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济南高新区项目整体策划建议大纲

总纲:济南写字楼市场的竞争是激烈的,但对于我们而言,随着济南经济和高新区的发展,只要我们抓住市场空白点，智能园区项目还是有可以作为的市场空间。正如营销界常说的一句名言:只有饱和的产品,没有饱和的市场。

第一部分济南商务办公楼市场研究

1、就济南写字楼现状而言，商住楼占据半壁江山

2、整体水平处于低端，没有空调设置最为突出

3、消费主力以民营企业和个人购买为主

4、东二环板块、经十路板块、高新区板块新三点打破旧格局

5、三庆财富中心、东环国际广场等部分项目破冰而出

6、综合各方面的因素，未来发展趋向东部

第二部分高新区区域环境综合评价

1、政府寄希望成为一架经济发展的引擎机（总量很低，未来看好）

2、一个没有梳洗打扮的少女（杂乱但充满希望的区域）

3、一个正在发育的力士（规划很多、但没有落实的地方）

4、一位渴望贵客上门的主人（下游产业多、没形成产业链）

5、一位缺“车”少“鱼”的司令官（相应的商务休闲配套设施缺乏）

第三部分高新区房地产市场分析

1、物业形态：研发、办公、厂房

2、物业类型：出租物业多于出售项目

3、销售情况：租售过半、前景看好

4、客户来源：各有特色，研发为主

5、物业管理：服务简单，价格平实

6、租售价格：价位合理、平稳发展

第四部分总部物业研究

一、国外总部发展现状

1、阿姆斯特丹是荷兰的首都，也是菲利普、联合利华、壳牌石油等欧洲许多跨国公司的总部或发源中心的所在地。

2、巴黎的拉德芳斯容纳了标志、雪铁龙等法国一半以上的大企业总部，大部分银行、保险公司总部所在地，联合国教科文组织等国际组织的总部均设在这里。

3、伦敦金融城占地1平方公里，容纳了550家国际性银行区域总部，170家全球证券管理和信息中心。

4、新加坡是东南亚地区的经济中心，3600家跨国总部的进入，直接促成其亚洲四小龙地位的形成。

5、日本东京集中了日本各大公司和日本90%的金融机构，也是日本三菱、日产、等汽车总部的所在地。

二、我国总部经济发展现状

1、中心城市已经形成总部经济的空间聚集形态，如北京CBD、上海陆家嘴、香港中环区、广州东山区等，这些总部经济集聚区也已成为中心城市经济增长的重要增长极。

2、欠发达区域的知名企业总部正在向大城市聚集，总部经济呈现加速形成的态势。从20世纪90年代后期以来，国内大型企业集团出现"迁移总部"浪潮，纷纷向北京、上海、广州等一批中心城市或者省会城市迁移。

3、随着"总部经济"概念的提出，北京、上海、广州、深圳、青岛、济南、武汉、大连、沈阳、厦门、重庆等国内大城市都纷纷明确提出发展总部经济的战略，特别是北京已将发展"总部经济"写进政府工作报告。

三、总部物业项目成功要素

（一）软件要素

1、企业公关：借力政府，上升为国家行为

2、业态规划：资源整合，形成产业群和产业链聚集效应

3、办事程序：管理简单，快捷、到位、全天候

4、商务配套：围绕总部需要，整合高端服务企业

（二）硬件要素

1、所在城市是某一个区域性的大都市，在辐射力和影响力方面有一定的国际参考价值。

2、所在地域不能距离中央商务区太远，或其相连性比较容易。

3、基础设施完备，具备总部企业进驻的条件（交通、通信、网络等）。

4、生活设施，满足总部企业人士的高端和个性化要求（商务休闲、商务娱乐、商务谈判）。

四、济南总部经济把脉

1、当前在我市的企业总部主要是原来驻济企业或省内的企业集团，跨国公司或外省企业的总部入驻基本没有。

2、现有企业中，真正意义上的"总部经济"企业仍然较少，还没有形成有规模的总部经济，对外部企业集团形不成很强的吸引力。

3、受区域位置和市场的制约，有些企业已经或正准备将总部或主要分支机构外迁，如浪潮集团已将其研发营销中心迁往北京。

4、没有建立完善的支持总部经济发展的政策体系，总部经济发展的外部环境有待进一步改善。

第五部分本项目地块SWOT分析

一、优势

l 区域认知度高

l 商务氛围相对成熟

l 优惠政策较多

l 交通相对便利

l 环境景观优美

l 实力机构联手打理

二、劣势

l 基础设施不到位

l 商业配套不完全

l 整体环境不完善

l距核心区较远

l 南山植被保护不好

三、机会点

l 高新区高速发展

l政府机构将东迁

l 打造东部经济带

l 借鉴他人后发制胜

四、威胁点

l 研发楼多如牛毛

l 后续开发一混而上

l 沿海城市抢夺客户

第二篇产品建议

总纲：鉴于瑞尔特对市场的分析判断，我们认为做差异化的产品是本项目的唯一出路，也是智远智能园区项目可以发挥的优势，而且成本相对不高，其关键点在于做好外立面、园林景观，利用好现有地形地貌。

第一部分项目总体定位

一、项目总体定位

集工业企业的区域性总部、企业研发办公楼

和配套商业物业的于一体的商务花园

二、产品定位

独立的、花园式、休闲式商务写字楼

三、客户定位

1、迅速成长起来的、渴望做大做强的本土民营企业

2、希望改头换面、展示企业实力的国有控股企业

3、渴望占领山东市场的大型企业集团

4、韩国、台湾等进军山东市场的制造业企业

5、产品面向国内市场的其他外资企业集团

6、希望降低生产成本并扩展北方市场的大型外地工业企业

7、部分IT、医药、机械等研发企业

四、价格定位

普通写字楼市场均价：2600-2800元/平米

独体总部写字楼均价：2800-3000元/平米

第二部分主力产品细部规划建议

一、建筑产品构成

独体商务楼、联体办公楼、普通整层写字楼

二、建筑布局规划

（一）整体布局规划指导思路

1、尊重原生自然地形地貌，实现建筑与环境的和谐融合。

2、依山而建、逐级降低，在整体上保持与山体环境的和谐状态。

3、总部独体楼与普通办公楼自然分区，以满足不同客户的需要。

4、合理安排商业与写字楼的位置，要考虑方便和价值最大化的关系。

5、单元式总部楼与公建区商务楼组成围合式布局，不但保持沿街总部楼建筑立面的整洁，且创造出总部办公区特有的静谧氛围，高低错落、凹凸有致的总部楼座组合，展示丰富