房地产2013年度企业所得税汇算清缴实务资料

❖ 要求：确认开始计算企业损益的年度。 ❖ 案例分析：该开发企业从事生产经营之前筹办
活动期间发生的筹办费用支出，不得计算为当期的
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一、开（筹）办期间
❖ 亏损，只能在"开办费"科目中归集。企业自开始生 产经营的年度，是开始计算企业损益的年度。如果 筹办期的结束和经营期的开始，两者处于同一年度， 则应分别按照有关规定确认筹办费摊销及经营年度 的开始。因此，该开发企业在开始生产经营年度的 2011年6月起开始一次性或分期扣除开办费；若 2011年度发生了亏损，则税法确认的亏损年度就是 2011年度，而不是2010年度。
❖ 例2：接例1，经核查：（1）该开发企业2010年312月、2011年1-5月筹建期分别发生业务招费10万
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一、开（筹）办期间
❖ 元、20万元，分别发生广告宣传费30万元、40万元； （2）2010年6月投资方因投入资本自行筹措款项所 支付的利息支出8万元计入了开办费；（3）2011年 3月，购建固定资产（营业楼）所支付的设计费、 部分材料费共计10万元计入了开办费；
❖ 1.销售未完工开发产品取得的收入时的预缴 ❖ 房地产开发企业的销售方式一般包括现房销售、
期房销售，当前房地产开发企业普遍采用期房销售 方式。所谓期房销售是指房地产开发企业从取得商 品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证为止，
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二、预缴期间
❖ 将正在建设中的商品房预先出售给购买人，并向购 买人收取定金或房款的行为。对于房地产开发企业 现房销售业务的处理方法，企业会计准则与税法的 规定是一致的；而期房销售业务的处理方法，会计 准则和税法的规定有所不同，致使房地产开发企业 的预售业务在会计处理和税务处理上存在着很大的 差异。
房地产开发经营业务2013 年度企业所得税汇算清缴实务
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2014年3月
主要税收法规
（一）基本法规1
1、《中华人民共和国企业所得税法》（主席令第63 号）1
2、《中华人民共和国企业所得税实施条例》（国务 院令第512号）
（二）行业文件
1、《关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处 理办法〉的通知》（国税发[2009]31号）0
❖ （3）为购建固定资产所支付的设计费、部分材料 费应予资本化，不计入开办费。因此，该企业2011 年一次性扣除开办费金额为：200+300-（10+20） ×（1-60%）-8-10=470（万元）。
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二、预缴期间
❖ 《企业所得税法》及其实施条例规定，企业所得税 实行分月或者分季预缴，企业应当自月份或者季度 终了之日起十五日内，向税务机关报送预缴企业所 得税纳税申报表，预缴税款。对房地产开发企业来 说，销售未完工开发产品取得的收入时或者账面有 实际利润额时，均应预缴企业所得税。
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一、开（筹）办期间
❖ 国家税务总局公告2012年第15号规定：企业在 筹建期间，发生的与筹办活动有关的业务招待费支 出，可按实际发生额的60%计入企业筹办费，并按有 关规定在税前扣除；发生的广告费和业务宣传费， 可按实际发生额计入企业筹办费，并按有关规定在 税前扣除。
❖ 2.开（筹）办期间不计算为亏损年度 ❖ 根据《国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法
（三）预缴及申报：
1、《关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知》 （国税函[2008]299号 ）
2、《关于〈中华人民共和国企业所得税年度纳税申 报表〉的补充通知》（国税函[2008]1081号）
3、《关于发布<中华人民共和国企业所得税月（季） 度预缴纳税申报表>等报表的公告》（2011年第 64号 ）
❖ 根据《企业会计准则》的规定，房地产开发企 业期房销售业务的会计处理为：由于企业销售商品 不满足收入确认条件，当收到预售款时应确认为负 债，等预售房屋竣工并交付给购买方时，再确认收 入。即收到期房房款时，借记"银行存款"科目，贷
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介绍内容
一、开（筹）办期间 二、预缴期间 三、汇算清缴期间 四、注销清算期间 五、其他0
一、开（筹）办期间
开（筹）办期间是指从企业被批准筹建 之日起至开业之日，即企业取得营业执照上 标明的设立日期。
国家税务总局《关于企业所得税若干税 务事项衔接问题的通知》（国税函[2009]98 号）第九条规定：新税法中开（筹）办费未 明确列作长期待摊费用，企业可以在开始经 营之日的当年一次性扣除，也可以按照新税 法有关长期待摊费用的处理规定处理，但一 经选定，不得改变。 ❖ 1.业务招待费、广告费和业务宣传费
❖ （Байду номын сангаас）该企业选用在开始经营之日的当年一次性扣 除开办费。
❖ 要求：该企业2011年一次性扣除开办费的金额。
❖ 案例分析：
❖ （1）业务招待费支出可按实际发生额的60%计入开
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一、开（筹）办期间
❖ 办费，发生的广告宣传费可按实际发生额计入开办 费；企业筹办费的支出。
❖ （2）投资方因投入资本自行筹措款项所支付的利 息，不计入开办费，应由出资方自行负担。
2、《关于房地产开发企业开发产品完工条件确认问 题的通知》(国税函[2010]201号)
3、《关于房地产开发企业注销前有关企业所得税处 理问题的公告》(2010年第29号)（与土地增值税 相关）
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4、《南昌市地方税务局关于南昌市房地产业税收管 理办法（试行）》（2014年第1号公告）1
若干税收问题的通知》（国税函[2010]79号）第七 条规定，企业自开始生产经营的年度，为开始计算 企业损益的年度。企业从事生产经营之前，即筹办 活动期间发生的筹办费用支出，不得计算为当期的
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一、开（筹）办期间
❖ 亏损，应按照《国家税务总局关于企业所得税若干 税务事项衔接问题的通知》（国税函[2009]98号） 第九条的规定执行。 例1：某房地产开发企业2010年3月开始筹建， 筹建期历时15个月，账簿资料显示：2010年3-12月、 2011年1-5月筹建期分别发生开办费200万元、300万 元，均无收入，2011年6月开始生产经营。