2019年北京龙湖·常营项目商业发展放心及策略性定位研究
大兴龙湖天街购物中心调研报告
大兴生物医药基地龙湖天街购物中心调研报告调研报告调研地点：北京龙湖时代天街调研人员：刘超、王巨猛调研时间：2016年7月11日北京龙湖·时代天街位于大兴新城核心区域，与地铁4号线生物医药基地站无缝连接，交通条件优越。
项目西侧为生物医药基地，该基地占地1000万平方米，超过150家企事业单位入驻其中。
向南，未来将有首都第二机场及空港产业园落地，年旅客吞吐量预计达1亿人次，周边工作及居住人群超过20万人。
龙湖时代天街项目总体量约67万平方米，其中商业总体量约30万平方米，属于北京屈指可数的新地标级商业中心，且自持很大比例商业。
龙湖将出售的商业机遇与置业者进行共享，创造共赢未来的机会。
在龙湖天街运营模式下，置业者可以共享地标级商业中心的人流聚集优势，共享周边规模居住区及产业基地消费力，共享地铁、临空经济区源源不断的人流。
7月1日，作为大兴新城南部区域商业新地标的龙湖北京大兴天街正式开业了。
据统计，开业期恰逢周末，三天时间，龙湖北京大兴天街总客流量突破40万人次，总销售额达到2300万元。
这座体量15万平方米的全业态商业综合体，是目前六环外面积最大的地铁上盖购物中心，也是龙湖集团在北京打造的第二个“天街”项目。
开业前夕，依托龙湖商业布局全国的品牌实力，龙湖北京大兴天街的整体出租率达到了99%，品牌同步开业率达到了95%。
目前聚集了优衣库、H&M、GAP等众多国际快销潮牌，上影国际IMAX影城、迪卡侬、喜悦滑冰场、奇乐儿萌兽主题公园、特色餐饮等近300个知名品牌。
在大兴天街，商场配置专属VIP会员中心、母婴室、残疾人卫生间、免费轮椅、免费充电站、饮水机等，国内顶尖的无线Wi-Fi网络覆盖全场；商场停车位超过1200个，还有专为女性设置的“大尺寸”停车位，让女性司机在停车时倍感安心，龙湖商业体系化的星级服务得以充分彰显。
龙湖北京大兴天街引入了物美精品超市、上影IMAX国际影城、喜悦滑冰场、迪卡侬、优衣库、H&M、星巴克、便宜坊、汤城小厨等众多优质品牌，全面提升大兴区域的消费环境，引领南城家庭消费全新升级。
龙湖常营天街商业阶段推广沟通方案(红鹤)2011-113页
事件营销2－重庆天街业主跟庄
时间：2011年7月20日 地点：项目售楼处现场 形式：有请重庆龙湖天街老业主莅临现场，证言，跟庄。
配合网络及软文炒作
事件营销3－创意集市气球
方案二 30年后，谁将为你的养老买单？IMAX影院、四季 百货，地铁M6常营站上盖龙湖·长楹天街商铺， 世界城市财富原始股，限量认筹中65797777
彩信
事件营销1－商业授勋仪式
时间：2011年7月10日 地点：项目售楼处现场 形式：针对院线、冰场、商超三大品牌举办授“龙湖天街商业勋章”仪式
二、核心卖点提炼
1、卖点跟着政府走。 综合体是城市功能升级换代的载体。它所承担的历史使命是提升城市服务，提高现代商务 人居生活水平。因此，推广中重点推介的一张王牌就是政府规划。一般此类产品会建在城 市副中心,经济开发区或者政务区。以后会对周边形成辐射,带动一个区域的经济发展,成为 类似于城市名片的效应。未来会有怎样的蓝图，商圈大小人流密集度、区域地块价值等。 这些潜在客户最关心的问题都是围绕区域前景展开的。 所以，要坚持“跟着政府走”的原则。 2， 挖掘不同形态物业的核心卖点，做整合推广。 在树立项目整体形象的基础上，要根据市场的实际情况确定项目不同物业推售节奏，每一 种物业都应该在整体形象之下赋予新的概念和内涵，而在不同类型的物业营销推广之间的 切换也需要相应的铺垫和转折，切忌生硬仓促，一般可以通过活动形式切换物业卖点进行 推广。
四、媒体组合策略
线上推广传递信息，线下推广制造氛围。 受通道因素影响，线上推广只是起到传递信息的功能。例如项目的卖点，销售信息等内容 可以比较及时得传递给消费者。但新形势下的地产营销对现场氛围的要求日益提高。通过 现场造势，能使客户更直观得感受项目特质，为整体推广蓄积人气。
龙湖地产实习报告
目录第一章实习目的§1—1实习目的第二章实习地点、实习单位及项目概况及实习时间§2—1实习地点§2—2实习单位概况及项目概况§2—3实习时间第三章实习内容§3—1经营目标与决策§3—2房地产开发§3—3房地产营销§3—4房地产管理第四章实习总结第一章实习目的§1—1实习目的1、通过本次实习使我能够理论高度上升到实践高度，更好的实现理论和实践的结合，为我以后的工作和学习奠定初步的知识。
2、通过此次实习，使我实际的接触了房地产开发经营过程中的营销阶段，对自己初步建立关于房地产行业从业者的形象、房地产行业的总体发展趋势、现阶段的形势等等的认知起到了重要的作用。
3、学习现场工作方法，学会如何将所学知识用于指导工作实际，为毕业后从事房地产经营管理工作打好基础。
4、通过本次实习使我感受到了作为一个学生与作为一个职业人的不同，了解了实习生和正式员工的区别，体验了其中转变的过程。
第二章实习地点、项目概况及实习时间§2—1实习地点北京龙湖地产长楹天街项目长楹天街售楼处§2—2实习单位概况及项目概况龙湖创建于1995年，成长于重庆，正发展于全国，是一家追求卓越、专注于品质和细节的专业地产公司。
龙湖集团总部设在北京，目前下辖重庆、成都和北京叁个地区公司，业务领域涉及地产开发、商业运营和物业管理叁大板块，现有员工3000多人。
2006年，龙湖集团实现销售收入近36亿元。
龙湖在重庆、北京、成都已有成熟的运作，2007年开始相继进入上海、西安、天津等城市开拓业务。
截至2007年底，龙湖集团累计交房面积318万平方米、已销售待交房面积140万平方米、在建面积370万平米、规划面积191万平方米。
经过十几年的潜心发展，龙湖形成了系统、高效的多业态综合开发能力、大规模快节奏规划建设能力，产品覆盖了普通住宅、写字楼、酒店、商务公寓、花园洋房以及别墅等多种业态，每一种产品都拥有城市标杆性的代表作品。
龙湖商业分析报告
龙湖商业分析报告1. 引言本报告旨在对龙湖商业进行全面分析，包括行业概况、商业定位、竞争分析、市场前景等方面。
通过对龙湖商业的分析，旨在为相关企业决策提供参考。
2. 行业概况龙湖商业所属的行业是房地产商业开发行业。
在中国，房地产商业开发行业是一个蓬勃发展的行业，以其巨大的市场规模和潜力而备受关注。
随着城市化进程的加快，人们的消费需求也在不断增长，房地产商业开发行业有着广阔的发展空间。
3. 商业定位龙湖商业的商业定位是以满足人们多元化消费需求为核心，打造高品质的商业项目。
龙湖商业致力于为消费者提供便捷、舒适、安全、快乐的购物体验，通过不断创新和优化服务，提高顾客满意度和忠诚度。
4. 竞争分析4.1. 竞争对手分析在房地产商业开发行业中，龙湖商业面临着许多竞争对手。
以下是几个主要的竞争对手：•融创商业•万科商业•中海商业这些竞争对手在品牌知名度、资源优势和市场份额方面与龙湖商业处于竞争状态。
为了保持竞争力，龙湖商业需要不断提高服务质量、加强品牌建设，并与竞争对手进行差异化竞争。
4.2. SWOT分析通过SWOT分析，可以进一步了解龙湖商业的优势、劣势、机会和威胁。
•优势：–龙湖地产的品牌影响力和资源优势–多元的商业模式和产品组合–丰富的拓展渠道和市场经验•劣势：–与一些竞争对手相比，市场份额较小–龙湖商业知名度相对较低•机会：–城市化进程带来的消费需求增长–政府政策的支持和鼓励•威胁：–激烈的行业竞争，容易受到竞争对手的挑战–经济不稳定性的影响5. 市场前景房地产商业开发行业的市场前景非常广阔。
随着城市化进程的不断推进和人们对生活品质的追求，商业需求仍然保持着较高的增长速度。
尤其是在中高端商业服务和体验式消费的领域，市场潜力更为巨大。
龙湖商业作为行业的参与者，在追求市场份额的同时，应着重关注产品质量和服务水平的提升，以满足消费者不断升级的需求。
6. 结论通过对龙湖商业进行深入的分析，我们可以看到该企业在房地产商业开发行业具备一定的优势和潜力。
龙湖地产高增长模式研究及潜在风险分析报告
115.38
135.16
130.15
30% 25% 20% 15%
70
11.91%
62.54
59.45
64.11
12.84% 14%
60
12%
50
51.37
49.45
12.26%
12.54% 11.70%
10%
40
8%
30
6%
10%
50
20
4%
5%
10
2%
0 2012
2013
2014
2015
2016
10%
38%
0% 2013
2014
2015
2016
备注：净负债率=（有息负债-货币资金）/权益总额
2017
36%
2012
2013
2014
2015
2016
2017
剔除预收账款后的资产负债率
数据来源：龙湖历年年报、龙湖2017末期业绩、同策研究院
产品策略
龙湖以万科为榜样，建立标准化模块为基础的产品库，项目90%采用标准化产品，10%自行创新；独有的五重景观体系，加 大了龙湖项目的差异化特征；产品品类不断创新、升级，加强产品独特性
图：龙湖产品线系列
独栋别墅
联排/叠拼别墅
花园洋房
高层住宅/公寓
商办/其他
代表作
颐和原著
滟澜山
弗莱明戈
紫宸
新壹街
城市地图
重点进入 择机进入
谨慎进入 避免进入
客户细分
落根者 聚巢者
重教者 享受者
产品分类
高周转
高溢价
低总价高业态
落根者 聚巢者 享受者 重教者
商业地产建筑设计过程浅析——以北京大兴龙湖时代天街项目为例
商业地产建筑设计过程浅析——以北京大兴龙湖时代天街项目为例商业地产建筑设计过程浅析——以北京大兴龙湖时代天街项目为例随着城市化进程的加速，商业地产项目成为城市中不可或缺的一部分。
商业地产建筑设计的过程涉及多个方面，包括规划、设计、施工和运营等环节。
本文以北京大兴龙湖时代天街项目为例，对商业地产建筑设计的过程进行分析和探讨。
第一阶段：规划商业地产项目的规划是整个设计过程的起点。
规划环节需要充分考虑到项目的定位、目标受众、市场需求、竞争情况以及土地利用政策等因素。
在规划阶段，设计师需要进行市场调研，了解潜在客群的需求和偏好，以确保项目能够与市场需求相契合。
以龙湖时代天街项目为例，该项目位于大兴区核心商业区域，周边有大量的住宅小区和办公楼，同时也有其他的商业综合体。
规划的初衷是打造一个集购物、娱乐、餐饮等多功能于一体的城市综合体，为附近居民和上班族提供便利。
第二阶段：设计设计是商业地产项目中最关键的环节之一。
设计师需要将项目的定位和理念转化为具体的建筑形态。
商业地产项目的设计需要考虑到各个空间的布局、功能分区、人流规划等方面的内容。
在龙湖时代天街项目的设计过程中，设计师充分考虑到商业空间的需求和流线，将商业区域分为不同的功能区，包括商铺、餐饮区、娱乐区等。
设计师还注重外观的设计，通过选用现代简约的建筑风格和绿化景观，打造出一个与周边环境和谐统一的商业综合体。
第三阶段：施工商业地产建筑的施工阶段需要严格按照设计图纸和规范进行。
施工过程中需要协调各个专业工程的施工进度，确保各个部分的施工质量和安全。
在龙湖时代天街项目的施工过程中，建筑公司严格按照设计图纸进行施工，每个施工环节都经过专业的检验和验收。
施工阶段还需要与相关部门协调，完成各种手续和审批工作。
第四阶段：运营商业地产项目的运营阶段是整个设计过程的最终目标。
在运营阶段，商业地产项目需要吸引租户入驻，提供高品质的服务，吸引客流量。
龙湖时代天街项目的运营注重提供多样化的商业服务，通过引入各类品牌商铺、餐饮和娱乐设施，为顾客提供丰富多样的购物和休闲选择。
龙湖使命核心价值观及经营管理原则
龙湖使命核心价值观及经营管理原则The pony was revised in January 2021龙湖使命、核心价值观及经营管理原则一、使命为客户提供优质产品和服务并影响他们的行为。
在此过程中，成为卓越的企业并创造机会。
二、核心价值观龙湖的气质：“志存高远坚韧踏实”。
这种气质由以下五项核心价值观支撑：【一、追求卓越】对现状永怀积极健康的不满。
事业心和使命感的召唤。
追求长期可持续成功的精神状态。
勇攀高峰的气概。
依靠人也依靠制度来接近卓越。
【二、人文精神】以人的需求为尺度来丈量和设计我们的产品、服务、制度、流程以及经营活动。
有利于人的发展和解放的环境才是好的社会环境、社区环境、企业内部环境。
理解和尊重员工的贡献并给予回报。
成功＝宁静的心灵 + 人生的目标 + 金钱的自由 + 健康 + 爱龙湖欣赏诚实、正直、独立思想、有生命力、有个人能力又能相互依赖的人。
【三、研究精神】透过现象寻找规律，运用规律来创建竞争力。
对于已知的未知和未知的未知保持警觉和敬畏。
决策既建立在事实、依据的支持上也建立在直觉判断上。
只有经过不断研究和实践才能积累起真才实学，龙湖珍视高质量的经验。
【四、信任/共赢】在承诺、结果和质量方面值得信赖。
信任能降低成本，创造假之，只有高信任的环境才能产生高质量的人生。
信任值得信赖、敢于信任、善于信任的利益相关方（员工、客户、通路人等）。
信任是需要机制和怀疑精神去保护的。
【五、企业家精神】企业家精神=生命力+事业心+创造力+远见+胸怀+感染力。
企业家精神核心表现是创造：审时、蓄势、谋篇、破局、攻坚、任势。
对商业机会高度敏感，善于争取资源、优化资源、整合资源、合理配置资源。
具有企业家精神的经理人既有脑、也有心、还有手。
三、经营管理原则【一、长期利益原则】：长期利益重于短期利益；重要的不是眼前赚多少钱，而是明天有没有赚钱的资格。
坚持从长期的角度作正确的事，牢记自己的使命和目标而不迷失方向。
龙湖与客户共同分享价值，不追求暴利以及涸泽而渔。
2019年北京商业地产市场研究报告
目录第一章北京商业地产的发展时机 (4)一、促进市场发展的主要因素 (4)1、首都经济的持续增长 (4)2、北京商业的全面发展 (4)3、发展规划的出台实施 (4)4、市场调控的规范加强 (4)5、区域商圈的功能变化 (4)6、重大事件的突发影响 (4)7、宏观环境的不断优化 (5)8、消费投资的逐渐理性 (5)二、引起快速升温的直接原因 (5)1、投资转移 (5)2、需求拉动 (5)3、利益驱动 (5)4、运作灵活 (6)第二章北京商业地产的市场形势 (6)一、整体市场 (6)（一）市场概况 (6)1、全国市场 (6)2、北京市场 (6)（二）主要情况 (7)1、市场供给 (7)2、市场需求 (7)3、市场行情（资源来源：易铺网） (8)4、运作方式 (8)5、价格分布 (9)6、项目分布 (9)二、区域市场 (10)（一）CBD地区 (10)1、供给方面 (10)2、新旧主要项目 (10)3、需求方面 (10)4、市场形势 (11)（二）中关村 (11)1、中国硅谷助推投资热潮 (11)2、供求关系决定市场高价 (12)3、住宅底商有利可图 (12)4、中小投资者不容忽视 (12)（三）亚运村 (12)1、供需矛盾突出 (12)2、市场持续热销 (12)（四）南城地区 (13)1、商业地产渐成规模 (13)2、市级物流中心初步显现 (13)3、三大城区广汇商机 (13)第三章北京商业地产的未来趋势 (13)一、北京商业的规划发展 (13)（一）北京“十五”期间商业发展规划 (13)1、发展基本目标 (13)2、商业发展重点 (14)3、业态引进重点 (14)（二）区域规划情况 (14)1、市级商业中心，新一轮的升级调整启动。
(14)2、区级商业中心，完善、发展、同步、预留。
(14)3、社区商业中心。
(14)4、特色商业街。
(14)（三）北京商业的发展趋势 (15)1、北京的流通业 (15)2、北京的商业街 (15)3、北京的零售业 (15)二、市场存在的问题现象 (15)（一）自身不足 (15)1、开发资金匮乏。
龙湖年度经营计划
龙湖年度经营计划篇一：龙湖和万科的计划运营比较a1、计划运营体系需要激励、权责、流程等体系的支撑，否则即使有计划，有跟踪计划的人还是执行不了。
2、项目成功的标尺（龙湖）第一层面：项目成功项目销售净利润率＞20%财务视角（收益类指标）项目内部收益率iRR ＞69%财务视角（投资效率指标）一次性交房成功率＞98%运营视角（质量指标）项目一级计划达成率＞80%运营视角（进度指标）第二层面：项目管理成功形成Pmo制度下高标准的项目运作模版（包括但不限于，项目启动会综合模版、别墅项目建造标准模版、样板区建设计划管理模版、报批报建流程模版）学习视角（知识管理）锻炼出能打硬仗的项目团队：项目建设过程中，向公司其他项目团队输送人才不少于5人学习视角（人才培养）第三层面：公司成功奠定在地区内地产界的口碑及领先地位：项目品牌知名度进入前5；单项目年度销售额进入前5.客户视角（项目品牌，客户满意度）项目评价指标：财务视角、运营视角、客户视角、学习视角3、龙湖项目启动会成果（拿地后20个工作日）：a、项目定位报告---营销B、售楼处、样板房选址、定位及开放计划（选址、景观概念、交通组织流线、周边环境处理、方案、费用测算）---营销c、成本敏感分析、价值分配、目标成本预设报告---成本d、项目一二级计划---项目负责人E、投资分析模型---投资分析专员F、方案设计任务书---设计G、景观方案设计任务书---设计H、精装房定位、限价、建设实施方案---设计、造价及工程我司对售楼处、样板房选址、交通组织流线、周边环境处理重视度不够，建议以后加强这方面的重视度。
对龙湖启动会的8项成果，除投资分析模型外，我司均可以借鉴，作为我司项目经营责任书这一关键节点的输出成果。
龙湖等公司的关键性成果我司可以借鉴，建议我司关键性输入成果侧重于定位方案之类。
4、项目经营目标责任书附表1：项目经营定位（万科）附表2：项目经营决策（万科）附表3：项目经营目标责任书（标杆企业）经营目标责任书的内容主要包括项目定位、营销策略、产品定位、产品配置标准等。
龙湖常营天街
项目介绍项目概况天街之量天街之域截至2011年：★地区生产总值122.39亿元★人均可支东，通州新城商务区；西，CBD核心区；南，垡头商务基地、中国传媒产业走廊；北，国际会展版块的核心生活区。
辐射区域超过500,00求，与不足100,000盾，是中心崛起的市场基础。
天街之体均可支配收入34,044元★地区人均消费性支出24,799元00,000居民的消费需,000m2商业供应的矛起的市场基础。
“龙湖·长楹天街”作为北京东区体量最大、业态最丰富的城市综合体，涵盖写字楼、商务公寓、商业、高端住宅，将升级区域板块，创造新城市中心。
“不出地铁，进商城”项目优★5公里★定福未来商务人群★全北业体，快线★项目优势公里范围内社区数量约达480个，常驻人口超过50万人。
定福庄传媒产业带、东坝商务区、垡头总部商务基地环绕，未来商务人群逾10万人。
无缝连接地铁上盖的商业旗舰全北京最大地铁站、快慢双线站上盖物业，首个与地铁无缝连接商业体，快线3站抵达国贸CBD区域。
4个出入口均与项目无缝连接。
20条公交路线、超过3,000个停车位让您体验迅达便捷。
地铁文化广场——休闲时光，市民的汇聚空间百部电、扶梯——便捷，轻盈自由的购物空间风情商业街——惬意流连，活泼律动的城市商业空间云端上的天堂–“改变生活，由此开始”人文主义的设计蓝本光彩夺目的设计，人性化的动线规划，营造空间律动，引领舒心畅购。
建筑设计：中国建筑设计研究院室内设计：AEDAS 香港灯光设计：ADPI 英国景观设计：麦田景观澳大利亚国际知名设计巨头担纲270,000m2项目业态优势超大商业体量；700m主干道展示面；京东最大商业综合体，全业态、全方位满精品百货、超市、IMAX城市综合体近670,000m2 ，其中高端住宅园林景观36,000m2。
京东最大商业综合体，全业态、全方位满足家庭消费；影城、真冰场4大主力店。
端住宅170,000m2，写字楼及公寓122,000m2，项目业态优势★京东优雅时尚中心200多个国际时尚名店、优40,000m 2精品百货全面提★京东美食娱乐中心130家以上各国风情美味珍6,000m 22,100m 2真冰场，具备国际★京东家庭生活中心10,000m 2儿童天地充盈童多个国际时尚名店、优雅女装、个性服饰和化妆品的旗舰店、概念店。
龙湖地产运营体系及开发流程
龙湖地产的运营体系具有创新性，不 断引入新的理念和技术，推动公司不 断发展和进步。
标准化
龙湖地产在项目开发和运营过程中实 行标准化管理，通过制定统一的标准 和规范，提高工作效率和产品质量。
运营体系的优势
提高效率
降低成本
龙湖地产的运营体系通过优化流程和规范 操作，提高了工作效率，缩短了项目开发 周期。
施工过程管理
龙湖地产对施工单位进行严格的 施工过程管理，确保施工质量和
进度。
竣工验收阶段
分部分项验收
在项目施工过程中，龙湖地产组织相关单位进行分部分项验收， 确保各分项工程符合设计要求。
竣工验收
项目竣工后，龙湖地产组织相关单位进行竣工验收，对项目进行全 面检查，确保项目符合设计要求和相关法规标准。
确保公司高效运转。
流程管理
龙湖地产注重流程管理，通过制定 详细的工作流程和操作规范，确保 项目从投资决策到交付使用的全过 程有序进行。
信息化平台
龙湖地产运用先进的信息化技术， 建立了全面的信息化平台，实现项 目信息的实时共享和有效沟通。
运营体系的特点
精细化
创新性
龙湖地产的运营体系注重细节和精细 化管理，通过精确的数据分析和市场 调研，为项目决策提供有力支持。
推动公司可持续发展
龙湖地产的运营体系与开发流程不断总结经验教训、持续改进和创新，推动公司的可持续 发展和行业领先地位的巩固。
05
龙湖地产运营体系及开发流程中 的关键要素分析
土地资源的获取与整合
土地市场调研
深入研究土地市场政策、供需关系及价格趋势， 为获取优质土地资源提供决策支持。
土地获取策略
通过招拍挂、收并购、合作开发等多元化方式获 取土地资源，确保项目用地需求得到满足。
龙湖长楹天街
© Copyright Centaline Group, 2012
Code of this report | 14
商业业态—IMAX3D影院
位于集中商业 西端转角处
6000平米超大体量将成为朝阳最大的现代化院线之一。
© Copyright Centaline Group, 2012
Code of this report | 15
20 25
11 月 20 12 年 2月 20 12 年 3月
20 11 年
住宅
3月
486
234
4月
5月
6月
7月
8月
9月
10 月
写字楼销售套数和均价
写字楼销售套数和均价 25500 25000 24500 15 24000 23500 23000 5 22500 0 2011年8月 2011年9月 成交套数 2011年10月 成交均价 2011年11月 22000
龙湖长楹天街
——项目案例研究
北京中原投资顾问部
本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。 © Copyright Centaline Group, 2010
Code of this report | 1
龙湖长楹天街
项目类型 占地面积 建筑面积 物业类型 容积率 绿化率 总户数 在售主力户型 开盘时间 入住时间
40000 30000 20000
10
10000 0
8月
9月
1月
2月
10 月
11 月
20 11 年
20 11 年
12 月
20 12 年
20 12 年
龙湖北京北苑天街_都市理想生活聚集地
5F“沐光岛”玩转运动、健康及时尚标签，超高的挑空营造出开阔的视野和轻松畅快的呼吸感，引入室内攀岩、健身及咖啡等多业态，让消费者在此亲近阳光，挥洒汗水，获得更多活力与自信。
“博纳国际影城巨幕电影乐园定制店”尤其亮眼，以国际顶尖巨幕及数字科技为基础，引入多个特色技术影厅，打造顶尖视听享受。
B1层为开启都市“寻味”之旅的“集食巷”，迎合快节奏都市生活中人们亟需放松的心理需求，空间上营造出亲近自然的氛围感，引入网红小吃及各地美食，用地道风味还原城市的烟火气，满足味蕾也抚慰人心。
值得一提的是，“京东七鲜7FRESH全国首家品质生活概念店”以七鲜自有产品供应，为消费者提供全方位、高品质的生鲜商品及一站式购齐便捷。
除了倾力打造“首店效应”，龙湖北京北苑天街还布局了特色场景门店，以向上的品牌力打造“新物种”生态，融合多种生活场景，为消费者带来崭新的生活脚本。
例如，“星聚会KTV赛博朋克主题北京首店”在欢唱空间之外打造出融合多元娱乐方式的新型潮男潮女社交场域；VLVFIT打造了“健身+咖啡+社交”的独特复合空间；Frienday骑行、趣野攀岩和归位瑜伽让人们在身体舒展的同时享受内啡肽带来的高级愉悦感。
本帮江浙菜排名TOP3的桂满陇、京菜代表品牌点卯、经典徽菜品牌小徽舟、传统泥炉烧肉引领者西塔老太太、热门湘菜品牌辣可可、食料鲜香的澜海邑糟粕醋火锅、用美学诠释的Meat U Garden，加之青柠泰、水木锦堂、太二、翻江鱼、克茗冰室、喜茶和奈雪等餐饮品牌，共同构成了北苑天街“必吃榜餐饮集合地”的鲜明形象。
生活，由此随心北苑天街开业期间就出奇出新，通过一个又一个强引力的爆点内容，打造出“艺术随新”“时尚随新”“欢聚随新”和“体验随新”四大主题活动，为属地消费者带来前所未有的随新理想生活体验。
凭借多年沉淀的优质外部资源，北苑天街将艺术时尚基因写入极具感官新体验的开业活动中，为消费者呈现了由10+先锋花植设计师联合打造的全国首个植物装置艺术展—《以植物造万物》可持续艺术生态美学展。
常营项目商业地块定位规划方案
22
项目周边商业现状分析
大型超市
适佰家（SPAR)
★本案
适佰家超市位于本案的西侧，与东苇路市场一路之隔，是 荷兰SPAR集团旗下在京落户的首家综合型自愿连锁型超市， 推行会员制，拥有自产商品，商品种类一应俱全。购 物环 境好，有足量停车位、管理人性化，特设清真购物通道， 自今年5月开以来，抢占了南侧京客隆超市的部分客源。
需求特征
首次置业、刚性需求
区域认可度较高，品质产品潜力巨大，区域未来发展强劲
19
PART
1
：商业环境分析
• 市场环境 • 区域公建产品情况分析 • 项目周边商业现状分析
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项目周边商业现状分析
项目周边大型超市分布情况
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区域在售写字楼情况分析
写字楼竞品案例1
非中心已入驻企业
• 都邦保险公司：入驻面积为3432.72平米及892.58平米两栋楼。都邦财产保险股份有限公司是经中国保 险监督管理委员会批准，于2005年10月19日开业的全国性财产保险公司，总部位于首都北京。 • 睿丽通电子公司：入驻面积为2314.33平米。 • 和平幕墙公司：入驻面积1744.22平米。该公司拥有建筑幕墙工程专业承包壹级施工资质和建筑幕墙专 项工程设计甲级资质。 • 兴信喷涂公司：入驻面积573.37平米。 • 亚太安讯公司：入驻面积912.5平米。亚太安讯网络电子技术有限公司，由TVG投资的美商独资企业,主 要从事GPS全球卫星定位系统、车辆监控系统、消防监控系统、个人安全实时监控系统、智能交通系统、 车载导航娱乐系统、GPS物流管理系统、银行及住宅小区安全监控系统等安全防范系统的网络建设与产 品生产销售的高新技术企业。
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绿 化 率：30%
北京龙湖常营项目商业发展方向及策略性定位研究
•成熟度高
新房基本为保障房，2011年底前 二手房2006年前
东坝和崇文安置保障房预计2012年前交
房，其他2010年底前交房 北京龙湖常营项目商业发展方向及策
二手房2005年前
略性•定注位：研以究项目开业时间为节点统计
•项目5公里辐射半径区域内 •人群结构复杂，总体消费力相对一般
•东坝保障房+商品房
•望京商圈
•工体三里屯 •燕莎商圈 •商圈
•金融街•西单 •王府井•建外商圈 •CBD商圈 •商圈 •商圈 •商圈
•公主坟 •商圈
•前门 •崇文门 •商圈 •商圈
•大峡谷
•本案
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•“摊大饼”城市格局及“多主多副”多中心商业格局
•对本案辐射能力的制约
北京龙湖常营项目商业发展方向及策 略性定位研究
•地处城市非核心商业区 域
•非核心商圈！ 非成熟地段！
• 下面我们将通过类比案例分析，总结此类非核心商圈商业运作的普遍性 规律，以给本案以借鉴。
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北京龙湖常营项目商业发展方向及策 略性定位研究
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• 非核心商圈商业发展规律分析
北京龙湖常营项目商业发展方向及策 略性定位研究
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•项目自身情况 •区域环境
•商业市场竞争环境
北京龙湖常营项目商业发展方向及策 略性定位研究
项目所处区域板块划 分
•绿地
•东坝商务区 •东坝保障房+商品房
•金盏商务区
•朝青住宅区 •四惠住宅区
•绿地、厂房、住宅
•绿地
•商品房
•保障房
•定福庄传媒产业区 •传统住宅区
•待开发区
域 •商品房 •保障房