2008年中韩国际小商品城商业项目定位报告

中国未来的世界城市
世界城市的概念 ñ 世界城市概念早在1915年就由西方城市和区域规划先驱 Patrick Geddes在其所著《演化中的城市》一书中提出。现代世界城市的本质 特征是拥有全球经济控制能力，其来源是 跨国企业总部与作为生产者 服务核心部分的跨国银行 的总部。 ñ 世界城市是以 技术革命为其产生根本动因的，现代的世界城市尤其受 到信息技术不断创新的深刻影响。
规划 配套 业态
回顾：核心问题是否得到解决
财务成本分析
核心问题
中韩国际小商品城的初印象
一个成功起步的商业航母 在青岛具有一定影响力的商业项目 面临竞争和机遇的商业项目 经营客户不断演进的商业项目 可永续经营发展的商业地产项目 承载企业理想的商业航母
中韩国际小商品城是需要提升，整合与可持续发展的商业航母
中国的第二大品牌之都
青岛拥有电子通讯、信息家电、化工橡胶、饮 料食品、汽车船舶、服装服饰六大支柱产业。
城市 深圳 青岛 佛山 宁波 苏州 绍兴
中国名牌产品 中国驰名商标 中国行业标志性 （个） （件） 品牌（个） 44 16 11 44 15 7 40 14 7 35 12 5 29 17 5 26 15 5
两个案例：
义乌国际商贸城
青岛国际工艺品城
—— 义乌国际商贸城 案例模式借鉴 案例模式借鉴—— ——义乌国际商贸城
一期工程占地420亩、建面34 万平方米，设主体市场、生 产企业直销中心、商品采购 中心、仓储中心、餐饮中心 五大经营区，共有9000多个 商位1万多户经营户。商品销 往140多个国家和地区，90% 以上商位承接外贸业务，外 贸出口占60%以上。 义乌国际商贸城相对应电子商务平台义乌国际商贸城在线，平台以 义乌国际商贸城为中心，全面实现义乌电子商务功能。
格局分析 竞争分析 客户分析 行业分析
资源挖掘 机会分析
功能定位
案例研究 模式借鉴
发 展 战 略
价格定位 客户定位 业态定位
营销策略思路
外部：环境影响总述 内部：自身条件研判 机会背景分析 模式案例借鉴
项目核心问题 项目价值研判 项目定位
企业愿望
客户定位 功能定位 — 产品规划 产品规划— 商业布局 价格定位 物业发展建议
谨呈：青岛政建投资集团有限公司
中韩国际小商品城 正式汇报（定位部分）
2008年1月16日
项目整体工作思路
资料收集 实地调研 宏观经济背景 城市规划研究 前期项目价值 挖掘 项目本体分析 大势分析 区位价值 产品规划 功能配 比 配套设 施
项目 界定
发展 定位
物业发 展建议
规划设 计跟进
资料收集 实地调研 问卷调查 客户访谈
据有关专家介绍，外国批发商进入中国批发市场的典型做法是： 一开头做零售，然后发展成连锁商店，再后就建立配给中心，最后进行 批发业务。
—— 现代会展博览与专业批发市场 模式借鉴 模式借鉴—— ——现代会展博览与专业批发市场
ñ 由于现代会展博览是比专业批发市场内容更为宽广、丰富的产业概 念，其包容性更强，以现代会展博览为依托能够比专业批发市场开拓 出更为广阔的后续发展空间； ñ 会展博览囊括会议、展览、展示、展销、批发交易、信息交流、大众 消费、社会公众活动等内容，远比单纯的批发交易丰富和全面，并且 具备更大的公众参与性，吸引人流、聚拢人气的能力更强； ñ 专业性的博览会既可以在中心城市举办，也可以选择在拥有比较雄厚 的产业基础或市场要素相对集中的区城举办。从市场化因素和产业链 关系上看，在这些区城举办专业性的行业博览会甚至可能比在中心城 市更加具有号召力和说服力。
世界著名空港产业区发展历程
ñ荷兰阿姆斯特丹的史基浦机场除 了航空运输，不仅有高档写字楼， 还有会议、展览中心、批发市场， 以及便捷的物流中心，方便地连接 陆、海、空等各种交通。航空城里 写字楼租金超过阿姆斯特丹市中心 租金，有5.2万人/天在此工作；
ñ美国达拉斯的依托伏特沃国际机场 是全球最大的批发采购展销市场，交 易额高达75亿美元/年。机场吸引了 一批跨国高科技企业入驻，把达拉斯 变成了“德州硅谷”，成为带动当地 经济发展的支柱。
中国对外贸易强市，交通强市
贸易强市 ñ 青岛港全年列中国第五位 ñ 矿石、原油等吞吐量列中国第一位 75% ，列中国第一位 ñ 口岸外向度 口岸外向度75% 75%，列中国第一位
交通强市 总里程全国 高速公路总里 ñ 高速公路 高速公路总 里程全国高速公路总里 全省六分之一 程的六十分之一，占 程的六十分之一，占全省六分之一 同 ñ 青岛市高速公路发展水平在全国 青岛市高速公路发展水平在全国同 类城市中名列第一，并已初步达到 发达国家水平。
—— 临空经济 对项目区域的再次剖析 对项目区域的再次剖析—— ——临空经济
欧洲产业园 国际轻纺城
中韩国际小 商品城
北方电子数 码信息城
青岛流亭空港产业区制造业基 地总规划面积16.8平方公里， 定位于电子信息、机械制造、 精细化工、纺织服装、现代物 流等新兴行业，分为一期、二 期、欧洲产业园三个片区，产 业区日渐雏形，物流功能急需 完善。
生产主导
批发主导
零售主导
万客隆、麦德龙、山姆店等应该说都是从 批发业向零售业过渡转型 过程中的商业业态。大力发展物流，做配送服务，通过与物流、网 络的有效整合来完成传统批发市场的转型，使批发企业向规模化、 连锁化发展。
—— 国外批发企业进入中国的模式 模式借鉴 模式借鉴—— ——国外批发企业进入中国的模式
日渐繁荣的临空经济圈
中韩国际小部环境对项目成功开发的机遇与挑战同在
今天的青岛，正在发生激动人心的、异乎寻常的变化， 奥运、WTO、大青岛、青岛新格局……必将创造中国乃至青岛的商业物 业有着巨大的市场需求。 思路决定出路。 对于中韩国际小商城来说，必须从更高的层面、更大的区域尺度上梳理 思路、盘存要素、配置资源，在项目定位、功能设计、服务配置、推广公 共方面有所创新，把以往的劣势全部变成优势。青岛的商业物业市场有着 非常大的前景和优越的发展条件，其间蕴含着极巨大的发展商机。
世界著名空港产业区发展历程
ñ 在1959年爱尔兰成立了香农国 际航空港自由贸易区，利用国 外资金和原料发展加工贸易， 代表世界空港产业区的诞生； ñ 世界各国的许多机场，如美国 的洛杉矶和菲尼克斯机场、日 本的大阪和长崎机场、德国的 法兰克福和汉堡机场、荷兰的 史希斯浦尔机场、马来西亚的 苏邦国际机场等，都在临港地 区发展了空港产业，并且都在 使空港产业区向 航空城发展。
核心问题解析
项目发展策略，切实解决项目的核心问题
ñ 核心问题一：项目规模大，在动态发展过程中如何占得竞争优势和可 持续发展？ 解决思路：强势建立三期的知名度同时，有效开展其他营销和经营 活动促进一二期的经营，同时与三期进行互动； ñ 核心问题二：项目是否具有足够市场空间，具备差异化的竞争优势？ 解决思路：寻找市场、项目自身、产业发展的机会，在市场空白点 建立项目的竞争优势，有效的利用空港经济圈的平台 ñ 核心问题三：项目如何创新？ 解决思路：小商品市场流通模式的创新、产业服务链的创新和业态 创新；市场的唯一性和差异性。
—— 义乌国际商贸城 案例模式借鉴 案例模式借鉴—— ——义乌国际商贸城
一期主要经营品种 ：花类、玩具、珠宝、首饰、工艺饰品
楼层 经营品种 各经营品种所占面积的大概比例（%） 普通玩具 电动玩具 一层 普通玩具、电动玩具、充气玩具、毛绒 玩具、花类 充气玩具 毛绒玩具 花类 二层 珠宝、头饰 珠宝 头饰 饰品配件 相框 三层 饰品配件、相框、旅游工艺、瓷器水晶、 装饰工艺、喜庆工艺 旅游工艺 瓷器水晶 装饰工艺 喜庆工艺 四层 生产企业直销中心 生产直销中心 9 2 3 3.5 7.5 12.5 12.5 2.5 2.5 2.5 2.5 12.5 2.5 25
本项目期望结果分析
形成项目品牌，创新模式的搭建，完成招商，良性运营
外 外部环境对项目成功开发利弊
参半 非期望结果
陷入于恶性竞争的被动
竞争
内自身条件优劣明显，如何突出
与归避 期望结果
进行差异化竞争，找到市场相对空白点和 机会点 准确锁定目标客户，定制产品，产生强有 力的客户引导力，降低竞争风险 有效的价格和货量控制，创造后期较高的 收益 塑造品牌，通过品牌带动后期开发，通过 项目品牌带动公司品牌，创新经营模式的 搭建
模式借鉴启示
ñ 若从开发形式看，中韩国际小商品城属于房地产开发，我们研究认为， 入世后对以批发市场为依托的商业房地产业也会带来一定的影响； ñ 不研究国际上批发市场的发展趋势，不研究国外的批发行业的规律，盲 目的投资建设传统的批发市场，风险是非常大的； ñ 采用适度超前的手段，建设一个符合市场需求的项目，利用国外批发企 业试图进入中国的机会，通过合资、合作等模式，共同建立具有国际水 平的批发市场 ； ñ 高档次的国际性会展博览活动就可以提高一个区域在国际上的知名度， 这是以传统的销售方式和市场推广方式所难以达到的，必须着力开展这 方面的工作。
内部：自身条件研判
自身条件优劣明显，如何突出与归避
优：
ñ一二期的成功起步，为项目后期开发奠定基 础； ñ三期地块周边交通便利； ñ整体规划较为超前，适应性较强；
劣：
ñ三期商业体量较大，加大项目的招商和培 育难度； ñ在一二期未完全进入良好经营期时，三期 开始面市，市场风险较大大； ñ小商品的定位已深入人心，观念较难改变。
中国虽然仍未对外开放批发市场，但外国批发商主要采取以下四种办 法在中国建立批发网络：
（1）与较小的零售商建立仓库批发市场 • 德国麦德龙公司在中国以经销商的名义登记，开展批发业务，并在上海、无 锡和宁波建立四个连锁仓库市场。 （2）在出售国内生产产品的幌子下潜入批发市场，建立批发销售网 • 可口可乐在中国已投入8亿美元建立20多家地方工厂，每家都拥有广阔的销售 网 （3）在中国建立销售代理网 • 代理商促销的国外品牌产品包括汽车、电脑、机械、设备、服装、食品和日 用品等等，这种批发业务是由不同层次的代理进行的。 （4）投资在产品生产、流通和经销以及建立加工和配给中心，以此做批发业务