第八章其他估价方法_房地产估价

华中师范大学精品课程
四、二次曲线趋势法
如果不动产过去价格按二级增长量大体相同的规律变化，则可用二次抛物线曲线趋势 进行描述和预测。二次抛物线的一般方程为：
^ 2 at bt c Pt
（式中：a,b,c为待定常数。）
不动产价格呈二次曲线趋势的待征是，每期价格的增长量按相同的增长量增长，
因此称为二级增长量相等。我们分别把t＝1,2,3,4,5,6代入上式，可看出： 1、 P1＝a+b+c, P2＝4a+2b+c, P3＝9a+3b+c,P4＝16a+4b+c, P5＝25a+5b+c, P6＝36a+6b+c。 2、△P1＝P2-P1＝3a+b, △P2＝P3-P2＝5a+b，△P3＝P4-P3＝7a+b, △P4＝P5-P4＝9a+b,△P5＝P6-P5＝11a+b,△P2-△P1＝2a, △P3-△P2＝2a, △P4-△P3＝2a,△P5-△P4＝2a。 即满足二级增长量相同的条件。
b
N pt t p 2 2 N t ( t )
式中：N为时间数列的项数，∑t、∑t2、 ∑P、∑Pt的数值，可以分别 从时间数列的实际值中求得。运用上述方法推算未来不动产价格的方 法称为直线回归趋势法。
华中师范大学精品课程
三、非线性趋势分析法
（一）移动平均趋势法 1、简单移动平均趋势法 2、加权移动平均趋势法 （二）指数平滑趋势法 指数平滑趋势法是将本期的实际值和本期的预测值作为依
华中师范大学精品课程
（六）计算临街各宗地价格 计算方法和步骤详见本章第四节应用举例。
华中师范大学精品课程
第二节
一、长期趋势法概述
长期趋势法
（一）长期趋势法的基本原理 长期趋势法又称外推法、延伸法、趋势法等，是指依据 某类不动产价格的历史资料和数据将其按时间顺序排列成
时间序列，运用一定的数学方法，预测其价格的变化趋势，
华中师范大学精品课程
房地产估价
主讲教师： 艾建国 高炳华 邓宏乾 陈淑云 王佑辉
第八章
第一节 第二节 第三节 路线价法 长期趋势法
其他估价方法
高层建筑地价分摊法
第四节 应用举例
重点提示：本章主要介绍路线价法、长期趋势法、高层建 筑地价分摊法的基本内容及其应用。其中，路线价法的 估价步骤、深度百分率的编制、长期趋势法的估价步骤 以及高层建筑地价分摊的主要方法是重点。
华中师范大学精品课程
2、直线回归趋势法
将不动产价格资料按时间顺序绘成动态折线图，若图中的数据点围绕 某一直线上下波动，则可用直线模型来描述该不动产的趋势价格。直 线趋势方程为：
a
p b t N
式中：a、b为待定常数，t为时间序号， 为不动产预测价格。a、b的 值通常根据已知t和P的数据用最小二乘法来确定。用最小二乘法公式 求得的a、b值为：
华中师范大学精品课程
（四）路线价法的特点与适用范围 （1）路线价法的实质是一种土地的市场比较法。
（2）运用路线价法的前提条件是，有可供使用的科学合
理的深度指数表和其他各种修正率；有完善的城市规划和 系统完整的街道；土地排列比较整齐。 （3）路线价法需要较多的交易事例，并且房地产市场比 较规范，能够正常运转。
律性；
3、长期趋势法不考虑价格变动的因果关系。
华中师范大学精品课程
（三）长期趋势法的适用前提、范围及运用步骤 1．适用前提
运用长期趋势法对不动产估价的前提是，是否具有长期
的、足够的和真实的不动产价格资料和数据。 2．适应范围 长期趋势法适应于预测不动产的未来价格总体水平及其 发展趋势和“走势”，可用于两宗或两宗以上不动产价格 发展趋势或潜力的比较。另外，运用假设开发法等估价方 法，往往还要运用长期趋势法的估价结果加以对照和验证。
（4）路线价法能够快速评估多宗土地的价格。
华中师范大学精品课程
（5）路线价法的精度与路线价及其修正体系密切相关。
（6）路线价法适用于对大宗或成片土地进行地价评估，
而一般的土地估价法仅适用于评估单宗地块。 （7）路线价法适用于市街地，主要适用于商业繁华区域 土地价格的估算，对道路系统完整、道路两旁的宗地排列 整齐的区域和城市，效果更佳。
据，经过平滑后得出下一期的预测值。用公式表示为：
P t 1 Pt (1 ) P t P t ( Pt P t )
式中：为（t+1）时期预测值，Pt为t时期的实际值，为t时 期的预测值，α 为平滑系数，0≤α ≤1。
华中师范大学精品课程




（三）指数曲线趋势法
2.深度修正的各种方法介绍 （1）四、三、二、一法则（也称慎格尔法则）。 （2）霍夫曼法则。
（3）苏慕斯法则。
（4）哈柏法则。
华中师范大学精品课程
3．深度修正表编制 （1）制作深度百分率
如图8-1所示，深度百分率表依下列三种百分率原理制作而成。
①单独深度百分率： a1＞a2＞a3 ＞„＞an
②平均深度百分率：
式中：a,b为待定常数。将上述义程两边取对数，则方程变为：
^ P t abt
log P t log a t logb
再设 则上式变为：
^ ^ C t log p t, A log a, B logb,
^ C
^
t
A Bt
因此可用直线回归的方法求出待定常数A和B，再用反对数求得常数a和b， 即可求得指数曲线回归趋势方程，从而可对未来不动产价格进行预测。
华中师范大学精品课程
第一节 路线价法
一、路线价法的基本原理
（一）路线价法定义
路线价法（Unit foot appraisal method）是通过对面临特
定街道、使用价值相等的市街地，设定标准深度，求取在该深
度上数宗土地的平均单价并附设于特定街道上，即得到该街道 的路线价。路线价法是依据路线价，再配合深度指数表和其他 修正率表，用数学方法计算出临接同一街道的其他宗地地价的 一种估价方法。
华中师范大学精品课程
3．长期趋势法的运用步骤 （1）收集委估不动产价格的历史数据和资料。 （2）整理分析收集到的价格资料，并排成时间序列。
（3）分析时间序列，找出变化规律。
（4）选择适当的长期趋势法进行估价。
华中师范大学精品课程
（四）长期趋势法的评价 1．优点 （1）长期趋势法的适应范围较广。 （2）估价结果完全由历史数据和长期趋势得出，长期
华中师范大学精品课程
上述方程中a,b,c的求解，可采用回归拟合方法求得。即根据实际 资料，求解标准方程组，从而确定二次曲线趋势方程。标准方程组为：

Pn p0 nd
式中:Pn――不动产价格的趋势值； Po――第一期不动产价格的实际值； n――趋势值的顺序数； d――逐年上涨额的平均值。(计算公式如下：
d ( P1 P 0) ( P 2 P1) ( P 3 P 2) ( Pi Pi 1) i
式中：i──第二期至末期趋势值的顺序数； P1，P2，P3„,Pi──第二期至末期的不动产价格的实际值。）
式中：Xi为第i年的价格发展速度（i＝1，2，„„，n），Pj为第j年
的实际交易价格（j＝0,1,2,„„，n），为平均发展速度。
预测公式为：
^ t P t P0 X
华中师范大学精品课程
2、指数曲线回归趋势法 如果估价对象各期环比发展速度大体相同，则可用指数曲线回归趋势方 法。指数曲线的方程为：
从而进行类推或延伸，作出对这类不动产价格在估价时点 的推测与判断，估算出这类不动产价格的方法。它的种类 有简易平均趋势法、移动平均趋势法、指数修匀趋势法、 季节指数法、趋势延伸法等。
华中师范大学精品课程
（二）长期趋势法的特点 1、估价结果具有预测性； 2、依据时间序列排列的不动产价格不存在单一的规
华中师范大学精品课程
二、路线价法的估价步骤
（一）划分路线价区段 （二）设定标准深度
（三）测算路线价
（四）制定深度修正系数表
1．深度指数修正的原理
华中师范大学精品课程
如图8-1所示，现在假设有一临街宽度为m米，深度为n米
的矩形宗地，平均每平方米的价格为A元，则此宗地的价
格应为m×n×Ａ元。 如图8-1所示，沿平行道路的方向，将深度以1m为单位加
1、平均发展速度趋势法 价格发展速度通常采用环比方式进行比较分析，即以报告期价格与报
告前一期价格对比求得。若逐期环比发展速度的数值基本一致，即可
用平均发展速度来预测该类不动产未来的价格。平均发展速度的值可 用下式求得：
X n n X 1X 2 Xn P1 P 2 P0 P1 Pn Pn 1 n Pn P0
华中师范大学精品课程
二、线性趋势分析法
1、平均增减量趋势法 如果从不动产价格的时间序列中看，价格逐年的增减量大致相同，我们 便可以认为该宗不动产价格有线性变化趋势。那么，下一年的价格也应当 符合这一趋势，即下期价格较现期的增减量大致相同于逐年的增减量。据 此便可以预测下一期的价格，其计算公式如下：
华中师范大学精品课程
（五）编制其他宗地条件修正系数表
1．宽度修正。 2．宽深比率修正。 3．容积率修正 4．出让、转让年期修正。
a P r 1 1 (1 r ) n
(式中：P—地价；a—年地租；r—还原利率； n—出让、出租或转上、转租
年期。)
5．朝向修正。 6．地价分配率修正。
趋势法可以避免一些争论。
（3）估价成本较低。 （4）所需资料较易获取。 （5）它可以撇开价格变动的因果关系。
华中师范大学精品课程
2．缺点 （1）估价结果带有预测性。 （2）在不动产市场不完善或缺乏较长期不动产价格历 史资料的地区不宜使用这种方法。