不动产投资中的法律与税收问题(PPT 82页)
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《房地产税收》PPT课件_OK
辖范围内，纳税人跨地区使用的土地，其纳税地点 由省、自治区、直辖市税务机关确定。
(2)纳税期限 土地使用税按年计算，分期缴纳。
2021/8/29
20
3、 城镇土地使用税
6、减税、免税 (1)政策性免税 1)国家机关、人民团体、军队自用的土地； 2)由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地 3)宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的土地； 4)市政街道、广场、绿化地带等公共用地； 5)直接用于农、林、牧、渔业的生产用地； 6)经批准开山填海整治的土地和改造的废弃土地， 从使用的月份起免缴土地使用税5年至10年； 7)由财政部另行规定的能源、交通、水利等设施用 地和其他用地。
2021/8/29
16
2、房 产 税
4)在基建工地为基建工地服务的各种工棚、材料棚
、休息棚和办公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时性 房屋，在施工期间一律免征房产税。但是，工程结束 后，施工企业将这种临时性房屋交还或估价转让给基 建单位的，应从基建单位接收的次月起，依照规定征 税。
5)企业办的各类学校、医院、托儿所、幼儿园自用 的房产，可免征房产税。
(1)纳税人(课税主体) 纳税人是国家行使课税权所指向的单位和个人， 即税法规定的直接负有纳税义务的单位和个人。
(2)课税对象(课税客体) 课税对象又称征税对象，是税法规定的课税目的 物，即国家对什么事物征税。 根据课税对象的性质不同，全部税种分为5大类： 流转税、收益税、财产税、资源税和行为目的税。
2021/8/29
28
4、 耕地占用税
6、 减税、免税 (1)减税范围 1)农村居民占用耕地新建住宅，按规定税额减半征 收。 2)一部分农村革命烈士家属、革命残废军人、鳏寡
孤独以及边远贫困山区生活困难的农户，在规定用地标 准内，新建住宅纳税确有困难的，由纳税人提出申请， 经所在地乡(镇)人民政府审核，报经县级人民政府批准
(2)纳税期限 土地使用税按年计算，分期缴纳。
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3、 城镇土地使用税
6、减税、免税 (1)政策性免税 1)国家机关、人民团体、军队自用的土地； 2)由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地 3)宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的土地； 4)市政街道、广场、绿化地带等公共用地； 5)直接用于农、林、牧、渔业的生产用地； 6)经批准开山填海整治的土地和改造的废弃土地， 从使用的月份起免缴土地使用税5年至10年； 7)由财政部另行规定的能源、交通、水利等设施用 地和其他用地。
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2、房 产 税
4)在基建工地为基建工地服务的各种工棚、材料棚
、休息棚和办公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时性 房屋，在施工期间一律免征房产税。但是，工程结束 后，施工企业将这种临时性房屋交还或估价转让给基 建单位的，应从基建单位接收的次月起，依照规定征 税。
5)企业办的各类学校、医院、托儿所、幼儿园自用 的房产，可免征房产税。
(1)纳税人(课税主体) 纳税人是国家行使课税权所指向的单位和个人， 即税法规定的直接负有纳税义务的单位和个人。
(2)课税对象(课税客体) 课税对象又称征税对象，是税法规定的课税目的 物，即国家对什么事物征税。 根据课税对象的性质不同，全部税种分为5大类： 流转税、收益税、财产税、资源税和行为目的税。
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4、 耕地占用税
6、 减税、免税 (1)减税范围 1)农村居民占用耕地新建住宅，按规定税额减半征 收。 2)一部分农村革命烈士家属、革命残废军人、鳏寡
孤独以及边远贫困山区生活困难的农户，在规定用地标 准内，新建住宅纳税确有困难的，由纳税人提出申请， 经所在地乡(镇)人民政府审核，报经县级人民政府批准
2024版年度房地产相关法律法规图案例PPT课件
以城市、县城、建制镇和工矿区范围内的土地为征税对象， 以实际占用的土地面积为计税依据，按规定税额对使用土地 的单位和个人征收。
契税
以所有权发生转移变动的不动产为征税对象，向产权承受人 征收的一种财产税。
28
房地产税收优惠政策
个人销售或购买住房免征印花税，个 人销售住房免征土地增值税。
对个人销售或购买住房暂免征收印花 税。
2024/2/3 • 骗取出口退税：以假报出口或者其他欺骗手段，骗取国家出口退税款的，由税务机关3追1 缴其骗取的退税款，并
THANKS
感谢观看
2024/2/3
32
维护市场秩序
通过规范房地产市场行为， 保障交易公平、公正，维 护市场秩序。
2024/2/3
保护权益
明确房地产权属关系，保 护房屋所有者、使用者等 各方权益。
促进发展
为房地产行业提供法律保 障，推动房地产市场健康、 稳定发展。
5
房地产法律法规发展历程
起步阶段
改革开放初期，房地产法律法规体系 初步建立，以《城市房地产管理法》 为代表。
2024/2/3
14
建筑工程质量管理
2024/2/3
质量管理体系与责任主体
明确参建各方的质量责任和义务。
质量监督与检查制度
包括政府监督、社会监督、企业自检等。
质量事故处理与责任追究
对质量事故进行调查、处理并追究相关责任。
15
房地产开发项目风险管理
风险识别与评估方法
运用定性和定量方法对项目风险进行识别和评估。
2024/2/3
24
物业服务企业资质与服务标准
物业服务企业资质
根据企业注册资本、专业人员数量、管理物业类型与面积等因素，分为一级、 二级、三级资质。
契税
以所有权发生转移变动的不动产为征税对象，向产权承受人 征收的一种财产税。
28
房地产税收优惠政策
个人销售或购买住房免征印花税，个 人销售住房免征土地增值税。
对个人销售或购买住房暂免征收印花 税。
2024/2/3 • 骗取出口退税：以假报出口或者其他欺骗手段，骗取国家出口退税款的，由税务机关3追1 缴其骗取的退税款，并
THANKS
感谢观看
2024/2/3
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维护市场秩序
通过规范房地产市场行为， 保障交易公平、公正，维 护市场秩序。
2024/2/3
保护权益
明确房地产权属关系，保 护房屋所有者、使用者等 各方权益。
促进发展
为房地产行业提供法律保 障，推动房地产市场健康、 稳定发展。
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房地产法律法规发展历程
起步阶段
改革开放初期，房地产法律法规体系 初步建立，以《城市房地产管理法》 为代表。
2024/2/3
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建筑工程质量管理
2024/2/3
质量管理体系与责任主体
明确参建各方的质量责任和义务。
质量监督与检查制度
包括政府监督、社会监督、企业自检等。
质量事故处理与责任追究
对质量事故进行调查、处理并追究相关责任。
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房地产开发项目风险管理
风险识别与评估方法
运用定性和定量方法对项目风险进行识别和评估。
2024/2/3
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物业服务企业资质与服务标准
物业服务企业资质
根据企业注册资本、专业人员数量、管理物业类型与面积等因素，分为一级、 二级、三级资质。
不动产投资中的法律与税收问题
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土地使用权是指土地使用者依法取得的，在法律规定的范 围内对土地享有的占有、使用、收益和在特定条件下依法 处分的权利。土地使用权作为一种独立的权利类型，主要 具有以下特征：（1）派生性。指土地使用权是由土地所 有权中分离出来的一种权利。所谓“分离”是指土地所有 人在不丧失土地所有权的情况下，将部分权能暂时或长久 地让渡给他人享有；（2）物权性。指土地使用权是基于 土地所有权而产生的，但并不从属于土地所有权，具有很 强的独立性。土地使用人对土地享有独立的支配权和排他 性的占有、使用、收益权；（3）明确的期限性。指土地 使用权最终要回归到所有权中使土地所有权恢复圆满状态。
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5.1.4 房地产交易法律制度 房地产交易法律制度，是国家为了加强房地产市
场管理，规范各种交易行为，维护正常的经济秩 序和社会秩序，保证房地产业的健康发展而制定 的各种法律规范的统称。 1. 房地产交易的概念 房地产交易是指以房屋等建筑物、构筑物及其占 用范围内的土地使用权为对象而进行的一种商品 交换活动。它包括转让、出租和抵押等。
第5章 不动产投资中的法律与税收问题
5.1 不动产投资中的法律问题 5.2 不动产投资税收
5.1 不动产投资中的法律问题
5.1.1 不动产法律概述 1. 不动产法律的概念 所谓不动产法律，是指国家调整不动产关系的法
律规范的总称。它是国家管理不动产市场，保护 不动产权利人的合法权益，促进不动产业发展的 重要工具。 具体来说，不动产法律是调整不动产开发、经营、 交易、管理以及与不动产相关的社会关系的法律 规范的总称，包括《中华人民共和国城市房地产 管理法》和与其相配套的行政法规、部门规章， 以及相关法规中的有关规定。
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2. 不动产法律的调整对象 不动产法律的调整对象是指不动产法律所调整的
土地使用权是指土地使用者依法取得的，在法律规定的范 围内对土地享有的占有、使用、收益和在特定条件下依法 处分的权利。土地使用权作为一种独立的权利类型，主要 具有以下特征：（1）派生性。指土地使用权是由土地所 有权中分离出来的一种权利。所谓“分离”是指土地所有 人在不丧失土地所有权的情况下，将部分权能暂时或长久 地让渡给他人享有；（2）物权性。指土地使用权是基于 土地所有权而产生的，但并不从属于土地所有权，具有很 强的独立性。土地使用人对土地享有独立的支配权和排他 性的占有、使用、收益权；（3）明确的期限性。指土地 使用权最终要回归到所有权中使土地所有权恢复圆满状态。
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5.1.4 房地产交易法律制度 房地产交易法律制度，是国家为了加强房地产市
场管理，规范各种交易行为，维护正常的经济秩 序和社会秩序，保证房地产业的健康发展而制定 的各种法律规范的统称。 1. 房地产交易的概念 房地产交易是指以房屋等建筑物、构筑物及其占 用范围内的土地使用权为对象而进行的一种商品 交换活动。它包括转让、出租和抵押等。
第5章 不动产投资中的法律与税收问题
5.1 不动产投资中的法律问题 5.2 不动产投资税收
5.1 不动产投资中的法律问题
5.1.1 不动产法律概述 1. 不动产法律的概念 所谓不动产法律，是指国家调整不动产关系的法
律规范的总称。它是国家管理不动产市场，保护 不动产权利人的合法权益，促进不动产业发展的 重要工具。 具体来说，不动产法律是调整不动产开发、经营、 交易、管理以及与不动产相关的社会关系的法律 规范的总称，包括《中华人民共和国城市房地产 管理法》和与其相配套的行政法规、部门规章， 以及相关法规中的有关规定。
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2. 不动产法律的调整对象 不动产法律的调整对象是指不动产法律所调整的
第二章不动产投资ppt课件
2.2.2不动产投资的价值 （2）收益法
在NPV法则下，净现值衡量了未来收益的现在价值和目 前的市场价值或投资成本之间的差额。
NPV=未来现金流的现在价值-投资 用ATCF代表税后现金流，ATER代表税后的权益回报 I 代表投资的权益成本
NPV n ATCFi ATER I
i1 (1 r)i (1 r)n
净收益：归属于土地或不动产的除去各种费用后的收 益。一般以年为单位。 净营业收益（net operation income,NOI)是有效毛收 入扣除运营费用后得到的归属于不动产的收入，未扣除
税收和抵押贷款还本付息额。
精品课件
2.2 不动产投资的价值分析
2.2.3资本化率的估计 资本化率可以通过风险溢酬法、市场提炼法、
易实例不动产的状况、交易双方的基本情况和交易目的、 交易情况等）
交易情况修正
精品课件
2.2 不动产投资的价值分析
2.2.2 不动产投资价值
（1）市场比较法（market comparison approach) 造成成交价格偏差的因素
有利害关系的人之间的交易 急于出售或急于购买的交易
交易双方或某一方对商场行情缺乏了解的交易 交易双方或某一方有特别动机或偏好的交易 特殊方式的交易 交易税费非正常负担的交易 相邻不动产的合并交易 受债权债务关系影响的交易。精品课件ຫໍສະໝຸດ 2.2 不动产投资的价值分析
2.2.2不动产投资的价值
假设必要回报率为k，未来所收回现金的再投资 收益率为r，使所有负的现金流的折现值等于未
来所有正的现金流的种植的报酬率，我们称之为
MIRR，若MIRR>k，接受此投资案，若MIRR<k，则
拒绝。
记现金流出为COF（包括期初和未来），未来现
在NPV法则下，净现值衡量了未来收益的现在价值和目 前的市场价值或投资成本之间的差额。
NPV=未来现金流的现在价值-投资 用ATCF代表税后现金流，ATER代表税后的权益回报 I 代表投资的权益成本
NPV n ATCFi ATER I
i1 (1 r)i (1 r)n
净收益：归属于土地或不动产的除去各种费用后的收 益。一般以年为单位。 净营业收益（net operation income,NOI)是有效毛收 入扣除运营费用后得到的归属于不动产的收入，未扣除
税收和抵押贷款还本付息额。
精品课件
2.2 不动产投资的价值分析
2.2.3资本化率的估计 资本化率可以通过风险溢酬法、市场提炼法、
易实例不动产的状况、交易双方的基本情况和交易目的、 交易情况等）
交易情况修正
精品课件
2.2 不动产投资的价值分析
2.2.2 不动产投资价值
（1）市场比较法（market comparison approach) 造成成交价格偏差的因素
有利害关系的人之间的交易 急于出售或急于购买的交易
交易双方或某一方对商场行情缺乏了解的交易 交易双方或某一方有特别动机或偏好的交易 特殊方式的交易 交易税费非正常负担的交易 相邻不动产的合并交易 受债权债务关系影响的交易。精品课件ຫໍສະໝຸດ 2.2 不动产投资的价值分析
2.2.2不动产投资的价值
假设必要回报率为k，未来所收回现金的再投资 收益率为r，使所有负的现金流的折现值等于未
来所有正的现金流的种植的报酬率，我们称之为
MIRR，若MIRR>k，接受此投资案，若MIRR<k，则
拒绝。
记现金流出为COF（包括期初和未来），未来现
房产税法-PowerPoint演示文稿
生活总会给你谢另一个谢机会，大这个机家会叫明天 6、
。2 020年8 月31日 星期一 上午6 时17分4 9秒06:1 7:4920. 8.31
人生就像骑单车，想保持平衡就得往前走
•
7、
。202 0年8月 上午6 时17分2 0.8.310 6:17Aug ust 31, 2020
•
8、业余生活要有意义，不要越轨。20 20年8 月31日 星期一6 时17分 49秒06 :17:493 1 August 2020
我们必须在失败中寻找胜利，在绝望中寻求希望
•
9、
。上 午6时17 分49秒 上午6 时17分0 6:17:49 20.8.31
• 10、一个人的梦想也许不值钱，但一个人的努力很值 钱。8/31/2020 6:17:49 AM06:17:492020/8/31
• 11、在真实的生命里，每桩伟业都由信心开始，并由 信心跨出第一步。8/31/2020 6:17 AM8/31/2020 6:17 A
第十一章 车船税法
纳税义务人 征税范围 税目与税率 应纳税额的计计算 优惠政策 征收管理
车船税法，是指国家制定的用以调整车 船使用税征收与缴纳之间权利及义务关系的 法律规范。
征收车船税目的:
可以促使纳税人提高车船使用效益，督促 纳税人合理利用车船；
可以通过税收手段开辟财源、集中财力， 缓解发展交通运输事业资金短缺的矛盾；
（三） 宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产免 征房产税。
（四） 个人所有非营业用的房产免征房产税。
（五） 对行使国家行政管理职能的中国人民银行 总行所属分支机构自用的房产免征房产税。
（六）经财政部批准免税的其他房产。 1 、已损坏不能用的房产和危房,免税.
第5章不动产投资中的法律与税收问题
2020/12/2
主讲人：李军峰
13
❖ 5.1.3 房地产开发法律制度
❖ 城市房屋管理关系：指国家有关城市住房及其他规 划、开发、建设和改造的管理和被管理的关系。
2020/12/2
主讲人：李军峰
4
❖ 5.1.2 房地产开发用地法律制度
❖ 土地开发用地：指依法取得了土地使用权，进行投 资开发建设基础设施和房屋的国有土地，包括基础 设施建设用地、房屋建设用地和土地房屋一体化建 设用地。
权益，促进不动产业发展的重要工具; ❖ 是调整不动产开发、经营、交易、管理以及与不动
产相关的社会关系的法律规范的总称，包括《中华 人民共和国城市房地产管理法》和与其相配套的行 政法规、部门规章，以及相关法规中的有关规定。
2020/12/2
主讲人：李军峰
2
❖ 2. 不动产法律的调整对象 ❖ 不动产法律的调整对象是指不动产法律所调整的特
❖ （3）明确的期限性。指土地使用权最终要回归到所有权中 使土地所有权恢复圆满状态。
2020/12/2
主讲人：李军峰
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国有土地使用权
❖ 国有土地使用权：指国有土地的使用人依法利用土 地并取得收益的权利。
❖ 国有土地使用权的取得方式有划拨、出让、出租、 入股等。
❖ 有偿取得的国有土地使用权可以依法转让、出租、 抵押和继承。
2020/12/2
主讲人：李军峰
12
❖ 3. 土地使用权划拨 ❖ （1）土地使用权划拨的概念 ❖ 国家依法按照一定的程序将国有建设用地的使用权
无偿地转移给建设用地者。
❖ （2）土地使用权划拨的范围 ❖ 《城市房地产管理法》规定：
❖ ①国家机关用地和军事用地；②城市基础设施用地 和公益事业用地；
房地产开发企业税收讲解ppt课件
期补贴收入+上期营业外收支） ×100%
11
关联方定价合理性分析
项目
指
标
关联交易定价是否 主要结合关联方关系及其交易，运用收入、成本、
合理
费用、非经常性损益主要评估指标进行分析。
12
项目
非关联方串谋分析
指
标
主营业务收入离散度=（本月主营业务收入-本年主营业 务收入月平均数）÷本年主营业务收入月平均数×100%
29
混合项目要分开核算
对纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应 分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增 值额的，其建造的普通标准住宅不能适用相关的免税规 定。
30
转让旧房的计算操作性增强
凡是已使用一定时间或达到一定磨损程度的房产均属旧房。使用时间 和磨损程度标准可由各省、自治区、直辖市财政厅（局）和地方税务 局具体规定。
对未按预征规定期限预缴税款的，从限定的缴纳税款期 限届满的次日起，加收滞纳金。
28
明确普通标准住宅标准
住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平 方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交 易价格1.2倍以下。各省、自治区、直辖市要根据实际 情况，制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准。 允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的 比例不得超过上述标准的20％。
客户商业信用负债增长率=[（月末预收账款+月末其他应付 款）-（月初预收账款+月初其他应付款）] ÷（月初预收账
款+月初其他应付款）×100%
4
项目
视同销售情况分析
指
标
自产产品视同销售业 名义销项税额=（主营业务收入+其他业务收入
11
关联方定价合理性分析
项目
指
标
关联交易定价是否 主要结合关联方关系及其交易，运用收入、成本、
合理
费用、非经常性损益主要评估指标进行分析。
12
项目
非关联方串谋分析
指
标
主营业务收入离散度=（本月主营业务收入-本年主营业 务收入月平均数）÷本年主营业务收入月平均数×100%
29
混合项目要分开核算
对纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应 分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增 值额的，其建造的普通标准住宅不能适用相关的免税规 定。
30
转让旧房的计算操作性增强
凡是已使用一定时间或达到一定磨损程度的房产均属旧房。使用时间 和磨损程度标准可由各省、自治区、直辖市财政厅（局）和地方税务 局具体规定。
对未按预征规定期限预缴税款的，从限定的缴纳税款期 限届满的次日起，加收滞纳金。
28
明确普通标准住宅标准
住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平 方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交 易价格1.2倍以下。各省、自治区、直辖市要根据实际 情况，制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准。 允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的 比例不得超过上述标准的20％。
客户商业信用负债增长率=[（月末预收账款+月末其他应付 款）-（月初预收账款+月初其他应付款）] ÷（月初预收账
款+月初其他应付款）×100%
4
项目
视同销售情况分析
指
标
自产产品视同销售业 名义销项税额=（主营业务收入+其他业务收入
不动产开发投资项目风险分析课件(PPT 51张)
2， m Q 16822 1
m2
20.02.2019
主讲人：李军峰
28
（3）项目的最大利润点即利润函数的一阶导数为 零的点，即
0 . 02 Q 192 0
解得
Q 9600 m2
时，利润函数的二阶导数为 当 Q 9600 ，因此该点即为利润函数的最大值。将
0 . 02 0
主讲人：李军峰 12
20.02.2019
4. 敏感性分析法 在项目执行或经营过程中，当不确定因素发生变化 时，项目的经济效益会发生相应变化，其变化的大 小反映了不确定因素的敏感程度，选取敏感性强的 因素来预测项目效益的变动幅度，即为敏感性分析。
20.02.2019
主讲人：李军峰
13
5. 概率分析法 当不动产投资项目不确定因素的变动值偏离正常值 较大，并常具有偶然性时，用盈亏平衡分析和敏感 性分析已难以对项目的变动度进行测定，而需要运 用概率分析的方法进行预测。
主讲人：李军峰 9
20.02.2019
2. 德尔菲法 德尔菲法是美国著名咨询机构兰德公司于20世 纪50年代初发明的。该方法采用匿名发表意见的方 式，即专家之间不互相讨论，不发生横向联系，只 与调查人员发生关系，通过多轮调查专家对问卷所 提问题的看法，经过反复征询、归纳、修改，最后 汇总成专家基本一致的看法，作为预测的结果。
8.1.2 不动产开发投资项目风险的分类 1. 按风险的性质，可分为静态风险和动态风险 静态风险主要是指由于自然灾害和意外事故带来的风险， 自然灾害如台风、地震、海啸等，意外事故如火灾、盗窃等。 动态风险主要是由于企业自身的经营状况和市场变动等因素 引起的风险，如企业管理人员决策失误的风险、居民住房需 求偏好变化的风险等。 2. 按风险的效应，可以分为纯粹风险和投机风险 纯粹风险是指只有损失机会而无获利机会的风险，如火灾、 地震、盗窃等风险，这类风险只会造成损失，而不会带来任 何风险收益，这种风险是所有投资者都想要规避的。投机风 险与纯粹风险相对应，是指那些既有损失的可能，又有获利 机会的风险。
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有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管 理人员不少于40人，其中具有中级以上职称的管理人员不少 于20人，持有资格证书的专职会计人员不少于4人；工程技 术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称；
具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质 量保证书》和《住宅使用说明书》制度；未发生过重大工程 质量事故。
国有土地的收益权：一部分由土地使用者享有，一 部分由国家通过收取土地使用税(费)和土地使用权 有偿出让的形式来实现。
国有土地的处分权主要由国家来行使。
06.01.2020
主讲人：李军峰
6
农民集体土地所有权
农民集体土地所有权：指农民集体依法对其所有的 土地占有、使用、收益和处分的权利。集体土地所 有权的主体是农村集体经济组织中的农民集体。
06.01.2020
主讲人：李军峰
16
设立房地产开发企业，应当向工商行政管理 部门申请设立登记。
设立有限责任、股份有限，从事房地产开发 经营的，还应当执行法律有关规定。
房地产开发企业在领取营业执照后的一个月 内，应当到登记机关所在地的县级以上地方 人民政府规定的部门备案。
06.01.2020
配套建设的原则。
综合开发有利于实现城市总体规划，加快改变城市的面貌； 有利于城市各项建设的协调发展，促进生产，方便生活，有 利于缩短建设周期，提高经济效益和社会效益。
06.01.2020
主讲人：李军峰
15
3. 房地产开发企业设立和资质认定 （1）房地产开发企业设立的条件 ①有自己的名称和组织机构； ②有固定的经营场所； ③有符合国务院规定的注册资本； ④有足够的专业技术人员； ⑤法律、法规规定的其他条件。
主讲人：李军峰
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（2）房地产开发企业的资质认定 ①一级资质： 注册资本不低于5000万元；从事房地产开发经营5年以上； 近3年房屋建筑面积累计竣工30万平方米以上，或者累计完
成与此相当的房地产开发投资额； 连续5年建筑工程质量合格率达100%；上一年房屋建筑施工
面积15万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发投资 额；
商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住
宅使用说明书》制度；未发生过重大工程质量事故。
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4. 房地产开发建设法律责任
（1）房地产开发建设单位的法律责任
①未取得营业执照擅自从事房地产开发业务的，由县级以上 人民政府工商行政管理部门责令停止房地产开发业务活动， 没收违法所得，可以并处违法所得5 倍以下的罚款。
土地使用权作为一种独立的权利类型，主要具有以下特征：
（1）派生性。指土地使用权是由土地所有权中分离出来的 一种权利。 “分离”：指土地所有人在不丧失土地所有权 的情况下，将部分权能暂时或长久地让渡给他人享有；
（2）物权性。指土地使用权是基于土地所有权而产生的， 但并不从属于土地所有权，具有很强的独立性。土地使用人 对土地享有独立的支配权和排他性的占有、使用、收益权；
1. 土地所有权和土地使用权的概念
土地所有权：指土地所有者在法律规定的范围内， 行使对土地占有、使用、收益和处分的权利。
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国家土地所有权
国家土地所有权：指国家对国有土地占有、使用、 收益和处分的权利。
在一般情况下，由于国家本身不使用土地，因此， 除了未利用的土地以外，占有和使用国有土地的权 利一般由具体的单位和个人取得。
城市房屋管理关系：指国家有关城市住房及其他规 划、开发、建设和改造的管理和被管理的关系。
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5.1.2 房地产开发用地法律制度
土地开发用地：指依法取得了土地使用权，进行投 资开发建设基础设施和房屋的国有土地，包括基础 设施建设用地、房屋建设用地和土地房屋一体化建 设用地。
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3. 土地使用权划拨 （1）土地使用权划拨的概念 国家依法按照一定的程序将国有建设用地的使用权
无偿地转移给建设用地者。
（2）土地使用权划拨的范围 《城市房地产管理法》规定：
①国家机关用地和军事用地；②城市基础设施用地 和公益事业用地；
③国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地； ④法律、行政法规规定的其他用地。
②未取得资质等级证书或者超越资质等级从事房地产开发经 营的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令限期改 正，处5万元以上10万元以下的罚款；逾期不改正的，由工 商行政管理部门吊销营业执照。
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③擅自转让房地产开发项目的，由县级以上人民政 府负责土地管理工作的部门责令停止违法行为，没 收违法所得，可以并处违法所得5倍以下的罚款。
权益，促进不动产业发展的重要工具; 是调整不动产开发、经营、交易、管理以及与不动
产相关的社会关系的法律规范的总称，包括《中华 人民共和国城市房地产管理法》和与其相配套的行 政法规、部门规章，以及相关法规中的有关规定。
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2. 不动产法律的调整对象 不动产法律的调整对象是指不动产法律所调整的特
④违反商品房预售应当符合条件的规定预售商品房 的，由县级以上人民政府房地产管理部门责令停止 预售活动，没收违法所得，可以并处已收取的预付 款1%以下的罚款。
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商品房预售应当符合条件
商品房预售,是指开发商将尚未建成、取得房产证的商品房预先出售给承 购人,由承购人根据预售合同支付房款并在房屋竣工验收合格,发展商办 理大产证后取得小产证的房屋买卖形式。
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5.1.3 房地产开发法律制度
1. 房地产开发的概念
指在依法取得土地使用权的国有土地上进行基础设 施、房屋建设的行为。
所谓基础设施建设是指给水、排水、供电、供热、供气、通讯和道路等
设施建设和土地的平整。
2. 房地产开发的原则
指在城市规划区国有土地范围内从事房地产开发并 实施房地产开发管理中应依法遵守的基本原则。
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（3）土地使用权出让合同 土地使用权出让合同包括以下主要内容： ①出让合同双方当事人的名称、地址；②出让合同
的标的（包括出让合同标的要求的土地位置、面积、 界线等土地自然状况等）； ③土地用途；④土地出让金的数额、支付方式和支 付期限；⑤土地使用权出让年限；⑥建设规划设计 条件即使用条件； ⑦出让合同双方当事人的权利和义务；⑧出让合同 的变更和续期；⑨违约责任；⑩土地使用权的终止。
集体土地所有者有权依法使用自己拥有的土地，集 占有、使用、收益和处分的权能于一身。
集体所有的土地在国家征用或其他农民集体依法使 用时，集体土地的所有者有要求依法得到补偿的权 利。从某种意义上来说，这就是土地所有权中处分 权权能的实现。
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土地使用权是指土地使用者依法取得的，在法律规定的范围 内对土地享有的占有、使用、收益和在特定条件下依法处分 的权利。
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②二级资质： 注册资本不低于2000万元；从事房地产开发经营3年以上； 近3年房屋建筑面积累计竣工15万平方米以上，或者累计完
成与此相当的房地产开发投资额； 连续3年建筑工程质量合格率达100%；上一年房屋建筑施工
面积10万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发投资 额； 有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管 理人员不少于20人，其中具有中级以上职称的管理人员不少 于10人，持有资格证书的专职会计人员不少于3人；工程技 术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称； 具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质 量保证书》和《住宅使用说明书》制度；未发生过重大工程 质量事故。
（1）依法在取得土地使用权的城市规划区国有土地范围内
从事房地产开发的原则。
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（2）必须严格执行城市规划的原则。
（3）符合国家产业政策、国民经济与社会发展计 划的原则。
（4）坚持经济、社会和环境效益相统一的原则 （5）应当坚持全面规划、合理布局、综合开发、
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③三级资质： 注册资本不低于800万元；从事房地产开发经营2年以上； 房屋建筑面积累计竣工5万平方米以上，或者累计完成与此
相当的房地产开发投资额； 连续2年建筑工程质量合格率达100%；有职称的建筑、结构、
财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于10人，其 中具有中级以上职称的管理人员不少于5人，持有资格证书 的专职会计人员不少于2人； 工程技术、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称， 统计等其他业务负责人具有相应专业初级以上职称； 具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质 量保证书》和《住宅使用说明书》制度；未发生过重大工程 质量事故。
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第5章 不动产投资中 的法律与税收问题
5.1 不动产投资中的法律问题 5.2 不动产投资税收
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5.1 不动产投资中的法律问题
5.1.1 不动产法律概述 1. 不动产法律的概念 不动产法律：指国家调整不动产关系的法律规范的
总称; 是国家管理不动产市场，保护不动产权利人的合法
划拨土地使用权在补办出让手续、补缴或抵交土地 使用权出让金之后，才可以转让、出租、抵押。
具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质 量保证书》和《住宅使用说明书》制度；未发生过重大工程 质量事故。
国有土地的收益权：一部分由土地使用者享有，一 部分由国家通过收取土地使用税(费)和土地使用权 有偿出让的形式来实现。
国有土地的处分权主要由国家来行使。
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农民集体土地所有权
农民集体土地所有权：指农民集体依法对其所有的 土地占有、使用、收益和处分的权利。集体土地所 有权的主体是农村集体经济组织中的农民集体。
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设立房地产开发企业，应当向工商行政管理 部门申请设立登记。
设立有限责任、股份有限，从事房地产开发 经营的，还应当执行法律有关规定。
房地产开发企业在领取营业执照后的一个月 内，应当到登记机关所在地的县级以上地方 人民政府规定的部门备案。
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配套建设的原则。
综合开发有利于实现城市总体规划，加快改变城市的面貌； 有利于城市各项建设的协调发展，促进生产，方便生活，有 利于缩短建设周期，提高经济效益和社会效益。
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3. 房地产开发企业设立和资质认定 （1）房地产开发企业设立的条件 ①有自己的名称和组织机构； ②有固定的经营场所； ③有符合国务院规定的注册资本； ④有足够的专业技术人员； ⑤法律、法规规定的其他条件。
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（2）房地产开发企业的资质认定 ①一级资质： 注册资本不低于5000万元；从事房地产开发经营5年以上； 近3年房屋建筑面积累计竣工30万平方米以上，或者累计完
成与此相当的房地产开发投资额； 连续5年建筑工程质量合格率达100%；上一年房屋建筑施工
面积15万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发投资 额；
商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住
宅使用说明书》制度；未发生过重大工程质量事故。
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4. 房地产开发建设法律责任
（1）房地产开发建设单位的法律责任
①未取得营业执照擅自从事房地产开发业务的，由县级以上 人民政府工商行政管理部门责令停止房地产开发业务活动， 没收违法所得，可以并处违法所得5 倍以下的罚款。
土地使用权作为一种独立的权利类型，主要具有以下特征：
（1）派生性。指土地使用权是由土地所有权中分离出来的 一种权利。 “分离”：指土地所有人在不丧失土地所有权 的情况下，将部分权能暂时或长久地让渡给他人享有；
（2）物权性。指土地使用权是基于土地所有权而产生的， 但并不从属于土地所有权，具有很强的独立性。土地使用人 对土地享有独立的支配权和排他性的占有、使用、收益权；
1. 土地所有权和土地使用权的概念
土地所有权：指土地所有者在法律规定的范围内， 行使对土地占有、使用、收益和处分的权利。
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国家土地所有权
国家土地所有权：指国家对国有土地占有、使用、 收益和处分的权利。
在一般情况下，由于国家本身不使用土地，因此， 除了未利用的土地以外，占有和使用国有土地的权 利一般由具体的单位和个人取得。
城市房屋管理关系：指国家有关城市住房及其他规 划、开发、建设和改造的管理和被管理的关系。
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5.1.2 房地产开发用地法律制度
土地开发用地：指依法取得了土地使用权，进行投 资开发建设基础设施和房屋的国有土地，包括基础 设施建设用地、房屋建设用地和土地房屋一体化建 设用地。
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3. 土地使用权划拨 （1）土地使用权划拨的概念 国家依法按照一定的程序将国有建设用地的使用权
无偿地转移给建设用地者。
（2）土地使用权划拨的范围 《城市房地产管理法》规定：
①国家机关用地和军事用地；②城市基础设施用地 和公益事业用地；
③国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地； ④法律、行政法规规定的其他用地。
②未取得资质等级证书或者超越资质等级从事房地产开发经 营的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令限期改 正，处5万元以上10万元以下的罚款；逾期不改正的，由工 商行政管理部门吊销营业执照。
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22
③擅自转让房地产开发项目的，由县级以上人民政 府负责土地管理工作的部门责令停止违法行为，没 收违法所得，可以并处违法所得5倍以下的罚款。
权益，促进不动产业发展的重要工具; 是调整不动产开发、经营、交易、管理以及与不动
产相关的社会关系的法律规范的总称，包括《中华 人民共和国城市房地产管理法》和与其相配套的行 政法规、部门规章，以及相关法规中的有关规定。
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2. 不动产法律的调整对象 不动产法律的调整对象是指不动产法律所调整的特
④违反商品房预售应当符合条件的规定预售商品房 的，由县级以上人民政府房地产管理部门责令停止 预售活动，没收违法所得，可以并处已收取的预付 款1%以下的罚款。
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商品房预售应当符合条件
商品房预售,是指开发商将尚未建成、取得房产证的商品房预先出售给承 购人,由承购人根据预售合同支付房款并在房屋竣工验收合格,发展商办 理大产证后取得小产证的房屋买卖形式。
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5.1.3 房地产开发法律制度
1. 房地产开发的概念
指在依法取得土地使用权的国有土地上进行基础设 施、房屋建设的行为。
所谓基础设施建设是指给水、排水、供电、供热、供气、通讯和道路等
设施建设和土地的平整。
2. 房地产开发的原则
指在城市规划区国有土地范围内从事房地产开发并 实施房地产开发管理中应依法遵守的基本原则。
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（3）土地使用权出让合同 土地使用权出让合同包括以下主要内容： ①出让合同双方当事人的名称、地址；②出让合同
的标的（包括出让合同标的要求的土地位置、面积、 界线等土地自然状况等）； ③土地用途；④土地出让金的数额、支付方式和支 付期限；⑤土地使用权出让年限；⑥建设规划设计 条件即使用条件； ⑦出让合同双方当事人的权利和义务；⑧出让合同 的变更和续期；⑨违约责任；⑩土地使用权的终止。
集体土地所有者有权依法使用自己拥有的土地，集 占有、使用、收益和处分的权能于一身。
集体所有的土地在国家征用或其他农民集体依法使 用时，集体土地的所有者有要求依法得到补偿的权 利。从某种意义上来说，这就是土地所有权中处分 权权能的实现。
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土地使用权是指土地使用者依法取得的，在法律规定的范围 内对土地享有的占有、使用、收益和在特定条件下依法处分 的权利。
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②二级资质： 注册资本不低于2000万元；从事房地产开发经营3年以上； 近3年房屋建筑面积累计竣工15万平方米以上，或者累计完
成与此相当的房地产开发投资额； 连续3年建筑工程质量合格率达100%；上一年房屋建筑施工
面积10万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发投资 额； 有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管 理人员不少于20人，其中具有中级以上职称的管理人员不少 于10人，持有资格证书的专职会计人员不少于3人；工程技 术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称； 具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质 量保证书》和《住宅使用说明书》制度；未发生过重大工程 质量事故。
（1）依法在取得土地使用权的城市规划区国有土地范围内
从事房地产开发的原则。
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（2）必须严格执行城市规划的原则。
（3）符合国家产业政策、国民经济与社会发展计 划的原则。
（4）坚持经济、社会和环境效益相统一的原则 （5）应当坚持全面规划、合理布局、综合开发、
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③三级资质： 注册资本不低于800万元；从事房地产开发经营2年以上； 房屋建筑面积累计竣工5万平方米以上，或者累计完成与此
相当的房地产开发投资额； 连续2年建筑工程质量合格率达100%；有职称的建筑、结构、
财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于10人，其 中具有中级以上职称的管理人员不少于5人，持有资格证书 的专职会计人员不少于2人； 工程技术、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称， 统计等其他业务负责人具有相应专业初级以上职称； 具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质 量保证书》和《住宅使用说明书》制度；未发生过重大工程 质量事故。
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第5章 不动产投资中 的法律与税收问题
5.1 不动产投资中的法律问题 5.2 不动产投资税收
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5.1 不动产投资中的法律问题
5.1.1 不动产法律概述 1. 不动产法律的概念 不动产法律：指国家调整不动产关系的法律规范的
总称; 是国家管理不动产市场，保护不动产权利人的合法
划拨土地使用权在补办出让手续、补缴或抵交土地 使用权出让金之后，才可以转让、出租、抵押。