房地产投资与土地增值税政策分析

房地产投资与土地增值税政策分析

摘要

自1998年特别是2003年以来，房地产规模以“肉眼可见”的速度快速增长，房地产市场发展迅速，也产生了各种各样的不平衡不充分发展的问题。因此企业在获取经济利益的同时，也要承担相应的纳税义务，房地产企业的税负严重影响了企业的经济效益，对于房地产企业，怎样减轻税负，加强土地增值税清算。因此，房地产企业需要从自身实际情况出发，合理运用相关经济政策，加强增值税清算，减少不必要税额支出。近年来，我国的税收政策出现了较大的调整，本文对于房地产企业落实《关于房地产企业土地增值税清算管理办法》如何进行土地增值税筹划及如何面对清算过程中出现的挑战进行分析，从企业纳税筹划角度和企业纳税管理角度对房地产企业加强土地增值税清算提出了一些建议,主要是利用建造普通标准住宅的税收优惠政策,合理增加扣除项目金额,聘用专业人全面准确掌握土地增值税相关税收政策,积极防范税务风险。最终提高房地产企业的经济利益和社会利益具有重要现实意义。

关键词：房地产企业；土地增值税；清算；物业税；

一、绪论

（一）问题的提出

一项对中国房价研究的分析结果表明，中国房价一直居高不下的原因并非住房的价值在上涨而是地价在上涨，地价被一致认为是引起房价上涨的罪魁祸首。基于《关于房地产企业土地增值税清算管理办法》本课题期望进行有益探索。

（二）本论文相关的国内研究动态综述

国内有关房地产企业土地增值税理论研究主要集中在土地增值税纳税筹划的风险及防范上、土地增值税清算的难点以及我国对国外物业税开征的借鉴。

1. 土地增值税的风险及防范措施

国内学者通过分析大量的相关文献后，指出在当今时代土地增值税面临的挑战与应对之法。李璐从土地增值税降低成本出发，分析了土地增值税不足之处包括税收筹划目标不明确、税务部门不完善以及企业对纳税筹划认识不足，以及应对这些缺陷的解决之法。张雷纳税筹划风险出发，分析了土地增值税工作中的可能出现的风险及其应对措施。杨丽群从土地增值税纳税筹划出发，分析了在纳税筹划中遇见的问题及其解决方法

2. 土地增值税清算的难点

国内学者研究杨宁主编的《土地增值税清算实务》一书。本书作者从工作实务操作出发，详细地介绍了与房地产开发行业相关的业务流程，从纳税人、税务中介机构和税务机关三个角度立体化地讲解了与财务核算、纳税申报、税务鉴证、受理审核、税务稽查等相关的税收政策和行业管理规范。在厘清房地产开发行业相关概念的基础上，系统地讲解了土地增值税清算政策及应用、土地增值税清算程序及方法、土地增值税清算申报表的填报和审核，全面整理了房地产开发企业的会计核算实务和涉税事项，重点剖析了土地增值税清算实务中的重点和难点。本书可以作为房地产开发企业进行土地增值税清算申报、税务师事务所从事土地增值税清算鉴证、主管税务机关实施清算审核和检查的指导用书，适用范围广泛。

3. 物业税实施被重新提出

物业税的征收涉及社会发展的各个领域，关于物业税制度的实行和有效开展是一个循序渐进的过程，在借鉴国际各国的成功经验和进行了大量的理论研究之后，国内研究学者对物业税研究也达到了一定的深度。再根据我国发展的需要我国也是时候建立物业税制度了。

（三）论文的创新点及理论和实践意义①

本文的创新思路为：以为土地增值税的相关政策基础，从土地增值税在税收筹划、清算过程的难点为切入点，研究了应对土地增值税征收过程中所遇见问题及其解决方法，同时分析了物业税引入的原因。本文对于房地产企业落实《关于房地产企业土地增值税清算管理办法》如何进行土地增值税筹划及如何面对清算过程中出现的挑战进行分析，从企业节税角度和企业纳税运营方向对房地产企业增强对土地增值税清算方案提出了一些见解,主要采取建造普通标准住宅的税收优惠政策,是符合标注的扣除项目金额增加,利用房地产项目进行投资、联营,从整体上把控土地增值税相关税收政策,聘用专业机构专业人士,积极防范税务风险。最终提高房地产企业的经济利益和社会利益具有重要现实意义。

（四）论文主要研究内容与组织结构

第一部分土地增值税税收筹划

第二部分房地产企业土地增值税清算

第三部分物业税

最后部分是结论，在进行土地增值税改革降低企业房价的同时，也要确保税收制度的完善和税收工作的有序进行。在国家制定宏观的房地产相关经济政策的同时，房地产企业的相关财务人员要积极学习相关的政策，并把它活用到工作中，真正的实现降低房地产企业的成本，规避财务风险，服务于广大消费者。

二、土地增值税税收筹划

（一）进行土地增值税税收筹划的内涵

土地增值税是指转让国有土地使用权、地上建筑物和裙带物并获得收入减去法定扣除项目金额后的增值额作为计税依据向国家依法缴纳的一种税负。在国家法律和税收规定允许的范围内合理避税，做到最大程度的节税增利，找到最佳的方案进行房地产企业的生产、投资与经营，实现所有者权益最大化。合理有序地进行土地增值税的节税工作，可以有效地降低房地产企业的开发成本，对提高企业的经济效益等方面至关重要，能够有效合理地配置企业资源，实现环保节约，有助于树立良好的企业形象，使企业在可预见的未来不会大规模的削减业务或停业。

（二）土地增值税纳税筹划的在房地产开发企业的表现

1.税收标的物模糊

从市场反馈的情况看来，目前只有极少部分的企业把土地增值税落实到位，而绝大部分企业对土地增值税的认识非常有限。土地增值税的税收筹划相对于其他税种的范围要更广、周期要长，无意中增加了税收筹划的难度，这就要求工作人员不仅要有全面的统筹能力，而且要求掌握相关的政策。例如：没有形成完整的税收筹划思路就可能导致税收筹划的失败，没有掌握最新的政策就有可能达不到节税的效果。

2.缺乏对税收筹划的认知

从社会的整体层面来看，大多数企业房地产企业对税收筹划的认知不足，有些房地产企业为了自身的利益，通过税收筹划的方式随意削减纳税项目，造成偷税漏税的后果。因此，要想土地增值税税收筹划有序进行必须纠正房地产企业管理人员对土地增值税的认知，了解税收筹划的原因。

3.企业治理层和管理层水平偏低

大部分房地产企业的治理层和管理层人员水平偏低，尤其是税务会计人员的专业能力不足，对税收征管法律法规的了解不足，以及治理层的监管不力，致使在企业成本核算和纳税环节出现严重纰漏，妨碍了房地产企业的发展。由此可见，企业应加强对相关工作人员的管理和监督，并定期组织培训，每年进行两次调岗，通过绩效考评制度来任用职员对优秀员工给予升职加薪，而对于考评不合格的员工降职降薪，并督促员工积极完成会计人员的继续教育，推动房地产企业前进。

（三）防范房地产企业土地增值税税收筹划中的风险措施

1.做好整体工作，明确筹划项目

土地增值税是房地产开发企业的重要税负所在，在房地产的成本中占有重大比重。因此，房地产企业必须重视土地增值税的税收筹划。首先，需要能清晰的划分土地增值税税收征收项目，因为一个好的税务筹划方案，应该具有大局观和长远的眼光。在合法的前提下，企业选择低税负和递延纳税以获取税收收益。土地增值税筹划具有超前性、事中性、事后性等特性，税收设计环环相扣，当期少缴税款的计划未必是最优的选择，很多时候，当下少缴税款就意味着以后要多交税，这个也需要综合考虑。所以必须要有税收筹划的大局观，全面分析每一个影响税收的因素，考虑再三，最重要的是在进行税收筹划时要做到与时俱进，学习