金地置业房地产项目定位及规划建设计培训
金地地产项目实施方案设计说明
金地地产项目实施方案设计说明金地地产项目实施方案设计说明一、项目背景金地地产公司是一家拥有多年房地产开发经验的公司，其开发的项目质量得到了广泛的认可和好评。
现在，金地地产公司又有了新的项目计划，希望能够在市场上取得更大的成功。
该项目的名称为“金地地产新都会”，总体规划面积为2000亩，主要包括住宅、商业、办公、公共绿地等功能。
该项目位于市中心的黄金地段，周边生活设施齐全，交通便捷，是市内房地产市场的热点区域。
二、项目目标该项目的目标是打造一个现代化的城市综合体，为城市的生活、商业和办公需求提供一个集中、高效的解决方案，同时也要考虑到环境保护和社会效益。
为此，我们制定了以下的项目实施方案：三、项目实施方案1.建设规划在规划设计阶段，我们将遵循可持续性发展的原则，采用现代化的科技手段来提高项目的效益和竞争力。
同时，我们也会着重考虑项目与周边环境的融合，采用景观设计来打造一个舒适、美观的居住、工作和娱乐环境。
2.施工计划在项目的施工计划中，我们将充分考虑安全、环保、高效的原则。
在施工过程中，我们将采用智能化监控和管理技术，确保工程的高质量、高效率的完成。
我们也将注重与社区居民的沟通和协商，考虑到他们的利益和需求，以尽可能减少对他们的影响。
3.住宅设计在住宅设计中，我们将考虑到人类生存的基本需求，强调住宅的舒适性、安全性和功能性。
我们也将采用先进的节能技术，以降低能源的消耗和减少环境对住宅的影响。
同时也注重公共绿地的规划和建设，为居民提供一个舒适、健康的居住环境。
4.商业设计商业功能是该项目的重点之一，我们将在商业设计中注重商业的多元化和创新性。
我们将采用智能化管理技术来提高商业的效益和竞争力，同时也将考虑到商业环境的美观和卫生，为顾客提供一个舒适、安全、清洁的购物环境。
5.办公设计在办公设计中，我们将注重建设高效、智能的办公环境，以提高员工的工作效率和生产力。
我们将采用智能化管理技术，以提高办公的效率和竞争力，同时也将注重员工的工作和生活平衡，为他们提供一个舒适、健康的办公环境。
金地集团规划设计成本导则培训共126页
2、要冒一次险!整个生命就是一场冒险。走得最远的人，常是愿意 去做，并愿意去冒险的人。“稳妥”之船，从未能从岸边走远。-戴尔．卡耐基。
梦Байду номын сангаас境
3、人生就像一杯没有加糖的咖啡，喝起来是苦涩的，回味起来却有 久久不会退去的余香。
金地集团规划设计成本导则培训 4、守业的最好办法就是不断的发展。 5、当爱不能完美，我宁愿选择无悔，不管来生多么美丽，我不愿失 去今生对你的记忆，我不求天长地久的美景，我只要生生世世的轮 回里有你。
谢谢！
51、 天 下 之 事 常成 于困约 ，而败 于奢靡 。——陆 游 52、 生 命 不 等 于是呼 吸，生 命是活 动。——卢 梭
53、 伟 大 的 事 业，需 要决心 ，能力 ，组织 和责任 感。 ——易 卜 生 54、 唯 书 籍 不 朽。——乔 特
55、 为 中 华 之 崛起而 读书。 ——周 恩来
金地房地产基础知识培训
房产分幅图是全面反映
房屋及其用地的位置和权 属等状况的基本图，是测 绘房产分丘图和房产分户 图的基础资料，也是房产 登记和建立产籍资料的索 引和参考资料，比例尺一 般为1 ：500。 房地产分幅图表示的内容 有：控制点、行政边界、 丘界、房屋、房屋附属设 施和房屋围护物、房产要 素和房产编号，以及与房 产管理有关的地形要素和 注记
城市规划常用术语及指标
用地红线 经城市规划行政主管部门批准的建设用地范围的界 线。 容积率 一定地块内，总建筑面积与建筑用地面积的比值。 建筑密度 一定地块内所有建筑物的基底总面积占用地面积的 比例。 道路红线 规划的城市道路路幅的边界线。 建筑红线 城市道路两侧控制沿街建筑物（如外墙、台阶等） 靠临街面的界线。又称建筑控制线。 城市绿线 是指城市各类绿地范围的控制线。
金地以4.5888亿拿下，楼面地价 5338元/平米。 如果去除15%的返还面积，楼面地 价高达6281元/平米 。
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第一章 房地产价格及估价
房地产估价的三种基本方法：比较法、成本法、收益法 比较法适用于在同一供求范围内存在着较多的类似的房地 产交易。 比较法估价一般可分为七个步骤：1）收集交易信息、2） 选取可比实例；3）建立价格可比基础4）进行交易情况 修正5）进行交易日期影响修正 6）进行房地产状况影响修正；7）求取比准价格
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房产分丘图为单位绘制，是房产分幅图的局部图，是绘制房屋
产权附图的基本图，比例尺在1 ：100～1 ：1000之间
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金地西安曲江项目市场定位策略建议课件
07
CATALOGUE
项目风险评估与应对措施
项目风险识别与评估
政策风险
市场风险
近年来，政府对房地产市场的调控政策不 断，金地西安曲江项目可能面临政策风险。
市场竞争激烈，金地西安曲江项目需要面 对同行业的竞争压力。
资金风险
建设风险
房地产项目的资金需求量大，金地西安曲 江项目可能面临资金链断裂的风险。
1 2 3
价格定位 根据产品定位和目标客户群体，金地西安曲江项 目的价格定位为中高端市场，略高于周边同类项 目。
定价策略 建议采用分级定价策略，根据不同户型、楼层和 朝向等因素制定差异化的价格，同时考虑客户的 心理预期和购买能力。
价格调整 根据市场变化和销售情况，适时调整价格策略， 以达到最佳的销售效果。
金地西安曲江 项 目市场定位策略 建议
contents
目录
• 项目背景介绍 • 目标市场定位分析 • 市场竞争态势研究 • 目标客户需求与偏好研究 • 项目SWOT分析 • 市场定位策略建议 • 项目风险评估与应对措施 • 结论与展望
01
CATALOGUE
项目背景介绍
项目概述
01
项目名称
金地西安曲江项目
客户购房需求与偏好分析
首次置业需求
分析首次购房者需求，关 注刚需、刚改型客户，研 究户型设计、价格敏感度 等因素。
改善型需求
针对有房族，研究其换房、 改善型需求，关注产品品 质、配套设施、物业服务 等因素。
投资型需求
分析投资者购房动机，研 究投资回报率、地段升值 潜力等因素。
客户来源区域及购买力分析
随着西安城市化进程的加速和居民生活水平的提高，对高品质住宅 的需求将持续增长。
金地房地产基础知识培训新员工专用
05 金地社会责任与可持续发展
CHAPTER
企业社会责任实践
社区服务
金地积极参与社区服务，为社区 提供必要的支持和帮助，促进社
区的和谐发展。
公益事业
金地热心公益事业，关注弱势群体， 通过捐赠、义卖等方式为社会做出 贡献。
环保行动
金地注重环保，积极参与环保行动， 推动绿色建筑和可持续发展。
绿色建筑与环保理念
绿色建筑设计
节能减排
金地采用绿色建筑设计理念，注重节 能、环保和可持续发展。
金地积极推广节能减排技术，提高能 源利用效率，减少碳排放。
建筑材料
金地优先选择环保、可再生的建筑材 料，减少对环境的破坏和污染。
社区共建与公益活动
社区共建
金地注重与社区居民的互动和沟通，积极参与社 区共建活动，共同打造美好社区。
房地产市场分类
根据不同的分类标准，如 物业类型、交易方式、市 场主体等，可以将房地产 市场细分为多个子市场。
房地产市场特点
房地产市场具有地域性、 周期性、政策依赖性等特 点，受经济、社会、政策 等多种因素影响。
房地产开发流程
前期策划
包括市场调研、项目定 位、产品规划等环节， 旨在为项目开发提供决
策依据。
房地产开发贷款
房地产投资信托基金（REITs）
介绍房地产开发贷款的申请条件、用途和 风险管理等方面的知识。
介绍REITs的概念、运作方式和投资策略等 知识，以及在房地产金融中的重要地位。
03 金地房地产业务特色
CHAPTER
金地产品线介绍
01
02
03
04
金地产品线一：高端住 宅系列
金地产品线二：商业地 产系列
公司文化与价值观
金地集团培训-地产项目管理-报建指南
（1）《重庆市建设项目环境影响评价文件审批申请表》（原件2份）； （2）环境影响登记表或由有资质的单位编制的环境影响报告表或环境影响 报告书（原件2份，附电子文档）； （3）评估机构关于环境影响报告书或环境影响报告表的技术评估报告（原 件1份，建设项目填报环境影响登记表的，申请人不提供技术评估报告）。 ◆政府承诺时限：30个工作日
项目管理之总结
科学筑家
CHINA PROPERTIES GROUP
◆项目设计审批
二、扩初设计审查（市建委并联审查，各区、县建委有差异）
■主办部门：建委 ■协办部门：消防、园林、气象、人防、市政、交通
1、初步设计预审需提交的申请材料： （1）初步设计预审登记表（含电子表格）； （2）初步设计图说（设计说明2份、图纸、效果图）及光盘； （3）工程勘察报告（初步勘察深度以上）及其质量审查合格书； （4）项目核准审批文件； （5）建设工程规划用地许可证及其附件（含方案审查意见书及附图） （6）勘察、设计合同。 （7）高边坡可行性评估报告（若有）
项目管理之总结
科学筑家
CHINA PROPERTIES GROUP
◆项目设计审批
2、主办部门所需要的材料： （1）建设工程初步设计审批申请表（含电子表格）； （2）初步设计图说（按主办部门预审意见修改后）及其光盘； （3）涉及高边坡支护的，应提供边坡支护方案设计可行性评估报告； 3、协办部门提供的材料： ◆消防所需申请材料： （1）建筑消防设计防火审核申报表; （2）初步设计图说（但结构专业图说除外，同时提供设计单位自审意见书）。 ◆园林部门所需申请材料：
住宅项目的定位和策划培训
目录
• 住宅项目定位 • 住宅项目策划 • 住宅项目营销策略 • 住宅项目风险控制 • 住宅项目案例分析 • 住宅项目未来发展趋势
01
住宅项目定位
市场定位
市场调研
通过市场调研了解当地住宅市场 的供需状况、价格水平、竞争态 势等信息，为项目定位提供数据
支持。
差异化定位
根据市场调研结果，寻找市场空白 点或竞争优势，制定具有差异化的 市场定位策略。
住宅项目营销策略
定价策略
总结词
定价策略是住宅项目营销中的关键环节 ，它直接影响到项目的销售和利润。
VS
详细描述
定价策略需要考虑市场需求、竞争环境、 产品差异化和成本等多个因素。在制定定 价策略时，需要分析目标客户群体的购买 力和需求，以及项目的成本和利润目标。 根据市场情况和项目定位，可以采用不同 的定价策略，如市场渗透定价、竞争定价 、价值定价等。
成功案例分析
低密度开发
采用低密度开发模式，每户住宅 都有较大的空间和良好的私密性 。
配套设施完善
项目内建有健身房、游泳池、儿 童游乐场等配套设施，满足了居 民的生活需求。
失败案例分析
失败案例一
某市中心住宅项目
定位不当
项目位于市中心，定位为高端住宅，但与周边环境不协调，难以吸 引目标客户群体。
建筑风格不吸引人
智能化趋势
总结词
随着科技的发展，住宅项目将更加智能化，通过智能家居、智能安防等系统提高 居住的便捷性和安全性。
详细描述
智能化趋势主要体现在智能家居系统、智能安防系统、智能物业管理等方面，通 过物联网、云计算等技术实现智能化管理和服务。
人文关怀趋势
总结词
房地产建设项目决策和实施的策划培训课件
求变化的动向
会议名称： Adding Value to Design and Construction
主办者：英国里丁大学 (The University of Reading) 里丁建设论坛 (The Reading Construction Forum)
设计
施工
建设项目 决策
主题 策划
决策
建设项目 实施
策划
实施
PM概念/PM三大目标
纠偏
理论轨迹 实际轨迹
纠偏
策划
在充分占有信息的基础上, 针对项目决策和实施的问题 进行组织、管理、经济和技术方面 的科学分析和论证
旨在为项目建设的决策和实施增值
旨在为项目建设的决策和实施增值
人类生活和工作的环境保护和节能 建筑环境 使用功能和建设质量 建设成本和经营成本,社会效益和经济效益 建设周期 组织和协调
6.01 投资1亿美元可建造一个什么样的大厦？
——项目的总体构思（包括建筑、结构、基础方 案设想和机电设备系统构思）
6.02 1亿美元投资的费用分析和论证
——项目的投资分析（包括建筑工程投资,设备工 程投资和其他方面的投资）
6.03 关于加强项目管理以确保投资1亿美元能实
现该大厦的建议
7. 项目实施的策划 - 建设项目实施的策划及案例
项目管理(PM)的定义
• 从项目的开始到项目的完成， • 通过项目策划(PP)和项目控制(PC)
以达到项目的费用目标（投资目标、 成本目标）、质量目标和进度目标。 PM=PP+PC
PM概念/PM三大目标
项目开始
费用
进度
项目结束
金地地产项目策划报告
金地地产项目策划报告金地地产项目策划报告一、项目背景金地地产是中国房地产行业的领先企业之一。
自成立以来，金地地产坚持科技创新、品质优先的理念，致力于为客户打造高品质的住宅、商业和办公物业。
金地地产目前已在中国的各大城市开展了众多成功的项目，并逐渐拓展至海外市场。
本次金地地产项目策划报告将重点介绍金地地产计划在中国南方某大城市开展的一个新项目。
这个项目地理位置优越、市场前景广阔，将致力于为当地消费者提供高品质的住宅生活、商业和办公空间。
二、项目规划本项目立足于满足当地消费者对高品质住宅和商业、办公空间的需求，结合金地地产一贯的创新理念和品质标准，通过以下规划要点来实现项目目标：1. 项目规模本项目总占地面积约为100万平方米，其中住宅用地面积约为70万平方米，商业用地面积约为20万平方米，办公用地面积约为10万平方米。
住宅部分包括多种户型，满足不同消费者的需求，商业部分将引入多家知名品牌，提供丰富的购物、娱乐和休闲选择。
2. 建筑风格本项目建筑风格以现代简约为主，以“智慧、健康、绿色、宜居”为核心理念，注重人文环境的创造，打造高端的居住、商务、文化、娱乐、休闲生活空间。
建筑外立面以质感材料为主，实现耐久、环保、低碳、高效建筑。
3. 城市规划本项目地理位置占据城市中心区域，为了更好地与城市支持建立合作关系，项目规划中的公共设施和城市基础设施也将进一步完善。
此外，特别是住宅小区，在社区层面上，将为业主提供高品质的公共服务设施，满足业主日常生活的多种需求。
三、市场分析南方某大城市的房地产市场发展迅速，吸引了众多国家和地区的投资者和企业的关注。
这个城市的经济持续向好，城市化进程加快，人口规模不断增加。
同时，对于高品质生活的需求也日益增加，市场发展空间广阔。
当前，以南方某大城市为代表的二线城市房地产市场处于快速成长期，未来市场前景值得期待。
据市场调查，目前当地房地产市场多以尚未被开发的土地作为项目新开发的主要来源。
房地产项目定位培训
组团景观，人性化参与式景观设计；
精品会所，提升项目品质，提升项目高端形象， 提升企业品牌； 低密度，居住舒适度高；
主力回现产品
引爆市场
房地产项目定位培训
武 汉 中 交 · 江 锦 湾 项 目
房地产项目定位培训
项目定位之四
价格定位
价格是直接影响经济效益。价格是价值的体现，价格定位亦应是价值定位。注重价值 与价格的关系，企业为顾客提供的是价值，顾客支付的是价格，要重点考虑如何通过对价 值的提升，以获取价格的提升。
中观竞争
三个 前提
微观项目特质
房地产项目定位培训
项目定位基本思路
回答两个问题指： 问题一：客户是谁？客户的需求是什么？ 问题二：项目能为客户提供什么？
房地产项目定位培训
项目定位基本思路
提出项目定位指： 从六个方面的定位给出项目定位
市场定位 品牌定位
客户定位
项目定位 价格定位
形象定位
产品定位
房地产项目定位培训
房地产项目定位培训
舟 山 中 交 · 南 山 美 庐 项 目
高层
洋房
低总价，多面积附赠，高品质，高性价比， 提升对客户的吸引力： 创新外立面及风格、创新户型；
舟山首例特色精致洋房、四大特点： 院·错·露·退，创新产品； 创新外立面及建筑风格； 舟山首例挑空双大堂；
舟山首例挑空双大堂；
穿透性大尺度景观，多冲场景营造；
定位、价格定位、形象定位、品牌定位组成的项目定位。
房地产项目定位培训
定位目标
房地产项目定位是以市场调查的结论为基础，同时结合土地的自身条件和企业的战略 目标需求寻找价值最大化的过程。 企业价值
“价值最大化”
客户价值 产品价值
金地集团方案设计任务书.doc
金地集团方案设计任务书GFI-SJ-10方案设计任务书版本：1第14页共13页XXX(项目名)方案设计任务书金地集团深圳地产公司月目录一、项目基本情况二、项目定位三、开发理念四、项目技术经济指标五、总体规划原则六、交通组织原则七、景观规划原则八、单体设计原则九、户型设计原则十、提交设计文件要求十一、进度安排一、项目基本情况1．项目概况1）项目位置2）占地面积3）地块周边状况4）其它2．项目优劣势分析优势1）地形优势2）主题概念优势3）周边生态环境景观优势4）周边公交系统及配套设施优势5）其它劣势1）地形劣势2）环境影响劣势3）周边不良景观劣势4）周边公交系统及配套设施劣势5）其它二、项目定位1．客户定位2．主题定位3．物业类型三、开发理念1．突出主题文化：2．先进性：3．独特性：4．均好性：5．人文性：6．舒适性：7．实用性：8．经济性：9．规范性：四、项目技术经济指标1．技术经济指标：占地面积：计容积率建筑面积：其中：建筑容积率：建筑覆盖率：建筑层数：车位数：车户比：其它：2．户型配置（营销部提供）3．配套设施五、总体规划原则1．满足城市设计要求。
建筑总体布局、造型、色彩应注重城市设计，应充分考虑与周围地块的关系；2．充分体现均好性原则。
做到户户有景，户户有良好的朝向；3．合理处理建筑物与环境场地之间的关系；4．合理处理各种建筑空间的有机组合、过渡；5．在总体布局时应充分考虑入口空间的展示作用，集中体现项目主题，最大限度地展现项目卖点；6．住宅群体布置要避免建筑物之间的相互遮挡，要满足住宅对日照、间距、自然采光、自然通风的要求，要充分考虑对小区内部环境及外部远景的利用；7．充分考虑地块周边噪音对本项目的影响，要提出合理的规划布置方案，避免或减低噪音对主要房间的污染，要尽量减少通过使用技术手段来降低噪音（会带来建设成本的提高）；8．总体规划要充分体现经济性原则，合理平衡土方量；另外，除人防地下室需做全埋式车库外，其余车库尽可能采用通风、采光的开敞式/半开敞式车库；9．其它六、交通组织原则1．应注重处理小区主要出入口的位置，考虑公共区域与私密区域的关系，解决好区内各种流线（生活后勤服务、临时访客、消防疏散等）之间的关系，做到人车分流；2．内部交通与消防车道原则上应在用地红线范围内解决，同时注意在规划设计要点要求的最小后退红线距离无法满足消防要求时，适当调整建筑物后退红线距离；3．保证消防车道及扑救面对坡度的要求；4．合理解决地形高差对行人在交通上造成的不利影响，考虑残疾人无障碍设计；5．住宅与车库之间要建立方便的联系；6．合理解决配套公建设施的停车及交通疏散问题，将其对住区的影响降到最小。
金地集团规划设计成本导则培训共126页文档
60、生活的道路一旦选定，就要勇敢地 走到底 ，决不 回头。 ——左
56、书不仅是生活，而且是现在、过 去和未 来文化 生活的 源泉。 ——库 法耶夫 57、生命不可能有两次，但许多人连一 次也不 善于度 过。— —吕凯 特 58、问渠哪得清如许，为有源头活水来 。—— 朱熹 59、我的努力求学没有得到别的好处， 只不过 是愈来 愈发觉 自己的 无知。 ——笛 卡儿显然比用法律来约束他更有价值。—— 希腊
12、法律是无私的，对谁都一视同仁。在每件事上，她都不徇私情。—— 托马斯
13、公正的法律限制不了好的自由，因为好人不会去做法律不允许的事 情。——弗劳德
14、法律是为了保护无辜而制定的。——爱略特 15、像房子一样，法律和法律都是相互依存的。——伯克
房地产项目定位与策划分析课件
项目策划的原则和步骤
01
原则
• 市场导向：以市场需求为导向，紧跟市场趋势。
02
• 创新驱动：注重产品、服务、营销等方面的创新，提高项目
03
附加值。
项目策划的原则和步骤
• 资源整合
充分利用内外部资源，实现资源优化配置。
• 风险可控
对项目风险进行识别和评估，制定相应的风险应对措施。
项目策划的原则和步骤
结合市场调研结果，打造高品质、高舒适 度、高附加值的高端住宅产品，满足目标 客户需求。
品牌推广
售后服务
通过精准营销、品质展示、圈层活动等方 式，提升项目品牌知名度，吸引目标客户 群体。
提供高品质、全方位的售后服务，增强客 户忠诚度，树立良好口碑。
案例二：商业地产项目定位与策划
01
商业环境分析
调研区域商业环境，分析商业发 展趋势、竞争格局及目标客户需
识别项目存在的内部劣势，如 土地成本较高、周边配套设施 不完善等，需在策划过程中加 以改进。
分析外部环境为项目带来的机 会，如政策扶持、市场需求增 长等，以抓住市场机遇。
预测外部环境可能对项目造成 的威胁，如政策调控、竞争对 手压力等，以便提前应对。
竞争对比分析
01
02
03
竞品项目分析
深入研究区域内竞品项目 的产品特点、价格策略、 销售策略等，为项目策划 提供参考。
文化资源挖掘 旅游市场分析
产品创新 品牌推广与合作
深入挖掘项目所在地的文化资源，如历史、民俗、自然风光等 ，为项目提供独特的文化底蕴。
分析旅游市场发展趋势，了解游客需求，为项目定位提供市场 依据。
结合文化资源和市场分析结果，打造独具特色的文旅地产产品 ，如主题酒店、文化街区、度假村等。