设定抵押房屋的征收补偿
试论抵押、查封、租赁房屋的拆迁补偿问题及处理方法
试论抵押、查封、租赁房屋的拆迁补偿问题及处理方法试论抵押、查封、租赁房屋的拆迁补偿问题及处理方法张则武/文内容摘要:对已存在抵押、查封和租赁关系的房屋进行拆迁补偿时，应该如何处理,本文从理论和实践相结合的角度，分别进行论述。
抵押权及于产权调换房屋;查封房屋拆迁补偿金应当由法院保全;承租人应无选择产权置换补偿的权利;承租人因添附丧失装修物的所有权，其补偿按与所有人的债权处理;经营损失应包括取得营业执照前的直接损失。
关键词:征收拆迁补偿抵押查封租赁—————————————————————————————在城市房屋拆迁补偿工作中，常常遇到拆迁范围内的房屋在拆迁公告之前，已存在租赁关系，或者已设定有抵押和被法院查封甚至轮候查封的问题。
如果不厘清其中的法律关系及相关规定，则有可能会造成被拆迁人及相关权利人的权益得不到充分保障，造成纠纷，影响拆迁工作的顺利推进。
本文拟从它们之间的法律关系和政策规定角度，结合工作实践，对以上问题进行分析、探讨，旨在抛砖引玉，与从事拆迁补偿工作的同仁共勉，同时，欢迎从事征收理论和工作研究的爱好者批评指正，也希望为被拆迁户了解拆迁补偿相关理论和规定提供参考。
随着社会的发展，房屋所有权人与其所有物之间的关系日渐复杂，所有权人有时只是所有物在法律上的归属主体，对于所有物的占有、使用甚至收益权越来越普遍地由所有权人以外的其他人享有，存在于所有物尤其是房屋之上的其他权利日渐增多，主要包括债权(如承租人的权利)、用益物权(如建设土地使用权、土地承包经营权、宅基地使用权)和担保物权(如抵押权)。
在被拆迁的房屋上存在所有权人以外的其他民事主体的民事权利的情况下，如果不考虑其他民主体的民事权利的保护，而仅仅只保护所有权人的利益，就显得不尽合理。
在现实工作中，也常存在其他权利人的权益被忽视的情况。
为此，有必要厘清它们之间的法律关系，以免在拆迁补偿工作中走入误区。
一、已设定抵押房屋的拆迁补偿抵押是指债务人或者第三人不移转对特定财产的占有而将该财〔〕1产供为债权担保。
南京市拆迁补偿标准
南京市拆迁补偿标准一、房屋拆迁补偿计算标准1、房屋拆迁货币补偿=合法拥有房产评估价格+房屋装修装饰商定补偿金额(或经评估确定的房屋装修装饰补偿金额)2、房屋拆迁补偿差价=合法拥有房产评估价格+房屋装修装饰商定补偿金额或经评估确定的房屋装修装饰补偿金额)-被拆迁人获得调换产权的房屋的评估价格二、房屋拆迁安置费计算标准(被拆迁人或承租人)房屋拆迁安置费=搬迁补助费+没有提供周转房情况下的临时安置补助费+超过过渡期限的临时安置补助费+非住宅房屋因停产、停业造成的损失赔偿费注：1、如果拆迁人提供周转房且拆迁房屋使用人居住，则公式第二项补助费为0;2、如果拆迁房屋属住宅房屋，则公式第四项赔偿费为0;3、被拆迁人获得补偿，表明该房屋由其自用。
(三)农村房屋拆迁补偿标准1、被征地的村或者村民小组建制撤销的，以及建制虽然不撤销，但不具备易地建房条件的，被拆迁人可以选择货币补偿，也可以选择与货币补偿金额问等价值的产权房屋调换。
它的具体计算是(被拆拆除房屋建安重置单价结合成新+同区域新建多层商品住房每平方米建筑面积的土地使用权基价+价格补贴)×被拆除房屋的建筑面积;2、被征地的村或者村民小组建制不撤销的，具备易地建房条件的，被拆迁人可以在乡(镇)土地利用总体规划确定的中心村或居民点范围内申请宅基地新建住房，并获得相应的货币补偿，计算公式为(被拆除房屋建安重置单价结合成新十价格补贴)×被拆除房屋的建筑面积;被拆迁人使用新宅基地所需的费用。
房屋拆迁各补偿费种类及计算拆建单位依照规定标准向被拆迁房屋的所有权人或使用人支付的各种补偿金。
一般有：(1)房屋补偿费(房屋重置费)，用于补偿被拆迁房屋所有权人的损失，以被拆迁房屋的结构和折旧程度划档，按平方米单价计算。
(2)周转补偿费，用于补偿被拆迁房屋住户临时居住房或自找临时住处的不便，以临时居住条件划档，按被拆迁房屋住户的人口每月予以补贴。
(3)奖励性补偿费，用于鼓励被拆迁房屋住户积极协助房屋拆迁或主动放弃一些权利如自愿迁往郊区或不要求拆迁单位安置住房，房屋拆迁补偿费的各项标准由当地人民政府根据本地的实际情况和国家有关法律政策加以确定。
房屋征收与补偿方案
三、征收补偿标准
1.住宅房屋征收补偿：
（1）货币补偿：按照被征收房屋的房地产市场评估价给予补偿。
（2）产权调换：提供符合条件的安置房，按照被征收房屋的房地产市场评估价与安置房的房地产市场评估价进行差价结算。
2.非住宅房屋征收补偿：
（1）货币补偿：按照被征收房屋的房地产市场评估价给予补偿。
3.诉讼：对征收补偿决定不服的，可以依法向人民法院提起诉讼。
七、附则
1.本方案自发布之日起实施。
2.本方案未尽事宜，按照相关法律法规执行。
3.本方案的最终解释权归征收部门所有。
房屋征收与补偿方案是一项系统性、复杂性的工作，本方案旨在遵循法律法规的前提下，保障被征收人的合法权益，实现和谐征收。在实际操作过程中，征收部门应严格遵循本方案，确保征收工作的顺利进行。同时，征收部门应密切关注被征收人的需求，及时解决征收过程中出现的问题，为被征收人提供优质、高效的服务。通过共同努力，为我国城市建设和经济发展贡献力量。
五、优惠政策
1.住房保障：对符合条件的被征收人，优先给予住房保障。
2.税费减免：被征收人在征收补偿过程中，享受相关税费减免政策。
3.奖励措施：对按时签订补偿协议并搬迁的被征收人，给予适当奖励。
六、争议解决
1.协商解决：征收部门与被征收人就征收补偿事宜进行协商。
2.调解：双方可以申请政府调解，也可以向人民调解委员会申请调解。
（2）产权调换：提供符合条件的安置房，按照被征收房屋的房地产市场评估价与安置房的房地产市场评估价进行差价结算。
3.附属设施及构筑物补偿：按照相关规定给予一次性补偿。
四、征收补偿程序
1.发布征收公告：政府发布征收公告，明确征收范围、征收对象、征收补偿标准等内容。
拆迁补偿抵押协议3篇
拆迁补偿抵押协议3篇篇1本协议于XXXX年XX月XX日由下列双方签订：甲方：（拆迁方）乙方：（被拆迁方）鉴于甲方因城市建设需要，对乙方所居住的房屋进行拆迁，为明确双方权益，达成以下拆迁补偿抵押协议：一、协议目的双方经友好协商，就房屋拆迁补偿事宜达成抵押协议，以明确拆迁补偿款支付的方式和时间，并设立相应的抵押措施以保障双方的权益。
二、拆迁房屋描述本次拆迁涉及的房屋位于XXXX，产权归乙方所有，建筑面积XX 平方米。
甲方确认已经全面了解并核实了乙方房屋的权属情况及相关权益。
三、补偿内容甲方对乙方的房屋拆迁按照国家规定的相关标准进行补偿，补偿内容包括但不限于房屋补偿费、搬迁费、过渡费等。
具体补偿金额和支付方式由双方另行签订补充协议确定。
四、抵押事项1. 甲方为保证拆迁补偿款的支付，同意将一定的款项作为抵押金，存放于双方共同认可的第三方账户。
2. 抵押金的数额为拆迁补偿款总额的XX%，即人民币XX元。
3. 甲方按照本协议约定的时间和条件支付拆迁补偿款后，乙方应当及时办理相关手续，释放抵押金。
4. 若甲方未按照本协议约定支付拆迁补偿款，乙方有权处置抵押金以实现其权益。
五、支付时间和条件1. 甲方应当在协议签订后XX日内支付拆迁补偿款的XX%给乙方。
2. 甲方应当在房屋拆迁完成后XX日内支付剩余拆迁补偿款。
3. 乙方应当在收到拆迁补偿款后XX日内完成搬迁并交付房屋。
六、违约责任1. 若甲方未按照本协议约定支付拆迁补偿款，乙方有权要求甲方按日支付违约金，并有权解除协议。
2. 若乙方未按照本协议约定完成搬迁并交付房屋，甲方有权要求乙方按日支付违约金。
3. 若因不可抗力因素导致协议无法履行，双方应当协商解决。
七、争议解决1. 本协议的履行过程中，如发生争议，双方应首先友好协商解决；协商不成的，可以向有管辖权的人民法院提起诉讼。
2. 在争议解决期间，双方应当继续履行本协议的其他部分。
八、其他条款1. 本协议自双方签字盖章之日起生效。
征收补偿安置方案
征收补偿安置方案第1篇征收补偿安置方案一、前言根据《中华人民共和国物权法》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》等相关法律法规，为保障被征收人的合法权益，确保征收补偿安置工作公平、公正、公开，制定本方案。
二、征收范围及对象1. 征收范围：具体范围以征收公告为准。
2. 征收对象：征收范围内具有合法产权的房屋及其附属设施。
三、征收补偿标准1. 房屋补偿费：按照房地产市场评估价进行补偿。
2. 附属设施补偿费：按照相关规定进行评估补偿。
3.搬迁补助费：按照被征收房屋的建筑面积计算。
4.临时安置补助费：按照被征收房屋的建筑面积及过渡期限计算。
5.停产停业损失补偿费：对于经营性房屋，按照相关规定进行评估补偿。
四、补偿方式1. 货币补偿：被征收人选择货币补偿的，按照本方案第三条规定的标准支付补偿款。
2. 产权调换：被征收人选择产权调换的，按照本方案第三条规定的标准进行调换。
五、安置地点及过渡期限1. 安置地点：具体安置地点以征收公告为准。
2. 过渡期限：自被征收人签订补偿协议之日起计算，原则上不超过36个月。
六、征收实施步骤1. 发布征收公告：公布征收范围、征收期限、征收部门等信息。
2. 征收评估：对征收范围内的房屋及附属设施进行评估。
3. 签订补偿协议：征收部门与被征收人签订补偿协议。
4. 实施征收：按照补偿协议约定，支付补偿款或进行产权调换。
5. 产权登记：办理被征收房屋的产权注销及新产权登记手续。
七、被征收人的权利和义务1. 被征收人有权依法获得征收补偿。
2. 被征收人应积极配合征收部门进行征收评估、签订补偿协议等工作。
3. 被征收人应在规定期限内完成搬迁，并办理相关手续。
4. 被征收人应按照约定履行补偿协议，不得擅自改变征收补偿用途。
八、争议解决在征收补偿安置过程中，如发生争议，双方可协商解决；协商不成的，可通过以下途径解决：1. 向征收部门申请调解。
2. 向房屋征收管理部门申请复核。
3. 向人民政府申请行政复议。
大冶拆迁补偿标准
大冶拆迁补偿标准房屋拆迁，货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。
具体办法由省、自治区、直辖市人民政府制定。
拆迁由于涉及到补偿问题，因此时常发生金钱纠葛，以下一些拆迁补偿标准仅供参考，避免动迁纠纷的发生。
一、房屋拆迁补偿计算标准1、房屋拆迁货币补偿=合法拥有房产评估价格+房屋装修装饰商定补偿金额(或经评估确定的房屋装修装饰补偿金额)2、房屋拆迁补偿差价=合法拥有房产评估价格+房屋装修装饰商定补偿金额或经评估确定的房屋装修装饰补偿金额)-被拆迁人获得调换产权的房屋的评估价格二、房屋拆迁安置费计算标准(被拆迁人或承租人)房屋拆迁安置费=搬迁补助费+没有提供周转房情况下的临时安置补助费+超过过渡期限的临时安置补助费+非住宅房屋因停产、停业造成的损失赔偿费注：1、如果拆迁人提供周转房且拆迁房屋使用人居住，则公式第二项补助费为0;2、如果拆迁房屋属住宅房屋，则公式第四项赔偿费为0;3、被拆迁人获得补偿，表明该房屋由其自用。
(三)农村房屋拆迁补偿标准1、被征地的村或者村民小组建制撤销的，以及建制虽然不撤销，但不具备易地建房条件的，被拆迁人可以选择货币补偿，也可以选择与货币补偿金额问等价值的产权房屋调换。
它的具体计算是(被拆拆除房屋建安重置单价结合成新+同区域新建多层商品住房每平方米建筑面积的土地使用权基价+价格补贴)×被拆除房屋的建筑面积;2、被征地的村或者村民小组建制不撤销的，具备易地建房条件的，被拆迁人可以在乡(镇)土地利用总体规划确定的中心村或居民点范围内申请宅基地新建住房，并获得相应的货币补偿，计算公式为(被拆除房屋建安重置单价结合成新十价格补贴)×被拆除房屋的建筑面积;被拆迁人使用新宅基地所需的费用。
房屋拆迁各补偿费种类及计算拆建单位依照规定标准向被拆迁房屋的所有权人或使用人支付的各种补偿金。
一般有：(1)房屋补偿费(房屋重置费)，用于补偿被拆迁房屋所有权人的损失，以被拆迁房屋的结构和折旧程度划档，按平方米单价计算。
四川省国有土地上房屋征收与补偿条例(2014年9月26日通过)
四川省国有土地上房屋征收与补偿条例（2014年9月26日四川省第十二届人民代表大会常务委员会第12次会议通过）第一章总则第一条为了规范国有土地上房屋征收与补偿行为，维护公共利益，保障被征收房屋所有权人的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》和国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》等法律法规，结合四川省实际，制定本条例。
第二条在四川省行政区域内，因公共利益需要征收国有土地上单位、个人的房屋，对被征收房屋所有权人（以下简称被征收人）给予补偿，适用本条例。
第三条房屋征收与补偿应当遵循决策科学民主，程序正当合法，补偿公平公开原则。
第四条市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。
市、县级人民政府确定的房屋征收部门（以下称房屋征收部门）组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。
市、县级人民政府有关部门应当按照职责分工，配合做好房屋征收与补偿相关工作。
街道办事处、镇（乡）人民政府在职责范围内承担房屋征收与补偿的相关工作。
第五条房屋征收部门可以依法委托房屋征收实施单位，承担房屋征收与补偿的具体工作。
根据需要可以通过购买公共服务的方式完成测绘、评估、法律服务等相关工作。
房屋征收实施单位不得以营利为目的。
房屋征收与补偿所需工作经费由市、县级人民政府予以保障，不得在房屋征收补偿费用中列支。
房屋征收部门对房屋征收实施单位在委托范围内实施的房屋征收与补偿行为负责监督，并对其行为后果承担法律责任。
第六条房屋征收与补偿工作人员应当熟悉房屋征收与补偿工作的法律法规，具备相应的专业知识。
第二章征收决定第七条根据公共利益需要，有下列情形之一，确需征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定：（一）国防和外交的需要；（二）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；（三）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；（四）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；（五）由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；（六）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。
哈密拆迁补偿标准
哈密拆迁补偿标准一、房屋拆迁补偿计算标准1、房屋拆迁货币补偿=合法拥有房产评估价格+房屋装修装饰商定补偿金额(或经评估确定的房屋装修装饰补偿金额)2、房屋拆迁补偿差价=合法拥有房产评估价格+房屋装修装饰商定补偿金额或经评估确定的房屋装修装饰补偿金额)-被拆迁人获得调换产权的房屋的评估价格二、房屋拆迁安置费计算标准(被拆迁人或承租人)房屋拆迁安置费=搬迁补助费+没有提供周转房情况下的临时安置补助费+超过过渡期限的临时安置补助费+非住宅房屋因停产、停业造成的损失赔偿费注：1、如果拆迁人提供周转房且拆迁房屋使用人居住，则公式第二项补助费为0;2、如果拆迁房屋属住宅房屋，则公式第四项赔偿费为0;3、被拆迁人获得补偿，表明该房屋由其自用。
(三)农村房屋拆迁补偿标准1、被征地的村或者村民小组建制撤销的，以及建制虽然不撤销，但不具备易地建房条件的，被拆迁人可以选择货币补偿，也可以选择与货币补偿金额问等价值的产权房屋调换。
它的具体计算是(被拆拆除房屋建安重置单价结合成新+同区域新建多层商品住房每平方米建筑面积的土地使用权基价+价格补贴)×被拆除房屋的建筑面积;2、被征地的村或者村民小组建制不撤销的，具备易地建房条件的，被拆迁人可以在乡(镇)土地利用总体规划确定的中心村或居民点范围内申请宅基地新建住房，并获得相应的货币补偿，计算公式为(被拆除房屋建安重置单价结合成新十价格补贴)×被拆除房屋的建筑面积;被拆迁人使用新宅基地所需的费用。
房屋拆迁各补偿费种类及计算拆建单位依照规定标准向被拆迁房屋的所有权人或使用人支付的各种补偿金。
一般有：(1)房屋补偿费(房屋重置费)，用于补偿被拆迁房屋所有权人的损失，以被拆迁房屋的结构和折旧程度划档，按平方米单价计算。
(2)周转补偿费，用于补偿被拆迁房屋住户临时居住房或自找临时住处的不便，以临时居住条件划档，按被拆迁房屋住户的人口每月予以补贴。
(3)奖励性补偿费，用于鼓励被拆迁房屋住户积极协助房屋拆迁或主动放弃一些权利如自愿迁往郊区或不要求拆迁单位安置住房，房屋拆迁补偿费的各项标准由当地人民政府根据本地的实际情况和国家有关法律政策加以确定。
盐城市人民政府关于印发盐城市国有土地上房屋征收与补偿办法的通知-盐政发[2011]210号
![盐城市人民政府关于印发盐城市国有土地上房屋征收与补偿办法的通知-盐政发[2011]210号](https://img.taocdn.com/s3/m/6f20e8e3760bf78a6529647d27284b73f242364c.png)
盐城市人民政府关于印发盐城市国有土地上房屋征收与补偿办法的通知正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 盐城市人民政府关于印发盐城市国有土地上房屋征收与补偿办法的通知（盐政发〔2011〕210号）各县（市、区）人民政府，市开发区、城南新区管委会，市各委、办、局，市各直属单位：《盐城市国有土地上房屋征收与补偿办法》已经市政府常务会议研究同意，现印发给你们，希认真贯彻执行。
盐城市人民政府二○一一年十月十日盐城市国有土地上房屋征收与补偿办法第一章总则第一条为了规范本市国有土地上房屋征收与补偿活动，维护公共利益，保障被征收房屋所有权人的合法权益，根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称《条例》）及有关法律法规的规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条为了公共利益的需要，在本市行政区域内征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（以下简称被征收人）给予公平补偿。
第三条市人民政府负责全市国有土地上的房屋征收与补偿工作。
各县（市、区）人民政府负责本行政区域内的国有土地上房屋征收与补偿工作。
市开发区管委会、市城南新区管委会管辖区域内的国有土地上房屋征收与补偿工作由市人民政府直接负责。
市区重大项目的国有土地上房屋征收与补偿工作由市人民政府直接负责。
市人民政府对各县（市、区）人民政府房屋征收与补偿工作实施监督和管理。
具体工作委托市房屋征收部门负责。
第四条市城乡建设局为本市国有土地上房屋征收部门（以下简称市房屋征收部门），下设市房屋征收办公室，具体负责国有土地上房屋征收与补偿的日常工作。
各县（市、区）人民政府确定的房屋征收部门组织实施本行政区域内的房屋征收与补偿工作。
国有土地上房屋征收补偿安置协议
国有土地上房屋征收补偿安置协议合同编号：甲方（征收补偿部门）：单位名称：法定代表人：地址：电话：委托代理人：单位名称：法定代表人：地址：电话：乙方（被征收房屋所有权人）：姓名：住址：身份证号：电话：委托代理人：姓名：住址：身份证号：电话：丙方（房屋承租人）：姓名：住址：身份证号：电话：委托代理人：姓名：住址：身份证号：电话：合同签订时间：二O一四年月日说明1.本协议为签约使用正式文本。
签约之前，被征收人应当仔细阅读本协议内容，对协议条款及专业用词理解不一致的，可向房屋征收补偿管理部门咨询。
2.为体现当事人的自愿原则，本协议文本中相关条款后都有空白行，供被征收人与征收补偿部门自行约定或补充约定。
当事人可以对文本条款的内容进修改、增补或删减。
协议签订生效后，未被修改的文本印刷文字视为双方同意内容。
3.本协议文本中涉及到的选择、填写内容以手写项为优先。
4.对协议文本[ ]中选择内容、空格部门填写及其他需要删除或添加的内容协商确定。
[ ]中选择内容，以划√方式选定；对于实际情况未发生或当事人不作约定时，应在空格部位打×，以示删除。
5.本协议条款由重庆市长寿区人民政府法制办负责解释。
为了加快推进长寿区旧城改造步伐，改善人居环境，经重庆市长寿区人民政府作出号《房屋征收决定》，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》及相关法律法规的规定，对乙方房屋进行征收，甲、乙、丙三方在友好、自愿、平等的基础上协商一致，就房屋征收补偿安置事宜达成如下协议：第一条被征收房屋现状（一）房屋位置：，建筑面积平方米，房屋产权证号：，国有土地使用证号），房屋的结构，房屋的总楼层数：，房屋所在的楼层数：，幢号：，房屋的朝向：；（二）房屋的证载用途：；（三）房屋的产权性质：；（四）房屋内部设施及装潢情况：（五）房屋的附属及构筑物情况：（六）房屋[已][未]设置抵押权，抵押人为（七）其他（包括存在的产权纠纷状况）：第二条乙方或丙方基本情况：（一）被征收房屋为住宅：（二）被征收房屋为商业非住宅或国有非住宅1.乙方情况：2.丙方情况：第三条房屋征收补偿选择第种方式：1.货币补偿；2.房屋产权调换。
国有土地上房屋征收补偿协议书
编号：_______________本资料为word版本，可以直接编辑和打印，感谢您的下载国有土地上房屋征收补偿协议书甲方：___________________乙方：___________________日期：___________________国有土地上房屋征收补偿协议书甲方：_______________________乙方：_______________________签订日期：___ 年_____ 月 ____ 日地址:征收实施单位：地址:联系:电话:被征收人：（以下简称乙方）代理人:地址:联: 系电话:根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》及其他相关法律法规之规定，甲、乙双方依照拆迁人与于年月日达成的的协议《项目投资建设及补偿方案》下简称《补偿方案》），在平等、自愿、协商一致的基础上，就乙方房屋的征收补偿事宜达成如下协议：第一条被征收房屋及附属物的基本情况根据乙方提供的产权书证材料，结合相关法律、法规及《补偿方案》的规定，经双方协商，甲方愿将沿置换给乙方，不收建筑成本，地下室按评估价100%补偿，多出的面积按市场价格的八折优惠。
经甲、乙双方核对，对乙方房屋、附属物情况确认如下：户主姓名：1、房屋坐落：2、产权证件及编号：3、房屋用途:4、房屋合法建筑面积：平方米。
配房，如简易住宅、厨房、仓库、车库、地下室及无证临设等，可折算成建筑成本价，进行房屋补贴，面积平方米。
5、房屋【已】【未】设置抵押权，抵押权人为。
6、房屋及附属物情况：。
7、其他（包括存在的产权纠纷状况）：。
第二条补偿方式一、乙方选择以下第种补偿方式。
1、货币补偿2、房屋产权调换3、简易卧室、厨房、仓库、车库等可折算房屋面积进行补偿补偿。
4、住宅补偿的临时安置（过渡）费暂按（个月）：¥5、货币补偿款合计：¥二、奖励和补助1、乙方在本协议书约定的期限内搬迁腾空交付被征收房屋的，甲方给予乙方一次性奖励和补助：¥。
拆迁补偿门面房设定抵押协议书
拆迁补偿门面房设定抵押协议书甲方_____________________公司住所地：_____________________法定代表人___________________乙方___________农村信用合作社住所地：_____________________法定代表人___________________甲方于______年___月___日从乙方借款____笔，金额________元，用自己拥有合法权利的房屋等地上建筑物及其占用范围内的土地使用权提供抵押，并在主管部门办理了抵押物登记。
后因城市建设需要，部分抵押房屋和土地列入拆迁范围，拆迁主管部门与甲方达成协议，用即将建成的部分门面房置换进行补偿。
现甲乙双方就拆迁补偿门面房为贷款设定抵押的相关事宜，经过充分协商，达成如下协议：一、根据甲方与县拆迁主管部门达成的协议（见本协议书附件），对在建的位于________县城____街中排北端东西各___间共___间门面房及其占用范围内的土地使用权，甲方拥有（包括但不限于转让、抵押在内）合法的权利。
二、甲乙双方均同意甲方以本协议第一条约定的门面房及其占用范围内的土地使用权，代替列入拆迁范围的房屋和土地使用权，为甲方_____年____月____日从乙方的________元贷款提供补充抵押。
三、本协议约定的补充抵押，不影响未列入拆迁范围房屋和土地使用权为甲方_____年____月____日从乙方_______元贷款设定抵押的效力，未列入拆迁范围房屋和土地使用权设定的抵押仍然有效。
四、本协议约定的门面房及其占用范围内的土地使用权，在竣工验收办理权利证书完毕之日起____日内，由甲乙双方签订正式抵押担保借合同并到登记主管部门办理抵押物登记。
五、本协议约定财产办理抵押登记所需的评估、登记等费用，均由甲方承担。
六、本协议签订之日起至约定财产抵押登记手续办理完毕之日，甲方对本协议约定财产不得预售、转让、抵押、出租等。
上海市房地产抵押办法-上海市人民政府第74号
上海市房地产抵押办法正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 上海市房地产抵押办法（一九九四年八月二十二日上海市人民政府第七十四号令发布）第一章总则第一条（制定目的和依据）为了加强本市房地产抵押管理，保护当事人的合法权益，维护房地产市场秩序，根据有关法律、法规，结合本市实际情况，制定本办法。
第二条（适用范围）本办法适用于本市范围内房地产的抵押。
第三条（有关用语含义）下列用语在本办法中的含义：（一）房地产抵押是指抵押人向抵押权人提供其合法拥有的房地产或房地产权利（以下统称房地产），以不转移占有的方式作为按期履行债务（包括归还贷款，下同）的担保，在不能按期履行债务时，抵押权人有权依法处分抵押物，并优先得到偿还的民事行为；（二）抵押人是指将房地产提供给抵押权人作为本人或者第三人履行债务担保的法人、其他组织或者公民；（三）抵押权人是指接受房地产抵押作为债务人履行债务担保的法人、其他组织或者公民。
（四）有限产权房屋是指房屋所有人拥有的享有完全的占有权、使用权和有限的处分权、收益权的房屋。
（五）房屋期权是指以买卖合同约定将来某一时间取得房屋所有权或者以建筑承包合同约定将来某一时间取得建成房屋的权利。
第四条（基本原则）房地产抵押应当遵循自愿、公平、等价有偿和诚实信用原则。
抵押当事人设定房地产抵押关系，必须遵守国家和本市的有关法律、法规和规章。
依法设定的房地产抵押关系受法律保护。
第五条（主管部门）市房地产管理部门是本市房地产抵押的行政主管部门。
区、县房地产管理部门是本区域内房地产抵押的行政主管部门，业务上受市房地产管理部门的领导。
第二章抵押权的设定第六条（可以设定抵押权的房地产）下列房地产可以设定抵押权：（一）依法获得的出让土地使用权；（二）依法获得所有权的房屋及其占有范围内的土地使用权；（三）依法获得的房屋期权；（四）依法可以抵押的其他房地产。
房屋拆迁补偿方式以及补偿计算
遇到征地拆迁问题？赢了网律师为你免费解惑！访问>>房屋拆迁补偿方式以及补偿计算核心内容：房屋拆迁补偿方式有三种：一是货币补偿；二是产权置换；三是结合型补偿。
房屋拆迁补偿计算分两种：一是房屋拆迁补偿计算标准；二是房屋拆迁安置费计算标准。
接下来就由赢了网小编为您详细介绍房屋拆迁补偿方式以及补偿计算。
一、房屋拆迁补偿方式（一）货币补偿货币补偿是通过不同的法定依据由专业的评估机构对被拆迁房屋进行专业的估价，生成有据可循的多元组成的补偿金额。
以下介绍三种法定评估依据：市场评估价：是指被拆迁房屋的房地产市场价格，是由符合规定的专业估价机构，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。
商品房交易均价：是指同区域、同类型普通住宅商品房交易平均价格，由相关部门每季度定期汇总测定并公布。
重置价：是指由估价机构采用估价时点的建筑材料和建筑技术，按估价时点的价格水平，判定出重新建造与估价对象具有同等功能效用的全新状态的建筑物的正常价格。
上述三种价格都是拆迁补偿的法定依据，但用途各有不同，在不同情形下分别适用。
（二）产权置换产权置换也被称作产权调换，根据评估方法不同，有两种置换方式。
价值标准产权置换指的是依照法定程序，通过对被拆迁人房屋的产权价值进行评估，之后再以新建房屋的产权予以价值的等价置换。
面积标准产权置换指的是以房屋建筑面积为基础，在应安置面积内不结算差价的异地产权房屋调换。
产权置换分为两种形式：异地安置：是指由于开发商项目不涉及住宅或由于该地块容积率原因，不能进行回迁安置，只能选择在其他地块上新建安置房，再通过产权的增减尽量以等价价值做到产权置换。
回迁安置：是指开发商拆迁重建项目能够完成回迁安置，通过产权置换比例完成回迁安置。
附：目前我国各大城市在拆迁补偿上都有设定人均最低面积，如上海人均最低面积为22㎡，所以拆迁安置。
柳州市房屋拆迁补偿价格标准
柳州市房屋拆迁补偿价格标准第三十九条在旧城区改造中，因政府收回土地使用权而需进行房屋拆迁的，由拆迁人在房屋拆迁补偿时对被收回的土地使用权一并实施补偿。
违法建筑或临时建筑物所占土地有合法用地手续的，拆迁时应对其土地使用权依法进行补偿。
随着房地产市场的发展，越来越多老旧的房屋面临拆迁，房屋拆迁面临的最大问题就是拆迁补偿。
柳州市也是一样，柳州的房地产也在迅猛发展，柳州市地方政府针对拆迁补偿，出台了柳州市房屋拆迁补偿价格，确保拆迁补偿有依据。
接下来，有想了解柳州的拆迁补偿的，可以随小编一起去了解一下。
一、柳州市房屋拆迁补偿价格标准最新柳州市城市房屋拆迁补偿标准第三十七条拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。
拆迁非公益事业房屋的附属物，不作产权调换，由拆迁人予货币补偿。
拆迁租赁房屋，被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换，不作货币补偿。
拆迁非租赁房屋，被拆迁人和拆迁人对产权调换房源不能协商一致的，应当实行货币补偿。
房屋共有人对拆迁补偿方式不能达成一致的，应当实行产权调换。
第三十八条政府土地储备项目拆迁的房屋原则上实行货币补偿。
被拆迁人选择房屋产权调换的，由拆迁人异地提供安置房源供被拆迁人选择。
第三十九条在旧城区改造中，因政府收回土地使用权而需进行房屋拆迁的，由拆迁人在房屋拆迁补偿时对被收回的土地使用权一并实施补偿。
违法建筑或临时建筑物所占土地有合法用地手续的，拆迁时应对其土地使用权依法进行补偿。
第四十条拆迁范围内的违法建筑和超过批准期限的临时建筑，其所有人应当在房屋拆迁许可证规定的拆迁期限内自行拆除。
拆除违法建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿;拆除未超过批准期限的临时建筑，按照被拆除建筑的重置价结合成新给予补偿。
第四十一条被拆迁房屋货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。
房屋区位是指房屋在城市规划区中的地理位置。
房屋物权归属法律规定(3篇)
第1篇一、引言房屋物权是指房屋所有权、使用权、收益权和处分权。
在我国，房屋物权归属法律规定是物权法的重要组成部分，对于保障房屋所有人的合法权益、维护社会稳定具有重要意义。
本文将详细介绍我国房屋物权归属法律规定，以期为相关人士提供参考。
二、房屋所有权1. 房屋所有权的概念房屋所有权是指房屋所有人依法对其房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。
房屋所有权是物权法中的核心概念，也是房屋物权归属法律规定的基础。
2. 房屋所有权的取得（1）原始取得：包括赠与、继承、征收、划拨、建造、合法添附等。
（2）继受取得：包括买卖、赠与、继承、赠与、抵押等。
3. 房屋所有权的登记房屋所有权登记是房屋所有权的法定公示方式，具有公信力。
根据《物权法》规定，房屋所有权应当依法登记。
房屋所有权登记机关为不动产登记机构。
4. 房屋所有权的保护（1）物权法保护：物权法规定，任何单位和个人不得侵犯他人的房屋所有权。
（2）行政保护：行政机关依法对侵犯房屋所有权的行为进行查处。
（3）司法保护：人民法院依法对侵犯房屋所有权的行为进行审判。
三、房屋使用权1. 房屋使用权的概念房屋使用权是指房屋所有人以外的单位或者个人依法对其房屋享有占有、使用和收益的权利。
2. 房屋使用权的取得（1）依法取得：包括租赁、借用、抵押等。
（2）授权取得：包括委托、代理等。
3. 房屋使用权的限制（1）房屋使用权不得损害房屋所有权。
（2）房屋使用权不得损害他人合法权益。
4. 房屋使用权的终止房屋使用权因以下原因终止：（1）租赁期满或者使用权期限届满。
（2）房屋所有权转移。
（3）房屋灭失。
四、房屋收益权1. 房屋收益权的概念房屋收益权是指房屋所有人以外的单位或者个人依法对其房屋享有收益的权利。
2. 房屋收益权的取得（1）依法取得：包括租赁、抵押等。
（2）授权取得：包括委托、代理等。
3. 房屋收益权的限制（1）房屋收益权不得损害房屋所有权。
（2）房屋收益权不得损害他人合法权益。
霍邱县城关镇行蓄洪区征迁范围内国有土地上房屋征收补偿方案
霍邱县城关镇行蓄洪区征迁范围内国有土地上房屋征收补偿方案（征求意见稿）为推进霍邱县行蓄洪区征迁工作步伐，改善人居环境，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院590号令）、《六安市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》（六政（2011）35号）和《霍邱县2018年度房屋征收和搬迁费、附属物等补偿标准》（霍政秘（2018）18号）等规定，现将霍邱县城关镇行蓄洪区征迂范围内国有土地上房屋及附属物征收补偿方案公布如下：一、征收目的与原则目的：完善城市功能、提升城市品位、改善人居环境。
原则：遵循决策民主、程序正当、公平补偿、结果公开。
二、征收范围东至西湖大道，西至滨湖大道，南至蓼南路，北至蓼北路。
详见房屋征收范围红线图。
三、搬迁与征收补偿签约期限：自2020年月日起至2020年月日止，共40天。
四、征收补偿项目、数量、标准与方式（一）项目。
1.被征收房屋价值的补偿；2.因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；3.因征收房屋造成的停产停业损失的补偿；4.被征收房屋的附属设施（附属物）的补偿。
（二）数量。
1.被征收房屋合法建筑面积（以下简称“被征收房屋面积”）原则上依据房屋有效权属证载为准，若证载面积有误的以实际测量为准；无证载的，原则上依据县城区2012年航测图上标注的为准；无标注且无合法批件的由相关部门进行调查认定。
2.附属设施（附属物）依据调查摸底、复核、认定并公示结果为准。
（三）标准。
1.被征收房屋价值的补偿。
由具有相应资质的房地产价格评估机构按规定评估确定（评估机构的选择以协商或公开抽签等方式选定）。
2.被征收房屋属“房改房”，但个人产权为有限产权的，需按相关规定补齐至100%产权，否则仍按有限产权登记与补偿3.被征收房屋产权性质为住宅，现实际从事经营、生产等的房屋（住改非），依据国办发（2003）42号文件规定，按其合法产权房屋中实际从事经营的部分，一次性给予6个月的停产停业损失费补偿。
4.被征收房屋的权属、结构、用途等依据有效权属证载或政府相关职能部门现场认定登记为准，并张榜公布。
葫芦岛市保障性安居工程项目房屋征收与补偿实施意见-葫政发[2011]20号
![葫芦岛市保障性安居工程项目房屋征收与补偿实施意见-葫政发[2011]20号](https://img.taocdn.com/s3/m/300479ca32d4b14e852458fb770bf78a65293af4.png)
葫芦岛市保障性安居工程项目房屋征收与补偿实施意见正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 葫芦岛市保障性安居工程项目房屋征收与补偿实施意见（葫政发〔2011〕20号）各县（市）区人民政府，市政府各部门：为加快我市保障性安居工程项目建设，依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）等有关规定，结合我市实际，制定本实施意见。
一、住宅房屋征收补偿办法（一）住宅房屋货币补偿方式。
1、征收具有《房屋所有权证》（以下简称房照或照）的住宅房屋，按原《房屋所有权证》所载建筑面积，乘以该房屋市场评估价格给予补偿。
2、征收未超过批准期限的临时照住宅房屋，参照有照住宅房屋补偿标准予以折半补偿。
3、征收区域内无照（证）的住宅房屋，由房屋征收部门按评估机构提供的评估价格给予补偿。
（二）有照住宅房屋产权调换方式。
1、征收有照住宅房屋原建筑面积征一还一，原建筑面积45m2以下（不含45m2）的安置到45m2；45 m2－60m2（不含60m2）的安置到60m2；60m2－75m2（不含75m2）的安置到75m2；75m2－90m2（不含90m2）的安置到90m2；90m2－105m2的安置到105m2。
原房屋建筑面积超出105 m2的部分，按照该房屋的市场评估价格给予货币补偿。
合理增加建筑面积部分按950元/m2个人出资，享有房屋全部产权。
经本人自愿，可在原安置户型基础上允许上靠一个户型，增加建筑面积部分按1250元/m2个人出资，享有房屋全部产权。
如产权调换房屋建筑面积低于上述所定户型3m2以上，则不能作为本户型的安置用房；如产权调换房屋建筑面积低于上述所定户型3m2以内（含3m2）的，所差建筑面积部分按3750元/m2（即上靠户型增加面积出资价格的3倍）返款给被征收人；如安置建筑面积高于所定户型标准，超出安置户型标准建筑面积部分由被征收人按1250元/m2出资。
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设定抵押房屋的征收补偿作者：王达来源：本站发布时间：2012-08-26《物权法》第一百七十九条规定：“为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
”抵押房屋的所有人为抵押人，债权人为抵押权人。
《物权法》第一百七十四条规定：“担保期间，担保财产毁损、灭失或者被征收等，担保物权人可以就获得的保险金、赔偿金或者补偿金等优先受偿。
”优先受偿是指抵押人可以就抵押财产的代偿物或价金优先受偿，而不必与普通债权人或后位抵押权人按债权比例分配该抵押财产的价金。
在征收拆迁中，补偿安置如何衔接抵押权受偿，在当前的法律法规中没有明确规定。
本文结合征收制度、担保制度，进行法律逻辑分析，找到抵押房屋征收拆迁补偿安置三种方式对应的抵押权保护路径，以供实务部门参考。
一、征收补偿中抵押权人的权利保护《物权法》第一百九十一条规定：“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。
转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。
”《城市房地产抵押管理办法》第三十八条规定：“因国家建设需要，将已设定抵押权的房地产列入拆迁范围的，抵押人应当及时书面通知抵押权人；抵押双方可以重新设定抵押房地产，也可以依法清理债权债务，解除抵押合同。
”第五十一条规定：“因国家建设需要，将已设定抵押权的房地产列入拆迁范围时，抵押人违反前述第三十八条的规定，不依法清理债务，也不重新设定抵押房地产的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。
”由此知道，抵押权人的权利保护在于：1.得到抵押人（被征收人）或征收补偿部门的通知；2. 可以由新的抵押物重新设定新的抵押；3.依法清理债权债务，解除抵押合同。
4.若所担保的债权未到期，将所得的价款提存作为担保或交法院处置；5.抵押权未通过上述方法得到保护时，抵押权人可以抵押人为被告提起民事诉讼，也可以征收补偿部门损害抵押权为由提起侵权诉讼。
征收拆迁工作中，拟征收拆迁区域内是否存在抵押，征收补偿部门通过房产登记部门的协助做到胸中有数，对被征收人补偿安置的同时，衔接好抵押权保护。
二、抵押权人的权利行使其一，抵押权人作为他项权权利主体，无权干预所有权人选择补偿安置方式。
产权调换还是货币补偿由被征收房屋所有权人说了算，但是，实现这一权利受到抵押权的制约。
《城市房地产抵押管理办法》第三十八条规定：“因国家建设需要，将已设定抵押权的房地产列入拆迁范围的，抵押人应当及时书面通知抵押权人；抵押双方可以重新设定抵押房地产，也可以依法清理债权债务，解除抵押合同。
”从该条规定看，抵押权人没有干预被征收拆迁人选择安置补偿方式选择权的权利，抵押人有通知抵押权人的义务。
根据责任政府、信赖政府的要求，政府征收补偿安置时，应当确保抵押权得到有效地保护：双方可以重新设定抵押房地产，也可以依法清理债权债务，解除抵押合同。
抵押权人作为利害关系人对政府作出的有关征收的具体行政行为可以依法提起行政诉讼。
其二，抵押权需在法定期限内行使。
《物权法》第二百零二条规定：“抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权；未行使的，人民法院不予保护。
”可见，抵押权人应当在主债权诉讼时效期限内积极行使自己的权利，否则，人民法院就不予保护，丧失胜诉权。
在征收拆迁中，征收补偿部门有义务向房地产登记部门核实被征收房屋存在抵押的情况，并在征收补偿中衔接好抵押权的实现。
在征收拆迁中抵押权受到侵害，抵押权人可以在诉讼时效内向抵押人主张抵押权，也可以向征收补偿部门主张抵押权侵权损害赔偿。
其三，征收拆迁补偿安置致使抵押物价值明显减少，抵押权人可以寻求法律救济。
在征收支不抵债的国有企业房地产时，征收主体与被征收人存在恶意串通、低价补偿、损害抵押权人利益的嫌疑。
抵押权人可以选择私法救济，也可以选择公法救济。
《物权法》第一百九十三条规定：“抵押人的行为足以使抵押财产价值减少的，抵押权人有权要求抵押人停止其行为。
抵押财产价值减少的，抵押权人有权要求恢复抵押财产的价值，或者提供与减少的价值相应的担保。
抵押人不恢复抵押财产的价值也不提供担保的，抵押权人有权要求债务人提前清偿债务。
”《城市房地产抵押管理办法》第三十九条规定：“抵押人占用与管理的房地产发生损毁、灭失的，抵押人应当及时将情况告知抵押权人，并应当采取措施防止损失的扩大。
抵押的房地产因抵押人的行为造成损失使抵押房地产价值不足以作为履行债务的担保时，抵押权人有权要求抵押人重新提供或者增加担保以弥补不足。
抵押人对抵押房地产价值减少无过错的，抵押权人只能在抵押人因损害而得到赔偿的范围内要求提供担保。
抵押房地产价值未减少的部分，仍作为债务的担保。
”由此可以看出，在抵押人主动减少抵押物价值的时候，此时抵押权人的私法救济途径是：1.请求停止行为；2.请求恢复抵押财产的价值或者提供担保；3.请求债务人履行债务。
根据《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第十二条规定：“与具体行政行为有法律上利害关系的公民、法人或者其他组织对该行为不服的，可以依法提起行政诉讼。
”抵押权人的公法救济途径是：就政府征收的具体行政行为申请行政复议或者提起行政诉讼。
为了避免抵押物价值减损的嫌疑，政府在征收国有企业房地产时，应当更加规范化操作。
三、征收补偿中抵押权的顺位抵押权顺位，是指在同一财产上设定了多个抵押之后，各个抵押权所具有的优先受偿的先后次序。
《物权法》第一百九十九条规定：“同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿：(一)抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿；(二)抵押权已登记的先于未登记的受偿；(三)抵押权未登记的，按照债权比例清偿。
”从该条规定来看，抵押权的顺位很容易理解。
但问题是现实中会经常遇到设定在前的抵押权所担保的债权并不一定首先到期，如果设定在前的抵押权所担保债权的清偿期限，后于设定在后的抵押权所担保债权的清偿期限，而后一债权又未获清偿，应如何就抵押物的价值进行受偿?如果不处理好这种关系，引起抵押权人之间的纠纷，将会影响征收拆迁工作的顺利进行。
征收拆迁中常常遇到的抵押权均是债务履行期限未届满的，征收拆迁补偿中，均需要保护各抵押权。
可以协商保护抵押权，无法达成协议的及时作出征收补偿决定，将补偿金提存或交受理法院处置，暂不支付给被征收人，抵押权顺位由法院依法确定。
四、征收拆迁中抵押权保护方式在设定抵押房屋的征收补偿中，如何保护抵押权人的利益呢？下面分别就被征收人三种补偿安置方式中，具体分析抵押权人的权利保护方式。
其一、货币补偿。
《物权法》第一百七十四条规定：“担保期间，担保财产毁损、灭失或者被征收等，担保物权人可以就获得的保险金、赔偿金或者补偿金等优先受偿。
”此优先受偿，是指抵押人可以就抵押财产的代偿物(价金)优先分配，而不必与普通债权人或后位抵押权人按债权比例分配该抵押财产的价金。
在征收拆迁补偿中，即指当抵押的房地产被征收时，对征收拆迁的补偿金，抵押权人有优先于其他普通债权人受偿的权利。
被征收房屋为抵押物时，按照市场评估价进行货币补偿，此时，货币补偿与被征收房屋存在等价交换。
根据《物权法》第一百九十一条第一款规定：“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。
转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
”在被征收人获得货币补偿后，抵押权人可以对抵押人取得的补偿金优先受偿，也可以提存。
其二、现房安置。
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十一条规定：“拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。
”征收拆迁可以采取现房安置，根据补偿安置合同办理安置房屋所有权转移登记，同时，办理抵押登记。
《城市房地产抵押管理办法》第三十八条规定：“因国家建设需要，将已设定抵押权的房地产列入拆迁范围的，抵押人应当及时书面通知抵押权人；抵押双方可以重新设定抵押房地产，也可以依法清理债权债务，解除抵押合同。
”这样，被征收拆迁人获得了现房安置，既保护了被征收拆迁人的利益，通过变更抵押登记，也保护了抵押权人的利益。
其三、期房安置。
许多征收拆迁项目，被征收拆迁人选择期房安置，此时，被征收拆迁房屋需要拆除，而安置房屋尚无踪影，如何保护抵押权人的利益呢？安置期房相当于预购商品房，根据《房屋登记办法》六十七条规定，安置期房可以办理期房抵押权预告登记，这样将设定抵押房屋的征收拆迁与抵押权保护有效结合起来了。
五、被征收房屋设定抵押且被法院查封的征收补偿被征收房屋设定抵押并被法院查封，政府征收视乎遇到双重障碍：一是抵押权的阻却；二是查封的阻却。
征收是强制力保障之下剥夺所有权的行为，抵押权不能对抗征收。
根据《民事诉讼法》的规定，法院查封的目的是为了限制查封标的物的处分权，防止逃避债务。
因公共利益的需要，人民政府可以征收查被封房产土地，即法院查封并不阻止政府征收。
征收必将拆迁房屋收回土地使用权，并进行公平补偿，以房地产的市场评估价进行货币补偿，政府可以将征收补偿金交法院处置。
征收查封的房地产，政府应当更加注重完善征收程序，否则，查封法院以征收程序存在瑕疵为由，滥用追加被执行人的权力。
征收拆迁涉及多方利益博弈，在立法层面缺乏系统的、明确的可操作性的规定，社会期待许久的《国有土地上房屋征收与补偿条例》对该问题只字未提，需要实务部门合乎理性的、辩证的、具有内在逻辑的适用法律法规，妥善解决征收拆迁中抵押查封疑难问题，在操作中更加规范，引导当事人积极寻求司法救济，发挥审判职能作用，力戒不立案不受理。