营改增后“拿地环节涉税分析”(老会计人的经验)

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别忽视,营改增对土地增值税纳税人有这些影响(老会计人的经验)

别忽视，营改增对土地增值税纳税人有这些影响（老会计人的经验）《财政部、国家税务总局关于营改增后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号）规定，契税、出租房屋的房产税和个人所得税的计税依据不包含增值税，这意味着在取得同样收入的情况下，营改增后以上税种的计税依据将减少，纳税人实际税负将减轻。

但土地增值税因为其独特的计税原理，纳税人的实际税负将不会如此简单的“一减了之”。

影响土地增值率的第一个因素财税〔2016〕43号文件第三条规定，土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。

《中华人民共和国土地增值税暂行条例》等规定的土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目，不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目。

根据上述规定，如果营改增前土地增值税纳税人转让房地产收入为R，扣除项目合计为r，且该纳税人具有增值税一般纳税人身份，在取得相同含税收入的情况下，营改增后转让房地产的增值税销项税额＝（R－土地出让金）÷（1＋11%），含税收入与销项税额之差为转让房地产的不含税收入。

影响土地增值率的第二个因素如果扣除项目涉及的增值税进项税额要从销项税额中抵扣，同样以不含税金额计入扣除项目：其中，假设r1、r2、r3分别为购入建筑材料、购入建筑服务、运输服务和购入其他有关服务的扣除项目，则营改增后三项扣除项目分别为r1÷（1＋17%）、r2÷（1＋11%）、r3÷（1＋6%），可见扣除项目金额同样减少。

影响土地增值率的第三个因素营业税作为营业税金及附加，属于《土地增值税暂行条例》第六条规定的，可以列入扣除项目的“与转让房地产有关的税金”，但是营改增后缴纳的增值税不能作为“与转让房地产有关的税金”扣除，这将减少扣除项目，从而影响土地增值率。

例：A房地产企业销售自己开发的房地产项目，假设转让取得的含税收入为15000万元，扣除项目中，土地出让金为3000万元，开发成本中建筑材料为3000万元，外包建筑人工为1000万元，房地产开发费用中的利息支出为1200万元（不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，也不能提供金融机构证明），房地产开发费用的计算扣除比例为10%。

房地产行业“营改增”后老项目土地增值税清算浅析

房地产行业“营改增”后老项目土地增值税清算浅析近年来，我国房地产行业迅速发展，城市快速扩张，房地产业一直是国民经济重要支柱产业之一。

然而，由于房地产行业涉及的环节众多，对于政策的变化及实施也十分敏感，其中“营改增”政策的实施给该行业造成了不小的影响。

根据《营业税改征增值税试点实施方案》文件，自2016年5月1日起，中国境内所有的企业纳税人（以下简称纳税人）开始按增值税率交纳增值税，同时，原营业税政策取消。

而对于房地产行业而言，从此以后，该行业的税收政策也将发生重大变化。

房地产行业的土地增值税是指建设用地从取得到出售之间的价值增值所需缴纳的税费，因此，该项税收政策在房地产行业中显得格外重要。

为了更好地了解该政策对于房地产行业而言的影响，本文将从“营改增”政策对于老项目的影响入手，对房地产行业土地增值税的清算问题进行深入剖析。

一、老项目的分类影响房地产行业土地增值税的一个重要因素是老项目的分类。

根据《商品房预售许可证管理办法》规定，商品房预售许可证的有效期是5年，若在5年内不开盘销售，则预售许可证即告失效。

因此，未在预售许可证有效期内销售的房产被称为老项目。

按照项目适用法律和政策的不同情况，可以将老项目分为三类：（1）于征收房屋契税前无预售许可证或未开展交易活动的老项目；二、营改增政策对老项目的影响针对上述三类老项目，我们分别分析其在营改增政策下土地增值税的清算问题。

由于该类老项目在营改增政策前已经取得了建设用地，但是尚未通过预售许可证的方式向市场公开销售，因此，其建设用地的土地增值税一直未能清算。

在营改增政策实施后，该类老项目需要缴纳土地增值税的问题成为业界关注的焦点。

根据《房地产税收文件》的规定，此类老项目在营改增政策实施前已经取得了建设用地，因此可以采用“保留旧制”的方式，按照原来营业税的税率缴纳土地增值税。

因此，对于该类老项目而言，营改增政策不会产生太大的影响。

该类老项目自有预售许可证之日起，就可能拥有了开发赌博必胜的权利和能力，其所需缴纳的税金和政策适用时间也发生了变化。

税务总局明确营改增后土地增值税若干操作细则(老会计人的经验)

税务总局明确营改增后土地增值税若干操作细则（老会计人的经验）国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告国家税务总局公告2016年第70号为进一步做好营改增后土地增值税征收管理工作，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《财政部、国家税务总局关于营改增后契税、房产税、土地增值税个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号）等规定，现就土地增值税若干征管问题明确如下：一、关于营改增后土地增值税应税收入确认问题营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。

适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额；适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。

为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款二、关于营改增后视同销售房地产的土地增值税应税收入确认问题纳税人将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入应按照《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第三条规定执行。

纳税人安置回迁户，其拆迁安置用房应税收入和扣除项目的确认，应按照《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）第六条规定执行。

三、关于与转让房地产有关的税金扣除问题（一）营改增后，计算土地增值税增值额的扣除项目中“与转让房地产有关的税金”不包括增值税。

（二）营改增后，房地产开发企业实际缴纳的城市维护建设税（以下简称“城建税”）、教育费附加，凡能够按清算项目准确计算的，允许据实扣除。

凡不能按清算项目准确计算的，则按该清算项目预缴增值税时实际缴纳的城建税、教育费附加扣除。

全面营改增后的国有土地一级开发中的三种涉税疑难问题处理及例解(老会计人的经验)

全面营改增后的国有土地一级开发中的三种涉税疑难问题处理及例解（老会计人的经验）摘要:土地一级开发,是指由政府或其授权委托的企业,对一定区域范围内的城市国有土地、乡村集体土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿,并进行适当的市政配套设施建设,使该区域范围内的土地达到”三通一平”、”五通一平”或”七通一平”的建设条件(熟地),再对熟地进行有偿出让或转让的过程.本文采用举例的研究方法,分析了土地摘牌企业受托拆迁、政府收回国有土地使用权而给予的土地补偿款、纳税人投资政府土地改造项目等三种情况的涉税问题处理.关键词:国有土地一级开发税务处理政府在收回国有土地使用权后,往往再通过招拍挂程序,把土地出让给有关企业,特别是房地产公司.在这个过程中,由于收回的国有土地使用权是生地,需要政府进行负责土地的拆迁和”七通一平”工作,可是政府又受到资金瓶颈问题,只能吸引投资者进行投资参与土地一级市场的拆迁整理工作,或者通过土地返款的形式,将摘牌者交付的土地购买款中返还一部分土地出让金给土地摘牌者用于拆迁补偿和土地整理工作,或者让土地摘牌者向被收回土地的原土地使用者支付一定的土地补偿费用,作为原土地使用者自行进行拆迁的费用和土地补偿的费用.在政府收回国有土地使用权过程中的以上经济行为中,涉及到以下三种涉税难点处理.一、土地摘牌企业受托拆迁(代理拆迁、拆迁补偿)的涉税处理国家收回国有土地使用权后,进入土地储备中心,然后通过挂牌交易,摘牌企业获得政府一定的土地返还款,代理政府从事拆迁和土地整理工作.摘牌企业获得政府给予的土地返还款该如何进行税务处理?根据财税[2016]36号文件附件:《销售服务、无形资产、不动产注释》第一条第(四)项建筑服务的规定,”其他建筑服务”,包括拆除建筑物或者构筑物、平整土地、园林绿化、建筑物平移、爆破、表面附着物(包括岩层、土层、沙层等)剥离和清理等工程作业.摘牌企业代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费的行为属于”经纪代理服务”行为,财税[2016]36号附件2:《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一条第(四)项第4款规定:”经纪代理服务,以取得的全部价款和价外费用,扣除向委托方收取并代为支付的政府性基金或者行政事业性收费后的余额为销售额.向委托方收取的政府性基金或者行政事业性收费,不得开具增值税专用发票.”基于此规定,摘牌企业应以提供经纪代理服务取得的全部收入为销售额计算缴纳增值税.[案例:某房地产企业受托拆迁(代理拆迁、拆迁补偿)的涉税分析]1、案情介绍某房地产开发企业通过招拍挂购入土地100亩,与国土部门签订的出让合同价格为10000万元,企业已缴纳10000万元.协议约定:在土地出让金入库后以财政支持的方式给予乙方补助3000万元(含增值税),用于该项目10000平方土地及地上建筑物的拆迁费用支出.国土部门委托房地产开发公司进行建筑物拆除、平整土地并代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费.约定返还的3000万中,用于拆迁费用1000万元(含增值税),用于动迁户补偿2000万元.企业实际向动迁户支付补偿款1500万元.应如何进行税务处理?2、涉税处理分析(1)增值税的处理根据财税[2016]36号文件附件:《销售服务、无形资产、不动产注释》第一条第(四)项建筑服务的规定,拆除建筑物或者构筑物应依照”建筑服务”缴纳增值税.另外,根据财税[2016]36号附件2:《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一条第(四)项第4款的规定,经纪代理服务,以取得的全部价款和:价外费用,扣除向委托方收取并代为支付的政府性基金或者行政事业性收费后的余额为销售额计算缴纳增值税.因此,本案例土地返还款3000万的税务处理如下:①由于拆迁建筑劳务是清包工劳务,根据财税[2016]36号附件2:《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一条第(七)项的规定,一般纳税人以清包工方式提供的建筑服务,可以选择适用简易计税方法计税.以清包工方式提供建筑服务,是指施工方不采购建筑工程所需的材料或只采购辅助材料,并收取人工费、管理费或者其他费用的建筑服务.基于此规定,房地产公司将拆迁建筑劳务外包给拆迁公司,拆迁公司提供建筑物拆除、平整土地劳务取得的收入1000万元,应按建筑服务业,选择简易计税方法缴纳增值税29.1万元[1000万元÷(1+3%)×3%].并且拆迁公司向房地产公司开具3%的增值税专用发票.②代理支付动迁补偿款不可以在计算增值税销售额时进行扣除,直接支付给被拆迁户的拆迁补偿款,由于被拆迁户收到的拆迁补偿款没有发生增值税义务,不需要向房地产公司开具发票,所以,房地产公司代国土部门向原土地使用权人支付拆迁补偿费不可以抵扣增值税.基于此分析,房地产公司缴纳增值税销项税113.21万元([2000÷(1+6%)×6%].因此,房地产公司应缴纳增值税110.3万元(113.21万元—2.91万元).(2)企业所得税的处理土地返还款3000万元的企业所得税处理如下:①支付给拆迁公司提供建筑物拆除、平整土地劳务款970.9万元[1000万元÷(1+3%)],应从企业所得税前扣除.②代理支付动迁补偿款差额1500万元,应从企业所得税前扣除.③房地产公司应计入企业所得税的应纳税所得额为359.3万元[3000÷(1+6%)-970.9万元-1500万元](3)土地增值税根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条的规定,转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人,为土地增值税的纳税义务人.以及《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第二条规定:”条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入,是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为”.本案例,企业取得的土地返还款3000万中,属于提供建筑物拆除、平整土地劳务取得的收入和代理服务取得的收入,不属于转让不动产收入,此收入不计算土地增值税清算收入.因此,企业取得的土地返还款3000万元不征收土地增值税.(4)会计处理先期支付拆迁补偿款和进行拆迁时:借:其它业务成本1500其它业务成本——拆迁支出970.9万元应交税费——应交增值税(进项税)29.1万元贷:现金或银行存款2500土地出让金返还用于支付动迁户补偿款和拆迁费用时,企业应冲减往来和做其他业务收入处理.收到土地返还款时,并代理支付动迁补偿款业务时:借:银行存款2000万元贷:其它业务收入1886.9万元应交税费----应交增值税(销项税)56.6万元收到拆迁工程款时:借:银行存款1000万元贷:其它业务收入943.4万元应交税费----应交增值税(销项税)56.6万元二、政府收回国有土地使用权而给予的土地补偿款的涉税处理实践中,政府收回国有土地使用权,经过招挂拍程序,摘牌企业向政府的土地储备中心交纳一定的土地出让金,办理土地使用权过户手续,同时,摘牌企业必须向被政府收回土地使用权的原土地使用者支付一定的土地补偿费用(如下图所示).对于该笔土地补偿费用应如何进行税务处理?分析如下:(一)土地补偿款的增值税处理:免增值税财税[2016]36号附件3:《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》第一条第(三十七)项规定:”土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者,免增值税”.基于此政策规定,被政府收回土地使用权的原土地使用者收到摘牌企业支付一定的土地补偿费用免增值税.(二)土地增值税的处理:免土地增值税从土地增值税来讲,目前的政策只对因国家建设需要和城市实施规划搬迁而补偿的才能免征.《中华人民共和国土地增值税暂行条例》(国务院令[1993]第138号)八条第(二)项规定:因国家建设需要依法征用、收回的房地产免征土地增值税.《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十一条第三款规定:”条例第八条(二)项所称的因国家建设需要依法征用、收回的房地产,是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权.因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁,由纳税人自行转让原房地产的,比照本规定免征土地增值税.符合上述免税规定的单位和个人,须向房地产所在地税务机关提出免税申请,经税务机关审核后,免予征收土地增值税.而且财政部国家税务总局《关于土地增值税若干问题的通知》(财税[2006]21号)第四条关于因城市实施规划、国家建设需要而搬迁,纳税人自行转让房地产的征免税问题规定如下:《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十一条第四款所称:因”城市实施规划”而搬迁,是指因旧城改造或因企业污染、扰民(指产生过量废气、废水、废渣和噪音,使城市居民生活受到一定危害),而由政府或政府有关主管部门根据已审批通过的城市规划确定进行搬迁的情况;因”国家建设的需要”而搬迁,是指因实施国务院、省级人民政府、国务院有关部委批准的建设项目而进行搬迁的情况.因此,对国家建设需要而搬迁的,强调的是国务院、省级人民政府、国务院有关部委批准的建设项目,城市实施规划搬迁的原因也进行了界定.但是现实中被依法收回而搬迁的原因是相当复杂的,如因产业结构调整、国有企业改制等原因而收回的国有划拨建设用地,市、县人民政府批准的建设项目而依法收回的等,这些能否免征土地增值税没有明确.基于以上政策规定,被政府收回土地使用权的原土地使用者收到摘牌企业支付一定的土地补偿费用是免征土地增值税的.(三)企业所得税的处理根据《企业政策性搬迁所得税管理办法》(国家税务总局公告2012年第40号)和《国家税务总局关于企业政策性搬迁所得税有关问题的公告》(国家税务总局公告2013年第11号)的规定,被政府收回土地使用权的原土地使用者收到摘牌企业支付一定的土地补偿费用应该扣除相关的成本后缴纳企业所得税.三、纳税人投资政府土地改造项目的涉税处理(一)增值税的处理当前,一些纳税人(以下称投资方)与地方政府合作,投资政府土地改造项目,土地拆迁、安置及补偿工作由政府指定其他纳税人进行,投资方负责按计划支付土地整理所需资金,同时,与规划设计单位和施工单位签订劳务合同,协助政府完成土地规划设计、场地平整、地块周边绿化等工作,并直接向规划设计单位和施工单位支付设计费和工程款,当该地块符合国家土地出让条件时,地方政府将该地块进行挂牌出让,实现的收益或亏损均由投资方自行承担.通过该投资行为,投资者获得的收益应如何税务处理?要从两方面来分析:第一,如果社会民间投资者与政府签订的国有土地一级开发协议中约定以下内容:当土地达到招挂拍的条件,土地对外拍卖,无论拍卖价是否超过社会民间投资者投入一级土地开发的投资成本(包括投资资金的融资成本费用),政府在一定的期限内偿还投资者投入的资本金和有关资本金所发生的融资利息费用.则投资者获得政府给予的投资成本和融资利息费用视同为贷款服务,按照贷款服务缴纳增值税和企业所得税.根据财税[2016]36号文件附件:《销售服务、无形资产、不动产注释》第一条第(五)项金融服务的规定,贷款服务是指将资金贷与他人使用而取得利息收入的业务活动,以货币资金投资收取的固定利润或者保底利润,按照贷款服务缴纳增值税.基于此规定,政府与社会民间投资签订的国有土地一级开发协议约定:民间投资者不承担风险,无论开发的国有土地对外拍卖,拍卖价是否高于还是低于社会民间投资者在国有土地一级开发中的投资本金,政府都保证一定期限内偿还社会投资者的投资本金,而且还按照银行同期限的贷款利率给投资融资利息.这种合同约定的实质是,社会民间投资者以货币资金投资收取的固定利润或者保底利润,应按照贷款服务缴纳增值税.社会民间投资者获得的融资利息应该缴纳企业所得税.第二,如果社会民间投资者与政府签订的国有土地一级开发协议中约定以下内容:社会民间投资者投资政府土地改造项目(包括企业搬迁、危房拆除、土地平整等土地整理工作).其中,土地拆迁、安置及补偿工作由地方政府指定其他纳税人进行,投资方负责按计划支付土地整理所需资金;同时,投资方作为建设方与规划设计单位、施工单位签订合同,协助地方政府完成土地规划设计、场地平整、地块周边绿化等工作,并直接向规划设计单位和施工单位支付设计费和工程款.当该地块符合国家土地出让条件时,地方政府将该地块进行挂牌出让,若成交价低于投资方投入的所有资金,亏损由投资方自行承担;若成交价超过投资方投入的所有资金,则所获收益归投资方或者所获收益由政府和社会投资者共同按照一定比例进行分配.则社会投资者投入资金并承担项目风险和损益的行为,即利益和风险共但,属于合同联营行为(投资行为的一种),投资者获得的收益不征增值税,只缴纳企业所得税.财税[2016]36号附件1:《营业税改征增值税试点实施办法》第一条在中华人民共和国境内(以下称境内)销售服务、无形资产或者不动产(以下称应税行为)的单位和个人,为增值税纳税人,应当按照本办法缴纳增值税.《民法通则》第五十三条规定:”企业之间或者企业、事业单位之间联营,按照合同的约定各自独立经营的,它的权利和义务由合同约定,各自承担民事责任”.该条是对”合同型联营”的法律界定,所谓的合同型联营,是指联营各方按照合同的约定相互协作,独立经营的一种散型的共同经营体,联营各方要遵循共负盈亏、共担风险的基本原则,实质上合同型联营是一种投资行为.另外,财税[2016]36号附件3:《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》第一条第(三十七)项规定:”土地所有者出让土地使用权,免增值税”.根据该条规定,政府将开发的熟地对外招挂拍,所获得的土地出让金免增值税.基于以上分析,社会投资着与政府签订的国有土地一级开发协议,投资者获得的收益根据开发完成的一级土地拍卖市场的波动而波动.即地方政府将该开发完成的过有土地进行挂牌出让,若成交价低于投资方投入的所有资金,亏损由投资方自行承担;若成交价超过投资方投入的所有资金,则所获收益归投资方或者所获收益由政府和社会投资者共同按照一定比例进行分配.投资者获得的收益是投资收益,没有发生销售行为,不征增值税,只征收企业所得税.[案例:某企业投资某土地改造项目的涉税分析]1、案情介绍某企业与地方政府合作,投资某土地改造项目:土地拆迁、安置及补偿工作由地方政府指定其他纳税人进行,投资方负责按计划支付土地整理所需资金,同时,与规划设计单位和施工单位签订劳务合同,协助政府完成土地规划设计、场地平整、地块周边绿化等工作,并直接向规划设计单位和施工单位支付设计费和工程款,使该地块符合国家土地出让的条件.该企业总共投资1亿元,并与某规划设计单位和施工单位签订设计和施工合同,支付设计费和工程款共5000万元,支付建筑物拆除、平整土地和拆迁补偿费共5000万元,使该土地达到国家土地出让的条件,该土地通过招挂拍程序,获得不包括土地出让金的土地拍卖价15000万元,全归该投资方企业所有,应如何进行税务处理?2、涉税处理分析根据以上社会投资者投资国有土地一级开发,投资方向政府土地改造项目投入资金并承担项目风险和损益的行为,属于投资行为,不征收增值税.因此,该投资方获得15000万元是投资收益,不征收增值税,应该缴纳企业所得税为(15000万元—5000万元—5000万元)×25%=1250万元.小编寄语：不要指望一张证书就能使你走向人生巅峰。

关于营改增后总分包模式涉税问题的思考(老会计人的经验)

关于营改增后总分包模式涉税问题的思考（老会计人的经验）导读：四种情况可以看到，不同类型的总分包企业，在处理同一个总分工程时，总包方的增值税缴纳情况是有差异的，因此在实际操作中要注意……估计财税圈的朋友们都在焦急地等待营改增配套文件的下发，小编亦很是激动啊，在激动之余，还是先把今天看文件的一点思考分享给大家。

关于总分包模式，想必在建安行业的朋友们都应当比较熟悉。

实务中，合同的签订一般是总承包方与建设方签订总承包合同，总承包方与分包方签订分包合同。

根据《发票管理办法》第十九条规定，销售商品、提供服务以及从事其他经营活动的单位和个人，对外发生经营业务收取款项，收款方应当向付款方开具发票；特殊情况下，由付款方向收款方开具发票。

根据《营业税暂行条例》第五条第三款规定，纳税人将建筑工程分包给其他单位的，以其取得的全部价款和价外费用扣除其支付给其他单位的分包款后的余额为营业额。

在营业税条件下，一般开票缴税的流程是由分包方先开票给总包方，然后总包方按照与建设方的合同约定，按合同总价开具发票，在营业税申报时按照“差额征税”的原则进行计缴，总结起来就是“先分后总、见票抵扣、差额申报、全额开票”。

营改增后，根据36号文的相关规定，对于一般纳税人而言，按照取得的全部价款和价外费用为销售额；对于小规模纳税人而言，按照取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额为销售额，依据相应的税率或征收率进行计征。

（36号文针对增值税的销售额的规定，几乎是平移了营业税的相关规定）。

但是由于配套细则还未出台，小编的疑问在于：在营业税条件下，由于总分包方的税率是一致的（均为3%），且营业税不涉及进销项抵扣问题，差额征税下并不涉及双方税负差异。

假设在营改增后，仍然参照营业税时，总包方全额开票的模式，总分包模式下，实践中可能会出现四种分包组合形式，且其总包方的税负水平会因此而不同。

咱不妨举个例子看看总包方全额开票税收效果：如果建设方与总包方签订100万元的总包合同，总包方与分包方签订40万元的分包合同（假设不存在其他成本进项抵扣问题，以上均为含税价）。

全面营改增后的国有土地一级开发中的三种涉税疑难问题处理及例解

全面营改增后的国有土地一级开发中的三种涉税疑难问题处理及例解一、土地摘牌企业受托拆迁(代理拆迁、拆迁补偿)的涉税处理国家收回国有土地使用权后,进入土地储备中心,然后通过挂牌交易,摘牌企业获得政府一定的土地返还款,代理政府从事拆迁和土地整理工作.摘牌企业获得政府给予的土地返还款该如何进行税务处理?根据财税[2016]36号文件附件:《销售服务、无形资产、不动产注释》第一条第(四)项建筑服务的规定,"其他建筑服务",包括拆除建筑物或者构筑物、平整土地、园林绿化、建筑物平移、爆破、表面附着物(包括岩层、土层、沙层等)剥离和清理等工程作业.摘牌企业代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费的行为属于"经纪代理服务"行为,财税[2016]36号附件2:《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一条第(四)项第4款规定:"经纪代理服务,以取得的全部价款和价外费用,扣除向委托方收取并代为支付的政府性基金或者行政事业性收费后的余额为销售额.向委托方收取的政府性基金或者行政事业性收费,不得开具增值税专用发票."基于此规定,摘牌企业应以提供经纪代理服务取得的全部收入为销售额计算缴纳增值税.某房地产企业受托拆迁(代理拆迁、拆迁补偿)的涉税分析] 1、案情介绍某房地产开发企业通过招拍挂购入土地100亩,与国土部门签订的出让合同价格为10000 万元,企业已缴纳10000 万元.协议约定:在土地出让金入库后以财政支持的方式给予乙方补助3000万元(含增值税),用于该项目10000平方土地及地上建筑物的拆迁费用支出.国土部门委托房地产开发公司进行建筑物拆除、平整土地并代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费.约定返还的3000万中,用于拆迁费用1000万元(含增值税),用于动迁户补偿2000万元.企业实际向动迁户支付补偿款1500万元.应如何进行税务处理?2、涉税处理分析(1) 增值税的处理根据财税[2016]36号文件附件:《销售服务、无形资产、不动产注释》第一条第(四)项建筑服务的规定,拆除建筑物或者构筑物应依照"建筑服务"缴纳增值税.另外,根据财税[2016]36号附件2:《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一条第(四)项第4款的规定,经纪代理服务,以取得的全部价款和价外费用,扣除向委托方收取并代为支付的政府性基金或者行政事业性收费后的余额为销售额计算缴纳增值税. 因此,本案例土地返还款3000万的税务处理如下:①由于拆迁建筑劳务是清包工劳务,根据财税[2016]36号附件2:《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一条第(七)项的规定,一般纳税人以清包工方式提供的建筑服务,可以选择适用简易计税方法计税.以清包工方式提供建筑服务,是指施工方不采购建筑工程所需的材料或只采购辅助材料,并收取人工费、管理费或者其他费用的建筑服务.基于此规定,房地产公司将拆迁建筑劳务外包给拆迁公司,拆迁公司提供建筑物拆除、平整土地劳务取得的收入1000万元,应按建筑服务业,选择简易计税方法缴纳增值税29.1万元[1000万元÷(1+3%)×3%].并且拆迁公司向房地产公司开具3%的增值税专用发票.②代理支付动迁补偿款不可以在计算增值税销售额时进行扣除,直接支付给被拆迁户的拆迁补偿款,由于被拆迁户收到的拆迁补偿款没有发生增值税义务,不需要向房地产公司开具发票,所以,房地产公司代国土部门向原土地使用权人支付拆迁补偿费不可以抵扣增值税.基于此分析,房地产公司缴纳增值税销项税113.21万元([2000÷(1+6%)×6%] . 因此,房地产公司应缴纳增值税110.3万元(113.21万元—2.91万元). (2) 企业所得税的处理土地返还款3000万元的企业所得税处理如下:①支付给拆迁公司提供建筑物拆除、平整土地劳务款970.9万元[1000万元÷(1+3%)],应从企业所得税前扣除.②代理支付动迁补偿款差额1500万元,应从企业所得税前扣除.③房地产公司应计入企业所得税的应纳税所得额为359.3万元[3000÷(1+6%)-970.9万元-1500万元](3)土地增值税根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条的规定,转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人,为土地增值税的纳税义务人.以及《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第二条规定:" 条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入,是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为".本案例,企业取得的土地返还款3000万中,属于提供建筑物拆除、平整土地劳务取得的收入和代理服务取得的收入,不属于转让不动产收入,此收入不计算土地增值税清算收入.因此,企业取得的土地返还款3000万元不征收土地增值税.(4)会计处理先期支付拆迁补偿款和进行拆迁时:借:其它业务成本1500其它业务成本——拆迁支出970.9万元应交税费——应交增值税(进项税)29.1万元贷:现金或银行存款2500土地出让金返还用于支付动迁户补偿款和拆迁费用时,企业应冲减往来和做其他业务收入处理.收到土地返还款时,并代理支付动迁补偿款业务时:借:银行存款2000万元贷:其它业务收入1886.9万元应交税费----应交增值税(销项税)56.6万元收到拆迁工程款时:借:银行存款1000 万元贷:其它业务收入943.4万元应交税费----应交增值税(销项税)56.6万元二、政府收回国有土地使用权而给予的土地补偿款的涉税处理实践中,政府收回国有土地使用权,经过招挂拍程序,摘牌企业向政府的土地储备中心交纳一定的土地出让金,办理土地使用权过户手续,同时,摘牌企业必须向被政府收回土地使用权的原土地使用者支付一定的土地补偿费用(如下图所示).对于该笔土地补偿费用应如何进行税务处理?分析如下:(一)土地补偿款的增值税处理:免增值税财税[2016]36号附件3:《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》第一条第(三十七)项规定:"土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者,免增值税".基于此政策规定,被政府收回土地使用权的原土地使用者收到摘牌企业支付一定的土地补偿费用免增值税.(二)土地增值税的处理:免土地增值税从土地增值税来讲,目前的政策只对因国家建设需要和城市实施规划搬迁而补偿的才能免征.《中华人民共和国土地增值税暂行条例》(国务院令[1993]第138号)八条第(二)项规定:因国家建设需要依法征用、收回的房地产免征土地增值税.《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十一条第三款规定:"条例第八条(二)项所称的因国家建设需要依法征用、收回的房地产,是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权.因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁,由纳税人自行转让原房地产的,比照本规定免征土地增值税.符合上述免税规定的单位和个人,须向房地产所在地税务机关提出免税申请,经税务机关审核后,免予征收土地增值税.而且财政部国家税务总局《关于土地增值税若干问题的通知》(财税[2006]21号)第四条关于因城市实施规划、国家建设需要而搬迁,纳税人自行转让房地产的征免税问题规定如下:《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十一条第四款所称:因"城市实施规划"而搬迁,是指因旧城改造或因企业污染、扰民(指产生过量废气、废水、废渣和噪音,使城市居民生活受到一定危害),而由政府或政府有关主管部门根据已审批通过的城市规划确定进行搬迁的情况;因"国家建设的需要"而搬迁,是指因实施国务院、省级人民政府、国务院有关部委批准的建设项目而进行搬迁的情况.因此,对国家建设需要而搬迁的,强调的是国务院、省级人民政府、国务院有关部委批准的建设项目,城市实施规划搬迁的原因也进行了界定.但是现实中被依法收回而搬迁的原因是相当复杂的,如因产业结构调整、国有企业改制等原因而收回的国有划拨建设用地,市、县人民政府批准的建设项目而依法收回的等,这些能否免征土地增值税没有明确.基于以上政策规定,被政府收回土地使用权的原土地使用者收到摘牌企业支付一定的土地补偿费用是免征土地增值税的.(三)企业所得税的处理根据《企业政策性搬迁所得税管理办法》(国家税务总局公告2012年第40号)和《国家税务总局关于企业政策性搬迁所得税有关问题的公告》(国家税务总局公告2013年第11号)的规定,被政府收回土地使用权的原土地使用者收到摘牌企业支付一定的土地补偿费用应该扣除相关的成本后缴纳企业所得税.三、纳税人投资政府土地改造项目的涉税处理(一)增值税的处理当前,一些纳税人(以下称投资方)与地方政府合作,投资政府土地改造项目,土地拆迁、安置及补偿工作由政府指定其他纳税人进行,投资方负责按计划支付土地整理所需资金,同时,与规划设计单位和施工单位签订劳务合同,协助政府完成土地规划设计、场地平整、地块周边绿化等工作,并直接向规划设计单位和施工单位支付设计费和工程款,当该地块符合国家土地出让条件时,地方政府将该地块进行挂牌出让,实现的收益或亏损均由投资方自行承担.通过该投资行为,投资者获得的收益应如何税务处理?要从两方面来分析:第一,如果社会民间投资者与政府签订的国有土地一级开发协议中约定以下内容:当土地达到招挂拍的条件,土地对外拍卖,无论拍卖价是否超过社会民间投资者投入一级土地开发的投资成本(包括投资资金的融资成本费用),政府在一定的期限内偿还投资者投入的资本金和有关资本金所发生的融资利息费用.则投资者获得政府给予的投资成本和融资利息费用视同为贷款服务,按照贷款服务缴纳增值税和企业所得税. 根据财税[2016]36号文件附件:《销售服务、无形资产、不动产注释》第一条第(五)项金融服务的规定,贷款服务是指将资金贷与他人使用而取得利息收入的业务活动,以货币资金投资收取的固定利润或者保底利润,按照贷款服务缴纳增值税.基于此规定,政府与社会民间投资签订的国有土地一级开发协议约定:民间投资者不承担风险,无论开发的国有土地对外拍卖,拍卖价是否高于还是低于社会民间投资者在国有土地一级开发中的投资本金,政府都保证一定期限内偿还社会投资者的投资本金,而且还按照银行同期限的贷款利率给投资融资利息.这种合同约定的实质是,社会民间投资者以货币资金投资收取的固定利润或者保底利润,应按照贷款服务缴纳增值税.社会民间投资者获得的融资利息应该缴纳企业所得税.第二,如果社会民间投资者与政府签订的国有土地一级开发协议中约定以下内容:社会民间投资者投资政府土地改造项目(包括企业搬迁、危房拆除、土地平整等土地整理工作).其中,土地拆迁、安置及补偿工作由地方政府指定其他纳税人进行,投资方负责按计划支付土地整理所需资金;同时,投资方作为建设方与规划设计单位、施工单位签订合同,协助地方政府完成土地规划设计、场地平整、地块周边绿化等工作,并直接向规划设计单位和施工单位支付设计费和工程款.当该地块符合国家土地出让条件时,地方政府将该地块进行挂牌出让,若成交价低于投资方投入的所有资金,亏损由投资方自行承担;若成交价超过投资方投入的所有资金,则所获收益归投资方或者所获收益由政府和社会投资者共同按照一定比例进行分配.则社会投资者投入资金并承担项目风险和损益的行为,即利益和风险共但,属于合同联营行为(投资行为的一种),投资者获得的收益不征增值税,只缴纳企业所得税.财税[2016]36号附件1:《营业税改征增值税试点实施办法》第一条在中华人民共和国境内(以下称境内)销售服务、无形资产或者不动产(以下称应税行为)的单位和个人,为增值税纳税人,应当按照本办法缴纳增值税.《民法通则》第五十三条规定:"企业之间或者企业、事业单位之间联营,按照合同的约定各自独立经营的,它的权利和义务由合同约定,各自承担民事责任". 该条是对"合同型联营"的法律界定,所谓的合同型联营,是指联营各方按照合同的约定相互协作,独立经营的一种散型的共同经营体,联营各方要遵循共负盈亏、共担风险的基本原则,实质上合同型联营是一种投资行为.另外,财税[2016]36号附件3:《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》第一条第(三十七)项规定:"土地所有者出让土地使用权,免增值税".根据该条规定,政府将开发的熟地对外招挂拍,所获得的土地出让金免增值税.基于以上分析,社会投资着与政府签订的国有土地一级开发协议,投资者获得的收益根据开发完成的一级土地拍卖市场的波动而波动.即地方政府将该开发完成的过有土地进行挂牌出让,若成交价低于投资方投入的所有资金,亏损由投资方自行承担;若成交价超过投资方投入的所有资金,则所获收益归投资方或者所获收益由政府和社会投资者共同按照一定比例进行分配.投资者获得的收益是投资收益,没有发生销售行为,不征增值税,只征收企业所得税.[某企业投资某土地改造项目的涉税分析]某企业与地方政府合作,投资某土地改造项目:土地拆迁、安置及补偿工作由地方政府指定其他纳税人进行,投资方负责按计划支付土地整理所需资金,同时,与规划设计单位和施工单位签订劳务合同,协助政府完成土地规划设计、场地平整、地块周边绿化等工作,并直接向规划设计单位和施工单位支付设计费和工程款,使该地块符合国家土地出让的条件.该企业总共投资1亿元,并与某规划设计单位和施工单位签订设计和施工合同,支付设计费和工程款共5000万元,支付建筑物拆除、平整土地和拆迁补偿费共5000万元,使该土地达到国家土地出让的条件,该土地通过招挂拍程序,获得不包括土地出让金的土地拍卖价15000万元,全归该投资方企业所有,应如何进行税务处理?2、涉税处理分析根据以上社会投资者投资国有土地一级开发,投资方向政府土地改造项目投入资金并承担项目风险和损益的行为,属于投资行为,不征收增值税.因此,该投资方获得15000万元是投资收益,不征收增值税,应该缴纳企业所得税为(15000万元—5000万元—5000万元)×25%=1250万元.房地产开发企业5月1日后取得土地一级开发项目，支付的拆迁补偿费用由个人和企业收取。

房地产行业“营改增”后老项目土地增值税清算浅析

房地产行业“营改增”后老项目土地增值税清算浅析1. 引言1.1 背景介绍房地产行业一直是经济发展的重要组成部分，对于我国经济的稳定和增长起着至关重要的作用。

近年来，随着我国经济的不断发展壮大，房地产市场也逐渐走向成熟，各种政策和制度的改革也在不断进行。

而营改增政策的出台，对于房地产行业来说，无疑是一项重要的变革。

营改增政策的实施，旨在减轻企业负担、推动经济转型升级，提高税制的效率和公平性。

在营改增政策下，房地产行业老项目土地增值税清算成为一个亟需解决的问题。

土地增值税作为房地产行业的一项重要税收，直接关系到房地产项目的经济效益和税收贡献。

如何根据营改增政策的要求，合理清算老项目土地增值税，成为房地产企业面临的一项重要挑战。

为了更好地适应新的税收政策和市场变化，房地产企业需要深入研究老项目土地增值税清算方式及影响因素，探讨解决方案，并有效推进实施过程。

【200字】1.2 问题提出房地产行业在营改增政策实施后，老项目土地增值税的清算成为一个备受争议的问题。

随着房地产市场的快速发展，很多开发商在过去购置了大量土地用于房地产开发项目。

而随着政策调整，老项目的土地增值税政策也随之改变。

在这种情况下，如何准确清算老项目土地的增值税成为了众多开发商和地产公司面临的难题。

问题的复杂性主要表现在如何合理计算土地的增值额，如何确定老项目土地的评估价值，以及如何根据最新的政策要求来进行清算。

老项目土地增值税清算还涉及到税费的优惠政策、地方政府的管理政策等各种因素，使得问题更加复杂。

解决老项目土地增值税清算问题，不仅需要相关部门和企业的共同努力，也需要更加清晰、完善的政策支持和监管措施。

如何有效解决老项目土地增值税清算问题，成为了当前房地产行业亟待解决的一个重要问题。

1.3 研究目的本文旨在通过对房地产行业“营改增”后老项目土地增值税清算方式的深入分析，探讨旧制度下存在的问题及其影响因素，提出解决方案并探讨其实施过程，从而为该行业在新政策下的发展提供一定的参考和指导。

房地产行业“营改增”后老项目土地增值税清算浅析

房地产行业“营改增”后老项目土地增值税清算浅析营业税改为增值税（以下简称营改增）是我国近年来推行的一项重要改革。

自2016年5月1日起，全国范围内实施营改增，房地产行业也不例外。

房地产行业是国民经济的重要支柱产业，为促进房地产行业健康发展，营改增政策对房地产行业老项目土地增值税清算产生了一定的影响。

1、土地增值税税率变化营改增之前，房地产行业老项目土地增值税税率为3%，营改增后变为11%。

这就意味着，房地产开发商需要承担更多的土地增值税的负担。

营改增之前，房地产行业土地增值税的计算方式为：土地增值额×土地增值税税率×地方所在地县区财政局认定的适用税率，营改增后，土地增值税的计算方式变为：应纳税额=销售额-扣除类进项-免税销售额-减按5%计征增值税后余额×11%。

营改增之前，房地产行业土地增值税的纳税人是开发商，纳税对象是开发商在土地复垦后进行的房地产开发项目。

营改增后，土地增值税的纳税人变为了土地所有权归属单位，纳税对象变为了土地使用权人，也就是开发商。

1、符合2011年《财政部国家税务总局关于土地增值税政策的规定》的老项目该类老项目能够直接套用《财政部国土资源部关于土地出让金的有关规定》（财地〔2010〕49号）中的规定进行土地增值税的计算和处理。

即对于该类项目所属的城市和县区，按照财政部税务总局有关规定计算处置土地增值税，并能够享受减免政策。

该类老项目需要按照《土地增值税暂行条例》的规定进行计算及处理。

开发商需要自行承担土地增值税，并不能享受到减免政策。

3、申请免征土地增值税如果老项目是用于公益事业或经营性房地产和住房保障等方面，开发商可以根据国家的有关政策申请免征土地增值税。

此项政策通常只适用于政府或公益性组织所办的项目。

4、采用“税前利润”解决方案在营改增前的项目中，如果已经签署了已成交的买卖合同，那么可以采用“税前利润”解决方案。

即原来开发商计提的3%土地增值税可以按照最初的计提比例先行计入拆迁成本，以此缓解土地增值税对开发商的财务负担。

简析营改增后企业财税工作关键环节

简析营改增后企业财税工作关键环节营改增是指增值税改革的一种形式，即营业税逐步被增值税所取代。

这种改革对企业的财税工作会产生重大影响，涉及到企业的税务筹划、会计核算、税务申报等多个关键环节。

本文将从这些关键环节出发，对营改增后企业财税工作的影响进行简要分析。

一、税务筹划营改增后，企业需要重新进行税务筹划。

由于增值税和营业税的税负结构和纳税政策不同，企业需要根据自身业务特点和经营需求，合理调整营改增后的纳税策略。

在增值税制度下，企业可以通过按期申报和抵扣税款等方式，降低纳税负担，提升经营效益。

在营改增后，税务筹划将成为企业财税工作中的重要一环。

二、会计核算营改增后，企业的会计核算也将发生较大变化。

在增值税制度下，企业需要将增值税作为应交税款进行会计核算，并进行增值税专用发票的管理和使用。

企业还需要对增值税的抵扣、转出等进行精细化核算，确保增值税的纳税申报和会计核算的准确性。

营改增后，企业需要对会计核算流程进行调整，提升会计核算的精准度和规范性。

三、税务申报营改增后，企业的税务申报也将面临新的挑战。

在增值税制度下，企业需要按照规定的时间节点，对增值税进行申报和缴纳。

企业还需要及时、准确地填写各类纳税申报表，遵守相关的纳税规定，确保纳税申报的合规性和及时性。

营改增后，企业需要调整税务申报的流程和方法，提升税务申报的效率和准确性。

营改增后将在企业的财税工作中产生重大影响，主要集中在税务筹划、会计核算和税务申报等关键环节。

为了应对这些影响，企业需要加强财税管理，提升内部控制，加强人才培训，以及积极应用信息化技术，确保企业财税工作的稳健运行。

企业还应密切关注国家相关政策的变化，及时调整公司的财税管理策略，以适应税收政策的发展变化。

营改增后,土地增值税缴纳“会计处理”有何变化【会计实务经验之谈】

营改增后,土地增值税缴纳“会计处理”有何变化?【会计实务经验之谈】导语随着营改增业务的不断推进，企业会计核算处理也相应发生变化，这一切变化，都是为了能更好地核算企业的税收缴纳行为。

今天昌尧讲税就来和大家讲讲这营改增后，土地增值税缴纳“会计处理”有何变化？一、主营房地产业务的企业房地产企业在符合土地增值税清算条件时；在进行土地增值税清算时，应由当期营业收入负担的土地增值税，会计处理如下：(一)营改增前借：经营税金及附加(房地产开发企业)经营税金(外商投资房地产企业)营业税金及附加(股份制试点企业)营业税金(对外经济合作企业)贷：应交税金——应交土地增值税(二)营改增后借：税金及附加贷：应交税金——应交土地增值税案例1：某房地产开发企业出售新建楼房5栋，计算应缴纳的土地增值税税额为8000万元，会计处理如下：借：税金及附加8000万元贷：应交税金--应交土地增值税8000万元二、兼营房地产业务的企业企业兼营房地产业务时，符合土地增值税缴纳条件，应由当期营业收入负担的土地增值税，会计处理如下：(一)营改增前借：其他业务支出 [工业、农业、商业、运输(交通、民航)、邮电、施工企业、外商投资工业、农业、商业、交通、施工企业]其他营业支出(金融企业)营业税金及附加(旅游、饮食服务、保险企业、股份制试点企业)营业税金(对外经济合作企业、外商投资租赁、旅游企业)内部供应和销售支出 [运输、(铁路)企业]其他营业税金(外商投资银行)贷：应交税金——应交土地增值税(二)营改增后借：其他业务支出贷：应交税金——应交土地增值税案例2：某企业转让国有土地使用权取得转让收入10000万元，假设土地增值税扣除项目金额8000万元，试计算应缴纳的土地增值税并作会计处理。

转让土地使用权的增值额=10000-8000=2000(万元)增值额与扣除项目金额的比率为：2000/8000×100%=25%应缴纳的土地增值税=2000×30%=600(万元)会计处理过程如下：(1)企业计提土地增值税时：借：其他业务支出600万元贷：应交税金--应交土地增值税600万元(2)企业解缴税款时：借：应交税金--应交土地增值税600万元贷：银行存款600万元三、按税法规定预交土地增值税企业在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入,按土地增值税预征率缴纳土地增值税，会计处理如下：(一)营改增前借：应交税金——应交土地增值税贷：银行存款(二)营改增后借：应交税金——应交土地增值税贷：银行存款案例3：某房地产公司2016年取得预售收入10000万元，根据当地税务部门规定的预征率，应预缴的土地增值税=10000×3%=300万元，账务处理为：借：应交税金——应交土地增值税 300万元贷：银行存款 300万元待该房地产营业收入实现时，再按本文第一、二所列会计事项，进行会计处理，待项目全部竣工、办理结算后进行清算。

全面“营改增”背景下合同涉税问题分析及对策建议

全面“营改增”背景下合同涉税问题分析及对策建议随着全面实施“营改增”政策，企业在合同签订和履行过程中面临了一系列的涉税问题。

为了帮助企业更好地应对这些问题，本文将对于合同涉税问题进行分析，并提出一些相应的对策建议。

一、合同涉税问题分析1. 增值税计税方式变化带来的问题在“营改增”之前，很多企业的销售行为都是以货物的出口为依据进行计税，而“营改增”后，以销售劳务和服务为主的企业需要按照服务的金额来计税。

这就意味着企业在合同签订时需要明确标明服务金额，避免税务部门的质疑和纠纷。

2. 发票管理问题根据“营改增”的要求，企业在销售货物或提供劳务和服务时需要开具相应的发票，而不开具发票会被视为违法行为，实施相应的罚款措施。

企业在合同中应明确发票的开具和管理责任。

3. 税务报备问题“营改增”后，企业需要对于新的涉税事项进行报备，并且在合同履行过程中应及时按照税务部门的要求办理相关的报备手续。

企业在提供劳务和服务时需要按照规定报备相关合同，避免后期因为没有报备合同而导致的税务风险。

4. 税务减免政策的适用问题为了推动服务业的发展，国家在“营改增”政策实施过程中出台了一系列的税务减免政策，让企业在服务行业中享受到更多的优惠政策。

企业在合同签订和履行过程中需要了解并且适用这些税务减免政策，从而减少税务成本，提升企业竞争力。

二、对策建议1. 加强合同审查和管理企业在合同签订前应认真审查合同内容，确保合同中涉及到税务相关的条款的准确性和完整性。

企业应建立合同档案管理制度，及时保留和维护合同文件，便于后期的查询和税务部门的审查。

2. 配合税务部门进行报备企业在合同履行过程中应密切关注税务部门的相关要求，及时办理相关报备手续，确保合同的合法性和合规性。

特别是在涉及到跨地区和跨国家的合同履行时，企业应与当地的税务部门主动沟通和配合，确保履行合同的顺利进行。

3. 建立完善的发票管理制度企业应建立完善的发票管理制度，制定明确的发票开具和管理流程，确保发票的准确性和合规性。

房地产行业“营改增”后老项目土地增值税清算浅析

房地产行业“营改增”后老项目土地增值税清算浅析近年来，我国房地产行业一直处于高速发展的阶段，同时也引起了许多相关政策的调整与改革。

其中最显著的变化之一就是“营改增”政策的实施，该政策对于房地产行业的影响非常显著。

在“营改增”政策实施之后，老项目土地增值税的清算成为了一个备受关注的话题。

本文将对这一话题进行一些浅析，探讨“营改增”政策对老项目土地增值税清算的影响。

需要了解的是，在“营改增”政策实施之前，老项目的土地增值税是如何计算的。

在之前的政策下，房地产开发商在取得土地使用权后，需要依据土地增值税税率，计算出土地的增值部分，并进行缴纳。

而“营改增”政策的实施使得土地增值税的税率得到了调整，同时也对计算方式进行了一些变化。

“营改增”政策的实施对于老项目土地增值税的计算与清算方式产生了一定的影响。

需要指出的是，“营改增”政策的实施对于老项目土地增值税的清算也带来了一些新的挑战。

在实际操作中，老项目土地增值税的计算与清算需要考虑一系列因素，包括税率的变化、优惠政策的适用、审计机构的意见等等。

这些因素的综合考虑对于土地增值税的计算与清算有着重要的影响。

老项目土地增值税的清算也需要纳入到企业的财务报表中，并需要进行相关的申报与审计工作。

这就需要房地产企业具有一定的财务、税务等方面的专业知识，以应对“营改增”政策带来的新的挑战。

关于房地产行业“营改增”后老项目土地增值税清算的展望。

随着“营改增”政策的深入实施，对于老项目土地增值税的清算将会越来越趋向完善。

同时也希望政府能够通过相关政策的适时调整，为老项目土地增值税的清算提供更多的便利与支持。

房地产企业也需要加强自身的财务、税务等方面的管理能力，以更好地适应新政策的实施。

基于财税角度分析营改增对房地产开发企业的税收影响(老会计人的经验)

基于财税角度分析营改增对房地产开发企业的税收影响（老会计人的经验）本文看点：2017年政府工作报告显示，去年全面推开营改增试点，全年降低企业税负5700多亿元，所有行业实现税负只减不增。

然而由于企业情况千差万别，在统一的税收政策下，确实难以做到所有企业以及企业在所有时段的税负都是降低的。

本文将针对营改增对房地产企业税负影响展开分析。

自2016年5月1日起，我国全面推开营改增试点，将建筑业、房地产业、金融业、生活服务业纳入试点范围。

这4个行业纳入营改增试点范围后，现行营业税纳税人已全部改征增值税。

推行营改增的初衷是为了降低企业税负。

营改增之前，我国对制造业征收增值税，对建筑业和大多数服务业征收营业税。

这种征税模式会带来重复征税的问题，因为制造业在购进建筑业和服务业产品时所包含的营业税不能抵扣，而建筑业和服务业在购进制造业的产品时所包含的增值税也不能抵扣。

营改增是本届政府最大的减税举措。

2017年政府工作报告显示，去年全面推开营改增试点，全年降低企业税负5700多亿元，所有行业实现税负只减不增。

然而由于企业情况千差万别，在统一的税收政策下，确实难以做到所有企业以及企业在所有时段的税负都是降低的。

本文将针对营改增对房地产企业税负影响展开分析。

全面推行营改增之后房地产开发企业销售自行开发的房地产项目将适用10%的增值税税率进行差额征税，从整体看房地产企业税收负担将会减轻。

此外，开发商预售房屋征收率将由营业税时期的5%下降到3%，这一改变有利于提高房地产企业的现金流通率。

目前营改增针对房地产建筑行业给出了一些过渡性政策，确保营改增不会增加企业税负。

根据财税﹝2016﹞36号文，房地产开发企业中的一般纳税人，销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计税。

其中，房地产老项目是指《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目。

因此，如果已经开发的项目在整个开发项目中占的比例很小，成本发票还没有收到，有大量的成本发票可以抵扣增值税，则选择增值税一般计税方法，按照10%的税率计算增值税。

房地产行业“营改增”后老项目土地增值税清算浅析

房地产行业“营改增”后老项目土地增值税清算浅析在2016年5月1日，我国房地产行业实施了营业税改征增值税（简称“营改增”）的政策，这对于该行业的发展具有重要意义。

对于老项目来说，如何进行土地增值税清算成为了一个比较复杂的问题。

本文将对房地产行业“营改增”后老项目土地增值税清算进行深入分析。

我们需要了解营改增政策对于土地增值税的影响。

在以前的营业税制度下，土地增值是按照增值额的70%计征营业税，而增值税则是按照增值额的5%计征。

而在营改增后，土地增值税将直接纳入增值税征收范围，按照增值额的5%计算。

接下来，我们需要看到，老项目的土地增值税清算存在一定的困难。

这是因为，在老项目中，开发商在销售房屋时需要缴纳土地增值税。

而在营改增政策实施后，老项目涉及到的土地增值税征收标准发生了变化，使得开发商需要对以前未计征的土地增值税进行清算。

这对于开发商来说是一项较大的负担。

为了解决这一问题，国家税务局发布了《关于老旧住宅项目、经济适用房项目和农村危房改造项目涉及核减土地出让款项目增值税清算处理有关问题的公告》，对老项目土地增值税清算进行了详细的规定。

根据该公告，老项目可以按照个别房屋销售弥补依法减按比例计征土地增值税后的损失，以减免税款。

根据具体情况，退还已缴纳的土地增值税或者其他方式予以补偿。

国家税务局还鼓励开发商与购房人协商共同承担土地增值税清算的责任。

开发商可以将土地增值税作为房屋销售价格的一部分，由购房人负担。

这样不仅能够减轻开发商的负担，还可以避免因为清算土地增值税而导致房价上涨的情况。

房地产行业“营改增”后老项目土地增值税清算是一个比较复杂的问题。

但是通过国家税务局的一系列政策和措施，可以解决这一问题。

开发商可以按照相关政策规定进行土地增值税清算，并与购房人协商共同承担责任。

这样既能够保障老项目的顺利进行，又能够保证房地产行业的健康发展。

房地产行业“营改增”后老项目土地增值税清算浅析

房地产行业“营改增”后老项目土地增值税清算浅析近年来，中国房地产行业一直处于高速发展阶段，房地产开发成为了各大房地产开发商竞相争夺的焦点。

随着我国经济的不断发展和城市化进程的加速推进，房地产开发项目的规模和数量也在不断增加。

在这一过程中，土地的使用权和土地增值税的问题成为了大家关注的焦点。

而随着营改增政策的实施，老项目土地增值税的清算也成为了房地产开发商和业主们关注的热点问题。

我们来了解一下什么是“营改增”政策。

营改增是指将原来的货物和劳务税改为增值税。

从2012年试点开始，到2016年全面推开，营改增政策的实施改变了我国的税收体制，对房地产行业也产生了深远的影响。

在房地产行业中，营改增政策主要影响土地增值税和房地产交易环节的税收政策。

在过去，土地增值税是在房地产项目竣工时一次性缴纳的，而营改增政策的实施后，土地增值税的缴纳方式也发生了变化。

现在，房地产开发商可以选择将土地增值税分期缴纳，这对于降低开发商的资金压力是非常有利的。

但对于一些老项目来说，由于其项目建设周期较长，土地增值税的问题也比较复杂，需要对其进行清算。

对于老项目土地增值税的清算，需要首先明确一下几个问题。

首先是项目的建设时间和竣工时间，这将决定土地增值税的计算方式。

其次是项目的土地使用权取得方式，包括土地交易、划拨、政府补偿等方式。

最后是项目的土地使用年限，不同的土地使用年限也会对土地增值税的计算产生影响。

对于建设时间和竣工时间在营改增政策实施前的老项目，它们的土地增值税的计算方式和缴纳方式将根据具体情况来确定。

对于土地使用权的取得方式，政府部门应该根据土地使用权证或者相关文件来确定，从而决定项目土地增值税的税率和缴纳方式。

对于土地使用年限，也需要根据土地使用权证或者相关文件来确定，以此来计算土地增值税的数额。

在老项目土地增值税的清算过程中，也需注意一些问题。

首先是土地增值税的计算方式，不同的情况可能采用不同的计算方式，包括简易计税方法、折现现金流量法、实际利润法等。

房地产企业扣除土地价款差额计征增值税的税务管控(老会计人的经验)

房地产企业扣除土地价款差额计征增值税的税务管控（老会计人的经验）编者按全面营改增后，选择一般计税方法的开发项目，允许房地产企业扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额计算增值税销项税额。

房地产企业在计征增值税时，允许其在计算销售额中扣除土地价款的范围包括哪些，应如何进行财务核算和税务处理，房地产企业计征土地增值税和企业所得税时，要不要扣除在计算增值税销售额中扣除的土地价款？应如何进行管控？房地产企业必须对这些问题进行全面的管控。

对这些问题应如何进行管控？是房地产企业不可回避的问题。

（一）法律依据根据《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第18号）第四条、第五条第四款和《营业税改征增值税试点有关事项的规定》（财税〔2016〕36号）第一条第（三）项第10点的规定，一般纳税人的房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。

销售额的计算公式如下：销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%）其中，支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。

在计算销售额时从全部价款和价外费用中扣除土地价款，应当取得省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据。

另外，根据《财政部国家税务总局关于明确金融房地产开发教育辅助服务等增值税政策的通知》（财税[2016]140号）第七条的规定，《营业税改征增值税试点有关事项的规定》（财税〔2016〕36号）第一条第（三）项第10点中“向政府部门支付的土地价款”，包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。

房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣除。

浅谈“营改增”后房地产企业土地增值税的税收风险及筹划

浅谈“营改增”后房地产企业土地增值税的税收风险及筹划随着我国经济的不断发展，房地产行业作为国民经济的支柱产业之一，一直受到政府的高度重视。

在房地产企业运营中，土地增值税一直是一个重要的税收环节。

近年来，随着“营改增”政策的实施，房地产企业土地增值税也面临着一些新的税收风险和挑战。

对于房地产企业来说，对土地增值税的税收风险进行合理的筹划和应对是至关重要的。

本文将从“营改增”后房地产企业土地增值税的税收风险及筹划方面进行探讨，帮助房地产企业更好地应对和防范相关风险。

一、营改增政策对房地产企业土地增值税的影响营改增政策的实施，将增值税纳入到了统一的税收体系中，原来由增值税和营业税并行征收的税收体系得到了改革。

在这种情况下，房地产企业土地增值税也发生了一些变化。

1.税率调整原来营业税的税率相对较高，而增值税的税率相对较低。

随着营改增政策的实施，原来的营业税逐步被增值税所替代，税率也得到了相应的调整。

对于房地产企业来说，这意味着土地增值税的税率也可能会有所变化。

如果税率上升，将直接影响到企业的税负水平，增加了企业的税收成本；如果税率下降，则对企业的税负有所减轻。

企业需要及时了解税率的变化，并对企业的税收筹划进行调整。

2.税收管理变化原来的营业税征收方式相对比较繁琐，管理成本相对较高。

营改增后，增值税的征收管理将更加简化和透明，减少了企业的税收管理成本和税务风险。

但也需要企业加强内部管理和合规性管理，确保税收申报的准确性和合规性。

这对企业来说也是一个新的挑战。

二、税收风险及筹划1.税负上升风险随着税率的调整，房地产企业面临着税负上升的风险。

如果税率上升，将直接增加企业的税收成本，降低企业的盈利水平。

企业需要及时了解税率的变化，合理安排企业的税收筹划，降低税收成本。

针对税负上升的风险，房地产企业可以考虑以下筹划方式：（1）合理利用税收优惠政策。

根据国家相关政策规定，合理利用税收优惠政策，降低土地增值税税收成本。

营改增后建筑业涉税业务会计处理难点分析

营改增后建筑业涉税业务会计处理难点分析
1. 营改增政策导致增值税的扣除范围变窄。

在营改增之前，建筑业可以扣除进项税额，而营改增后，只能扣除部分进项税额，导致建筑业企业成本增加，利润减少。

会计处理上需要按照新政策规定计算扣除的进项税额，同时要对增值税的缴纳进行核算。

2. 建筑业往往涉及到多项目施工，涉及的财务科目非常复杂。

施工过程中，需要考虑原材料采购、人工成本、租赁费用、工程进度款等多个方面的支出与收入。

会计处理上需要建立完善的多项目施工合同台账和成本核算体系，在每个阶段对应的科目进行核算和管理。

3. 建筑业的工程进度款和尾款支付通常是分期支付的。

在施工过程中，根据合同约定，企业可能需要先收取一部分工程进度款，待工程完成后再收取尾款。

会计处理上需要进行工程款项的分期核算和确认，并及时进行应收账款和应付账款的记录。

4. 建筑业企业可能同时承接税务一体化和非税务一体化的项目，这两类项目的处理在会计核算上有一定的区别。

税务一体化项目需按照增值税开具发票，并计入应收账款；非税务一体化项目则不开具增值税发票，直接计入应收账款。

会计处理上需要对两类项目进行区分核算。

营改增后建筑业涉税业务的会计处理难点主要表现在准确计算和减少增值税的扣除额度、多项目施工的复杂性、工程款项的分期确认、项目类型的区分核算以及成本、费用和收入的核算等方面，需要企业建立完善的会计核算体系和管理流程，以确保纳税的合规性和准确性。