税法_复习资料_房产税法、城镇土地使用税.ppt

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房产税 城镇土地使用税
第一部分 房产税法
一、基本原理
（一）概念 以房产为征税对象，按房产的计税余值或房产 的租金收入为计税依据，向房产的所有人或使用人 征收的一种财产税。 （二）特点 1、房产税属于财产税中的个别财产税； 2、目前的征收范围限于城镇的经营性房屋。 3、区别房屋的经营使用方式规定征税办法。
房产税的征税对象是房产，即有屋面和围护结构（有 墙或两边有柱），能够遮风避雨，可提供人们在其 中生产、学习、工作、娱乐、居住或储藏物资的场 所。 【提示】要注意房产不等于建筑物。 【例题· 判断题】房产税的征税对象是房屋，由于房屋 属于不动产，所以与房屋不可分割的各种附属设备 也应作为房屋一并征税。上述的“各种附属设备” 包括独立于房屋之外的建筑物，如水塔、烟囱等。 【答案】×
转——转化服务内容



某企业因经营不善等原因，原来的主营业务不景气，仓 库被闲置，为增加收入，企业决定业务转型，把对外出 租仓库作为主营业务。当年取得租金收入1000万元依 据5％的税率交纳营业税50万元依据12％的税率交纳 房产税120万元单此两项税收就达170万元，占到总 收入的17％；若再加上其他一些税费，则企业的税负 更重。 对于这个具体的案例，我们设计的节税筹划的操作 思路如下： 首先，根据当地物业管理标准，对年租金收入进行 筹划，把年租金1000万元，变成年租赁费500万元， 物业管理费500万元。因为物业管理费只需交纳营业税， 不用按租金收入交纳12％的房产税。





也就是说，依据这个合同，机器设备也交纳了12％的 房产税。这确实有点冤大头。 甲方以每年1000万元的租金出租厂房，每年 1000万元的租金出租设备。虽然两项租金合计仍为 2000万元，但因设备出租不涉及12％的房产税，纳 税总额因合同内容的改变随之发生明显改变： 甲方出租厂房交纳的房产税为： 1000×12％=120(万元) 依据2000万元和5％的税率交纳的100万元营业 税不变；设备出租不涉及房产税，即节约了120万元。 这样甲方总体纳税就从340万元减少到220万元，税 负下降了35.29％(120÷340)。



【例题· 多选题】下列各项中，符合房税法有关规定的有 （ ）。（2009年） A.对按政府规定价格出租的公有住房和廉租住房，暂免征 收房产税 B.损坏不堪使用的房屋和危险房屋，经有关部门鉴定，在 停止使用后免征房产税 C.在基建工地为基建工地服务的各种工棚等临时性房屋， 在施工期间免征房产税 D.因房屋大修导致连续停用半年以上的，经向税务部门申 报，在房屋大修期间免征房产税 【答案】ABCD
2、从租计征 房屋的租金收入，税率为12%。 目前，个人按市场价格出租的居民 住房，用于居住的，按4%征收。
五、应纳税额的计算
应纳税额 =计税余值*1.2% =应税房产原值*（1-扣除比例）*1.2% 或： =租金收入*12%（4%）
例：某企业的经营用房原值5000 万，按照规定允许扣除30%后的余值计 税。 应纳税额 =5000×（1-30%）×1.2% =42万
七、征收管理
1、纳税义务发生时间
纳税人将原有房产用于生产经营，从生产经营 之月起缴纳； 纳税人自行新建房屋用于生产经营，从建成之 次月起缴纳； 纳税人委托施工企业建设的房屋，从办理验收 手续之次月起缴纳； 纳税人购置新建商品房，自房屋交付使用的次 月起缴纳； 纳税人出租、出借，自交付出租、出借房产的 次月起缴纳。


某国有企业要把下属一家开工不足的工厂出租给一家民 营企业，双方谈定厂房连同设备一年的租金是2000万 元，并据此签订了租赁合同。内容大致是：甲方同意将 厂房连同设备租给乙方，乙方支付厂房和设备租金一年 2000万元。合同签订后。乙方先付一半的租金，年底 再付另一半租金。 按照这个将厂房连同设备一起出租的合同，甲方要 交纳税款如下： 交纳房产税为：2000×12％=240(万元) 交纳营业税为：2000×5％=100(万元) 两项合计为340万元。
（3 ）关于附属设备和配套设施的计税规定 凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和 配套设施，应计入原值征税。 对于更换房屋附属设备和配套设施，在将其价 值计入房产原值时，可扣减原理相应设备和设施的 价值；对于容易损坏、需要经常更换的零配件，更 新后不再计入原值。 （4）居民住宅区内业主共有的经营性房产 （自营和出租），由实际经营的代管人或使用人缴 纳房产税。
例：某公司出租房屋3间，年租金 收入30000元。 应纳税额 =30000×12%=3600元
若是居民出租此房屋，如何计算?
六、税收优惠
下列房产免纳房产税： 1、国家机关、人民团体、军队自用的房 产； 2、由国家财政部门拨付事业经费的单位 自用的房产； 3、宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房 产； 4、个人所有非营业用的房产；





年底合同到期，公司派代表跟客户进行友好协商，继续 利用库房为客户存放商品，但要将租赁合同改为仓储保管 合同。同时，按照仓储的服务要求，公司配备相应的人员 和设施。 提供仓储服务的收入不变，仍为600万元，其应纳税 额为59.88万元。 其中：应纳营业税=600×5％=30(万元) 应纳房产税=3200×(1－30％)×1.2％=26.88( 万元) 应纳城建税、教育费附加=30×(7％+3％)=3(万元 ) 筹划后的合计应纳税额为59.88万元，比筹划前减少 45.12万元(105－59.88)，税负降低了42.97％


城市、县城、建制镇、工矿区。与城镇土地使用税一样的 征税范围。 【例题· 判断题】农民王某，将他在本村价值20万元的楼 房出租，取得租金收入3000元，应按照房产税从租计征 规定计算缴纳房产税。 【答案】×
四、计税依据与税率
（一）总体规定
房产税的计税依据是房产的计税余 值或房屋的租金收入。
5、 中国人民银行总行所属分支机构自用 的房产免征； 6、经财政部批准免税的其他房产。 如房屋大修停用半年以上，在大修期间免 征房产税 。
例：某企业拥有甲、乙两栋房产，甲自 用，乙出租。甲、乙房产在2009年1月1日的 原值分别为1200万和1000万。2009年4月底 乙房屋租赁到期。自2009年5月1日起，该企 业由甲栋搬至乙栋办公，同时对甲房屋开始 进行大修至年底完工。企业出资乙栋房产的 月租金10万元。按原值减除20%的余值计税。 计算该企业当年应交的房产税。
（二）具体规定
1、从价计征：房产余值 计税余值是依房产原值一次性减除 10%-30%的余额。税率为1.2%。 房产余值 =应税房产原值*（1-扣除比例） 没有房产原值作为依据的，由房产 所在地税务机关参考同类房产核定。
注意：
（1） 投资联营的房产
1）投资者参与投资利润分红，共担风 险的，应按房产余值计算纳税； 2）以房产投资，收取固定收入，不承 担风险的，按租金收入计算。 （2）融资租赁房屋，按房产余值计算缴 纳。

三、征税对象
以我国境内用于生产经营的房屋为征税 对象，与房屋不可分割的各种附属设备或一 般不单独计价的配套设施，也一并征税。 房地产企业建造的商品房，在出售前不 征房产税，但对出售前企业已使用、出租、 出借的商 制镇和工矿区的房屋，不包括农村的房产。
二、纳税人
由房屋的产权所有人缴纳，即在中国境 内拥有房屋产权的单位和个人。 产权所有人主要包括国家、集体和个人。 1、产权属于国家所有的，由经营管理的 单位缴纳。产权属于集体和个人所有的，由 集体单位和个人纳税。
2、产权出典的，由承典人依照房产余 值缴纳房产税。 3、产权所有人、承典人不在房产所在 地的，由房产代管人或者使用人缴纳。 4、产权未确定及租典纠纷未解决的， 由房产代管人或者使用人缴纳。 5、无租使用其他单位房产：按照房产 余值代缴房产税。 从2009年1月1日起，外企以及外籍个人， 缴纳房产税。
【出典解释】

产权出典是指产权所有人为了某种需要，将 自己的房屋在一定的期限内转让给他人使用 ，以押金形式换取一定数额的现金（或者实 物），并立有某种合同（契约）的行为。在 此，房屋所有人称为房屋“出典人”，支付 现金的人称为房屋的“承典人”。
【判断题】张某将个人拥有产权的房屋出 典给李某，则李某为该房屋房产税的纳税 人。 【答案】√ 【解析】房屋出典的，承典人为房产税的 纳税人。
变——改变收入性质



某商业企业曾千方百计的圈地建库，尽可能多地 储存商品。但随着企业逐步向“零库存模式”发 展，它们的库房就大量闲置了。闲置的库房只好 拿来出租。但问题是，租赁的税负高达17.5％， 企业负担过重。 这个企业用于出租的库房有五栋。其房产原 值为3200万元，年租金收入为600万元。租金 收入应纳税额合计为105万元。 其中：应纳营业税：600×5％=30(万元) 应纳房产税=600×12％=72(万元)。 应纳城建税、教育费附加=30×(7％+3％ )=3(万元)
应纳房产税 4 1200 （ 1 20 %） 1 .2% 12 8 1000 （ 1 20 %） 1 .2% 12 10 12 % 4 3.84 6.4 4.8 15 .04万元



【例题· 单选题】下列各项中，应当征收房产税的是（ ）。（2002年） A.行政机关所属招待所使用的房产 B.自收自支事业单位向职工出租的单位自有住房 C.施工期间施工企业在基建工地搭建的临时办公用房 D.邮政部门坐落在城市、县城、建制镇、工矿区以外的房 产 【答案】A





其次，也是最为关键的一步，就是物业管理的资格认定。 物业管理资格认定属于建设主管部门的行政审判事项， 只有获得它的认可，再去税务部门得到批准，就可以从 事物业管理业务了。 通过节税筹划前后的税负比较，可以看到： 节税筹划前，营业税和房产税合计为170万元； 节税筹划后，营业税不变，仍为50万元，物业管 理费只需交纳营业税，不交房产税。所以房产税按500 万元计算为： 500×12％=60(万元) 总体税负为110万元(50+60)。这样可以使企业 减轻税负60万元(170-110)，税负减轻了35.29％ (60÷170)。