房地产投资与土地增值税政策分析

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房地产开发企业土地增值税清算政策解读与实务操作(成都市)

房地产开发企业土地增值税清算政策解读与实务操作(成都市)
住房价格标准不足20%(含20%)的为2%;超过普通住房价格标准20%以上的为2.5%。 4、商用房预征率为2.5%。
• 土地增值税征收规定
房地产开发项目有下列情形之一的,税务机关可核定征收土地增值税:
1、依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的; 2、擅自销毁账簿或拒不提供纳税资料的; 3、虽设置账簿,但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全,难以确定 转让收入或扣除项目金额的; 4、符合土地增值税清算条件、未按规定的期限办理清算手续、经税务机关责令限期清 算,逾期仍不清算的; 5、申报的计税依据明显偏低,又无正当理由的。
开发间接费用
造价咨询费
工程保险费 法律顾问费 专家评审费
支付给对设计方案、施工方案论证会所聘请的费用
开发建设阶段
开发间接费
包括按规定应由开发商承担的由物业管理公司代管的物 业管理基金、公建维修基金或其它专项基金,以及小区 入住前投入的物业管理费
开发间接费
物业管理完善费用
营销设施建造费
直接组织、管理开发 项目的费用,包括工资、 职工福利费、折旧费、修 理费、办公费、水电费、 (1)广告设施费;(2)销售环境改造费:会所、退出 劳动保护费、周转房摊销 销售楼盘(含示范单位)周围等销售区域的现场设计、 等。 工程、装饰费及工程返工损失;临时销售通道的设计、 工程、装修等费用;(3)售楼处装修装饰费:包括设计、 装修、家具、饰品以及保洁、保安、维修费。主体外搭 设的、使用用后将会拆除的售楼处还包括建造费用;(4) 样本间费用:包括样板间的设计、装修、装饰以及使用 期间的保洁、保安、维修费。主体外搭设的、使用后将 会拆除的样本房还包括建造费用
写《土地增值税清算申报表》,向主管税务机关提供有关资料,办理土地增值税清算手

房地产开发企业土地增值税纳税筹划分析

房地产开发企业土地增值税纳税筹划分析

房地产开发企业土地增值税纳税筹划分析随着中国房地产市场的发展和房地产业的繁荣,房地产开发企业越来越需要实施税务筹划来降低税收负担。

其中,土地增值税是房地产开发企业面临的重要税项之一。

本文将分析房地产开发企业土地增值税纳税筹划的相关问题。

一、土地增值税的基本概念土地增值税是指在土地使用权、房屋等不动产所有权转让、赠与、交换等处置行为中,增值部分应纳税的税金。

土地增值税的纳税对象是土地增值的权利人,在房地产开发中,通常是房地产开发企业。

二、土地增值税纳税筹划的方法1. 合理规划土地经营项目,在合法合规的前提下选择适合项目的土地,减少未开发用地,避免无法建设导致使用受限的问题。

同时,在土地出让过程中,可以采用多种方式来降低土地出让金,例如与政府协商降低出让金、提供社会公共设施、提高土地利用效率等。

2. 降低地价。

房地产开发企业可以通过与土地所有者协商议价,获得更低的地价。

此外,也可以通过向银行借款购买土地,利用银行的信贷杠杆,以较低的成本进行土地开发。

3. 合理安排财务结构。

房地产开发企业可以通过与银行合作、发行债券等方式降低负债率,降低土地增值税的负担。

4. 注意与税务机关的沟通。

房地产开发企业应该了解税务政策的变化,并及时与税务机关沟通,了解其纳税要求,避免税收风险。

5. 合理利用税收优惠政策。

在国家税收政策中,对于特定的产业或行业往往有一些税收优惠政策,如地方政府所给予的政策、税收暂免政策等。

房地产开发企业可以了解这些税收优惠政策,并在其合法的范围内加以利用。

三、相关法律法规1. 房地产税法。

房地产税法于2019年10月1日正式实施,重点解决了房地产税收政策中的一系列问题,包括房地产企业的纳税规定、税率、税基等方面问题。

2. 土地增值税法。

土地增值税法对于土地所有权的转让、赠与、交换等处置行为中产生的增值部分应纳税的问题做了详细的规定。

3. 企业所得税法。

企业所得税法规定了所有企业应该缴纳的所得税,并在其内涵上有精巧的发展与创新,如利润的界定、税收保护、税收减免等方面的明确定义。

房地产土地增值税清算问题与注意事项分析

房地产土地增值税清算问题与注意事项分析

房地产土地增值税清算问题与注意事项分析房地产开发中土地增值税的清算是一项重要的任务。

它涉及到国家税收政策的执行和企业的财务管理。

对于房地产企业来说,做好土地增值税清算工作,不仅可以减轻税收负担,提高运营效率,还可以增强企业的经济实力和核心竞争力。

本文将对房地产土地增值税清算问题和注意事项进行分析和探讨。

1.税率问题税率是衡量税收标准的重要指标。

在土地增值税的清算中,税率决定了企业要缴纳多少税款。

根据《土地增值税法》的规定,房地产项目应缴纳土地增值税的税率为30%。

但是,在实际操作中,房地产企业会采取一些方法来降低税率,如成立多个子公司进行分拆,以实现分税筹划的目的。

这种做法虽然不违反国家法律,但是要求房地产企业必须严格遵守税收政策,避免因违规操作而带来税务风险。

2.计算方式问题土地增值税的计算方式也是企业需要关注的问题。

根据《土地增值税法》的规定,土地增值税的计算公式为:土地增值税=((销售价格-取得价格)/1.05)x土地增值税税率其中,取得价格是指房地产企业取得土地使用权的价格,销售价格是指将房地产项目销售给购房者的价格。

税前利润的计算方式对于土地增值税的计算有重要作用。

如果房地产开发企业计算税前利润的方式不准确或存在隐瞒,会导致土地增值税的计算出现误差。

3.数据来源问题房地产土地增值税的清算需要依赖多个数据来源,包括土地取得、项目开发、销售、收支款项等各个方面。

这些数据需要经过层层核对,确保其准确性和合法性。

对于一些房地产企业来说,由于经营规模不够大或者管理不够严格,容易产生数据收集和整理的难度。

如果这些数据来源不够可靠,就会误导土地增值税的清算过程,带来不必要的税收风险。

1.合法合规经营房地产企业在土地增值税清算中需要遵守国家法律法规,坚持合法合规经营。

这包括完备的账目记录和报表制度,税务合规的操作流程,以及合法合规的税收筹划方案。

在这个基础上,企业才能有效降低税务风险,维持财务健康。

2.准确计算税前利润税前利润是土地增值税计算的依据。

房地产开发企业土地增值税纳税筹划分析

房地产开发企业土地增值税纳税筹划分析

房地产开发企业土地增值税纳税筹划分析一、房地产市场分析目前,我国房地产市场整体呈现出快速增长的态势。

随着城市化进程的不断推进和人民生活水平的提高,房地产需求持续旺盛。

政策的支持和金融的扶持也为房地产市场提供了良好的发展环境。

房地产市场也存在一定的波动性和不确定性,部分城市甚至出现了过度投机和房地产泡沫的现象。

房地产开发企业在土地开发和销售中面临着巨大的市场风险和竞争压力。

二、土地增值税纳税政策分析我国对土地增值税的征收和政策规定较为严格,对于企业应纳税款的计算和缴纳都有着明确的规定。

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》规定,土地增值税的征收依据主要包括土地成交价值和建设成本等因素。

企业在土地增值税纳税方面需要严格遵循国家相关法律法规和税收政策,确保纳税合规和及时缴纳税款。

企业也可以通过合理的筹划和优化税务结构,降低土地增值税负,提高企业的盈利能力。

1. 合理确定土地成本对于房地产开发企业来说,土地成本是影响土地增值税纳税的重要因素。

在土地开发和规划阶段,企业需要合理确定土地成本,避免因成本低估而导致土地增值额度被高估,从而增加纳税负担。

企业应充分考虑土地的地理位置、土地用途和市场价值等因素,合理确定土地成本,确保企业在纳税时能够最大限度地减少土地增值税负。

2. 加强税前利润调整在企业的经营管理中,对税前利润进行适当的调整对于降低土地增值税负具有重要意义。

通过合理的税前利润调整,企业可以将一部分盈利进行合法合规的调整,减少企业的应纳税款。

可以采取合理的成本调整、资产重组等策略,降低企业的应纳税额,提高企业盈利空间。

3. 积极利用税收优惠政策我国对于房地产行业采取了一系列的税收优惠政策,房地产开发企业可以积极利用这些政策降低土地增值税负。

对于保障性住房和经济适用住房项目,国家实行了较为优惠的税收政策,企业可以通过开发此类项目来获得税收优惠。

对于土地整理集约利用和城市更新改造等项目,也能够享受到相关的税收优惠政策,减少土地增值税负。

以房产出资涉税分析

以房产出资涉税分析

以房地产出资涉税分析如果企业以房地产投资入股,需要缴纳哪些税?涉及的税种主要包括土地增值税、契税、印花税、房产税、企业所得税等。

下面我们针对主要涉及税种进行梳理。

一、转让方(一)增值税房企将房产投资入股的行为,视同转让,属于销售不动产行为,应缴纳增值税。

【政策依据】《营业税改征增值税试点实施办法》(财税〔2016〕36号)第十条规定:销售服务、无形资产或者不动产,是指有偿提供服务、有偿转让无形资产或者不动产。

同时第十一条规定:有偿,是指取得货币、货物或者其他经经济利益。

(二)印花税企业以房地产对外投资,投资方和接受投资方均应按房地产评估价格计算缴纳印花税。

【政策依据】《印花税暂行条例》及其实施细则,纳税人包括财产所有权在内的产权的买卖、继承、赠与、交换、分割等所立的书据应按书据所载金额的万分之五缴纳印花税。

国家税务局《关于印花税若干具体问题的解释和规定的通知》(国税发〔1991〕155号),于“财产所有权”系指经政府管理机关登记注册的动产、不动产的所有权转移所立的书据,以及企业股权转让所立的书据。

财政部、国家税务总局2006年发布《关于印花税若干政策的通知》(财税〔2006〕162号)规定,对土地使用权出让合同、土地使用权转让合同、商品房销售合同均按产权转移书据征收印花税。

(三)土地增值税如果被投资企业系房地产开发企业,或投资方系房地产开发企业且以其建造的商品房进行投资的,就需要按照规定对其投资行为计算缴纳土地增值税。

若享受投资环节暂不征收土地增值税的,需要满足“改制重组”的前提条件。

【政策依据】财政部、国家税务总局《关于土地增值税若干问题的通知》(财税〔2006〕21号)第五条关于以房地产进行投资或联营的征免税问题:对于以土地(房地产)作价入股进行投资或联营的,凡所投资、联营的企业从事房地产开发的,或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的,均不适用《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]48号)第一条暂免征收土地增值税的规定。

《房地产企业土地增值税税收筹划研究》

《房地产企业土地增值税税收筹划研究》

《房地产企业土地增值税税收筹划研究》一、引言随着中国经济的快速发展和城市化进程的不断深入,房地产行业逐渐成为了国民经济的支柱产业。

在房地产开发的全过程中,土地增值税是房地产开发企业需要承担的重要税种之一。

由于土地增值税税负重、计算复杂,对企业的盈利能力有着直接的影响,因此,开展房地产企业土地增值税税收筹划研究显得尤为重要。

本文旨在分析当前房地产企业土地增值税的税收政策、计算方法和存在的问题,探讨有效的税收筹划策略,以帮助企业合理降低税负,提高盈利能力。

二、土地增值税概述土地增值税是指对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权的单位和个人所取得的土地增值收益征收的税种。

其征收目的是为了调节土地资源的分配,促进土地资源的合理利用。

在房地产企业中,土地增值税是重要的税种之一,其税负重、计算复杂,对企业的盈利能力产生重要影响。

三、当前土地增值税政策及计算方法目前,我国土地增值税的征收政策主要依据《中华人民共和国土地增值税法》。

在计算方法上,一般采用预征和清算相结合的方式。

预征是指根据土地交易价格和预征率预先征收税款,而清算则是在项目完工后,根据实际销售价格和增值额进行核算并补缴或退还税款。

此外,根据不同的地区和项目类型,预征率也存在一定的差异。

四、土地增值税税收筹划的必要性由于土地增值税税负重、计算复杂,对企业的盈利能力产生较大影响,因此,开展土地增值税税收筹划显得尤为重要。

有效的税收筹划可以帮助企业合理降低税负,提高盈利能力,同时也有助于企业实现合法、合规的财务管理。

五、土地增值税税收筹划策略(一)优化项目规划与开发流程通过优化项目规划与开发流程,合理控制项目成本和销售价格,降低增值额,从而减少土地增值税的计税基础。

例如,通过合理规划项目布局、提高建筑密度和容积率等方式,降低单位建筑面积的土地成本。

(二)利用税收优惠政策充分了解和利用国家及地方政府发布的税收优惠政策,如地区性税收优惠、产业性税收优惠等。

房地产企业土地增值税的筹划分析

房地产企业土地增值税的筹划分析

房地产企业土地增值税的筹划分析【摘要】本文主要围绕房地产企业土地增值税的筹划展开研究,通过对土地增值税的概念和作用、影响因素分析、筹划方法探讨、风险与对策以及案例分析等方面进行深入分析。

在结论部分对房地产企业土地增值税的筹划有效性进行评价,并展望未来发展趋势。

通过本文的研究,可以为房地产企业在土地增值税筹划方面提供有效的参考与指导,帮助企业更好地规避风险、优化税务策略,提高经营效率和盈利能力。

【关键词】关键词:土地增值税、房地产企业、筹划分析、影响因素、筹划方法、风险对策、案例分析、有效性评价、发展趋势。

1. 引言1.1 研究背景房地产市场作为国民经济的支柱产业,在城市化进程中起着至关重要的作用。

土地是房地产发展的基础资源,而土地增值税作为房地产企业必须面对和处理的财务税务问题之一,对企业的经营效益和发展具有重要影响。

随着我国土地制度改革的深入和房地产市场的不断发展,土地增值税的政策和规定也在不断调整和完善。

研究房地产企业土地增值税的筹划分析,对于企业合理规避税负、提高竞争力、保障经济效益具有重要意义。

在本论文中,将围绕房地产企业土地增值税的概念、作用、影响因素分析、筹划方法探讨、风险与对策以及案例分析展开研究,旨在探讨如何有效地进行土地增值税的筹划,提高企业的财务管理水平和经营效益。

对未来房地产企业土地增值税筹划的发展趋势进行展望,为企业未来的经营决策提供参考。

是为了帮助房地产企业更好地理解和应对土地增值税政策,有效进行税务筹划,实现可持续发展。

1.2 研究目的研究目的是通过对房地产企业土地增值税的筹划分析,探讨如何有效降低企业的税负,提高企业的竞争力和盈利能力。

通过深入分析土地增值税的影响因素和筹划方法,为房地产企业提供科学合理的税务规划建议,帮助企业更好地应对税收政策变化和市场竞争压力,实现可持续发展。

通过结合理论分析和案例研究,评估房地产企业土地增值税筹划的实际效果,为企业制定有效的税务策略提供参考。

土地增值税报告分析

土地增值税报告分析

土地增值税报告分析土地增值税作为我国税收体系中的重要组成部分,对于调节土地资源的合理利用、规范房地产市场秩序以及保障国家财政收入具有重要意义。

本报告将对土地增值税进行深入分析,旨在揭示其运作机制、影响因素以及在实际应用中的相关问题。

一、土地增值税的基本概念与征收意义土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权,取得增值收入的单位和个人征收的一种税。

其征收的主要意义在于:1、抑制房地产投机:通过对土地增值部分征税,增加房地产投机的成本,减少投机行为,稳定房地产市场。

2、促进土地资源合理利用:促使土地使用者合理规划和开发土地,提高土地利用效率,避免土地闲置和浪费。

3、增加财政收入:为国家和地方政府提供重要的财政资金来源,用于基础设施建设、公共服务等领域。

二、土地增值税的计算方法与税率土地增值税的计算采用超率累进税率,根据增值额与扣除项目金额的比率确定适用税率。

计算增值额时,需要先确定扣除项目,包括取得土地使用权所支付的金额、开发土地的成本费用、新建房及配套设施的成本费用、与转让房地产有关的税金等。

增值额=转让房地产的收入扣除项目金额税率分为四级:1、增值额未超过扣除项目金额 50%的部分,税率为 30%。

2、增值额超过扣除项目金额 50%、未超过 100%的部分,税率为40%。

3、增值额超过扣除项目金额 100%、未超过 200%的部分,税率为50%。

4、增值额超过扣除项目金额 200%的部分,税率为 60%。

三、土地增值税的影响因素1、房地产市场行情房地产市场的繁荣程度直接影响土地增值税的征收数额。

在市场火爆、房价上涨时,土地增值额往往较大,应纳税额相应增加;反之,在市场低迷时,土地增值额可能较小,纳税额也会减少。

2、土地取得成本土地取得成本的高低对土地增值税的计算有重要影响。

较低的土地取得成本可能导致较高的增值额,从而增加纳税负担;而较高的取得成本则可能减轻纳税压力。

3、开发成本和费用房地产开发过程中的成本和费用,如建筑成本、管理费用、销售费用等,会在计算扣除项目时予以考虑。

土地增值税清算政策效应分析

土地增值税清算政策效应分析

二 、 土 地 增 值 税 清 算 政 策 的 内 容
此 次土 地 增 值税 清 算政 策 细化 了清 算 条 件 , 通 知 》 定 房 地 产 开 发 项 目全 部 竣 《 规 工 、 完 成销 售 ;整 体 转 让 未 竣 工 决 算 房 地 产 开 发 项 目 ;直 接 转 让 上 地 使 用 权 等 三 种 情 况必 须 进 行 土 地 增 值 税 清 算 。 知 》 通 还 规定了强制清算 的条款 ,包括 :已转让 的 房 地 产 建筑 面积 占整 个 项 目可 售 建 筑 面 积 的 比例 在 8 % 以 上 , 或该 比例 虽 未 超 过 5 8 %,但 剩 余 的可 售 建 筑 面 积 已 经 出 租 或 5 白用 的 ;取 得 销 售 ( 售 ) 可证 满 三 年 仍 预 许 未销售 完毕的;纳税人 申请注销税务登记 但 未办理 土地增 值税 清算手续 的。此 外 , 《 知 还 明 确 土 地 增 值 税 的 清 算 以 项 目 通 为清算单位 ; 规定 了土地 增值税清算 需要

土地 增值 税 清算 政 策 出台背 景
上 增 值 税 是 对 有偿 转 让 国有 土地 使
权及地上建筑物和其他 附着物产权 、取 得 增值 性 收 入 的 单位 和 个 人所 征 收 的一 种 税 。我 国 19 年 颁 布 的 《 93 土地 增 值 税 暂 行 条 例 规 定 转 让 网 有 土地 使 用 权 、 上 建 , 地 筑 物 及 附 着 物 并取 得 收入 的 , 应 当缴 纳 土 地 增 值 税 。但 实 际 ,自 19 年 宏 观 调 控 93 之 后 , 全 目 的 房 地 产 行 业 进 入 r低 潮 期 , 此 1 9 ~l9 年 期 , 国 的土 地 增 值 94 98 全 税 征 收 极 低 。19 年 实行 房 改 货 币化 分 配 98 之 后 ,房地 产业 迅速 发展 ,土地 的价 格 持 续 出现 了 高 增 长 ,在 此基 础上 ,土地 增 值 税 自2 0 年之后也几乎年年成倍 增长。 01 从 2 0 年 起 , 家逐 步 对 房 地 产 行 业 03 国 进 行税 收调 控 , 国 内 各个 地 区对 土 地 增 值 税基本上是要求房地产企业按 照预( ) 销 售 收入的 1 % 2 的 比 例进 行预 征 , % 但还 有 部 分地 区 则 没有 开始 预 征 。 国 家税 务总 局 从 20 年 1 1 07 月 6日发 布 了 《 关于 房 地 产 开 发 业 土地 增值 税 清 算管 理 有 关 问题 的通 知 》 以 简 称 《 知 》 ,明 确 房 地 产 开 发 ( 卜 通 ) 企 业 土地 增 值 税 将 实 行 清算 式 缴 纳 ,取 代 现 行 的 以 “ 征 ” 为 主 的缴 纳 办 法 。 预

房地产企业土地增值税税收筹划浅析

房地产企业土地增值税税收筹划浅析

房地产企业土地增值税税收筹划浅析摘要:税收筹划是指在税收规定范围内,通过对经营、投资、理财活动的事先筹划和安排,尽可能地取得“节税”的税收利益,达到减轻税负,实现税后收益最大化的目的。

本文根据影响土地增值税具体项目并结合具体案例,对土地增值税的税收筹划进行分析。

关键词:土地增值税增值额税收筹划土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权并取得增值性收入的单位和个人所征收的一种税。

怎样运用税收政策在合法、合理的范围内尽量做到使企业在保持较高售价的前提下获得较高的收益,是税务筹划人员所要考虑和解决的问题。

当然税收筹划也是一个综合学科,它不仅包括税法知识、经济法知识还包括会计知识、财务知识等。

怎样运用这些知识为企业服务,实现企业的价值最大化是我们学习和探讨的话题。

本文针对土地增值税相关政策和计算内容做出以下简要分析:一、房产定价策略分析根据国税函发〔1995〕110号文件精神规定:纳税人建造普通标准住宅出售,增值额未超过扣除项目金额20%的(含20 % ),免征土地增值税。

但增值额超过扣除项目金额20% 的,应对其全部增值额计税。

我们可以根据这一规定,充分利用20%这一指标,找出合理的售价的平衡点,进而达到税收筹划目的。

设某市一房地产开发企业甲建造一批普通商品房待售,设房价总收入为t,相应的销售税金及附加为(公式一)a=t*5%(1+7%+3%)=5.5%t,除销售税金及附加外的全部允许扣除的项目金额为b。

如果利用平衡点的决策分析,则最高售价只能为(公式二)t=1.2(a+b)=1.2848b,企业的这一价格水平在保证企业利润最大化的同时可享受起征点的优惠政策。

例如,房地产开发公司甲销售一幢商品房,支付的土地价款为200万元,开发成本为900万元,利息支出不能按房地产开发项目分摊也不能提供金融机构的证明,当地政府规定允许扣除的房地产开发费用的扣除比例为10%。

方案1:房屋销售价格定在1800万元;方案2:房屋销售价格定在1900万元。

房屋征收及土地收储过程中的税收政策

房屋征收及土地收储过程中的税收政策

房屋征收及土地收储过程中的税收政策房地产转让主要税费有出让方增值税及附加、出让方土地增值税、双方印花税及契税、出让方所得税等。

土地储备是指县级(含)以上国土资源主管部门为调控土地市场、促进土地资源合理利用,依法取得土地,组织前期开发、储存以备供应的行为;房屋征收是指人民政府依据需要,征收国有土地上单位、个人的房屋的行为;土地收储是指县级(含)以上国土资源主管部门通过征用、收购、收回等方式依法取得土地,组织前期开发、储存以备供应的行为。

增值税根据财税〔2016〕36号文附件3第一条第(三十七)项土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者免征增值税,同时税务总局公告2020年第40号文进一步明确:土地所有者依法征收土地,并向土地使用者支付土地及其相关有形动产、不动产补偿费的行为,属于《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》(财税〔2016〕36号印发)第一条第(三十七)项规定的土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的情形。

土地增值税根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第八条规定,因国家建设需要依法征收、收回的房地产免增土地增值税。

收到政府收储款及奖励金应缴企业所得税,属企业财产转让收入。

注意因“国家建设的需要”而搬迁,是指因实施国务院、省级人民政府、国务院有关部委批准的建设项目而进行搬迁的情况。

征收主体是人民政府、自然资源局(原国土局)。

印花税财税[2006]162号《关于印花税若干规定的通知》第三条规定,对土地使用权出让合同、土地使用权转让合同按产权转移书据征收印花税。

由于印花税属于列举征收,土地部门(自然资源局)收回土地所签订的收储合同不在列举范围内,不用缴纳印花税。

契税财法字〔1997〕52号《中华人民共和国契税暂行条例细则》第十五条规定,土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后,重新承受土地、房屋权属的减征或者免征契税。

财税〔2012〕82号《关于企业以售后回租方式进行融资等有关契税政策的通知》第三条规定,市、县级人民政府根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》有关规定征收居民房屋,居民因个人房屋被征收而选择货币补偿用以重新购置房屋,并且购房成交价格不超过货币补偿的,对新购房屋免征契税;购房成交价格超过货币补偿的,对差价部分按规定征收契税。

房地产开发企业土地增值税纳税筹划分析

房地产开发企业土地增值税纳税筹划分析

房地产开发企业土地增值税纳税筹划分析房地产开发企业(以下简称“开发企业”)因为其业务性质,在做好市场营销、资金筹集等方面的工作之外,还必须要兼顾税收筹划方面的问题。

其中,土地增值税是开发企业最需要关注的一个税种之一。

本文将对土地增值税的纳税筹划问题进行分析。

一、土地增值税概述土地增值税是指在分配土地、转让土地使用权、出租土地、集体土地确权改革中的增值部分,根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》和《中华人民共和国土地增值税法》等法律法规,按照国家和地方规定的税率和征收期限,向国家财政缴纳的一种税款。

(一)开发企业税负优化土地增值税是房地产开发企业经营所得的一个重要组成部分,在纳税时,开发企业应当尽力实现税负优化。

一方面,可以通过保持企业正常生产经营规模,充分利用税收优惠政策减少土地增值税的应纳税额;另一方面,可以合理调整企业的投资结构,有选择性地进行业务拓展,降低应纳土地增值税的税负。

(二)土地增值税计算方式的合理运用土地增值税的计算方式可以根据实际情况选择,其中,企业可根据实际取得的收入确定土地增值税的纳税基数。

这种方式在土地增值率较低的情况下,可以有效降低企业的应纳税额。

此外,开发企业还可根据土地用途的不同,选择不同的计算方式。

例如,用于出租的土地在计算应纳税额时,可以采用所得税法。

企业在计算土地增值税时应充分掌握相关法规,选择最优的计算方式。

根据《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国土地增值税法》规定,个人之间的户口迁移所致的住房建设用地成本的增值不缴纳土地增值税。

开发企业可以充分利用这个法规,留出部分土地用于住房建设,并且将部分土地销售给个人,从而减少应纳土地增值税的税负。

(四)税收筹划与企业发展战略相结合税收筹划需要与企业的发展战略相结合,融入企业管理的各个方面。

开发企业应在税收安排方面注重企业发展的长远规划,根据业务特点,在拓展业务范围、增加投资收益、减少应纳税额等多个方面进行税收筹划,从而逐步形成完善的税收管理体系。

房地产开发企业土地增值税纳税筹划分析

房地产开发企业土地增值税纳税筹划分析

房地产开发企业土地增值税纳税筹划分析1. 引言1.1 背景介绍房地产开发企业是我国经济发展的重要组成部分,随着城市化进程的不断推进,土地资源的稀缺性和增值潜力使得土地增值税成为房地产开发企业纳税的重要一环。

土地增值税是指房地产开发企业在土地开发和转让过程中所产生的增值部分,按照相关税法规定需要纳税。

在房地产市场上,土地资源的有限性和价格的快速增长使得土地增值税成为了一个不可忽视的成本,对房地产开发企业的财务状况和发展战略产生着重要影响。

如何进行有效的土地增值税纳税筹划,成为了房地产开发企业需要认真思考和探讨的问题。

本文将重点分析房地产开发企业土地增值税纳税筹划的相关内容,通过对土地增值税的基本原理和房地产开发企业的特点进行探讨,提出了一些合理的筹划方法,旨在帮助房地产开发企业更好地应对土地增值税带来的挑战,同时实现税收合规,优化财务成本,提升企业经营绩效。

1.2 研究意义研究土地增值税纳税筹划对于房地产开发企业和整个行业的发展具有重要的理论和实践意义。

通过深入研究土地增值税的纳税筹划方法,可以有效提高企业的经营效益,促进房地产市场的健康稳定发展。

本文拟就土地增值税纳税筹划进行分析,旨在为相关领域的研究提供参考和借鉴。

2. 正文2.1 土地增值税的基本原理土地增值税是一种针对土地所有权转移而产生的增值收益征收的税费。

其基本原理是根据土地转让的金额和时间差计算土地增值额,然后按照一定比例进行征收税费。

土地增值税的基本原理主要包括以下几点:土地增值税是一个间接税,主要通过税收征收机构收取。

税率通常是根据土地增值额和政府制定的税率来确定的,税率的高低会直接影响到企业的盈利率。

土地增值税的征收方式一般分为按月或按季缴纳,并且税款是按照税法规定的计税依据计算,企业需要按时足额缴纳税款,否则将面临罚款和其他处罚。

土地增值税的征收对象主要是在土地转让过程中实现增值的主体,包括房地产开发企业、土地经销商等。

企业需要按照相关法规规定的程序和标准进行纳税申报和缴纳。

土地增值税敏感性分析及对策

土地增值税敏感性分析及对策

土地增值税敏感性分析及对策(一).政策内容我们首先以《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(以下简称《通知》)为引导,结合《中华人民共和国土地增值税暂行条例》(以下简称《条例》)和《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(以下简称《细则》),来对土地增值税相关政策进行全面解读:增值税额计算(一)增值额未超过扣除项目金额50%的土地增值税税额=增值额×30%(二)增值额超过扣除项目金额50%,未超过100%的土地增值税税额=增值额×40%-扣除项目金额×5%(三)增值额超过扣除项目金额100%,未超过200%的土地增值税税额=增值额×50%-扣除项目金额×15%(四)增值额超过扣除项目金额200%土地增值税税额=增值额×60%—扣除项目金额×35%公式中的5%,15%,35%为速算扣除系数。

款越多,这一方面反映出政府鼓励增值额较小的普通住宅开发的意图;另一方面,这样的税收征收方式也给税收筹划提供了方向(二).土地增值税敏感性分析从非普通住宅的敏感性分析来看土地增值税的影响,随着项目毛利润率的增加,项目毛利率达到36.5%临界点时,相应土地增值税地征收将使得项目净利润率产生超过17%以上的减少,项目毛利率超过64.5%时,将使得项目净利润率产生超过31%以上的减少。

例:清算将对销售毛利润率较高的项目较大负面影响;而对于销售毛利润率较低的项目,则由于税收优惠政策的享受,反而会增加其销售毛利润率.(三)土地增值税税收筹划思路解析根据本报告第一部分对土地增值税相关政策的解析,我们可以发现要想进行有效的税收筹划,对税基的控制和对税率的选择都非常重要:营业收入-[开发成本+10%开发成本+20%开发成本+税金]土地增值税的增值率=开发成本+10%开发成本+20%开发成本+税金由上面的计算公式我们可以进一步确定出土地增值税筹划应该从收入和扣除项目两个方面展开:1、收入分散进行税收筹划在累进税制下,收入分散节税筹划显得更为重要。

土地增值税调整对房地产市场有何影响

土地增值税调整对房地产市场有何影响

土地增值税调整对房地产市场有何影响近年来,伴随着城市化进程的快速推进,房地产市场持续升温。

然而,土地增值税作为一项重要的财政税收政策,对房地产市场的调控起到了至关重要的作用。

因此,土地增值税的调整对房地产市场产生深远的影响。

本文将从不同角度探讨土地增值税调整对房地产市场的影响,并分析其潜在的后果。

首先,土地增值税调整将直接影响房地产开发商。

随着土地供应紧张,土地成本的上涨已成为制约房地产行业健康发展的重要因素之一。

在调整后的土地增值税政策下,开发商将面临更高的土地成本,从而降低开发利润空间。

这可能导致开发商在土地收购过程中更加审慎,加大土地储备的力度。

此外,高土地成本也可能促使开发商加快项目推进速度,以尽早收回投资。

其次,土地增值税调整对购房者有着直接的影响。

在调控政策的影响下,房地产市场逐渐回归理性,购房者需面临更高的房价。

土地成本的增加将使得房地产开发商将成本转嫁给购房者,导致房价上涨。

这将对购房者的购房计划造成一定程度的压力,特别是那些首次购房者,可能面临更高的购房门槛。

然而,适度的调整也有助于遏制房地产市场的过快增长,维护市场的长期稳定。

此外,土地增值税的调整还会对房地产投资产生一定的影响。

相对于其他投资渠道,房地产投资一直被视为较为稳定的投资选择。

然而,调整后的土地增值税政策对投资者的风险偏好、投资回报率等方面都提出了更高的要求。

投资者可能需要更详细地评估项目风险,以确保投资回报可持续。

此外,相比于以往,土地增值税调整后的政策可能会导致一些投资者选择其他投资渠道,从而降低市场的投资热度。

最后,土地增值税调整对政府财政收入产生重要的影响。

土地增值税作为国家财政的重要来源之一,调整后将对财政收入产生直接的影响。

政府可能通过调整税率、征收标准等措施来确保财政收入的稳定增长。

然而,政府也需要在调整税收政策时兼顾房地产市场的健康发展,避免对市场造成过大的冲击。

综上所述,土地增值税调整对房地产市场产生的影响是多方面的。

房地产企业所得税与土地增值税的纳税筹划分析

房地产企业所得税与土地增值税的纳税筹划分析
业 都未能根据会计制度和税收法规的收入确认条件确认收入 。
地产企业对我国经济发展起着至关重要的作用 ,影响力较大 ,
所 以在管 理制度上更严格 一些 , 在税收管 理上 , 予的低税 率 给 政策很少 。所 以企业在 进行所得税纳税筹划时 , 主要应该 从尽
常见的错误处理 : 一方面 , 将以借款方式收取的房屋预售款 , 先 存入公司负责人账户 , 以向负责 人个 人借款 的名义 占用该 然后
2 有 关 固定 资 产 的税 务 筹 划 、
额 : 多企业并未将销售地下室 、 很 地下车位所得纳入销售收 入 , 而是将该部 分收入放 在“ 他应付款 ”“ 其 、短期借 款” 或列入 “ 小 未转 移的房屋出租得到的租 赁收入不入账 ; 较大的房地产 规模
企业 成立附属的房地产销售公司 , 然后借助该层关联关 系转移
得 税

加大当期 计税成本 , 减少应纳税所得额 。三 是费用扣除计算不 符合税法规定 。 或者将应计人开发成本 的利息支出直接计入期
间费用 , 者超过同期银行贷款利 率标 准计算直接扣除 的财务 或 费用 , 增加扣除金额 。
二 、 地 产 企 业所 得 税 税 收 筹 划 分 析 房
也 日益 多元 化 。 由此 引发 的 税 收 缴 纳 与 征 管 行 为也 更加 复 杂 ,
为 此 国 家加 强 了对 房 地 产 企 业 关键 税 种 的 控 制 与监 管 。对 房地
产 企 业 来 说 , 激 烈 的 市 场竞 争 中能 否 有 效 地 通 过 税 收 筹 划 节 在 税 , 少 企 业税 收成 本 , 低 间 接 费用 , 减 降 直接 关 系到 房 地 产 企 业 的 生 存 与 发展 。本 文仅 对 最 重要 的 企 业 所得 税 和 土 地 增值 税做 出讨 论 , 过 总 结 目前 两税 种 在 缴 纳 过 程 中存 在 的 问 题 , 析 通 分 如 何 有 效 地 开 展 纳 税 筹 划 工 作 ,相 对 地 为 企 业增 加 利 润 总 额 , 提 高企 业 的 市 场 竞 争 能 力。

《2024年房地产开发企业土地增值税税收筹划研究——以明星公司为例》范文

《2024年房地产开发企业土地增值税税收筹划研究——以明星公司为例》范文

《房地产开发企业土地增值税税收筹划研究——以明星公司为例》篇一摘要土地增值税在房地产开发企业中的税负作用至关重要。

随着政策环境和经济环境的不断变化,如何在复杂的市场中通过合理税收筹划减轻企业税负,已成为众多房企的重要课题。

本文以明星公司为例,深入研究房地产开发企业土地增值税的税收筹划问题,探讨有效的策略与手段,为行业提供参考。

一、引言随着城市化进程的加快,房地产开发企业面临着日益激烈的市场竞争和复杂的税收环境。

其中,土地增值税作为企业税负的重要组成部分,其税收筹划对于企业盈利能力和市场竞争力的提升具有显著影响。

本文以明星公司为研究对象,通过对其土地增值税的税收筹划进行研究,以期为其他房地产开发企业提供借鉴和参考。

二、明星公司概况及土地增值税现状明星公司作为一家知名的房地产开发企业,其业务涵盖了房地产开发、销售、物业管理等多个领域。

在土地增值税方面,随着企业规模的扩大和项目数量的增加,土地增值税的税负也相应增加。

然而,近年来公司在税收筹划方面取得了一定的成效,通过合理的税收筹划手段,有效降低了土地增值税的税负。

三、土地增值税税收筹划的理论基础土地增值税的税收筹划涉及到税收政策、财务管理、法律风险等多个方面。

本文从理论角度出发,探讨了税收筹划的必要性、原则和方法。

首先,企业应充分了解税收政策,合理利用政策优惠;其次,通过财务管理手段优化税务结构;最后,确保税收筹划行为的合法性,避免法律风险。

四、明星公司土地增值税税收筹划的实践与策略1. 政策利用:明星公司充分了解并利用国家及地方政府的税收优惠政策,如对新项目的支持政策、对特定区域的税收减免等。

2. 财务管理:公司通过优化财务管理流程,提高税务核算的准确性和效率,从而为税收筹划提供有力支持。

3. 项目规划:在项目规划阶段,公司充分考虑土地增值税的影响,通过合理的项目布局和产品设计,降低土地增值税的税基。

4. 风险控制:在税收筹划过程中,公司始终关注法律风险,确保所有筹划行为合法合规。

土地增值税清算政策及其对房地产市场的影响

土地增值税清算政策及其对房地产市场的影响
6 0% 。
土 地 增值 税 在 实 际征 收 中 ,由于 该税 种 计 算 复
杂 ,再加上房 地产开发 周期长 ,投 资活动 比较复杂 , 征收 和缴纳成 本较高 。但在实 际操 作 中,累进税率极
在我 国 ,土地 增值税是 在上世 纪9 年代 初上轮房 0
地产 高潮时期设 立的一种房 地产税收 。1 9 年颁布 的 93 《土地 增 值税 暂 行 条例 》 ,规定 转 让 国 有土 地使 用
行预 征 ,在项 目竣工 时清算 。因多数房 开企业账 目较 混乱 ,清算成 本也很 高。而且部 分地 区则尚未开始 预
让合 同的房地产征 免土地 增值税 的通知 》 ,该通知免
维普资讯
L AND&RE SOUR
征 。可 以说至今 为止 ,土地增值 税的清算 一直没 有真
产开 发企业土地 增值税 清算管理 有关 问题的通知 》,
规定从今 年2E1 J 日起 ,对房地 产企业土 地增值税 项 目 J 进行 清算 ,正式 向房地 产开发 企业 征收3 %一 0 0 6 %不
等 的土 地增值税 ,取代现 行 的以 “ 预征 ”为主 的土地 增值税缴 纳法 。土地 增值税清算 ,作 为国家2 0 年 出 07
了房地 产 企 业 的上 市 ,并 对 银 行信 贷 实 行 了紧 缩政
策 。在此 背 景 下 ,财 政部 与 国税 总 局联 合 于 1 9 年 95 1 下发 了 《关于对 1 9 年 1月 1日前签 订开发 及转 月 94
于 用较低税 率 ( .% ~3 ) 纳税人按 销售额进 约05 % 对
权 、地上建 筑物及 附着物并取 得收入 的 ,应 当缴 纳土
少被 严格使 用。 《 土地 增值税暂 行条例实施 细则 》留

房土两税政策调研报告

房土两税政策调研报告

房土两税政策调研报告一、引言近年来,我国房地产行业取得了快速发展,各地房地产市场繁荣。

然而,房地产市场的发展也带来了一系列问题,如房价过高、土地资源浪费等。

为了解决这些问题,我国实施了房土两税政策,并通过本次调研报告对该政策的成效进行评估和分析。

二、背景介绍房土两税政策是指对房地产交易征收契税和土地增值税。

该政策的实施旨在调节房地产市场供需关系,降低房价,优化土地资源配置。

本调研报告旨在全面了解房土两税政策的实施情况及对房地产市场的影响。

三、房土两税政策实施情况1. 政策范围房土两税政策实施范围包括商品房、二手房以及土地出让行为。

2. 征税标准根据政策要求,房地产交易按照契税标准的1%~3%和土地增值税标准的30%征收。

3. 政策执行情况房土两税政策执行情况良好。

各地政府积极组织相关部门对房地产交易进行监管,确保征税工作的顺利进行。

四、房土两税政策对房地产市场的影响1. 降低房价房土两税政策的实施使得购房成本增加,从而抑制了投资投机需求,对房价起到了一定的抑制作用。

2. 促进土地资源的合理利用通过征收土地增值税,鼓励土地所有者更加合理利用土地资源。

同时,土地增值税的征收也减少了土地恶意炒作的可能性,保护了土地资源的持续发展。

3. 平衡供需关系房土两税政策的实施,使得购房成本增加,对购房需求产生了一定的抑制作用。

通过调节供需关系,政策有效地控制了房地产市场的过热发展,避免了房地产市场的泡沫化。

五、房土两税政策存在的问题与建议1. 征收标准过高当前房价格过高,导致房土两税政策的征税标准相对较高。

建议政府根据不同地区房地产市场情况,适当调整征税标准,以减轻购房者的负担。

2. 缺乏监管力度尽管房土两税政策的执行情况良好,但仍存在一些地方监管力度不足的问题。

建议相关部门加强对房地产交易的监管,确保政策的严格执行。

3. 土地增值税使用不透明土地增值税的使用不透明,缺乏公开透明的使用机制。

建议政府加强土地增值税的监管,确保税款的合理使用,避免出现不正当的利益流失。

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房地产投资与土地增值税政策分析摘要自1998年特别是2003年以来,房地产规模以“肉眼可见”的速度快速增长,房地产市场发展迅速,也产生了各种各样的不平衡不充分发展的问题。

因此企业在获取经济利益的同时,也要承担相应的纳税义务,房地产企业的税负严重影响了企业的经济效益,对于房地产企业,怎样减轻税负,加强土地增值税清算。

因此,房地产企业需要从自身实际情况出发,合理运用相关经济政策,加强增值税清算,减少不必要税额支出。

近年来,我国的税收政策出现了较大的调整,本文对于房地产企业落实《关于房地产企业土地增值税清算管理办法》如何进行土地增值税筹划及如何面对清算过程中出现的挑战进行分析,从企业纳税筹划角度和企业纳税管理角度对房地产企业加强土地增值税清算提出了一些建议,主要是利用建造普通标准住宅的税收优惠政策,合理增加扣除项目金额,聘用专业人全面准确掌握土地增值税相关税收政策,积极防范税务风险。

最终提高房地产企业的经济利益和社会利益具有重要现实意义。

关键词:房地产企业;土地增值税;清算;物业税;一、绪论(一)问题的提出一项对中国房价研究的分析结果表明,中国房价一直居高不下的原因并非住房的价值在上涨而是地价在上涨,地价被一致认为是引起房价上涨的罪魁祸首。

基于《关于房地产企业土地增值税清算管理办法》本课题期望进行有益探索。

(二)本论文相关的国内研究动态综述国内有关房地产企业土地增值税理论研究主要集中在土地增值税纳税筹划的风险及防范上、土地增值税清算的难点以及我国对国外物业税开征的借鉴。

1. 土地增值税的风险及防范措施国内学者通过分析大量的相关文献后,指出在当今时代土地增值税面临的挑战与应对之法。

李璐从土地增值税降低成本出发,分析了土地增值税不足之处包括税收筹划目标不明确、税务部门不完善以及企业对纳税筹划认识不足,以及应对这些缺陷的解决之法。

张雷纳税筹划风险出发,分析了土地增值税工作中的可能出现的风险及其应对措施。

杨丽群从土地增值税纳税筹划出发,分析了在纳税筹划中遇见的问题及其解决方法2. 土地增值税清算的难点国内学者研究杨宁主编的《土地增值税清算实务》一书。

本书作者从工作实务操作出发,详细地介绍了与房地产开发行业相关的业务流程,从纳税人、税务中介机构和税务机关三个角度立体化地讲解了与财务核算、纳税申报、税务鉴证、受理审核、税务稽查等相关的税收政策和行业管理规范。

在厘清房地产开发行业相关概念的基础上,系统地讲解了土地增值税清算政策及应用、土地增值税清算程序及方法、土地增值税清算申报表的填报和审核,全面整理了房地产开发企业的会计核算实务和涉税事项,重点剖析了土地增值税清算实务中的重点和难点。

本书可以作为房地产开发企业进行土地增值税清算申报、税务师事务所从事土地增值税清算鉴证、主管税务机关实施清算审核和检查的指导用书,适用范围广泛。

3. 物业税实施被重新提出物业税的征收涉及社会发展的各个领域,关于物业税制度的实行和有效开展是一个循序渐进的过程,在借鉴国际各国的成功经验和进行了大量的理论研究之后,国内研究学者对物业税研究也达到了一定的深度。

再根据我国发展的需要我国也是时候建立物业税制度了。

(三)论文的创新点及理论和实践意义①本文的创新思路为:以为土地增值税的相关政策基础,从土地增值税在税收筹划、清算过程的难点为切入点,研究了应对土地增值税征收过程中所遇见问题及其解决方法,同时分析了物业税引入的原因。

本文对于房地产企业落实《关于房地产企业土地增值税清算管理办法》如何进行土地增值税筹划及如何面对清算过程中出现的挑战进行分析,从企业节税角度和企业纳税运营方向对房地产企业增强对土地增值税清算方案提出了一些见解,主要采取建造普通标准住宅的税收优惠政策,是符合标注的扣除项目金额增加,利用房地产项目进行投资、联营,从整体上把控土地增值税相关税收政策,聘用专业机构专业人士,积极防范税务风险。

最终提高房地产企业的经济利益和社会利益具有重要现实意义。

(四)论文主要研究内容与组织结构第一部分土地增值税税收筹划第二部分房地产企业土地增值税清算第三部分物业税最后部分是结论,在进行土地增值税改革降低企业房价的同时,也要确保税收制度的完善和税收工作的有序进行。

在国家制定宏观的房地产相关经济政策的同时,房地产企业的相关财务人员要积极学习相关的政策,并把它活用到工作中,真正的实现降低房地产企业的成本,规避财务风险,服务于广大消费者。

二、土地增值税税收筹划(一)进行土地增值税税收筹划的内涵土地增值税是指转让国有土地使用权、地上建筑物和裙带物并获得收入减去法定扣除项目金额后的增值额作为计税依据向国家依法缴纳的一种税负。

在国家法律和税收规定允许的范围内合理避税,做到最大程度的节税增利,找到最佳的方案进行房地产企业的生产、投资与经营,实现所有者权益最大化。

合理有序地进行土地增值税的节税工作,可以有效地降低房地产企业的开发成本,对提高企业的经济效益等方面至关重要,能够有效合理地配置企业资源,实现环保节约,有助于树立良好的企业形象,使企业在可预见的未来不会大规模的削减业务或停业。

(二)土地增值税纳税筹划的在房地产开发企业的表现1.税收标的物模糊从市场反馈的情况看来,目前只有极少部分的企业把土地增值税落实到位,而绝大部分企业对土地增值税的认识非常有限。

土地增值税的税收筹划相对于其他税种的范围要更广、周期要长,无意中增加了税收筹划的难度,这就要求工作人员不仅要有全面的统筹能力,而且要求掌握相关的政策。

例如:没有形成完整的税收筹划思路就可能导致税收筹划的失败,没有掌握最新的政策就有可能达不到节税的效果。

2.缺乏对税收筹划的认知从社会的整体层面来看,大多数企业房地产企业对税收筹划的认知不足,有些房地产企业为了自身的利益,通过税收筹划的方式随意削减纳税项目,造成偷税漏税的后果。

因此,要想土地增值税税收筹划有序进行必须纠正房地产企业管理人员对土地增值税的认知,了解税收筹划的原因。

3.企业治理层和管理层水平偏低大部分房地产企业的治理层和管理层人员水平偏低,尤其是税务会计人员的专业能力不足,对税收征管法律法规的了解不足,以及治理层的监管不力,致使在企业成本核算和纳税环节出现严重纰漏,妨碍了房地产企业的发展。

由此可见,企业应加强对相关工作人员的管理和监督,并定期组织培训,每年进行两次调岗,通过绩效考评制度来任用职员对优秀员工给予升职加薪,而对于考评不合格的员工降职降薪,并督促员工积极完成会计人员的继续教育,推动房地产企业前进。

(三)防范房地产企业土地增值税税收筹划中的风险措施1.做好整体工作,明确筹划项目土地增值税是房地产开发企业的重要税负所在,在房地产的成本中占有重大比重。

因此,房地产企业必须重视土地增值税的税收筹划。

首先,需要能清晰的划分土地增值税税收征收项目,因为一个好的税务筹划方案,应该具有大局观和长远的眼光。

在合法的前提下,企业选择低税负和递延纳税以获取税收收益。

土地增值税筹划具有超前性、事中性、事后性等特性,税收设计环环相扣,当期少缴税款的计划未必是最优的选择,很多时候,当下少缴税款就意味着以后要多交税,这个也需要综合考虑。

所以必须要有税收筹划的大局观,全面分析每一个影响税收的因素,考虑再三,最重要的是在进行税收筹划时要做到与时俱进,学习最新的相关法律法规,并运用到实际工作中来,建立健全的税收筹划系统,在符合法律法规的情况下做到合理避税,降低房地产的建造成本。

2.提高企业自身管理水平房地产企业应该跟上时代的步伐,建立健全的企业内部财务管理体系,同时加大对企业财务管理的监督力度,做好内部审计工作。

提高工作者的法律意识,保证税收筹划的有序进行,以及建立内部监督机构避免出现违法违纪行为。

建立赏罚制度,对为企业的发展做出杰出贡献的员工给予奖励,对在工作中存在违法违纪的员工给予惩戒。

3.合理利用国家优惠政策当前我国的税收政策频繁出台,房地产企业应当及时学习中央的指示,根据税收政策的变动及时修改税收筹划计划,及时应对政策的变动,合理利用国家的优惠政策。

最重要的是,相关税务人员要结合自身情况制定合理的税收计划。

同时,税务人员还需要结合自身的实际情况选择合适的土地增值税核算方法,税务人员还要具有一定的战略目光,能够预见政策的变化,并具有迅速地反应能力。

三、房地产企业土地增值税清算(一)房地产企业土地增值税清算的难点1.土地使用权归属问题目前城市发展过于迅速,造成城市土地资源出现公布营救的局面,政府为实现对城市土地资源管理的需要,颁布了许多的相关政策,并对土地的种类进行分类,严格固定各种土地资源的用途,在一定程度上保证了房地产企业获取土地的合法性,但是有些房地产企业的利益也受到了影响,他们便通过不符合国家法律的要求获取土地,或者没有办理合规的土地转让手续,这也给房地产的销售带来的恶劣的影响,造成企业资金链的断裂。

同时也就出现了税权归属问题,给国家造成了土地税和流转税的流失。

2.可抵扣项问题土地增值税可抵扣项目包括真实发生可以扣除的部分外还包括:一、获得土地使用权所产生的的费用及房地产的开发成本:二、计算扣除的部分包括一、房地产开发所形成费用、与转让房地产所有权所形成的税金以及国家另行规定的加计扣除部分。

由于不同原因形成的成本费用扣除标准和计算方法亦有会所不同。

这也给扣除项目的确认带来的难题。

一是税务人员在核算土地出让金的过程中,会包含存在尚未缴纳、以财政补贴返还企业以及滞纳金和罚款等项目,但是在税法的规定中,应剔除违反了国家法律规定而缴纳的滞纳金、罚款。

部分税务人员则认为罚款是由于房地产交易中心收取的费用支出,应该体现在转让金中,应当构成地价的成本。

由于税收部门和房地产企业对扣除项目标准不一致,最终也影响了土地增值税清算的结果不一致。

二是由于房地产开发作为一个时间久、科目种类多、资金需求量大的大项目,很多房地产开发企业都会利用财务杠杆的方式来筹集外部资金。

但由于国家宏观调控或资金市场的限制,因而房地产开发公司一般都采取委托贷款的方式进行集资,利用多个平台实现。

从目前市场情况来看,房地产开发公司在开发过程中存在一些开发费用的抵扣问题。

比如,由于房地产企业财务人员的专业水平不足,房地产企业的管理方式不一致,成本核算系统不全面,在进行土地增值税税收清算时,税收部门会安排外部专业的税务事务所对房地产企业进行核算,税务事务所会对整个项目的全过程进行整理,其中包括发票、合同、增量签证等,但由于企业没有对发票进行统一管理,存在发票遗失的现象,给土地增值税清算的开展增加了难度。

三是项目成本费用的分摊问题,房地开发产企业存在分期开发的现象,一套公共基础设施可能用于几期的开发阶段,因此就应该将公共基础设施的成本分摊至每一期,而不是集中在一期。

如果房地产企业的开发项目包括普通住宅和商业用房,由于商业用房和普通住宅价值存在较大差异,如果再按验收面积计算分摊扣除金额,就会造成税负不均。

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