博思堂-苏州三阳高尔夫别墅营销推广方案2007-179PPT
高尔夫汽车推广的方案-PPT文档资料
• 春季：建立知名度 • 夏季：提升美誉度 • 秋季：注重亲身体验 • 冬季：持续优惠 渗透期 强化期 销售期 回馈期
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如何解决
费用预算：
• 春季：建立知名度 • 夏季：提升美誉度
渗透期 强化期
1 2
• 秋季：注重亲身体验
• 冬季：持续优惠
高尔夫04年度山东地区 推广建议案
北京电通广告有限公司 青岛分公司
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目录
• 策略思考
• 面对什么问题
• 目标
• 如何解决 • 反思
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策略思考
欧 飞度 凯越 威驰 价格 铺货 促销
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如何解决
从前期高尔夫消费群体分析，得出：
• 普遍为高学历、高知识层次消费群体，属于知识密集型； • 其职业多为大专院校、科研单位高级知识分子或职业高级白 领； • 购买人群多有国外留学、出差、旅游经历，对国外消费环境 及消费导向较为了解； 综合以上分析，我们得出：年龄30－45岁、高级知识分子及 职业高级白领为高尔夫主力消费群体，这一细分市场的购买 潜力巨大。
如何解决
推广方式 ：（文化）
• “发现之旅”－－其他形式相配合，全面展示车的优异性能 • 家庭集体活动：郊游、娱乐竞赛、 • 参观厂家、组织出国考察、团购 • 旅游、车技大赛、停车倒车、驾照培训班、安全驾车培训 • 音乐会、高尔夫、艺术展
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如何解决
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某别墅包装推广方案ppt课件
案名建议及产品定位
托斯卡纳为印象派画表人物和创始人，将他与原墅做结合， 旨在表现回归别墅居住的本源。
常发香城湾· 莫奈原墅
花桥仅有 · 接轨大上海的庭院别墅
企划表现
案名建议
方向一：尊贵大气
鉴于昆山豪郡和豪庭沿用常州案名，建议本项目别墅也可沿用常州本土已有的别 墅项目名，形成系列性，提升品牌知名度。 常发 · 御龙山 常发 · 香堤半岛 沿用当地较为熟知的常发香城湾整体案名，臻墅简洁大气，意为尊贵美好的私人 宅邸。 常发香城湾 · 臻墅
及案场积累的意向客户； 活动内容：
别墅产品推荐+抽奖+下午茶+项目参观
策略表现
推广铺排
第一阶段（9月中旬-9月底）：形象推广蓄客
渠道策略 内部联动
通过常发集团全民营销平台导入上海常发豪庭高端客户资源； 在上海常发豪庭售楼处摆放香城湾宣传物料，包括展架、折页、单页等； 通过常发豪庭自媒体平台释放香城湾别墅信息； 在常发豪庭设置机动看房车，随时带领意向客户到达香城湾现场看房。
企划表现
卖点提炼
原味托斯卡纳 梦境中的乌托邦
一提起托斯卡纳，就想到佛罗伦萨，想到橄榄树、葡萄园、挺拔如剑的剑松以及 古老的庄园。 米黄色的建筑，深色的百叶窗，陶砖，马蹄状的门窗及回廊，采用连接或垂直交 接的方式完美组合在一起。马赛克、小石子、瓷砖、玻璃片等素材切割后进行创意 地组合，再运用纯手工的方式镶嵌于建筑之上，形成独具特色而纯正的托斯卡纳风 格。
项目认知
别墅户型
项目认知
别墅户型
项目认知
地下一层
别墅户型
一层
项目认知
别墅户型
二层
项目认知
客户定位 通过对周边竞品市场调查分析，针对双拼别墅产 品进行初步的客户定位。
博思堂苏州吴中商城项目整体营销报告149PPT
2、“沧浪新城”住宅市场分析
（1）板块概况
沧浪新城规划为创业、居住、商务和高科技研发为主要功能的城市副中心。 围绕核心区建设四个相对独立的居住片区，同时结合中央核心区规划部分高 级公寓。
（2）区域分析
➢定位优势：新开发的热点板块，规划起点比较高，功能完善； ➢地段优势：沧浪新城紧邻市区、吴中区，随着苏州的不断发展，这两个区的 城市发展空间越来越少，沧浪新城成为城市分流主力区域之一。 ➢交通优势：宝带西路公交首末站位于区域内，有多条公交线路；友新立交方 便对外的交通；未来轨道交通2号线有长吴路、宝带西路两个站点。
开发区房产市场正处于一个高速发展期，旺盛的需求将持续带 动区域内的住宅开发，开发区住宅市场前景非常看好。
博思堂苏州吴中商城项目整体营销报 告149PPT
三、市场竞争分析
本案将重点研究 吴中城区板块 沧浪新城 长桥板块 开发区板块 越溪板块
博思堂苏州吴中商城项目整体营销报 告149PPT
1、“吴中城区板块”住宅市场分析
成效：2006年国家调控成效初步达到目标，2006年70个大中城市 房屋销售价格上涨5.5%，比上年回落2.1个百分点。
博思堂苏州吴中商城项目整体营销报 告149PPT
2）政策环境总结：
目前房地产行业仍然处于国家宏观调控阶段。 政府对于房地产市场稳定健康运营的意愿非常强烈。 房地产行业正在逐步回归到理性状态。 房地产企业面临重新洗牌，优胜劣汰功能。 住宅供应结构明显的调整，中小套型供应量增加。
博思堂-苏州吴中商城项 目整体营销报告-
149PPT
2020/11/13
博思堂苏州吴中商城项目整体营销报 告149PPT
架构
房地产行业某高尔夫别墅销售策划报告书
房地产行业某高尔夫别墅销售策划报告书一、背景介绍随着城市发展和人口增长，高尔夫别墅成为房地产行业一个新兴的销售市场。
高尔夫别墅结合了高品质生活和休闲活动，吸引了越来越多的购房者。
然而，目前市场上的竞争越来越激烈，因此本报告将提供一项全面的高尔夫别墅销售策划，以帮助开发商提高销售效益。
二、目标客户群体分析1. 高收入人群：他们追求高品质的生活与休闲活动，愿意在高尔夫别墅区购买独特的住房。
2. 高尔夫爱好者：他们热爱高尔夫运动，希望在别墅区附近能享受到高品质的球场设施。
3. 家庭人口较多的消费者：他们需要更大、更宽敞的住房空间，以满足整个家庭的需求。
4. 退休人口：退休人口通常有更多的休闲时间，他们追求宁静、绿意盎然的生活环境。
三、销售策略1. 打造高品质生活体验：通过营造独特的住房设计风格，提供高品质的室内装修和家电设备，以满足目标客户对高端生活的需求。
2. 提供专业高尔夫球场设施：配备专业级球场设施，如高质量的草坪、设计独特的球道以及高标准的设施设备，以吸引高尔夫爱好者购买。
3. 强化社区建设：在别墅区内部提供完善的配套设施，如健身房、游泳池和社区活动中心等，为居民提供更多的休闲娱乐选择。
4. 提供个性化服务：因为高尔夫别墅通常是高价值的投资，开发商应提供个性化的销售服务，考虑到客户的需求和要求，为他们定制满足个性化的家居设计方案。
5. 加强市场宣传推广：通过各种媒介渠道，例如电视、网络、报纸和户外广告，增加对高尔夫别墅项目的曝光和宣传，吸引更多的潜在购房者。
四、销售预测和预算根据市场需求和目标客户群体分析，我们预测高尔夫别墅项目的销售前景非常乐观。
基于此，制定合理的销售预算，并投入适当的销售人力和资金，确保销售任务的完成度。
五、销售推进计划1. 与房产中介合作：与知名的房地产中介公司建立合作伙伴关系，利用其广泛的销售网络和客户资源，扩大销售渠道，提高销售效益。
2. 举行开放日活动：组织开放日活动，邀请潜在客户参观别墅区并了解项目的特点和优势，以增加客户的购房兴趣。
博思堂苏州建邦花园别墅项目营销策划报告
【最新资料，WORD文档，可编辑】目录第一部分市场分析部分一、苏州市别墅市场分析二、相城区别墅市场分析三、五大湖别墅版块分析四、未来板块竞争分析（未来两年内）五、重要竞争个案分析第二部分项目分析一、项目概况二、项目SWOT分析第三部分项目定位一、项目客源定位二、项目价格定位第四部分业务行销策略一、全案行销策略二、全案推售策略三、全案价格策略四、资金回笼计划第五部分企划推广策略一、全案整合推广策略1、总体策略指导思想2、媒体策略3、POP策略4、活动策略5、展示策略二、阶段推广策略三、企划创作策略1、广告总精神2、广告总策略3、阶段策略及说明4、案名建议与分析5、广告主题四、推广费用预算五、阶段策略表第一部分市场分析部分一、苏州别墅市场分析（一）、苏州别墅的发展历程苏州别墅市场的发展，几年来发生了翻天覆地的变化。
第一阶段：外销别墅掀起别墅市场盖头（1994-1998年）第一次开发始于1994年，当时外资企业开始进入苏州，别墅项目以高档外销独栋别墅为主。
长期以来，由于古城区人口密度较大，市政拆迁进展缓慢而且成本较高，因此古城区的房产开发项目非常稀少，一直处在小规模、多点分散的状态，加之开发的别墅项目量体都很小，难以形成规模，造成城西的灵岩山、天平山及城东的金鸡湖等景区板块都没有得到开发。
第二阶段：内需独显魅力，别墅市场迎来第二春（1998-2000年）第二次开发从1998年起，苏州出现了以TOWNHOUSE为主流的新别墅形态，城东城西的景区板块也得到了一定的开发。
如独墅苑、美墅缘等，其间也开始出现大量的独栋别墅，但基本上都属于经济型别墅，无论是在外立面还是在整体规划上都缺少创新。
第三阶段：别墅投资放出巨量，别墅品种逐步齐全，意味着“别墅年”的到来（2000年-至今）始于2002年初的第三次开发，使苏州别墅市场有了质的飞跃，在全市范围内开始出现大量规模和力度都超过以往的项目。
一些豪宅项目也开始从大量的经济型别墅项目中脱颖而出，出现了期待中的自然生态豪宅。
博思堂-苏州诚河-新旅程地产项目营销执行报告2007年11月-77PPT
目录
第一部分、07年市场回顾及08年市场展望 第二部分、 2008年项目营销执行计划 第三部分、2008年媒体建议及费用预算
一、卖点提炼 二、形象定位 三、营销策略 四、阶段执行
一、卖点提炼
➢地段价值：地理位置优越，属于狮山路商贸圈范围，未来都市 CBD中心生活区域； ➢品牌价值：诚河置业扛鼎之作，苏州新区又一标杆性楼盘； ➢产品优势：规模；ARTDECO建筑风格；稀缺多层； ➢优越的周边环境：横山自然景观资源、天平学院人文氛围、周 边生活氛围日趋成熟；
中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。 ② 对已利用贷款购买住房，又申请购买等二套（含）以上住房的，贷款首付款比例
不得低于40%。 ③ 商业用房购房首付款比例不得低于50%，期限不得超过10年，贷款利率不得低于
中国人民银行公布的同期档次利率的1.1倍，对以“商住两用房”名义申请贷款的， 首付款比例不得低于45%，贷款期限和利率水平按照商业性用房贷款管理规定执 行。
①山水华庭 ➢总体量：27万方 ➢08年推出产品：多层、小高层 ➢目前均价：多层价格7000 ➢08年预推时间：5月 ➢08年预推量：约6万方 ➢竞争优势：成熟社区 ➢竞争劣势：工程速度、工程质量
②山水印象 ➢ 总体量：18万方 ➢ 08年推出产品：花园洋房、联别 ➢ 目前均价：目前多层价格6500 ➢ 08年预推时间：3～4月 ➢ 08年预推量：约12万方 ➢ 竞争优势：产品档次高、中锐品牌度 ➢ 竞争劣势：位置较偏、价格较高
第一部分、07年市场回顾及08年市场预判
6、08年市场情况展望
房地产市场=
消费者+开发商+政府 土地市场+一手房市场+二手房市场
第一部分、07年市场回顾及08年市场预判
某高尔夫别墅营销策划提案书
某高尔夫别墅营销策划提案书尊敬的各位领导：谢谢您能抽出时间阅读我们的高尔夫别墅营销策划提案书。
我代表我们的团队，向您详细介绍我们计划推广的一座高尔夫别墅。
1. 项目背景：我们所在城市的高尔夫别墅项目位于美丽的海滨地区。
项目共有100座独立别墅，每栋别墅都配备了优质的高尔夫球场，并且享有壮丽的景色。
这些别墅拥有宽敞的室内空间、顶级的家居设施和安全的社区环境。
2. 市场调研：我们进行了市场调研，并发现潜在的买家有以下特点：- 有较高消费能力的高收入人群，他们注重生活质量和高品质住宅。
- 热衷于高尔夫运动或寻求高品质休闲生活方式的人群。
- 寻找独特、奢华度高的住宅项目。
3. 目标市场：基于市场调研的结果，我们确定目标市场为高收入人群。
我们还将以本地高尔夫爱好者和海滨度假者为重点对象。
4. 营销策略：（1）品牌宣传：我们将通过多渠道的品牌宣传活动，提升高尔夫别墅项目的知名度，包括利用社交媒体、房地产展览会、杂志广告等。
（2）定向营销活动：为了更好地接触目标市场，我们将组织定向营销活动，如高尔夫比赛、高品位社交活动、私人参观等。
（3）合作伙伴关系：我们将与相关高尔夫球场、高端酒店和度假村建立合作伙伴关系，共同推广高尔夫别墅项目。
（4）差异化定位：我们将强调高尔夫别墅项目的独特之处，包括别墅设计的奢华度和高度私密性，自然景观，以及高质量的服务和设施。
5. 营销计划：（1）媒体宣传：通过各种主流媒体渠道宣传，如电视、报纸、互联网等，确保别墅项目得到广泛的宣传和曝光。
（2）免费试住：为了让潜在客户更好地了解别墅的优越条件，我们将提供免费试住活动，让他们亲身体验高雅的生活方式。
（3）线上线下推广：我们将充分利用互联网渠道和电商平台进行线上推广，并组织线下推广活动，如开放日、推介会等。
6. 预期效果：通过我们的营销策略和活动，我们预计项目的知名度将大大提升，吸引更多目标客户的关注，成功销售出大部分别墅。
7. 预算分配：我们将合理分配营销预算，确保在各个渠道的宣传和推广活动中都能够取得有效的效果。
苏州某城区营销策划方案.pptx
有部分老年人作为养老。 • 客源层次：将以普通客户为主，一般工薪者和部分经济承受能力不是很
强的客户的目光易于被吸引。 • 购房目的：初次置业的比重稍微大一点，换房客户其次，投资以长线投
1、小高层概念导入期
时间：2007年4月21日-5月30日 目的：引导客户改变购房固有习性，初步灌输小高层的销售卖
点 策略：户外活动带动销售,平面媒体辅助信息传达 推进事宜：户外更换、物料准备、摄影计划实施、CF片准备、
活动营销、VIP方案洽谈
概念导入期策划推广示意图
户外广告
27届房交会
(4-5月)
锦和加州 3幢小高层共99套 小高层： 88平方米
别墅：190-230平方米
锦悦苑 花园洋房48套 小高层40套
电梯花园洋房： 121-194平方米
小高层：77-151平方米
营销动态
开盘时间:2007年10 月
双拼:6月份 多层:7月份 开盘时间：2007年7
月 5月12日预约
结论：
• 周边竞争项目不断出现 • 竞争楼盘下半年将集中上市 • 区域价格逐渐上升 • 竞争项目利用价格作为竞争手段的可能性极大 • 小高层产品市场认可度有一定上升趋势 • 各类产品推案量总和达到20万平方米，供应量巨大 • 产品同质化竞争激烈,未来将更趋于白热化
三、客源分析
意向客户来源及分布区域
新区 (10%)
沧浪区(19%)
吴中行政区(34%) 开发区(15%) 越溪（7％）
结论:小高层高层推广重点将集中于吴中行政区,沧浪区,开
发区和新区。
意向客户年龄层次分析
高端别墅推广活动策划方案.ppt-
高端别墅推广活动策划方案.ppt1、天湖邀约皇室抱负GoldenIdeal一件建筑上品。
自天湖倾泻人间，限量17。
一行望族名门。
举手投足之间，轻撩奢华尊贵。
一弯白金美月。
盛夏华尔兹相随，悄然挥洒。
一抹水岸小景。
亚艺园畔，正值繁星灿烂。
仅以此皇室礼赞，欧洲古老而优秀的文化艺术，在此环环相连成诗。
皇室邀约巡回索引思维旅程活动规划视觉设计ThinkingJourneyPerformancePlanningVisionDesignRoyalInvitati onCatalog思维旅程ThinkingJourneyRoyalInvitation对时尚经典精准定位和心情支配，将一场盛宴的核心应凝炼在2、情感点。
思维旅程邀约ThinkingJourney以顶级奢华大牌PRADA理念时尚的名义邀请上流圈层人士，于天湖17墅特殊小聚，借助贵重的土壤和温存的夜色，体验阶层的荣耀与贵族的辉煌。
Part1RoyalInvitation思维旅程ThinkingJourney两小时梦幻装饰般皇室礼遇全程，在建筑大师独特的作品诠释下，轻松愉悦的上流社会PARTY，这不仅仅是一次开放体验，更是时代贵族憧憬的生活情景典范。
尊倾Part2RoyalInvitation思维旅程ThinkingJourney上层建筑与国际服务是一种很微妙的平衡，在带给人身心的舒适之后必定留下3、对奇特的玄想与期盼，在奢华背后，更有奢想，天湖17皇家爵位，等您来施展，一场品质升华。
奢想Part3RoyalInvitation活动规划PerformancePlanning对流程的严格操控和细心支配，严谨与细化每一个值得关怀的角落。
RoyalInvitation项目基本信息活动时间：2021年8月9日活动地点：佛山·天湖17墅活动名称：天湖17墅皇室邀约参与人员：龙光地产高层领导嘉宾、高端客户群体活动描述：邀请世界顶级奢华品牌PARDA现身别墅一道了解现代欧洲时尚为契机的高端圈层生活体验酒会。
高尔夫球场配套住宅及商业项目营销策划思路提报
2003年底国土资源部发布的《国土资发【2003】388号文 件〃关于进一步采取措施落实严格保护耕地制度的通知》 指出：‚对不符合国家产业政策的项目，不切实际的‘形 象工程’、‘政绩工程’项目、别墅项目、高尔夫项目， 一律不得报批用地‛。 2004年国务院办公厅[2004]1号文件——《关于暂停新建 高尔夫球场的通知》指出：我国高尔夫球场建设将暂缓立 项和审批。 高尔夫项目审批暂停，高尔夫用地卖少见少，越来越稀缺 珍贵。相对其它物业形态，高尔夫物业更具升值潜力和投 资价值。
中信、碧桂园、雅居乐、珠投、星河、深业、深振业、富力等地产大鳄挺 进惠州，本项目对合生品牌发展有何战略意义？
本案要旨
本案通过对高尔夫住宅项目开发模式的研究，结合自身地块 的条件寻找一条更适合本案开发的方向，并在目标客群特征 理解的基础上，研究项目与目标客群的沟通内容、沟通策略、 沟通方式、以及沟通渠道，并以此展开营销部署。
棕榈岛 高尔夫
强调 “隐世桃园”，所有配套都以休闲展开， 在推广上以小众的口碑宣传为主。
最近一期推货时间：２００６年４月
最近一期推货量：１５５套
前两月每月销售在２０套／月以上，后 期在５～８套／月之间，０７年市场大 热时销售也只是１５套／月左右。
目前库存：29套洋房，售价１8０００／ ㎡，别墅产品售罄，推算售价联排价格 约２５０００元／㎡；
中信绿色 以“看不见的上层，看不见的别墅” 诉求，强 高尔夫 调良好的生态资源及出尘不出城的生活感受。
最近一期推货时间：２００5年11月 最近一期推量：57套 月销售在7套／月左右。
目前库存：06年底推出第二期39栋别墅，07 年5月已售罄；
棕榈岛 高尔夫
强调 “隐世桃园”，所有配套都以休闲展开， 在推广上以小众的口碑宣传为主。
高尔夫独栋别墅营销报告PPT课件
布局规划
针对不同销售渠道，制定相应的 布局规划，包括线上平台的页面 设计、线下门店的选址和装修、
代理商的招募和管理等。
多渠道整合
实现线上线下渠道的互补与融合， 提高销售效率和客户满意度。
线上线下融合营销推广方案设计
线上推广
利用互联网和社交媒体平台，进行品牌宣传、产 品展示和活动推广，吸引潜在客户关注。
别出可能对高尔夫独栋别墅项目造成不利影响的潜在风险。
02
风险评估
对识别出的潜在风险进行量化和定性评估，确定各风险的发生概率、影
响程度以及可能带来的损失。
03
应对措施汇报
针对识别出的潜在风险，制定相应的应对措施和预案，包括风险规避、
减轻、转移和接受等策略，确保项目能够顺利推进并实现预期目标。
质量安全保障体系完善举措介绍
针对目标客户需求和市场空白点，挖 掘高尔夫别墅市场的潜在机会。
02
产品策略与差异化定位
高尔夫别墅产品特点介绍
地理位置优越性
高尔夫别墅通常位于环境优美、 交通便利的地理位置，为住户提
供高品质的居住环境。
独特的设计风格
别墅设计融合现代建筑艺术和自 然景观，打造独特且舒适的居住
空间。
高尔夫球场配套
别墅区内或周边配备高标准的高 尔夫球场，满足住户休闲运动需
高尔夫独栋别墅营销报告ppt课件
$number {01}
目 录
• 市场分析与目标客户定位 • 产品策略与差异化定位 • 价格策略与销售渠道选择 • 品牌形象塑造与传播途径 • 项目进度管理与风险控制 • 总结回顾与未来发展规划
01
市场分析与目标客户定位
高尔夫别墅市场需求分析
1 2
3
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从各区的从成完交全情的况自来住看功：能0需7年求至转今向，环吴境中的区休、闲园度区假贡、献功了能苏的州自市住区需7求2.3％的市场去化量体， 两板块仍然是苏州市区别墅的主战场。
从别墅存量来看：截止12月底，苏州别墅市场存量为70万方。 从产品类型来看：目前市场产品以联排（含双拼）别墅为主，其中联排比例占到66.9%。
联体别墅是市场的供应主力。
从产品从面完积全来的看自：住受功2能00需6年求存转量向产环品境影的响休，闲存度量假联、排功的能平的均自单住套需面求积较大；但07年别墅主 力面积相比2006年在减小，目前主流联排别墅面积为240-280平米。
一、苏州别墅市场分析
2、苏州别墅宏观分析
a、供应分析：
05－07年苏州别墅市场供应量(万方)
140
120
100
80
60
40
28.74
20
0
05年
85.47 06年
125.7 07年
中心城 区
园区
2006 年
9.4万m2
9.4万m2
比重 11％
11％
2007 年
9.1万m2
29.6万 m2
比重 7.4％ 24.5％
中海御湖熙岸
典型项目：半岛华府、中海湖滨一号、德邑、枫情水岸、 高尔夫花园、中海御湖熙岸、玫瑰湾
成熟的城市湖泊居住区
一、苏州别墅市场分析
3、苏州别墅板块分析
d、太湖板块：
太湖之星
地理位置：苏州太湖旅游度假区 自然环境：太湖、西山、东山 价格因素：度假区中心的独栋主力价格1.5万元/平方
4 412.1 11.4%
新区 59832.2
192 311.6
0 0 0 8.5%
吴中区 208368.5
693 300.7 162245.4 406 399.6 52.4%
相城区 78271.1
269 291 54980.9 136 404.3 18.9%
产品合计 472813.4
1589 297.6 234035.7 580 403.5 100%
三阳高尔夫别墅 营销推广方案
苏州市博思堂投资顾问有限公司 2007 年 1 月 17 日
市场调研篇 营销推广篇 企划表现篇
1 苏州别墅市场分析
>> >> >>
2 项目特定市场分析
>> >> >>
3 项目立地条件分析
>> >> >>
4 项目市场定位分析
>> >> >>
一、苏州别墅市场分析
1、苏州别墅发展历程
米以上
客源情况：本地业主比例不足一半，外地投资度假客 户比例较多，主要来自于长三角地区。
典型项目：太湖之星、高尔夫山庄、东山景园、古北 雅园、太湖天阙、宝岛花园、翠峰山庄
真山真水的休闲、度假胜地
一、苏州别墅市场分析
3、苏州别墅板块分析
e、阳澄湖板块：
依云水岸
自然环境：阳澄湖、青剑湖 配套环境：相城体育中心会展中心、四星级酒店等完善
场
关键词：园林和湖景资源丰富，导致同一板块内由于部分项目定位较为一致，
特
使得项目之间的竞争更加激烈；
征 总
豪宅市场初步形成
结
关键词：经过多年的发展，以太湖，金鸡湖和独墅湖为主的豪宅板块正初步形
成；
良好的规划以及营销手段促进项目发展
关键词：激烈的市场竞争促进了更多开发企业在产品规划和市场营销方面的突 破，从而使更多贴近市场和客户需求的产品出现；
球场边别墅
由于和球场有一定的距离，项目只 能得到到球场享受的便利性，得不 到景观的优势；
二、项目特定市场分析
2、上海高尔夫别墅发展
b、球场内别墅概括：
项目
太阳岛 高尔夫 温泉别
墅
佘山高 尔夫别
墅
银涛高 尔夫别
墅
地址
青浦区 朱家角
镇
松江区 佘山国 家旅游 度假区
青浦区 沪青平 公路
产品类 型
独立、 双拼
一、苏州别墅市场分析
1、苏州别墅发展历程
b、产品演变：
一、苏州别墅市场分析
1、苏州别墅发展历程
c、卖点演变：
一、苏州别墅市场分析
1、苏州别墅发展历程
d、需求演变：
从完全的自住功能需求转向环境的休闲度假、功能的自住需求
一、苏州别墅市场分析
1、苏州别墅发展历程
e、客源演变：
•发展阶段
• 1994-1998
独立别 墅
独立别 墅
开盘时 间
03.10
05.10
04.8
主力面 积 183-
317平 米
600700平
米
330657平
米
产品均 价
11119 -15299 元/平 方米
32000 元/平 方米
1200015000 元/平
米
主力总 价
186434万/
套
2000万 /套
500900万/
套
上海高尔夫别墅项目起步较早，产品类型丰富，豪宅特征明显！
上海棕榈滩 大上海国际 上海中港(新场) 上海东方巴黎 上海太阳岛
上海名人
以分布在上海和苏州之间为主
三阳高尔夫别墅项目
平日 790-920
690 620 670 590 490 735 1020 900 440 430 530 580 340 595 740
假日 1020-1290
1060 940 940 1220-1380 790 1220 1300
一、苏州别墅市场分析
3、苏州别墅板块分析
a、板块划分：
太湖板块
阳澄湖板 块
澄湖板 块
一、苏州别墅市场分析
3、苏州别墅板块分析
b、市区板块： 庭园
自然环境：拙政园、留园等苏州古典私家园林 配套环境：观前和石路商业圈 交通条件：铁路干线、苏州环线和沪宁高速 价格因素：古城范围内联体均格在1.4万-2万元/平米，独
f、澄湖板块：
自然环境：澄湖，甪直古镇 配套环境：甪直古镇，高尔夫球场 交通条件：机场路、苏沪高速 价格因素：独栋产品为主，价格在7500－10000元/平
方米
客源状况：周边苏州园区等企业主为主，部分上海客 源，少部分外籍人士
典型项目：澄湖水岸，天邻湖景别墅，紫竹园等
澄湖水岸
吴中区
44.4万 m2
52％ 57.2万
m2 43.2％
相城区 新区
20.5万 m2
24％
22.6万 m2
18.2％
1.7万m2 2％
7.2万m2 6.7％
从市场供应量来看：07年苏州别墅07年的新推供应量达到125.7万㎡，主要来 自于05、06年出让的低容积用地开发
园区、新区的别墅供应板块贡献率上升较大，主要源于湖东、浒关低容积用地 的从开完发全；的其自他住三功区能中需，求转中向心环城境区的受休土闲地度供假、应功限能制的，自吴住中需区求推量与06年持平；
一、苏州别墅市场分析
2、苏州别墅宏观分析
c、存量分析：
区域 联体存量(m2)
套数(套) 平均面积(m2) 独栋存量(m2)
套数(套) 平均面积(m2) 板块贡献率
中心城区 47296.2
150 315.3 15160.9
34 445.9 8.8%
园区 79045.4
285 277.4 1648.4
栋价格已突破30000元/平米
客源情况：域人文底蕴、历史价值促使许多在外打拼多年 的苏州成功人士荣归故里，叶落归根，同时吸引了对苏州 有着浓厚感情的外地成功人士，如上海客户、港台和海外 华人等，以上客户构成了古城区客源的一大部分。
典型项目：庭园、拙政园、世家留园、大观名园等
独有的古典私家园林人文气息
二、项目特定市场分析
2、上海高尔夫别墅发展
一、苏州别墅市场分析
2、苏州别墅宏观分析
d、总结分析：
品牌价值、产品创新阶段
关键词：别墅产品趋于经济实用、产品创新、建筑风格多样；客户多元化
宏 观 市
场 特
价格峰值出现，成交阻力凸显
征
关键词：1-9月别墅价格的顺市上涨，在新政调控影响下，高档别墅成交速度放
总
缓
结
经济联排和独栋成为市场主体
关键词：市场存量联排比例达60.7%；经济型联排和独栋占市场主流。
市场潜力大，需求增长明显 对高尔夫观念的变化 产业刚起步，发展空间大 市场环境较好，政策环境不断完善
今后数年中国高尔夫还将面临“难以置信”的飞速发展。
二、项目特定市场分析
2、上海高尔夫球发展
a、分布以及价格概括：
球场名称 上海协和高尔夫
上海美兰湖 上海银涛 上海国际 上海滨海
上海东方国际 上海天马 上海旭宝 上海汤臣 上海旗忠
园区、吴中区将是未来苏州别墅的主要供应板块，新区别墅供应将会有所增加!
一、苏州别墅市场分析
2、苏州别墅宏观分析
b、成交分析：
月度别墅成交面积(平米)
250000
217423
200000
150000
104675.27
100000
81084.91 61415
50000
143169.6 151605 89210.4
• 1998-2002年
• 2002-至今
•营销主体 •客户组成变化