万科集团程序、表格、指引(贯标)成本测算表_pj
2023年万科集团全套成本优化与控制程序
万科集团（全套）成本优化与控制程序一.万科成本优化流程要素流程目的:在各实行方案完毕前，完毕成本优化与控制,提供优化方法，明确在招标阶段成本控制方法。
流程重要责任部门：设计管理部、成本管理部、采购管理部。
流程关键业绩指标流程关键点2.合用范围：XX各项目设计前期、概念设计、总体规划设计、实行方案设计四个阶段;建筑、结构、安装、景观、室内设计五个专业。
3.职责设计管理部:负责提供各设计阶段的规划、建筑、景观方案、图纸以供测算。
成本管理部：编制计划并检查计划执行情况，：进行具体测算并根据测算结果提出优化建议,需要时进行部门间的协调,跟进优化建议后的测算并编制结果报告,测算结果复核发布。
采购管理部:进行招标战略策划。
4.工作程序4.1.方案优化流程4.2.方法与过程控制4.2.1设计前期开始设计前找发展部、设计和营销整理出政府规划要点、土地属性（用地分析、）市场定位三方面信息。
421.1政府规划要点:根据政府规划要点批复,得出如下信息：421.2土地属性：通过勘查现场，询问发展部、项目部等相关部门，对土地属性信息分析：4.2.1.3市场定位:通过询问销售部，清楚了解项目市场定位:以上信息整理完毕后，成本需要关注的重点是：第一：场地内的特殊地形,假如出现河流、箱涵,高压线等问题需要仔细分析,了解清楚其解决办法以及影响并估算其改导致本,注意需要预留部分不可预见费用;第二:车位要重点关注其建造方式（地下、半地下、露天），是否计算容积率,会所是否可售；第三：外电需要重点关注距离、是否已有电缆沟、是否需要破路等费用，注意考察周边楼盘是否可以合作以便减少部提成本。
4.2.2概念、规划设计阶段成本控制重点:422.1建筑、结构方面：4.2211设计前,同设计、营销一起探讨产品类型布置方案,作单一产品测算以及组合方案的成本测算,形成较为详尽、准确的最优产品组合（已拟定）方案的成本测算,用以指导概念、规划设计。
422∙1∙2结合周边环境、用地景观资源,合理拟定不同地区的不同产品布置；让产品销售利润、土地价值最大化。
房地产成本测算表(万科参考)
单位指标（元） 类型2 商业 1.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 1.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
万科物业费用测算模板
小计
年数量 0 0 0 0 0 25 0 0 0 199 0 0 30 0 360 0 240 0 0 0 0 0 0 0 0 0 750 0 0
单价 0 0 0 0 0 7 0 0 0 4 0 0 2.8 0 4.2 0 2.8 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0.65 0 0
金额 0 0 0 0 0 175 0 0 0 796 0 0 84 0
7 球阀
8 止回阀
9 保温材料
10 钢管
11 PVC管
12 锁
13 木板
14 线槽
15 铝塑板
16 石膏板
17
小计
电梯
序号
名称
1 钢丝绳
2 转盘工具
3 机油
4
5
小计
中央空调
序号
名称
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0.00
0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
维修物料
年数量 306 380 1200 300 0 100 0 36 0 0 0 0 0
月费用 81.67 10.00 229.17 500.00 0.00 820.83
月费用 40.83 10.00 166.67 1333.33 200.00 5000.00 1500.00 2200.00 78.00 0.00 1875.00 41.67 2800.00 0.00 15245.50 16066.33
月费用 332.92 886.67 0.00 0.00 157.50 16.17 22.50 28.67 0.00 0.00 49.33 0.00 0.00 24.00 0.00 0.00 0.00 1517.75
恒大万科全套成本制度成本核算指引
恒大万科全套成本制度成本核算指引Standardization of sany group #QS8QHH-HHGX8Q8-GNHHJ8-HHMHGN#万科全套成本制度-成本核算指引1.目的：加强成本管理，规范集团房地产开发企业成本核算，正确计算开发产品成本，便于成本资料的比较和分析。
2.范围：适用于集团内全资、控股及受托非控股经营的房地产开发企业。
3.职责：总部财务管理部负责本规范的推行、解释、修改并检查执行情况；集团内各房地产开发企业负责严格按照国家以及集团成本管理的要求，正确组织成本核算工作，建立成本核算责任制，完善成本核算基础工作，改进成本核算办法，合理确定成本计算对象，正确归集和分配开发成本及费用，及时、准确、完整地提供成本核算资料，并及时发现成本管理中存在的问题，不断寻求降低成本的途径，同时对在本规范实施过程中发生的问题及时向总部财务管理部反馈。
4. 方法和过程控制成本核算的基本程序成本核算的一般步骤依次如下：根据成本核算对象的确定原则和项目特点，确定成本核算对象。
设置有关成本核算会计科目，核算和归集开发成本及费用。
按受益原则和配比原则，确定应分摊成本费用在各成本核算对象之间的分配方法、标准。
将归集的开发成本费用按确定的方法、标准在各成本核算对象之间进行分配。
编制项目开发成本计算表，计算各成本核算对象的开发总成本。
正确划分已完工和在建开发产品之间的开发成本，分别结转完工开发产品成本。
正确划分可售面积、不可售面积(由主管部门划分提供)，根据有关规定分别计算可售面积、不可售面积应负担的成本，正确结转完工开发产品的销售成本。
编制成本报表，根据成本核算和管理要求，总括反映各成本核算对象的成本情况。
成本核算对象的确定成本核算对象的确定原则满足成本计算的需要；便于成本费用的归集；利于成本的及时结算；适应成本监控的要求。
成本核算对象的确定方法各公司可根据成本核算对象的确定原则，并结合项目实际情况，确定具体成本核算对象。
万科房地产成本测算 超级详细 直接套用表格
项目总投资 净利润
分摊标准说明
表中公式把地价按可售面 积进行分摊。若按占地面 积分摊地价，请修改公式 。若地价不是在所有产品
表中公式把该项成本按可 售面积在所有产品类型中 分摊。若不是在所有产品 类型中分摊请修改公式
表中公式把该项成本按可 售面积在所有产品类型中 分摊。若不是在所有产品 类型中分摊请修改公式
万科产品类型成本汇总表
可售面积单位成本
总成本（万元）
பைடு நூலகம்
合计
2 设备用房 3 其他 八 开发间接费 1 工程管理费 2 资本化利息 3 营销设施建造费
4 物业完善费
5 不可预见费 开发成本
九 期间费用 1 管理费用
2 销售费用
3 招商费用
十 流转税费
营业税
教育附加税
城市建设税
土地增值税
印花税
十 一
企业所得税
表中公式把该项成本按可 售面积在所有产品类型中 分摊。若不是在所有产品 类型中分摊请修改公式
表中公式把该项成本按可 售面积在所有产品类型中 分摊。若不是在所有产品 类型中分摊请修改公式
表中公式把该项成本按可 售面积在所有产品类型中 分摊。若不是在所有产品
类型中分摊请修改公式
销售额×3.00% 营业税×2.00% 营业税×7.00% 销售收入×1％(2%) 销售收入×1.4*0.3‰ 销售收入×15.00%*33％
序 号
成本项目
建筑面积
可售面积
一 土地获得价款
1 政府地价及相关费用
二 开发前期准备费 1 勘察设计费 2 市政配套费 3 报批报建增容费 4 三通一平费 5 临时设施费 三 主体建筑工程费 四 主体安装工程费 五 社区管网工程费 1 室外给排水系统 2 室外采暖系统 3 室外燃气系统 4 室外高低压线路 5 室外智能化系统 6 其他 六 园林环境费 1 绿化建设费 2 建筑小品 3 道路广场建造费 4 围墙建造费 5 室外照明 6 室外零星工程 7 其他 七 配套设施费 1 会所
房地产成本测算表(万科参考)
银建房地产业主要会计科目和主要账务处理1主要会计科目序号编号会计科目名称序号编号会计科目名称资产类成本类1 1121 应收票据12 5001 开发成本—银行承兑汇票—土地征用及拆迁费2 1122 应收账款前期工程费—应收销售账款基础设施建设费应收租赁账款建筑安装工程费应收其他账款公共配套设施费3 1123 预付账款开发间接费用—预付工程款损益类预付备料款13 6001 主营业务收入预付购货款—商品房销售收入4 1405 开发产品配套设施销售收入5 1406 发出商品14 6051 其他业务收入6 1409 库存物资—租金收入—专用材料处置投资性房地产收入专用设备15 6402 其他业务成本工器具16 6403 营业税金及附加7 1521 投资性房地产—营业税城市建8 1522 投资性房地产累计折旧（摊销）城市维护建设税负债类教育费附加9 2202 应付账款土地增值税—应付购货款防洪保安费应付工程款房产税应付其他账款土地使用税10 2203 预收账款17 6601 销售费用—预收购房定金—职工薪酬预售收入展览费11 2221 应交税费差旅费—应交营业税代销手续费应交城市维护建设税销售服务费应交教育费附加经营性租赁费应交防洪保安费通讯费应交房产税诉讼费应交土地使用税广告费应交个人防洪保安费现金短缺应交个人所得税其他可计入的费用应交土地增值税应交所得税2主要账务处理资产类1121 应收票据1本科目核算因转让、销售开发产品等收到的银行承兑汇票。
2本科目会计分录：编号交易或事项会计分录借方科目贷方科目001 收到因转让、销售开发产品等收到的银行承兑汇票本科目—银行承兑汇票（付款人）预收账款—预售收入（购房人）002 背书转让银行承兑汇票预付账款—预付工程款（××单位）预付购货款（××单位）本科目—银行承兑汇票（付款人）003 持未到期的汇票向银行贴现按实际收到的金额银行存款按贴现息财务费用按汇票的票面金额本科目—银行承兑汇票（付款人）004 汇票到期按实际收到的金额银行存款按汇票的票面金额同上3本科目按开出的银行承兑汇票的单位进行明细核算。
万科集团项目开发成本、费用核算办法附开发成本科目编号一览表
万科集团项目开发成本、费用核算办法(附开发成本科目编号一览表)1、目的：加强成本管理，规范集团房地产开发企业成本核算，正确计算开发产品成? ? ? 本，便于成本资料的比较和分析。
2、范围：适用于集团内全资、控股及受托非控股经营的房地产开发企业。
3、职责：总部财务管理部负责本规范的推行、解释、修改并检查执行情况；集团内各房地产开发企业负责严格按照国家以及集团成本管理的要求，正确组织成本核算工作，建立成本核算责任制，完善成本核算基础工作，改进成本核算办法，合理确定成本计算对象，正确归集和分配开发成本及费用，及时、准确、完整地提供成本核算资料，并及时发现成本管理中存在的问题，不断寻求降低成本的途径，同时对在本规范实施过程中发生的问题及时向总部财务管理部反馈。
4.??方法和过程控制4.1??成本核算的基本程序成本核算的一般步骤依次如下：4.1.1?根据成本核算对象的确定原则和项目特点，确定成本核算对象。
4.1.2?设置有关成本核算会计科目，核算和归集开发成本及费用。
4.1.3?按受益原则和配比原则，确定应分摊成本费用在各成本核算对象之间的分配方法、标准。
4.1.4?将归集的开发成本费用按确定的方法、标准在各成本核算对象之间进行分配。
4.1.5?编制项目开发成本计算表，计算各成本核算对象的开发总成本。
4.1.6?正确划分已完工和在建开发产品之间的开发成本，分别结转完工开发产品成本。
4.1.7?正确划分可售面积、不可售面积(由主管部门划分提供)，根据有关规定分别计算可售面积、不可售面积应负担的成本，正确结转完工开发产品的销售成本。
4.1.8?编制成本报表，根据成本核算和管理要求，总括反映各成本核算对象的成本情况。
4.2??成本核算对象的确定4.2.1??成本核算对象的确定原则?满足成本计算的需要；?便于成本费用的归集；?利于成本的及时结算；?适应成本监控的要求。
4.2.2??成本核算对象的确定方法各公司可根据成本核算对象的确定原则，并结合项目实际情况，确定具体成本核算对象。
万科目标成本测算表
3
幼儿园建设及引 入
4 学校建设及引入
高层住宅 * * *
万科XXX项目分产品类型成本汇
可售面积单位成本
公寓
会所
车位
*
*
*
*
*
*
*
*
*
5 球场
6 市政设施用房
7 物业管理用房
8 架空层
9 人防地下室
10 专用临时停车位
11
公交站场建设及 引 红入 线内外共享景
12 观
13 车库公共面积
14 其他
八 开发间接费
1 工程管理费
2 资本化利息
3 营销设施建造费
4 物业完善费
5 风险费
开发成本
九 期间费用
1 管理费用
2 销售费用
3 财务费用
项目总投资
XX项目分产品类型成本汇总表
总成本（万元）
平均
高层住宅
公寓
会所
车位
*
*
*
合计
分摊标准 说明
占地面积 占地面积 占地面积 占地面积
建筑面积 建筑面积 建筑面积 建筑面积
序 号
成本项目
占地面积
建筑面积
可售面积
一 土地获得价款
1
政府地价及相关 费用
2 合作款项
3 红线外市政设施
4 拆迁补偿费
二 开发前期准备费
1 勘察设计费
2 报批报建增容费
3 三通一平费
4 临时设施费
三 主体建筑工程费
1 基础工程
2 结构及粗装修 3 门窗工程
4 公共部位装修
5 室内装修
四地面积 占地面积 占地面积 占地面积
占地面积 占地面积 占地面积 占地面积 占地面积 占地面积
《新版目标成本测算表使用指引 万科版 》
《新版目标成本测算表使用指引》综述：为实现目标成本测算的精细化，提高测算准确性，集团成本审算中心在借鉴各项目编制经验基础上，完成了新版目标成本测算表的改进和完善。
希望通过新版目标成本测算表的使用，提升各项目目标成本的编制水平，规范集团成本数据的归集和积累。
同时，使其在责任成本管理、前期设计优化、招投标管理等环节发挥更有效的指导作用。
新版目标成本测算表主要从以下几方面做了改进和完善：⏹细化了各项费用测算的成本科目构成；⏹明确重要成本科目项测算时提炼的系数值、测算依据和造价指标；⏹设置风险费项，以风险概率形式体现测算成本的风险因素；⏹修改营销设施建造费、销售费用等多项成本科目的三级科目构成；⏹明确跨期成本分摊、地价分摊的做法；⏹六大类公摊成本按建筑面积或占地面积等方式在各核算对象间分摊；（各类费用采用的具体分摊标准将在拟修订下发的《万科集团成本核算指导》中予以明确）⏹跨期成本按建筑面积或占地面积等方式在各开发期间分摊。
（同上）测算表中对细化的成本科目、提炼的系数、填报的测算依据分为必须填报执行和建议采纳两类，并用不同字体颜色加以区分，使用时请加以注意。
下面，将依据测算过程的先后顺序，结合测算表中的模拟项目，叙述新版目标成本测算表使用的方法和应注意的问题。
一、规划指标及建造标准测算前，首先填写“当期规划指标表”和“各类产品建筑标准表”。
规划指标需设计部配合提供，建造标准按营销、设计、成本、工程等相关部门的讨论结果确定。
对于道路用地、绿化用地等景观规划指标应尽量填写明确，以便为道路景观测算提供准确的计算指标。
对于多期开发的项目，首期测算时还应填写“总体规划指标表”，以便于采用其中的规划指标值进行跨期分摊成本的测算。
二、跨期成本分摊1、地价的分摊规划指标和建造标准填写完成后，首先可进行地价的分摊。
地价分摊总的原则是按各期或各产品类型的占地面积分摊，跨期或当期中的公共用地宜按各期或各产品类型的建筑面积比例分摊，以形成地价分摊比例系数来分摊总地价。
万科集团-成本测算表_pj--管理流程
合计联排别墅多层商业平均联排别墅多层商业建筑面积#REF!#REF!#REF!#REF!****可售面积#REF!#REF!#REF!#REF!****一土地获得价款#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!1政府地价及相关费用#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!2合作款项0.000.000.000.00#REF!#REF!#REF!#REF!3红线外市政设施0.000.000.000.00#REF!#REF!#REF!#REF!4拆迁补偿费0.000.000.000.00#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!二开发前期准备费#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!1勘察设计费#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!2报批报建增容费#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!3三通一平费#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!4临时设施费#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!三主体建筑工程费#REF!10505428.54#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!1基础工程#REF!737766.33#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!2结构及粗装修工程#REF!6394699.75#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!3门窗工程#REF!964845.67#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!4公共部位装修#REF!1804850.85#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!5室内装修#REF!603265.95#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!10505428.54#REF!#REF!四主体安装工程费#REF!825206.20#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!1室内水暖气电管线设#REF!713026.10#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!2室内设备及安装费0.000.000.000.00#REF!#REF!#REF!#REF!3室内智能化系统费#REF!112180.10#REF!0.00#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!825206.20#REF!#REF!五社区管网工程费#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!1室外给排水系统#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!2室外采暖系统0.000.000.000.00#REF!#REF!#REF!#REF!成本测算表记录编号：深圳市万科房地产有限公司SHENZHEN VANKE REAL ESTATE CO., LTD.编 号：VKSZ/QR/PR028版 号：A/0生效日期：2002年8月26日合计合计合计合计成本估算汇总表序号成本项目总成本（元）可售面积单位成本#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!word 版文件由地产交流群网友提供,群号127644268合计联排别墅多层商业平均联排别墅多层商业序号成本项目总成本（元）可售面积单位成本#REF!#REF!#REF!#REF!项目总投资#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!合计。
万科集团项目开发成本费用核算办法附开发成本科目编览表
万科集团项目开发成本、费用核算办法(附开发成本科目编号一览表)1、目的：加强成本管理，规范集团房地产开发企业成本核算，正确计算开发产品成本，便于成本资料的比较和分析。
2、范围：适用于集团内全资、控股及受托非控股经营的房地产开发企业。
3、职责：总部财务管理部负责本规范的推行、解释、修改并检查执行情况；集团内各房地产开发企业负责严格按照国家以及集团成本管理的要求，正确组织成本核算工作，建立成本核算责任制，完善成本核算基础工作，改进成本核算办法，合理确定成本计算对象，正确归集和分配开发成本及费用，及时、准确、完整地提供成本核算资料，并及时发现成本管理中存在的问题，不断寻求降低成本的途径，同时对在本规范实施过程中发生的问题及时向总部财务管理部反馈。
4. 方法和过程控制4.1 成本核算的基本程序成本核算的一般步骤依次如下：4.1.1 根据成本核算对象的确定原则和项目特点，确定成本核算对象。
4.1.2 设置有关成本核算会计科目，核算和归集开发成本及费用。
4.1.3 按受益原则和配比原则，确定应分摊成本费用在各成本核算对象之间的分配方法、标准。
4.1.4 将归集的开发成本费用按确定的方法、标准在各成本核算对象之间进行分配。
4.1.5 编制项目开发成本计算表，计算各成本核算对象的开发总成本。
4.1.6 正确划分已完工和在建开发产品之间的开发成本，分别结转完工开发产品成本。
4.1.7 正确划分可售面积、不可售面积(由主管部门划分提供)，根据有关规定分别计算可售面积、不可售面积应负担的成本，正确结转完工开发产品的销售成本。
4.1.8 编制成本报表，根据成本核算和管理要求，总括反映各成本核算对象的成本情况。
4.2 成本核算对象的确定4.2.1 成本核算对象的确定原则4.2.1.1 满足成本计算的需要；4.2.1.2 便于成本费用的归集；4.2.1.3 利于成本的及时结算；4.2.1.4 适应成本监控的要求。
4.2.2 成本核算对象的确定方法各公司可根据成本核算对象的确定原则，并结合项目实际情况，确定具体成本核算对象。
万科成本价计算-总包工程报价情况表
2 模板 新模板0.915*1.83 新木枋5*10*2000 支撑体系
182340.19 22922.77 57306.92 64413.93
2.54
16.00
(表一）、项目实体费计划支 表一）、项目实体费计划支 ）、
工程名称：珠江国际大厦 序号
3 加气砼砌块
项目名称
单位
m3 m3 m3 m3 m3 m2 m3 t t t t
项目名称
单位
工程量
含量 人工
29613.91
953.5106 610.54 601.5142 610.54 601.5142 432.1114 1298.6176 3521.728 2333.7132 1581.0242 4860.5648 3359.44 166.4824 10.8192 90.8264 136.7786 147.6174 1943.0754 1371.1376 1343.776 1294.335 1094.3562 949.3554 19.8548 180.48856 100.19128
工程名称：珠江国际大厦 序号
8-64换 屋面高分子防水卷材 平面 8-37 屋面刚性防水层上做分格缝 水泥砂浆面 2.5cm厚 8-112屋面隔热 聚苯乙烯泡沫塑料板(挤塑) 10-1换 屋面水泥砂找平上 20厚 1:2.5水泥砂浆 10-46屋面铺贴陶瓷块料无釉砖 (300×300)1:2水泥砂浆 12-18+12-19*7 建筑物20米(6层)以上垂直运输 167.65m 13-17+13-18*7 建筑物超高加压水泵台班 檐高(层数)167.650m 913001 式起重机基础及轨道铺拆费用固定式基础（带配重） 塔 914014 大型机械安拆一次费用 施工电梯200m 特 915024 大型机械场外运输费用 施工电梯200m以内 特 914002 大型机械安拆一次费用塔式起重机3-8t 特 915016 大型机械场外运输费用 塔式起重机3-8t 特
成本测算表
6 地下室 0.00 #REF! #REF! #REF! #REF! #REF! #REF! #REF!
7 车站 #REF! #REF! #REF! #REF! #REF! #REF! #REF! #REF!
3 室内智能化系统费 #REF! 112180.10 #REF! 0.00 #REF! #REF! #REF! #REF!
合计 #REF! 825206.20 #REF! #REF!
五 社区管网工程费 #REF! #REF! #REF! #REF! #REF! #REF! #REF! #REF!
序号 成本项目 估算基础 计量单位 工程量 单价（元） 合价（元） 工程量及单价说明 成本分摊 成本分摊说明 核对
联排别墅 多层 商业
例 拆迁补偿费 应拆迁户数 户 100 50000.00 500 平均5万元/户
一 土地成本
◆ 公共消防设施配套费 建筑面积 M2 108909.78 1.60 174255.65 公安局消防处 武价行费字[1994]8号
一 土地获得价款 #REF! #REF! #REF! #REF! #REF! #REF! #REF! #REF!
1 政府地价及相关费用 #REF! #REF! #REF! #REF! #REF! #REF! #REF! #REF!
2 合作款项 0.00 0.00 0.00 0.00 #REF! #REF! #REF! #REF!
8 其他 420000.00 #REF! #REF! #REF! #REF! #REF! #REF! #REF!
合计 #REF! #REF! #REF! #REF!
万科各阶段成本测算指引范本
《项目成本测算及 2、《项目配置标准（方案）》 验算（方案）》
3、方案设计资料 4、历史成本数据 1、《项目技术经济指标（初设）》 2、《项目配置标准（初设）》
《项目目标成本测 算（方案）》
项目营销经理 项目工程经理 项目研发经理 项目成本经理
参考《重庆公司造价采购部历史数据库 》结合项目实际情况、地质状况、建造 标准、地区市场及物价等对历史数据进 行修订
附件三 项目各阶段成本测算管理工作指引
序号 项目阶段 完成时间 预测内容 预测参考依据 1、土地信息及周边情况 2、项目定位及市调 1 土地投资论 证阶段 土地投资上 会前
《项目预设成本》
成果
责任人
方法及说明
3、概念设计 4、历史成本数据 5、财务数据
《项目目标成本 （土地版）》
发展部 营销 地信息和周边市政配套，参考《重庆公 部 研发部 司造价采购部历史数据库》结合项目实 造价采购部 际情况、地质状况、建造标准、地区市 计财部 场及物价等对历史数据进行修订
《项目目标成本分 解（执行版）》； 《项目目标成本分 解及合约规划》
项目营销经理 项目工程经理 项目研发经理 项目成本经理
参考《重庆公司造价采购部历史数据库 》结合项目实际情况、地质状况、建造 标准、地区市场及物价等对历史数据进 行修订
6
造价采购部 工程实施阶 要求每月30 段 日前
《目标成本回顾》 3、新增项目合同造价及货款、合同结算差异
序号
项目阶段
完成时间
预测内容
预测参考依据 1、《项目技术经济指标（施工）》 2、《项目配置标准（施工）》源自成果责任人方法及说明
5
“目标成本 分解”施工 图设计完成 后30个工作 工程实施阶 日内；“成 段 本分解及合 约规划”前 者完成后15 工作日内
万科全套成本制度-成本核算指引
万科全套成本制度-成本核算指引(总10页)-CAL-FENGHAI.-(YICAI)-Company One1-CAL-本页仅作为文档封面，使用请直接删除万科全套成本制度-成本核算指引1.目的：加强成本管理，规范集团房地产开发企业成本核算，正确计算开发产品成本，便于成本资料的比较和分析。
2.范围：适用于集团内全资、控股及受托非控股经营的房地产开发企业。
3.职责：总部财务管理部负责本规范的推行、解释、修改并检查执行情况；集团内各房地产开发企业负责严格按照国家以及集团成本管理的要求，正确组织成本核算工作，建立成本核算责任制，完善成本核算基础工作，改进成本核算办法，合理确定成本计算对象，正确归集和分配开发成本及费用，及时、准确、完整地提供成本核算资料，并及时发现成本管理中存在的问题，不断寻求降低成本的途径，同时对在本规范实施过程中发生的问题及时向总部财务管理部反馈。
4. 方法和过程控制4.1 成本核算的基本程序成本核算的一般步骤依次如下：4.1.1 根据成本核算对象的确定原则和项目特点，确定成本核算对象。
4.1.2 设置有关成本核算会计科目，核算和归集开发成本及费用。
4.1.3 按受益原则和配比原则，确定应分摊成本费用在各成本核算对象之间的分配方法、标准。
4.1.4 将归集的开发成本费用按确定的方法、标准在各成本核算对象之间进行分配。
4.1.5 编制项目开发成本计算表，计算各成本核算对象的开发总成本。
4.1.6 正确划分已完工和在建开发产品之间的开发成本，分别结转完工开发产品成本。
4.1.7 正确划分可售面积、不可售面积(由主管部门划分提供)，根据有关规定分别计算可售面积、不可售面积应负担的成本，正确结转完工开发产品的销售成本。
4.1.8 编制成本报表，根据成本核算和管理要求，总括反映各成本核算对象的成本情况。
4.2 成本核算对象的确定4.2.1 成本核算对象的确定原则4.2.2 成本核算对象的确定方法各公司可根据成本核算对象的确定原则，并结合项目实际情况，确定具体成本核算对象。
万科模式的目标成本表
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分产品类型 分摊原则
责任部门
按可销售面积进行分摊。
工程部、成本控制 部、设计技术部
按可销售面积进行分摊。
工程部、成本控制 部、设计技术部
序号 成本科目 2 业主会所 3 幼儿园 4 学校 5 网球场 6 设备用房 7 车站建造费 8 ……
八 开发间接费
1 工程管理费 1.1 工程监理费 1.2 预结算编审费 1.3 行政管理费 1.4 施工合同外奖金 1.5 工程质量监督费
主要包含内容
项目报批报建费：报建时按规定向政府有关部门交纳的报批费 ；交易中心手续费、人防报建费、消防配套设施费、散装水泥 集资费、白蚁防治费、墙改基金、路口开设费等、规划管理费 、环境评测费、地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿净支 出，安置及动迁支出，农作物补偿费，危房补偿费等 ；费新 材料基金(或墙改专项基金)、教师住宅基金(或中小学教师住 宅补贴费)、拆迁管理费、招投标管理费等
不存在分摊
土石方、桩基、护壁(坡)工程费、桩基检测费、降水垂直运输 、脚手架、超高补贴、散水、沉降缝、伸缩缝、底层花园
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不存在分摊
责任部门
工程部、成本控制 部、设计技术部
工程部、成本控制 部、设计技术部
工程部、成本控制 部、设计技术部
序号 成本科目
2 结构及粗装修
3 门窗工程 4 公共部位精装修 5 户内精装修
序号 成本科目 一 土地获得价款 1 政府地价及市政配套费 2 合作款项 3 红线外市政设施费 4 拆迁补偿费 二 开发前期准备费 1 勘察设计费 1.1 勘测丈量费
1.2 规划设计费
1.3 建筑研究用房 2 报批报建增容费
目标成本科目分类及分摊原则
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合计
联排别墅多层商业
平均联排别墅多层
商业建筑面积#REF!#REF!#REF!#REF!****可售面积#REF!#REF!#REF!#REF!****一土地获得价款#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!1政府地价及相关费用#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!2合作款项0.000.000.000.00#REF!#REF!#REF!#REF!3红线外市政设施0.000.000.000.00#REF!#REF!#REF!#REF!4拆迁补偿费0.00
0.000.000.00#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!二开发前期准备费#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!1勘察设计费#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!2报批报建增容费#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!3三通一平费#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!4临时设施费#REF!
#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!三主体建筑工程费#REF!10505428.54#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!1基础工程#REF!
737766.33#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!2结构及粗装修工程
#REF!6394699.75#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!3门窗工程#REF!964845.67#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!4公共部位装修#REF!1804850.85#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!5室内装修#REF!
603265.95#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!10505428.54#REF!#REF!四主体安装工程费#REF!825206.20#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!1室内水暖气电管线设备#REF!713026.10#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!2室内设备及安装费0.000.000.000.00#REF!#REF!#REF!#REF!3室内智能化系统费#REF!
112180.10#REF!0.00#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!825206.20#REF!#REF!五社区管网工程费#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!1室外给排水系统#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!2
室外采暖系统0.00
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0.00
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成本测算表
记录编号：
深圳市万科房地产有限公司
SHENZHEN VANKE REAL ESTATE CO., LTD.
编 号：VKSZ/QR/PR028版 号：A/0
生效日期：2002年8月26日
合计合计合计成本估算汇总表
序号
成本项目
总成本（元）
可售面积单位成本合计。