资产评估实践案例

一、二手房屋的抵押价值评估某资产评估事务所接受中国工商银行南京市浦口区分行的委托，根据国家有关资产评估的规定，本着客观、独立、公正、科学的原则，按照公认的资产评估方法，对丽都雅苑快乐之城4栋5楼C户型毛坯房进行了资产评估工作。

本所评估人员按照必要的评估程序对委托评估的资产实施了市场调查与询证，对评估资产在2007年1月7日所表现的市场价值做出了公允反映。

1、待估物：位于南京市浦口区浦珠中路丽都雅苑快乐之城的4栋5楼C户型。

2、选取比较对象A: 丽都雅苑9栋4楼B户 B: 盛泉新城5栋5楼A户 C: 万江共和新城7栋4楼B户3、因素修正 (1)区位修正：比较对象A与评估对象为同一小区，区位条件不作修正；比较对象B与C位于浦珠中路不远，与评估对象区位相当，经估价师综合分析，判定B、C区位条件指数分别为99、101（以评估对象相对应因素的条件指数为100，下同）。

(2)面积修正：与评估对象相比较，比较对象的建筑面积都要小，经估价师综合分析，判定A 、B、C 条件指数分别为97、98、100。

(3)套型修正评估对象之室内套型为三室二厅一厨二卫，面朝南，比较对象A为二室二厅一厨一卫，比较对象B为二室二厅一厨一卫，比较对象C为三室二厅一厨一卫，经估价师调查、分析，综合判定A 、B、C条件指数分别为97、97、99。

(4)建筑结构修正：评估对象与比较对象均为砖混结构，故不作修正。

(5)交付标准比较对象A、B与评估对象均为毛坯房，交付标准不作修正；比较对象C为简装房屋，经估价师调查、分析，综合判定C条件指数为102。

(6)建成年月修正比较对象A与评估对象为同一小区，建成年月不作修正；比较对象B与C建成时间与评估对象相比均在1年以内，由于良好的物业管理和日常维护，其成新率与评估对象所在之建筑物的成新相当，故亦不作修正。

(7)交易类型修正评估对象之评估目的是为抵押贷款失败而进行资产处置的拍卖底价评估，而比较对象均为正常市场情况下买卖双方通过协商谈判形成的市场价格。

考虑到目前资产处置变现过程中采用公开拍卖的形式，而资产处置变现与具有良好开发前景的房地产开发项目招投标竞争拍卖具有不同特点，前者具有一定的消极性，其目的是为了迅速变现，后者则具有积极性，其目的是未来收益能力的预期。

经估价师综合分析，判定评估对象资产处置变现拍卖评估目的情况下的条件指数为正常成交价格水平的95％。

(8)交易时间差异修正假定从2006年开始每个月价格平均上涨1%，所以评估对象对于A、B、C的时间调整指数分别为102、101、104。

综合上述分析，得到比较案例修正情况及修正价格如下表：总价＝2844.3×116．78＝332158.78( 元)二、某单位住宅楼评估1、评估对象基本情况某单位有一处住宅区，占地面积2000平方米，包括一幢1990年建成的七层砖混结构住宅楼，建筑面积为4800平方米；一幢1992年建成的一层临街铺面、门卫房，也为砖混结构，建筑面积为180平方米。

该住宅区地处市城郊结合部，距环城路500米左右，南临× ×路，西临规划之× ×东路，东临× ×公目，北临× ×。

周围无环境污染，交通便利，环境优雅。

2、评估目的本次资产评估的目的是为拟出售的资产提出公允的市场价格意见。

3、评估基准日评估基准日为2000年8月15日。

4、评估方法及过程根据评估目的和所掌握的资料，决定采用两种方法进行评估。

（一）采用房地分估、加总的方法1.建筑物价格采用成本法进行评估。

经市场调查，当时该地段砖混结构楼房的建造单价为800元／平方米，平房造价为 400元／平方米。

该建筑物的建造时间为1990年，使用年限为40年，已使用10年，取残值率为4％。

楼房重置成本=800×4800=384（万元）楼房评估值=384－[384×（1－4％）÷40]×10 =384－92.16=291.84（万元）平房的建造时间为1992年，使用年限为25年，已使用年，取残值率为5％。

铺面、门卫房重置成本=400×180=7.2（万元）铺面、门卫房估价=7.2－[7.2×（1—5％）÷25]×8=7.2－2.2=5（万元）楼房、铺面、门卫房等建筑物的评估价值共计为：291.84+5=296.84（万元）2.土地价格采用基准地价修正系数法进行评估。

计算公式为：土地价格=宗地所在区域基准地价×（宗地地价影响因素修正值）根据该市房地产有关资料，该住宅所处地区属于市五级二类三通一平熟地，基准地价为1098元／平方米。

宗地地价影响因素修正值见表4—1。

表4-1 地价修正系数表宗地单位地价=1098×（1+0.375）=1509.75（元平方米）土地价格=1509.75×2000=3019500（元）该单位住宅楼房地产价格=建筑物价格+土地价格 =2968400+3019500=5987900（元）（二）市场比较法1.选择三个可比实例，具体情况如表4—2所示。

表4—2 参照物基本情况表2.确定修正系数。

（1）交易情况修正。

所选可比实例交易情况正常，不需要进行交易情况修正。

（2）交易日期修正。

据测算，近年来该市房地产价格上涨幅度平均每月为1％。

（3）区域因素修正。

根据这些住宅楼所处区域的繁华程度，以估价对象为100，则A住宅楼为95，B 住宅楼为98，C住宅楼为96。

（4）个别因素修正。

根据可比实例及估价对象的个别特征，以估价对象为100，则A住宅楼为98，B 住宅楼为93，C住宅楼为90。

3.确定比准价格。

根据收集到的三个可比实例，列表修正计算如下（见表4—3）。

以上三个可比实例与估价对象位于同一供需圈内，且交易日期比较接近，故取三个修正后价格的算术平均值作为估价对象的比准价格，即：（1340+1399+1588）÷3=1442（元／平方米）对于铺面、门卫房，经过市场调查分析，估价对象所在区位与可比实例十分接近，确定其价格为6万元。

4.计算评估结果：该住宅楼市场价值=1442×4800+60000=6981600（元）5、估价结论用成本法评估房屋价格、基准地价修正系数法评估土地价格所得的评估结果为5987900元。

用市场比较法评估所得的结果为6981600元。

对上述两个结果采用算术平均法进行综合，则该住宅楼的评估结论为：（6981600+5987900）/ 2=6484750（元）取近似值为648.5万元。

三、机器设备评估受XX集团（控股）公司委托，我们对该公司及其各子公司、分公司所拥有的机器设备进行了价值评估。

至2005年12月31日评估基准日，申报评估的设备共1040台（套），账面原值54,918,365.32元，账面净值25,020,782.01元。

现将评估情况和评估结果说明如下。

一、设备评估的范围及概况（一）委评设备的范围 1、子公司包括：XX商场、XX公司、XX厂、2、分公司包括：XX物资公司、XX 营销公司、XX分公司、XX分厂（二）设备的用途及概况委评设备主要集中在XX公司，部份在XX分公司。

生产设备主要有泵类、灌装机、罐类、流量计、乳化锅、冷却器、吸收塔、各类风机、喂料机、储仓、配料秤、空压机、干燥器、过滤器、电控系统等。

除XX公司的主机为进口设备包，其余基本上是国产设备。

设备技术状况。

设备基本上从1993年到2004年期间购置。

由于产品具有腐蚀性，设备有形磨损较快，尤其磺化车间，设备无公休日， 24小时连续运行，节假日也如此。

成新度很低。

而XX车间因产品的市场销路不好，设备闲置较严重，因此，设备经济性贬值很大。

二、机器设备的清查核实（一）本所评估人员按照资产评估有关操作规范的规定，布置该公司填写《固定资产—机器设备清查评估明细表》、《固定资产—车辆清查评估明细表》。

（二）会同各子、分公司设备技术人员，按清查评估明细表所填报的设备，在生产（办公）现场核实其名称、型号规格、数量、产地及生产厂家、启用日期。

对清查评估明细表不足之处进行调整或补充。

（三）对设备的运行状况、使用班制、负荷情况、维修保养水平及技术性能进行全面了解、分析和判断。

（四）对重要设备进行技术状态分析、并填写技术状况调查表。

（五）查阅设备台帐及重要设备的技术资料、档案、结论（鉴定）文件。

（六）按现场核实情况，在财务上进行账表核实，查阅了重要设备的原始凭证或有关经济文件。

对需要的资料作了记录或复印。

上述工作结束后，经双方确认，委评设备清查评估明细表与实物相符，产权归属清楚。

产待报损账务，由委托方报上级主管部门审批后作账务调整处理，在本评估中不再反映其评估价值。

三、评估过程（一）了解各子公司、分公司经营范围、产品的水平、质量、产量、工艺流程和设备概况。

（二）了解设备维修管理制度，维护保养计划、设备大修及技改情况。

（三）布置指导各子公司、分公司填写清查评估明细表。

（四）收集各公司有关经济和技术资料。

（五）根据评估目的，科学地选择所需要的各类经济、技术参数。

（六）对设备的技术质量状况进行研究分析。

（七）进行评定估算，确定重置值、成新率和评估值。

（八）撰写机器设备评估说明书。

四、评估依据（一）法规依据1、国务院（91）91号令：《国有资产评估管理办法》2、原国有资产管理局国资办发[1992]36号；《国有资产评估管理办法施行细则》3、原国有资产管理局国资办[1996]23号：《资产评估操作规范意见（试行）》国资办[1996]23号；4、财政部财评字[1999]91号：《资产评估报告基本内容与格式的暂行规定》（二）产权依据 1、重要设备原始凭证复印件；2、汽车行驶证复印件。

（三）计价依据 1、《2003年机电产品报价手册》；2、《中国汽车与配件商情》杂志；3、人民银行《金融机构贷款利率表》；4、国家经贸委等四部委《关于调整汽车报废标准若干规定的通知》2000年12月；5、国务院令[2000]294号；《中华人民共和国车辆购置税暂行条例》6、中国人民银行评估基准日外币汇率；7、中国海关进口机械设备关税率；8、《中国物价》杂志刊载国家城乡总队关于机械工业出厂价格上涨幅度。

9、在网上及向有关厂家及商家价查询资料。

五、评估的技术说明及案例（一）评估方法根据评估目的和继续使用假设，本次评估采用成本法。

其计算公式是：评估价值=重置成本×成新率1、重置成本的确定（1）国产设备及在国内用人民币购置的进口设备采用国内有关价格资料所提供的价格信息和向市场（厂家）询价作为基本价格（基价），加上运杂费、安装调试费、其他必要的费用以及资金成本等得出重置成本。

（2 ）汽车。