“营改增”政策实施前后差异大对比

旅游业营改增前后对比表

从上表中我们可以看出营改增后不变的是对旅游收入继续执行差额征税的政策，变化的主要有两点，一是纳税人身份的变化，由营业税纳税人改为增值税纳税人，而增值税纳税人又区分小规模纳税人与一般纳税人，二是税率的变化，由单一的5%的营业税税率变成6%的增值税税率或3%的征收率。

延续旅游企业差额征税的政策在营改增后实务中需要关注的事项（一）执行差额征税，有哪些支出可作为销售额的扣除项目。

营改增后，可从销售额中扣除的项目有住宿费、餐饮费、交通费、签证费、门票费和支付给其他接团旅游企业的旅游费用。

相比原政策可扣除的项目多了一项“签证费”（二）可扣除项目只有取得有效凭证，方可作为扣减因素实现差额征税。

有效凭证是指：（1）支付给境内单位或者个人的款项，以发票为合法有效凭证。

（2）支付给境外单位或者个人的款项，以该单位或者个人的签收单据为合法有效凭证，税务机关对签收单据有疑议的，可以要求其提供境外公证机构的确认证明。

（可以以收据入账并抵扣成本）（3）缴纳的税款，以完税凭证为合法有效凭证。

（4）扣除的政府性基金、行政事业性收费或者向政府支付的土地价款，以省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据为合法有效凭证。

（5）国家税务总局规定的其他凭证。

（三）可扣除的项目取得的增值税扣税凭证，其进项税额不得从销项税额中抵扣。

如果旅游企业是增值税一般纳税人，在实务操作中由于“有效凭证”中的增值税进项税不得抵扣，因此建议取得的上述发票最好为普通发票。

如果取得的是增值税专用发票，则需要认证后作进项税额转出，否则就会导致税务系统出现大量的流失票。

（四）选择上述办法计算销售额的试点纳税人，向旅游服务购买方收取并支付的上述费用，不得开具增值税专用发票，可以开具普通发票。

（五）差额征税的计算过程1、可扣减成本的计算。

如果“有效凭证”中有适用税率分别有3%、6%、17%等不同税率的发票，在差额征税计算可扣除的成本时应以汇总成本金额/（1+6%）*0.06来扣除。

“营改增”前后,公益性捐赠税收政策差异大

“营改增”前后，公益性捐赠税收政策差异大公益性捐赠是指纳税人通过中国境内非盈利的社会团体、国家机关，向教育、民政等公益事业和遭受自然灾害地区、贫困地区的捐赠。

正是因为公益性捐赠一定程度上为社会困难人员提供了援助，且属于国家鼓励行为，因此，对于公益性捐赠行为，不论是增值税还是企业所得税，税法规定了部分优惠条款。

特别是对于增值税而言，在营改增前后，相关政策存在很大差异。

营改增后，公益性捐赠不再需要缴纳增值税根据《增值税暂行条例实施细则》的有关规定，将自产、委托加工或者购进的货物无偿赠送其他单位或者个人视同销售货物。

因此，在此次营改增之前，企业的公益性捐赠也应按税法规定缴纳增值税。

但是税法对某些特殊情形也给予了增值税的优惠政策，例如《财政部海关总署国家税务总局关于支持汶川地震灾后恢复重建有关税收政策问题的通知》就对单位和个体经营者将自产、委托加工或购买的货物通过公益性社会团体、县级以上人民政府及其部门捐赠给受灾地区的实行了免征增值税政策。

虽然免征，但是税法又说了，用于非增值税应税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的购进货物或者应税劳务的进项税额不能从销项税额中抵扣。

在此次营改增之后，对于公益性捐赠，财税【2016】 36号文件的附件一规定：销售服务、无形资产或者不动产，是指有偿提供服务、有偿转让无形资产或者不动产。

而单位或者个体工商户向其他单位或者个人无偿提供服务、无偿转让无形资产或者不动产应视同销售缴纳增值税，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。

因此，对用于公益性事业的无偿行为，属于不征增值税的范畴，无需缴纳增值税，与营改增前的规定有很大差异。

股权捐赠，企业所得税有利好新规股权捐赠作为一种新型捐助模式，财税〔2016〕45号（《关于公益股权捐赠企业所得税政策问题的通知》）做出了明确规定：企业向公益性社会团体实施的股权捐赠，应按规定视同转让股权，股权转让收入额以企业所捐赠股权取得时的历史成本确定。

工程合同营改增前后的变化

工程合同营改增前后的变化随着我国税制改革的深入推进，建筑业营改增政策已于2016年5月1日起正式实施。

这次改革将建筑业原来的营业税改为增值税，旨在优化税制结构，减轻企业税负，促进建筑业健康发展。

营改增政策对工程合同产生了深远的影响，主要体现在税率、计税方式、合同条款和税务管理等方面。

一、税率变化营改增之前，建筑业适用营业税税率为3%，附加税率为7%。

营改增后，建筑业适用增值税税率为11%，较之前有所上升。

这一变化使得企业在签订合同时需要重新考虑税收因素，调整合同价格。

二、计税方式变化营改增之前，工程合同的价款通常包含了营业税、附加税等税费，企业按照营业额的一定比例缴纳税款。

营改增后，工程合同的价款不再包含增值税，而是按照价税分离的原则，将增值税单独列示。

企业需要根据增值税税率计算增值税销项税额，并据此缴纳增值税。

三、合同条款变化营改增政策的实施，使得工程合同中的税务条款发生了较大变化。

合同双方需要在合同中明确增值税的计税方式、税率、税款支付等内容。

此外，合同双方还需约定如何处理因国家税收政策调整导致的税负变化，以避免合同履行过程中产生纠纷。

四、税务管理变化营改增后，建筑企业的税务管理任务更为繁重。

企业需要了解增值税的相关政策法规，掌握增值税的申报、缴纳、抵扣等环节。

同时，企业还需加强对进项税额的管理，确保合法合规地取得增值税专用发票，最大程度地享受税收优惠。

五、对企业的影响1. 税负变化：营改增政策实施后，部分企业的税负短期内可能会有所上升。

但是，随着企业对增值税政策的熟悉和税务管理的加强，企业可以通过合理合规地取得进项税额抵扣，降低税负。

2. 合同价格调整：营改增后，工程合同价格需要进行调整，以反映增值税的影响。

企业在签订合同时，应充分考虑增值税税率变化，合理设定合同价格。

3. 合同履行风险：营改增政策实施后，合同双方需要加强对增值税相关条款的履行，确保合同顺利履行。

同时，企业应关注税收政策的变化，及时调整合同履行策略。

江苏营改增试点前后比较及税收负担变化分析

为各相关方面的实务工作开展提供参考和帮助。
【关键词】江苏省
增值税
营业税
改革试点税收负担
营业税改征增值税是“ 十二五 ” 时期推进税制改革的重要任务。党的十七届五中全会首次提出： “ 十二五” 时期，为“ 积极构建
第四类地区，对于此类地区，首先要继续推动农业化向较有利于转变经济发展方式的财税体制 ” ，要“ 加快财税体制改革，高的水平发展，因为这是本地区具有的较大的优势，而且还有扩大增值税征收范围” 。从２０１２年１月１日开始，上海市首先在很大的进步空间。此外，这些地区的工业化发展水平虽然较低，交通运输业和部分现代服务业中开展营业税改征增值税试点，
取相应的政策和给予一定的财政支持，加强农业现代化水平的
江苏营试点前后Ｉ；较
发展，促进工业化、城镇化和信息化对农业化的带动作用，充分
发挥工业化的动力作用。第三类地区，此类地区城镇化的发展水平较好，工业化、农业现代化和信息化发展水平落后。如通榆县地处吉林省西部干
、
征税对象和征税范围比较分析
试点前后增值税和营业税的征税对象和征税范围比较分析
如表１所示。
表１试点前后增值税和营业税的征税对象和征税范围比
较分析
【参考文献】
项目
增值税
营业税
［１】蒋北岗：县域经济综合竞争力— — 以云南省为例［Ｍ】．经济

“营改增”政策实施前后差异大对比

“营改增”政策实施前后差异大对比
关于全面推开营业税改征增值税试点的通知终于正式出台了，当然任何政策都不是凭空想象出来的，纵观试点实施办法及其附件的内容，很多政策既熟悉又陌生，现将营改增前后的差异运用对比的方法为大家展示这些政策的“前世今生”，帮助税务从业人员更快的将原营业税政策和新的增值税规定对应起来，更好的掌握增值税新政策的核心，以应对此次调整。

一、基本规定
二、不动产
三、建筑业服务
四、金融服务
五、生活服务业
（资料素材和资料部分来自网络，供参考。

可复制、编制，期待你的好评与关注）。

探究“营改增”试点改革的意义及改革前后的对比

探究“营改增”试点改革的意义及改革前后的对比作者：张艳来源：《职业·下旬刊》 2014年第8期摘?要：经国务院批准，2012年1月1日，“营改增”在上海部分行业率先开展试点。

广东省于2012年11月1日起在全省范围内开展“营改增”试点。

而笔者在教授税收基础、国家税收、税务会计等课程时，由于用的是老教材，很难适应目前税收制度的改革。

为了能在课堂上正确地讲解增值税和营业税制度，笔者对“营改增”的意义和试点前后税制的变化进行了探究。

关键词：营业税?增值税?营改增?意义?对比一、“营改增”试点改革的意义当前，我国正处于加快转变经济发展方式和完善税制的关键时刻，营业税改征增值税试点改革具有多方面的积极意义。

1.消除重复征税、完善税制现行增值税与营业税并行，使实行营业税的行业无法纳入增值税的抵扣链条当中，如属制造业的增值税纳税人无法进行购入运输劳务进项税额抵扣，破坏了增值税的抵扣链条，影响了增值税作用的发挥。

因此，将交通运输业等行业纳入到“营改增”改革，有助于解决抵扣链条中断的问题。

另外，因为营业税是全额征税，不可避免地会产生重复征税，而且服务业在出口时也无法退税，导致服务含税出口。

2.是一项重要的结构性减税措施所谓结构性减税，就是“有增有减，结构性调整”的一种税制改革方案。

根据行业测算，改革后交通运输业的增值税税率水平基本在11%～15%，故试点选择了11%的低税率；改革后现代服务业基本水平在6%～10%，故试点选择了6%的低税率。

改革还设计了过渡政策，对现行部分营业税减免优惠调整为即征即退，对税负增加的部分行业给予财政补贴。

3.将对经济增长产生深远影响营业税改征增值税有利于推进社会专业化分工，促进三次产业融合，特别是现代服务业的发展；有利于减低企业税收成本，增强企业发展能力；有利于优化投资、消费、出口结构，促进国民经济协调发展。

我国的税制是对第二产业主要征收增值税，对第三产业征收营业税。

“营改增”后，从试点企业购进的运输、邮政等服务的进项税额都可以得到抵扣，企业税收成本有效下降。

“营改增”全国试点后的三大变化

税试点有关企业会计处理规定）的通知》（财会［２０１２］１３服务取得的全部价款和价外费用。文中没有从销售额中扣
营改增 ” 全国试点后，由于号），明确了一般纳税人和小规模纳税人“ 营业税差额征税” 除所支付款项的规定。意味着 “
摘要：２０１３年８月１日，营业税改征增值税开始全国试点，试点之前的文件全部作废，意味着企业的交税方法、会计
处理都会发生巨大变化，就与企业关系密切的三大变化进行对比分析，并对企业全国试点后的正确会计处理提出建议。
ＮＯ．２４，２Ｏ１３
现代商贸工业ＭｏｄｅｒｎＢｕｓｉｎｅｓｓＴｒａｄｅＩｎｄｕｓｔｒｙ
２０１３年第２４期
‘ ‘ 营改增” 全国试点后的三大变化
胡小凤
（四川财经职业学院会计系，四川成都６１０１０１）
２运输发票抵扣范围标准化
根据“ 财税［２０１１３１１１号” 文运输发票相关抵扣规定如
（１）一般纳税人接受交通运输业服务，除取得增值税专
“ 营改增” 局部地区试点时，存在试点地区纳税人与非２．１ “ 营改增” 全国试点前的相关规定试点地区纳税人的区别，因此政策制定时不得不考虑试点纳税人如果不能从非试点纳税人取得专用发票时的税负加下：重问题，也不得不考虑部分原营业税实听亍差额征税企业转换的衔接问题。“ 营改增” 全国试点后，这些差别将减少，税用发票外，按照运输费用结算单据上注明的运输费用金额收的计算和会计处理将于原增值税纳税人的方法趋同。主和７的扣除率计算的进项税额可以抵扣。要变化体现在三个方面：

营改增前后税率对比

营改增前后税率对比2014最新营改增后的增值税税目税率表（2014）营改增后的增值税税目税率表小规模纳税人包括原增值税纳税人和营改增纳税人从事货物销售，提供增值税加工、修理修配劳务，以及营改增各项应税服务征收率3%原增值税纳税人税率销售或者进口货物（另有列举的货物除外）；提供加工、修理修配劳务 1.粮食、食用植物油、鲜奶 2.自来水、暖气、冷气、热气、煤气、石油液化气、天然气、沼气，居民用煤炭制品；3.图书、报纸、杂志；4.饲料、化肥、农药、农机（整机）、农膜；5.国务院规定的其他货物：一般纳税人农产品（指各种动、植物初级产品）；音像制品；电子出版物；二甲醚；出口货物17%13%0%营改增试点增值税纳税人税率交通运输业陆路（含铁路）运输、水路运输、航空运输和管道运输服务11%邮政业邮政普遍服务、邮政特殊服务、其他邮政服务11%研发和技术服务信息技术服务文化创意服务物流辅助服务鉴证咨询服务现代服务业广播影视服务有形动产租赁服务17% 6%财政部和国家税务总局规定的应税服务0%境内单位和个人提供的往返香港、澳门、台湾的交通运输服务境内单位和个人在香港、澳门、台湾提供的交通运输服务境内单位和个人提供的国际运输服务、向境外单位提供的研发服务和设计服务0%纳税人0%境内单位和个人提供的规定的涉外应税服务免税建筑安装业营改增前后税负率影响分析但是随着我国的市场经济发展模式的形成，结合我国已经加入世贸的形势，我国在实行增值税以及业务税的过程中出现了越来越多的问题，研究人员对增值税以及业务税的改革呼声很高。

建筑业在在我国的经济发展中占有很大的比例，对经济的发展影响很大，但同时和其他的行业不同的是建筑业的中间环节很多，涉及的面很广，多样性以及复杂性极为突出。

增值税扩围中加入建筑业，将会对企业的发展影响很大。

所以对营增改的研究就显得极为重要并具有很重要的现实意义。

关键词：营改增；建筑业；结构性减税中图分类号：F426.92；F275；F812.42 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2014）09-00-01 一、引言营增改是我国现存的规模较大的结构性减税模式，营增改的宗旨就是减轻企业的税收压力，完善我国的税制结构。

企业“营改增”前后税收变化分析

企业“营改增”前后税收变化分析作者：于梅花来源：《中国集体经济》2013年第11期摘要：本文运用举例、测算等方法，获得“营改增”政策执行后有线电视服务企业的税负变化情况。

结果表明，新政策实行后，企业税负有所下降。

关键词：有线电视；“营改增”；税负变化根据财政部、国家税务总局《关于在全国开展交通运输业和部分现代服务业营业税改征增值税试点税收政策的通知》（财税[2013]37号文），自2013年8月1日起，在全国范围内开展交通运输业和部分现代服务业“营改增”试点，有线电视服务也属于该范畴。

由于受政策影响较大，本文试举一例，对有线电视服务企业在执行政策前后的税收事项做一比较、分析。

在实行“营改增”后，有线电视网络公司的税负增减情况如下。

首先，根据《国家税务总局令第22号》确定公司是小规模纳税人还是一般纳税人。

第一种情况是有线电视网络公司作为小规模纳税人（即应税服务年销售额未超过500万元的纳税人）享受3%的优惠税率，但增值税为价外税，1÷（1+3%）×3%≈2.91%，新旧相比税负降低2.91%，可见小规模纳税人是受益者。

在“营改增”后，若被认定为一般纳税人，但销售额在500万元以下，那么在“营改增”后，要想达到原来的税负水平，可抵扣进项税的支出应在88万元以上（假设为17%的税率），即满足以下数量关系：营业额×6%-可抵扣进项税的支出×6%=营业额×3%。

但是，有线电视网络公司较大的成本支出多为服务业，税率大多是6%，要想降低税负还需采购大规模设备，在进行扩建中获益。

第二种情况是有线电视网络公司作为一般纳税人（即应税服务年销售额超过500万元的纳税人），由原来征3%的营业税改征6%的增值税，但其提供相关服务过程中支付固定资产、设备维修费、水电费、车辆费用、有形动产租赁费的进项税额可以抵扣销项税额。

下面就对一般纳税人在“营改增”后的税负变化进行简单分析（文中数据为估算）。

一表比对房地产开发营改增前后政策差异-财税法规解读获奖文档

一表比对房地产开发营改增前后政策差异-财税法规解读获奖文档自2016年5月1日起, 建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等全部营业税纳税人纳入营改增试点范围, 由缴纳营业税改为缴纳增值税。

随着《营业税改征增值税试点实施办法》及其相关细则的发布, 新增试点行业纳税人近日都忙碌起来, 抓紧学习新的政策规定。

今天, 小编特意选了一篇干货, 送给即将营改增的房地产开发企业, 用一张表帮你搞懂营改增前后的政策差异！《财政部国家税务总局关于将铁路运输和邮政业纳入营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2013〕106号）《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）结语：税务筹划做为企业集团的一项重要战略组成部分, 已被越来越多的企业和财务人员所认可并应用。

在实际操作中要考虑的因素还很多, 远不止本文上面所提到的内容, 因此, 在具体的实务操作中我们一定要培养正确的纳税意识, 树立合法税务筹划观念, 深入研究税法规定, 充分领会税法精神, 做到合理筹划并纳税, 以达到合理运用企业有限的资金,增加企业效益, 促进企业稳定长远的发展。

因此, 企业在进行税收筹划时, 一定要针对具体的问题具体分析, 针对企业的风险情况制定切合实际的风险管理措施, 为税收筹划的成功实施做到未雨绸缪。

本文由梁志飞老师编辑整理。

《财政部国家税务总局关于将铁路运输和邮政业纳入营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2013〕106号）《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）结语：税务筹划做为企业集团的一项重要战略组成部分, 已被越来越多的企业和财务人员所认可并应用。

在实际操作中要考虑的因素还很多, 远不止本文上面所提到的内容, 因此, 在具体的实务操作中我们一定要培养正确的纳税意识, 树立合法税务筹划观念, 深入研究税法规定, 充分领会税法精神, 做到合理筹划并纳税, 以达到合理运用企业有限的资金,增加企业效益, 促进企业稳定长远的发展。

全面实施“营改增”前后会计处理对比解析

难题，累计减税６０００多亿，为全面实施“ 营改增 ” 积累了经
贷：应交税费——应交营业税
（二）全面实施 “ 营改增” 后相关会计处理
４００００
验，创造了条件。
全面实施“ 营改增 ” 后，相关业务的会计处理将发生明显的变化。本文以下选取几项重要业务做对比分析：
年限二十年，按平均年限法计提折旧。该厂房使用十年后出
售，售价８０００００元，不考虑其他相关费用。（一）全面实施 “ 营改增 ” 前相关会计处理（以下只核算与增值税、营业税相关业务，其他略）
１．自产产品用于厂房施工，按视同销售处理
关键词： “ 营改增 ” ；混合销售；视同销售；兼营业务中图分类号：Ｆ２３０文献标志码：Ａ文章编号：１６７３ — ２９１Ｘ（２０１６）２８ — ００７６ — ０２
经国务院批准，自２０１６年５月１日起在全国范同内全面开展营业税改征增值税试点，建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等全部营业税纳税人纳入试点范围，由缴纳营业税改为缴纳增值税（财政部、国家税务总局《关于全面推开营
业税改征增值税试点的通知》）。至此，我国自２０１２年１月１
日自上海开始的“ 营改增” 试点范围已覆盖全国，业务已拓展至所有营业税征税项目，营业税从此退出历史舞台。从部分试点开始至今的四年多时间里，由于不同行业间的购进项目

“营改增”前后现代服务业税负成本变化对比分析

“营改增”前后现代服务业税负成本变化对比分析内容摘要：本文以几个基本假定为前提，对现代服务业“营改增”前后的流转税税负成本、所得税税负成本及总税负成本分别以小规模纳税人和一般纳税人的身份进行对比分析，找出差异及其原因，并提出“营改增”后现代服务业如何降低税负成本的措施。

关键词：营改增税负成本变化措施2013年8月1日起，营业税改征增值税在全国范围内全面推广，至今，已经推行了一年，是否达到了结构性减税，降低现代服务业税负水平的目的呢？本文以某现代服务业为例，将其“营改增”前后的相关税负成本变化进行分析对比。

研究的基本假定（一）税负成本假定税负成本是指企业在纳税过程中所发生的直接或间接耗费。

具有广义与狭义之分。

狭义的税负成本仅指企业在生产经营过程中应当缴纳的各种税款之和，也称为税负显性成本；而广义的企业税负成本除此之外，还包括税收风险成本、税收财务成本及税收服务成本等税负隐性成本。

由于无论是否推行“营改增”，特定企业的税负隐性成本是一定的，故不作考虑。

本文的税负成本假定仅为税负显性成本。

（二）涉及税种假定我国现行企业涉及的税种有增值税、消费税、营业税、企业所得税、个人所得税、房产税、车船使用税、印花税等，及针对三个主税种（即增值税、营业税、消费税）而产生的城市建设维护税和教育费附加，此次“营改增”过程中，对现代服务企业税费产生变化的主要有增值税、营业税、城建税和教育费附加及企业所得税。

因此，本文假定现代服务业涉及税种为以上五项，其他税种为无关税费，不进行分析。

（三）企业盈利性假定由于流转税额的变化对缴纳企业所得税的多少会产生影响，为了便于分析问题，本文假定企业是盈利的且有足够多的应纳税所得额，即不会产生应纳所得税为零的情况。

（四）其他假定第一，在分析比较过程中，假定一般纳税人企业的营业收入（含税）总额和成本总额分别为1000万元和500万元；小规模纳税人企业的营业收入（含税）总额和成本总额分别为100万元和50万元。

工程造价之营改增费率变化对比

工程造价之营改增费率变化对比背景介绍2016年5月1日起，我国开始推行营业税改征增值税（简称营改增）。

这一改革使得原本由营业税管理的领域也纳入了增值税系统的范畴。

而对于工程建设中的造价计算，营改增对应的税率也发生了改变。

营业税和增值税的区别营业税是一种对商业流转的物品或劳务收取的税费，是根据销售额和税率计算出来的。

而增值税则是一种按照价值增加额收取的税费，是根据价值增加额和税率计算出来的。

营业税仅限于销售环节，而增值税则覆盖了整个生产过程。

营改增税率变化在营改增之前，建筑业的税收体系主要由营业税和个人所得税构成。

而在营改增后，建筑业的增值税率为11%，并且还有适用于建筑业的简易征收方法。

事实上，在营业税存在的时期，建筑业的税率一直都是比其他行业更高的。

以修建铁路为例，根据旧税制，铁道建筑业应缴纳21%的营业税和11.5%的个税，但在新税制推行后，只需缴纳11%的增值税。

造价计算中的变化营改增后，很多建筑企业会涉及到造价计算的问题。

以下是一些在营改增后应该注意的事项：1.需要对原有合同条款进行审查和修改，确保营改增后的税率、计算方式等都有规定。

2.在签订新合同时，应该根据新税制进行计算，并明确计税方式和税率。

3.营改增后，企业在承接建筑工程时应该注意增值税专用发票的开具及管理，必须严格按照相关规定开具发票。

除此之外，在改制后的实行期间，有可能会出现一些灰色地带和问题。

但是作为企业，及时了解政策，调整自己的税务策略，对于企业的发展是十分重要的。

政策的目的营改增的政策在很大程度上是为了改善我国的税制状况，将税制更加合理化、透明化和公平化。

而对于建筑业来说，营改增的政策对于促进建筑业的发展、减轻企业负担，起到了重要的作用。

营改增之后，建筑企业可以通过简易征收方法抵扣销售税额，减轻企业负担，增加了企业的利润空间，这对于建筑业的发展是非常有益的。

对于国家来说，这种政策也能够促进供给侧结构性改革，为中国经济的发展创造更加有利的环境。

“营改增”前后房地产项目税负差异分析及应对措施

营改增”前后房地产项目税负差异分析及应对措施摘要：本文通过对“营改增”前后房地产项目税负差异的实证分析，得出房地产老项目应该优先选择采用简易计税方法进行纳税的结论，并对新项目如何应对以降低综合税负提出了筹划建议。

关键词：营改增；房地产；税负差异；应对房地产从业人员对于2016年5月1日正式实施的“营改增”普遍存在以下疑问：1、“营改增”前后税负是增加还是下降？2、老项目到底应该选择简易计税方法还是选择般计税方法更划算？3、新项目到底如何筹划税负最低？带着以上疑问，本文将以XXX房地产项目现有的成本及收入数据为样本，对营业税状态下的税负、计税方法和一般计税方法3 种情形下的税负进行较详细测算，从实证分析角度为读者提供一些实践指导：、XXX房地产项目“营改增”前后税负测算一）数据测算根据XXX房地产项目的各项收入成本数据，测算“营改增”前后各项税金及利润如下：二）测算结论1、“营改增”后如果采用简易计税方法，其税负最低、净利润最大（不但好于目前营业税环境、更优于采用一般计税方法）。

2、采用简易计税方法，由于先按照3%预征率预缴之后再按照5%税率申报缴纳，与之前营业税下的5%税率相比，可为公司产生资金时间价值。

3、如果采用增值税一般计税方法，将会对公司未来净利润产生较大冲击。

营改增”后应对措施一）房地产老项目，建议选择简易计税方法进行税务备案并依此纳税根据国家税务总局公告2016 年第18 号“关于发布《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》的公告” ，其中第八条一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。

一经选择简易计税方法计税的，36 个月内不得变更为一般计税方法计税。

”，政策给了房地产企业选择空间，因此，根据本文测算结果，显然对房地产老项目选择采用简易计税方法最有利。

二）对于房地产新项目，建议从以下几方面进行税收筹划1、加强“营改增”相关知识培训，统一认识营改增”影响的不仅仅是财务的核算及纳税，更重要的是对整个房地产上下游的业务冲击，包括供应商选择、招投标管理、合约规划等各业务环节，几乎设计公司所有专业部门。

为什么营改增与以往税制改革不一样

为什么营改增与以往税制改革不一样全面推进营改增改革，不仅如期实现了货物与劳务的全覆盖，而且扩大了增值税抵扣范围。

放置在稳增长、调结构、增动能大背景下的营改增，被寄希望于达成结构性减税和完善税制的双重任务。

相对于“94税改”之后大多数税制调整的“雷声大雨点小”，营改增带来的影响和冲击是全方位的。

首先，减税规模空前。

据官方测算，2012年营改增试点至今的四年时间里，累积减税超过6000亿元。

全面推开营改增后，2016年全年减税将超过5000亿元。

其次，市场反应热烈。

不同产业的实际税负会有增有减，税收归宿何方，往往取决于商品或服务的弹性。

更具税收中性特征的增值税，将有助于统一市场和统一税制的目标实现。

再次，中央和地方财税关系面临重构。

增值税分享比例如何调整，已成为首当其冲的关键问题。

中央与地方增值税75：25分成比例，即将成为历史。

50：50分成什么时候实施？未来的共享税分成会走向哪里？各方面还都在摸着石头过河。

最后，“大手术”背后的结构性改革。

给收入排名第一和第三的税种做的这次“手术”，意义不止于税制优化。

供给侧结构性改革下的减税诉求，以及促转型、稳增长的作用，都将在营改增全面推开之后逐步显现。

不断优化税制是大国建立现代税收制度的最主要办法。

增值税的先进性无需赘述。

没有重复征税、税基宽广且税率更低、能够更大程度体现税收中性等等，这些已被学界反复确认，也被政策部门广为接受的优势，亟待从理论步入现实。

事实上，大多数发展中国家得益于增值税的上述便利，成功兼顾了财力筹集与经济发展。

我国也从“94税改”之后全面实施增值税，至今获益匪浅。

从收入规模看，过去22年，增值税收入一直位列税收收入第一位。

如果与这次改革的营业税相加，收入规模将超过税收总收入的50%。

这在新中国税收历史上，没有哪一个税种能与之匹敌。

从制度优化上讲，增值税联系起了一、二、三产业，也将工业、商业等行业纳入其中。

然而，今天的增值税确实有进一步改革的必要。

海南地税编写营改增前后个人所得税政策差异及举例

海南地税编写“营改增”前后个人所得税政策差异对照及举例说明2016年5月1日起，我国全面推开“营改增”改革。

“营改增”后，与个人息息相关的个人所得税政策前后有较大差别，为了便于纳税人和扣缴义务人了解和掌握相关政策变化，确保纳税人切实享受到政策红利，海南省地税局编写了《营改增前后个人所得税政策差异对照》，供广大纳税人和扣缴义务人学习、参考。

一个人转让房屋个人所得税计算问题（一）查实征收个人所得税＝（转让收入－房屋原值－合理费用）×20%1.营改增前（1）转让收入：为个人转让房屋的实际成交价格或税务机关核定的计税价格或收入。

（2）房屋原值：①商品房：购置该房屋时实际支付的房价款及交纳的相关税费。

②自建住房：实际发生的建造费用及建造和取得产权时实际交纳的相关税费。

③经济适用房（含集资合作建房、安居工程住房）：原购房人实际支付的房价款及相关税费，以及按规定交纳的土地出让金。

④已购公有住房：原购公有住房标准面积按当地经济适用房价格计算的房价款，加上原购公有住房超标准面积实际支付的房价款以及按规定向财政部门（或原产权单位）交纳的所得收益及相关税费。

（3）合理费用：①转让住房过程中缴纳的税金。

纳税人在转让住房时实际缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税等税金。

②有关合理费用。

纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。

2.营改增后（1）转让收入：为个人转让房屋不含增值税的收入。

免征增值税的，转让房地产取得的收入不扣减增值税额。

（2）房屋原值：个人购得该房屋时实际支付的房价款以及缴纳的相关税费，包括购入房屋时支付的增值税。

（3）合理费用：为个人转让该房屋时缴纳的税金及有关合理费用，不包括本次房屋转让缴纳的增值税。

3.举例说明首次购房的李先生于2016年5月3日以180万元卖出一套其2015年1月6日购置的房产，房产购进价为150万元，假设可扣除的合理费用为10万元，应缴纳多少个人所得税？（1）营改增前：营业税及附加=180×5%×（1+7%+3%+2%）=10.08（万元）个人所得税=（180-150-10.08-10）×20%=1.98（万元）（2）营改增后增值税=180/（1+5%）×5%=8.57(万元)城市维护建设税=8.57×7%=0.6（元）教育费附加=8.57×3%=0.26（元）地方教育附加=8.57×2%=0.17（元）个人所得税=[180/（1+5%）-150-0.6-0.26-0.17-10] ×20%=2.08（万元）（二）核定征收个人所得税＝转让收入×核定征收率（我省核定征收率为2%）1.营改增前：转让收入为个人转让房屋的实际成交价格或税务机关核定的计税价格或收入。