总部基地开发模式54页PPT
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工业地产(总部基地)开发及运营模式
工业地产（总部基地）开发及运营模式⏹总部基地如何打造产品竞争力（不同区域、行业、政策。
）总部办公物业的持续放量，容易导致这类物业的明显过剩，激烈的竞争将不可避免，总部基地项目的开发更应该注重策略致胜。
我们总部基地规划定位是以五星级产业为标准建设和运营的，酒店有五星级的标准，产业的五星级标准是什么呢？我们五星级的产业园区理念是通过多年来运作产业用地、产业地产项目总结出来的具有独特的产业地产开发理念，规划、平台、配套、服务等几个因素。
第一颗星，立足现代产业发展的园区规划。
1.我们以住宅开发的精细手法建设企业家的家园，并结合企业客户的需求组织功能分布、交通路线以及配套政策。
物业形态涵盖了总部楼宇、研发办公楼、SOHO、LOFT，创意办公空间、商业商务配套等多种业态和形态，从产业链和经营链上全方位、功能化、共享性解决企业入住园区的需求。
第二颗星，以企业发展为本的物业平台。
2.园区的总部楼宇、研发办公，皆以企业发展需求为出发点，除在景观规划、交通动力、办公信息化、园区自动化、节能环保措施等硬件方面进行了高标准的配置以外，园区根据市场需求合理设置每套房屋的建筑面积，既可以满足企业现在的需求，又可以满足企业发展的需求。
园区部分的建筑采用了围合设计，栋与栋之间可拆可分。
独栋和双拼的总部楼宇，每套面积控制在800-1600平方米之间，匹配大部分实力企业；研发楼宇针对服务型企业单套面积控制在400平方米，可拼套成适合中小企业的空间。
当地政府的大力支持下，将不同的行业、规模、需求，致力提供多种优惠服务的政策。
比如说针对总部经济、针对软件与服务外包的企业、中介服务、物流、信息服务业、商贸服务业、会展旅游业、文化传媒业等等都制定相应的政策，对于一些特殊的重大项目，采取特殊的奖励办法，支持企业的发展。
第三颗星，优惠的产业政策。
3. 在当地政府的大力支持下，将不同的行业、规模、需求，致力提供多种优惠服务的政策。
比如说针对总部经济、针对软件与服务外包的企业、中介服务、物流、信息服务业、商贸服务业、会展旅游业、文化传媒业等等都制定相应的政策，对于一些特殊的重大项目，采取特殊的奖励办法，支持企业的发展。
总部经济ppt课件
25
实例分析1:北京、上海总部经济的辐射力量
2012年，北京218家上市公司在京外的1078家子公司资 产规模超过3万亿元。
北京上市公司的辐射带动作用一是通过国有上市公司在全国的布 局来实现。在北京上市公司中，国有控股上市公司占51%。国有上 市公司凭借雄厚的经济实力和国有垄断资源优势在全国布局，带动了 全国经济的快速发展。 二是通过高科技类上市公司在外埠布局创新成果产业化基地，辐 射带动其他地区发展。2012年中关村201家上市公司实现合并报表 营业收入1.3万亿元，其中在中关村外收入超过1万亿元，占75.4%。
二是对就业的影响。一般而言，制造基地所需的普通劳 动力要实现本土化，即充分利用当地的人力资源，这将 进一步扩大区域的就业总量。制造基地通过学习培训、 技术推广等方式，培育熟练的生产技术人才和企业管理 人才；制造基地生产技术的溢出效应及竞争机制，还将 推动生产基地人才素质的提升和外地人才向该区域涌入， 促使欠发达地区就业结构趋向高级化。
27
2012年北京、上海上市公司子公司数量全国分布示意图 28
实例分析2：区域经济发展的不平衡也集中体现 在总部企业的空间布局上
2013年，东部地区入围全国500强的企业为378家，占 75.6%，中部占14.0%，西部地区占10.4%；
东部地区入选全国500强企业的营业收入总额占全国 500强企业的84.7%，约为中部地区的8倍、西部地区 的18倍。
外部后 勤成本 储运
市场 营销
售后 服务
企业总部
20
产业价值链
供应商 价值链
生产企业 价值链
供销商 价值链
买方价 值链
总部集群
21
2.空间价值链与区域发展 空间价值链：企业空间价值链和产业空间
实例分析1:北京、上海总部经济的辐射力量
2012年，北京218家上市公司在京外的1078家子公司资 产规模超过3万亿元。
北京上市公司的辐射带动作用一是通过国有上市公司在全国的布 局来实现。在北京上市公司中，国有控股上市公司占51%。国有上 市公司凭借雄厚的经济实力和国有垄断资源优势在全国布局，带动了 全国经济的快速发展。 二是通过高科技类上市公司在外埠布局创新成果产业化基地，辐 射带动其他地区发展。2012年中关村201家上市公司实现合并报表 营业收入1.3万亿元，其中在中关村外收入超过1万亿元，占75.4%。
二是对就业的影响。一般而言，制造基地所需的普通劳 动力要实现本土化，即充分利用当地的人力资源，这将 进一步扩大区域的就业总量。制造基地通过学习培训、 技术推广等方式，培育熟练的生产技术人才和企业管理 人才；制造基地生产技术的溢出效应及竞争机制，还将 推动生产基地人才素质的提升和外地人才向该区域涌入， 促使欠发达地区就业结构趋向高级化。
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2012年北京、上海上市公司子公司数量全国分布示意图 28
实例分析2：区域经济发展的不平衡也集中体现 在总部企业的空间布局上
2013年，东部地区入围全国500强的企业为378家，占 75.6%，中部占14.0%，西部地区占10.4%；
东部地区入选全国500强企业的营业收入总额占全国 500强企业的84.7%，约为中部地区的8倍、西部地区 的18倍。
外部后 勤成本 储运
市场 营销
售后 服务
企业总部
20
产业价值链
供应商 价值链
生产企业 价值链
供销商 价值链
买方价 值链
总部集群
21
2.空间价值链与区域发展 空间价值链：企业空间价值链和产业空间
总部基地运营方案草案PPT课件
运营管理要点 2.6 营运管理的评级体系
第6页/共44页
第二部分 运营管理要点
2.1 营运管理的概念
营运是将 人力 物料（商品） 设备 信息 能源 通过一定的方式或手段，变换为 有形产品和无形服务的运作过程。
第7页/共44页
第二部分 运营管理要点
2.1.1 概念、基础、目的 通常我们把营业时间内对商业综
2.4 营运管理的功能
2.5 营运管理的主要内容
2.6 营运管理的评级体系
第2页/共44页
第 一 部 分
1.1 前期筹备工作流程
前期筹备要点 1.2 筹备工作的关键要点
第3页/共44页
第一部分 前期筹备要 点
1.1 前期筹备工作流程
• 筹备工作计划
• 计划实施流程 需求 计划 实施 评估 完成
• 筹备工作四项基本原则 以团队组建为前提 以满铺招商为核心 以项目建设为主线 以按期开业为目标
点位管理
✓合同管理（保证金、期限） ✓编号设置要求 ✓预算管理 ✓审批管理 ✓广告位招投标
第29页/共44页
第三部分 总部基地试营前期筹备 （商户进场）
3.4 人员培训管理
营运工作人员
•公司制度、上报流程具体 内容及要求培训 •市场调查培训 •岗位职责内容 •日常工作详解，操作流程 及作业规范 •工作方法与技巧 •服务、管理意识及专业知 识、品牌（进场）常识 •证照办理工作准备与实施
总部基地试营前期筹备 3.5 试营前检查内容及要点 （商户进场）
第19页/共44页
第三部分 总部基地试营前期筹备 （商户进场）
营
• 商户进场装修跟进现场管控
运
• 文件编制确认管理流程编制确认
管
• 基础物料准备
第6页/共44页
第二部分 运营管理要点
2.1 营运管理的概念
营运是将 人力 物料（商品） 设备 信息 能源 通过一定的方式或手段，变换为 有形产品和无形服务的运作过程。
第7页/共44页
第二部分 运营管理要点
2.1.1 概念、基础、目的 通常我们把营业时间内对商业综
2.4 营运管理的功能
2.5 营运管理的主要内容
2.6 营运管理的评级体系
第2页/共44页
第 一 部 分
1.1 前期筹备工作流程
前期筹备要点 1.2 筹备工作的关键要点
第3页/共44页
第一部分 前期筹备要 点
1.1 前期筹备工作流程
• 筹备工作计划
• 计划实施流程 需求 计划 实施 评估 完成
• 筹备工作四项基本原则 以团队组建为前提 以满铺招商为核心 以项目建设为主线 以按期开业为目标
点位管理
✓合同管理（保证金、期限） ✓编号设置要求 ✓预算管理 ✓审批管理 ✓广告位招投标
第29页/共44页
第三部分 总部基地试营前期筹备 （商户进场）
3.4 人员培训管理
营运工作人员
•公司制度、上报流程具体 内容及要求培训 •市场调查培训 •岗位职责内容 •日常工作详解，操作流程 及作业规范 •工作方法与技巧 •服务、管理意识及专业知 识、品牌（进场）常识 •证照办理工作准备与实施
总部基地试营前期筹备 3.5 试营前检查内容及要点 （商户进场）
第19页/共44页
第三部分 总部基地试营前期筹备 （商户进场）
营
• 商户进场装修跟进现场管控
运
• 文件编制确认管理流程编制确认
管
• 基础物料准备
经典总部基地案例
—
690㎡/月
10000 0 独栋式办公楼 多层办公楼 高层办公楼
慧创国际:该项目位于上海市老城区普陀区，共占地9万方，总建筑面积约21万方， 是迄今全国面积最大、上海首家推出的生产性服务业集聚区
1、项目概况
项目位置：金沙江西路1555弄 开发商：上海慧创现代服务园发展有限公司 （新桥镇镇政府下属企业） 土地性质及使用年限：办公，50年 占地:4.5万方,总建筑面积:420万方 产品类型：小高层 客户类型：国内江浙一带中小型私营企业 销售均价：地上(办公)13000元/平米，地下 (仓库)6500元/平米； 租赁均价：1.5元/㎡.天 物业管理费：6.8元/平米.月
2006-04-10 9000元/平方米；
物业管理费： 4元/平方米〃月
ห้องสมุดไป่ตู้
前期定价出现问题，进行调整后逐步拉 高，最终突破万元每平方米
大业领地：项目坐落于上海松江工业区西部科技园，距离上海市中心40公里，可乘轨 道9号线及定点班车，是一个集展示、研发、贸易、财务结算为一体的低密度、智能化、 生态型总部集群花
项目名称
产品
总建筑面积
开盘时间
去化量
去化率
销售方式
一期总部 办公楼
4-5、5-6、7-8层 （类）独栋； 8-9层小高层
19.8万方
2007.10
总去化 18.8万方
95%
4-7层整套单元出售，小高层可分 层出售
销售均价：6500元/平米 租赁均价：0.7元/㎡.天 （类）独栋单元面积段：1250-2200平方米
谨呈：联东集团
总部基地案例
1 2 3 4
东方环球企业中心
慧创国际 中邦moho 大业领地
东方环球企业中心:该项目位于上海市老城区闸北区，紧邻中环线和地铁一号线， 共占地9万方，总建筑面积约21万方，走差异化战略定位，打造上海市中环内唯 一的企业总部基地
旅游化企业总部基地研究_图文
电梯的布置方式： 1、使用方便：底层入口的易识别性和良好的集散空间 2、集中高效：尽可能集中布置，这样既可以减少交通设施所占面积，便于使用和管理，又可使电梯 的运转达到最高效率。 3、分区：当建筑超过一定层数时，电梯应进行分区，以提高运行效率和组织好各区乘客的交通。 4、智能化
普通办公室每人使用面积不应小于4m2，单间办公室 净面积不应小于1Om2。
总部基地建筑设计
工作室宜采用开放式或半开放式办公室空间，并用灵活隔断、家具等进行分隔；每人使用面积不应 小于6m2。 研究工作室宜采用单间式；每人使用面积不应小于5m2。
总部基地建筑设计
公共用房 公共用房宜包括会议室、对外办事厅、接待室、陈列室、公用厕所、开水间等。 会议室根据需要可分设中、小会议室和大会议室： •中、小会议室可分散布置；小会议室使用面积宜为30m2，中会议室使用面积宜为60m2； •大会议室应根据使用人数和桌椅设置情况确定使用面积，平面长宽比不宜大于2:1。
城市边缘 ，由多组 小规模的 建筑组成
研发、仓 储、办公
第二代：商 务与社区（ business park） 城乡结合部
办公、部分 商业设施
第三代：总部基地（ advanced business park)
城市边缘，与城市联 系紧密
办公、商业、居住、 教育、休闲场所
特点
建筑标准 较低，但 比工业园 有所提高
1.2 总部基地（Advanced Business Park）的基本特征
从产业类型来看: Advanced Business Park的产业以智力密集型产业为主,如研发、
生物医药、金融、信息服务业等。
从地理区位来看：主要坐落在城市的边缘地带，有很好的可达性。 从园区功能来看：已将传统的生产功能剥离开来，主要集中在研发和商务功能上，同时
普通办公室每人使用面积不应小于4m2，单间办公室 净面积不应小于1Om2。
总部基地建筑设计
工作室宜采用开放式或半开放式办公室空间，并用灵活隔断、家具等进行分隔；每人使用面积不应 小于6m2。 研究工作室宜采用单间式；每人使用面积不应小于5m2。
总部基地建筑设计
公共用房 公共用房宜包括会议室、对外办事厅、接待室、陈列室、公用厕所、开水间等。 会议室根据需要可分设中、小会议室和大会议室： •中、小会议室可分散布置；小会议室使用面积宜为30m2，中会议室使用面积宜为60m2； •大会议室应根据使用人数和桌椅设置情况确定使用面积，平面长宽比不宜大于2:1。
城市边缘 ，由多组 小规模的 建筑组成
研发、仓 储、办公
第二代：商 务与社区（ business park） 城乡结合部
办公、部分 商业设施
第三代：总部基地（ advanced business park)
城市边缘，与城市联 系紧密
办公、商业、居住、 教育、休闲场所
特点
建筑标准 较低，但 比工业园 有所提高
1.2 总部基地（Advanced Business Park）的基本特征
从产业类型来看: Advanced Business Park的产业以智力密集型产业为主,如研发、
生物医药、金融、信息服务业等。
从地理区位来看：主要坐落在城市的边缘地带，有很好的可达性。 从园区功能来看：已将传统的生产功能剥离开来，主要集中在研发和商务功能上，同时
美业连锁总部组织建设解析PPT58张课件
连锁总部的经营系统
3-7.美发店选址评估流程标准
？什么定位的店
高档住宅区 事业有成的家庭
高消费力 主流消费不在小区消费 星期一至星期日客流量少 消费人群是家里的长辈
中低消费力 连锁总部的经营系统
3-8.美发店选址评估流程标准
？什么定位的店
高级纯商业办公区
星期一至星期五客流量大 星期六星期日客流量少 白领上班族 中高消费力
健身、大型超市、居民区、医院） 4. 竞争力 （300米周边竞争对手多与少） 5. 地理位置 （主干道、邻近主干道、街道、巷道）
评估条件
非常好
好
一般
差
交通便利 ★★★★ ★★★
★★
★
醒目度
★★★★ ★★★
★★
★
周围环境 ★★★★ ★★★
★★
★
竞争力
★★★★ ★★★
★★
★
地理位置 ★★★★ ★★★
★★
连锁总部的管理系统
2-2.各部门职责与工作规范
• 财务部工作职责 部门第一负责人：XXX 职位：财务部经理 工作关系： 直属上级：总经理 监督：本部员工 指导：前台收银 合作者：公司各部\连锁店店长
工作职责表:
成本控制
• 核算各店营 业成本，分析成本构成。 • 根据成本分析，制定有效的成本控制方案。
• 制作各店月度财务报表。 • 制作各店月度营业分析表。 • 对月度财务和后勤工作进行总结。 • 制作各店成本分析报告。 • 组织月度收银与后勤工作会议。
➢门店营业收支的管理与查核。 ➢营业成本分析与控制。
连锁总部的系统规划
3-连锁总部全景式系统模型
企业终极 系统模型
组织结构
责权 分配
3-7.美发店选址评估流程标准
？什么定位的店
高档住宅区 事业有成的家庭
高消费力 主流消费不在小区消费 星期一至星期日客流量少 消费人群是家里的长辈
中低消费力 连锁总部的经营系统
3-8.美发店选址评估流程标准
？什么定位的店
高级纯商业办公区
星期一至星期五客流量大 星期六星期日客流量少 白领上班族 中高消费力
健身、大型超市、居民区、医院） 4. 竞争力 （300米周边竞争对手多与少） 5. 地理位置 （主干道、邻近主干道、街道、巷道）
评估条件
非常好
好
一般
差
交通便利 ★★★★ ★★★
★★
★
醒目度
★★★★ ★★★
★★
★
周围环境 ★★★★ ★★★
★★
★
竞争力
★★★★ ★★★
★★
★
地理位置 ★★★★ ★★★
★★
连锁总部的管理系统
2-2.各部门职责与工作规范
• 财务部工作职责 部门第一负责人：XXX 职位：财务部经理 工作关系： 直属上级：总经理 监督：本部员工 指导：前台收银 合作者：公司各部\连锁店店长
工作职责表:
成本控制
• 核算各店营 业成本，分析成本构成。 • 根据成本分析，制定有效的成本控制方案。
• 制作各店月度财务报表。 • 制作各店月度营业分析表。 • 对月度财务和后勤工作进行总结。 • 制作各店成本分析报告。 • 组织月度收银与后勤工作会议。
➢门店营业收支的管理与查核。 ➢营业成本分析与控制。
连锁总部的系统规划
3-连锁总部全景式系统模型
企业终极 系统模型
组织结构
责权 分配
世联地产经典资料：总部基地开发模式
特点
工业园的演变 商务与社区 发展邻里关系
NEW TOWN
城市边缘，由 多组小规模的 建筑组成
城乡结合部 规模较大，交通便利 大型综合社区
偏重于基于科 学研发的企业
商业型企业 商业型企业为主 出现
大型综合型的跨 国企业
研发、仓储、 办公
办公、部分 办公、商业、银行 商业设施
办公、商业、居 住、教育、休闲 场所
——后工业服务园区的成熟模式“商务花园”
本报告是严格保密的。
5
欧州商务花园案例 ——杜柏林Park west西区商务花园
PW西区商务花园概况：
PARK WEST位于都柏林市西部的NANGOR大街旁，占地面积91公顷（约 合230英亩），是爱尔兰最大的商务花园，
其景观花园内布满了各式各样的雕塑，水景，道路两旁树木林立，配套的娱 乐休闲设施一应俱全。
从园区环境来看：园区风景优美，注重对生态环境的保护，注重人与自然的和谐发展，
并从一定程度上发哺生态。
本报告是严格保密的。
3
Business Park 演变历程
Business park 目前已在国外 经历了四代发 展，形成了成 熟的理念。
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
第一代：
第二代： 第三代：
第四代：
基本 情况
入园 企业 承担 功能
本报告是严格保密的。
2
我们对Business Park的认识
我们将从以下几个方面阐述对Business Park的认识
从产业类型来看:Business Park的产业以智力密集型产业为主,如软件、研发、生物医药、
信息服务业等。
从产业结构来看：截取了不同产业链的高端 ，使各产业链不同部分在同一个区域密集分
工业园的演变 商务与社区 发展邻里关系
NEW TOWN
城市边缘，由 多组小规模的 建筑组成
城乡结合部 规模较大，交通便利 大型综合社区
偏重于基于科 学研发的企业
商业型企业 商业型企业为主 出现
大型综合型的跨 国企业
研发、仓储、 办公
办公、部分 办公、商业、银行 商业设施
办公、商业、居 住、教育、休闲 场所
——后工业服务园区的成熟模式“商务花园”
本报告是严格保密的。
5
欧州商务花园案例 ——杜柏林Park west西区商务花园
PW西区商务花园概况：
PARK WEST位于都柏林市西部的NANGOR大街旁，占地面积91公顷（约 合230英亩），是爱尔兰最大的商务花园，
其景观花园内布满了各式各样的雕塑，水景，道路两旁树木林立，配套的娱 乐休闲设施一应俱全。
从园区环境来看：园区风景优美，注重对生态环境的保护，注重人与自然的和谐发展，
并从一定程度上发哺生态。
本报告是严格保密的。
3
Business Park 演变历程
Business park 目前已在国外 经历了四代发 展，形成了成 熟的理念。
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
第一代：
第二代： 第三代：
第四代：
基本 情况
入园 企业 承担 功能
本报告是严格保密的。
2
我们对Business Park的认识
我们将从以下几个方面阐述对Business Park的认识
从产业类型来看:Business Park的产业以智力密集型产业为主,如软件、研发、生物医药、
信息服务业等。
从产业结构来看：截取了不同产业链的高端 ，使各产业链不同部分在同一个区域密集分
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- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
60、人民的幸福是至高无个的法。— —西塞 罗
谢谢
11、越是没有本领的就越加自命不凡。——邓拓 12、越是无能的人，越喜欢挑剔别人的错儿。——爱尔兰 13、知人者智，自知者明。胜人者有力，自胜者强。——老子 14、意志坚强的人能把世界放在手中像泥块一样任意揉捏。——歌德 15、最具挑战性的挑战莫过于提升自我。——迈克尔·F·斯特利
总部基地开发模式
56、极端的法规，就是极端的不公。 ——西 塞罗 57、法律一旦成为人们的需要，人们 就不再 配享受 自由了 。—— 毕达哥 拉斯 58、法律规定的惩罚不是为了私人的 利益， 而是为 了公共 的利益 ；一部 分靠有 害的强 制，一 部分靠 榜样的 效力。 ——格 老秀斯 59、假如没有法律他们会更快乐的话 ，那么 法律作 为一件 无用之 物自己 就会消 灭。— —洛克
谢谢
11、越是没有本领的就越加自命不凡。——邓拓 12、越是无能的人，越喜欢挑剔别人的错儿。——爱尔兰 13、知人者智，自知者明。胜人者有力，自胜者强。——老子 14、意志坚强的人能把世界放在手中像泥块一样任意揉捏。——歌德 15、最具挑战性的挑战莫过于提升自我。——迈克尔·F·斯特利
总部基地开发模式
56、极端的法规，就是极端的不公。 ——西 塞罗 57、法律一旦成为人们的需要，人们 就不再 配享受 自由了 。—— 毕达哥 拉斯 58、法律规定的惩罚不是为了私人的 利益， 而是为 了公共 的利益 ；一部 分靠有 害的强 制，一 部分靠 榜样的 效力。 ——格 老秀斯 59、假如没有法律他们会更快乐的话 ，那么 法律作 为一件 无用之 物自己 就会消 灭。— —洛克