境外房地产基金投资模式.ppt
REITS基金ppt
REITs房地产信托基金公募REITs（Real Estate Investment Trusts），全名叫“不动产投资信托基金”公募/私募它是通过向投资者发行基金份额来募集资金，并由专门机构投资到房地产项目中去，投资者按比例获得收益的一种基金。
REITs投资组合中的房地产，除了包括住宅、公寓、写字楼，还包括数据中心、医疗设施、仓库、基础设施等等。
钱还是那个钱，房子还是那个房子，在开发商手里，那叫“不动产”，拿出来做成REITs，分给大家，这就叫做“资产证券化”。
1.本质还是基金•如果投资者不想或者不足以购买整个资产，所以可以用少点的钱购买基金份额，参与到这些地产或者基建项目中。
（“我买不起客厅，总能买块砖头吧！”）•对于不动产投资比较不熟悉的投资者，通过这种方式等于是把钱交给基金经理来帮你管理、收租，乐得省心，定期分红即可。
2和自己买房子、商铺有啥本质上的区别呢？•1是买房子买商铺非常花时间、精力和成本的，但是买卖基金要简单得多•2是公募REITs，即这些基金将可以在二级市场交易。
可以像股票一样交易得•3是投资者个人买商铺，回报率不一定比得上REITs，因为REITs 汇总的资金量大，可以投标到更好的基建项目，更好位置的商铺、商场•4是房地产税收；REITs不需要房地产税，本质是基金3真的会买房地产嘛，会不会亏得•目前已经实行REITs的国家/地区包括美国、香港、日本、新加坡、澳大利亚等，均对REITs的投资对象和分红方式做出了非常明确、详细的规定。
•以美国为例：•REITs 的资产组合中至少有 75%的资产价值为房地产、抵押贷款、其他 REITs 份额、现金或政府证券。
•收入来源中90%以上是租金或利息收入、出售资产或其他信托组织的股息收入，以及其它源于房地产渠道的收入。
4长期持有，短期持有，会稳赚嘛？•1公募REITs作为可以交易的基金，它本身具有双重属性：•租金分红，取决于基建项目的具体情况，可能会还不错，或者比较稳定。
房地产投资信托基金(REITS)(ppt 21页)
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10、REITs 房地产分布
美国REITs投资的房地产分布
零售业Retail 住宅Residential 工业/办公Industrial/Office 特殊Specialty 医疗Health Care 自助式储存仓库Self Storage 分散化资产Diversified MBS 酒店/度假村Lodging/Resort
• 发展路径直接，法律障碍较少，市场需求 大，交易前景好。
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5、REITs 的历史
历史:
• 在美国起源于十九世纪八十年代。当时投资者为了避免双重征税，成立信托 形式的公司，主要原因是依照税法，信托公司如果收入分配给收益人，不被 征收公司利润税。
• 对信托公司的税收优势在二十世纪的三十年代被取消，公司和个人的收入必 须支付公司和个人收入税。
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12、REITs 交易和收益
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13、我国发展REITs产品的环境
• 房地产行业迫切需要银行外的融资渠道;
• 我国证券市场需要风险相对较低的产品
• 发展路径直接，法律障碍较少，市场需求 大，交易前景好
• 以固定收益形式的房地产信托计划发展迅 速,但隐含巨大风险
• 香港:只限投资于可以产生收入的香港房地产项目;所持有的不产生收入的非 房地产资产不可超过总资产净值的10%；
收入分配:收入的绝大部分以分红形式分配给投资者 • 美国:将不低于90%的利润作为红利分配给股东 • 新加坡:每年必须将至少90%的收入分配给投资者 • 香港:90%的净利润以红利形式分配给信托单位持有人
海外房产投资项目方案
海外房产投资项目方案项目背景海外房产投资是指个人或机构通过购买海外房地产来实现资本增值的投资行为。
随着经济全球化的不断发展和国内房地产市场的回暖，海外房产投资成为投资者的热门选择之一。
海外房产投资有助于实现投资的分散化和风险的规避，同时也能够提供房产的增值和租金收益。
投资目标本投资项目旨在通过购买海外房地产来实现资本增值和租金收益，同时实现投资的风险分散和资产配置的多元化。
投资目标包括： 1. 获得稳定的租金收益 2. 获得房地产市场的增值收益 3. 实现资金的保值和增值 4. 分散投资风险投资策略为了实现投资目标，我们将采用以下投资策略： 1. 选择稳定的经济环境和政治环境的国家或地区进行投资。
这将有助于减少投资风险，并保证房产市场的增值潜力。
2. 对于投资国家或地区的房地产市场进行详细研究，包括市场规模、供需状况、价格趋势等。
通过充分的市场调研，确保选定的海外房产市场具有良好的发展潜力。
3. 选择优质的房地产项目进行投资。
这包括购买高品质的住宅、商业地产或度假胜地，以确保房产的租金和增值潜力。
4. 与当地的专业房地产公司或中介合作，以获取准确的市场信息和专业的投资建议。
这将有助于降低投资风险，并提高投资回报率。
5. 根据投资目标和预算，制定合理的投资计划。
投资计划应包括购买时间、投资金额、投资周期、退出策略等。
风险管理任何投资都存在一定的风险，海外房产投资也不例外。
为了管理投资风险，我们将采取以下措施： 1. 仔细评估投资国家或地区的政治、经济、法律等风险因素，选择稳定的投资环境。
2. 委托专业律师进行法律尽职调查，确保购买的房产具有清晰的产权和合法的交易流程。
3. 仔细评估房产项目的相关风险，包括市场风险、物业管理风险等。
确保选择的项目有稳定的租金收益和增值潜力。
4. 分散投资风险，不将所有资金集中于单一项目或地区。
5. 对于投资国家或地区的政策变化、经济波动等风险因素做出及时反应，并相应调整投资策略。
国内外房地产基金模式与融资方式分析及基础讲诉
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房地产投资信托基金的一般投资特征
收益率波动小，回报较稳定； 比直接投资地产能更加便利的进行投资，比投资地产股票更直接地参与物业投 资； 能实现投资的多样化，选择不同地区和类型的房地产项目及业务； 中小投资者通过房地产投资信托方式，在承担有限责任的同时，可以间接获得 大规模房地产投资的利益；
发展商四证全后，伟业协助其向银行贷款1.2亿。
资金缺口三的解决个案：
资金缺口三比较突出的一个例子是北京今典集团“苹果社区”的“贴息委托贷款”案例。因为“121文 件”规定商业银行只能对购买主体结构已封顶的住房发放个人住房贷款，为解决从拿到预售证到项目 封顶这段时期内的资金瓶颈，今典集团推出“发展商贴息委托贷款”的策略，今典自己出资2亿元，以 “贴息委托贷款”的方式委托给北京市商业银行，在楼盘封顶之前向购房者进行按揭，利率比正常银 行贷款利率低一个百分点；待楼盘封顶之后，该按揭转为正常利率的银行住房贷款。精瑞基金和北国 投的介入改变来了上述模式：
在大多数国家房地产基金以房地产投资信托基金REIT(Real Estate Investment Trust)的名义存在。
目前我国房地产产业投资基金严格来讲是私募的，实际上是投资公司的形式，由专业 的人员（比如一些有影响力的大腕级人物）或专业公司运作管理的资金。
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房地产基金的分类
基金的分类
缺口二： 四证未全，银 行不发放开发 贷款
基金介入 拿到四证
拿到预售证
缺口三： 项目未封顶， 银行不发放按 揭贷款
基金介入 结构封顶
2、房地产基金介入房地产开发时点的案例
资金缺口一的解决个案： 北京左岸公社。项目在获得立项后，资金出现问题，土地出让金都没办法缴纳。伟 业基金介入后做了一系列操作，帮其解决资金问题：
房地产基金(投资模式)
投资模式
01 相关内容
03 基金特点 05 基金种类
目录
02 分类 04 优势 06 风险
房地产基金即私募股权，房地产投资基金一般指专注于房地产领域的私募股权基金，是一种面向私有房地产 资金进行并购或开发的投资模式。
美国是世界上最早成立房地产投资基金的国家之一，也是金融制度、法律法规相对健全的国家，20世纪60年 代,为解决房地产投资专业性要求高、资金需求大、地域性强、流动性差等不利因素，美国出现了由房地产专业机 构管理的房地产投资信托基金,其在汇集众多投资者的资金后进行房地产投资。
基金特点
具有流动性强的特点,便于投资者控制风险,而且该类基金具有面向投资者更为广泛的优点。但是美国对开放 式房地产投资基金的投资方向有所限制,该类基金一般不能直接投资于房地产资产,而是要通过投资于房地产投资 信托股票、房地产相关债券等房地产相关金融产品来参与房地产产业的投资,而且要求其在房地产方面的投资比例 达到基金规模的90%以上。
相关内容
随着房地产基金运作模式的不断成熟和运作规模的不断扩大,当前房地产基金几乎已经渗入美国每一个大中城 市的房产经营活动中。房地产投资基金的发展不仅为广大投资者提供一种金融投资工具,也为房地产业的发展提供 了高效的融资渠道,成为连接金融和房地产两大行业的纽带。
房地产基金
分类
美国房地产投资基金有开放式基金和封闭式基金的区分,采用互惠基金的共同基金组织形式的房地产投资基金 基本属于开放式基金,而采用有限合伙制度组织形式的房地产投资基金多为封闭式基金。其中,以有限合伙制房地 产投资基金最为普遍,而采用开放式基金模式的相对较少;约占30%。
公司型房地产基金
公司型房地产基金是以《公司法》为基础设立、通过发行基金单位筹集资产并投资于房地产的基金。其认购 人和持有人是基金的股东，享有股东所应享有的一切利益，同时也是基金公司亏损的最终承担者；其发起人可以 自己管理基金，也可以从组织之外聘请基金管理公司进行基金的投资管理。
第十三讲REITs讲义61页PPT
对于投资者来说，REITs也理解为一种金融工具，是一种专门投 资于房地产业的证券化产业投资基金，通过发行股票（受益凭 证），集合公众投资者资金，由专门机构经营管理，通过多元化 的投资，选择不同地区、不同类型的房地产项目进行投资组合， 在有效降低风险的同时通过将投资不动产所产生的收入以派息的 方式分配给股东，从而使投资人获取长期稳定的投资收益。
权益型, 113, 83%
数据来源：reits：Historical REIT Industry Market Capitalization: 1972-2019
（2）美国REITs按照组织形式划分：
信托型（契约型）：是指依据信托契约或信托法理，通过发行受益 凭证而组建的投资基金，这类基金一般由基金管理公司(管理人)、 托管公司(托管人)及投资者三方当事人订立信托契约而组建，在组 织结构上不设董事会，基金管理公司往往自己作为发起人发起设立 基金，自行管理基金的经营和操作。
按照是否上市划分
上市REITs和非上市REITs
（1）按照资金投向以及盈利模式划分
这种分类是最常用的分类方法
权益型(Equity REITs)：拥有并经营房地产，以租金 为主要收入；
抵押型(Mortgage REITs)：向地产商直接贷款或购买 房地产抵押贷款支持的证券 (MBS)
混合型(Hybrid REITs)：既拥有实物资产又向地产商 贷款。
当今美国市场无论在数量和市值方面，权益型 REITs均占绝对主导的地位