城市规划管理与法规复习资料

案例1、某市一工厂位于市区，因生产不景气，报经总公司批准，同意改建一座高层宾馆，占地面积32000m2，总公司在批准时指出，市城市规划行政主管部门根据规划，经研究并口头同意该厂用地性质可以调整。

随后，该厂便与合作方签定协议，由合作方出资，建成以后各得一半建筑面积。

合作双方的建设方案报经总公司批准后，即着手进行建设。

正当开槽施工之时，城市规划行政主管部门查处了该建设工程，责令立即停工，听候处理。

问：城市规划行政主管部门的这项行政行为对不对？城市规划行政主管部门应如何处置？
按照《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条的规定，城市规划行政主管部门应对该厂进行: (1)罚款处理; (2)并要求该厂按照法定程序办理有关规划审批手续; (3)可以依法建议该厂的上级单位给予有关责任人行政处分。

案例2、某市的市区南部有一段古城墙，是省级文物保护单位，并在古城墙内外两侧各划定了100m的保护区，只准绿化，不许建设，由园林绿化队负责管理。

有一投资商看中了这块风水宝地，与绿化队签订了协议，投资者每年支付给绿化队100万元租金，绿化队同意投资者在距古城墙50m处建设了五幢二层青瓦灰砖的别墅。

投资商刚开始施工，即被该市城乡规划行政主管部门规划监督执法队发现，责令立即停工。

问：这个工程的性质如何？为什么? 对此应该如何处理?
1 该工程未取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，所以该工程为违法建设。

2 该工程侵占了文物保护用地，违反了规划法和文物保护法，严重影响城市规划和文物保护，性质相当的严重。

3 按照城乡规划法有关规定，应对投资者处以罚款，并责成投资者立即拆除违法建设，恢复地形地貌；
同时，建议园林绿化队的上级主管部门追究绿化队的有关责任人的行政责任并给予处分；
没收绿化队所收租金，上交国库。

案例3××医院将院内东部10280平方米用地租给某开发公司，该用地北部是预留的规划建设用地，东部是45m 宽的规划道路。

开发公司未经规划行政主管部门批准，擅自于2010 年6月开工建设农副产品综合市场。

该单位实际占地7800平方米, 违法建筑面积约5300平方米, 其中占用规划建设用地约2670平方米，占用道路用地约5130平方米。

该市规划局在巡查中发现该违法建设后，于2010年8月28日发出了《停工通知书》，要求该单位立即停工听候处理(该单位并未停工)；2010年9月21日又发出《限期拆除通知书》，责令该单位于10月5日前无条件自行拆除，但该单位拒不执行，现市场已建成。

鉴于上述情况，该市规划局于2010年11月1日依法申请人民法院强制执行，人民法院已按法律程序依法受理。

评析：这是一起典型的违法建设案例。

第一，没有履行法定审批程序，擅自改变原有用地性质；第二，没有履行法定审批程序，擅自进行工程建设。

按照城市规划法要求，凡在原有建设用地范围内进行项目建设，应由建设单位向规划部门申报“规划要点”,取得“规划要点通知书”,方案经审批后，方可申请建设工程规划许可证；凡改变原用地性质的，按法定程序向规划行政主管部门申请批准。

案例4]××市规划国土分局对已是过期的临时建筑春风市场下达拆除令。

该市场285 名个体户推举5名诉讼代表状告该规划国土分局，诉请撤销拆除令。

区法院在一审判决中依据《××市土地监察条例》认定春风市场是违法建筑，应当依法拆除，规划国土分局的拆除决定对事实认定正确，但同时，区法院又认为拆除决定中规定的拆除时间违反了《××市农副产品集贸市场条例》第五条, 以“新市场未建成，拆除春风市场时机尚不具备”为由，判令撤销拆除令，规划国土分局在一审中败诉。

该分局不服一审判决，上诉至市中院，称原审判决自相矛盾，适用法律不当。

认为春风市场既然已被确认为违法建筑，就不再适用于《××市农副产品集贸市场条例》，受该《条例》保护的“市场”应是合法的，而绝不应是违法建筑。

此外，春风市场还违反了《××市商品市场条例》，建于高架桥下，不符合城市规划，根本不符合市场的构成要件。

评析：这是一起对临时建筑进行拆除处罚所引起的案子，在规划监督检查执法过程中，不但会涉及到规划方面的法法人员利用各项配套法规，对各类违法用地和违法建筑进行综合执法，以达到规划监督检查的目的。

该市人大法制委员会就本案进行了专门司法解释，××市中级人民法院最后作出终审判决，以“适用法律、法规错误”为由，推翻了区法院“撤销国土分局拆除春风市场的处罚决”的一审判决。

该局在与春风市场个体户的官司中反败为胜，维护了规划管理的权威性和合理性，及时纠正了区法院的错误判决。

案例5某市近郊区的某村，采用引近资金的方法改造旧村。

该村拟先占用耕地1.5公顷，然后还耕2.5公顷，准备建设住宅2万平方米,建成后与投资单位按比例分成，双方签定了合同。

合同规定，该村负责办理用地、建房的各项审批手续。

该村经村民委员会研究同意了该合同，又报经乡政府批准。

该工程刚一开工就受到了城市规划行政主管部门的查处，责令立即停工，听候处理。

问：这个工程的性质如何？为什么? 对此应该如何处理?
1根据《城乡规划法》规定，该工程没有取得建设用地规划许可证而占用土地进行建设，属于违法占地。

2根据《城乡规划法》规定，在城镇规划区内进行的一切建设活动，必须经城市规划行政主管部门审批，该工程未经批准就开工建设，属于违法建设。

3农村耕地属于集体土地，将其改变为建设用地，必须由建设单位根据计划部门批准的立项进行征地，将土地所有权性质改变为国有土地后，由城市规划行政主管部门核发建设用地规划许可证后方可进行建设。

4占用耕地应按照土地管理法的有关规定报请市人民政府审批，乡政府无权审批。

案例6、某市新建一占地约80公顷的公园，现已初具规模，市园林行政主管部门为加强该园管理工作拟在公园总体规划已确定的管理用房位置，向市规划行政主管部门提出要求建设一懂三层办公管理用房，经市规划行政主管部门研究同意该项申请，并核发了建筑工程规划许可证。

该工程建设期间，市规划行政主管部门两名执法人员，到现场监督检查时，发现该项工程正在砌四层墙体，有的已砌到了2米多高，与此同时，还发现该工程擅自增建了一层地下室，并且还在该楼的每个房间内增设了一个卫生间，为此执法人员当即找到了该工程的主管负责人和单位法人，在核对、查清事实后，发出了停工通知书，责令该工程立即停工，听候处理。

问：1、该工程被查令立即停工的具体原因是什么？2、市规划行政主管部门应该如何处理？
答：具体原因：（1）擅自改变建筑工程规划许可证内容（擅自改变标准、设计图纸）（2）自行增加层数（扩大面积）（3）擅自增加卫生间，改变建筑使用性质（4）已构成违法建设处理：（1）拆除第四层墙体和增设的卫生间（2）对地下室依法罚款后补办审批手续（3）对工程主要负责人建议给予行政处分
案例7王某经中介介绍，约定购买赵某商品房一套，双方很快签订了二手房买卖合同。

考虑到办理二手房过户的税收费用问题，王某付清房款后，赵某将房产证与房屋交付给王某，过户未及时办理。

而后，赵某又将该房屋出售给刘某，并协助刘某办理了过户手续。

刘某要求王某限期腾房。

因协商不成，刘某起诉到法院，要求王某限期腾房。

法院最终支持了刘某的要求，判令王某限期腾房。

解答：该案涉及商品房（不动产）物权的变更、转让和取得的法律问题。

按照法律规定，商品房物权的变更、转让，应当依法办理过户登记手续，未办理过户登记的，不发生物权变动的效力，不能对抗第三人。

在本案中，王某虽然拿到商品房的原产权证并已实际占有使用商品房，但因未能将房产证过户到自己名下，因此并未取得该商品房的物权，而刘某签订合同后，按照法律规定办理了过户登记手续，依法取得该商品房的物权，其要求王某限期腾房系依法行使自己的权利，理应得到法院的支持，王某的损失只能向赵某去主张。

案例8某居住组团已建成入住（详见现状示意图）。

请你指出该居住组团规划在环境、交通及安全方面存在的主要问题。

解答：1.小学位于城市主干道另一侧，选址不当，且出入口开向城市主干道；2. 出入口距两侧道路交叉口太近，且仅有一个出入口；3.变电所位置不合理，对环境有影响；4.没有规划停车场用地；5.商业及公司的机动车出入口不应开向宅前路（或小区路)。

案例9图为我国南方近郊的一块多边形用地,面积约80公顷,周边为已建城市主,次干路,按照分区规划的要求,应将其规划为一个可容纳4.0万人左右,分设为三个居住小区的居住区,并附设城市公共加油站一处(用地面积为1200平方米). 规划设计人员据此结合居住区配套公建的分布,小区公建和住宅组团,绿地系统,道路系统等的综合布置进行研究,提出了如图所示的居住区和小区主路的路网结构规划方案及城市公共加油站的选址. 试评析该规划及选址方案的主要优缺点.(提示:不涉及道路宽度,断面形式和转弯半径) 解答：1、居住区道路和小区主路结构清晰,主要走向顺应了城市主导风向,成为居住区良好的通风走廊。

2、小区主路沟通了三个小区，联系方便。

3、II号小区的二条主路不宜直接向城市主干路开口,且开口间距过近.4、小区主路不宜采用尽端式道路,且长度超过规定要求.5、城市公共加油站不宜设城市主干路及交叉口布置。

案例10图为某市一个居住区组团规划方案,规划用地9平方米,规划住宅户数800户,人口约3000人.该地块西,北临城市次干路,东南两侧为支路,在地块外西南角为现状行政办公用地,根据当地规划条件要求,住宅建筑均为5层,层高2.8米,日照系数不少于1.4.该规划方案布置了12幢住宅楼及物流管理和商业建筑;结合组团出入口安排地面和地下停车场,并有市政工程和环卫设施配套.评析该方案,具体指出方案的主要优点和存在的问题. 解答：1、在出入口附近设停车场，地面与地下停车结合。

2、步行系统较好。

3、中心绿带与住宅相连，方便居民使用。

4、住宅建筑朝向好。

5、东入口人车有干扰。

6、西南角和东南角两组住宅建筑的间距不足7、住宅建筑布置较呆板。

案例11图示为某市市区边缘地段拟建的一所18班小学，请指出该小学在选址和总平面布置中存在的主要问题、
解答：1、小学选址不当，紧靠城市干道，且距铁路线太近；2、小学教学楼不应超过4层；3、主出入口不宜开向城市干道；4、教室长边之间距离不应小于25M；5、教室的长边与运动场的间距不应小于25M。

案例12如图为某城市火车站地区局部的道路路网布局方案示意，C-C为城市快速路，与主干道5－5交叉处已建有互通式立交，与火车站相通的南北轴线B/5－B/7为生活性干道。

其他道路为城市主次干道。

请你分析该方案存在的主要问题，并提出改进意见。

解答：1.城市主次干道不合理，部分路网间距不符合规范要求。

2.E3点多路交叉。

D3、D4、F2、F4交角不符合规范要求。

3.A-A应该为主干道，B-B降为次干道。

4.F/5－F/6改为次干道，G5-G6改为主干道。

5.道路6-6应降为次干道，道路7-7应提升为主干道。

案例13某市市中心有一污染严重的工厂，占地3.2公顷，依据经市政府批准的该地区控制性详细规划，该厂应予搬迁，拟改为商业用地。

厂方根据控制性详细规划提出的改建方案经城市规划行政主管部门初审认为可行。

然后，厂方依据初审方案找到了一个投资方，并与其签订了出让协议。

投资方未办理规划管理审批手续即开工建设。

在完成基础和地下一层结构工程时，受到城市规划行政主管部门查处。

试问：城市规划行政主管部门应如何处理该工程？投资方应办理哪些审批手续？解答：1、违法建设，责令停工，罚款，补办手续；2、申请变更用地性质，报送方案；3、到土地局办理土地有偿出让手续，办理建设用地规划许可证、建设工程规划许可证。

案例14某市城区一个地块面积为24公顷，规划性质为居住和公建，公建在地块东侧带状布置。

地块内现状无保留建筑，建设问题控制为居住建筑面积22万㎡，公建面积12万㎡。

地块北侧为已建成的配套齐全的居住区；西侧、南侧为城市河流，沿河建设有城市绿带公园；东北侧和东南侧临城市主干路，主干路与主干路交叉口规划为立交桥。

东北侧主干路下敷设有地铁交通线路，并在规划范围内设有车站。

已给出的国有土地出让的规划设计条件有：1、用地情况：规划性质、边界条件、规划用地面积。

2、土地使用强度（规划控制指标）：容积率、建筑密度的控制指标。

3、建筑后退要求及间距规定。

4、公共服务配套设施、市政公共设施及竖向设计要求。

5、遵守事项：规划设计条件的时限、规划方案编制、报审及建设项目相关手续申报须符合的有关规范和规定要求。

请补充其他必要的国有土地出让规划设计条件。

解答：补充建筑限高条件。

注重环境和景观的设计，处理好与沿河城市绿带公园的关系(1)及与立交桥的关系。

补充绿地率和绿线要求。

解决好地块出入口方位；满足停车场设置要求。

明确地铁出入口位置。

案例15某市有一大型文化设施图书馆，将从现占用的重点文物保护单位中迁出。

经计划行政主管部门批准，需选址新建一座现代化的大型文化设施，建筑面积控制在5万平方米以内。

建设单位提出的要求是，该设施应有观众厅、多功能厅、报告厅和较大的库房，并要求场地干燥，不能靠近易燃易爆地区，便于市民前往。

同时，该市已有一座国家级同类文化设施，位于城市的西北部。

那么，你作为当地城市规划行政主管部门负责项目选址的人员，在选址时应考虑哪几个方面的问题？参考答案城市规划行政主管部门根据这个大型文化设施的要求和基本情况，又根据选址的基本原则，在选址时考虑：①按照城市总体规划，该项大型文化设施应在规划的公共设施用地内选址；②按照该市有关技术规范规定，此类文化设施的容积率不宜过高，应不超过2.0，用地规模约为3hm2；
③建设项目要求场地干燥，宜选址于排水设施等市政基础设施比较齐全的地区④应远离化工厂、危险品仓库等易燃易爆地区；⑤建设项目直接服务于市民，应靠近居民比较集中的地区，也应离高校、文化研究机关等较近、交通便利的地区⑥城市西北部已有一座同类设施，选址应避免与其毗邻或邻近。

案例16某境外著名公司拟在某市中心地区5000 平方米的规划市政设施用地上建设40000平方米外销写字楼。

该用地建筑限高18米。

该市政府要求规划部门就该公司的选址方案提出意见，供市长办公会议研究。

那么，你作为该市城市规划行政主管部门的技术负责人，请就上述问题提出规划意见。

参考答案①建设项目的性质与规划用地性质不符；②建设规模过大，超过该用地可能的容量；③周边道路不能有效疏解建设项目所吸引的交通量；④建设用地周围有保密机关，不宜安排涉外建设项目；⑤建议该建设项目在规划市级商业金融区内选址建设。

案例17某市20世纪90年代初期，城市供电紧张，市政府招商准备建设1座5万千瓦的燃油发电厂，作为城市补充电源。

当时，可以提供选址的用地经过比较只有靠近市区边缘的一处准备搬迁的工厂，但该工厂周边是职工宿
舍区，如果发电厂建设上马，势必会给临近的居住小区造成很大的污染。

市政府为此召开多次会议，各方面的意见争执不下，最后决定暂缓发电厂的建设，2年过后，该市通过省电网提供了足够的电量，彻底解决该市长期电力不足的困难。

评析：该项目选址，市政府还是考虑到了城市长期发展的需要，判断有严重污染的项目，即使近期有上马的必要，也还需要重点考虑项目的环境保护措施，如果措施不当或措施否配套，污染项目将会给城市带来长期严重的危害。

在项目选址上，首先应严格按照城市总体规划统一安排；其次，应处理好近期利益与城市可持续发展的关系，只有多方面比较，经过合法程序，采用科学方法，项目选址才会合理可靠。

上述例子由于市政府采纳了专家意见，采取了暂缓建设的计划，从而避免了今后拆迁和重复建设。

案例18、某市城市人口13万人，上届政府领导班子选定在城市东区××路东侧建设城市广场。

广场面积5万m2,建设场址为一低丘小山，该广场区位有些偏，但由于没有拆迁量，容易上马，因此，上届政府不顾各方面的不同意见，开工建设。

然而，平整土地过程中，发现该低丘内部为花岗岩，建设成本比原先预计的要大2倍，需要加大投资，但由于资金准备不到位，再加上周边项目建设无法跟上，广场建设被迫停工。

新一届领导上台以后，经过认真分析，广泛调查研究，发现这个广场存在的问题关键是位置选址不当，当即拍板另行选址建设。

评析：建设项目选址是一项非常严肃的事情，需要多方案进行比较，不但要考虑拆迁量大小，还要考虑工程地质条件、周边建设情况以及城市总体规划等多种因素。

很明显，上述问题出在当初广场选址过于轻率、决策过于武断。

建设城市广场应首先确定广场性质。

广场一般分为城市中心广场、休闲购物广场、绿化景观广场、游行集会广场、交通集散广场等多种类型，每一种广场对位置的选择、用地规模、周边建设条件等都有不同的要求。

像该市的广场属于城市中心广场，应在城市中心地带、交通条件比较便利的地区、靠近城市主要公共设施的位置上进行选址，而不应该只考虑节省投资，在城市边缘选址建设，即使工程地质条件允许，广场建成之后，其使用效果也肯定很不理想。

案例19 2009年4月10日，某县啤酒厂“年产15 万吨啤酒扩建项目”经国家有关部门批准，经法定程序审批后，征用土地70亩。

该厂在扩建施工过程中，为建单身公寓，私下与相邻村集体经济组织协商，达成了以100万元的价款占用20亩耕地的协议。

随后，啤酒厂单身公寓项目开工建设。

2009 年5月30日，县土地管理局和规划部门发现后，立即责令该厂停止施工。

经查实，该厂非法占用的20亩耕地是土地利用总体规划确定的基本农田，并己有8650 平方米的耕地地貌遭到破坏。

遂责令啤酒广拆除在非法占地上的建筑物，恢复地貌，退还非法占用的土地，
并处以40.9万元罚款；按非法转让土地，责令村集体经济组织停止转让行为，并处以20万元罚款，并建议有关部门对该厂领导给予行政处分。

评析：该县土地管理局对某啤酒厂处以罚款的依据是：《土地管理法》第四十三条明确规定“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征用的原属于农民集体所有的土地”。

同时, 第七十六条规定“未经批准或者采取欺骗手段获取批准，非法占用土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令退还非法占用的土地，对违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的，限期拆除在非法占用的土地上的建筑物和其他设施，恢复土地原状，对符合土地利用总体规划的，没收在非法占用土地上新建的建筑物和其他设施，可以并处罚款；对非法占用土地的单位直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

超过批准的数量占用土地，多占的土地以非法占用土地论处。

因此，土地管理部门对该厂的处罚是合法的，适当的。

案例20“帝王花园”系某地一所高级公寓，楼还没有盖好，发展商就在报纸上到处刊登广告，预售楼房。

某甲与开发商“腾达房地产公司”签订了购房合同。

双方约定:“腾达房地产公司”以28 万元人民币的价格将“帝王花园” 的一套三室一厅的公寓预售给某甲，面积为118m2, 交房日期定为半年以后。

10 个月以后，某甲拿到了寓所的钥匙，持有关凭证到房地产管理局办理权属登记手续。

房地产管理局告诉某，经调查，“帝王花园”系某生产大队与“腾达房地产公司”搞的合作开发项目，到目前为止，尚未办理土地使用权出让手续，土地使用人既没有支付土地出让金，也没有取得土地使用权证。

因此，某甲仅凭与“腾达房地产公司”所签的一纸合同，不能办理这套住房的权属登记手续。

某甲找到“腾达房地产公司”要求退房，“腾达房地产公司”的销售人员说，买卖的钱早已用于“帝王花园”的后期建设，如果公司补办土地使用权出让手续，还得交一大笔土地出让金；如果某甲要退房，房子业已卖出，不得退换；如果办权属登记，那就得自己承担一笔费用。

某甲未同意，起诉到人民法院，要求解除合同，赔偿损失。

评析：根据我国有关房地产管理法律、法规的规定，只有依法取得国有土地使用权, 才可以作价入股、合资、合作开发经营房地产。

而城市规划区内集体所有的土地，只有经依法征用转为国有土地后，该国有土地的使用权方可有偿出让。

所以，想利用这类土地开发房地产的发展商，只有先依照国家有关规定，把集体土地转为国有土地，所建造成的房屋才能合法进入商品流通领域。

以集体土地使用权投资房地产开发，不按国家规定办理相关于续，说穿了，就是逃避缴纳土地出让金，把本来应由国家得到的收入攫取到了小集体的口袋里。

用集体土地开发商品房，法律是不允许的，而“腾达房地产公司”却隐瞒这一事实，欺诈顾客，这亦是非法的行为理应受到处罚。

案例21 2009 年 1 月 4 日，××市政府领导班子集体研究决定在H 村开发建设一个电子工业加工区。

2009 年 2 月 2 日市政府联席会在听取政府负责同志的汇报后，同意与被征地单位签订征地协议，在该市土地利用总体规划确定的农用地区域内征用土地。

据此精神，在未按法定程序申请报批的情况下，由电子工业加工区建设办公室主持，于2009 年 2 月11 日与H 村委会签订了征地协议。

市政府办公室于2009 年 4 月30 日分别以××府办( 函)(2009)1 号和 2 号文批准H 村电子工业加工区建设办公室征用2754 亩耕地，批准的征用土地未按法定程序向省政府申请批准。

上述征用的土地，已按协议支付了40% 用地补偿费共830 万元。

截止到2009 年 5 月 3 日，
破坏耕地面积达1000亩。

主持××市政府全面工作的负责同志对征地的具体情况是清楚的，也听取过有关同志的汇报，但未提出异议，并未及时针对这宗违法用地进行检查纠正。

经过多次调查取证, 省人民政府土地行政主管部门依据《土地管理法》有关规定于2009 年5 月20 日作出如下处罚。

(1) 鉴于上述工业区所毁耕也已难以复耕，同时地方经济发展确实需要，经核准，对已推平的土地按每平方米10元进行罚款，并补办手续；责成××市人民政府就此事向省人民政府作出深刻检讨，并建议按有关规定对有关直接负责人和直接责任人作出行政处分。

(2) 对××市人民政府越权征地的情况和处理结果通报全省。

评析：首先，××市无权批准征用农用地，省级人民政府土地行政主管部门作出的处罚是正确的。

市政府领导同志应负有重要领导责任。

其理由如下。

第一，××市所征用土地是土地利用总体规划确定的农用地。

第二，《土地管理法》第四十五条明确规定，征用下列土地的，由国务院批准：①基本农田；②基本农田以外的耕地超过三十五公顷的；③其他土地超过七十公顷的。

征用前款规定以外的土地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。

第三，《土地管理法》第七十八条规定“无权批准征用、使用土地的单位或者个人非法批准占用土地的、超越批准权限非法占用土地的，不按照土地利用总体规划确定的用途批准用地的，或者违反法律规定的程序批准占用、征用土地的，其批准文件无效。

对非法批准征用、使用土地的直。