当长的一个时间. 利好因素促进商业地产未来看好但是，政策的利好和我国经济的持续发展,乃至商业零售业的开放,这些利好都将继续刺激我国商业地产的蓬勃发展.如果能够进一步加大持有型商业地产比例,完善商业地产网点建设体系,全国的商业地产将保持在一个良好的发展阶段,取得更大的发展,创建和谐商业地产也将是现实.二、长沙商业市场分析1、走进长沙A、湖南省的区位特点及经济情况中部和泛珠三角经济区重合的区域在地理区位方面，湖南位于长江中游腹地，是连接东部沿海省与西部内陆省的桥梁，东接江西，西邻重庆和贵州，南临广东、广西，北靠湖北，是华中要地，区位独特优越，交通便捷，是中部和泛珠三角经济区重合的区域。
长沙各商圈业态分析总结
长沙商业分布及各商圈业态分析一、长沙市经济现状及近期商业规划1、行政现状：长沙市辖芙蓉、天心、岳麓、开福、雨花5区；长沙县、望城县、宁乡县3县、浏阳市，共54街道79镇39乡，568居委会2727村。
全市辖区面积1.1819万平方公里，辖区总人口637万，城区面积566平方公里，长沙市现在有常住人口210万。
这包括五区和星沙，其中有外省常住人口大约70万左右。
2、经济现状：2008年全市GDP3000亿，同比上升15.1%；其中第三产业1270 亿，同比上升14.3%；房地产业85亿，同比下降12%。
3、近期商业规划：A、三条过江隧道：分别是劳动路连牌楼路、南湖路连阜埠河路、营盘路连咸家湖路。
B、四条地铁线：地铁1号线由金霞开发区翻身琮沿芙蓉路至万家丽路交汇处；地铁2号钱从雷锋镇沿枫林路经五一大道、远大一路全新武广新火车站；地铁3 号线从含浦经过大学城、劳动路过江隧道、沿劳动路、经黎托、到黄花；地铁4 号线从万家丽路暮云段沿万家丽路到星沙张公塘。
C、四个大型商业广场：潇湘文化时代广场占地500亩，总建筑面积30万方；滨江新城国际商贸中心，占地245亩，总建筑面70万方；郡原广场总13万方，和湘腾商业广场16万方；长沙三角洲商业广场占地1600亩，总建筑面积500二、长沙市商圈分布长沙五一广场商圈、火车站商圈、袁家岭商圈、伍家岭商圈、高桥商圈、万家丽商圈、荣湾镇商圈、东塘商圈、候家塘商圈、红星广场商圈、望城坡商圈等商业中心三、各商圈商业特点分析主要针对五一商圈、火车站商圈、东塘商圈、荣湾镇商圈做具体分析。
1、长沙五一商圈2、东塘商圈3、火车站商圈4.荣湾镇商业副中心五、最具发展潜力商圈伍家岭商业中心——北部唯一商圈，发展前景好区域范围：以伍家岭立交为核心、步行在15分钟的范围。
商圈简介：伍家岭商圈一直以来就是长沙北部唯一的一个商业区，以丽臣路和芙蓉路交叉处为核心，泰阳商城、北斗星商厦雄踞此地多年，随着芙蓉路的修建，世界著名零售企业通程电器也相继进驻，但由于2002年波隆立交桥的修建，削弱了该商圈本身就不够浓厚的商业氛围，加上该地区客户的消费能力不强，导致普尔斯玛特、北斗星商厦被迫关门或经营转向。
中国工商银行股份有限公司长沙蔡锷北路支行企业信用报告-天眼查
中国工商银行股份有限公司长沙蔡 锷北路支行
企业信用报告
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目录
一．企业背景：工商信息、分支机构、变更记录、主要人员 二．股东信息 三．对外投资信息 四．企业发展：融资历史、投资事件、核心团队、企业业务、竞品信息 五．风险信息：失信信息、被执行人、法律诉讼、法院公告、行政处罚、严重违法、股权出质、
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一、企业背景
1.1 工商信息
企业名称：
中国工商银行股份有限公司长沙蔡锷北路支行
工商注册号： 430100000004746
统一信用代码： 91430100081350757P
法定代表人： 刘利
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4.4 企业业务
截止 2018 年 11 月 02 日，根据国内相关网站检索及天眼查数据库分析，未查询到相关信息。不排除因信 息公开来源尚未公开、公开形式存在差异等情况导致的信息与客观事实不完全一致的情形。仅供客户参 考。
4.5 竞品信息
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2016-05-24
1.4 主要人员
序号
1
姓名
刘利
职位
负责人
二、股东信息
截止 2018 年 11 月 02 日，根据国内相关网站检索及天眼查数据库分析，未查询到相关信息。不排除因信 息公开来源尚未公开、公开形式存在差异等情况导致的信息与客观事实不完全一致的情形。仅供客户参 考。
B 2009-11 长沙蔡锷北路商业概况市调分析报告 P6
长沙蔡锷北路商业概况市调分析蔡锷北路商业概况蔡锷北路隶属长沙市开福区行政区域内，为双向三车道的城市次干道，实行由南往北的车种式单向交通组织。
从北至南依次连通湘雅路，湘春路，营盘路及中山路，全长约1.5公里，经过的公交线路有142、901、106、112、2、11等。
一、整体路段分析1.商业发展现状蔡锷北路属于长沙老街，商业氛围相对成熟。
上世纪六七十年代二至三层的民宅居多，临街商业以民宅底商为主，故该路段商铺面积大多为40㎡以内，物业形象一般。
人流量大，宽度适中容易凝聚人气，加之沿线医院带动日用零售、餐饮业的发展，商业气氛较好，近两年来出租转让率较低。
由于商铺类型、面积近似相同及缺乏大体量商业项目的带动，蔡锷北路的商业氛围随五一商圈的交通距离远近呈现由南往北线性减弱的规律发展。
（长沙门面出租和长沙门面转让及招商）教育街口附近兴汉华庭兴汉华庭—湘雅路口2.经营业态☆从事服装及小型餐饮行业的商铺在蔡锷北路分布密集，此点与五一商圈的业态延伸及该路段路宽适中、人流量大、商铺面积小的特点密切相关。
目前，整条路段还缺乏大型超市。
☆中山路口至营盘路口路段经营业态以服饰为主。
☆营盘路口至兴汉门路段主要为社区配套，经营业态以药店，服饰，餐饮为主。
省妇幼保健院、长师附小周边，母婴用品品牌店较多。
☆汉门兴汉华庭以北整体物业形象一般，业态主要以低档休闲娱乐为主，商业气氛较弱。
3.租金水平经过调查研究发现，蔡锷北路租金水平呈现两大规律：★商业气氛及人流量影响，租金水平从南至北呈递减趋势。
最北段因靠近湘雅医院，人流量增大，租金有所上升。
★整条路段西侧门面租金水平高于东侧（靠近湘雅医院的路段除外）。
究其原因，有以下三点：一是西侧人流量大，这与人的消费习惯有关；二是东侧西晒，对经营产生一定的影响；三是东侧品牌商家多，对租金的议价能力强。
二、分段分析根据蔡锷北路自然路段和租金分布规律，将蔡锷北路分成四段：A段——中山路至教育街、局关祠巷B段——教育街、局关祠巷至营盘路C段——营盘路至湘春路D段——湘春路至湘雅路其中蔡锷北路西侧为1区，东侧为2区1.A段（中山路口—教育街、局关祠巷）(1)业态统计(2)租金分析(3) 主要品牌商家分布⑷小结● 临近五一商圈核心区域，商业氛围浓厚，已形成服饰行业占主导地位的格局。
《长沙市城市商业网点布局规划(2005-2020)》(2011年修订)
第一章总则 (1)第二章规划控制指标和标准 (4)第三章城市商业发展战略、发展目标 (9)第四章城市商业中心布局规划 (11)第五章社区商业服务设施规划 (17)第六章商业街建设规划 (19)第七章商品市场建设规划 (22)第八章商业零售业态建设规划 (27)第九章物流配送业建设规划 (40)第十章规划主要实施措施 (42)第十一章附则 (44)1、长沙市城市大型零售网点现状图2、长沙市城市商品市场网点现状图3、长沙市城市四、五星级酒店现状图4、长沙市城市交通流向分析图5、长沙市城市体系结构规划图（2005—2020）2011年修订6、长沙市城市特色街规划图（2005—2020）2011年修订7、长沙市城市商品市场规划图(2005-2020)2011年修订8、长沙市城市大型零售网点规划图（2005—2020)2011年修订9、长沙市城市四、五星级酒店规划图（2005—2020）2011年修订第一章总则第一条为更好地适应长沙市社会经济发展的新趋势，进一步规范商业网点的建设与管理，提高规划的科学性、合理性和可操作性，实现对城市商业网点规划建设的有效管理，长沙市商务局组织对《长沙市城市商业网点布局规划(2005-2020)》进行修订.第二条本修订主要对商业中心，社区商业服务设施，商业街，商品市场,大型商业零售网点，高星级酒店及餐饮，物流配送业等七部分进行规划。
第三条规划修订依据1．《长沙市城市总体规划(2003—2020）》（2010年修订）；2．商务部《城市商业网点规划编制规范》（商建发〔2004〕180号)；3．商务部、财政部和建设部《关于进一步做好城市商业网点规划制定和实施工作的通知》（商建发〔2005〕378号）;4．湖南省地方标准《商业分级设置规范》和《商业业态规划》(湘商建设〔2004〕6号）；5．《长沙市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》；6．《长沙市商务“十二五”发展规划》；7．《长沙市商品市场网点“十五"计划和到2015年长沙规划纲要》;8.《长沙市现代服务业“十二五”发展规划》；9．《长沙市城市商业网点布局规划（2005-2020）》。
长沙商业地产分析
长沙黄兴南路步行街商业分析（含租金和经营状态）黄兴南路步行商业街北起司门口，南到南门口，全长838米，街宽23-26米，包括近万平方米的黄兴广场，商业总面积25万平方米，总投资10亿元人民币，是集购物、休闲、娱乐、餐饮、文化及旅游等多项功能于一体的综合性商业街。
黄兴南路步行街位于五一商圈，毗邻平和堂、王府井、万达购物广场、春天百货、新世界百货等大型百货公司。
周边汇集了长沙解放西路酒吧一条街、化龙池、太平街、坡子街、三王街等特色商业街。
商业气氛十分浓厚，消费方式多种多样。
目前步行街日均客流量10万余人次，节假日更是接近40万余人次。
一、步行街的发展历程2001年，长沙市按照“政府引导、市场运作”的方式，引进福建三木集团和香港兆祥公司共同投资11亿元开发建设黄兴南路步行商业街。
2002年2月9日正式开街，共有经营户500余家。
经过7年的发展，取得了经济效益和社会效益“双丰收”。
2008年步行街总销售额达18亿元，比改造前增长44倍。
黄兴南路步行街已成为长沙展示自身形象的主要窗口之一，是长沙市文明创建的光辉代表。
二、步行街商业状况1. 步行街布局●步行街全长838米，由内街和外街构成。
西侧内街底层分为A-F六个区域，主要经营休闲服饰、箱包、饰品。
其中A、B、C、D区在黄兴广场南侧，E、F区在黄兴广场北侧。
D区部分区域为时尚名堂专区、E区部分区域为新街口主题商场。
●A-F区各有1-2个通道与外街相连，6个区共有11个通道，方便消费者内外街选购。
●东侧临近司门口的外街分布着一家服饰饰品主题商场——潮流特区。
●东侧临近司门口有一个以特色小吃为主题的特色街——淘淘街。
●步行街起始南北两端分别设有万达购物广场及好又多超市，中间设有黄兴广场。
2. 商铺面积分割（面积均按建筑面积计算）外街东侧底商单体面积较大，大多在200㎡以上，主要作为品牌商家的形象店或旗舰店。
内街底商单体营业面积在12-30㎡之间。
分布在二层及以上楼层的餐饮店、电器通讯店、休闲娱乐场所因其业态需求不同，分割的面积跨度较大。
长沙市各大商圈现状分析
第一部分：长沙市各大商圈现状分析一、长沙市商圈规划根据《长沙市城市商业网点布局规划（2005年－2020年）》公布，到2020年，长沙将建设完善1个市级商业中心、2个市级商业副中心、以及10个区域性商业中心。
1个市级商业中心即五一广场商业中心，2个市级商业副中心指星沙商业副中心和溁湾镇商业副中心，10个区域性商业中心分别是火车站商业中心、伍家岭商业中心、东塘商业中心、红星商业中心、望城坡商业中心、捞霞商业中心、马坡岭商业中心、黎托商业中心、观沙岭商业中心、大托商业中心。
（具体情况见下图）二、长沙市区五大商圈现状分析1、火车站商业中心火车站商业中心位于长沙市东部，属于口岸物业，交通便利、人流汹涌，区域内汇集了如以电脑、小电器为主营的国储电脑城、QQ电脑城、合峰电脑城、华海3C、赛格电子广场、晓园电器城；以三湘南湖市场、万家丽市场、马王堆市场为主的建材市场；以阿波罗商业广场、家润多百货为主的百货商场等，同时还包括长沙最大的服装市场金苹果服装市场群。
2、东塘商业中心东塘商业中心是除五一广场商业中心外，与火车站并重的商圈，目前东塘不仅拥有百年老店火宫殿，还有金色家族、东塘百货大楼、友谊商城、百幸鞋城、通程电器、步步高生活超市、家润多赤岗店、大都市商业街、神禺、东一国际商业广场等，而且还有麦当劳、肯德基落户东塘商圈，构筑了东塘大商业格局，成为长沙南部一个重要的节点，使如今东塘商圈的商业生态链趋于和谐、商业业态分布也日趋成熟和完美。
3、溁湾镇商业副中心溁湾镇商业副中心位于最靠近市中心的位置，曾经是岳麓区的核心。
该商圈近年发展速度迅猛，2000年时，该区域仅一家西城超市，现在溁湾镇汇聚了通程电器、通程百货、家润多超市、新外滩商业中心等知名企业在此落户。
高校商业是河西商业的代表，在名校荟萃的河西，学生的消费能力是一大支撑，各高校旁直至深夜仍灯火通明的商业街印证了这一点。
但是其商铺多比较小，主要经营各类服装和学生用品为主，代表项目如通程商业广场、金苹果天马创意集市、锦绣潇湘创意市场、后期艺术城等。
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长沙蔡锷北路商业概况市调分析
蔡锷北路商业概况
蔡锷北路隶属长沙市开福区行政区域内，为双向三车道的城市次干道，实行由南往北的车种式单向交通组织。
从北至南依次连通湘雅路，湘春路，营盘路及中山路，全长约1.5公里，经过的公交线路有142、901、106、112、2、11等。
一、整体路段分析
1.商业发展现状
蔡锷北路属于长沙老街，商业氛围相对成熟。
上世纪六七十年代二至三层的民宅居多，临街商业以民宅底商为主，故该路段商铺面积大多为40㎡以内，物业形象一般。
人流量大，宽度适中容易凝聚人气，加之沿线医院带动日用零售、餐饮业的发展，商业气氛较好，近两年来出租转让率较低。
由于商铺类型、面积近似相同及缺乏大体量商业项目的带动，蔡锷北路的商业氛围随五一商圈的交通距离远近呈现由南往北线性减弱的规律发展。
（长沙门面出租和长沙门面转让及招商）
教育街口附近
兴汉华庭
兴汉华庭—湘雅路口
2.经营业态
☆从事服装及小型餐饮行业的商铺在蔡锷北路分布密集，此点与五一商圈的业态延伸及该路段路宽适中、人流量大、商铺面积小的特点密切相关。
目前，整条路段还缺乏大型超市。
☆中山路口至营盘路口路段经营业态以服饰为主。
☆营盘路口至兴汉门路段主要为社区配套，经营业态以药店，服饰，餐饮为主。
省妇幼保健院、长师附小周边，母婴用品品牌店较多。
☆汉门兴汉华庭以北整体物业形象一般，业态主要以低档休闲娱乐为主，商业气氛较弱。
3.租金水平
经过调查研究发现，蔡锷北路租金水平呈现两大规律：
★商业气氛及人流量影响，租金水平从南至北呈递减趋势。
最北段因靠近湘雅医院，人流量增大，租金有所上升。
★整条路段西侧门面租金水平高于东侧（靠近湘雅医院的路段除外）。
究其原因，有以下三点：一是西侧人流量大，这与人的消费习惯有关；二是东侧西晒，对经营产生一定的影响；三是东侧品牌商家多，对租金的议价能力强。
二、分段分析
根据蔡锷北路自然路段和租金分布规律，将蔡锷北路分成四段：
A段——中山路至教育街、局关祠巷B段——教育街、局关祠巷至营盘路
C段——营盘路至湘春路D段——湘春路至湘雅路
其中蔡锷北路西侧为1区，东侧为2区
1.A段（中山路口—教育街、局关祠巷）
(1)业态统计
(2)租金分析
(3) 主要品牌商家分布
⑷小结
● 临近五一商圈核心区域，商业氛围浓厚，已形成服饰行业占主导地位的格局。
● 商铺面积以10-30㎡为主，租金水平在四个路段中最高。
● 消费人群主要是以购买服饰为目的年轻女性，消费水平一般。
● 受物业条件影响，该路段品牌商家较少。
2.B段（教育街、局关祠巷—营盘路口）
(1)业态统计
(2)租金分析
(3)主要品牌商家分布
(4) 小结
●业态以服饰、餐饮、药店、烟酒为主。
服饰稍多，占38%。
药店全部集中在东侧。
●都市星光小区和长沙服装城物业形象较好，周边聚集了服饰、餐饮、药店、银行等近20家品牌商家。
●该路段有湖南中医药大学附属第二医院，临近长沙市第一人民医院，聚集了对餐饮、药店有刚性需求的就医人群。
●有一待建项目——少帅府，建筑面积达47,077.54㎡。
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四、发展前景
未来三年内，市政府将进行大规模棚户改造，实施黄兴路步行街北拓计划，包括黄泥街，湘春路西入口项目，黄兴北路两厢1、3、4、5、7、8、9号地，北正街的棚改区等。
这些重要政策必将带动整个区域的发展，惠及蔡锷北路。
泊富国际广场项目的建成势必会为蔡锷北路带来新的生气。
它将发挥长沙CBD 和金融街核心地段综合体的优势，同时汇聚周边40万人口的强大消费能量，为蔡锷北路的发展注入巨大的能量！
备注：
1、典型性样本为商品房性质、具有一定研究价值的商业物业，包括临主干道住宅独立商铺、住宅及商务楼裙楼、商业街区商业和集中式商业。
2、我司通过实地调研和二手资料整理相结合的方法采集样本，并形成以上分析结果。
3、该路段样本采集个数为110个，占比为28.3 %。
4、采集时间为2009年11月。