XX国际购物广场商业规划及可行性分析方案.doc

郑州康万家国际购物广场商业规划及可行性分析方案第一篇项目背景及意义描述第一章政府政策与规划趋势一、郑州打造“大中原经济区”核心增长区：为寻找到中原崛起的突破口，河南省制订了“大中原经济区”规划，并将这一规划申请、上升至国家战略。

郑州市处于“大中原经济区”核心位置，地处京汉铁路与陇海铁路的交汇处，已成为全国重要的集铁路港、公路港、航空港为一体的综合型交通枢纽。

郑州市依托独特的区位交通优势以及丰富的劳动力资源，加大科技创新力度，初步形成了汽车、食品加工、电子信息等六大优势产业。

五年来，郑州市连续实施跨越式发展行动计划，全市经济总量自2005年以来实现了三个千亿元的跨越。

2010年地区生产总值达到4040.9亿元，占全省的比重由15.7%提高到17.5%，在全国35个大中城市的排名由第19位前移到第16位。

财政总收入和一般预算收入分别达到643亿元和387亿元，年均分别增长30%和23.2%，将成为“大中原经济区”的核心增长区。

二、航海东路是郑州市未来城市规划的重要组成部分：作为郑州未来的东大门，航海东路应该成为一道靓丽的风景线航海东路是郑州经济技术开发区的东西主干道，路段以南是居住区、金融商务区、文化教育区和休闲广场，北侧则是出口加工区、工业和仓储区。

随着近年来城市的快速发展，原来的航海东路已不能适应发展要求，必须对现有路段进行改造，并向东继续延伸，建设一条具有城市交通功能、富有现代气息和生态特色的景观大道。

第二章项目规划及意义一、郑州康万家国际购物广场是郑州东南区唯一大型商业购物中心郑州康万家国际购物广场项目位于郑州市航海东路和城东南路交叉口东南角，处于郑州市市区三环东南角中心位置，地理位置优越。

是郑州市陇海路上的一道亮丽风景，是该区域内唯一一个大型的购物广场，成为城市东南区域核心商业区，形成郑州东大门的一大主题商圈，为城市建设发展和城市居民生活带来便利。

图注：项目地理位置全景图该项目的定位是项目目前的重点，是项目开展营销工作的前提和基础。

在对郑州东南区域写字楼、住宅、商业等本项目所涉及到的各类市场的详细供需调查，把握了郑州目前的市场特点和未来发展走势，明确了项目所面临的市场压力和机遇。

同时对与项目区位、档次、物业类型有类似性的大型国际商务综合建筑体进行了专题研究和详细分析后，结合市场特点及未来发展走势、综合建筑体的规律、项目自身条件三个方面提出定位建议，即：本项目总体定位为高档次商务综合建筑体，项目的三个主要功能之间，应形成运转良好的互动作用，成为郑州东大门乃至郑州市独特的高品质综合性项目。

具体体现在整体项目应以写国际化商业购物广场为主要功能，公寓配合写字楼，形成项目的主体；奥特莱斯商业配套作、中原文化广场及酒店、物流配送等为对主题项目功能性的补充和完善，多种功能在统一的商务氛围下相互支撑，形成1+1大于2的合力效应，最终能够以较强的综合实力参与市场竞争。

二、郑州康万家国际购物广场项目优势及定位1．竞争区隔针对原址概况，本案优势在于是一个综合性的商业规划，兼容了超大型国际购物超市法国欧尚、国内著名家居商场蓝景丽家、奥特莱斯步行街、新闻出版署中原文化广场、沿街店、星级豪华酒店、高档社区与大型地下仓储的商业格局。

为未来商业发展带来较大的上升空间。

2．盈利优势——租约销售，稳定的投资收入保障按照国家相应的保值、增值的基本原则下，对项目综合开发，并对行业集合积极引导，保障通过对经营商户的甄别筛选，形成品类互补、业态互补的商业集合，吸引消费者购物，在消费者的心智定位中，建立商业广场为“一站式国际购物广场”的商业定位。

而从投资性物业而言，本案开发实力、商业容量、业态规划以及地段等因素，都将是“返租经营”的最佳保证。

加之以返租模式（投资回报）模式，将是本案的销售杀手锏。

为国家及政府带来稳定的投资收入保障。

3．一站式国际购物广场——创建郑州东南区域商业新形态郑州市东南区域，从来都是人群密集，但商业品类经营虽然分散，原有地理位置设施简陋，与城市化大发展的需要不再吻合，因此本项目以商业空间的多元化与组合性区隔，树立区域唯一性，并通过国际化水准打造，形成城市发展的区域核心，项目周围一公里内多为大型高档住宅小区，方圆三公里以内居住人口约为50~80万人。

项目周围交通便利，附近有近10条公交线路及郑州市目前唯一的BRT快速线路通过，距郑州市新郑国际机场20分钟车程，到火车站10分钟路程。

带动城市多向发展，为郑州东南区域及周边城市群发展树立商业典范，推动郑州大中原经济区核心发展区的建设和发展。

第二篇项目建设规划总述第一章项目整体规划一、项目概述本项目定位为一站式国际购物广场，整合国内外品牌商业资源的，集购物、休闲、娱乐、办公、餐饮、旅游为一体的，超级复合式大型购物广超、奥特莱斯商业步行街、中原文化广场、豪华商务酒店、高档公寓住宅、地下物流仓储中心及停车场等综合商业体，最终实现以较强的综合实力参与市场竞争，形成郑州市一大中心，为城市发展带来巨大的发展空间。

图注：项目整体规划鸟瞰图二、项目主要技术经济指标第二章项目各业态分析一、世界500强强势入驻——法国欧尚欧尚 - 世界著名大型超市先驱经营者之一，在世界上12个国家拥有559个大型超市，超市748家。

2010年欧尚的税后营业额为426亿欧元, 世界500强中排名第122位, 距今已有243 000名员工, 16亿名顾客。

1999年7月，欧尚在上海的第一家大型超市——中原店开张营业，并取得了良好的经济效益和社会效益。

到2010年底, 欧尚已有41家大型超市在中国落户。

另外，欧尚购买了台湾大润发集团65%的股份，成为台湾大润发的主要控股者。

法国欧尚集团强势入驻郑州康万家国际购物广场，集大型量贩超市、风味餐厅、大型亲子园、时尚百货专卖、专业体育用品城、美式家居生活馆等多元化生活业态于一体的功能齐全的新型购物中心。

二、携手蓝景丽家，打造国内领先家居广场：蓝景丽家是集家具、家装、建材、饰品展示销售为一体的家居企业。

蓝景丽家现有品牌家居厂商526家，知名家装公司15家，多年来凭借高品质的家居产品，科学完善的管理体系及坚持不懈的诚信服务，塑造了一流的企业品牌形象。

蓝景丽家在厂商与商品管理方面，一贯实行产品标准准入制等一系列配套管理措施；规范厂商必须使用标准的北京市家具建材买卖合同进行统一收银交易认证；对所有销售商品执行先行负责制。

在企业内部管理方面，蓝景丽家坚持运行国际化、标准化的内部管理体系。

截止到2010年，商城在全国家居行业内已连续六年连续通过“质量/环境/职业健康安全”三项国际管理体系认证。

2011年又被国家工商行政管理总局授予“全国创建诚信市场先进单位”荣誉称号，成为北京市唯一获此殊荣的专业市场。

蓝景丽家与郑州康万家国际购物广场达成合作协议，强势入驻，带来国内先进的家居产品及国郑州市乃至际领先的管理体系，将推动郑州康万家国际购物广场成为大中原经济区首屈一指的家居购物广场，打造全新的家居文化。

三、奥特莱斯商业内街，原有批发市场全面升级原址批发市场在城市规划建设中将被拆移搬迁，郑州康万家国际购物广场将对原有批发市场整合升级，引进奥特莱斯商业运营模式，以全新的现代服务业综合投资，打造中原地区品牌折扣店为龙头的多种商业业态并存的新型现代产业模式，全面升级原有业态同时打造品牌直销购物中心。

四、与新闻出版署联合打造中原文化广场认真贯彻国家“文化兴国”的政策方针，郑州康万家国际购物广场与新闻出版署联合打造中原文化广场，积极布局中原文化产业，坚持正确的舆论导向和出版方向，加强传播能力建设，结合新闻出版署，调整结构、转变方式、坚持科学发展，积极推动和弘扬中原文化，并为文化兴省、文化兴国的大局大力发展贡献充沛动力。

五、城市东南高档酒店、写字楼、公寓综合体郑州市东南部发展当中缺乏高档次酒店，而市场对高档酒店的需求在不断增长。

郑州康万家国家购物广场在商务综合建筑体内，建设5星级高档次的纯酒店，产权与经营权由国内知名酒店管理公司经营管理，是对商务综合建筑体高品质的有力保证，对综合建筑体内的其它功能有较强的支持作用，有利于综合建筑体不同功能的协调，促进总体价值提升，并以超大规模业态的实现伸展力及拓展性，并配合强大的综合配套，经营成一个集写字楼、公寓、商住、星级酒店、会展中心、休闲娱乐及购物中心于一体的大空间。

六、高档城市住宅，解决居民居住难题法国欧尚、蓝景丽家等国内外顶级商业入驻，奥特莱斯、文化广场、酒店、写字楼等综合业态开发，大力推动了该项目区域性发展，使得区内商业氛围愈加浓厚，居家环境也不断迈向成熟与优越，为城市居民的生活带来更多的便利条件。

郑州康万家国际购物广场与上海东江集团在购物广场后方建设高档住宅社区，并配以安置性住房，为当地现有居民提供更优越的居住环境，让城市居民拥有更加舒适的品质住宅。

七、超大地下仓储中心和地下车库，物流仓储全面升级郑州康万家国际购物广场地下两层设计，一层对原有物流仓储升级打造区域性超大地下物流仓储中心，一层建设地下车库，为城市提供5000个停车位，帮助解决城市交通、停车问题。

八、拓建临近疏通道路，缓解城市交通压力郑州康万家国际购物广场紧邻航海大道，直通应聘大道，交通便利，同时在项目三侧将拓展道路并开设一条全新的道路，疏通东西与南北交通状况，为商业办公、物流仓储、居民出行提供全方位的便利条件。

第三篇项目开发及投资收益分析第一章项目开发合作方式一、土地现有情况1、项目总占地约500亩。

2、项目现有土地为原国家国资委战略储备库，土地性质为仓储用地。

3、现郑州市人民政府已把该地块规划为商业住宅用地。

项目周围一公里内多为大型高档住宅小区，方圆三公里以内居住人口约为50~80万人。

二、土地使用与建设方式：1、以国家国资委名义建设该项目：第一、该项目始终坚持国家土地保值、增值的根本原则。

第二、土地归属国家国资委战略储备库。

第三、该项目有利于推动大中原经济区建设，有利于推动郑州市成为核心经济增长点及带动周边城市群建设发展起到模范作用。

第四、以国家国资委名义下发文件，开发、使用土地，并以国家国资委名义牵头建设中原国际购物广场与大型仓储中心项目。

2、郑州康万家投资有限公司全额出资：以国家国资委名义建设，郑州康万家投资有限公司全额出资，联合郑州市人民政府、新闻出版署及东江集团共同开发郑州康万家国际购物广场项目。

第二章项目投资与收益预案分析一、项目投资分析：该项目规划用途为商业和住宅两大部分，容积率为3.3。

项目总体投入有三大项：1、项目土地出让金。

按郑州市目前该区域土地价格为300万元/亩，上交出让金比例分25%、30%和40%三个档次，即70万元/亩、90万元/亩、120万元/亩，该项目土地总面积约为500亩，总计上交出让金约为3.95亿—6亿人民币元之间。