法拍房尽职调查报告(专业律师版)

关于“XX省XX市XX区XX路XX号X栋X单元X号住宅用房”的

尽职调查报告

编号：XXXXXXXXX 致：标的物竞买人（委托人）

XXXX律师事务所（以下简称“本所”）接受贵方委托，指派经办律师（下称“本所律师”）就“XX省XX市XX区XX路XX号X栋X 单元X号住宅用房（下称“标的物”）的尽职调查事宜，出具本报告。

一、本所律师为出具本报告所依据的相关文件资料（电子档）：

（一）标的物竞买公告、竞买须知、标的物介绍等信息（阿里

拍卖·司法，详见：附件1）；

（二）XX省XX市XX区XX路XX号X栋X单元X号住宅用房实地拍摄图及位置示意图；

（三）公开可查询信息及实地走访标的物所在小区物业、执行

法院、XX市房管、税务等部门调查所得信息。

二、为出具本报告，本所律师特作如下声明：

（一）调查报告仅就阿里拍卖·司法网已发布的与该标的物相

关的信息、实地调查所得信息进行分析，存在因标的物信息发布错

误、不完全而导致分析出现偏差的可能性，本所律师对此不承担责任。本报告仅作为竞拍人参考使用。

（二）为出具本报告，本所律师已遵循勤勉尽职原则，以律师行业公认的业务水准和执业方式，就您提供的资料进行审查；保证本调查报告不存在虚假记载、误导性陈述及重大遗漏。

（三）本报告所载事项及分析结论的依据均为调查基准日所获取的相关信息，调查基准日为XXXX年X月X日。

（四）本报告仅限委托人于标的物产权拍卖、变卖等相关情况使用，禁止用于其他目的。

三、调查情况

本所律师于XXXX年X月X日-XXXX年X月XX日，首次参与对XX、XXX所有的位于XX省XX市XX区XX路XX号X栋X单元X号住宅用房进行核实性尽职调查，出具如下报告：

（一）房屋产权归属基本情况

1.标的物信息

房屋用途：住宅

土地用途：城镇住宅用地

房屋所有权人：XX、XXX共同共有

商品房合同备案时间：XXXX年XX月XX日

业务件号：权XXXXX

房屋坐落：XX省XX市XX区XX路XX号X栋X单元X号住宅用房

建筑面积：XXXX㎡

评估价值时点：XXX年X月XX日

标的物评估总价：XXX万

2.房屋所有权人涉诉、负债信息

（1）被执行人XX涉诉、负债情况

经公开信息查询，被执行人XX涉及执行案件件，具体情形如下：

除上述涉诉债权外，XX曾以该套房子作抵押向XXX银行股份有限公司XXX分行借款XXX万，XXX银行暂未起诉。根据以上不完全统计，标的物所有权人XXX负债至少XXX元，其中民间债权XXXX元，银行债权XXXX元。不排除仍存在其他未进入诉讼执行程序的民间债权。

以上案件均为债权债务纠纷案件，调查发现XX曾以其女儿名义对该标的物提过执行异议，但后来主动撤回。未发现其他标的物的权属纠纷案件、相邻权案件以及其他可能对标的物所有权、使用权形成不利影响的案件。

（2）共有人（优先购买权人）XXX涉诉、负债情况

截至本调查报告出具日，暂未发现涉及共有人XXX的相关诉讼。

（二）法院调查信息

1.查封、抵押信息

根据《评估报告内容》及本所律师调查情况，标的物已于XXXX 年X月XX日设立抵押权，担保XXX银行股份有限公司XX分行（下称“XXX银行”）的XXX万债权额，目前尚未注销抵押登记，且已被XXX 银行申请轮候查封，尚未解除限制登记。自然人XXX向XX市XX区法院申请强制执行【(2018)粤XXXX执XXX号】，因未查询到被执行人财产，案件于XXX年X月XX日终止，现该案于XXXX年XX月XX日恢复执行【（2018）粤XXXX执恢XXX号】，法院拟处置该标的物，现已进入二次拍卖程序。

竞买人竞拍成功后，XX市XX区法院将向XX市房管局发送《协助执行通知书》，解除房屋所有查封；抵押权人将对拍卖所得款项在相应抵押权设立范围内优先受偿，如有剩余款项，将用于清偿其他债权人债权，办理标的物权属变更登记时需办理登报注销手续或注销他项权证。因此，抵押、查封不影响拍卖房屋过户交易。经与执行法官沟通、并经房管局确认，该标的物届时将裁定过户给竞买人。

2.居住情况

该标的物未显示存在租赁情形，现由被执行人家属居住使用。因法院、中介、物业均无钥匙，因此无法进场看房。房屋过户交易后存

在被执行人家属不配合腾空的风险，届时竞拍人需积极联系法院依法腾退。

（三）评估信息

1. 房产登记情况

2.标的实物状况描述

3.标的物区位状况

4.小区及周边环境实景

本案被执行人与案外人XXX于XXX年X月XX日离婚，之后与XX （XX区人士）结婚。XX年XX月XX日，本标的物买卖合同进行备案，XXX年X月XX日进行物权登记。XXXX年X月XX日，XX与XX女儿XXX出生，至今不满四岁。二人取得不动产权证后，XXX与XX落户至XX市XX区。即标的物上已有被执行人妻、女落户。经本所律师调查，购买“XXX”房屋，不用摇号，可直接指定就读XXX小学，而原房屋

户籍将被强制迁出。至于学位占用情况，XXX小学于每年X月开始招生时开放系统，才可以查询标的物是否存在学位占用情况。

为核实以上信息，尽调律师前往XX市XX区办证中心了解到：

①XXX年X月X日之前购买房屋，可仅凭房产落户；XXX年X月X日之后购买，还需提交在XXX市工作一年的社保证明；XXXX年X月X日后，取消房屋落户。

②标的物过户后，买受人在符合房产落户的条件下（条件入户、积分入户、其他入户），携带XXX市房管部门处打印的《房屋信息摘要》（不能有查封信息）、房产证以及法院文书落户至标的物，标的物上的原户籍将被强制迁入集体户。

至于学位占用情况，教育局答复：

①每年5月开始招生后，学校附近会设立登记点，在所划分学区内的适龄儿童可进行入学登记，届时才能查询到学位是否占用。

②今年招生政策尚未出台，对比以往，儿童应满6岁才可登记，不存在不满年龄的儿童进行预登记的情况。

③若原户主子女已经入学就读，在XXX小学名额未满的情况下，现户主子女仍可就读XXX小学；若名额已满，相关部门将协调就读该片区其他小学，不存在无学可上的情况。

五、税率预估