浅谈新形势下房地产估价业务的拓展和趋势

浅谈新形势下房地产估价业务的拓展和趋势

发表时间：2019-08-26T14:54:27.390Z 来源：《建筑模拟》2019年第28期作者：郎咸辉[导读] 中国房地产估价业是现代金融业和房地产业两者的结合体，同时也是构成我国现代房地产业的重要组成部分之一。

郎咸辉

山东中创土地房地产资产评估有限公司山东省烟台市 264000摘要：中国房地产估价业是现代金融业和房地产业两者的结合体，同时也是构成我国现代房地产业的重要组成部分之一。经过多年的发展，中国的房地产估价业得到了巨大的发展，已经成为我国现代房地产市场与城市建设、法律、金融等行业的联系纽带，其行业地位十分重要，对我国国民经济的发展起着重要的作用。鉴于此，本文对新形势下房地产估价业务的拓展和趋势进行了分析，以供参考。

关键词：新形势下；房地产估价业务；拓展；趋势引言

在房地产估价机构发展的过程中面临着一系列风险，包括外部风险和内部风险。针对外部风险，相关部门应当积极作为，为房地产估价机构的发展创造良好的外部环境，而针对存在的内部风险，房地产估价机构应当不断提升工作人员的职业素养、专业能力、职业道德、责任心等，从而降低内部风险的发生概率。 1房地产估价行业发展概况中国房地产估价行业的发展历史源远流长，它是我国当代房地产行业的重要成分之一。早在一千多年前的中国，房地产估价业伴随着传统租赁典当业而出现和发展，直到新中国成立之后，我国建立了社会主义新型国家，房地产因此被禁止买卖和租赁，至此开启了长达二十年之久的中国房地产估价行业停滞期。直到20世纪80年代，中国房地产估价行业开始得到初步发展。因为特定的社会历史原因，绝大多数的房地产估价机构业务内容大多局限于所谓的“关系户”动拆迁过程中的估价，这时期行业整体发展速度较为缓慢。 20世纪90年代以后，市场经济开始在中国大地上实施，本时期的房地产估价行业开启了第一个发展黄金期，发展速度惊人。与此同时，国家通过建立相关从业人员资格管理制度、培养房地产估价专业人才队伍等措施，使房地产估价机构的人力管理水平和执业能力都得到了大幅度的提升。

进入21世纪，随着经济发展的需要，房地产估价业全面拓展其业务范畴。从开始对出让地价、房地产买卖和基准地价的专业估价，逐渐拓宽至公司核资、司法仲裁、房产作价入股等房产业的抵押估价业务。这时期的房地产估价业风险及收益并存，相关金融产品日趋多样化，整体而言发展速度趋于稳定。 2新形势下房地产估价业务面临的困境 2.1政策变动产生风险

城市化进程的加快，使得房地产行业发展空间得到了进一步扩充，与此同时也出台了相应的政策导向，借此控制房地产开发的有序性和稳定性发展。但是，房地产行业的自身政策性较强，房价如果涨幅较大，人们收入水平无法与房价同步上涨，就需要国家宏观调控房地产行业的发展势头。尤其是房地产行业开发的供需对应情况，国家经济政策对其产生的影响非常明显，其中包括金融政策、税收政策等，同时也会影响房地产行业运作资金链。一旦没有掌握好政策方向，极易产生房地产估价行业风险。

2.2估价机构体制不完善产生的风险

房地产估价机构的体制也是一个会带来风险的重要外部因素，地产估价机构的形式有很多种，性质和运营机制也各有千秋，各自的估价业务范围也有所不同，但不可避免地是房地产估价机构会带上垄断色彩，很多外地的估价机构一般都竞争不过当地的机构，很多私人企业性质的估价机构也竞争不过事业性的系统组织内机构，这种垄断色彩久而久之就会导致估价机构与某些利益集团挂钩，私下进行一些不正当交易，一旦其余某些利益集团挂钩，就会导致不公平不合法的现象出现，因此就会带来更多的风险，不利于估价机构之间的良性竞争和长久发展，也不利于我国市场的公平竞争和房地产估价行业的行为规范。

2.3估价师执业能力的风险

房地产估价是一项对工作人员要求较高的行业，要求工作人员有接受过专业的培训，拥有专业技能和知识，而且要涉猎广泛，不仅要具备估价的专业知识，还要具备经济、法律、管理等方面的知识，估价执行人员的能力水平高低关系着估价结果的有效可靠性，经验不足的估价人员会增加估价的风险。

2.4估价手段产生的风险

在房地产行业中，关于房地产估价的各个方面已经有了明确规定，如估价时必须遵守的原则，不同的房地产应采取哪种评估方式，以及整个估价程序应如何进行等。在这些规定下，能够有效减少人为因素带来的评估风险，但这些规定还不足以实现杜绝估价风险出现的目标，如因房地产种类不同，在进行估价时也就不能一味地使用传统方法，而是要做到灵活应对。然而在实际估价工作中，虽然灵活的方式能够实际情况来解决问题，但同时也会因估价原则、方法以及程序的变动而导致不同估价结果的出现，由此可见，估价方式也是估价风险中的重要一环。 3新形势下房地产估价业务发展措施 3.1外部风险防范策略

外部风险的防范单纯依靠房地产估价机构本身，很难找到合适的防范策略，而是需要相关部门或人员的配合才能完成。首先，针对房地产估价的相关法律法规不完善的问题，相关部门应当结合实际情况来完善相应的法律法规。比如，在法规中明确房地产估价机构的具体操作行为是否合法，并且还要随着房地产估价行业的发展变化，进行相关法律法规的更新，尤其应当加强对于一些新增业务的法律约束。其次，学术界和实务界应当加强对房地产估价方法的研究，创造出更多种类的房地产估价方法，使得房地产估价工作人员能够结合实际情况使用合适的方法进行估价，从而降低房地产估价机构的估价风险。再次，应当制定相应的法律法规，保证委托方提供信息的真实性，另外还要不断拓宽房地产估价机构的信息来源渠道，使其在房地产估价的过程中能够顺利获得更多真实信息，从而降低房地产估价风险。最后，房地产估价机构应当加强对外部环境的关注，正确把握房地产价格时间序列的运行轨迹，从而保证房地产估价结果的准确性，降低房地产估价风险。

3.2强化估价人员职业道德

针对引发职业道德风险的原因，房地产估价机构应当加强对工作人员的职业道德教育工作，并且加强相关法律法规的培训，让其能够认识到违反职业道德行为的后果。另外，房地产估价机构还应当建立完善的内部管理机制，并且培育积极向上的企业文化。完善的内部管理机制能够有效加强对房地产估价机构的内部管理和控制，从而杜绝一些违法违规行为的出现，而积极向上的企业文化，能够在潜移默化中影响房地产估价工作人员的工作态度，从而减少其违反职业道德的概率。

3.3完善内部管理机制，落实岗位责任制度

房地产估价机构内部管理机制的建立健全，是保障估价机构工作效率的保障性环节，估价结构需要充分认识到完善内部管理机制的重要意义，并切实要求完善机构的内部管理体系，进而促进房地产估价行业的健康有序发展。估价机构对促进房地产行业发展有着积极的影响作用，加强估价机构的监督管理工作的质量安全，估价抵押物价值时，应充分估价抵押物价值，避免一次工作弊端，价值复估可以保证估价工作的工作质量，有效提升估价工作人员的专业技能书评，同时也保障了估价物的抵押准确性，对提升估价工作效率具有重要的意义。

3.4革新机构发展理念，推动行业顺利转型发展

为了更好适应新形势下经济发展对行业发展的需求，相关估价机构应迅速转变以往“吃老本”的错误观念，充分认识到在信息技术革新的冲击下，机构通过创新业务内容以促进本行业转型的必要性。

结束语

综上所述，我国社会经济的快速发展，城市化进程的加快，对房地产行业产生了一定的促进作用。与此同时，房地产行业发展与房地产估价机构有着不可分割的联系，房地产估价机构对房地产行业的影响是巨大的。但是，房地产估价机构工作的有序展开，需要从规避风险上入手，切实加强估价的质量效率，进而使得二者能够协同进步发展。

参考文献：

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