房地产策划实例

目录

1房地产市场调查与分析 (3)

1.1我国房地产开发市场宏观环境调查分析 (3)

1.1.1政治环境 (3)

1.1.2经济环境 (3)

1.1.3社会环境 (4)

1.1.4科技环境 (5)

1.2武汉市房地产市场现状与发展趋势调查分析 (6)

1.2.1武汉市房地产现状 (6)

1.2.2市场现状剖析 (20)

1.2.3未来市场走势预测 (22)

1.3区域环境调查与分析 (23)

1.3.1市场需求 (24)

1.3.2供应现状 (25)

1.3.3交通条件 (25)

1.3.4市政配套 (25)

1.4竞争项目调查与分析 (26)

1.5客户群调查与分析 (27)

1.5.2目标客户分析 (28)

2.1影响本项目市场定位的因素分析 (30)

2.1.1商圈及交易圈的因素 (30)

2.1.2经济和人口因素分析 (30)

2.1.3住宅市场供给情况 (32)

2.1.4住宅供给与需求的比较 (33)

2.2项目定位 (33)

2.2.1项目定位 (33)

2.2.2功能定位 (34)

2.2.4产品定位 (35)

2.2.5价格定位 (35)

2.2.6开发时机及进度（时间有待调整） (35)

3 项目规划、建筑方案策划 (36)

3.1 项目规模及总体方案 (36)

3.1.1项目规模 (36)

3.2项目规划布局及空间环境 (36)

3.3 建筑方案设计 (39)

3.3.1 设计要求 (39)

3.3.2户型设计 (40)

3.3.3 建筑立面 (42)

4 项目营销策略 (43)

4.1品牌策略 (43)

4.1.1品牌名称 (43)

4.1.2品牌定位 (43)

4.1.3品牌传播 (43)

4.2租售方案和价格策略 (45)

4.2.1 租售方案 (45)

4.2.2价格策略 (46)

4.3 渠道策略 (49)

4.3.1目标客层及地区的策划 (49)

4.3.2产品机会点的策划 (49)

4.3.3广告策划 (49)

4.4促销推广策略 (51)

4.4.1销售策略策划 (51)

4.4.2各阶段客层分析 (52)

4.4.3推广活动 (52)

5 项目经济可行性分析 (54)

5.1项目背景及概况 (54)

5.2、开发地点现状及有关条件分析 (54)

5.2.1地点与地理位置 (54)

5.2.2周边建筑物及环境条件 (55)

5.2.3城市规划及区域性规划要求 (55)

5.2.4征地与拆迁条件、施工条件 (55)

5.3投资估算与资金筹措 (56)

5.3.1投资规划 (56)

5.3.2资金筹措方式 (59)

5.4、项目经济效益分析 (60)

5.4.1、主要分析评价指标 (60)

5.4.2、项目的成本及费用构成分析 (61)

5.4.3、项目的租售收入、利润分析 (61)

5.5、项目不确定分析 (63)

5.5.1、项目盈亏平衡分析 (63)

5.5.2、敏感性分析 (64)

6 项目策划结论 (66)

6.1项目概述 (66)

6.2项目定位 (66)

6.3开发进度 (66)

6.4预期效益指标 (67)

6.5风险分析及风险控制 (67)

6.5.1风险分析 (67)

6.5.2风险的规避和控制 (68)

参考文献： (69)

1 房地产市场调查与分析

1.1我国房地产开发市场宏观环境调查分析

1.1.1政治环境

2010年1月1号财政部出台“5年内住房转让全额征收营业税”的规定，国际金融危机时期的二手房转让营业税优惠政策就此终止，这无疑是在打击投机购房，给炒房者带来不利影响。从这新年第一拳开始，国家不断在政策上对房地产市场进行调控，4月17日，国务院又发出《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，提出了调控楼市的10项具体措施，被称为“新国十条”。其将遏制房价与维护社会稳定等量齐观，要点包括要求房价过高、上涨过快、供应紧张的地区暂停发放购买第三套及以上住房贷款;对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款等。而在5月，国务院又出台“新国十条”，其中以“限购令”最为奏效，也是今年楼市调控的一大亮点截止到11月中旬，全国已有16个城市颁布“限购令”。9月初，国家统计局首次明确表示进行空置房调查。随后，北京、天津、上海、广州、深圳5个试点城市启动空置房调查。在5城市空置房调查启动后不久，有相关人士透露，由于空置房没有统一标准，难以得出空置率。近日，国家统计局新闻发言人称将对人口普查中获得的住房信息进行采集和分析。

从这一系列政策我们可以看出国家政府对房地产市场宏观调控的决心，虽然政策的影响力度现在还不能予以置评，但是房地长市场在未来几年甚至几十年仍然会是政府实行宏观调控的重要方面。

1.1.2经济环境

世界经济复苏的态势已经确立，目前处于新一轮经济周期的左侧区域，这一

点与前几年显著不同。而且利率处于较低水平，之前1年期定期存款利率为2.25%，5年期定期存款利率为3.60%，如此低的利率水平为高房价提供了支撑。中国人民银行决定从2010年12月20日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这已经是国家银行第六次连续上调人民币存款储备金率。此次上调存款准备金率预计冻结资金3000亿，频繁准备金率上调已经成为当局收紧货币政策的主力战术，意在加强对流通性的有效调控，管理通货预期的同时加强对银行贷款投放的监管。不仅如此，银监会近日出台相关政策，要求信托公司逐笔排查房地产信托风险，众房企在融资和销售等方面将面临较大的现金压力。

房地产对经济的影响能力也是不容小觑。房地产在现代经济中是一种财富的贮存方式，比如人们不会手持现金而回购买房地产作为财富储存，所以从这一点展开对于宏观经济影响重大。房地产市场和股票市场都是财富的衡量市场，因此经济波动往往是从这两个市场中发生并扩展到整个经济的。比如日本九十年代的经济萧条和美国今年的次贷危机，背后的原因是因为人们把房地产作为财富的衡量标准，一旦房地产出现泡沫经济，人们就会普遍感到很有钱，刺激需求，并带动生产，生产出现实际的过剩，而当房地产一旦出现波动就会使人们普遍感到自己的财富减少，为防止风险人们会增加储蓄，需求就会在短时间内缩减，而生产在短时间内无法缩减太多以适应经济实际情况，所以会造成经济萧条。因而我们不仅要关心房地产行业带来的丰硕果实，更应该关心其带来的相应后果。

我们可以肯定的是，作为一个国家GDP的重要支柱产业，其发展势头必将随着我国经济的腾飞而变得更加强劲。

1.1.3社会环境

从近几年房地产市场的火爆程度中我们不难看出社会对这样一个产业倾注了多少热情和关注。中国经济经过近三十年的高速发展，人们的生活水平在逐步的提高，衣食住行是社会发展的必然规律，当前衣食已基本得到解决，所以更多的焦点集中在了住的问题，不管是住房的刚性需求还是出于投资的考虑，房地产始终是一个不会过时的话题。