我国保障性住房融资模式特点及创新
浅议我国保障性住房建设的融资问题
浅议我国保障性住房建设的融资问题摘要:保障房建设是关乎民生的重大问题，在保障房建设过程中显露的融资问题受到了社会各界的关注。
本文针对目前我国保障性住房建设融资出现的问题，提出了相应的解决对策，旨在可以缓和这一状况。
关键词:保障性住房资金筹集对策建议2011年初，中央制定了全年建设1000万套保障性住房的指标，据了解，截至2011年末，已经有超过1000万套保障性住房开工。
据估算，建造这1000万套保障性住房需要的资金约为1.3万亿元，其中5000多亿是由中央政府以及地方政府负责筹集，另外8000亿是由社会机构、保障对象及其企业负责筹集。
2012年，全国计划要开工700万套保障性住房，在“十二五”期间，预计要建造3600万套保障性住房，这五年的总投资额预计有5.1万亿元。
这些保障性住房的建设无疑给政府和企业都带来了很大的资金筹集压力，如何能保证资金的准时到位是政府和企业的当务之急。
一、我国保障性住房的融资方式保障性住房是与商品房相对，为解决中低收入者的住房困难问题所提供的限定标准、价格或者租金的住房，保障性住房主要包括经济适用房、廉租房、公租房。
经济适用房是针对中低收入家庭而建造的住房，其价格比商品房要低20%到30%，并且还有一些对住户的限制条件；廉租房主要是面对当地的低收入人群，租金一般只有市场价的10%左右；公租房与廉租房相似，但是公租房主要是保障外来务工人员和其他低收入人群的住房。
目前，我国保障性住房的建设资金主要包含以下两大方面。
(一)中央和地方政府的财政拨款财政拨款的方式主要包括：第一，政府财政预算专项资金。
中央或者地方的政府财政预算拨款是保障房建设的动力，也是构成保障房建设资金的最可靠的一部分资金。
今年年初，发改委以及各相关机构都表示，会加大对保障性住房建设的资金投入。
但是政府的财政拨款并不是建造保障性住房的主要来源，更多的是起到推动作用。
第二，土地出让金收益。
2011年颁布的《国务院办公厅关于保障性安居工程建设和管理的指导意见》（以下简称“指导意见”）中明确要求，用于建设保障性住房和棚户改造的土地出让金收益比例要至少高于10%，并且如果地方财政资金不足以补助保障房建设的，应该提高土地出让金收益的比例。
中国保障性住房项目融资模式探析
图 １ Ｐ Ｐ Ｒ Ｉ Ｓ保 障 性 住 房 融 资模 式 Ｐ ＋ ＥＴ
兰 垡丝
１年８ 上） １ 月（
３１
经 济 生 活
二 、 障 性 住 房 融 资 模 式 分 析 保
房屋委 员会 （ 房委会 ） 分拆出售其名下 １ ０ ８ 个商场和停车场而成
从 目前来看 ，我国保障 Ｉ住房 的资金主要 来 自以下 渠道 ： 生 财政 、 住房公积金 、 出让净收 益 、 土地 银行贷款等 。而 要扩大融 资规模 ， 可采用“Ｐ ＋ ＥＴ ” Ｐ Ｐ Ｒ ＩＳ模式 ， 程如图 １ 过 所示 。 首先 ， 政府城建部 与房 地产企业 针对保障房建设 组建项 目
数投 资者的资金 ，由专 门投资机构进 行房 地产投资经营管理 ，
证 保 障 房 建 设 的 可持 续性 发 展 。
并将投资综合收益按比例分配给投 资者的一种信托基金 。 与我
ＰＰ Ｐ ＲＥＴ ＩＳ
【 关键词 】保障性住房
一
项 目融资
国信托纯粹属于私募性质有所 不同的是 ，国际意义上的 Ｒ Ｉｓ ＥＴ
拥有一经营 （ Ｏ 。 Ｂ Ｏ） 房地 产投资信托基 金（ ｅ ｓｔ Ｉ ｅｍ ｎ Ｔｕｓ Ｒ — Ｒ ａ Ｅ￣ｅ ｎ ｓ ｅｔ ｒ ｔ Ｅ ｌ ｖ ｔ ｓ，
Ｉ ｓ从 国际范 围看 ， Ｔ） 是一种 以发行收益凭证 的方式汇 集特 定 多
地 产 投 资 信 托 基 金 相 结 合 的 融 资模 式 ，筹 集社 会 公 众 资 金 ， 保
刍议我国保障房建设的融资模式
企 业 ” ，主要 是 指房 地产 开 发企 业 。传 统
ห้องสมุดไป่ตู้
合作建设保障房提供 了一个理想的模式 ，
公 私部 门的更 多 沟通 使 得政 府 部 门更容 易 把 握对 项 目的支 持 力度 ，降低 私人 部 门 承
观点认为 ，地方政府融资平台的企业债发
行 是具 有政 府 背景 的 ，有 政府 信 用作 为 支
设的资金压力 ，但并不足 以完全解决保障
房建设的融资瓶颈 问题 ，多渠道融资仍为
必 然选择 。
（ ） 四 创新融资手段 ： Ｅ ｓ ＲＩ Ｔ
ＲＥ Ｔ 是 指房地 产 信托 投资 ，即通 过 Ｉｓ
步看 低 。企 业债 的发行 主 体有 两 类 ，一
类 是地 方 政府 融资 平 台 ，另一 类是 “ 其他
建设 的项 目融资形式 。不同之处在于 ， Ｐ 模式更强调公共部门与私人企业的合 ＰＰ 作 ，使合作 各方 的分 歧模糊化 ，在 求 同
存 异 的 前 提 下 完 成 项 目计 划 ， 目的 是 降 低 出资 人 风险 ，减 少 利益 冲 突 ，达 到公 私
双赢。基于这～理念，Ｐ 模式在组织机 Ｐ Ｐ 构设置和运行程序上都做了改变 ，取消 了 政府部 门和私人企业间的等级关系 ，私人 企业从项 目论证阶段就开始参与项 目，而 Ｂ 式从项 目招标阶段才开始参与项 目 Ｏ
的参 与来 实 现对 项 目的控 制 。需 要注 意 的
是 ，ＰＰ 模式强调 的 “ Ｐ 双赢”和风险控制
是 在 政府 部 门 更多 地参 与 项 目、分 担风 险 的基 础上 实 现 的 ，更 加 强调 政府 的 支持 。
方面，企业发债建设保障房的积极性不
我国保障性住房建设中的融资问题研究
我国保障性住房建设中的融资问题研究摘要：随着我国保障性住房建设力度的加大，建设资金的问题也越发凸显。
本文首先通过分析我国保障性住房建设的资金来源及融资渠道，概括了现阶段保障性住房融资的特点，进一步提出了其存在的不足。
接着，对新加坡、德国、美国等国家的保障性住房建设融资经验进行了介绍，并在融资经验借鉴基础上，针对目前我国保障性住房建设的融资困境，给出了相应的对策建议。
关键词：保障性住房；融资；现状和问题中图分类号：f293.3 文献标识码：a 文章编号：1001-828x（2012）03-0-02一、引言近年来，我国住房保障体系建设的步子越迈越大，并实现了从以经济适用房为主体到以廉租房、公共租赁房为主体的过渡。
按照计划，“十二五”时期，我国将建设3600万套保障性住房，使保障性住房覆盖率达到20%左右。
2012年全国保障房开工数量的减少折射出保障房建设更趋于理性，但仍然显示出现有的保障性住房建设所面临一大现实挑战——资金问题。
目前保障性住房建设的巨额资金需求已让市县两级财力难以招架(包括四川、广东、甘肃等省份多市先后遭遇资金困境)。
随着新一起建设指标的下达，各地将面临更加严重的资金压力。
二、我国保障性住房建设的融资现状1.我国保障性住房建设的资金来源及融资渠道(1)政府财政预算保障性安居工程建设资金中的财政预算安排是指各级政府财政预算安排用于保障性安居工程的资金数额，主要包括以下内容：①公共预算安排资金，指各级政府公共预算安排用于保障性安居工程的资金数额，包括中央补助、省级补助、市县公共预算和地方政府债券安排资金。
②政府性基金预算安排资金，指地方政府性基金预算安排用于保障性安居工程的资金数额，包括土地出让收益和住房公积金增值收益。
2011年，完成保障性住房建设任务的1.3万亿当中，来自中央财政的补助资金为1526亿元，地方财政则承担5000亿政府财政支出的余下部分。
(2)社会融资社会融资主要包括住房公积金贷款、银行开发贷款、非银行金融机构融资。
保障性住房建设中的融资现状与建议
保障性住房建设中的融资现状与建议【摘要】保障性住房建设是社会发展的重要组成部分，但由于融资难题的存在，其建设受到了影响。
本文通过分析当前保障性住房建设的融资现状及存在的问题与挑战，提出了提高融资能力的建议，包括强化政府主导作用、引入社会资本、优化融资渠道以及加大金融支持力度。
结论部分则强调了加强政策引导与监督、促进可持续发展、提升建设质量和规模的重要性。
通过这些举措，我们可以更好地保障住房需求，促进社会和谐稳定。
【关键词】关键词：保障性住房建设、融资现状、融资难题、政府主导、社会资本、融资渠道、金融支持、政策引导、可持续发展、质量、规模。
1. 引言1.1 保障性住房建设的重要性保障性住房建设是指为低收入群体提供可负担的住房，是一项关乎社会公平和稳定的重要工程。
保障性住房建设能够有效缓解城市居民的住房困难，促进社会和谐稳定。
保障性住房建设有利于解决城市住房短缺问题，缓解住房价格过高造成的负担。
通过提供经济适用住房和公共租赁住房，可以满足低收入群体的基本居住需求，确保他们有一个稳定的住所。
保障性住房建设有利于促进经济发展和城市建设。
提供住房保障可以吸引外来人口留在城市，增加城市的人口规模和消费需求，促进经济的发展。
城市中的保障性住房项目也是城市建设的重要组成部分，可以提升城市形象和居住环境质量，提高城市的整体竞争力。
保障性住房建设对于推动城市经济发展、促进社会和谐稳定具有重要意义。
1.2 融资难题对保障性住房建设的影响保障性住房建设面临的融资难题严重影响了其规模和质量。
融资困难导致保障性住房建设项目无法按时启动或完成，从而影响了居民的住房需求满足。
融资难题也使得在建项目面临停工、拖延等问题，增加了项目的运营成本，降低了项目的盈利能力。
融资不足还可能导致项目施工质量下降，甚至影响住户的生活安全。
融资困难还会直接影响到政府对于住房保障政策的实施效果，使得政府的扶持力度无法充分体现，从而影响了低收入群体的基本民生保障。
我国保障性住房融资模式探讨
间我 国计划 新建 的３ ０ 万套保 障性住 开发投 资 规模 的三分 之一 左右 。 中央 府的资金筹措能力形成了考验。 ６０
＿ｔｎｏ关 观 评 Ａｅ ｉ 注． 点 述 ｔｔｎ
障性住 房 建设 资金来 源渠 道单 一 ，形 放 、深 度 更 大 的 金 融 市 场 吸 收 周 期 性
租赁 住 房 建 设 管 理 公 司 ； 尽 保 ” ， 这 就 意 味 着 地 方 政 府 需 要 为 （ 流 动 性 风 险 。 房 贷 类 长 期 ４）
压 力 较 小 。 公 共 租 赁 住 房 则 不 同 ， 一
三 、保障性住房建设存在 着 巨大的资金缺 口
要实现 ２ １ 年 １ ０ 万套 的保 障性 ０ ０ ０ １
房 ，所 需 要投 入 的资金 将 超 过 ５ 亿 次 性投入 大 ．资金 占用 周期长 、投 资 万
兀 。
回 报 率 低 的 特 点 ，使 其 对 追 求 短 期 利
图５ ：全 国住 宅销 售 面积 图４：全 国住 宅竣 工 面积
就 受 到 广 大 中 低 收 入 家 庭 和 新 就 业 人 员的欢迎。
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２ １ 起 ，从 中 央 到 地 方 ， 公 ０１ 年
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的 资金 困境 。
经 济 适 用 住 房 和 两 限 房 、 棚 户 区
改造房 等 以出售 为主 的保 障性住 房相 比 ，虽 然都 具有福 利性 的特 点 ，但 是 由于后 者可 以通过 销售 较快 的 回收 投
入 资 金 ，此 类 项 目 在 融 资 过 程 中较 易
获得 社会 资金 的支 持 ，整体 而言资 金
保障性住房融资模式
目前,随着我国保障房建设目标的不断扩大,我国保障房的资金缺口也越大,而我国保障房的融资渠道较为单一,因此需要寻求突破资金瓶颈的融资途径。
保障房与商品房是对应的,因此本文首先分析了我国一般的房地产,包括我国房地产项目开发融资的主要方式和适用性,为保障房融资方式提供了一定的参考作用。
在分析当前我国保障房的融资现状的基础上,总结出我国保障房的主要融资方式即六大资金来源,包括中央地方政府财政资金、土地出让收入、地方投融资平台、住房公积金增值收益、商业银行贷款和保障房出售出租回收的资金。
同时总结了我国保障房开发融资存在的问题,为后面的完善保障房多元化融资方式的建议提供了相对应的依据。
本文的核心部分是建立适合我国保障房的融资方式。
在借鉴国外经验及房地产融资方式的基础上,本文从理论上构建了较为完善的保障房多元化的融资方式。
主要包括利用房地产投资信托基金REITs、利用债券进行保障房的融资、引入及广泛推广住房公积金贷款,及引用PPP模式。
分析了应用这些新融资方式的可能性及必要性,以及建立了相应的融资方式的运作模式及流程。
再结合各类保障房特点及其融资特点,提出了廉租房和公租房、经济适用房及两限房、棚户区改造房的适用融资方式。
最后,本文提出了我国发展保障房开发多元化融资的建议,包括需要发挥政府的主导作用、探索多元化的融资方式、制定及完善REITs和PPP模式等相关的法规、建立系统配套的支持政策、建立激励机制与监管机制等。
通过这些政策建议来更好的保证保障房的融资,以完成保障房的建设。
现行保障房融资体系资金来源主要有以下几方面:一是财政资金，包括中央和省级政府的专项补助资金以及地方政府年度财政预算资金等；二是部分住房公积金净收益；三是l0%的年度土地出让收益；四是出售出租的保障房收入。
按照目前我国经济发展实力，中央政府财政预算不可能全包保障房建设的资金缺口，只能解决部分地区的资金困难。
财政管理体制实行分税制改革后，地方政府财政不仅面临城市化压力，同时还要解决医疗保险和养老保险等社会保障问题，依靠地方政府财政解决保障房建设资金缺口作用有限。
关于我国保障性住房融资模式的几点思考
套 ，三是公共租赁住房２ ０ ２ 万套和超过
１０ ６万套的廉租房 。 如果保 障性 住房按 照每套６ 平 方 ｏ
米计 ，３ ０ 万套住 房就有 ２ ．＂ 平 方 ６０ ６Ｌ １ ｆ
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米 。２ ０ ０ ６—２ １ 年的５ ００ 年时间里 ，我国
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关于我 国保 障性住房融资模式 的几点思考
张都兴
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
一
、
我 国保 障性住 房发展 历程
２ ０ 年 国家开始 重视住 房保障工 ０７ 作 ，以２ ０ 年８ 日国务 院发布 《 ０ ７ 月７ 关
二 、我 国保 障 性 住 房 现 状
保 障性 住房是 与商 品性住房 相对 分 房或保 障房是 绝大 多数城镇 居 民解 干 意见 》为标 志 ，我 国保障性 住房政 应 的一种概 念 ，指的是政 府为 中低收 策 又 重 新 提 上 议程 。 入 住房 家庭提供 的限定 供应对 象 、建 决住房问题的主要途径 。 ２１年３ １ ０ １ 月 ４日，第十 一届 全 国 设标 准 、销售价 格或租 金的住 房 。 目 １ ９ 年 国务院发 布 《 于进一步 ９８ 关
住宅销售面积合 计为３ ．６ ５８ 亿平方米 ，
对我国保障性住房建设融资体系的思考
对我 国保障性住房建设融资体系的思考
韩 文 大 连寰 宇 房 地产 开 发 有 限公 司 辽 宁 大连 １ １ ６ ０ ２ ． １
摘要： 目前 ， 随着我 国保 障性住房 需求量 的增加 以及 国家对保 障性住 房建 设重视度 的提 高， 保 障性住 房建 设融 资体 系成 为社会各界 关注的 热点。本 文基于保障 性住 房 融资 问题 ， 首 先分析 了我 国保障 性住房 融资 的特 点 ， 然后研 完了 我 国保 障性住 房建 设融资现状 ， 最后 就个人观 点对如何 完善我 国保 障性住房建 设融 资体 系提 出了意 见和建 议 。 关键词 ： 保障性住 房 ； 融资体 系； 住 房建 设
其在资金和风险上充分的优越 陛。然而商业银行更看重于现实利益 ， 这就约束了其对保障胜住房建没贷款投放的比冽。除建设银行外， 其 他国有商业银行如 中国银行、工商银行等都未明确对保 障胜住房融 资的支持， 造成了商业银行贷款不足的现象。
三、完善我国保 障性住房建设融资体系的建议
（ 一） 完善政府财政资金投入机制 应完善我国政府财政资金对于保障陛住房建设的投入机制， 创造 稳定合理的融资机制 ， 明确 中央与地方政府之间的关系， 各司其职。 中央政府应控制好抵押贷款机构并规定合理税收 ， 地方政府应根据 地方的实际情况采取各种积极措施来配合 中央的保 障胜住房融资工 作， 如严格控制住房条件与津贴发放。另外还应在做好各 自工作的基 础上加强政府土地 出让金的分配与利用， 发行地方债券进行多元化融 资， 将可利用资金尽量安排在有关公共利益的建设项目以及社会融资 困难的项 目， 切实加强对保障 住房的建设。 （ 二） 加强社会资金的引导与利用 目前 ， 我国保 障 建设融资并没有着眼于对社会融资的引导 与利用。在各类社会资金的利用当中， 民营房地产开发商在保障『 生 住 房建设融资过程 中投入资本是最佳融资模式。应当加强对开发商的 鼓励， 例如在土地 、税费等政策上面实施相应鼓励， 促使民营房地产 开发商能够运用—般房地产开发模式进行保障胜住房的建设并 自行 销售， 最终获得收益。这种方式将能够大大减少政府列保 障陛住房的 财政支出， 减轻政府的财政压力 ， 拓宽保障｝ 生 住房的融资渠道 ， 实现 “ 政府主导、市场运作、专项投资、封闭管理”的融资模式。 （ 三） 引入Ｐ Ｐ Ｐ 模式 Ｂ Ｏ Ｔ 模式 在选择保障陛住房建设融资方式时 ， 可以引 ＾Ｐ ｆ 式、Ｂ ０ 式这两种方式。这两种方式是指政府与私人组织问为建设城市基础 建设项 目而达成的伙伴式合作关系 。保障性住房作为一种公共建设 项 目， 具有与其他城市基础设施建设项目—样建设规模巨大、覆盖范 围广、收益缓慢的特点 ， 能够较好地适用于Ｐ Ｐ Ｐ 模式、Ｂ ０ ｌ Ｔ 模式， 这 在很大程度 Ｅ 拓宽了融资渠道 ， 减轻政府的财政负担 。 （ 四） 加强商业银行信贷投放 应加强对商业银行的引导与鼓励 ， 促使商业银行积极参与国家 保 障 建设的融资工作 ， 积极落实关于保障陛黼 建设的各项政 策。商业银行应对保障房与商品房 的贷款实行不同模式的管理与运 作， 加强对保障 ｝ 生 住房建设领域的贷款力度 ， 保 障贷款金额， 并采取一 定优惠措施 吸引社会资金 ， 拓宽融资渠道 。如对于公共租赁房的贷 款， 可以给予一定的优惠， 采取打折计算信贷规模的措施 ， 同时减少风 一 Βιβλιοθήκη 我国保障性住房 融资的特点
保障性住房建设中的融资现状与建议
保障性住房建设中的融资现状与建议【摘要】目前，保障性住房建设一直是社会关注的热点问题。
在融资方面，存在多方面的挑战和困难，如融资渠道单一、金融政策不够健全、政府与社会资本合作效率低等。
为此，本文提出了四点解决建议：一是多元化融资渠道，拓宽资金来源；二是建立健全的金融支持政策，引导资金更多流向住房建设领域；三是推动政府与社会资本合作，发挥各方优势；四是加强监管和风险管控，确保资金使用合规安全。
通过这些建议，可以有效解决当前融资困境，并为未来保障性住房建设提供更好的发展方向。
希望在政府、企业和社会各方的共同努力下，实现保障性住房建设的可持续发展。
【关键词】保障性住房建设、融资现状、建议、多元化融资渠道、金融支持政策、政府与社会资本合作、监管、风险管控、发展方向、未来展望1. 引言1.1 背景介绍随着城市化进程的加快和人口规模的增长，保障性住房建设越来越受到社会各界的关注。
保障性住房作为解决城市居民住房问题的重要手段，对于改善居民居住条件、促进社会和谐稳定具有重要意义。
保障性住房建设面临着融资困难的现状。
目前，保障性住房建设融资渠道相对单一，主要依靠政府财政资金支持，而政府财政的压力也越来越大，导致保障性住房建设面临着融资不足的问题。
如何改善保障性住房建设的融资现状，成为当前亟待解决的问题。
我们需要深入分析当前保障性住房建设融资现状，找出存在的问题及原因，并提出有效的解决建议，以推动保障性住房建设的持续健康发展。
1.2 问题意识保障性住房建设是我国社会发展中的重要方面，旨在解决低收入家庭的住房困难，促进社会公平与稳定。
在保障性住房建设中，融资问题一直是一个亟待解决的难题。
当前，我国保障性住房建设融资主要依靠政府财政拨款和银行贷款，这种单一的融资方式已经难以满足不断增长的保障性住房需求。
面对保障性住房建设中的融资问题，我们需要更加深刻地认识到其严重性与紧迫性。
传统的融资模式已经难以适应持续扩大的保障性住房建设规模，导致建设进度缓慢，影响保障性住房项目的质量与数量。
我国保障性住房建设情况与特征研究
我国保障性住房建设情况与特征研究一、本文概述随着我国经济的快速发展和城市化进程的加速，住房问题日益凸显，成为社会各界关注的焦点。
保障性住房作为我国住房供应体系的重要组成部分，其建设情况与特征对于满足中低收入家庭的住房需求、促进社会公平与和谐具有重要意义。
本文旨在全面研究我国保障性住房的建设情况与特征，以期为相关政策制定和实施提供参考。
本文首先将对保障性住房的定义、分类及其在我国住房供应体系中的地位进行阐述，明确研究对象和范围。
接着，通过收集和分析相关统计数据和政策文件，从全国和地区两个层面，对保障性住房的建设规模、投资情况、分布特点等方面进行详细描述。
在此基础上，本文将进一步探讨保障性住房建设的主要特征，包括政策导向、土地供应、资金来源、建设模式等方面。
本文将对保障性住房建设的成效进行评估，分析其存在的问题和挑战，并提出相应的政策建议。
通过本文的研究，我们期望能够深入了解我国保障性住房的建设情况与特征，为完善住房供应体系、促进住房市场健康发展提供有益的参考和借鉴。
二、我国保障性住房建设现状分析随着我国经济的快速增长和城市化进程的加速，保障性住房建设在近年来得到了前所未有的重视和推动。
保障性住房作为政府为了解决中低收入家庭住房问题而提供的一种社会保障措施，其建设状况直接影响着社会的公平和稳定。
从建设规模上看，我国保障性住房建设呈现出持续增长的态势。
政府通过制定一系列优惠政策和加大资金投入，推动了保障性住房的大规模建设。
各类保障性住房项目如经济适用房、廉租房、公共租赁住房等纷纷落地，为广大中低收入家庭提供了适宜的住房条件。
在住房品质上，保障性住房建设注重提升居住环境和居住质量。
通过合理规划布局、优化建筑设计、完善配套设施等措施，保障性住房在居住环境、居住功能和居住舒适度等方面得到了显著提升，有效改善了中低收入家庭的居住条件。
在区域分布上，保障性住房建设注重均衡布局，力求实现城乡协调发展。
政府根据不同地区的经济社会发展状况和人口分布情况，合理规划保障性住房的建设区域和规模，确保中低收入家庭能够就近享受到便捷的公共服务设施和便利的交通条件。
我国保障性住房融资模式之探究
的 公积金贷款、 社保基金等都没能弓入有效的担保机 Ｉ 制， 某种程 这也可以 这类融资 度上 说明 模式
挑 尽 政 有 供资 但 大多 资 是 战。 管 府 提 金， 绝 数的 金还 要 靠 会 构 筹 ， 筹 的 式更 七 中 银 社 机 来 集 其 集 方 是 成集 于 行
二、 保 性 建 金 的 分 我国 障 住房 设资 缺口 成因 析
式 住 保 的 象、 标 、 水 保 资金 对 房 障 对 保障 准 保障 平、 障 的
来源、 专门管 理机构的 设立以及骗取保障优惠的惩罚等 加以 规范。在 性住房法律体系中， 保障 不仅要对保障 性 住房建设资金的融资渠道、 管理机构、 资金运作方式等 予以明 而 确， 且要将支持保障性住房建设融资的税收减 免计划、 政府补贴计划、ＥＴ 等配套政策纳入法律轨 Ｒ Ｉｓ 道， 以推动 性住房建设。 保障 （ 培育多 二） 元化的融资 主体， 样性的 方式 多 融资
（ 我国 性住房建设资 一） 保障 金过度依赖政府， 筹资
渠 道单 一
贷 这 疑 示了 会 构 保障 房资 投 款， 无 显 社 机 在 性住 金 入上
的 局限性， 而且融资集中 于银行贷款很容易受政策的影
响 很 持 性的 于 障 住 的 久 定 设 ，难 续 利 保 性 房 长 稳 建 。
发 行债券等） ００ 保障性住房建设总投资额为 。２１ 年， ４０亿元， ７０ 政府对保障 性住房的 总支出为２２．７ ７００亿元 （ 其中中 央公共财政对保障性住房的财政支出为１２． １５
７ 亿 地方公共 ３ 元， 政府支出 １ ４３亿元） 为 １． ９ ４ ， 政府投资 约 占保障性住房总投资额的４． ％。 ９３ 可见， ６ 我国保障
制。 （ 保障 三） 性住房收益率较低， 风险较大， 对社会资
我国保障性住房融资模式研究
3、政府债券模式：发行专项政府债券，筹集保障性住房建设资金。通过发行 专项政府债券，为保障性住房建设筹集长期、低成本的资金，降低融资成本。
四、政策建议
1、建立健全法律法规，为多元化融资模式提供法律保障。政府应制定相关法 律法规，明确各种融资模式的操作流程和权责关系，为多元化融资模式的发展 提供法律保障。
参考内容二
随着城市化进程的加速，住房问题逐渐成为社会的焦点。保障性住房作为解决 中低收入家庭住房问题的重要途径，其融资模式的探讨显得尤为重要。本次演 示将从保障性住房融资的现状、问题及创新融资模式三个方面进行探讨。
一、保障性住房融资现状
目前，我国保障性住房融资主要依靠政府财政投入、银行贷款和土地出让金收 入。其中，政府财政投入是主要来源，但受制于财政压力，资金缺口较大。银 行贷款受政策影响较大，资金来源不稳定。土地出让金收入则受房地产市场波 动影响较大。
3、房地产信托投资：通过设立房地产投资信托基金（REITs），吸引社会资 本参与保障性住房建设和运营。
3、房地产信托投资：通过设立 房地产投资信托基金（REITs）
1、政策支持：国家通过各种政策手段，如财政补贴、税收优惠等，大力支持 保障性住房建设。
2、发展前景：随着城市化进程的加速和中低收入群体规模的扩大，我国保障 性住房建设仍有广阔的发展空间。
保障性住房融资模式的概念和分 类
保障性住房融资模式是指为保障性住房的建设和运营提供资金支持的各种方式 和手段。根据资金来源的不同，保障性住房融资模式可分为以下几类：
1、住房公积金：是一种由职工、单位和政府共同缴纳的住房储蓄金，主要用 于职工购买、建造、大修住房。
2、住宅开发债券：由地方政府或保障性住房建设主体发行，募集资金用于保 障性住房建设和运营。
我国保障性住房融资策略探讨
我国保障性住房融资策略探讨王婷四川大学【摘要】目前，我国政府大力兴建保障性住房，以满足广大群众的基本住房需求。
本文通过阐述保障性住房的基本情况，分析了我国现阶段保障性住房的融资来源，存在的问题，并提出保障性住房建设的对策建议。
【关键词】保障性住房融资问题建议一、保障性住房建设基本情况保障性住房是与商品性住房相对应的一个概念，社会保障性住房是我国城镇住宅建设中较具特殊性的一种类型住宅，它通常是指根据国家政策以及法律法规的规定，由政府统一规划、统筹，提供给特定的人群使用，并且对该类住房的建造标准和销售价格或租金标准给予限定，起社会保障作用的住房。
保障房是以社会保障体系为核心内容，已经成为一个重要的措施来解决中国低收入家庭的住房困难。
二、我国保障性住房的融资来源保障性住房是由政府统一规划，统筹，提供给特定群体的人使用。
从这个角度看，负担起的住房融资主要应该是由政府来解决。
虽然政府是保障性住房的首要职责，但是融资主要靠社会机构及个人投入。
１．政府财政预算。
保障性安居工程建设资金的数额是指各级政府预算安排的资金用于保障性住房项目上的资金数额，主要通过中央预算和地方财政资金共同解决。
其中中央财政主要是通过转移支付来支持地方的保障性住房建设，特别是通过中央廉租住房保障专项资金，而且主要针对中西部财政困难地区。
而地方政府主要包括中央、省补助补贴的金额，土地出让净收益、租售保险及配套设施回收资金等。
２．银行信贷资金。
银行信贷资金是保障性住房的融资来源之一。
发挥着重要的作用。
保障性住房的开发建设单位可于银行签订相关合同，通过政策性贷款或银团贷款等方式，为各地保障性住房建设机构提供中期和长期的保障性贷款住房建设。
３．企业、个人自筹。
保障性住房是一种社会保障福利的一种分配。
那么它必定关切到企业、机构的社会福利分配问题，他们也应该为社会的福利问题做一些有限的帮助。
他们可以通过由企业自筹资金来建设保障性住房，一方面解决了企业员工的住房问题，为员工带来福利，另一方面也为企业树立了良好的形象。
保障性住房建设融资问题分析及融资模式
保障性住房建设融资问题分析及融资模式探究摘要：保障性住房是重要的民生课题，加快建设保障性安居工程，对于改善民生、促进社会和谐稳定具有重要意义。
十二五规划国家对保障房建设的力度大幅加强。
我国目前现有保障性住房融资模式是政府提供主要资金、自筹资金、社会机构提供为辅。
但存在着融资渠道不畅，模式单一，担保机制不健全、手续繁琐等问题，存在着很大的资金缺口。
加强对保障性住房建设资金的来源渠道、融资模式的探索研究，建立多样化的融资模式培育多元化的融资主体是当前推动我国保障性住房建设持续健康发展的重要保障。
关键词：保障住房建设；融资模式；存在问题；创新中图分类号：f293.3 文献标识码：a 文章编号：1001-828x（2013）04-0-01保障性住房是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房，它是与商品性住房相对应的一个概念。
目前我国的保障性住房可分为廉租房、经济适用房、限价房、公共租赁房、棚户区等五种保障形势。
一、我国保障性住房融资面临的主要问题（一）过度依赖政府投入，来源渠道单一目前我国保障性住房资金大部分来源于财政资金，很少利用信托、证券等融资工具的市场机制，融资效率低下，激励效应不足，来源渠道单一，形成了过度依赖政府投入的局面。
（二）地方政府财力不足制约保障房建设地方政府集生产者、所有者、管理者三种角色于一身，并提供60%以上的建设资金。
随着我国经济发展方式的转变，主要依赖土地增值收益的地方财政收入模式势必将受到冲击，地方财政捉襟见肘。
地方政府在保障性住房市场上资金供应的积极性受到限制。
（三）金融机构参与保障房建设的热情被限制贷款收益低、偿贷的保障低、融资手续复杂，再加上在宏观经济调控与信贷规模控制的背景下银行信贷指标有限，各种风险上升，限制了金融机构的参与热情。
且保障性项目要经过层层部门的层层审批，延长了融资时间，也很难吸引以追求利润最大化为目标的商业性资金。
（四）担保机制不完备，缺少合理有效的风险分散机制有了担保的贷款，不用处理违约房产的繁杂手续，这将大大刺激放贷积极性，也会降低放贷成本。
我国保障性住房融资模式
关于我国保障性住房融资模式的探讨【摘要】保障性住房是一项惠及社会民众的一项大型工程。
近年来，国家不断推进保障性住房建设，但是融资渠道单一、融资金额不足、过度依赖政府资金等问题日益突出。
本文结合当前我国融资模式的现状，较为深入地分析了现有融资模式的各种不足，并提出了一些能够促进保障性住房更合理融资的创新型模式，以期能对我国相关领域的研究与发展有所帮助。
【关键字】保障性住房；融资模式；现状；问题引言随着房地产业的持续升温，保障性住房的建设成为保障民生的一项重要举措。
自“十二五”规划实施以来，国家不断加大对保障性住房建设的投入力度。
2011年单年累计完成1000万套保障性住房[1]，2012年前10月投入建设722万套，未来几年国家将继续稳定推进保障房的建设。
期间每年国家的投入资金将超万亿，如此规模的资金运转若要完全依靠国家财政是不切实际的。
在这样一个各方面都需要大量资金投入的发展中国家，建立一套更为完善的保障性住房融资模式，是解决现在保障房建设中因融资困难导致其推进缓慢，开工率低等问题的关键途径之一。
1、我国保障性住房建设的融资现状保障性住房是与商品性住房相对应的一个概念，是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房。
其性质及国内相关法律法规的规定就决定着保障性住房应有由政府规划和建造，建造资金也将基本由政府的财政收入保障。
2011年，全国投入保障性住房资金约1.3～1.4万亿，2012年前10个月也投入1.08万亿。
虽然有地方政府财政由税收和土地出让金作为保障，但至2012年地方政府负债已达11万亿，财政支付能力捉襟见肘。
近几年来银行开始逐渐增加对保障房建设资金的信贷支持，这部分资金已占全国保障房资金总量的60%以上[2]，很大程度地减轻了政府的财政压力。
另外，民间投资、地方政府债券、国家优惠税收政策等一些新形式也相继出现，为筹集保障房建设资金作了新的发展，但国内整体仍存在融资渠道单一、融资金额较少等问题。
我国保障性住房融资现状与创新探究
开发商等社会机构普遍把保障性住房看作 “ 鸡肋” 持 融 资规 模 巨大 ，而融资 渠道相对 匮乏且 面临诸 多困 ，
观望和谨慎态度 。 总体而言 ， 保障性住房建设投入资 难 ， 保障性住房建设资金来源急需多元化 ， 融资模式
金面临 巨大压 力。 （ ）融资蕴含高风险 ２
亟待创新 。 本文以为 ， 保障性住房融资可以从两个方
２ Ｓ
【 国房 地产金融 ・ ０ １・ １ 期 ｌ 】 ２１ 第 １
二是经济适用房和两 限房 （ 限套型面积 、 限销售价位 ） 主 ， 投入资金能较快 回收 ， 其融资较易获得社会资金
２０ ０ 万套 ， 建设资金约 ５０ 亿 ， ００ 主要 由社会机构通过 的支持 ， 整体资金压 力较小 。 而廉租房和公共租赁住
中央和地 方两 级财政 分担 ， 包括 中央 财政预算拟安排
补助资 金 １３ 亿元 ，其余 ８ ０ 多亿 元主要通过社 会 ０ ０ ００ 资金解决 。
（ ）创新 型融资 方式相 对缺 乏 ５
目前 ， 保障性住房融资渠道相对单 一 ， 缺乏 创新 ， 融资方式更多倾 向于政府 内源性融资和商业银行或政 策性金 融机构 贷款 。部分地 区开始 采用信托 方式融 资， 包括项 目贷款模式 、 股权投资附加股 权 回购模 式
几年需 要持续投 入资金 建设 。中央政府 投入资 金有 债券融资的方式 ，也是传统融资方式 。
限 ， 方政府各方面公共支出资金紧迫再加土地财政 ３ 保障房融资模式创新思路 地 收入锐减 ，保障性住房投入 资金更是 匮乏。而银行 、
站在新的历史背景下 ， 保障性 住房持续性 建设 和
１ 保障性住房融资方式与现状 设 １０ 万套 ， ０ ３ ０ ５ ００ ２ １ ～２ １ 年每 年建设５ ０ ０ 万套 。 ０ ～６ ０
保障性住房建设研究--我国保障性住房融资模式探究
创新 。建设方面 ，公租房的商业配套设施 占总面积 的
１％，商业部分按市价出售 ，将能够收回２ ％～３％甚 ０ ０ ０
至 更 多 的贷 款 本 金 。流 通 方 面规 定 ，居 住 满 ５ 后 ，公 年
租房可 以向特定对象出售 ，通过 “ 公租房转让市场”， 由政府和个人进行交易 ，价格则采用当时的市场成本价 加之税费减免、优惠政策、通胀等因素 ，从而活化了部 分公租房源 ，增加了贷款本金偿还来源 。此外，经过测 算 ，租金完全可以偿还贷款期利息。通过一系列创新，
外的９ ０ ０ 亿元通过银行贷款、保险公司、社保基金三个 渠道筹集 ，其 中银行是主要融资渠道。为保 证贷款 的 偿还 ，重庆在公租房 的建设环节和流通环节都作 出了
的违规做法来降低成本的风险大大增加 。故在保障性住
房 开工率加速提升的背后 ，媒 体不时曝出诸 如 “ 墙脆 脆 ”、非法使用 “ 瘦身钢筋”、个别项 目封顶仅两个月 即拆 除等质量事故 保障性住 房工程质量 问题开始频 现 。保障性住房一旦建成，将长期使用 ，其质量不仅关 系到资源 的使用效率 ，更紧密关系到人 民群众的生命财 产安全，同时也极大地影响到政府的公信力 。只有保障 充足的资金投入保障性住房建设 ，同时建立一套健全的
和其 他企 业 ，通 过 发行企 业 债 券进行 保 障性 住房 项 目融
资。 《 通知》要求， “ 地方投融资平台公司 申请发行企 业债券，募集资金来自优先用于各地保障性住房建设 。只
有在满足当地保障性住房建设融资需求后 ，投融资平台 公司才能发行企业债 券用于 当地其他项 目的建设 。” 用于保 障性住房建设的地产集 团、渝富公司、南岸城建 公司、永川惠通公司等企业债券 已上报国家发展改革委 待批。此外，房地产投资信托基金 （ Ｉ ｓ ＲＥ Ｔ ）也是重庆
我国现阶段保障性住房建设融资模式浅析
公共服务职能 ，又将大幅增加保 障性住房
供 应 数量 ，较 好解 决 城市 中低 收入 群体 的 住 房 困难 问题 ，有 利 于化 解社 会矛 盾 ，促 进 社 会和 谐 稳定 。
设 １０ 万套 ，所需资金 约为 １３ ００ ．万亿 元。
不完善 ， 市场主要力量参与较少
我国从１９ 年开始全面停止住房实物 ９８
分 配 ，实施 住房 分 配货 币 化 ，并 首次 提 出
全国范围内大规模实施保 障性安居工程建 设 ，加大保 障Ｉ 生住房建设力度 ，既能增加
政府 投 入 、调 节 收入 分 配 关系 ，体 现 政府
建立和完善以经济适用住房为主的多层次
外 ，大 部 分 资 金 需 要 通 过 其 他 融 资 方 式
住房 ；经济适用住房是指政府提供优惠政
策 ，限定 套 型面 积 和建 设 标准 ，以政 府 指
保 障性住房 ，少数富裕 阶层群体购买商品 住房 ，形成以保 障性住房为主体的供应结 构，自然将平抑过高房价 ，有利于房地产
市 场 持续 健康 发 展 。
目前 除 中央 财政 投入 、土地 出让 金收 入及
富，融资模式还在探索 ，吸引投资的利益
激 励机 制 尚不完 善 。加 上保 障性 住 房 由政
借 助 房地 产 业 长链 条 的作 用 ，促 使 大量 社
展、带动相关产业发展等具有重要意义。
ｌ 有 利 于 化 解 矛 盾 ，促进 社 会 和谐 、 稳 定 。 我 国 房 地 产 市 场 经 过 几 轮 快 速 发
会资金投入住房建设 ，从而带动钢铁 、水
泥 、玻璃 、家 电等 相 关产 业 发展 。 同时 ，
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合，以其中一种融资方法为主，其余方法为辅，使各种融资 方法在组合方式中能够“扬长补短”，共同发挥作用。融资 模式选用是否得当，资金供应是否充足，直接关系到保障 性住房建设能否顺利实施。我国保障性住房建设的基本 融资模式主要有财政拨款、土地出让金净收益、住房公积 金净收益及其他来源。 2.1 财政拨款
dependent of state revenue, poor finance stability, lack of encouragement for local government and disabled innova－
tion and usage of financial instruments. Moreover, suggestions and innovative financial modes for the indemnificato－
[作者简介] 毛鹏，男，生于 1977 年，江苏靖江人，博士，主要研究方向：建设与房地产，工程项目管理。
69
CONSTRUCTION ECONOMY
2011 年第 12 期（总第 350 期） 房 地 经 济
表1 深圳市2008~2010年保障性住房建设资金计划 （单位：亿元）
资金来源 财政拨款 土地出让净收益 住房公积金增值收益
本融资模式的分析，指出目前的融资模式存在对国家财政收入依赖性过强，资金稳定性不高，对地
方政府激励不足以及缺乏金融工具的创新和使用等不足。 最后，对我国保障性住房融资模式提出
一些建议并引入一些较有创新性的融资模式，以期能对我国保障性住房建设融资模式创新和相关
研究有所帮助。
[关键词] 保障性住房；融资模式；金融创新
ry housing construction in China are proposed.
Key words: indemnificatory housing; financial mode; financial innovation
[中图分类号] F407.9
[文献标识码] B
[文章编号] 1002-851X（2011）12-0069-04
2009 年住房和城乡建设部等七部门联合发出《关于 利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点工作的实 施意见》，要求将部分住房公积金结余资金贷款用于支持 保障性住房建设。近年来我国住房公积金增长较快，从理 论角度分析，随着住房公积金归集额的逐年增长，增值收益 也将随之扩大，而其中管理费用是应当严格控制的，贷款风 险准备金也将随着管理制度的健全而逐步控制在较低水 平，这样应该能够支持保障性住房建设的资金稳步增加。 以南京市为例，2010 年实现住房公积金增值收益 4.21 亿 元，按住房公积金管委会审议通过的分配方案，从增值收 益中安排 2.52 亿元作为住房公积金贷款风险准备金；安 排 1.29 亿元作为城市廉租住房建设补充资金[2]。 2.4 其他来源
保障性住房具有准公共产品属性和正外部性等特点， 决定了个体企业、单位对于保障性住房的投资动力有限。而 我国现阶段融资手段、工具都比较缺乏，使得财政性拨款在 保障性住房中占有重要比重，即便在金融水平较高的深圳 亦是如此。数据显示，2008～2010 年深圳市财政拨款占保障 性住房建设安排资金的比重分别达到 36.27%、34.39%、 21.28%（见表 1）。在其他地区，财政资金占保障性住房融资 的比重可能更大，地方财政面临着巨大的资金压力。
2008年 28.27 2.8
-
2009年 15.91 3.49
0.2
2010年 7.46 4.13 0.2
租售保障性住房 及配套设施回收资金
15.67
12.81
7.87
投融资改革吸收的社会资金 其他资金 合计
资料来源：深圳市国土房产网。
31.1 0.1 77.94
13.84 0.02 46.27
15.3 0.1 35.06
Abstract: At present, indemnificatory housing construction in China faces a considerable financing gap. In this pa－
per, main financial models of indemnificatory housing construction are analyzed to point out drawbacks such as over
1引言
据 2011 年 1 季度民政事业统计季报显示，我国城市 居民最低生活保障人数为 2305.4 万，再加上中等及中低收 入家庭、新就业职工、农村流动进城市的需保障人口等群 体，保障性住房的需求巨大。国家也正在逐步加大保障性 住房建设的步伐，但目前建设资金仍存在很大缺口。2011 年我国开工建设 1000 万套保障性住房，所需资金至少 1.3 万亿元，据业内人士分析，将有近万亿元的资金缺口。然而， 我国保障性住房建设历史较短，经验缺乏，尤其是在融资模 式方面，还基本停留在政策性资金支持上，相关金融工具创 新有待加强，融资模式有待完善。
2.2 土地出让金净收益 目前土地出让金净收益是我国廉租住房的重要资金
来源。据统计 ，2010 年 全 国 国有 土 地 有 偿 出 让 收 入 是 29397 亿元，同比上年增长 106.2%。国务院《关于解决城市 低收入家庭住房困难的若干意见》规定：土地出让净收益 用于廉租住房保障资金的比例不得低于 10%。如果政府 按照要求全部投入到位有近 3000 亿元，这笔资金的投入会 使保障性住房资金短缺的情况得到一定程度的缓解[1]。但 地方政府能否落实缺乏有力监督，深圳市财政委员会主 任乔家华在深圳市第五届人大常委会第二次会议上披 露，深圳市 2010 年土地出让计划收入 239.04 亿元，其中 安排 6.94 亿元用于保障性住房建设，不到土地出让金总 额的 3%。 2.3 住房公积金增值收益
CONSTRUCTION ECONOMY
房地经济
2011 年第 12 期（总第 350 期）
我国保障性住房 融资模式特点及创新研究*
■ 毛 鹏1，2 ， 王 旭2
（1.南京栖霞建设股份有限公司， 江苏 南京 210037；2.南京林业大学土木工程学院， 江苏 南京 210037）
[摘 要] 目前我国保障性住房建设融资不畅，存在很大的资金缺口。 本文通过对我国保障性住房建设的基