地产项目政策学习

2、套型90平方米的规定对于住宅设计将会产生非 常大的影响，在北方地区，由于受到朝向和通风的 影响，将会大大增加设计的难度，特别是一些规划 条件比较严格的项目，由于无法突破限高和占地率， 只能设计一梯多户的板楼甚至是大塔，以前全采光 南北通透的板楼设计将很难实现，而为了满足容积 率的要求，必须保证板楼的进深，在不能出现纯北 向房的设计要求下，不可避免出现北向大户型或者 北向长条加东西向窗的设计，对于产品品质而言， 很明显会有降低；
第二部分 关于进一步规范我市商品房预销售管理的
通知
各房地产开发企业、房地产经纪机构： 为 • 了进一步规范我市商品房预销售管理，维护良好的交易市场秩序， 杜绝商品房预（销）售经营的各种违法违规和不诚信经营行为，现将我 市规范商品房交易秩序的管理工作通知如下：• 一、开发企业在申请商品房预售许可和现房销售信息确认时，应当如实 申报所售楼栋的拟定开盘时间和该楼栋拟售均价，通过北京市房地产交 易管理网（，以下简称交易网）和售楼处对外公示。 商品房住宅项目自取得预售许可证之日起三天内，必须开盘，并按整栋 对外销售。开发企业如有自留预售房屋的，需取得房屋所有权证后方可 销售。 已 • 领取预售许可证的项目未开盘、拟售均价有变动或有房屋未进行 网上认购的，开发企业应在6月5日前通过交易网进行完善，今后如有修 改，应随时公示。未取得商品房预售许可证之前，不得排号、定房、内 部认购或收取任何预付款性质的费用。
3、严格房地产开发信贷条件政策的出台，将使得国内房地产开发业的进入 门槛继续增加，同时由于银行开发信贷难度的增加，海外融资、社会资金募 集、基金贷款等多种金融渠道在房地产资金中所占有比例将会持续增加；
4、“空臵3年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物”的规定， 将使得开发商融资渠道更加狭小，处理该类物业将成为难题，低价向社会或海 外基金出售将成为主要的处理方式； 5、“住房消费信贷政策”的调整以面积而不是以家庭拥有住房套数作为主要 的衡量标准，显示政府主要目的是在遏制购房恐慌，而不是单纯的堵住投资渠 道，显然政府也在尽量避免过激行为的发生，但该部分后续政策尤其是银行方 面政策的调整力度，目前尚不明朗； 6、“保证中低价位、中小套型普通商品住房土地供应”与第一条结合分析，显 示政府在加大中低价位住房比例上的决心；
6.企业违规情况同时通报市发改委、国土、规划、工商、银行等部门，加强对该企业项目立 项、参与招拍挂、项目规划审批、广告发布及项目开发贷款等进行严格审查，依法联动处罚。
三、六月十日前，各房地产开发企业要对照相关管理规定进行自查自纠，通过交易网 首页"开发企业销售检查"栏目，按要求在线填报有关自查情况，网上提交发送。 市区县建委建立联动机制，近期重点对开发企业捂盘、拒售商品房、哄抬房价、无证 售房、不实行网上认购等行为进行专项整顿，加大交易市场秩序的整治查处力度。 购房者可通过市建委投诉电话63983155，也可以通过交易网（） 网上举报投诉的开发企业的违规行为。 四、交易网外网实时公示我市所有合法可售商品房项目、楼盘信息；并公布每套房屋 的面积、用途、户型情况和销售状态；同时公布项目签约成交均价、退订情况等信息， 所有信息与政府交易管理系统联机，每日定时更新，消费者最迟第二天可通过网上查 询前一天更新的有关信息。
2、在需求方面，针对主要的几种需求：自住、投资、投机、被动型需求、基 金购买，采取了不同的调整策略，自住方面，压制大面积套型的需求，支持 小面积套型需求，投资方面，通过个人信贷和价格上涨来压制大面积套型的投 资，并不完全排斥小面积套型投资，全面打压投机行为，限制被动型需求，但 对于基金购买行为并没有做出明确限制；
六、完善房地产统计和信息披露制度 （十三）积极发展住房二级市场和房屋租赁市场。 （十四）建立健全房地产市场信息系统和信息发布制度。 （十五）坚持正确的舆论导向。
总结：政府此次的调控主要呈现以下几个特点和趋势：
1、调控的主要力度集中在结构调整方面，而不是单纯直接的价格调整，政府 寄希望于通过对于市场交易双方的调整，以市场行为来间接引导价格变动， 不希望去年上海那样的大规模价格下调同时也未能改变供需结构的现象发生；
7、“土地的供应应在限套型、限房价的基础上，采取竞地价、竞房价的办法， 以招标方式确定开发建设单位”，显然该政策使得只有融资渠道多，有操作实 力和经验的开发商才能拿到地，开发资源将进一步向大开发商集中，同时，该 部分还缺乏具体的操作细则； 8、加大对闲臵土地的处臵力度，尤其是对未经批准中止开发建设连续满1年的， 按闲臵土地处臵的规定，使得以往开发商占政策空子，以土地升值为目的的行 为操作空间几乎不再存在，土地收回重新开发导致的市场价格下调与开发商成 本的增加（结合第四条）两者比较，该部分市场价格下调预计将会在未来成为 主流。
6、“过去已审批但未取得施工许可证的项目凡不符合上述要求的，应 根据要求进行套型调整”的规定，使得北京许多想赶在第三季度开售， 争取在07年年度完成外立面施工以避开奥运对于工程影响的项目操作 难度加大，也使得市场供应在一段时间内趋小； 7、50年产权的综合及公建用地建设住宅项目面临新的市场空间和操作机会。
3、在供给方面，大量增加小面积套型供应，限制大面积套型供应；
4、结合供应和需求两者进行分析，短期内已经取得开工证的小户型项目， 会出现严重的市场观望现象，市场需求在短期内将会萎缩，但由于目前市 场供应本来就较少，所以综合来看，市场价格将再难以在大幅提升，而由 于将要面对一年后小户型的大量放量，开发商应以保证销售速度为第一要 务，价格应随市场及时调整，已经取得开工证的大户型项目，尤其是较为 高档纯粹的大户型社区，会受到个人信贷政策和交易税收的影响，但同时 由于对未来市场看好，所以预期价格将会持续走高； 5、政府寄希望于整体市场购房计划的推迟来改变目前自住需求过热的局 面，但土地供应市场如没有大幅调整，该政策作用的时间有限；
6、政府寄希望于调整个人信贷、征税来限制目前投资需求过热的局面，但 市场同样缺乏其他有效和公开的投资渠道。 7、房地产开发的准入门槛大幅度提升，同时开发成本将进一步增加，开发 难度加大，市场土地资源将进一步向一级开发商倾斜； 8、政府的调控政策对平抑房价在短期内将会有积极的作用，但是长期价格 走势依然向好，从房地产和经济的周期发展来看，政府希望以小幅震荡向上 的方式来提前消化可能出现的崩盘危机； 9、政府希望通过对房地产市场的软着陆来解决货币贬值、贫富差距加大、 收入增幅小于房价增幅等一系列社会问题，与当前的构筑和谐社会、社会优 质资源共享、解决80年左右生育高峰等一系列社会主流舆论相一致。
二 • OO六年五月三十日
第三部分 关于开盘时间等问题的说明
一、关于拟定开盘时间的说明 根 • 据《关于进一步规范我市商品房预销售管理的通知》（京建交„2006‟455号） 的规定，开发企业在申请商品房预售许可和现房销售信息确认时，应当如实申报所售 楼栋的拟定开盘时间和该楼栋拟售均价，通过北京市房地产交易管理网 （，以下简称交易网）和售楼处对外公示。商品房住宅项目自取 得预售许可证之日起三天内，必须开盘，并按整栋对外销售。 规 • 定中的“所售楼栋”和“商品住宅项目”是指目前全市所有在售的预销售项目， 包括2006年6月1日以前已取得预售许可的所有项目及楼栋。一个预售许可证内有多个 楼栋的商品住宅项目在取得预售许可证之日起三天内，应确保至少有一栋楼开盘销售， 已开盘楼栋售罄前，应确保有另一栋楼开盘销售，并在北京市房地产交易管理系统内 和售楼处调整原拟定开盘时间，对外公示。 所 • 售房屋未按整栋对外销售，未按规定在北京市房地产交易管理系统内补录所有 楼栋拟定开盘时间及拟售均价或未在售楼处公示所有未开盘楼栋拟定开盘时间的开发 企业，将在交易网项目信息中公示其违规行为。
四、进一步整顿和规范房地产市场秩序 （九）加强房地产开发建设全过程监管。
（十）切实整治房地产交易环节违法违规行为。
政策解读
1、房地产市场秩序的整顿，将使得交易行为趋向公平透明， 结合北京市“房地产开发企业自领取预售许可证之日起三日 内必须开盘，并按整栋对外销售。开发企业自留预售房屋的， 只能按照现房销售。”的具体规定，显然，控盘销售的方式 将会逐步退出市场，对于销控问题，目前各个开发商采用的 对策有逐步领取预售证、单位价格调整、内部人员预先登记 等方式，但以政策的走向分析，后两种显然不是政府想要看 到的结果，是否政府会改变本次以结构调整为主的做法，明 确指导价格或限制价格调整幅度及频次，将肯定将会有后续 措施出台，而对于内部人员预先登记的方式，相信会是政府 重点打击的对象挥税收、信贷、土地政策的调节作用 （三）调整住房转让环节营业税。 （四）严格房地产开发信贷条件。 （五）有区别地适度调整住房消费信贷政策。 （六）保证中低价位、中小套型普通商品住房土地供应。 （七）加大对闲臵土地的处臵力度。
政策解读
1、5年内转手交易征收营业税的规定，将在近期内严重打击市场短期炒做 或投机行为，二手交易市场的交易量将会急剧下划，但该部分的执行力度 以及将来房价的涨幅是决定未来二手市场恢复程度的决定性因素，政府目 前的主要着眼点无疑是在一手市场而不是二手市场； 2、个人购买非普通住房超过5年（含5年）转手交易依然差额营业税的政策， 显示政府对于高总价单位及别墅投资行为的打击力度；
二、开发企业未按时开盘，无理拒绝消费者的购房要求；无证认购； 不进行网上认购、虚报销售进度，向消费者公布与交易网公示楼盘 状态不符的销售情况；进行虚假宣传、哄抬房价；采取连续订立撤 销认购书或签订虚假合同等扰乱商品房交易秩序、违反交易管理规 定的，一经查实，将采取以下措施：
1.开发企业、销售机构及从业人员的违规行为即时在交易网“项目违规信息”中进行网上公示。 2.情节严重的将开发企业所售项目楼盘的所有未售房屋按每套房屋公布签约价格、签约条款， 在交易网和有关媒体上公示，进行公开销售。
五、有步骤地解决低收入家庭的住房困难
（十一）加快城镇廉租住房制度建设。
（十二）规范发展经济适用住房。 （十三）积极发展住房二级市场和房屋租赁市场。