控规容积率控制

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控制性详细规划及容积率

控制性详细规划一、基本概念控制性详细规划regulatory plan以城市总体规划或分区规划为依据，确定建设地区的土地使用性质和使用强度的控制指标、道路和工程管线控制性位置以及空间环境控制的规划要求。

根据《城市规划编制办法》第二十二条至第二十四条的规定，根据城市规划的深化和管理的需要，一般应当编制控制性详细规划，以控制建设用地性质，使用强度和空间环境，作为城市规划管理的依据，并指导修建性详细规划的编制。

二、规划的主要内容规划要求以城市总体规划或分区规划为依据，确定建设地区的土地使用性质和使用强度的控制指标、道路和工程管线控制性位置以及空间环境控制的规划要求。

控制性详细规划应当包括下列内容：⑴详细规定所规划X围内各类不同使用性质用地的界线，规定各类用地内适建、不适建或者有条件地允许建设的建筑类型；⑵规定各地块建筑高度、建筑密度、容积率、绿地率等控制指标；规定交通出入口方位、停车泊位、建筑后退红线距离、建筑间距等要求；⑶提出各地块的建筑位置、体型、色彩等要求；⑷确定各级支路的红线位置、控制点座标和标高；⑸根据规划容量，确定工程管线的走向、管径和工程设施的用地界线；⑹制定相应的土地使用与建筑管理规定。

控制性详细规划的文件和图纸应当包括：⑴控制性详细规划文件包括规划文本、规划图则、分图图则，规划说明及基础资料汇编。

规划文本中应当包括规划X围内土地使用及建筑管理规定；⑵控制性详细规划图纸包括：规划地区现状图、控制性详细规划图纸。

图纸比例为1/1000——1/2000.修建性详细规划根据《城市规划编制办法》第二十五条至第二十七条的规定，对于当前要进行建设的地区，应当编制修建性详细规划，用以指导各项建筑和工程设施的设计和施工。

修建性详细规划site plan以城市总体规划、分区规划或控制性详细规划为依据，制订用以指导各项建筑和工程设施的设计和施工的规划设计。

修建性详细规划可以由有关单位依据控制性详细规划及建设主管部门(城乡规划主管部门)提出的规划条件，委托城市规划编制单位编制。

控规说明书

控规说明书一、前言控规，即城市总体规划控制性详细规划的简称，是城市规划的重要组成部分。

控规是根据城市总体规划纲要和规划目标，对城市的用地分区、用地总量、用地结构、城市形态、建筑高度、容积率等要素进行控制和规划的文件。

本文档将详细介绍控规的作用、编制标准、内容要求以及编制流程。

二、控规的作用控规是城市规划的具体实施工具，它具有以下重要作用：1. 确定用地分区：根据城市发展的需要，将城市划分为不同的用地区域，如居住区、商业区、工业区等，以合理利用土地资源，满足城市居民的各种需求。

2. 控制用地总量：控规按照城市总体规划的要求，合理控制城市用地总量，防止过度扩张和浪费土地资源，提高土地利用效率。

3. 规划城市形态：控规通过规定建筑高度、容积率等要素，调整城市的空间布局，塑造城市的整体形象和风貌，使城市具有较好的景观和环境品质。

4. 保护生态环境：控规在规划设计中考虑生态保护和环境保护的要求，合理布局绿地、水体、生态廊道等，保护和改善城市生态环境。

5. 统筹协调发展：控规综合考虑城市发展的各种因素，如经济、社会、环境等，促进城市的可持续发展和协调发展。

三、控规的编制标准编制控规需要符合一定的标准和规范，以确保规划的科学性和实用性，以下是控规编制的主要标准：1. 法律法规：编制控规必须遵守国家和地方相关的法律法规，如《城市规划法》、《城市总体规划编制导则》等。

2. 规划要求：控规编制必须符合城市总体规划纲要的要求，以实现总体规划的目标和指导原则。

3. 技术要求：控规编制需要符合相关的技术要求和专业标准，如空间规划、交通规划、环境规划等。

4. 专题研究：控规编制还需要进行一些专题研究，如交通研究、环境评价等，以提供科学依据和分析结果。

四、控规的内容要求控规包含的内容较为丰富和复杂，主要包括以下方面：1. 基础数据：控规需要收集、整理和分析大量的基础数据，如土地利用现状、人口统计数据、交通数据等，以提供规划设计的依据。

城市规划中的城市建筑高度与容积率控制

城市规划中的城市建筑高度与容积率控制城市规划一直以来都是城市发展的重要组成部分，而城市建筑的高度与容积率控制是城市规划的核心内容之一。

这一控制措施，旨在实现城市空间的合理利用，保护城市景观和历史文化遗产，并满足居民的生活需求。

本文将探讨城市建筑高度与容积率控制的重要性，以及该措施如何对城市发展产生影响。

首先，合理控制城市建筑高度与容积率有助于保护城市景观。

城市作为人类生活的场所，其景观对居民和游客都具有重要意义。

高楼大厦的林立可能会破坏城市的整体形象，使城市失去独特的韵味。

通过限制建筑的高度和容积率，可以避免过度开发，保护城市的自然风貌和历史文化遗产。

例如，巴黎的城市规划中明确规定了建筑高度不得超过市区的最高点，以保护巴黎著名的标志性建筑如埃菲尔铁塔等。

其次，合理控制城市建筑高度与容积率有助于提高城市的居住质量。

过高的建筑密度可能导致城市的交通拥堵、空气污染等问题。

通过限制建筑高度与容积率，可以合理分配城市用地，减少人口密集度，保证居民的生活空间和居住品质。

此外，合理控制建筑高度还能够确保日照和通风条件，改善城市的生态环境。

再次，城市建筑高度与容积率控制对城市发展具有引导作用。

通过控制建筑高度和容积率，城市规划部门可以引导发展方向，塑造城市的整体形象。

不同功能区域的不同控制标准能够促进城市的多样化发展，形成丰富的空间布局。

例如，商业区可以允许建筑高度较高，以容纳更多的商业办公楼，而居住区则应控制建筑高度，提供舒适的居住环境。

此外，城市建筑高度与容积率控制还能够有效管理城市发展的节奏。

城市发展需要保持合理的步调，过快的发展可能会导致资源浪费、环境破坏等问题。

通过控制建筑高度和容积率，可以限制城市发展的速度，确保城市各项基础设施的同步建设，提高城市的整体发展质量。

在实施城市建筑高度与容积率控制时，需要注意以下几点。

首先，控制标准应该根据城市的实际情况和特点进行制定，不能一刀切的套用模板。

不同城市的发展阶段、地理环境、人口密度等因素都要考虑在内。

容积率规范

表2 容积率控制指标行业分类容积率代名称码13 农副食品加工业≥1.014 食品制造业≥1.015 饮料制造业≥1.016 烟草加工业≥1.017 纺织业≥0.818 纺织服装鞋帽制造业≥1.019 皮革、毛皮、羽绒及其制品业≥1.020 木材加工及竹、藤、棕、草制品业≥0.821 家具制造业≥0.822 造纸及纸制品业≥0.823 印刷业、记录媒介的复制≥0.824 文教体育用品制造业≥1.025 石油加工、炼焦及核燃料加工业≥0.526 化学原料及化学制品制造业≥0.627 医药制造业≥0.728 化学纤维制造业≥0.829 橡胶制品业≥0.830 塑料制品业≥1.031 非金属矿物制品业≥0.732 黑色金属冶炼及压延加工业≥0.633 有色金属冶炼及压延加工业≥0.634 金属制品业≥0.735 通用设备制造业≥0.736 专用设备制造业≥0.737 交通运输设备制造业≥0.739 电气机械及器材制造业≥0.740 通信设备、计算机及其他电子设备制造业≥1.041 仪器仪表及文化、办公用机械制造业≥1.042 工艺品及其他制造业≥1.043 废弃资源和废旧材料回收加工业≥0.7建筑设计容积率取值及其设计吴松涛1 贾梦宇1 韩冬2(11 哈尔滨工业大学建筑学院150006 ; 21 齐齐哈尔物资开发公司161000)【摘要】从城市规划编制角度对其中倍受瞩目的容积率的概念、性质、特征、影响因素、主要问题、设计过程等方面进行了探索,对如何确定容积率提出了一些见解。

【关键词】容积率;土地利用;城市管理;城市开发【中图分类号】TU984 【文献标识码】 A 【文章编号】1001 - 6864 (2003) 01 - 0010 - 03EVALUATION AND DESIGN OF PLOT RATIOWU Songtao J IA Mengyu HAN Dong(11School of Architecture ,Harbin Institute of Technology ,150006 ;2.Qiqihar Company of Materials exploitation ,161000)Abstract : This article discussed the noticeable plot ratio which concerns its concept ,characters ,influenc2ing factors ,problems ,course of design and so on. Some opinions about plot ratio calculation were put forward.Key words : Plot ratio ;Utilization of urban land ;Urban management ;Urban exploitation 笔者认为“容积率”在城市规划学科体系研究中可能只是微观问题,但在实践中却是城市规划师们最值得下功夫的“细节”。

建设用地控制标准

建设用地控制标准
建设用地控制标准是指根据国家、地方法律法规和规划要求，
对建设用地的利用方式、建筑密度、绿地率、容积率、建筑高度、
道路宽度、用地界限等方面的规定标准。

这些标准的制定旨在合理
利用土地资源，保障城市建设的合理布局和环境质量，促进城市可
持续发展。

首先，建设用地控制标准涉及到建筑密度和绿地率的规定。

建
筑密度是指单位建筑面积所占地面积的比例，绿地率是指规定范围
内绿地面积与总用地面积的比率。

这些标准的制定可以保证城市建
设的紧凑性和绿化程度，从而提高城市的宜居性。

其次，容积率是建设用地控制标准中的重要指标之一。

它是指
规定范围内建筑总体积与用地面积的比率，直接关系到城市建筑的
高度和密度。

通过控制容积率，可以合理控制建筑的高度，避免高
密度建筑对周边环境造成的影响，保障城市的景观和通风采光条件。

另外，建设用地控制标准还包括对道路宽度、用地界限等方面
的规定。

道路宽度的规定可以保障交通畅通，提高城市的交通效率；而用地界限的规定则可以明确划分不同类型的用地，保证各类建设
项目有序进行，避免混乱和冲突。

总的来说，建设用地控制标准的制定是为了保障城市建设的有
序进行，合理利用土地资源，提高城市的宜居性和可持续发展能力。

通过严格执行建设用地控制标准，可以有效地规范城市建设行为，
促进城市的健康发展。

住宅用地容积率规定

住宅用地容积率规定住宅用地容积率规定是指在城市规划和建设中，针对住宅用地的建设容积率所制定的一项政策措施。

容积率是指将建筑物总建筑面积与用地面积之比，用来衡量土地开发利用效率的指标。

根据国家和地方的规定，不同的住宅用地容积率规定会存在一定的差异。

首先，住宅用地容积率规定的目的是合理规划和利用土地资源。

城市土地资源有限，如何有效地利用土地资源是城市规划中的重要问题。

住宅用地容积率规定可以通过合理控制建筑物的容积率，达到优化土地利用的目的，提高土地利用的效率。

其次，住宅用地容积率规定对城市基础设施建设具有一定的影响。

住宅用地容积率规定可以在一定程度上控制人口密度，从而对城市基础设施的建设提出了一定的要求。

合理的容积率规定可以避免住宅区过于拥挤，确保基础设施的正常运行和使用。

另外，住宅用地容积率规定还与居民生活质量有关。

适度的住宅用地容积率可以确保居民居住环境的舒适度和宜居性。

过高的容积率可能会导致住宅区交通拥堵、环境恶化等问题，影响居民的生活质量。

因此，住宅用地容积率规定需要在保障居民生活质量的前提下合理调控。

根据国家和地方的规定，住宅用地容积率规定通常是在城市总体规划中制定。

容积率的具体数值会由城市规划部门根据土地利用的实际情况、城市发展需要以及居民需求等因素进行调整。

不同城市和不同区域的容积率规定可能有所不同。

在住宅用地容积率规定的实施中，还需要考虑到土地的类型和用途。

不同类型和用途的土地在容积率规定上也会存在差异。

例如，高层住宅用地的容积率通常会较高，因为高层建筑可以更大程度地提高土地利用效率。

而别墅区的容积率则通常较低，以保证独栋别墅的私密性和安静性。

此外，住宅用地容积率规定还需要考虑到环境保护的因素。

在一些环境敏感地区，如生态保护区或水源保护区，容积率规定会更为严格。

以减少对环境的影响，保护生态环境的完整性。

总结起来，住宅用地容积率规定是城市规划和建设中的重要措施之一。

通过合理制定容积率规定，可以优化土地资源利用、推动基础设施建设、提升居民生活质量。

控规和详规的区别

控规和详规的区别
一、定义
控制性详细规划（简称控规）是城市规划中的一种重要规划部署，是在总体规划的基础上，根据城镇建设总体规划的要求和控股方案的布局，确定用地性质、容积率、建筑密度、开发强度、道路系统、绿地用地、市政配套、基础设施等项目的用地结构和规模，为城镇建设管理部门提供合法权威的管理依据。

详细规划（简称详规），即城市总体规划的细化与实施，是在城市总体规划的基础上进行的具体用地规划。

二、范围
控规的范围往往是总体规划中的一个区域、片区，甚至一座建筑、一个场地，以确定该范围内的开发建设控制要点和标准。

而详规则是对特定区域的具体规划，如某一小区、园区、街区等。

三、内容
控规更注重对城市建设的宏观控制，包括用地性质、容积率、建筑密度等关键指标的规划。

详规则更注重对细节和实施细则的规划，包括道路布局、绿地设置、建筑风貌等的具体要求。

四、适用范围
控规往往适用于城市总体规划中的相对大范围的区域，如城市的建设新区或者发展区。

详规则适用于控规所确定的范围内的细节规划，如小区、街道、片区等。

五、统一性和灵活性
控规属于城市规划的重要一环，其制定需要具有统一性和稳定性。

而详规则在满足控规要求的前提下，更加注重灵活性和个性化，以适应具体的建设需求。

六、实施程序
控规的制定一般是在总体规划通过审批后展开，而详规则的制定则是在控规落实后，根据实际需求进行具体细化。

总的来说，控规和详规在城市规划中有着不可或缺的地位，二者相互衔接、相互配合，共同构建城市发展的框架和细节，为城市的可持续发展提供规划保障和指导意义。

控规调整方案

控规调整方案
控规调整方案是指通过修改城市总体规划、详细规划等计划文件，对城市的用地、容积率、建筑高度、道路布局等方面进行调整。

控规调整方案一般由城市规划部门或相关专业机构编制，需要经过公众参与、专家评审、政府审批等程序后才能实施。

控规调整方案的目的是优化城市空间布局，提高城市发展的效率和质量，适应城市发展的需求和变化。

具体的控规调整方案可以包括以下几个方面的内容：
1. 用地类型调整：根据城市发展需要，调整城市不同区域的用地类型，例如将工业用地转为商业用地，将住宅用地转为公共设施用地等。

2. 容积率调整：根据不同区域的发展需求和土地资源情况，调整不同区域的容积率，控制建筑的总体规模和密度。

提高容积率可以增加用地利用效率，但也可能导致城市过度密集化等问题，因此需要进行综合考虑。

3. 建筑高度限制调整：根据城市的特点和规划要求，调整不同区域的建筑高度限制，以实现城市的立体化发展。

高楼大厦可以增加城市的标志性建筑和经济效益，但也可能对城市的环境和景观产生负面影响，因此需要谨慎设置。

4. 道路布局优化：根据交通需求和城市发展的要求，对城市的道路布局进行调整。

可以增设新的道路，或者拓宽现有的道路，以提高交通通行能力和效率。

同时，要考虑到城市的整体形象和环境，避免过度依赖机动车交通，促进可持续交通发展。

5. 公共空间规划：加强对城市公共空间的规划和建设，包括公园、广场、绿地等。

优化公共空间的布局和设计，提高市民的休闲活动和社交交流的场所，增加城市的宜居性和人文特色。

控规调整方案的实施需要综合考虑城市的发展需要、环境保护、社会经济效益等因素，通过科学的规划和管理，实现城市的可持续发展。

城市规划中的建筑物密度与容积率控制

城市规划中的建筑物密度与容积率控制在城市规划中，建筑物的密度和容积率是两个核心指标，对城市的发展和空间利用起着至关重要的作用。

建筑物密度指的是某一地区建筑物的数量，而容积率则衡量了建筑物总体积与用地面积之间的比例关系。

建筑物密度与容积率的合理控制能够有效地保障城市空间的合理利用、优化城市的人居环境，今天我们将重点探讨建筑物密度与容积率控制的重要性以及如何实施它们。

一、建筑物密度的重要性合理控制建筑物密度对于城市的可持续发展至关重要。

首先，适度的建筑物密度有助于减少土地的浪费。

城市土地资源有限，高密度建筑的使用能够最大限度地节约土地，提高土地资源的利用效率。

其次，较高的建筑物密度有助于缩短人们的通勤距离，减少出行时间，提高效率。

此外，高密度建筑能够集中城市人口和经济活动，促进城市的繁荣发展。

然而，高密度建筑也存在一些问题和挑战。

例如，过高的建筑物密度可能导致交通拥堵、环境污染等问题，还有人们对于大面积建筑的美感偏好。

因此，在制定建筑物密度标准时，需要综合考虑城市的具体情况、人口规模、交通状况等因素，平衡各方利益，确保建筑物密度在合理范围内。

二、容积率的重要性容积率是衡量建筑物利用率的重要指标，也是合理利用土地资源的关键因素。

较高的容积率能够充分利用地下空间，提高土地使用效率，为城市的发展留下更多的发展空间。

另外，通过合理控制容积率，能够实现城市的垂直发展，减少城市面积的水平扩张，缓解城市的土地压力。

然而，容积率的过高也会带来一系列问题。

高容积率建筑可能造成周边环境的压力，如交通拥堵、公共设施不足等。

此外，高容积率建筑也容易形成较高的人口密度，对城市的基础设施、服务等带来挑战。

因此，在确定容积率时，需要充分考虑城市的承载能力、基础设施情况等，确保城市的可持续发展。

三、建筑物密度与容积率的控制合理控制建筑物密度与容积率需要考虑多方面的因素，包括土地使用规划、城市发展战略、交通状况以及人口规模等。

这需要城市规划部门、政府机构以及相关专家进行综合分析和决策。

浅谈控制性详细规划控制指标

浅谈控制性详细规划控制指标翁樟水《中华人民共和国城乡规划法》和《城市、镇控制性详细规划编制审批办法》等法律法规的颁布实施，我国控制性详细规划的法律地位、编制、审批、实施管理的模式基本固定，控规在城镇建设中所产生的作用举足轻重。

正是由于控规具有很高的法律地位，故控规制定的时候也必须具有很强的科学性和实践性，但纵观当前城镇建设的实际情况，控规的单调僵化与城镇发展的复杂多变冲突，往往“控则死、变则乱”，管理之被动显而易见，也对城镇建设带来不良影响。

产生这种问题的原因是多方面的，有制度、管理、技术等，而本文仅对控制编制中的土地开发强度指标制定，提出些许粗浅想法。

一、当前开发强度指标体系利弊《城市、镇控制性详细规划编制审批办法》中第十条规定：控制性详细规划应当包括下列基本内容：（一）土地使用性质及其兼容性等用地功能控制要求；（二）容积率、建筑高度、建筑密度、绿地率等用地指标；（三）基础设施、公共服务设施、公共安全设施的用地规模、范围及具体控制要求，地下管线控制要求；（四）基础设施用地的控制界线（黄线）、各类绿地范围的控制线（绿线）、历史文化街区和历史建筑的保护范围界线（紫线）、地表水体保护和控制的地域界线（蓝线）等“四线”及控制要求。

第二项是主要对控制指标作了明确的规定，在经济发达地区的控规当中，一般确定容积率、建筑高度、建筑密度的上限和绿地率的下线，不发达地区则可能相反。

其中容积率、建筑密度、建筑高度之间存在换算关系，建筑平均层数=容积率/建筑密度，确定两项指标便可推演出另一项指标。

经个人分析，认为当前指标体系有以下利弊：1、控制指标体系简单方便规划操作管理容积率、建筑密度、绿地率、建筑高度等规划控制指标简单、通用、易懂，方便了规划编制、规划管理和相关部门及企业、集体、个人等之间的沟通协调，很大程度上提高了效率。

通过多年实践表明，该指标体系对城镇土地开发建设起到了重要作用，促进了土地有偿使用制度不断完善。

容积率确定方法-控规编制

编号 1 2 3 4
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4、指标叠加的方法
干道影响图高度分布规划图
开发强度规划图
地价分级图
（1）步骤:在控规中，将高度分布规划图、干道控制范围图、干道周边影响范围、开发强度规划图、地价分级图等，叠加在一张图上，进行综合协调得出“容积率设计图”。（2）优点：叠合图上能较明显地表示出容积率层次分布特征，结构层次与相应指标范围对应。（3）缺点：地价分级图往往比较复杂，一般应与城市房地产主管部门多次对接和大量调研后才能确定。
9
5、小结：合理容积率的确定
工作方式：提出一种协作的制度与技术交融的机制。
步骤：界定的合度空间与有关容积率的概念， “以行动与可操作性为导向” 来探讨确定容积率的综合模型。该模型以三条路线同时进行，并在适当的时机交融，经过三次交集运算，最终实现确定控规中控制地块容积率的目的。
确定容积率的综合模型
5、小结：合理容积率的确定
经济容积率：城市建设过程中，在某一合度空间范围内房地产总投资利润率大于房地产基准总投资利润率的利润率区间对应的容积率区间。极限容积率：同时满足地块内部与外部环境容量的容积率区间。
政策容积率：为了满足可持续发展的要求，促进城市紧凑发展，政府结合特定的时空条件在制定土地开发政策中规定的最低容积率。合理容积率：是经济容积率、极限容积率、政策容积率交集的容积率区间，是城市规划追求公平与效率的必要条件。
层面
微观层面
土地
地块
交通
城市
2、经济测算的方法
2.1最佳容积率(保证城市土地效益最大化 )
最佳容积率的测算有两种方法:

有关总规、控规、详规与控规调整说明以及实例说明

有关总规、控规、详规与控规调整说明城市总体规划：城市规划是指城市人民政府依据国民经济和社会发展规划以及当地的自然环境、资源条件、历史情况、现状特点，统筹兼顾、综合部署，为确定城市的规模和发展方向，实现城市的经济和社会发展目标，合理利用城市土地，协调城市空间布局等所作的一定期限内的综合部署和具体安排。

城市总体规划是城市在一定时期内发展的计划和各项建设（或各项物质要素）的总体部署。

是城市规划编制工作的第一阶段，也是城市建设和管理的依据。

控制性详细规划：以城市总全规划或分区规划为依据，确定建设地区的土地使用性质和使用强度的控制指标、道路和工程管线控制性位置以及空间环境控制的规划要求。

修建性详细规划：以城市总体规划、分区规划或控制性详细规划为依据，制订用以指导各项建筑和工程设施的设计和施工的规划设计。

修建性详细规划可以由有关单位依据控制性详细规划及建设主管部门(城乡规划主管部门)提出的规划条件，委托城市规划编制单位编制。

有关控规的调整什么是调整控规：对拟建项目所处地块的“控制性规划指标”进行变动，称作调整控规，也叫控规调整、规划调整等，土地变性、改变土地用途等也属调整控规。

“控制性规划指标”最主要的几项是容积率、控高、密度、绿化率、用地性质等，凡对以上任何一项指标申请调整的，都属调整控规范畴。

现实中最多的修改规划申请是：增加面积，增加高度，提高容积率，改变用地性质，调整土地用途等。

●调整控规的起因：历朝历代的城市，不论大小，都有城市总体规划，否则肯定会陷入混乱，不同的只是规划的深浅、粗细、合理与否的区别。

解放后北京经历了无数个版本的总体规划，每个版本对应当时的历史背景，都是值得肯定的，只不过历史发展太快了，每一次的国力变化和意识形态的变化，在城市建设方面对应的就是城市总体规划的调整，这是宏观层面的调整控规起因。

十年前北京的总体规划比较宏观，之后逐渐细化到了每个地块，目前北京五环内的每一寸土地都对应有规划指标，带来的好处是有法可依，有章可循，但弊处是规定的越细，越有可能与用地单位的实际需求不一致，于是建设单位提出调整申请，这是微观层面的调整控规起因。

容积率确定方法控规编制

2
星河家园
居住
2.90
1.77
容积率的方法,该方法原理严谨,但 C = f2 ( x)
是变量之间的复杂变化和影响关
0≤R ≤1 x>0
系的制约,使得构建应用型数学模式中: y为项目总利润; P为销售价格; S 为土地面积;
型及求解过程难度增大,不易操作。C为单方成本; x 为项目容积率; R 为项目销售率。
一般情况下, S 为已知, 求此数学模型解, 可以获得当项目总利润最
目各类高层、小高层、多层、低层等，并且考虑建筑与环境的协调。
(3)价值工程分析。对项目方案进行优化。
( 4)利润(利润率)测算。对优化后的方案进行成本、收入测算,进而
计算项目的利润和利润率。
(为 (65)纵)确拟轴定合，容容描积积绘率率项。与目选利最方容取润佳案积最(利容。率大润与积还利率利润率应)润(曲为关利(线利润注2.。润率A8以,率、)因点容)B关此对积两系应C率方个曲的为案线方容横,积亦并案轴率进为。,利为行最如润项平佳果(目利滑最润处佳率理)。
求、文化传承等各方面的要求，针对城市不同区位因地制宜的对“平均容积率”进行调整，确定不同的开发强度分区，得出各个区位不同使用功能用地的基准容积率。基准容积率可作为管理中的一般标准中，也是控规编制的依据。
观层面
微观：对各密度分区中的具体地块密度进行细分，各地块密度分配总和不能导致 “建筑总量的明显突破”。
大时的最佳容积率。
（2）曲线拟合法：根据数理统计相关原理作图拟合曲线来
求取最佳容积率，简洁明了，
在实际工作中具有应用价值，但其准确度稍逊于公式法,较为粗略。
步骤：
(1)设定容积率。设定最佳容积率可能存在的某一范围中几个容积

控规、详规中各控制指标概念

各控制指标的概念一、容积率就是一块土地上的总建筑面积和总占地面积的比值，也称为地积率，容积率越高，表明土地的开发强度越高，建筑容积率是指小区规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比。

附属建筑物也计算在内，但应注明不计算面积的附属建筑物除外。

房地产商不是根据小区的土地面积而是根据建筑容积率缴纳土地出让金，人防工程属国家所有，不计算建筑容积率。

房地产商为了少交土地出让金，往往也不把地下车库算入建筑容积率。

规划建设用地内总建筑面积/规划建设用地面积=容积率一般的多层住宅小区容积率在左右.二、建筑密度建筑密度不同于建筑容积率，它是指小区所有建筑基底面积之和与规划建设用地之比。

规划建设用地面积是指小区用地红线范围内的全部土地面积，包括建设区内的道路面积、绿地面积、建筑物(构筑物)所占面积、运动场地等等。

三、“绿地率”和“绿化覆盖率”1、绿地率是指小区用地范围内各类绿地的总和与小区用地的比率。

距建筑外墙1．5米和道路边线1米以内的土地和地表覆土达不到3米深度的土地，不管它们上面是否有绿化，都不计入绿地面积。

凡符合规划标准的新建居住区，居住小区绿地率不得低于30％，（现在要求实地绿化率占绿化率的50以上，）且要保证居住区内人均 2 平方米，居住小区人均 1平方米的规模。

2、绿化覆盖率是指绿化垂直投影面积之和与小区用地的比率。

树的影子、露天停车场可以中间种草的方砖都可算入绿化覆盖率，所以绿化覆盖率有时能做到60％以上。

购房人要注意房地产商在销售楼盘时宣传的绿化率实际不少是绿化覆盖率。

)房地产商通常在广告中使用绿化率一词，根据园林专家介绍，这也是一个不准确、不规范的用词。

在国家关于园林绿化的用语中，准确的应为“绿地率”和“绿化覆盖率”两种叫法。

道路紅線城市道路含居住區級道路用地的規劃控制線。

建築線一般稱建築控制線，是建築物基底位置的控制線。

日照間距系數根據日照標准確定的房屋間距與遮擋房屋標高的比值。

住宅平均层數住宅總建築面積與住宅基底總面積的比值。

有关总规、控规、详规与控规调整说明

有关总规、控规、详规与控规调整说明城市总体规划：城市规划是指城市人民政府依据国民经济和社会发展规划以及当地的自然环境、资源条件、历史情况、现状特点，统筹兼顾、综合部署，为确定城市的规划和发展方向，实现城市的经济和社会发展目标，合理利用城市土地，协调城市空间布局等所作的一定期限内的综合部署和具体安排。

城市总体规划是城市在一定发展的计划和各项建设（或各项物质要素）的总体部署。

是城市规划编制工作的第一阶段，也是城市建设和管理的依据。

控制性详细规划：以城市总体规划或分区规划为依据，确定建设地区的土地使用性质和使用强度的控制指标、道路和工程管理控制性位置以及空间环境控制的规划要求。

修建性详细规划：以城市总体规划、分区规划或控制性详细规划为依据，制订用以指导各项建筑和工程设施的设计和施工的规划设计。

修建性详细规划可以由有关单位依据控制性详细规划及建设主管部门（城乡规划主管部门）提出的规划条件，委托城市规划编制单位编制。

有关控规的调整➢什么是调整控规：对拟建项目所处地块的“控制性规划指标”进行变动，称作调整控规，也叫控规调整、规划调整等，土地变性、改变土地用途等也属调整控规。

“控制性规划指标”最主要的几项是容积率、控高、密度、绿化率、用地性质等，凡对以上任何一项指示申请调整的，都属调整控规范畴。

现实中最多的修改规划申请是：增加面积，增加高度，提高容积率，改变性质，调整土地用途等。

➢调整控规的起因：历朝历代的城市，不轮大小，都有城市总体规划，否则肯定会陷入混乱，不同的只是规划的深浅、粗细、合理与否的区别。

➢调整控规的审批原则：●建设单位申请规划调整，绝对是一件高难度低成功率的事情，原因很简单，口子不能开大，否则就乱了，城市总体规划很快就会变成废纸。

所以原则是：可调可不调的一要不调，不得不调的慎重处理。

●什么样的项目能调，什么样的项目不能调，什么样的调整内容能得到批准，什么样的调整内容得不到批准，实际上并没有明确的规定和标准，对尺度和标准的拿捏对政府来说其实也很头疼，但规划委内部大致上有一个尺度。

城市规划中的建筑高度与容积率控制

城市规划中的建筑高度与容积率控制在城市规划中，建筑高度与容积率是两个重要的指标。

建筑高度决定了建筑物的垂直尺度，而容积率则影响了建筑物的水平尺度和覆盖面积。

合理控制建筑高度与容积率，能够有效地平衡城市的发展需求和城市环境的可持续性。

一、建筑高度控制的重要性建筑高度对城市的外观、景观和整体形象具有决定性影响。

不合理的建筑高度可能导致城市的不协调和杂乱，降低城市的整体美感。

因此，合理控制建筑高度是保护城市形象、维护城市品质的关键举措。

其次，建筑高度的控制也与城市的交通和基础设施有密切关系。

过高的建筑物可能对交通流量和城市网络造成不利影响，导致交通拥堵和基础设施承载能力不足。

通过合理控制建筑高度，可以确保城市的交通系统的平稳运行和基础设施的正常运转。

二、容积率控制的重要性容积率是指建筑物总体积与占地面积之比。

合理控制容积率，能够实现城市用地的合理利用和资源的高效利用。

首先，合理的容积率控制有利于提高土地利用效率。

在土地稀缺的城市，通过控制容积率，可以充分利用有限的土地资源，提高城市土地的利用效率，满足城市的发展需求。

其次，容积率控制也与城市的人口密度和社会配套设施有关。

过高的容积率可能导致人口集聚过度，造成城市拥挤和社会设施不足；而过低的容积率则可能导致城市资源的浪费。

通过合理控制容积率，可以达到人口合理分布和社会配套设施合理配置的目标。

三、建筑高度与容积率控制的方法在城市规划中，建筑高度与容积率的控制需要综合考虑城市的发展特点、环境条件和社会需求。

以下是一些常见的控制方法：1. 制定建筑高度限制线：城市规划中可以设定建筑高度限制线，指导开发商和设计师在规定范围内进行建筑设计。

这样可以确保建筑物在高度上相对协调，形成城市的一致性和整体性。

2. 设定容积率限制：根据城市的用地规划和发展需求，制定合理的容积率限制。

这可以平衡城市用地的开发和保护，保证城市的可持续发展。

3. 引入景观要求：在建筑高度和容积率的控制中，可以引入景观要求，鼓励建筑师和设计师在建筑物的外观和绿化方面做出创新和努力。

一个控规地块指标

一个控规地块指标控规地块指标是城市规划中对不同区域内土地使用、建筑规模和功能的控制标准，旨在合理利用土地资源、保护环境、推动城市可持续发展。

控规地块指标通常包括土地的规划用途、建筑密度、容积率、建筑高度、绿地率、停车位等要素，下面将对其中一些重要指标进行详细解析。

首先，规划用途是控规地块指标中最重要的标准之一、根据土地用途划分，地块可以被划分为居住、商业、工业、公共设施、绿地、教育等不同用途。

不同功能的土地在城市发展中扮演着不同的角色，规划用途的合理划分可以避免土地浪费和混乱，有助于城市功能的集约化和互补性。

其次，建筑密度与容积率也是控规地块指标中需要考虑的关键因素之一、建筑密度通常指单位面积内建筑面积的比例，而容积率则是指建筑总体积与地块面积的比值。

建筑密度和容积率的设定直接影响到城市建筑的规模和土地利用效率。

合理的建筑密度和容积率可以提高土地资源的利用率，但也需要根据地块所处位置、交通条件和环境要求等因素来制定，以确保城市整体的舒适性和可持续性。

另外，建筑高度也是一个重要的控规地块指标。

建筑高度的设定与城市景观、太阳能利用、通风透气等因素有关。

在市中心区域，高层建筑的兴建可以提高土地利用效率，但也需要考虑到对周边低层建筑的遮挡影响以及城市空间格局的协调与均衡。

绿地率也是控规地块指标中的一个重要要素。

绿地率通常是指规划区域内绿地面积占总用地面积的比率。

绿地是城市生态系统的重要组成部分，对改善城市生活环境、保护生物多样性和调节气候有重要意义。

合理的绿地率可以提供人们休闲、游憩和健身的场所，也有利于城市空气质量改善和水资源的保护。

停车位的数量和布局也是控规地块指标中必须考虑的因素之一、随着汽车拥有量的增加，停车位的需求也越来越大。

科学合理地规划停车位，既可以提供方便快捷的停车服务，又能避免道路拥堵和交通安全问题。

最后，控规地块指标的制定应该充分考虑到土地的现状、城市规划的整体目标、市民的需求、当地的社会经济状况以及可持续发展的要求。

[幼儿小学教育]控制性规划编制建设用地容积率指标指引

控制性详细规划编制建设用地容积率指标指引为科学、节约、集约利用土地与空间资源，规范控制性详细规划编制内容，根据有关法律、法规和规范，结合本市实际，制定本指引。

1、建设用地容积率控制指标将地上容积率作为规划控制的重点，特殊地段对地下容积率要进行控制。

2、建设用地按其主要用途，按照《城市用地分类和代码》进行分类。

3、建设用地面积大于3 公顷的居住类用地，可按本指引《成片居住类用地地上容积率指标表》（以下简称《表一》）的规定核定地上容积率控制指标。

4、建设用地面积小于3 公顷的居住类用地和商业类用地，可按本指引《小于3 公顷建设用地地上容积率指标表》（以下简称《表二》）的规定核定地上容积率控制指标，其中建设用地面积小于0.5 公顷的居住类用地和商业类用地，可按《表二》的规定相应折减。

5、建设用地地下容积率控制指标在满足储物、停车、市政公用、人防等配套服务设施的建设的条件下，根据功能需要合理确定。

6、片区控制性详细规划编制应根据城市总体规划等上位规划，合理划定市级、区级的中心区和城市标志性区域等特殊功能区的范围；特殊功能区内各类建设用地容积率指标可参照《表一》、《表二》的控制标准，适当提高，合理确定。

7、片区控制性详细规划编制应根据城市总体规划、城市风貌规划等上位规划，合理划定特色风貌保护区、风景名胜区、城市生态保护区等保护区的范围；保护区内各类建设用地的容积率指标应在符合所在区域保护控制要求的前提下，相应合理确定。

8、未列入《表一》、《表二》的行政办公、教育科研、医疗卫生、文化、体育、科研办公混合、商务办公混合、工业、仓储、市政公用设施等类型的建设用地容积率指标，应按《威海市城市规划管理技术暂行规定》结合所在区域规划要求合理确定。

9、本指标为上限，并仅适用于单一类型建设用地，混合类型的建设用地，其建筑容量控制指标应按不同性质建设用地的分类分别执行。

难以分类执行的建设用地，按不同性质建筑的建筑面积比例和不同的建筑容量控制指标换算建筑容量综合控制指标。