容积率弹性控制赋值方法与应用研究论文

容积率弹性控制的赋值方法与应用研究
摘要：文章通过笔者的工作经验和总结，阐述了容积率传统赋值方法存在的问题，以及容积率弹性控制的意义，并针对基于弹性控制的容积率赋值方法进行研究，提出容积率确定的五个步骤，最后探讨了容积率弹性控制在不同区域中的应用，旨在有效达到确定控规中科学合理的容积率的目的。

关键词：容积率；弹性控制；赋值方法；应用
中图分类号：o374 文献标识码：a 文章编号：
容积率作为控制性详细规划的重要指标，其本身就是一个对未来发展的预测与控制。

指标确定是否合理，直接决定了控制性详细规划的科学与否。

在城市土地有偿使用制度的背景下，容积率指标是政府出让土地时规划设计条件的核心内容，也是土地市场化之后的土地利益分配的重要工具，指标大小直接与经济利益密切相连，容积率频繁调整的现象愈演愈烈，容积率调整逐渐成为规划调整的一种常态工作，主要是由于容积率传统赋值存在一定的缺陷。

一、容积率传统赋值方法存在的问题
容积率是影响城市开发建设与经济效益的一项重要指标。

在一定的区间内，容积率的微调也可能会产生极大的利润。

由于不同时期，政府、开发商、规划师及社会群众对容积率的合理性取值有着不同的需求，因此容积率的确定其本身将是一个极为复杂的过程，并不是一个单纯的技术问题。

当前容积率赋值方法仍存在着一些问题：1.1指标赋值主观随意性大
目前，在控规的实际编制中，容积率的确定主要是根据城市总体规划或分区规划规定的人口容量，以往城市建设的经验数据，结合国家有关人均规划建设面积标准、建筑间距等规定，并对房地产开发经营效益分析，再推算出建筑密度、容积率、高度等指标。

这种方法虽不失科学，但主要还是以规划师的个人实施和惯常的经验来最终确定的，缺少足够的科学依据和说服力，主观随意性大。

为此，开发商为寻求更高的经济利益，要求修改容积率指标，规划师也拿不出足够的理由反驳，权力寻租等现象也就不难避免了。

1.2 指标赋值缺乏弹性
由于容积率赋值目前没有一套明确的方法，在赋值时对相同类型的用地规定统一的容积率，再根据各地块不同的发展要求，不同的区位和周边环境进行微调，确定一个“固定值”。

但城市发展速度越来越快，可想而知，单凭规划师自身认识及经验确定出来的容积率并不能适应城市发展的要求，固定值化的容积率取值方式完全忽略了控规本身的刚性和弹性内涵，控制指标千篇一律，造成城市风貌雷同。

对特定的区域没有特别关注和规定，对现状变迁考虑不足，导致规划和实际需要冲突过大等。

二、容积率弹性控制成为一种必然
在目前我国城市化的加速发展阶段，城市功能的不断更新、市场经济的飞速发展和空间发展的需求都要求对这种过于刚性、缺少足够科学依据的容积率不断调整。

2010 年，国内专家汤婧婕提出容积率制定必须要引入“弹性机
制”，提出前期、中期、后期三个阶段的容积率确定模式，在弹性机制下，调动各社会群体的广泛参与，使容积率的确定更加透明化，与土地拍卖、地块设计和市场需求紧密接轨，并规避开发商和政府的隐性操作；刘奇志认为容积率的控制必须的，但是需要确定大概的容积率，这体现一种适度的控制。

从国内各位专家所提出的容积率确定方案不难看出，制定出基于弹性的容积率确定方法已经成了规划界共同的目标，也成为了目前控规编制面向市场、服务于管理的一种需求。

根据对大量容积率赋值方法的研究和自身编制控规的实践经验，笔者将在前人的基础上，取其精华去其糟粕，并重点强调弹性机制，抛砖引玉，开拓容积率确定方法的新视角。

三、容积率弹性控制的赋值方法
影响容积率的因素多样而又复杂，交通因素、周边商业繁华度、环境质量、公共设施和基础设施等都是左右容积率赋值的因素。

因此，分层次、成体系地进行容积率赋值才能做到科学合理。

3.1 初步拟定容积率平均值
假设编制a 城市某区域的控制性详细规划，首先应该通过上位总规的规划人口、总用地面积、各类用地面积、相关的各类标准及规范初步计算出该城市各种用地类型的容积率取值范围，或参照同一等级、同一类型城市初步拟定出各类用地的容积率平均值。

3.2 评价区位条件
区位论和级差地租理论说明区位条件越好的地区，其产生的级差
地租就越高，即产生的超额利润越多，因此这样的地区比较适合高强度开发。

通过上述理论分析推论出的结果表明，容积率的大小与区位的好坏成正比。

在笔者将提出一种区位条件评价体系，为规划师确定容积率提供一定依据。

（1）确定权重系数。

在区位条件评价体系中主要包括交通区位、服务区位、环境区位和区位负影响四大类的因素，在这四大类下再列出下一级影响因子。

各因子对不同性质的用地所产生的影响程度各不相同，譬如说居住用地对周边环境的依赖肯定大于对交通的依赖程度，而工业用地则对交通的便利性要求胜过对环境的要求，但是为了避免规划师的个人偏见，在不用性质用地确定各因子权重系数之前应对使用者进行一次需求调查，并将调查结果交予专家评审讨论，从而确定更加科学合理的权重系数。

（2）评价区位条件
在规划编制初始的现状调查阶段，应认真对每一因子进行现场踏勘及评价，部分因子的评价可结合给当地市民发放问卷的形式。

通过现场踏勘及问卷对每项因子进行团队打分，然后与不同性质用地对应的各因子的权重系数加权得出该地块的区位评价值，具体步骤如下：
假设要计算某 r1地块的区位评价值，则使用以下公式：
f(r1)＝a1(r1)×xa1＋a2(r1)×xa2＋……＋d6(r1)×xd6
f(r1) 指该地块的区位评价值，a1(r1)指该 r1地块影响因素的
权重系数，xa1指该 r1地块影响因素的得分。

这里要指出，d项为区位负影响因素，其数值应该为负数。

按照这一方法，可得出规划范围内所有地块的区位评价值。

区位评价值可以客观地反映某地块的区位条件，该指标的存在可为规划师确定容积率提供很大的参考。

3.3 注入城市设计思想
目前的控规的主要工作是将抽象的规划原则和复杂的规划要素进行简化和图解化，最大程度提高控规的可操作性，然而这样的操作方式往往会忽略了对城市环境、城市形象，城市整体的面貌，乃至人们生活质量的考虑。

因此，在给容积率赋值时，一定要加入城市设计的思想，城市建设才能达到经济、社会、环境综合效益的最大化。

3.4 拟定“设计容积率”
“设计容积率”即规划师在初步拟定的各类用地容积率平均值的基础上，综合考虑区位条件和城市设计思想，对初步拟定的容积率进行调整，得出的容积率的合理区间。

在这里需要指出，设计容积率指的是允许容积率上下浮动的一个范围，在这一范围内的任一取值应该都是合理的，有利于城市发展的。

3.5 引入“协作决策”方式
不同的开发商对地块的运营能力和投资理念有很大的区别，因此对容积率的要求和运作模式也有显著的区别。

某一地块如果其容积率确定后就等于说它的开发强度、建设量就已经被限定了，在此情
况下，财力雄厚、经营理念先进、与设计能力较强设计院合作的开发商能在短时期内获得较多的收益。

然而，开发商的投资理念和合作设计院的方案各不相同，若是按照传统模式，先确定容积率，再进行拍卖土地，那么开发商在购买土地后，若觉得无利可图，必定会想尽办法要求提高容积率，在这过程中，难免会出现类似权力寻租的事件发生。

四、容积率弹性控制在不同区域中的应用
4.1 开发意向明确的零星地块
针对开发意向明确的零星地块在确定开发强度时，应尽量按照土地拥有者或是房地产投资商对于地块改造或是再开发目标，先行确定经济容积率。

如开发类型、开发量和拆迁量、开发成本及期望达到的开发收益，获取到充足的数据资料利用投入-产出分析衡量改造后的经济效益，保证投资方的利益。

同时，对地块进行建筑布局模拟，在保证消防、日照、开放空间的前提下估算出环境容积率极限值，然后与经济容积率进行比较，从而确定最终的容积率弹性区间。

4.2 旧城连片改造区域
旧城内部主要为以居住、公共设施为主的连片改造区，该区域的开发强度在控制时，其开发投资主体可能尚未清晰，但为了保证改造更新的顺利进行，确定的开发强度应对未来的投资者构成愿意出资进行再开发的吸引力，因此，首先从经济可行角度出发，依
靠现有数据、借鉴相类似地区分析项目的开发成本与收益来预测最低经济容积率，必要时还应配合规划管理中适宜的弹性政策，进一步提高开发者对地块改造更新的积极性；从环境容量出发，该区域中一般只有棚户区会实行大规模的改造开发，其余地块多为更新式的开发建设，在用地紧张的情况下各类配套设施用地新增或扩容都会存在较大的难度，故旧城容量控制上应以现有的各类配套设施容量作为参考指标，结合具体产权地块的现实状况进行开发容量的调整。

4.3 近期待建区
该区域容积率弹性控制思路上首先采用与城市现实情况较贴近的原则，利用城市已建区的现状指标和经济分析数据对该城市容积率与开发利润率的关系进行分析，找到两者之间存在的变化规律，结合具体的开发商对于开发收益的要求确定出经济容积率区间；然后分析地块内、外部环境在开发中应满足的基本要求估算出极限容积率；最后综合考量基准容积率、经济容积率区间和极限容积率确定最终的容积率弹性幅度。

4.4 远期（景）发展区
由于该区域真正进行开发建设的时间离现在较远，一般应有
10-15 年的时间距离，在这期间城市建设存在过多不可预知的变化因素，故原则上不主张对该区域进行控规编制。

待城市发展需求，再结合实际情况进行编制。

五、结束语
总之，控规容积率的的制定是为了控制城市的开发强度，若容积率编制得不合理，则很容易导致开发建设失控，规划权威性丧失。

目前，容积率赋值的方法还在不断创新与完善，本文主要分析了确定科学合理的容积率的五个步骤，既满足社会各个群体的要求，又有体现城市设计意图，有助于实现规划容积率控制的刚性与弹性结合、控制和引导并举的目标。

参考文献
[1]孙安军，潘斌.控规控什么[j].城市规划，2010(1).
[2]孙峰.从技术理性到政策属性——规划管理中容积率控制对策研究[j].城市规划， 2009(11).。