南沙项目客户定位

数量 比例
客户档次
客户来源 南沙本地
置业目的 常住 休闲投资 常住 投资、常住 常住
洋房 物业
南沙市场成交客户现状
项目名ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ 南沙滨海花园 客户来源及职业特征 南沙本地(15%)、广州市区(45%)、番禺 (20%)、东莞深圳、港澳(10%)：
高端客户
以广州、番禺为核 心的外围客户 南沙本地
别墅
南沙奥园 南沙境界 南沙滨海花园 南沙奥园 南沙碧桂园 富港优山美地 南沙境界
本地高端客户对物业的环境资源条件要求极高， 而黄山鲁公园的资源价值在本地高端客户中有较 高认知度，具有较强的影响力 在产品方面，高端客户对产品的私密性，例如视 线私密、财富私密等方面较为注重；而对产品的 品质感、产品力打造有较高的要求
南沙的高端客户，那些老板都很低调，尤其是公务员， 他们很怕出问题，就算开一个好车，最好还是放在车库 里，不要被人看到，他们的收入来源很广泛，很有钱， 所以也非常注重环境和私密性，像奥园别墅基本没有本 地客户买，就是他没有车库的，露天停车，还有很多高 楼看着，私密性不好…… ——南沙境界策划许先生
外围各板块独立别墅产品的成交客户
板块 花都 板块 从化 板块 东广州 板块 项目名称 总价（万元 总价（万元/ 套） 680－1700 客户来源 职业特征
玖珑湖
广州、香港客户为主
私企业主、生意人 投资、资产配置为 主，少量企业会所
逸泉山庄 金地 荔湖城
200-500
广州客户为主 广州客户为主 南沙本地客户占4成
南沙本地客户占4 南沙本地客户占4成 500-900 广州番禺约5成 深圳、东莞等珠三角 区域客户占1成左右
滨海花园水晶湾组团的别墅，250-500m2大户型、总价 比较高的那部分，部分是被本地的高端客户消化的，而 低总价，性价比高的就广州客户比例较大，尤其是联排， 广州客户可以占到80%…… ——滨海花园项目经理卢小姐 南沙本地买得起别墅的那些客户其实都很有钱，合院价 格高，他们也买，广州客户还是买联排和叠拼的多…… ——南沙境界销售主管李小姐
家庭汽车数量
2辆以 上, 45%
1辆, 55%
当时买美林湖就是想一家人可以周末去度度假，市区里 市区里 的房子不大，平时也很挤，希望给父母换个好点的环境，当 当 然也考虑投资的价值，别墅毕竟抗风险的能力要强一些…… …… ——广百集团高层冯先生 广百集团高层冯先生
置业目的
常住, 25%
偶住＋ 投资, 67%
专业人士： 专业人士： 南沙境界销售主管李小姐 南沙境界策划许先生 美林湖项目经理闫小姐 滨海花园项目经理卢小姐 滨海花园销售主管沈先生 华侨城集团古小姐 越秀城建集团潘总监 南沙奥园销售人员李先生 东部新城开发有限公司范先生 招商金山谷项目总监高小姐 玖珑湖项目经理孙小姐 …… 消费人群： 消费人群： 巴斯夫聚氨酯(中国)有限公司行政主管马小姐 日本名幸电子行政主管刘小姐 美国艾利（广州）包装系统产品有限公司客户 经理潘小姐 安捷利电子（高新企业）工程技术部李经理、 曾经理等 广州汽车工业集团有限集团办公室曾先生 沙湾陈涌工业区美力表面处理厂蒋厂长 丰田汽车员工曹先生、朱小姐 南沙利民实业副总经理梁先生 广百高层管理者冯先生 广州南沙移动何小姐 南沙气象局王小姐 ……
高尔夫 生活配套 交通便利 教育配套 物业管理
数据来源： 数据来源：美林湖和荔湖城受访别墅客户资料
本地中高端及中端客户——主要包括本地居民 主要包括本地居民、本地企业职工和普通公务 员
南沙本地中高端及中端客户，主要是以本地的居民、 普通产业人口，包括广州丰田、巴斯夫等企业职工 从南沙境界的客户置业特征可以看到，主要以本地 的职工为主，企业职员占较大的比例，少量的公务 员和个体生意人
南沙境界4 南沙境界4月来访客户来源
潜在客户来源与层次
200
来访客户区域情况
本项目的潜在客户主要分为本地和外围两大区域来源 层次丰富，从中高端到高端客户，不同的客户群体具有 较大差异的的置业目的
100 南沙 数量 186 比例 34% 0 番禺 122 22% 天河 72 13% 海珠 83 15% 越秀 43 8% 白云 15 3% 其他 28 5%
对客户的认识建立在大量的市场调研与客户访谈的基础之上
访谈目的：从对消费者以及相关专业人士的深入访谈中， ，获得各消费者的行为特征、消费特征以及心理诉求，为 访谈目的 项目的定位与开发提供必要支持 本司顶级休闲度假客户信息积累：广州美林湖与荔湖城客户问卷共250份，其中有效196份，南沙境界成交及来 本司顶级休闲度假客户信息积累：广州美林湖与荔湖城客户问卷共 访客户资料（超过600份） 访谈方式：面访，各类访谈有效样本超过40份，包括专业人士 包括专业人士、各层次客户，星河丹堤业主等，具体如下： 访谈方式
我不少朋友在滨海花园买了别墅，很大程度是看中那里 的产品做得很有质感，色调、风格、园林、服务各方面 都很体现档次感，虽然那里的环境条件不算很优越，但 是现在在南沙也找不到更好的了…… ——安捷利电子李经理
本地人都知道黄山鲁，我们企业就看着黄山鲁，也有去 那里打高尔夫，那里面环境很好，如果我要买房当然最 重要是环境，黄山鲁的环境还是很吸引本地人老板，如 果那里有好的房子，价格又比较适合，我是会考虑…… ——利民实业副总经理
370-500
企业购置会所、私 企业主、生意人、 企业高管投资和休 闲度假为主
500-900
广州番禺约5成 深圳、东莞等珠三角 区域客户占1成左右 广州番禺客户占6成
私企业主和跨国企 业高管
南沙 板块
滨海花园 南沙本地客户占3成 深圳、东莞、香港等 珠三角区域客户约占1成
250-300
私企业主和跨国企 业高管，部分高级 公务员
三联以 上, 13%
独立别 墅, 54%
双拼, 33%
广州休闲度假客户需求别墅面积
500以上 4%
400-500
19%
300-400
32%
250-300
40%
数据来源： 数据来源：美林湖和荔湖城受访别墅客户资料
200-250
5%
外围市场高端以上客户——视野广阔， ，关注投资价值与产品价值，精明与 有品味的特征显著
南沙本地(20%)、广州市区及番禺(70%)的客 户、少量其他城市(10%)
南沙本地(40%)、广州市区及番禺(50%)，东 莞深圳、港澳(10%)) 南沙本地80%，南沙以外区域20% 南沙本地30%，南沙以外区域70% 南沙本地65%，南沙以外区域35% 南沙本地50%，南沙以外区域50% 南沙本地50%，南沙以外区域50%
广州番禺客户占6成 南沙本地客户占3 南沙本地客户占3成 深圳、东莞、香港等 客户约占1成
私企业主、外 企高管和高级 公务员
南沙境 界合院 别墅
南沙本地4 南沙本地4成 300-500 广州市区及番禺5成 东莞深圳、港澳1成
区府公务员、 企业高管、私 企业主
本地高端客户——认同黄山鲁公园，注重对稀缺景观资源和土地资源的占 注重对稀缺景观资源和土地资源的占 有，重视产品的高品质和私密性
南沙岛产业分布现状 南沙区部分世界500强企业分布 南沙区部分世界500强企业分布 500
1 4
1 丰田汽车 2 埃克森化工 JFE钢铁 3 JFE钢铁 4 5
2 5 7 8
部分世界500强企业分布图
6 爱德克斯（广州） 爱德克斯（广州）汽车
沙多玛（广州） 沙多玛（广州）化学有限公司
6 艾利（广州）包装系统产品有限公司 艾利（广州） 10 7 冠力电子（广州番禺）有限公司 冠力电子（广州番禺） 8 慧视通讯科技有限公司 三菱重工东方燃气轮机（广州） 9 三菱重工东方燃气轮机（广州）有限公司 10 广州拉法基石膏建材有限公司 中远码头服务（广州） 12 中远码头服务（广州）有限公司
本地高端客户——总价接收能力强，300 300万以上为主，需求独立产品较多
本地高端客户对总价接收能力强，购买别墅产品 多为独立别墅产品，总价多在300万以上 从在售的几个项目看来，本地高端客户多购置独 立别墅，而联排、叠拼等性价比相对较高的产品 主要受到外围休闲投资客户追捧
滨海花 园独立 别墅 300左右 总价 项目名 称 （万元/套） 万元/ 客户来源 本地客户的职 业特征
客户的关注因素广泛，包括配套设施、项目规模以及产品 项目规模以及产品 打造均为关注的内容 其中除了自然环境外，客户最为关注项目的区位条件、开 开 发商品牌与升值潜力，可见客户精明的特性明显 客户具有广阔的视野，需求高品质的特色产品，有品味， ， 有一定的鉴赏力
广州休闲度假客户对产品关注因素
自然环境 升值潜力 区位 开发商品牌 项目规模 建筑风格 户型 规划
度假, 8%
数据来源： 数据来源：美林湖和荔湖城受访别墅客户资料
外围市场高端以上客户——“资源占有型 资源占有型”的独立和双拼别墅最受休闲度 假客户欢迎，主流需求面积集中在250 250～500m2
广州休闲度假客户需求物业
高端以上客户对资源占有型产品情有独钟 基于独立别墅产品对资源占有的稀缺特性，受到 广州休闲度假置业人士的追捧 部分客户需求500m2以上大户型为主，但并非主流 需求 高端客户需求500m2以内的别墅产品，其中250500m2是主流产品，约占需求总量9成
中高端/中端客户
广州、番禺等外围 客户
注：客户层次是以南沙市场为界定
本地高端客户——职业以南沙区域私企业主 职业以南沙区域私企业主、企业高管和高级公务员为主， 但目前南沙产业发展尚未成熟，高端产业人口数量不多 高端产业人口数量不多，未来将逐步增多
南沙本地的高端客户以区域内私 企业主、企业高管，以及部分的 南沙高级公务员为主 但基于南沙产业发展尚未成熟， 高端产业人口数量有限，预期随 着区域发展，该批客户数量将有 所增长
外围市场高端以上客户——主要来自广州和番禺 主要来自广州和番禺，部分来自珠三角等区域， 主要看重南沙城市发展潜力，总价接受能力强 总价接受能力强